2010年02月の記事
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昨日はありがとうございました！
最近転勤や不動産活動に忙しく久しぶりの更新です。昨日は北海道大家の会の皆さんに送別会をして頂きました。参加して頂きました皆様、ほんとにありがとうございました。まだ会に参加して日も浅いのですが、気持ちよく見送って頂ける事、ほんとに嬉しく思います。また早いうちに札幌に戻って来れるよう、新任地でも頑張ります。昨日の場でもいろいろなステージの方のいろいろなお話を伺い、モチベーションが高まりました。やはり何事においても人的なネットワークが成功への近道だとつくづく感じました。東京でもいろんな方と繋がれるように活動していきたいと思っております。昨日のお昼は札幌で一番気に入ってるスープカレーのお店に行ってきました。このお店はお代を支払うといつもこう言ってくれます。「ありがとうございます！感謝します！」今の私の気持ちそのものです。また今取り組んでいる不動産売買については決済が無事終了し、本業が落ち着いたら書き綴っていこうと思います。
2010年02月27日
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テトリスチックなスケジュール
転勤が決まり不動産同時売買が決まりスケジュールがテトリスになっております（汗）今日も朝から本業で会議を３発こなした後住民票＆印鑑証明を取りに区役所へ。その後売却物件の管理会社さんへ契約解除の打ち合わせに行き、確定申告代行を依頼している税理士事務所に立ち寄り、区役所で取得した帳票を司法書士事務所へ持参。そして本業で関わっているとあるメディアに行き今後の販促の流れの確認打ち合わせ後帰社して来月の拡売策の打ち合わせ、と濃密な時間を過ごしております。管理会社さんへ契約解除のお話をしたところ、管理委託契約書に解除の際は６ケ月前予告との条文があり、それに満たない通知の場合は６ケ月－通知日までの管理料を管理会社に支払って頂きます。と言われました。今回通知したのは６日前となります（笑）私の解釈は売買の場合はそれに該当しないというものでしたが、先方は管理委託解除は売買の場合も含む、との主張。平行線となりましたが、１．金額も小額である事。２．新オーナーには管理会社をできたら引き継いで欲しいという 申し出を約束。３．私とも今後継続的にお付き合いして頂きたい。という内容をお伝えして一旦保留となりました。これ以上小額とはいえ、マイナス方向の議論ではなく、前向きなお話をしましょうよ～！という提案をして管理会社を後にしたところ、すぐにその会社の売買部門の方からお電話を頂き、前向きなビジネスの話をさせてもらえました。商売を理解されている会社だな、と感じました。これから先、前述の違約金を請求されたら前言取り消しますが。。売買を同時期に行うので来週もテトリスチックスケジュールが控えてるので体調管理に気をつけます。とは言え、転勤前にまだもう一棟取得を虎視眈々と狙ってます（照）お気に入りのブログ探してみてください！きっと役に立ちますよ♪にほんブログ村
2010年02月17日
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あれやらこれやら
今日も転勤が間近だというのに本業の傍らというか本業にかこつけて不動産売買活動やカーシェアリング活動に勤しんでおりました。まずは売買について。。１棟目売却に向けて司法書士の先生から電話がありました。購入から２度住居を移転されているので登記の住所と違うとの事。希望されている売買契約日が迫ってるので本籍地から戸籍の附票を職権を使って代理で取り寄せてよいか？との確認でした。売却は初めてなので知らないことがたくさんあります。今回の売却で経験値を上げておきたいと思います。購入物件についての諸々の確認をＹ専務に依頼。土地と建物の売却価格の按分依頼と最新のレントロールの取り寄せ。按分についてはこちらの希望通りで承諾頂きました。レントロールを確認したところ。。３月末で退去予定１室（泣）購入前に美装と客付け依頼を実施します！そして本業でお世話になっているＪ口さんの担当に連絡。本業での後任の部屋探しを依頼しつつ。。購入予定物件への客付け熱烈依頼と最寄りのお店の店長のご紹介をお願いしました。近日中に訪問させて頂く事にしております♪本業を最大限に利用した営業スタイルをここでも発揮させて頂いております（照）それにしても賃料に大きくバラつきが。。相場賃料に引きなおしても想定内なので良しとします。その後金融機関の融資内諾確認。こちらは想定以上の借り入れ額、金利は想定以下（泣）期間は想定内で決着。そして転勤前に埋めておきたい３棟目の客付け依頼をしたところ。。「２／１５空き部屋にすでに３／６の予約が入っております」！？ほっと安心していいのやら、なんで連絡くれないの～！やら。。で、私が「じゃああと１部屋空きになりましたね？」「そのお部屋も現在お申し込み後の審査待ちです。」！？こっちは焦って本業の傍ら飛び込み営業やら面識ある仲介担当の方々へ電話営業してるのに～「今回転勤になったので安心して札幌を立ちたいんです！」と情に訴えた本業活用型営業してるのに～という心の叫びをぐっと抑えて「そ、そうなんですかぁ～ありがとうございます～」と感謝の意を表明しました。そしてカーシェアリング。これも今は明かせませんが転勤のご挨拶と構想６ケ月の壮大なプロジェクトを展開すべく、その打ち合わせメイン（笑）にクライアントと打ち合わせ。そして帰社後本業少々。。ケツに火が点かないと焦らない性格が今日も災いしております（泣）ふ～っ。お気に入りのブログ探してみてください！きっと役に立ちますよ♪にほんブログ村
2010年02月16日
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この期に及んでもなお
不動産活動に勤しんでおります。異動に伴う転勤については自分のバックボーンが未だ力不足だと感じ、東京行きをほぼ決心しました。ただ来月中旬の転勤まで時間があります。これは以前からの仕掛けの部分のクロージングになりますが、１棟購入１棟売却を今月中に実施予定です。購入については以前ブログでも買い付け報告していた物件です。以前の日記参照ください。買い付け入れました！押し戻されてしまいました（汗）親しくして頂いている不動産屋Ｙ専務に頑張って頂きました。売却については連載していた私が不動産投資を始めるきっかけとなった１棟目物件です。こちらもＹ専務に動いて頂きました。詳細については、売買締結でき次第ご報告していきます。そして本日Ｙ専務とそれらの打ち合わせをし、今後の私の展開予定図についての擦り合わせをさせて頂きました。転勤まであと１ケ月を切りました。でもまだあと１ケ月あります。その期間でできる事をやり尽くそうと思います。お気に入りのブログ探してみてください！きっと役に立ちますよ♪にほんブログ村
2010年02月15日
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いこかもどろか
今また人生のターニングポイントを迎えております。サラリーマンの宿命である異動の内示を受けました。場所は東京本社です。今までずっと現場で培ってきた本業での実力を本社で活かしてみたい、という想いはもちろんあります。ただこれからホームとして活動しようとしてネットワークを広げ、ビジョンを描いていた北海道を離れなければいけない現実との間で正直揺れ動いてます。不動産経営以外にもやりたい事がいろいろありすぎるのです。いつかはこういう現実に直面する事がわかっていたにも関わらず心を定めきる準備ができていなかった自分が悪いと反省しております。。。ただあれもこれもやってみたい自分の性格はなかなか変えられないものですね。ここ数日でこれからしばらくの間の自分の進むべき道を決めます。皆様のいろいろな助言、アドバイスを頂けると嬉しいです。また、これからも北海道をベースに活動する事に変わりありません。皆様、今後ともよろしくお願いします。お気に入りのブログ探してみてください！きっと役に立ちますよ♪にほんブログ村
2010年02月13日
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戦略的投資チームになりませんか？
昨日紹介した、年収1000万のあなたがもっとお金持ちになる増山塾式不動産投資7つの裏ワザ 増山大著／あっぷる出版社を引き続き読んでます。そこにはコミュニティを作り、人を紹介できる大家がレア情報を得られると書かれてます。私もその事は常々感じています。不動産投資を進めていく場合、相手が金融機関や不動産業者などの法人です。個人と法人では規模が違いどうしても交渉力が弱くなります。それを解決するには個人が集まり、それをバックボーンとしてスケールメリットを交渉力として活かす事が有効だと思います。だからそれには人と会い、人と話し、信頼関係を築くことから始めるべきだと思います。共感して頂ける方は私と会って話してください。そして信頼してもらえるならチームになってください。そのチームの力を不動産投資成功に活かしませんか？不動産投資初心者の方も経験豊富な方も不動産投資の分野には関係なくても共感して頂ける方はお気軽に手を挙げてください！お気に入りのブログ探してみてください！きっと役に立ちますよ♪にほんブログ村
2010年02月10日
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マネる事のうまさが成功の秘訣
私はmixiもやっていて不動産投資コミュにも登録してますので「不動産投資に興味があるのですがどうすればうまくいきますか？」というメッセをもらったりするのですが、その答えは僕も今も試行錯誤している最中なので明確にお答えできないです（汗）ただこれだけは確信を持って伝える事ができます。それは先人達の経験を情報収集し、それを自分に当てはめ応用してうまく真似る事でリスク回避ができますよ、と。今、年収1000万のあなたがもっとお金持ちになる増山塾式不動産投資7つの裏ワザ 増山大著／あっぷる出版社を読んでるのですが、その中でも書かれています。成功されている人の特徴の一つとして「人の話を謙虚に聞き、人の真似がうまい」この言葉は金言です。これから不動産投資を始めようとしている人やそれなりに実践してる人、もちろん私も含めて心に留めて置くべきポイントです。不動産の世界、いやそれ以外の世界にも「悪意を持つ善人」がいるのは事実です。その人を見る目を投資に入るまでに養い、この人は！という人と出会ったら上記のポイントを実直に守っていけば成功を手に入れられると思います。不動産投資なので額が大きく、世の中の常識に縛られた思考だと手が出せないと思います。ただその負債の対価として資産が増えるので、ハイリスクハイリターンな金融商品よりも安定している事も事実です。不動産投資を始めようとしている人は、まず積極的にいろんな人にアプローチしてみてください。今は気軽にメールで誰にでもアプローチできる時代なのですから。きっとブログを書いてる大家さんブロガーは喜んで相談に乗ってくれるはずですよ。みんな大家さん仲間を欲してますし、仲間を増やす事はその人の大家力アップにも繋がるのですから。お気に入りのブログ探してみてください！きっと役に立ちますよ♪にほんブログ村
2010年02月09日
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素敵なインテリア屋さん
今日は不動産経営に役立つインテリア屋さんをご紹介します！ブックマークにも登録しているのですが楽天市場のインテリアショップＪ．ｐｕｌｓｅです。ここはここはＨＰのセンスも良くて一見の価値ありです！以前発寒の物件に玄関マットを購入してエントランスの玄関に設置したのです。スパイダー A / ガーデン 札幌は冬は雪深くエントランスで靴に付いた雪を落とすことは 共用部分のカーペットフロア（淡い赤です）を綺麗に保つのにも 役立つのです。 「表面には硬い天然ココヤシ繊維を使用しており、 靴の裏の泥や汚れをこそぎ落としてくれます。 もちろん水にも強いのでお手入れはカンタンです。」 というキャッチコピーでデザインもシックで価格も ２，２００円と手ごろでした。いざ設置してみるとエントランスがグッと引き締まった印象で いい感じになったな～と思ってました♪入居者サービスとして共用部にマットのリースを採用されている大家さんもいらっしゃいますが、これならワンシーズンでの買い替えでもリーズナブルですね。また、コストコでもかなり大きい欧米仕様の玄関マットが同程度で売られているのでそちらも使えそうです。またこちらの商品も新規入居者へのプレゼントとして検討した事がありました。リラックスライトBATH PALETTE SPECIAL（バスパレットスペシャル）まずは友人の引越し祝いにプレゼントしましたがかなり喜んでもらえました！空室が長期に渡る場合の対策に投入したいと思います。こういう目線で日常生活過ごしてると何事に対してもアンテナを張っていられて、目にするもの耳で聞くものすべてに興味津々でいられます♪※今日の日記は以前のmixi日記の焼き直しです（汗）お気に入りのブログ探してみてください！にほんブログ村
2010年02月07日
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感謝の気持ちは表現を！
最近本業に忙しく、ブログを書けてませんでした。継続ってほんと難しいです。また回顧録も継続して書いていきます。特に２棟目は私の失敗談とその後の苦労話中心です。成功談は不動産投資本やブログで数多く目にする事ができますが、失敗談や苦労話はなかなか耳にする事も少ないと思います。このブログは不動産を志している方や、現状は少し興味があるくらいの方にも読んで頂きたいので親しい投資仲間内でしか語られる事のないだろう『リスク』面もお伝えしていこうと思っております。私は勉強不足と怠慢な性格ゆえ遠回りをしてますがこのブログを読んでくださってる方には近道を行って欲しいのです。ただあまり回顧録を継続すると飽きられるので今日は少し話題を変えます。不動産経営を継続していくなかで私がその初期から今に至るまでに特に自分自身変化があったと思うのは『感謝する気持ち』です。本業はモノを売る営業をしているので最初はなかなか気付かなかったのですが、やはり自分もお客様に感謝される事は嬉しいものです。でも逆に自分がお客様の立場になった時それを忘れがちになっていました。空室が出た時、自分は何もせずに管理会社に客付けを急かしたり、売買の時も自分の都合を全面に出したりしてました。何か問題が起こる度『誰かのせい』だと思いこもうとしてました。でもこの世で起こるすべての事は誰のせいでもなく自分に起因するものなのです。もちろんこれは経営なので、相手側が明らかに『おかしい』と思う事については私は誰よりも強く申し入れる方だと自負してます。馴れ合いの会社組織では自他共に認める浮いた存在です（笑）ただビジネスとして、その行為に対しての報酬をこちらが支払っている場合でも、自分に対してメリットを与えてくれた相手にはちゃんと感謝の意を表現するという事は非常に大切な事です！ここを間違えなければ不動産投資成功の道は大きく開かれますし逆を返せばここを理解できなければ危険極まりないと思います。という事で、先日一気に二部屋決めて頂いた仲介さんの営業店舗に差し入れをしてきました。その営業さんは外出中でしたが数時間後、そのお礼の電話を頂き次の空室への客付けの意気込みを伝えてくれました。こういう繋がりを持てる事がすごく今心地良く感じています。お気に入りのブログ探してみてください！にほんブログ村
2010年02月06日
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２棟目購入まで～その５～
２棟目購入後、しばらくしてサブリースの契約更新に関わる家賃保証額の査定が管理会社から郵送されてきました。案の定大幅ダウン提示でした。もちろん納得できる訳なく管理会社に理由を聞くと「この契約は５年更新で５年前より賃貸市場が悪化し、賃料が下落している」との事でした。管理会社としては当然保証賃料が安いに越したことはありませんから更新の度にこの言葉を使う事は容易に想像できます。先日管理会社から聞いた「前オーナーには査定額を連絡済みです。」との言葉から横浜の不動産屋さんの専務経由で売主様に確認を取ってもらったところ「聞いていない」という返答がありました。当然そういう返事が返ってくるだろうと思ってましたが。。ここまでの話を読んだ読者の方は「管理会社を変えたらいいのに」と思われるでしょう。それが実は契約書に「どちらか一方の理由で契約を解除する場合は賃料の３ケ月分を相手側に支払う事」という内容の条文があったのです。そんな条文も確認せずに判を押した自分の怠慢さがつくづく嫌になりました。私自体法律についてはド素人なので当時区役所の法律相談に行ってもみたりしました。でもそこの担当している弁護士はほんとやっつけ仕事的な態度でめんどくさそうに私の真剣な相談を聞き流すだけでした。困った私は全日本不動産協会宮城支部に訪れ相談したのです。するとそこで東京で活動する不動産問題に精通している弁護士の先生を紹介して頂き、親身に対応して頂いたのです。そのアドバイスを元に管理会社と交渉した結果。。サブリースの解除→管理委託契約への変更をする事まではできました。ただ契約内容は変更するに至らず、今もその管理会社とのつきあいは続いています。。２棟目は私が所有する物件の中で一番大きい投資であるにも関わらず、一番釈然としない投資となってしまいました。ただ現在もわりと堅調には稼動してるので、これらの出来事を前向きに捉え前進したいと考えております。この経験は自分を向上させるのには必要だったと考えるようにしています。皆さんが書かれているブログ参考になります♪お気に入りのブログ探してみてください！にほんブログ村
2010年02月03日
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２棟目購入まで～その４～
回顧録続きます。金消契約は横浜で行いました。売主様は私より少し年上のお医者様で「娘を嫁に出すような気持ちだ」とおっしゃっていたのを思い出します。その後管理会社も引き継ぐという事で契約をしました。その時はサブリースという事が魅力的に思えてたからです。金消契約を終え、池袋にある管理会社に向かおうとＪＲに乗ろうとしたところ不動産屋の専務から携帯に連絡があり、管理会社まで売主様が案内してくれるとの事でした。その後すぐに売主様と横浜駅で合流し池袋の管理会社に向かいました。そしてそこで３者間での管理業務引継ぎ契約に判を押し、売主様は「家内との約束があるので」と帰られました。私は残って管理会社の担当者と詳細確認をしていたのですがそこで「あの物件を買われたのですか。。」と気になる一言を投げかけられました。その真意を確かめたところ「もうすぐ契約更新で査定があるのです。」「現状提示している家賃保証額は今の保証額よりダウン提示をしているのです。。。」私は遅れ馳せながらその時気付いたのです。「ひっかかった！」と。振り返って考えると売主様が親切にも管理会社まで同行してきたのは私に詳細を確認されて管理会社変更を申し出されたらサブリース違約金として莫大な出費を払わなければいけなくなる危険性があったのです。それをまんまと私が引き継いでしまったのです。判を押して契約が成立し売主様がその場から離れてしまった今となっては後の祭りです。「私が口を挟むことによってこの売買がご破算になる事を考慮して何も言いませんでしたが」というのが管理会社の言い分でした。その後いろいろ調べてみると自分の怠慢からくる不利益がどんどん明らかになってきたのです。この時ほど自分の欲張りな性格を自省した事はありませんでした。これから不動産投資を目指す人達に私と同じ悔いを味わう事がないように伝えます。購入前の物件やそれに付随する契約関係を調べ尽くす為の努力は決して怠らないこと！！賢明な皆さんなら言うまでもなく、人生を賭けるくらいの大きな投資に対して私のような怠慢をするはずないと思いますが。。目の前にぶら下がってるニンジンに喰らいつく時、人は周りが見えなくなる時があるので十分注意してください！皆さんが書かれているブログ参考になります♪お気に入りのブログ探してみてください！にほんブログ村
2010年02月01日
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