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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング120万円戸建の風呂がサビサビだという事は、昨日のブログに書きましたが、こんな感じです。「何でだろう?古いからかな?」と、思ってましたが、そうではないという事がわかりました。残置物を撤去した風呂の隣の部屋を見ると、赤線の部分が目につきました。この写真を見ても、赤線の部分が何なのか、わかる人はほとんどいないと思います。これは、薪を入れる穴です。正確には、その薪を入れる穴の鉄のふたです。以前は、ここから薪を入れて火をたいていたようです。薪を燃やしている真上に、バスタブがありお湯を沸かすという事です。鉄のふたが半分かくらいコンクリートで埋まってます。写真には写ってませんが、この穴の左隣に石油給湯器があります。写真の赤線の手前の青色のホースは、石油給湯器につながる給油ホースです。薪を使わなくなって、石油給湯器を使うようになったのでコンクリートで、穴を半分くらい埋めてしまったのでしょうか。薪 → 石油 というエネルギー革命があったようです。という事で、以前は”五右衛門風呂”だったという事がわかりました。五右衛門風呂とは、これは初代石川五右衛門?これではよくわかりませんね。ルパンの五右衛門は13代目?五右衛門風呂ってこんな感じです。直火でお湯を沸かすイメージです。もう少しわかりやすい図です。普通は、熱くないように木の板やスノコがあるようです120万円戸建では、以前はホーローのバスタブの下で直接火を燃やして風呂を沸かしていたようです。当然、ホーローのバスタブは、そんな使い多を想定されていませんから、すぐにバスタブは傷んで、サビてしまったのだと思います。以前、劇的ビフォーアフターで同じような使い方をしている家がありました。火を燃やしながら風呂に入ると、下からあがってくる熱いお湯でとても使いにくそうでした。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.11
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキングブログで何回か書いていますが、わたくし再建築不可物件を所有しています。再建築不可の理由は接道条件を満たしていないからです。長野県の再建築不可の理由は、接道条件の問題もありますが、土砂傾レッド(土砂災害特別警戒区域)も一定数あると思います。土砂傾レッドは一度指定されてしまうと建築という面では厳しいと思いますが、わたくしの知り合いの投資家さんは、緻密に調査して、そこをうまくクリアーしようとしています。行動力のある投資家さんは違いますね。その行動力と行動量が数年後大きなリターンとなって帰ってくるんでしょうね。接道条件は、接道部分の土地を買うことができれば解決できると思います。わたくしのアパートは隣地の小さなマンションを買うことができれば、接道要件がクリアーできます。そして、実際にそのマンションは売りに出されました。でも買いませんでした。購入に向けた話を金融機関ともしましたがやめました。理由は、・そのマンションが高かったから。利回り12~13%だったから、べらぼうに高くはなかったけど。・当時、再建築不可物件を5年以上所有していて、特に問題がなかったから。簡単に言うと、”接道問題保解決することがどうでもよくなっていた。”という事です。わたくしの所有している再建築不可の物件は100万円で買った木造アパートです。・再建築不可・旧耐震・3点ユニット・洗濯機置場が室外・駐車場なし再建築不可以外にもいくつか問題はありました。一般には”再建築不可の物件には出口がない。”等言われています。この物件を9年ほど所有していますが、出口問題が気にならなくなっています。その大きな理由は、年間家賃収入は192万円という事です。家賃2万円×8戸×12月=192万円という事です。物件価格を約半年ごとに回収していることになります。以前は家賃3.5万円の生活保護の方が何人かいたので利回り200%を超えていました。でも、生活保護の方が病気になる度に、行政の方が亡くなる前にどこかに連れて行ってくれました。事故物件にはなっていません。退去後、管理会社の方針で、生活保護の方を入居させてくれません。普通の家賃2万円の方を入居させたので、利回りは下がり続けました。今は、普通とは言いにくい家賃2万円の方もいるので、生活保護の方がいた時より、訳の分からない事をする方増えています。現在、このアパートをいくらで売っても損はしませが、売るつもりもありません。月2万円という家賃にはいろいろな考え方や意見があると思います。”エアコン交換で家賃の3ヶ月分がとんでい行く。”とか。でも、家賃2万円でも192%の非常識な利回りで回ってます。古いけど維持費のかからない物件です。エアコン等の問題はヘッジできてます。再建築不可の物件って、所有している時は特に問題ありません。売却する時に問題が出てくるんだと思います。いつかは、わたくし自身の手で売るとは思います。あるいは、私が家賃が2万円か2万ドルか区別できなくなったころに、家族に強制的に売らされるかもしれません。家族に、「今日はおじちゃん(Pascal)の調子がいいので、意思表示できます。」と言われて、司法書士さんに意思確認?をしてもらうとか。再建築不可物件は、買わないほうがいいと思います。都会の事はよく知らんけど、地方では購入しないほうがいいと思います。ものすごくおいしい物件であれば購入していいと思いますが。わたくしは、この物件以再建築不可物件は購入していません。購入しようと思ったことはありますが、メリットよりデメリット(リスク)の方が大きくてやめました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.11.22
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング先日購入した14戸の物件です。ここはかつて仕事上の知り合いの”みどりちゃん”が住んでいたので、『みどり荘』とします。みどりちゃんは日系ペルー人でした。文化の違いでしょうか?何の手続きもなしに突然引っ越してしまいました。どこいるのかさっぱりわからず行方不明状態がしばらく続きましたが、わりと近くに住んでいました。北海道とか沖縄県じゃなくて助かりました。『みどり荘』ですが、価格交渉時に売主さんが、「10年前に塗装したばっかりだ。(だからこれ以上の値引きには応じられない。)」と、胸を張っていったようです。こちらとしては、塗装のことは全く当てにしてませんでした。売主さんはわかっていないようでしたが、見た目に塗装は終わっていることはわかってました。そこをとやかく言ってもわからないだろうし、交渉中に雨も降らなかったので交渉のしようがありません。雨が降って下の写真のような状態になれば、写真を見せて交渉ができたとは思いますが・・・。本日『みどり荘』に行くとこんな感じでした。外壁の撥水の様子がくっきり、はっきり分かれてます。通常、塗装は10年が寿命みたいなことを言いますが、普通は10年以上もちます。10年というのは塗装をさせたい業者が使う常套句ですね。『みどり荘』は、塗装の寿命というより手抜き業者の仕事だったと思います。今日は『みどり荘』の見回りをしておしまい。その後、銀行さんから新しい法人の社判と印鑑が欲しいと電話があったので行ってきました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.08.17
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長野県の大家パスカルです。・・・ 物置部屋に入ってみました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらこのミニハウスに移動してもらった話の続きです。5000円で貸していた部屋から荷物を運び終わったという事です。物置部屋だった部屋の内部に侵入しました。間取りは1DK。トイレは良さそうです。ウォシュレトをつけるくらいかな?風呂はいまいち。バランス釜があったのでしょう。バスタブの横があいてます。洗面台はダメですね。瞬間湯沸かし器です。すでにガス屋さんが、給湯器を運び込んでいます。ここ数日カギがかかっていなかったので運び込んでくれたのでしょう。居室は畳です。フローリングにしようと思います。壁のクロスががツートンでおしゃれです?でも貼り替えです。こんなメモが貼ってありました。きっと平成23年に最後に水抜きをしたということでしょう。明治23年とか昭和23年ではないと思います。そして、「洗濯機置き場がない。」ことに気づきました。外にあった謎の蛇口と排水口の意味が分かりました。洗濯機用だったんですね。洗濯をしない人(コインランドリ使用の人。裸族ではない。)を募集するか?洗面台のスペースに洗濯機置き場をつくるか?洗面台なくても平気な人を募集かな?「同じ間取りに住んでいるZさんはどうしてるんだろう?外に洗濯機はないし。」そうこうしていると内装屋さんが到着しました。この部屋の内装の打ち合わせでしたが、内装屋さん「このままだと家賃はいくらですか?内装は自分で直して住みます。退去する時はピカピカにしていきますよ。」ありがたい申し出です。Pascal「直して35,000円くらで募集予定だけど、このままだったら25,000円でいいよ。社長(父)とよく相談してきて。」という事になりました。・エアコンを設置する。・瞬間湯沸かし器から給湯器にする。・洗面台は洗濯機置き場にする。この3点は伝えました。借りてくれると嬉しいのですが。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.07.29
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長野県の大家パスカルです。・・・ 滞納者が退去した部屋、リフォーム途中に入居者決定 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 滞納者が退去した部屋のリフォームが進んできました。ダイニングキッチン、壁天井のクロス全面張替え、床にプラスッチクタオルを施工。和室は洋室にしました。クリーニングはこれからです。吊戸棚をかるく水拭きしただけで、ヤニが取れます。白い部分です。そうとうヤニがついています。このカーテンレールもクリーニング前です。すごいヤニとホコリです。元々は白いカーテンレールです。 この戸建て、リフォーム中に入居者が決まりました。リフォームの初期の段階で見に来たようですが、よく決まっと思います。 若いカップルが入る予定ですが、このカップルが見たのは短時間で、両親4人が2日連続で見学に来たようです。 リフォーム業者さんが説明してくれたようですが、どちらかのご両親がとても熱心に質問するので、若いカップルではなくて、その質問してるご両親が入居すると思ったそうです。おまけ隣の貸家のポルシェです。私の物件で、ポルシェにのってられ方はこの方だけです。うらやましい。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.13
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長野県の大家パスカルです。・・・ 今更、太陽光発電やります。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 今更、太陽光発電というのも遅い気がしますが、昨年購入したアパートで太陽光発電をします。 買取価格18円 20㎾ です。利回りは、シミュレーションで11%ちょっとです。 パネルはソーラーフロンティアです。 所有する他のアパートでは、ソーラーフロンティア(1ヵ所)、東芝(1ヵ所)、シャープ(2ヵ所)を使っていますが、ソーラーフロンティアが実発電量が多く、他のメーカーのパネルより発電量が多めに上振れします。特に夏の暑いときはよく発電します。(すべて個人の感想です。) このアパートの屋根には、写真のようなドーマといわれるもがついています。 ドーマーというのは、屋根に小さな空間を設けて取り付ける窓のことで、屋根裏や吹抜けへの明り採り・外気導入を目的としています。 このアパートのドーマは、採光も通気もなく、ただの飾りです。ドーマとはいえないかもしれません。 このドーマは、パネルをのせるうえで邪魔でしかありません。ドーマがなければドーマ1箇所につきパネルを8枚のせられます。ドーマは3箇所あるので、24枚のロスになります。 当初はドーマをよけてパネルをのせる予定でしたが、さすがに24枚のロスは大きいと感じました。 そこで、ドーマを壊すことにしました。1ヵ所4万円、計12万円の工事費増額です。もちろん24枚分のパネルも増額です。利回りも少しだけ上がりました。 今日は、足場を組んで終わりのようです。9月の中旬の完成を目指しています。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.03
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長野県の大家パスカルです。・・・ 「新築やりませんか?」「やりません。」 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私がお付き合いしている管理会社さん3社の中に1社、新築を積極的にすすめてくる会社があります。 先日も電話で、新築の話がありました。社員さん「オーナー、新築やりませんか?メーカー系のアパートで土地から仕込んで8%はいけますよ。」パスカル「ちょっと厳しいですね。・・・・。」社員さん「やっぱりそうですか。パスカルさんは8%では建てませんよね。」 私が建てないとわかっていてこんなトークで始まります。パスカル「そうですよ。そもそも8%で建てる人いるんですか?」社員さん「いますよ。みなさん8%くらいで建てていますよ。」パスカル「8%で利益が出るんですか?」社員さん「パスカルさんの中古物件と比べたら利益はかなり少ないですよ。パスカルさんではやる気にならない利回りですよ。・・・。」という感じで会話は続きます。 結局、新築の話にのってくる、アパート経営についてよくわかってない人に、ほとんど利益が出ないプランをすすめているようです。 この社員さんから今までに2~3回新築をすすめられていますが、毎回、新築を勧めているのか、新築を否定しているのかわからに会話になってしまいます。 この社員さん前職は銀行員だそうです。銀行員時代は利回り8%くらいの物件でも稟議を通していたんでしょうね。最終的にパスカル「メーカー系じゃなくて、大工さんの建てるアパートでいいから13%~14%の物件提案してください。それと、中古物件でいいものがあったら紹介してください。」と言って終わりにしますが、今まで新築の1度も提案はありません。当然ですね。中古物件の紹介はありました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.30
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。『10年に一度の取引は、週に一度やってくる。』ドルフ・デ・ルース先生の言葉ですね。 私にとっての『10年に一度の取引』と感じた物件です。1位 100万円で買ったアパートです。 ✖ 再建築不可 △ 1K8戸、三点ユニット、畜2年(購入時は築35年) ◎ 家賃は月に17.5万円 年間家賃210万円 利回り200%以上です。 大きなリフォームはしていません。あと10年は所有したいと思ます。2位 300万円で買った全空アパート △ 全空物件 △ リフォームに800万円かかった。リフォーム代は現金。 △ 汲み取りトイレ → 水洗トイレ 〇 バストイレ別 家賃3.5万円、年間家賃504万円 現状満室、単純利回りは約168% リフォーム込みで約38%になります。 後3年でリフォーム代も含めて全額回収できると思います。3位 700万円で買ったアパート △ 2K6戸なのに駐車場が世帯数分しかない △ 築30年くらい △ リフォームに約200万円 〇 家賃は月に18万円 年間家賃216万円 現状満室、単純利回りは約30% リフォーム代金込みで約24%になります。 すでに、リフォーム代も含めて回収し終わりました。 家賃3万円なので、空いてもすぐに次の入居者がきまります。 この無借金の3物件で年間930万円の家賃がいただけます。満室想定ですが。管理費、税金、修繕費、その他の経費を考慮しても、年間600万円くらいは手元に残りそうです。普通に生活できそうな金額ですね。『10年に一度の取引は、週に一度やってくる。』と信じて、こんな取引ができることを夢見て日々活動しています。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.12
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 管理会社より、「〇〇アパートの〇〇〇号室のエアコンの調子が悪いとい連絡がありました。」と、電話がありました。 このアパート、学生さんメインのアパートです。連絡があった部屋も男子学生さんの部屋ですが、連絡はこの男子学生さんの母親からです。 この母親かなりご立腹のようで、「以前から調子が悪かったから、すぐに直してほしい。」と、きつく言っていたようです。 以前から調子が悪いのなら、なぜこのお盆前の時期に言ってくるのでしょう? このアパートのエアコンは、すべてプロパンガス会社さんが管理してくれています。多分新しいものに交換です。 ただ、お盆の始まるこの時期ですから、プロパンガス会社さんも手を尽くしたようですが、エアコンのメーカーも工事業者もつかまらないとのことでした。 以前から調子が悪いのであれば、もっと早く連絡をしてほしいものです。母親も、この時期にエアコンの故障のことを連絡しても、お盆明けまでどうにもならないことを、一般常識としてわかっていてほしいですね。そして、自分の子どもにも、お盆とはそういう時期だということを教えてほしいと思いました。それが、家庭教育だと思います。 残念ながら、この母親にはそういった一般常識はないようですし、家庭教育もできないようです。 かわいそうですが、この、学生さんには暑い夏をエアコンなしで過ごしてもらうしかありません。窓を開けようが、扇風機を使おうが厳しい暑さですね。多分、室内の温度は30℃代後半だと思います。 先日、千葉県から長期出張で長野県に来ている職人さんが、「長野県の仕事で涼しくてラッキーと思って来ましたが、暑さは千葉と変わりません。むしろ日差しが刺すようでつらいです。」と、真っ黒に日焼けした顔で言っていました。標高が高いので紫外線が強く、刺すように感じるのでしょう。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.11
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 川上物件は存在するのか? 経験上、川上物件は存在すると思います。 川上物件の定義は、明確ではありませんが、公開されていないお得な物件と考えればいいと思います。 私の場合、公開された物件はほとんど買っていません。特にこの2~3年は、公開された物件は2~3件購入しただけです。 不動産屋さんが、売主様の公開したくないという意向や、両手仲介を狙ったなど理由で私に一番最緒に紹介してくれました。 こうした川上物件ですが、比較的利回りも高かく、平均すると20%くらいの利回りが出ています。築年数も極端に古いものは少ないです。 川上物件の情報を手に入れるには、・不動産屋さんと仲良くなる・不動産屋さんに、自分は買える客だと認識してもらう。・自分の条件を明確にしておく。・自分の条件にあてはまる物件の紹介を受けた時は断らない。・本気で融資の打診する。その結果融資がつかないときは仕方がない。 私は田舎に住んでいるので、投資家が少なく不動産屋さんい認知してもらいやすいですが、それでも、ライバルになる投資家はいます。そんな中でも、一番最初に物件情報が来ます。そして、私が買わなかった物件を投資家さんが買っていることがあります。 川下物件は存在しますね。 これは皆さんも納得してくださると思います。 ネットに長らく放置された、割高な物件だと定義するえばいいでしょうか? これも打診してみる価値はありますよね。私は、川下物件を購入したのは1度だけです。1000万円の値引きたので購入しました。約3000万円の物件が2000万円以下になったので買いました。でも、圧倒的に変えないことが多いです。私は毎日川上物件の存在を信じて活動しています。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.10
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 私が、所有しているアパートは標高が500m~800mの範囲にあります。 物件の3分の1程度は、20年位前まではエアコンは全く使わない地域にあります。20年位前までは8月でも朝は肌寒い地域でした。 当然ですが、そんな地域のアパートや戸建にはエアコンはありません。私が中古で買った築20年以上の物件には、ほぼエアコンがありませんでした。あったもとても古いもので壊れているものが多くありました。 こんなエアコンですね。 当然ですが、購入した物件にはエアコンを設置してきました。設置してくれたのは、もちろんプロパンガス屋さんです。 私が、アパート経営に参加し始めた8年前は、エアコンが設備としてついていると、選ばれやすい部屋という程度でした。実際に入居者様が使うことは少なかったと思います。 それがここ2~3年は、実際に使う設備になってしまいました。 空室ベースですが、ある仲介理会社のデーターを使い、エアコンの普及率を調べてみました。私がメインで投資している地域では530件の空室があります。 エアコンにチェックを入れて検索すると、 361部屋がヒットします。普及率68.2%です。 3戸に1戸はエアコンがないということになります。最近の暑さでは、エアコンのない部屋は選ばれないでしょう。このデータは空き部屋ベースですので、入居済の部屋はもう少しエアコンの普及率は高いですよね。ついでに調べてみました。TVモニターフォンは202件ヒット 38.2%です。駐輪場は195件ヒット 36.8% 山坂が多いので自転車には乗りません。駐車場516件ヒット 97.5% 駐車場内アパートがあるんだ。追い炊き機能202件 38.2%おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.04
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 第2法人3号の購入は公庫を使いました。350万円の融資をしてもらったばかりですが、税理士さんを通して融資をお願いしました。 公庫の当初の融資条件1 返済期間:15年 2 融資金額:2200万円3 金利:12%くらい 話を進めていくと1 返済期間:10年 2 融資金額:1800万円3 金利:12%くらい(これは変わらず。)となりました。 返済期間10年は、仕方がないのかと思いましたが、融資金額が1800万円になったことは納得がいきません。担当者「融資金額は2000万円と決まっています。前回350万円融資しているので、合計で2150万円で限度額を超えています。」パスカル「それは、納得できません。当初のように2200万円融資をしてください。」と言ってみましたがダメでした。融資は2000万円までと言うだけです。むしろ、限度額より150万多く貸している。全部返し終わる前次の融資もないとのことです。「無担融資は、2000万円で、一般貸し付けは4800万円までですよね?」「新規創業者融資は、7200万円ですよね?」と言っても、「合計で2000万円です。」と繰り返すだけです。 この支店独自のルール―で、融資は2000万円までとなっているようです。 以前、太陽光の融資をお願いした時、「融資は2000万円までです。」と言われた時は、さして気にしていませんでした。「野立てやるのに2000万円で足りるわけないだろう?無担保枠の事だろう。」と思ってました。 太陽光の話は、はやい段階で流れたので、2000万円のことは忘れていました。 私は、「やめよう。」と思っても、融資はとりたそうで、何とかしようとねちねちと食い下がってきます。 私も、税理士さんを通したことで断りにくい状態でした。 ねちねちとした担当者さんとのグダグダしたやり取りでした。 そんなん事で購入することになりました。 私の、備忘録、回想録に長い間お付き合いいただいてありがとうございます。 次回からは、現在の話を中心に書いていきます。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.22
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この物件は、以前問い合わせしていましたが、指値が全く通らず購入をあきらめた物件です。 スペック 平成15年築、軽量鉄骨(積水ハイム)、価格2100万円、2DK 4戸、10kWの太陽光発電(これは売らないそうです。)、利回り11.4%、 2階の2DKは、オーナー様が住んでいて、壁に穴をあけ2DKと2DKをつなげて使っていました。さらに、片方の2DKのバス、トイレを撤去してあります。 指値に対する先方の返事はいくらか忘れてしまいましたが、お断りしました。 その後、この物件の事は忘れていましたが、不動産屋さんから連絡が来ました。「〇〇人が購入しようとしています、後々面倒なのでパスカルさんに売りたいと思います。買いませんか。」 その後、何回かやり取りがありました。・価格は1950万円・ソーラー発電システムは本体価格に含まれる。という条件で購入することになりました。 利回りは15.3%です。低いですね。しかも10年返済。ほとんどお金が残りません。 公庫とのグダグダしたやり取りの中で、利回りが低いと思っていても購入してしまいました。 3月に購入したこの物件は、まだ2部屋空いたままです。赤字垂れ流しです。部屋をリフォームして住んでくれる業者さんと時間をかけて交渉しましたが、交渉がうまくいきませんでした。 次回は、公庫とのやり取りを書きます。やっと物件購入の回想録が終わります。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.21
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。「ろうきん」さんではまったっく融資の可能性はありません。他の金融機関に行っても相手にされないような気がしました。 自分の中の最後の砦、融資に積極的な某信用金庫に持っていきました。 さすがに、担当者さんも支店長さんも驚いた反応でした。「どうして、ろうきんは融資してくれないんですか?」「この話にのっていいものか?」「こいつ(パスカル)正気か?やばいやつかも?」という雰囲気が伝わってきます。 この話が、まともな話だと信じてもらう必要があります。 そこで思いついた言葉は「ろうきんさんと仲介不動産会社の媒介契約書の写しを持ってきます。」です。信金さんも納得してくれました。 その後、仲介不動産会社さんに事情を話、媒介契約書のコピーをいただきました。 最終的には金額は1850万円で利回りは16%になりました。苦労した割にはたいしたことないですね。 金融機関なので、値段を下げる時も、修繕のお願いも、すべて稟議です。時間がかかります。 シロアリ検査、サッシのガラスの交換、フェンスの修繕、清掃、植栽の伐採、抜根等色々やってもらいましたが、すべて稟議です。いろいろやってもらえて感謝です。 この「ろうきん」さんの支店長さんはとてもいい人です。当初は難しいといわれた指値もとおしてくれました。指値の稟議はギリギリまで提出せず、ほぼ話が決まったところで稟議を通してくれました。 このアパートには、稟議を通してくれた支店長さんとも住んでいましたが引っ越していきました。約束通り全空で引き渡されました。全空ですから客付は苦労しました。今は満室ですが、六ヵ月かかりました。 おしまい。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.20
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 木造ファミリー物件とほぼ同時に見つけた物件です。 この物件7月に融資が決まっていましたが、決済は11月30日です。かなり時間がかかりました。11月9日には10月に見つけた法人9号物件の決済が済んでいます。 この物件は、ネット上で見つけた売れ残り物件です。物件の立地は悪くありません。むしろいい方です。土地の単価は私の所有物件の中では一番高いことは間違いありません。不動産屋さんの説明がめんどくさくて、皆さん引いていたんでしょう。 「全空での引渡し」 「土地は実測した後決まるので、金額は参考です。」 「指値は絶対に無理」 みたいなことが書いてありました。さらに、利回りが低い物件でした。スペック平成13年築 1K6戸 金額2200万円(実測によってさらに金額は高くなりそうな雰囲気) 想定利回り13%程度 社宅なので造りが良い 立地は良い 駐車場が6戸に対して5台しかない、歩いて20秒ほどのところに月極駐車場有 この物件はある金融機関の所有物件です。日本全国にある金融機関です。 自社の社宅の売買ですが、融資はしてくれませんでした。 HPには次のように書いてありました。・はたらく仲間がつくった金融機関・営利を目的としない金融機関この金融機関は「労働金庫法」という法律に基づいた非営利を原則の金融機関、「ろうきん」さんです。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.19
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 第2法人1号は、新聞で見つけました。地方のフリーの新聞です。新聞で物件を見つけるのは初めてです。 仲介さんは知っている不動産屋さんでした。 法人7号物件(1) 物件欲しい病 ⇒ 戸建@汲み取り物件 で物件を仲介してくれた不動産屋さんでした。 居住用の物件ではなく、事務所だったので紹介しなかったようです。 スペック 平成6年築、金額は320万円、2K(居室は4.5畳、17畳という極端な間取り)、事務所、仕業の方の元事務所、基礎にひびあり、建物南に側に傾きあり(気持ち悪くなります。)、風呂なし、洗濯機置き場なし これを、居住用の住宅にリフォームしました。リフォームは193工務店に頼みました。・床の傾きの修正・風呂新設、脱衣所新設、洗濯機置き場新設、洗面台新設・床の全面張り替え(フローリング、クッションフロアー、プラスチックタイルなど)・壁クロス全面張り替え 200万円くらいかかりました。 この物件、公庫の実績をつくろうと思い350万借りることにしました。本体320万円+リフォーム30万円=350万円です。 のちに第2法人3号物件の購入の時に、この350万円が実績ではなくマイナスにはたらきました。この支店特有のルールがあったためです。 第2法人1号物件はリフォームが終わって募集を始めましたが、なかなか決まりません。元事務所の間取りのせいで決まりません。 今話自己使用になっています。そのいきさつは、またブログに書きます。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.18
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。1K3点ユニットのアパートの決済が終わったのが7月2日です。その7月に2件の物件情報が入ってきました。・木造ファミリータイプ 12戸・木造シングルタイプ 6戸 2件とも1K3点ユニットのアパートを融資してくれた金融機関に持ち込みました。決済をした月に、新たな物件を持ち込むのもどうかと思いましたが、この金融機関が、融資が出やすく、融資の可否も早いからです。 結果は、2物件とも融資可でした。驚きました。 まずは「木造ファミリータイプ 12戸」の交渉です。 この物件は、スペック 木造 平成4年築 2DK8戸 3DK4戸 3500万円 利回り16% 駐車場200%以上、イオンまで徒歩5分くらい。小中学校まで1.5km位です。 事前に、3500万円で融資の打診をして、OKの返事をいただきましたが、それにしても、築25年物件を利回り16%で買うのは、さみしすぎます。 仲介業者の営業さんに、2700万円で買い付けを出しました。23%の値引きです。 数日後、営業さんから「3400万円でお願いします。」と言われました。買える金額ではありません。 そこで仲介さんに、「営業さんに、物件調査費を〇〇万円出します。領収書はこちらで用意します。会社の署名捺印はいりません。営業さんの署名捺印でいいです。もう一度2800万円で交渉してください。」と言いました。わかるでしょうか?物件調査の内容や報告は問いません。物件調査費は営業さんのものです。わかりますよね。 そんなん事で、無事2800万円になりました。値引き率は20%、利回りも20%を超えました。 この物件はファミリータイプとしては家賃はかなり安いです。そのせいか購入以来ほぼ満室です。低家賃のため私の貼ったクロスでもOK、クレームはでません。 金融機関さんは、3500万円で融資をお願いして、実際には2800万円になったことに驚いていました。お付き合いの浅い金融機関さんなので少しお話をしました。・融資がついたとき、買主は最強です。自信を持って価格交渉ができます。・売主は、確実に買ってもらえると思うとかなりの確率で値引きに応じてくれます。大幅な指値にも応じてくれることがあります。 物件調査費の話はしませんでした。しないほうがいいですよね。 それ以降、この金融機関さんも「融資はOKです。あとの価格交渉を頑張ってください。」と言ってくれるようになりました。ご理解いただき大変助かっています。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.16
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この物件は、まだ物件を買えなかった頃紹介していただいたことがある物件です。その頃の売値は4800万円でした。その金額のため私は買う勇気がありませんでした。当時は3点ユニットが不利な事についてもよくわかっていませんでした。 その後、前オーナーさんが1000万円以上安く買われてようです。 当時の私は、収益物件はその収益でローンを返済していくという事を、本当の意味で理解していませんでした。4800万円という数字に恐怖感を感じ買えないと思っていました。この恐怖感を克服するには、自分で勉強し金額をただの数字として理論的に考えられるようにするしかないと思います。もちろん物件を買うことは金額だけの問題ではありません。需給バランス、築年数、周辺環境、融資・・・いろいろありますが、金額への恐怖感は大きな問題だと思います。 その後私のところに、300万円全空のアパートを紹介してくれた不動産会社の担当Kさんが紹介してくれました。 今回の売り値は、前オーナーさんが購入した時とほぼ同じ価格のようですが、大きく手を加えてくださっていましたので、50万円の指値買うことにしました。 前オーナーさんが、手を加えてくださったことです。 1 42円全量買い取り、15kWのソーラーフロンティアのパネルがのっている。 これだけで、年収80万円以上。残りの買い取り期間は16年以上。 2 全室が二重サッシにリフォームされている。 3 外壁塗装がされている。 4 家具家電が備え付けてある。 前オーナーさんが物件にかけてくださった金額は、一般的には1000万円を超えていると思いますが、住宅メーカーのFCに加盟している社長さんですから、ある程度安くできたのだと思います。 この物件は3点ユニットですが、家具家電付で家賃が3万8000円です。地方では考えられない金額です。近隣にはバストイレ別で2万円台でも入居者が付かず、廃墟のようになっている物件がいくつかあります。また、近隣では3点ユニットは1万円台後半ですが、入居付では苦労しています。 担当者のTさんから、新しい金融機関を紹介していただき、融資もすぐに決まり、順調に経営しています。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.15
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家プロストです。 自分でリフォームを始めたのが4月くらいです。 初めは、宅建試験の勉強をしていたのですが、徐々に疲れからやらなくなってしまいました。1月から始めていましたが、4月中旬から8月中旬までサボっていました。本当は、6月中旬には勉強ができる状態になったのですが。 リフォームの話に戻ります。 193社長から、「5月中にDIYをやめてくれ。工事に入るから。」と言われてしまいました。塗装は5月末に終わりましたが、その他の事は6月に入っても職人さんたちと一緒にやりました。私が完全に現場から抜けたのは6月中旬です。 ペンキだらけの服装で作業をしていると職員さんと間違えられます。 駐車場の工事をしていた職人さんには、「こんなところにアパート買って人が住むのかねー。」 と言われてしまいました。その後、別の職人さんが私がオーナーだと教えたようでした。気まずい。 7月いっぱいで工事も終わり募集に入りました。 今は、満室になり一安心しています。・工事中に、管理会社を通さず一人で部屋を見に来た人に、冷やかしだと思い「好きな部屋に決めたください。」と言ったら、本当に入居してくれました。感謝です。・高校生が一人暮らししています。・近所のおじさんには、水洗にしてくれて臭いがなくなったと感謝されました。・1Kに2人で住むといったカップルはやはり入居しませんでした。この物件リフォーム代を入れても40%くらいで回っています。この物件のリフォーム代は、二つの物件を売って確保しました。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.13
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家プロストです。300万円アパート1K12戸のリフォームです。思い出す限り書きます。1 エアコンの新品設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん2 洗面台の新品設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん3 流し台の新品設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん4 TVモニタフォンの新品設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん5 ガスストーブの設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん 6 天井塗装、玄関塗装 DIY7 玄関ドア塗装 DIY8 窓枠塗装 DIY9 照明交換、警報器設置 DIY10 前壁クロス張り替え 193工務店11 クッションフロアー床全部 193工務店12 キッチンシングルレバーへ交換 193工務店 施主支給 13 トイレ水洗化 193工務店 便器施主支給14 ウォシュレット設置 193工務店 15 洗濯機置き場新設 193工務店16 全室クリーニング 193工務店他にもあったと思いますが、このくらいでお許しを。193工務店には700万円位工事代金をお支払いしました。特質すべきはYプロパンガス屋さんの担当Tさんのパワーですね。Yプロパンガス屋さんの協力がれば、リフォーム代は1000万円超えてしまいました。感謝です。 長野県の中信、南信地方(北信は微妙、東信は別会社をご紹介できそうです。)でプロパンガス屋さんを探している方、このプロパンガス屋さん紹介しますよ。ここまでのサービスは難しいと思いますが、サービスはいいです。話だけでもどうぞ。連絡先は『alainpascalprostあっとgamil.com』です。 汲み取り式の便器は12戸は、全部私が取り外しました。照明の取り外し、便器の取り外し、ペンキ塗り等を一人でしていると、鬱になってきます。つらい日々でした。支給品やDIY関係で100万円以上かかったと思います。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.12
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 300万円アパートです。雪の中に全空のアパートが建っています。 私の自動車以外出入りした跡がありません。300万円はお得な買い物でした。 ↓300万円アパートの内見の結果です。1 バストイレ別でした。洗面台もありました。2 駐車場が7台くらいでした。3 この街の中では立地はよい。この町自体が立地の良くない過疎の町です。4 やはり部屋が狭い。6畳でした。5 やはり洗濯機置き場が外でした。6 トイレが汲み取りでした。想定外これらの問題を解決します。(できることは。) ↓1 バストイレ別はOK。洗面台は古すぎる60cm⇒70cm変更する。2 駐車場が7台⇒地面を削ったり、配置を工夫して13台確保する。3 この町自体が立地の良くない過疎の町⇒これはかえられない。4 やはり部屋が狭い。6畳⇒これもかえられない。5 やはり洗濯機置き場が外⇒室内に設置場所をつくる。6 トイレが汲み取り⇒水洗化する。これはマスト。1、2、5、6は必ずやります。 さらにリフォームです。いくらかかるかわかりません。工務店社長の193社長も、「見積もりは出すけど、その都度考えてリフォームしましょう。」とのことです。金額は、アップしそうです。↑残置物の洗濯機です。氷点下の中、外で洗濯していたようです。 洗濯機のすぐ横に汲み取りトイレの便槽のふたがあります。 ↑古い洗面台です。使えそうですが、ガス屋さんに交換してもらいます。 スイッチプレート、コンセントプレートも交換です。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.11
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 300万円で買わないかと言われた物件の特徴です。 このタイプの物件は、以前日系ブラジル人の方が多く住んでいた時に建てられた物件です。私の住んでいる地域にはたくさんあり、数年前まで全空に近い物件が多くありました。最近はリフォームされたものが少しみられるようになり、まあまあの稼働率です。 こういった物件の特徴は、1 バストイレ一緒の3点ユニット。2 駐車場が全く足りない。または、無い。3 立地が悪い4 部屋が狭い。6畳くらいですね。5 洗濯機置き場が外です。長野県では致命的です。内見しました。1 バストイレ別でした。洗面台もありました。2 駐車場が7台くらいでした。3 この街の中では立地はよい。この町自体が立地の良くない過疎の町です。4 やはり部屋が狭い。6畳でした。5 やはり洗濯機置き場が外でした。6 トイレが汲み取りでした。想定外でした。 内部もけっこ荒れていました。フルリフォームです。 汲み取りにも負けず、この物件300万円で購入することにして、買付を書きました。 後日無事決済できました。もちろん現金決済でした。 つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.10
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は午前中、戸建3戸セットの融資が通ったので、条件等の確認にB信用金庫に行ってきました。・金利は、やはりちょっと高めの1.8%(1.2%+団信0.6%)です。・法人で借りるのに、パスカル個人の事業用団信加入が必要です。・物件価格+諸経費が融資になりました。オーバーローンです。 ???だったんですが、思い出してみると、事業計画書を提出する際、 物件価格だけの事業計画書 諸経費込の事業計画書 を提出したことを思い出しました。 担当者さんが気さくな方なので、両方提出していました。 ラッキーなことにオーバーローンです。 月末決済に向けて進めていきます。 担当者さん、今回も内部資料を見せてくれました。今回はうっかりではありません。ストレスのかけ方です。 木造戸建3戸、10年返済 1年目~4年目まで、満室で家賃下落なし。 5年目~10年目まで、1戸空室(残りの6年間ず~と空室、2戸だけ稼働)、 家賃10%下落 (家賃は5年目で1回だけ下落し、以降下落なしです。) 結構ストレスかけてますね。 退職金の一部を定期にしてほしいとのことでしたので、退職者に優遇のある定期預金に入ろうとしました。金利1.0%、期間3月というものです。 しかし、よく見ると原則55歳以上と書いてありました。担当者さん、さっそく本部に電話をしました。個別に検討するという事で今日は定期預金に入れられませんでした。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.09
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 29年は、思うように物件を買えない年でしたが、30年は思うように買えました。その最初の物件です。 M不動産の担当のKさんからTELがありました。私は、M不動産から物件を買ったことはありませ。紹介はしていただいていましたっが、買えないことが続きました。Tさん「アパート買いませんか。」パスカルプロスト「どんなん物件ですか?」Tさん「木造1K12戸 全空 300万円です。」「300万円!きたー。」と思いながら。冷静にパスカルプロスト「内見できますか?」(内見しなくても買います。)Tさん「いつでもできます。」 私は、物件を紹介していただき、買う可能性が大きい時、必ず言う言葉があります。どの不動産の本にも書いていない大切な言葉です。それは、「売主さん、ほかに売りたがっている物件はありませんか?あったらいっしょに売ってください。」融資は、同じ売主様が複数の物件を売りたいと言えば、それは一回の融資としてカウントされます。物件6号 I市の木造戸建5(2+3)戸 (1) 不動産屋の対応 は、戸建2戸と戸建3戸が場所は離れていますが、1つの融資でした。それ以来、物件を買うときには必ずこの言葉を言います。貴重な融資です。有効に使いましょう。この時は、Tさん「ありません。」残念でした。という事で内見です。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.09
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 売り主のA宅地建物取引士の担当者さんの働きかけと、支店間の合意で融資がついた感じでした。 12月中に決済できるのが金融機関と売り主のA宅地建物取引士さんにとって望ましいようでした。12月決済で、またリスケをしなくていいという事のようです。売り主のA宅地建物取引士さんギリギリだったようです。 この狂った担当者は、しつこく嫌がらせのようなことを言うので、T不動産にそのまま伝えていると、T不動産が怒りだして、ある日銀行にって、狂った担当者に抗議したようです。というより、窓口で怒鳴り散らしたようです。普通だったら、金融機関が怒ってこの話は流れていたと思います。でも流れませんでした。金融機関も、狂った担当者の事はわかっていたのでしょう。 狂った担当者に話を持っていったのが多分12月5日くらいだったともいます。決済が12月28日でした。金融機関もやれば出来るんですね。普段はやる気がないだけですね。12月28日では、司法書士さんも忙しかったと思います。 こうして、晴れて私のものになりました。 売主さんが救われました。狂った担当者の暴言に耐えてよかったです。 売主さんには感謝され、サラダ油の詰め合わせをいただきました。 売主さんは、仲介手数料も取られなかったようです。私は、満額とられましたが。 売主さんの友達の3万円で入居されていた方にも退去していただきました。 プロパンガス会社も変更しました。追い炊き、エアコン、TVドアフォン等を付けていただきました。他にもあったような気がしますが忘れました。 利回り17%、10年返済でCFは少ないですが、退去もなく順調に運営できています。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.08
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 流れは簡単でしたが、スムーズには進みませんでした。 売り主のA宅地建物取引士は、物事を理解できないくらい不安定な状態です。一度決めたことも不安になり何度も聞き直してきます。T不動産と一緒に納得できるまで何度も銀行に行ったようです。 この物件に対して過去に金融機関はリスケしています。融資は事情が分かっている同じ金融機関がいいと思い相談しましたが、私の狂った担当者は融資を受けたくなさそうです。この狂った担当者は、以前にもブログに書いています。狂った担当者「今日来て、12月中に決済なんてできるわけないじゃないですか。無理を言うなら資料を返しますよ。もう一度言い直してください。」と狂気全開で怒鳴っています。仕方がないので、日程について粗相のないようにい直しました。パスカル「わかりました。融資はご都合のよい時で結構です。」狂った担当者「わかりました。資料はお預りします。」 金融機関に、こんな対応を受けたことある方いますか?いたらコメント欄に書いてね。 後日、電話があり、呼び出された際狂った担当者「12月中に決済できます。」と小さな声で言ってました。パスカル「無理しなくていいですよ。1月でいいですよ。」とささやかな嫌みを言いました。嫌みになってませんね。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.07
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 Pascalは、この物件を購入したいことをT不動産に伝える。 ↓ T不動産は売買の話をA宅地建物取引士のところに持っていく。売り主のA宅地建物取引士は、T不動産を信頼していましたから言うことはききます。 売り主のA宅地建物取引士は長い間不動産会社に勤めていたので、不動産屋さんが信じられないと思っています。 ↓ 売買成立 T不動産さんは、値付けが私よりシビアなので助かります。 売買価格が高すぎるということで1950万円で話を進めてくれることになりました。利回り17%くらいになりそうです。利回り低いですが仕方ないです。それ以上低くしても抵当権が外れないようです(本当かなー)。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.06
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この年平成29年は、大きな1棟物が買えない年でしたが、これまでに戸建は4戸買うことができました。このままでは目標の個数が買えない年になってしまうとお思い自分プロデュースで掘り起こした物件です。 平成29年の最後の物件です。この物件の購入で戸建10戸になりました。戸建アパート合わせて20戸買えました。この頃の目標はクリアーでした。 この物件は、長い間ある不動産会社のページに載っている売れ残り物件でした。スペック 平成12年築(築17年) 2DK2階建 6戸で1セット ミサ〇ホーム施工 物件価格2980万円(利回り11%弱)※知らない方に説明します。『戸建6戸で1セット』とは?田舎に行くと賃貸用に建てた戸建がまとまって一つの敷地にあります。賃貸用戸建〇戸一まとめということです。平屋が多いですね。 利回り11%弱では、利回りが低すぎて買いにくいですよね。田舎では売れません。Pascalの持っている情報1 Pascalは売主さんと面識があるが、売主さんは多分覚えていない。 (こんなことは情報とは言えない?)2 売主さんはA宅地建物取引士(不動産屋さんではありません。)3 Pascalは売主さんのA宅地建物取引士の事情を知っている。 自分の子どもが保証人なので外したい。絶対に売る。4 不動産屋やさんT不動産と売主さんのA宅地建物取引士と仲良し。 A宅地建物取引士通帳を見せたり、いっしょに銀行に行き残債額を聞いたりしている。5 Pascalと不動産屋やさんT不動産も知り合い。 過去に物件の仲介あり。6 売主さんのA宅地建物取引士の精神状態が不安定。かなり。 これは、他の方から以前聞いていました。久しぶりにお会いすると、常に何かにおびえているようで別人のようでした。 これら情報からこの物件を購入します。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.05
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。Tさんからの電話で、『やる気スイッチ』が少しだけ入りました。現地を見て、次の点が課題として残りました。1 さらに指値ができるか?2 仲介業者が決まっていないということで次のように決まりました。1 売値は2050万円(2000万円アパート土地、太陽光発電システム50万円) 太陽光は5kWですの余剰売電10年です。共用部の階段灯の余剰売電にしてもらいました。2 仲介業者は、パスカルが決めました。ミサ〇エステートさんです。 売主さんには、「今回は20万税込で仲介をしてくれます。通常でしたら73万円くらいかかります。格安ですよ。」と言うと喜んでくれました。私は、ミサ〇エステイトへの持ち込み企画でしたから、手数料は『¥0円』でした。私も喜んでいました。この段階で太陽光発電の入れて利回りが16.2%です。手数料73万円もかかっていません。 融資も無事通りました。 太陽光発電のパワコンも保証期間内で新品になりました。最期に、もう一つの小さな『歪み』がありました。「家賃が安い。」とりあえず、退去ごとに3000円UPで募集、簡単に決まります。これで利回り16.7%、あまりいいとは言えませんが、入居が決まりやすく、太陽光発電があるということで購入してよかったと思います。Tさんには、『物件調査料を払いました。』Tさんも目的達成です。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.03
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 恐怖不動産の交渉をしてくれたTさんからアパートの売買の情報が来ました。2200万円の売値です。スペック 築12年 木造2階建 6戸 1ルーム 2200万円 立地はいいです。ホームセンターまで走って20秒くらいです。 利回りは14%くらいです。利回り14%を誇らしげにしているTさんを横目で見ながら内心では、「14%でしょ。買えても買えなくてもどうでもいいや。」とか「利回り低いから、できれば買いたくない。金融機関に持ってくの嫌!」と思いました。 とにかく現地見学何か『歪み』があるかもしれません。(だいたい「歪み」はないのですが。)屋根にソーラパネルがのっています。「ちょっと歪んだかも?」その場で、電話をしました。「あのソーラー発電もいっしょに売るの?」Tさん「そんなモノのってるの。聞いてないので確かめます。」 細かく現地確認をすると、パワコンが止まっています。 のちに分かったことですが、売主様太陽発電をしていることも忘れていました。 数日後、Tさんか電話がありました。Tさん「ソーラーがのっているから2200万円では売れないそうです。」パスカル「わかりました。今回はお断りします。また何かあったらおしえて。」といって電話を切りました。 それから、1ヶ月経った頃でしたか(物件に興味がな方ので覚えてません。)Tさんから電話ががりました。Tさん「あの物件、太陽光発電付で2200万円で売ります。」パスカル「物件見せてください。」この時点で、利回り15.1%です。まだ、『やる気スイッチ』は入りません。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.02
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この頃ミサ〇エステイト(〇:マルとは読みません。)という不動産と知り合いました。私よりだいぶ若いのですが、脱サラして不動産屋さんをやっています。 ミサ〇エステイトの社長さんとのファーストコンタクトは忘れてしまいましたが、ある日、「2戸1の賃貸戸建あります。780万円くらいでどうですか?」という提案がりました。パスカル「600万円なら買うよ。」と、答えました。 私は、ファミリータイプは、戸建でも集合住宅でも1戸300万円~350万円以下と決め智ています。300万円で購入し、月5万円で賃貸に出せば利回り20%になります。1Kは200万円~250万円以下です。 実際私は、ファミリータイプ、シングルの合わせた平均購入価格は、1部屋200万円です。 ですから、今回は家賃から考えて1戸300万円で、2戸600万円です。 ミサ〇エステイトの社長さんからは、前向きな返事はもらえませんでした。 次の日の朝ローカルな不動産サイトを見ると、あの2戸1物件が売りに出ています。 慌てて電話をしました。ミサ〇エステイトの社長さんは寝ていたようです。電話の声が明らかに寝ぼけています。1番が取れました。 その日の夕方、物件の見学をすることになりました。正確な日にちは忘れてしまい下がとても寒かったことを覚えています。決済は7月でしたので、購入には結構時間がかかりました。その辺のいきさつは次回書きたいと思います。 2戸とも入居中なので内見はできません。購入して2年近くなりますが内部は見たことがありません。 結局750万円で売ってもらえそうです。 地銀に融資を申し込み通りました。この地銀の狂った担当者非常に態度の悪い、銀行員でなければ相手にしたくない方です。この時は嫌み等は少なかったです。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.30
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現在30位です。応援お願いします。みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人5号物件戸建が、いい感じで回っていたことに味を占め戸建を探していました。そんな時に、最悪の物件を買ってしまいました。物件スペック・築35年 木造一部軽量鉄骨2階建て 一部軽量鉄骨といっても、物置のような材質でできています。・汲み取り・売り出し価格350万円位だったと思います。・残置物あり、冷蔵庫、洗濯機、鉄亜鈴(よめますか?) 冷蔵庫、洗濯機は入居者様に使っていただきてます。 鉄亜鈴(てつあれい)は、工務店社長193にプレゼント・玄関付近の床が柔らかい。床材が湿気で柔らかくなっていました。・2階の床がコンパネが1枚1枚浮いていて、カーペットを敷いてありますがコンパネのかたちがわかります。 ということで、「物件欲しい病」を発症していた私は、内見したその日に買うことを決意しました。法人6号につづき現金買いです。 270万円という指値も、問題なく通りました。この物件売れ残りではありません。サイトに掲載して1、2日しかたっていません。↑ 汲み取りですね。内部の汲み取り便器の写真は掲載できません。↑わかりにくいですが、コンパネが一枚一枚浮いてます。カーペット汚い。↑黒色の網戸越しで分かりにくいのですがベランダです。わかりにくいのですがベランダの床がないだけです。その下の折半屋根は、軽量鉄骨部分です。↑雨漏りの後です。修繕工事はしたようです。 脱衣所にシロアリ被害がありました。根太からやり直しです。 玄関近くの床もやわらかいです。フローリングの上張りです。 18万円くらいの工事になりました。安かったな~。助かりました。 残置物の大きな冷蔵庫は、臭いがとてもきつかったです。普通の洗剤では臭いが取れません。そこで、トイレ用洗剤を吹き付け扉を閉めて1日おきました。少し臭いがやわらいだような気がしました。もう一度トイレ用洗剤を吹き付け扉を閉めておきましたが、そのまま忘れてしまいました。入居後思い出しましたが言えませんでした。 青いFCのS店長がお客さんを付けてくれました。物件を買ってからしばらくたって「何ていうものを買ってしまったんだろう!」と思っている私を助けてくれました。 入居者者様は、農園で働く中国人女性5人だそうです。家賃は5万円です。利回りは20%以上になります。 この農園の経営者は、青いFCのS店長にとっては前からのお客さんだったようです。前年までは。6月から11月くらいまでアパートを2戸借りて、冬は退去していたそうですが、家賃の安さから通年で借りてくれるようになりました。12月~5月までは空室状態です。 プロパンガス会社さんには、ガスは替えましたが、貸与はしてもらっていません。建物がボロボロでいつまでもつかわからないので、貸与については言えませんでした。 このプロパンガス屋さんですが、1K12戸のアパートで設備を以下のようにつけてまらったことがあります。他の物件でもいろいろつけてもらってますが。1 エアコンの新品設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん2 洗面台の新品設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん3 流し台の新品設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん4 TVモニタフォンの新品設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん5 ガスストーブの設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん 長野県の中信、南信地方(北信は微妙、東信は別会社をご紹介できそうです。)でプロパンガス屋さんを探している方、このプロパンガス屋さん紹介します。ここまでのサービスは難しいと思いますが、サービスはいいです。話だけでもどうぞ。連絡先は『alainpascalprostあっとgamil.com』です。 この物件、はやく手放したいのですが、昨年物件を買う際、元国家系の金融機関に共同担保として接収されてしまいました。10年間売れません。繰り上げ返済か民間金融機関への借り換えか?おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.29
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人6号物件は、法人として初めての戸建です。googleの地図を載せたかったのですが場所が特定できてしまうのでやめました。狭い谷に電力会社の発電所があったり、個人の工場や食堂の名前があったりして場所が特定できてしまいます。googleの地図は施設名だけは大きく映りますね。 この物件は以前のブログで、おばさんが勝手に耕していたと物件として紹介しました。スペック・築16年、木造、66㎡の1LDK・400万円(高いですね。)・土地面積 882.66㎡(267坪) おばさん2人が耕していた畑は別、面積不明。・120km以上離れた長野市の業者が仲介。 この物件相続物件です。売主さんは県外に住んでいます。父親が死んでしまったので相続したということで、住んだことも来たこともないので、思い出も、思い入れも、縁もゆかりもない物件です。 長野市の不動産屋さんとも特に縁はありません。 このんな感じの物件です。南側を向いて撮った写真です。なぜか写真がななめ。夏になるとこの広い敷地の除草があります。 内部の写真がありませんが、おしゃれな造りです。カウンターキッチンで座席が4席程りました。流し台はステンレス製で食堂の厨房にあるタイプのものです。 飲み屋か食堂をやっていたと思うのですが、知るすべがありません。フェンスの下におばさん2人が耕している畑があります。この物件400万円で売りな出されていましたが、金額の当然根拠はないと思いました。最終的に270万円で購入しました。売主様もホッとしていたと思います。 田舎ですが、この地域賃貸需要があります。 近所のおばちゃん曰く「駅まで車で5分で行ける。赤信号に引っかからなければ4分だ。」「イオンもパチンコ屋も近い。」と言います。確かに日本で一番小さい感じの平屋(2階建てだったかな?)のイオンがあります。合同庁舎も5分くらいです。 この地域の特徴は・産業は観光だけと言っていいです。・アパート、貸家がたりません。・教員、県職員、営林署職員などがたくさんいます。自称準地元民の私はこの点を知っていました。だから購入しようと思ったのです。 ガス屋さんにエアコン、追い炊き、TVインターフォンなどを付けてもらう約束をしました。エアコンは入居者様と予定があわず未設置です。未設置でも過ごせるほど涼しいところのようです。冬は寒いでしょう。 270万円で購入し、小規模なリフォームをして、すぐに6万円で入居が決まりました。狙い通り教員の方です。 今年で3年目、きっとこの先生は来年3月にお引越しですね。 次は法人7号物件 これは建物がやっちまった物件です。調子に乗って買ってしまった物件です。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.28
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人4号物件を取得してから5号物件を買うまでは4ヶ月かかりました。必死で探していましたが、なかなかいい物件がありません。 そんなか、不動産会社さんから小ぶりな物件が出てきました。兄弟で相続された物件ですが、現金化したいようです。 金額は1000万円~1500万円位で売主さんと相談中とのことですが、1000万円と1500万円では全然違います。利回りが(1000万円=)24.1%~(1500万円=)16.1%ということになります。1500万円では買えません。 できるだけ早く内見をお願いしました。 この頃になると、私の物件の欠点を見る目は、普通の不動産屋さんを凌いでいます。早速、欠点の指摘の連発です。「この壁のヒビ、方向性がありますよ。向こうの壁にもその向こうの壁にもひびがありますよね。」「結露がひどいですね。クロスが浮いてます。」「ベランダに炭がありますね。火でも燃やしたんですか?ひどいですね。」(実は2階の人の煙草の灰でした。煙草の灰でも十分ひどいんですけど。)「コンセントプレート上下がさかさまですよね。」「残りの部屋も、きっと同じような状態ですよね。」 細かなことはよく覚えていませんが、1000万円にするために気になったことは失礼にならないように何でも言いました。 ダメ押しに1階の部屋の内見でしたが、2階の方が掃除機をかけてくれました。その音が強烈に響きます。何事かと思って2人で外に飛び出しました。不動産屋さんも弱気になっていくのがわかりました。スペック・築18年 木造 ミサ〇ホームという有名な会社施工 〇:「マル」ではありません。 〇:「ワ」と読みます。・2DK:3戸 3SDK:1戸(元オーナーズルーム) 元オーナーズルームの室内の物置部屋は、床がコンクリトで2方向にシャッターがついています。ハーレーでも2台入れられそうです。さらに内部にもう一部屋物置があります。・3/4戸入居・駐車場は200%以上あります。・賃貸需要が崩れていない地域・コンビニ12m位(パスカルのカン)、合同庁舎200m位(パスカルのカン)、その他いろいろ近いです。・庭に梅の木があります。 ↑「これじゃいつもの田舎物件と変わらないじゃないか!横に資材置き場みたいなのがあるし。」と言われそうですが、この写真はコンビニの駐車場から撮った写真です。撮影者の背面にコンビニ、JR、合同庁舎等があります。逆光でした。 元気な2人の売主さんは離れたところに住んでいます。調整は時間がかかりました。 なんだかんだで1070万円(利回り22.5%)になりました。70万円分敗北感を感じました。 その後、無事契約、決済が終わりました。 空いていた一部屋もすぐに入居者様が決まりました。 購入してから3年目です。まだ退去者はでていません。 自宅から遠いのが欠点です。片道2時間かかります。 今年も梅をとることができました。 次は、法人6号物件:戸建物件です。本当に田舎です。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.27
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 とにかく話をつぶすと不動産屋さんに迷惑がかかります。そのほかにもいろいろなことが起きましたが、我慢して過ごしました。 決済の日、信用金庫の方も経緯はしています。気を使って対応してくださいました。 私は、売主と一緒にいる代理人(?)とは2人は目を合わさずに、淡々と短時間で進めました。無事決済が終わりました。 その後、売主の代理人(?)は、管理会社を回り、私の持ている物件を聞き出そうとしたようです。何がしたかったのか? 最後まですっきりしない人たちでした。 その後管理会社を探しました。1社目緑:田舎すぎるので管理ができない。2社目青:駐車場が足りないので管理できない。3社目赤:パスカルの気持ちが折れました。聞きに行きませんでした。 いづれにしても、前オーナーの管理会社に対する高圧的な態度が嫌な思い出になっているようです。 ここは田舎、管理会社は大手は3社だけ、もう一度、2社目の青いFCにアタック。親切な別の支店の店長に相談ベースで話してみると、うまく話を通してくれました。 管理会社解決。一時はどうなるかとお思いました。 その後、順調に満室経営できてます。家賃も上げています。 店長と話をする中で「なんであのアパートが埋まるのかわからない。」「あそこに住む理由がわからない。」と言っている時期もありました。この店長さん女性ですが恐ろしくやり手です。 プロパンガスは当然交換、1Kですが追い炊きを付けてもらってます。あとは何を付けてもらったか忘れてしまいました。エアコンかTVドアホンです。 ここはプロパンガスの供給の関係で、たくさん貸与してくれるTさんに入ってもらえませんでした。さみしところがあります。次は物件5号です。片道2時間かかる場所にあります。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.25
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公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 融資も決まり、弁天不動産の担当者Sさんかと話を詰めていきました。金額は2480万円でよさそうです。Sさんの話し方から2480万円までは売主様から許可を得ているようです。 私と弁天不動産の担当者Sさんとの間で2480万円で話がまとまったのが金曜日、土日をはさんで月曜日に弁天不動産の担当者Sさんは売主さんに連絡をしました。(正確に言うと売主さんの代理の方ですが、委任状は持っていません。) その電話を受けた売主さんの代理の方、激怒したそうです。「金曜日の話がどうして月曜日に連絡が来るんだ。遅すぎる。この話はなしだ。」と言うことで、話は流れました。弁天不動産から別の不動産屋さんに話は行ってしまいました。 弁天不動産の担当者Sさんはその時、どこの不動産屋さんに話が言ったかも教えてくれました。しかも「話は恐怖不動産に行きました。恐怖不動産のTさんにすぐ電話をしてください。買えます。」と教えてくれました。 恐怖不動産は法人1号物件の売主でした。Tさんは穏やかな女性です。ネットに載る前になんとか買えました。しかし2530万円でした。50万円の差で物件を逃すわけにはいきません。 この売買には、売り主側のフィールド不動産さん、買主側の弁天不動産さん、恐怖不動産さんが関わっています。それぞれ被害を受けたり受けなかったりしています。〇売り主側のフィールド不動産さんの担当者さん・担当者さん、売主から電話がかかってくるといつも怒鳴られるので、携帯で車の中で電話を受け、まわりの従業員に気づかれないようにしていた。・この物件の引き渡し後、測量をすることになっていたが、引渡し2週間後に宅建業協会に「お金をだまし取られた。」みたいなことを訴えられたようです。測量を実施しましたが、費用は全額返しました。〇買主側の弁天不動産さん・同じような扱いを受けたようです。そもそも、買主側の不動産屋さんが売主と交渉できることが普通ではないですよね。〇恐怖不動産さん・さすがに被害はないようです。何かあれば、♪社長が出てきてこんにちは、坊ちゃん一緒に・・・♪になってしまいます。大変なことになることは容易に想像できます。〇パスカル・売主「11月分の家賃は全額欲しい。」 パスカル「どうぞ。」・売主「敷金は預かっていない。」 パスカル「管理会社に聞いてください。」 売主「管理会社が勝手にもってた。」(嘘つくな。) つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.24
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この法人4号私のところに話が来たのはこれで2回目でした。 1回目に話が来たのはこれより3年ほど前でした。 立地が命(実際は英語)不動産からでした。・任意売却物件でした。・当時はMc人材派遣会社の社長さんが所有していました。物件を見に行くと中国の方だけがすんでしました。みんな自転車でした。余談ですが、勤め人の時このMc人材派遣会社には苦労しました。 立地が命不動産の社長「いくらだったら買う?」と聞かれたので、パスカル「2000万円だったら買います。」立地が命不動産の社長「あそう・・・・・。」それ以上話が進むことはありませんでした。その後しばらくして、競売にかかり、2500万円で競落されました。当時は、私の2000万円とそんなに変わらないと思いましたが、500万円の差は25%の差ですね。大きいのかな? 長野県外の方が買われたようです。家賃を2万円台まで下げ、必死で埋めたようです。 力尽きて売りに出されたようです。この売主さんの事は次回書きます。 一言でいうと、狂ってます。こんな感じです。これが2550万円で買えました。利回り20%で買えました。いい時代でした。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.23
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 前回まで、法人物件3号の話でしたが、二つの物件3号4号の決済は次のようになっています。物件3号:28年10月28日 決済 A信用金庫 担当者Uさん物件4号:28年11月16日 決済 A信用金庫 担当者Uさん 決済の間隔が1ヶ月ありません。この辺の事をお話します。 弁天不動産屋(仮名)さん担当のSさんと、物件3号で話をしている時です。私が、物件があればまだまだ買い進めたいと言ったとき、「いい物件じゃないけど、もう一つありますよ。立地がよくないんです。」とのことです。スペック・築16年、1K10戸、2DK2戸の複合タイプ・重量鉄骨造・9/12入居中(立地の割に健闘しています。)・家賃がバラバラ、基本的に安すぎる。・駐車場が11台分しかない。(12台は必要、この立地で車なしは無理)・雨漏りしたことあり。修理したとのことですが、その後修理が必要になりました。・立地が悪い。そこに住む理由がよくわかりません。 こんな感じです。牧草地とビニールハウスの中に立っています。北海道見たいです。 でも買います。3号、4号まとめてA信用金庫の担当者Uさんのところに持っていきました。パスカル「あの…、物件が二つあるんですよ。」と言って資料を見せました。さすがに断られと思いましたので、どちらか一方だけは融資してもらおうと考えていました。どちらになるかは担当のUさんにお任せしようと思っていました。担当のUさん「さすがに1月に2棟は無理ですよ。・・・」パスカル「そうですよね。」担当のUさん「どちらか1棟は来月にしましょう。」パスカル「ありがとうございます。」Uさんと二人で、信金内で笑いました。大声は出せません。笑いを押し殺して笑いました。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.22
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 実は、この物件の融資は信金さにも頼んでありました。融資は地銀も信金さんも通りましたが、当然信金さんから借りました。地銀の担当者には、お伺いしてお断りしました。なぜ融資が断られたのか分かっていないようですし、聞かれることもありませんでした。 その後、さして問題もなく、引渡しが終わり、順調に運営できています。欠陥は今のところありません。 ここも、プロパンガスを変更しています。プロパンガス屋さん同士には、複雑な関係があります。そのため切り替えが難しいことがあります。今回はそのケースでした。たとえば大手Aプロパンガス会社(プロパンの卸売りもやる。)このプロパンガス会社Aからプロパンガスを買っている会社、B社、C社があったとします。1 パスカルが、C社からB社にプロパンガスを変えようとします。 これは基本的にOKです。 2 パスカルが、B社からC社にプロパンガスを変えようとします。 これも基本的にOKです。3 パスカルが、B社からA社にプロパンガスを変えようとします。 これは基本的にだめです。B社はA社のお客さんです。4 パスカルが、C社からA社にプロパンガスを変えようとします。 これは基本的にだめです。C社はA社のお客さんです。 今回は、3、4にあてはまります。私がお世話になっているプロパンガス会社は大手で、ガスの卸売りをやっています。現在供給してもらっている会社はB社C社に当たります。 大手プロパンガス会社からプロパンガスを買っているB社C社のような会社の中には、ボンベの交換など実はすべて卸元にやってもらってる会社もあります。ほとんど実務をしないで利益を得ています。現在供給してもらっている会社はこれに当たり、実務はしません。 このような場合、ガス会社間の話し合いで条件面を調節し、卸売会社が設備を貸与することがOKになることもありますが、今回はそれも不調に終わりました。 と言うことで、別のガス屋さん登場です。このいきさつについては細かく書けませんが、別会社さんになりました。 TVドアフォン、追い炊きを付けてもらいました。ちょっとさみしい内容ですね。でも、しっかりした担当者さんAさんがついてくださいました。とにかくフットワークが軽いです。ライフラインの事ですから、とても助かります。感謝しています。次は、物件4号です。物件3号:28年10月28日 決済 A信用金庫 担当者Uさん物件4号:28年11月16日 決済 A信用金庫 担当者Uさんおしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.21
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人物件2号を購入して3月ほどして、弁天不動産屋(仮名)さんからメールが届きました。この不動産屋さんとは話をしたことはありましたが、物件を購入したことはありません。情報をくださったことに感謝です。すぐに電話です。パスカル「情報ありがとうございます。物件を見せてください。私が1番でよね。」担当者さん「順番は・・・。それより、物件を見て判断してください。」順番は関係ないようです。次の日物件の内見をさせてもらいました。その際担当者さん「指値をしたら、次の方に話が行ってしまいます。」パスカル「指値はできないということですか、100万円でも無理ですか?」担当者さん「そうです。」物件スペック・鉄骨造 築16年 1K8戸・大学生中心の物件(学生に依存)・物件価格2100万円 利回りは17.8% 利回りは低いと思いましたが、前回の物件で免疫がついていたので買えました。・3階建、1回は駐車場 100% この物件、登記されていません。前オーナーさんは普通の勤め人ですが、どんな資産背景があったのか知りませんが、現金で建てた物件です。 融資は地銀に持ていきましたが、とにかく担当者がひどい。ひどすぎる。この頃は、池井戸潤さんの銀行が出てくるドラマがありました。その中で銀行は悪役でひどいことを言いますが、そんなものじゃなかったです。 未登記のこの物件にも、地銀担当者「この物件未登記ということは、登記できない欠陥がるはずです。なんで登記できない欠陥のある物件にウチが融資しなければいけないんですか?」といっていました。今回の対応は、ひどい対応のほんの一部で、これ以前もこれ以後もわけのわからない対応が続きました。 この方とは1年くらい前から付き合いがありましたが、「いい物件があったら持ってきてください。」と言うので持っていくと、ろくに資料を見ないまま融資できないと言われた事が何度もあります。 今回も「いい物件があったら持ってきてください。」と言うので持っていきましたが、ひどいものでした。 この担当者、40歳代です。この支店にいた3年間、ずっと住宅ローンの受付をしていました。この年代でしたら普通だったら法人まわりをしているはずですが、法人回りができない欠陥があったのではないでしょうか。 田舎は金融機関が極端に少ないです。当時私は利用できる金融機関が2つしかありませんでした。そこで担当者がひどくてもかかわらずを得ないんです。 お付き合いのある金融機関は今でも3つです。一時は4つくらいありましたが。 ひどい担当者でも笑顔で対応するしかないんです。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.20
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。現在78位です。ご協力をお願いします。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 物件の引き渡しが終わりました。晴れて私の物件です。 まずは、共用廊下に照明を設置します。前オーナーさんは階段の照明1台を残して共用廊下の照明を外してありました。きっと、一晩中共用灯がついていると近所の方に迷惑をかけるという配慮だっと思います。 私は、階段の照明一つだけは常夜灯にしましたが、残りはセンサー付きLED照明にしました。これで、ご近所にも影響は少ないと思います。 下の写真は、共用廊下の破損個所です。何年もほったらかしだったのでしょう。中に鳥の巣があります。これは工務店の193社長に修理を願いしました。 次はガス会社さんとの交渉です。担当のTさんと上司の方と何回かお話をしました。その結果、風呂追い炊き、エアコン、TVモニターフォン、外物置等を付けていただけることになりました。 6色の外物置です。結構大きいです。奥にはごみステーション用物置があります。 事前に何が必要か管理会社さんのSさんと打ち合わせて、物置、追い炊、TVモニターフォン、エアコンをガス会社さんに要望しようと決めていました。さすがに、まったく空気の読めない私でも「物置は無理だろう。」と思っていました。 でもガス会社のTさんは遊び心を持って、物置の色を部屋ごとにかえて設置してくれました。感謝です。 民間のごみの回収業者さんを入れました。民間のごみ回収業者さんは、オーナーチェンジで購入した物件でいくつかありましたが、自分で業者さんを入れたのは初めてです。 オーナーチェンジで購入した物件のごみステーションの欠点は、ゴミステーションが大きすぎることでした。人が入れるくらい大きいゴミステーションには、大きなごみが捨てられます。引っ越しの時の粗大ごみも捨てられます。その辛い経験から、小さなゴミステーションにしました。設置から3年たちますがとてもきれいな状態です。 この物件、ほぼ満室で推移しています。空いても次の入居者様がすぐ決まります。というより、管理会社さんのSさんが誘導して入居させてくれました。 近くに住んでいる前のオーナーさんは、経営が苦しくて手放しましたが、まったく問題なく経営できています。これもガス屋さん担当Tさんと管理会社のSさんのおかげです。 私は18%の利回りが怖くて購入に躊躇しましたが、まったく問題ありませんでした。これ以降利回り18%でも購入しようと思うようになりました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.19
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ ↑100位の壁を超えることができません。 応援クリックをお願いします。 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人1号物件を取得してから約半年、ようやく2号物件を買えました。 この物件は、東証一部上場企業のグループ会社さんからの紹介です。 スペック ・鉄骨造 築15年 2DK 6戸 ・物件価格 2400万円 利回り低い。 ・駐車場は16台くらい。200%を超えます。 ・2DKという間取りは競争相手が多く家賃の下落等が心配。 ・立地が悪い。 仲介会社の課長Mさんも、私の前で普通に立地が悪いと言ってました。 100m位の距離にある小学校が、土砂警のレッドゾーンです。気になります。 自宅とは直線距離で500m位ですが、間に天竜川という川を渡ります。この川を渡ると土地値も賃貸需要も意気に下がります。 当初の価格は2400万円でした。15%の利回りです。この頃はまだ利回り20%ないと破綻すると思っていました。利回り20%にするには、1800万円で買う必要がありますが無理です。いくらなんでも1800万円とはいえません。 私が交渉しているしている間にも、他の投資家さんにも紹介したようです。投資家の少ない田舎ですから話はすぐに伝わります。私のまわりにいる大規模な投資家さんは2人です。一人は新築にシフト済み。もう一人は築古を購入する方です。今回の物件は2人には当てはまりません。この物件は私しか買う人はいません。 なんとか交渉し2400万円→2200万円→2000万円になりました。 利回り18%です。この時は本当に迷いました。「18%の物件を買っていいのか?」「破たんしないだろうか?」本気でそんなことを考えていました。 信金さんに融資の打診をしましたが、あっさり通りました。 物件購入後には、プロパンガス屋さんを変更する予定でしたが、購入の話がかなり煮詰まったっところで、売主様の甥御さんがガス会社勤務なので、このままガスを続けることが条件になってきました。 これが、この後私のアパート経営を助けてくれるガス会社さんとの担当Tさんとの出会いです。 また、管理会社のSさんという優秀なたん担当者さんとの出会いでもあります。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.18
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 第1法人 1号物件の購入ですが、物上げ担当者さんから連絡がありました。物上げ担当者さん「やはり、値段は決めてくれと言っています。」パスカル「そうですか。値段は物上げ担当者さん決めてください。」と言いました。丸投げです。風貌の厳しい社長に、私は金額を提示して交渉する気になりません。恐ろしいことになりそうです。ダムに沈められるとか。 物上げ担当者さんも、とても厳しいオーダーだとわかっているようです。最前線で一番怖さを感じていると思います。 それから、物上げ担当者さんから、半月位連絡が来ませんでした。やはり交渉するのは怖いようです。 私は、店長代理さんに電話をして、「物上げ担当者さんにはやく話を進めるように言ってください。」 と言いました。しかも何度も。ひどいことをしました。本当にひどい。 それからしばらくして、物上げ担当者さんから連絡がありました。物上げ担当者さん「先方は3000万円を希望していますが、こちらは2800万円で押してます。パスカルさん都合のよい日に先方と会って話をしてください。」パスカル「わかりました。」と言って日にちを指定しました。パスカル「恐ろしくありませんでしたか?」物上げ担当者さん「怖いですよ。緊張しました。」と言っていました。ねぎらいの言葉をかけ、感謝の気持ちも伝えました。 価格交渉の日風貌の厳しい社長「予算的に厳しいんですね。2850万円でどうですか?」パスカル「はい、2850万円でお願いします。」 ということで、交渉は短時間で終わりました。2800万円とは言えませんでした。 この交渉は12月の初旬でした。決済は年明けになっても仕方がない時期でした。 融資も無事通り、12月24日、無事私のものになりました。信金の担当者さんが頑張ってくれて、年内決済にしてくださいました。感謝です。 この物件、社長さん個人の物件で、業者(法人)さんの物件ではないのですが、仲介手数料はとられませんでした。とても得した感じがしました。思い出しても緊張する話です。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.17
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この時期、法人をつくりました。個人で買い進めるには限界が来ていました。1 白色申告の限界 収入が2700万円くらいになり、白色申告とはいかなくなってきました。 個人でも青色申告はできますが、さすがに無茶だと思い始めました。2 妻の保証人 これまで、保証会社、保証協会を付けて、保証人なしで融資を受けていましたが、妻を保証人にしなければならなくなりました。妻は最初は抵抗を示していましたが、アパート経営がうまくいっている様子を見ていて、保証人になってくれました。妻を保証人として物件を2棟購入しました。金額にして3500万円位ですが、私の気持ちがすっきりしません。妻にこれ以上負担をかける気持ちになれません。自分が保証人になれば済む法人をつくるしかないと思い始めました。 そんな理由で第1法人を平成27年10月1日に設立しました。法人をつくるということは覚悟が必要でしたが、やるしかありませんでした。この辺の細かないきさつは、どこかでお知らせします。 法人はつくりましたが物件がありません。 そこで、緑色のFC店で、相談です。店長代理さんと、物上げ担当者さんと3人で、アパートを売ってくれそうな大家さんをピックアップして交渉してもらえることとになりました。 をその場で、売ってくれそうなこと物件決めました。物件資料を見ている時、私は、「この物件、なんとなく見覚えがあるな~。」と思い始めました。 緑色のFC店を出ようと席を立った時、思い出しました。強烈な思い出です。 緑色のFC店で話をする10年くらい前、まだ物件は持っていませんでしたが、物件探しはしていました。ある不動産屋さんを訪ねると、いい物件があるとの事です。不動産屋さんが売主です。風貌が厳しい感じの社長さんです。 交渉の日、多少の世間話をした後、価格交渉が始まりました。 風貌が厳しい感じの社長は、「値段は決めてくれ。安すぎたら即座に断るから!」パスカル「わかりました。2,3日考えさせてください。」というのが精一杯でした。パスカル心叫び「とんでもない人を相手にしてしまった。早く断ろう。」 わけがわからないまま、数日後、さっさと丁寧に断りました。 その時のいきさつを、店長代理さんと、物上げ担当者さんに話しましたが、冗談だと思っているようです。 店長代理さんは、「また、『値段は決めてくれ。』って言われたらどうします?」 と言って、ニコニコしていました。 私は、何も言えません。 物上げ担当者さんの健闘を祈るだけです。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.16
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みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。「空家バンク」物件の価格交渉です。 この時は工務店の193社長も一緒です。私は80万円の物件にさらに指値を入れて、50万円で交渉をまとめました。193社長は「無茶するな~。」という目で見ていました。売主様は、「とにかく手放したい」オーラが全身から染み出ていました。もっと厳しい指値でも通ったと思います。 後日、売主さんのご自宅で、50万円をお支払いし、司法書士さんに登記をお願いしました。この日は、午前中は、銀行で別の物件の決済で、午後からこの物件の決済でした。自宅からこの物件まで片道1時間ほどかかります。峠道を元気に飛ばしていきました。 リフォームは、193社長にお願いし130万円ほどかかりました。 入居者様はシングルマザーの方です。長く住んでくれそうです。もうすぐ投資額が回収でいます。 今も、毎日「空家バンク」物件を探して、いくつかの市町村のサイトを見ていますが、買えるような物件はでてきません。 同様に県の公売物件も見ていますが、やはり難しいです。 おしまい。次からは法人のぶっけについてお話します。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.15
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みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 物件14号木造戸建2戸は、指値も一切通らず、利回り13.8%で購入しました。最近では利回りが13%に近づいています。プラス材料は、築14年で買えたことと、賃貸物件らしくないしっかりした造りです。 地元の建設会社(東証一部上場企業ですが)のサイトで見つけました。 謄本を見ると売主様は、私がお世話になっている司法書士さんでした。 この司法書士さん、7月に設立する法人の登記もお願いしています。 あまり無理も言えず、そのまま購入しました。 特にエピソードもなく、淡々とした取引でした。 融資は、地銀にお願いしました。 すでに法人の規模が個人より大きくなっていましたが、なんとなく個人で購入しました。保証協会を使った融資になりました。 保証協会と銀行の担当者さんが話をする中で、パスカルが法人を持っていて、最近は個人では買っていないことが担当者に伝わったようです。 「保証協会って、守秘義務ないの?」と、思いましたが、目くじらを立てることでもないので何も言いませんでした。 個人と法人は別人格ではないのでしょうか?おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.13
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何位でしょうか?確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 戸建5号の不安定さん。 不安定さんには子どもがいます。小学生の子どもが留守番をしている姿はさみしいものがありました。いい子たちだと思いました。 でも、パスカルはは、除草等で物件に行った時も不安定さんには。世を忍ぶ仮の姿で接しています。私の正体をいいません。「管理会社の孫請けで、仕事をしています。安い仕事ですよ。」といいます。 不安定さんは、いろいろ不満をいったあと、「管理会社さんに言っといてね。」と言いますが。「はい。」と元気に返事をするだけです。その後、管理会社さんと情報共有をするだけです。不安定さん対策の打ち合わせはします。不安定さん対策の一例。 不安定さんは、古くなったものや壊れかかたものを、故意に完全に壊して、直せといってきます。 ユニットバスのドアの修繕を例にして対策方法を説明します。参考になればいいのですが?1 不安定さんから、ユニットバスの入り口のドアが壊れたから直せと管理会社さんにいいてくる。 ↓2 管理会社は不安定さんに写真を取らせて送ってもらう。写真を見ると明らかに不自然な壊れ方。(不自然であってもなくても、故意であってもなくても、不安定さんが破壊に加わっていたものはすべて、次の3以下の手順で進みます) ↓3 管理会社さんに、入居者(不安定)さんの善管注意義務違反だということを説明してもらう。「故意であろうとなかろうと、善管注意義務といって壊れる前に管理会社に連絡する義務があります。善管注意義務違反ですから、修繕費は入居者さんに全額支払ってもらうことになります。」ときっぱりと言ってもらいます。 ↓4 その後、当日か後日、「今回だけは大家さんを説得して、入居者(不安定)様と大家さんで、修繕費用を折半することができました。」と言ってもらう。」そして、納得させる。 不安定さんも後ろめたいのか、全額出すよりはいいと思ったのか納得しました。追い出されたら引っ越しが大変(理由は6の下の段落にあります。)だということもあると思います。 ↓5 ここが大切。 管理会社さんに、本来の工事費の2倍の見積もりをつくってもらう。 ↓6 不安定さんに半額請求。大家負担ゼロ こんなことを2、3回続けると、おとなしくなりました。 この方、庭にテント張りの物置や金属製の物置をつくったり、植物を大量に栽培したり、出幅が1間(約180cm)ポリカの屋根をつけたりしています。たぶんずっとここにいると思います。たいせつなかたです。 でも、入居者ではない近所の住民とはよくケンカしているようです。お隣の家の方とは犬猿の仲のようですが、管理会社さんが間に入ってくれているようです。おしまし。次は7号物件の購入です。たぶん。 ↑ 何位でしょうか?確認してみてください。
2019.06.08
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何位でしょうか?確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の100万円アパートオーナーのパスカルです。 戸建5戸のリフォームですが、自己資金を入れて入れているため、お金がありません。もちろんゼロではありませんが、リフォームにすべてを使ってしまうわけにはいきません。どうしましょう?とりあえず物件ごとのリフォーム予定です1号室(空室) 青字はプロパンガス屋さんの貸与です。 和室→洋室2部屋、LDKのタイルカーペット施工、追い炊き、TVモニターフォン、洗面台、電子ロック、エアコン設置、ウォシュレット設置、ユニットバスの側面の壁との隙間の補修等色々2号室(空室)和室→洋室2部屋、LDKのタイルカーペット施工、追い炊き、TVモニターフォン、洗面台、電子ロック、エアコン設置、ウォシュレット設置、ユニットバスの側面の壁との隙間の補修等色々 床の傾き補修(これが100万くらいかかったような気がします。)3号室良くわからない人。家族構成もわかりません。絶対に人を家に入れないのでリフォームもできません。たぶん一生ここにいると思います。 4号室(空室)和室→洋室2部屋、LDKのタイルカーペット施工、追い炊き、TVモニターフォン、洗面台、電子ロック、エアコン設置、ユニットバスの側面の壁との隙間の補修等色々5号室育児ノイローゼといわれる方が入居中のため、部屋に入れません。入れといわれても一人ではいやです。リフォームはTVモニターフォン程度でした。その後、ノイローゼさんのクレームが大変でした。明日のブログで書きます。 リフォーム費用は?最低な父親 リフォーム費用は200万円ちょっとかかりました。床の傾きも無事直りました。費用は娘の学資保険200万円から借りました。親として最低とか言わないで。 娘は6月生まれです。学資保険の満期も6月くらいでした。翌年の大学の入学金&授業料を払う日までに返せばいいのです。もちろん妻とも相談済み。そして、年内にきちんと返しました。「200万円を1年近く寝かせておいても仕方ない。」とは、言えませんし、おススメしません。特攻ローンよりカスだと思いました。↑長年、冬の間近所の雪捨て場にされていました。パスカル一人で全部建物の裏側に運びました。近所の方「悪いね。俺は片づけられないけど、スコップカスよ。」パスカル、笑顔で「ありがとうございます。いいですよ。」パスカル、心の声「バカ野郎!片付けろ。警察呼ぶぞ。」ノイローゼさん対策に、つづく ↑ 何位でしょうか?確認してみてください。
2019.06.07
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何位でしょうか?確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 融資に苦労したパスカルです。 融資稟議も無事?上がりました。融資条件もほぼ決まりました。後は12月15日までに、本部の融資決済がおりるのを待つだけ。担当者も余裕の表情と言うより、ホッとしている様子でした。 しかし、融資の正式なOKがでません。融資の決裁権を持ってる方がが出張等で出勤しない日が続いてるようでした。 運命の12月15日、担当者からパスカルに連絡が来ません。 担当者に何度電話しても、「まだ、融資の連絡が来ません。」の繰り返しです。 午後11時、こんな日に限って、携帯のバッテリーんの充電が不十分。もうすぐ0%。普段持ち歩いている充電器も持ってきてはいません。 我慢の限界です。金融機関に電話をして、担当者の上席の方に取り次いでもらいました。これまでの2か月間のいきさつを話しをすると、上席の方は、「今回の融資は、通常であれば1週間でできることです。不動産屋さんには、上席の私からすぐに連絡させていただきます。」と言っていただきました。 その後、クソ不動産から連絡があり、「金融機関から連絡がありました。今日1日待ちます。」とのことでした。無事その日のうちに融資決定しました。 金融機関の方には感謝です。その後、特にわだかまりもなく、担当者さんとは長いお付き合いをしたいと思いましたが、融資実行後すぐに転勤してしまいました。 引渡しの日ですが、12月中の決済引渡しを希望しました。1月になると、年をまたいでしまい、所有期間がほぼ1年長くしないと長期譲渡になりません。数日の差です。 しかし、そんななことはクソ不動産には、まったく通用しません。減価償却の話が理解できないようです。 結局1月15日に決済になりました。 決済には当然、代理の息子さんが委任状を持ってきました。 パスカルは余分なことをいわず、笑顔を見せづ、相手の目とクソ不動産屋の目を見ないようにして、淡々と手続きをしました。無事終了でした。 その後、2日程たたって、新聞の葬儀欄を見ると売主様がなくなっていることがわかりました。そこから恐ろしい事実がわかり、パスカルなりに推測をしてしまいました。 1月15日午前中、決済引渡し、代理人が委任状持参。 1月16日未明、売主様死亡 長い間病気で入院していた売主様は、亡くなる24時間くらい前に委任状をかけたのか? 金融機関の担当者は、「15日決済で16日に亡くなられたんですね。ギリギリでしたね。15日なくなっていたら相続が発生して物件買えませんでしたね。」と言いましたが、パスカルは「15日の決済後、延命措置をやめ・・・?」とも思えました。 この物件、全所有者が同一人物とはいえ、2つ場所にはなれていたので、同時に融資してくっるか疑問でしたが、まったく問題になりませんでした。 クソ不動産屋は、契約書を2つ、または物件ごと5つ用意して高い手数料を取るかもしれないと思っていましたが、契約書は1つでした。そこまで悪知恵が働かなかったのかどうかは分かりません。 現在、無事満室経営継続中。↑これは3戸の物件。手前の木の生えている土地は他人のものですが、ある日、知り合いの不動産屋さんから、この土地を売ってくださいと話がありました。残念ですがパスカルのものではありません。つづく ↑ 何位でしょうか?確認してみてください。
2019.06.06
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何位でしょうか?確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 クズ不動産屋さんに1万円まけてもらったパスカルです。融資です。 新規金融機関に来ました。多分9月末か10月はじめだったと思います。よく覚えていません。でも、返事が来るまでに2ヶ月以上かかったことは間違えありません。 新規金融機関に話を持ち込みました。若い担当者が話を聞いてくれました。前向きな感じでしたので、楽しみにしていました。 しかし、2週間たっても3週間たっても返事がありません。 電話で問い合わせると、担当者「今やてます。」パスカル「いつ返事をいただけますか?」担当者「分かりません。でもやってます。」こんなやり取りが、3回ほど続きました。融資がきまりません。 クズ不動産屋さんからは、12月の初めころ、「12月15日の午前中まで待つ」という最終通告がありました。 金融機関の担当者さんに、おだやかに話をしていたパスカルもさすがに限界です。 おだやかな中にも厳しさをこめ、「12月15日の午前中までに融資がつかないと物件が流れます。担当者さんの言葉を信じ、他の金融機関には話をしてません。どうなりますか?」と言いました。パスカルも最後通告をしました。 さすがに担当者さんもあせったようです。 10日程で、稟議を上げたようです。 融資条件 融資金額1250万円(物件の担保600万円、共同担保400万円、リフォーム資金250万円)金利2.5%(高金利ですね。数年後、金利引き下げ交渉成功)、融資期間10年でした。共同担保は特攻ローンで買った物件4号でした。こんなところで役に立つとは思いませんでした。消費性のローンは担保がつきません。そもそも、生活費に充てたことになっています。ありがたさを感じました。 この時点で12月10日前後でした。「12月15日午前中、余裕、余裕。」と思っていましたっが、そうはいきませんでした。 若い担当者について 私の推測ですが、この担当者さん、たぶん収益物件の融資を扱うのが初めてだったと思います。 築20年近い、入居率40%、立地の悪い、一部急傾斜地イエローゾーンの物件を本当に買うとは思っていなかったようです。「テキトウに相手していれば、諦めてくれるだろう。」と思っていたのではないでしょうか? これは、2戸住宅です。つづく ↑ 何位でしょうか?確認してみてください。
2019.06.05
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