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2004年05月24日
カテゴリ： カテゴリ未分類
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１０坪 の借地である実家を建替えたいが、果たしてどんな家が出来るのか、先ずは「 法規制 」から調べよう！と、区役所へ同行調査。
区役所(建築地によっては、市役所や県の土木部や土木事務所で調べます！)へ到着。
用途地域 調べから始まり、 建蔽率 や 容積率 、 日影規制 や 防火制限 を聞き、その他 注意すべき規制 前面道路の法的扱い を調査。
ここで、最後の二つに問題が！
先ず「防災関連の整備の為の地域」に指定されていて、前面道路によっては、従来以上の要求(つまり幅が広がり、１０坪の敷地が減ると死活問題！)があるので、詳細を所轄部署で聴いて欲しいと。と言うことで、所轄課へ。
角を曲がった先の道路は、災害時の避難通路としての安全性を確保する為に、道路幅員が、現在の１．５倍になるそうです(←通常より２ｍ道路が広がり＝敷地が減ります)。が、ご実家の前面道路はその類の規制はない、と判明。良かった、良かった。
と言うものの、前面道路は、 現状2.8ｍ幅 。つまり建築基準法上、最低４Ｍにしなければなりませんが、果たして如何に？
道路後退線 (←道路に提供する)は、お向かいの新築したお宅の 新しい道路境界線から、４ｍ下 がって欲しいと。
で、その根拠は？(←昭和２５年の法律制定当時の状況から決まるのですが、時代が経ち過ぎていて、過去に道路後退しているのに、不明確となり、二度下がる羽目になることもありますから、慎重に調査が必要！)
若干「？」な部分はありましたが、覆す程の資料が出そうもない(昭和25年当時の様子)ので、了解を得て、受け入れることに(事例的には、過去に下がっていたのが後に証明できて、３０ｃｍ道路側へ敷地が増えた＝復活した！こともあります。１０坪の土地だと、３０ｃｍ余分に下がると、設計上致命傷？)。
その後、敷地関連の権利を確認する為に、法務局へ移動！
分筆せず に地主さんが貸していることを確認。つまり、借地人同士のお隣との境界を、地主さんにより、明確にしてもらう必要があります。
そして、お茶の出来るところへ移動して、区役所と法務局で調べたことを、取得した資料を使って説明。実際どのような大きさ・形が建てれるか(この段階は間取りではありません)、絵を書きながら打ち合わせ。
面積的なことも勿論ですが、 斜線制限 により、部屋がどうなるか、どうプランに影響しそうか！などを説明。
北側斜線規制 と、南道路で 道路斜線 １０坪のお宅 ですから、非常に厳しいい条件になってしまいます。
改めて、敷地関連と、資金繰りを検討する為の資料を揃えて戴くお願いをし、打合わせを終えました。
６月２日、青山の東京ウィメンズプラザで、 ライフスタイルをデザインする～住宅から考えるライフデザイン～セミナー
主宰者の ホームページ
「世の中でまだメジャーではないが、こだわりを持った建材や情報」の 情報サイト
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ここで、最後の二つに問題が！
先ず「防災関連の整備の為の地域」に指定されていて、前面道路によっては、従来以上の要求(つまり幅が広がり、１０坪の敷地が減ると死活問題！)があるので、詳細を所轄部署で聴いて欲しいと。と言うことで、所轄課へ。
角を曲がった先の道路は、災害時の避難通路としての安全性を確保する為に、道路幅員が、現在の１．５倍になるそうです(←通常より２ｍ道路が広がり＝敷地が減ります)。が、ご実家の前面道路はその類の規制はない、と判明。良かった、良かった。
と言うものの、前面道路は、 現状2.8ｍ幅 。つまり建築基準法上、最低４Ｍにしなければなりませんが、果たして如何に？
道路後退線 (←道路に提供する)は、お向かいの新築したお宅の 新しい道路境界線から、４ｍ下 がって欲しいと。
で、その根拠は？(←昭和２５年の法律制定当時の状況から決まるのですが、時代が経ち過ぎていて、過去に道路後退しているのに、不明確となり、二度下がる羽目になることもありますから、慎重に調査が必要！)
若干「？」な部分はありましたが、覆す程の資料が出そうもない(昭和25年当時の様子)ので、了解を得て、受け入れることに(事例的には、過去に下がっていたのが後に証明できて、３０ｃｍ道路側へ敷地が増えた＝復活した！こともあります。１０坪の土地だと、３０ｃｍ余分に下がると、設計上致命傷？)。
その後、敷地関連の権利を確認する為に、法務局へ移動！
分筆せず に地主さんが貸していることを確認。つまり、借地人同士のお隣との境界を、地主さんにより、明確にしてもらう必要があります。
そして、お茶の出来るところへ移動して、区役所と法務局で調べたことを、取得した資料を使って説明。実際どのような大きさ・形が建てれるか(この段階は間取りではありません)、絵を書きながら打ち合わせ。
面積的なことも勿論ですが、 斜線制限 により、部屋がどうなるか、どうプランに影響しそうか！などを説明。
北側斜線規制 と、南道路で 道路斜線 １０坪のお宅 ですから、非常に厳しいい条件になってしまいます。
改めて、敷地関連と、資金繰りを検討する為の資料を揃えて戴くお願いをし、打合わせを終えました。
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