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怒れる私
おはようございます。斜陽です。医療機関としては毎月恒例の診療報酬請求書類の整理が先ほど終わりました。毎月１０日が締め切りで今日は１０日……いつもぎりぎり。前日に終わって郵送か、当日完成で高速に飛び乗って直接持ち込むか、毎度そんな状態です。（笑）この書類、患者さん一人につき１枚、１か月間にどんな内容の診療をしたかをまとめてもので、障害者の方や、片親世帯の子供達など社会的弱者については別にもう１枚作成します。そんな作業をしていて、障害者１級のＹさんが医療費を負担していることに気が付きました。開業当初からたびたび通院されていて、先月また、２，３年ぶりにいらしてました。Ｙさんは脳梗塞と心肺機能の障害で一人でなんとか歩行できるもののまっすぐには歩けません。手足が震えるので静止する事ができず、滑舌もはっきりしないご老人です。開業当時、７０歳以上の方は全て、月の最初に１０００円払えば、どんなに高額な治療を受けてもその医療機関ではそれ以上請求されない制度になっておりました。その後、老人の医療制度の改正で１回の治療が全て５００円で受けられて、月の上限が２０００円という時代がありました。Ｙさんの場合は、老人ですが身体障害者としての医療補助があったため、ずーっとタダでした。そうして、小泉首相になってから、７５歳以上じゃなきゃ老人とみなさないことになりました。基本的に老人も医療費を負担することになり、一般的な老人なら、私たちの３分の１を、そこそこ所得のある老人なら、私たちの３分の２を病院の窓口で払わなければならなくなりました。気が付けば、障害のある老人のＹさんまで医療費を払わなければならなくなっていたのです。Ｙさんは必要な医療を受けることでなんとか自活しているのです。加齢とともにもっと病院通いが必要になったら、Ｙさんの生活費から医療費を捻出できない日が近い将来くるのではないでしょうか。来月からまた老人の負担が増えます。同居の義父母は８０歳の高齢者ですが、私たちと同じ割合の医療費を病院で請求されることになりました。若い私たちとは比べ物にならないくらい健康不安をかかえているのに。働き盛りの公務員の方や、その家族が医院で毎月まとめた領収書をもらっていきます。公務員共済組合から払った医療費の何割かが戻ってくるとのこと。その、戻す現金は税金でしょう？税金の使いみちを間違っているとしか思えません。
2006年09月09日
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体を張って納税
おはようございます。斜陽です。皆さん､口をそろえておっしゃる｢忘れたころにやってくる不動産取得税」がしっかり､私のもとへもやってまいりました。私はわすれておりませんでしたが､｢まだだよね｣｢まだこないよね」との希望的観測のもとにあればあるだけ使ってしまい､正直かなり厳しい状況。路線価の低いアパートなので納税額は１３万円強ぐらいなものなんですが……。今月は落札した区分所有の残金納付を控えています。これにありったけの現金をつぎ込むつもりだったので税金に回せるお金はありません。ありがたい（？）ことに納税期限も今月中です。納付書といっしょに届いた郵便物の中に損保会社のはがきが入っていました。６月末にあった追突事故で手首等を捻挫した私への搭乗者障害保険金の振込みの案内でした。その額、なんと、１１万円！！やった！神様ありがとう！！いまだ鎮痛剤を服用しながら仕事をしている身ですが､交通事故にでも遭わなければこんな金額が入り込むあてがありませんでした。家庭内借り入れをおこそうかと思っていましたから。(子供貯金から）文字通り､体を張って納税させていただきますっ！
2006年09月09日
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買い付け断念
おはようございます。斜陽です。昨日の買い付けの件、不動産屋・社長の実況見分により断念することに致しました。現在満室なのと、平成築､１階駐車場が魅力だったのですが、土地の高低差により実際は駐車場に車を入れられないとのこと。私､駐車場にはうるさいです。かつて所有していた札幌都心の１戸建。半地下タイプの車庫つきでした。街中の車庫付ということですごい数の内覧があったのですが、なかなか借主が決まりませんでした。それはなぜでしょう？いわゆる乗用車タイプのものしか入らない車庫高だったのです。最近の車の人気種はほとんどが１ボックスやＲＶで、軽自動車でもそこそこ車高があります。内覧に来た方々の大半の車が入らなかったため契約に至らなかったのです。そして、いま所有しているアパート。駐車場が足りないため､近隣の同程度のアパートより家賃が１万円近く安いです。空室も半年以上決まりません。車もをもてない生活保護の方たちに入ってもらえばいいかなんて思いましたが（実際入居している）生活保護を受けてる人の絶対数を考えればかなり厳しいものです。これ以降、私は駐車場が全戸分確保できない物件は他に強烈な魅力が無い限り考えないことにしました。先日競売で落札した区分所有はもとの所有者が数少ない駐車場の権利を持っていたから入札しました。都心でもない限り､北海道で駐車場の確保は本当に大事だと実感しております。室内洗濯機置き場並みに必須項目です。先述のアパートの１室以外はすべてうまく回っていて､最近は自分の選択眼に慢心があったかもしれません。物件資料だけで買い付けを入れなくてよかったです。社長に見てもらえる地域で､社長からも早々に連絡をいただけて､私の慢心を諌めるための『縁』があった物件のようです。最後に引っかかることが。物件資料を請求したとき､不動産屋さんがＦＡＸで送ってきた資料が異様に豊富だったことです。いわゆる一般的なフォーマットの物以外にアパートの各階の平面図に立面図、建築確認の書類までただ電話で問い合わせただけの初見の客に送ってくるものでしょうか？資料を見ただけで、なんだか全てわかったような気になってしまいました。それで私は現物を見ないで買い付けを入れる気がおきたのです。これだけ豊富な資料を送っておきながら駐車場が使えないことは全くしるされておりません。家賃表とは別に全欄空白の駐車場料金表が言い訳のようについてます。物件所在地の不動産屋に物件情報は回っていないもようです。物件を見せないでの契約を狙っていませんか？
2006年09月08日
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買い付け入れるかも…
おはようございます。斜陽です。ネットで昨日（６日）､ある物件情報が気になり不動産屋から資料をＦＡＸしてもらいました。情報登録日が５日だったので、今買い付けいれればこれは１番手でいけるかも、と思ったのですが、なにぶん土地勘の無い地域の物件。近場でしたら車を飛ばして見にいくのですが、ここはかなり遠いです。自分のアンテナ（数々の物件情報を見て養われた直感に近い）だけを信じて、現物を見もしないで買い付けを入れるのはさすがにためらわれます。そこで、春にお世話になったことのある不動産屋さんの社長に電話してみました。この不動産屋さんは物件のある市内に事務所を構えているのです。以前にも、社長が函館に旅行すると聞いて、函館の気になる物件を見てきてもらったことがありました。たまたま、昨日は市外で仕事だったようで「明日の朝（７日）に見てきてあげるから」とおっしゃってくださいました。夜にまたネットで情報収集していて、はたと気付き、この物件情報をネットに出した不動産屋のＨＰを開いてみました。例の物件がバーンと写真付で出ています。情報登録日は８月末日になっています。これは、ちょっと出遅れたかもしれません。本日の午前中には社長からの連絡で状況がわかるはずです。２番手、３番手になるかもしれませんが、それによって買い付けを入れるかもしれません。私の所有物件のうちの二つが二番手の買い付けだったにもかかわらず私のもとにやってきました。社長が何度も言っていた言葉が響いてきます。「斜陽さん、不動産は『縁物』なんだよ。 縁があればなぜか必ず手に入るんだよ。 欲しかったのに買えなかった物件とは縁が無かったからなんだよ。」いつもは遠すぎて検索しない地域の物件。だけど、信頼する社長のいる地域の物件。多少はいつもと違う『縁』を感じるんですけど、どうなりますでしょうか？
2006年09月07日
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売ってください！
おはようございます。斜陽です。私が不動産投資に目覚めるきっかけとなった、夫の両親のボロアパート。それは札幌市中央区のいわゆる高級住宅街にあります。先日、その土地を売って欲しいと不動産屋が夫を尋ねてきたそうです。診療時間中ににアポ無しでやってきた、と夫が憤慨していたのが１週間ほど前でした。そして､昨日。電話がきました。「今､Ｋ市に来てるのですが、 登記簿謄本にあった､お父様の住所に御住まいが見当たらないのですが……」義父と直談判しようとして、かつて住んでいた道東のＫ市に行ってるようです。登記簿謄本にでている所有者の住所なんて登記時点のものにすぎません。そんなものをあてにするより、息子夫婦の連絡先をわかっているのだから私たちに確認すれば済むことを……不動産のプロのすることとは思えません。「アホか…」と言いたいのを飲み込んで、「義父はこちらに同居しております」としごく事務的に伝えると、受話器の向こうで固まっている気配がしました。（笑）「えーと…､奥様ですね。」体勢を立て直して､今度は私を標的にセールストークが始まりました。「お客様が買って欲しい、とおっしゃる時と、わたくしどもが売ってくださいと申し上げる時では 金額の設定が全然ちがうのですよ！」最近の物件情報で義父の土地より地下鉄駅から離れた古家つきの土地が４９８０万円で売り出されたのを頭に思い浮かべました。土地の面積自体も売り出されたものより義父の土地のほうがだいぶ大きいです。「そこまでおっしゃるなら、いったいおいくらを想定しているのですか？」「最低４０００万はお出しします！！」（なぜか得意げ）……ぶちっ……（私のきれた音）「安すぎますっ」周囲の土地を全部買い上げて最後に残った義父の土地。最低のところ市場価格相当を言って欲しいものです。坪５０万以上はあたりまえ､６０万でもおかしくない地域です。こういう輩が買って欲しい人間から買う時って、いったい、どんなに安く買い叩くんでしょう？義父の土地の場合、私の感覚では買い叩かれて４０００万円なんですけど。
2006年09月06日
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また､見つけちゃった
おはようございます。斜陽です。先日､公開された地元の競売情報。また､欲しい物件が出てきました。今度は､うちの近所の古い一戸建て。アットホームのＨＰの写真ではいまひとつに見えたのだけど､現物は､サイディング張りだし、サッシも今のものに交換済みでいい感じです。（近所なのですぐ見に行きました。 私の家の窓からも見えるくらいのご近所さんでした）しかーし……現金がありません（泣）実は､１０日ほど前も私好みの古アパートがありました。地価の高い札幌はやめておこうと決めていたのに、それでも心が動く物件で、頭金の現金があったら､買い付けいれるのにーーーーっと地団駄踏んでます。区分所有をひとつ処分できたら､それを頭金に､と目論んでますが､売れちゃうんでしょうね。ただ､情報がネット上には流されてなくて､問い合わせしたのが私だけのようです。専任媒介の不動産屋がこのまんまのんきにしていてくれたら、半年くらい売れずに密かにのこっててくれるかもと少し期待してたりします。ここ半年ばかり、ずーっと物件探しをしていて､欲しいものって､そんなに出てこなかったのですが、この間の競売あたりから､俄然、物件との出会いがあります。相変わらず､不動産屋からは相手にされてなくて、新聞やネットで見つけてるだけなのですが……。あ、私には古いし､遠いし手あましな物件なのですが、Ｏ市新富町に小ぶりな４世帯のアパートが出ましたよ。築３５年の駐車場なし。前面道路９Ｍ。元付け不動産屋は０１３４－３２－３９６９です。興味のある方はどうぞ問い合わせてみてください。(日曜の夜にはあったのに､今見たらネット上から物件情報が消えています。 もはや売れちゃったのでしょうか？確か３５０万円位だったのですけど）残念ですが､今回の競売は見送りします。はー……。お買い得なのになー……。
2006年09月05日
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１０％に属する私
おはようございます。斜陽です。新聞記事で､３０代､４０代の男性の未婚率上昇について書かれてました。自身の年齢が上がっても､結婚対象の女性として若い方を希望されるため、うまくマッチングできないでいるとのこと。そして、実際､世の中の夫婦で夫が１０歳以上年上なのは１０％に過ぎないそうです。あら、私ったらその１０％の珍しい人たちに該当。私と夫は１１歳離れています。結婚するとき父がボソッと言いました。「息子というより弟って感じだな……」そこまで言うか！？という感じですが、義父母といると私は孫と間違われます（苦笑）その上､子供ができるのに時間がかかったため､今度は子供達が夫の孫と間違われそうな状態です。（泣）７歳以上離れていると保険の夫婦型（夫婦ふたりで契約できて割安）に入れなかったりする以外は特に困ることも無く１３年も暮らしてきました。ただ､ここまでくると､今度は隠居生活が視野に入るようになってきました。自営業なので定年はありませんが、今のような過酷な労働状態に夫の体がもたなくなるのはそう遠い先ではないと思います。夫の代わりに私と資産が働かなくてはなりません。不動産投資をしている女性ってどのくらいの割合で存在してるんでしょう？ブログめぐりをしていると「たくさんいる」と思いがちですけど､１０歳以上歳の離れた夫婦以上に少ないでしょうね、きっと。
2006年09月04日
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実践！「割れ窓理論」
こんにちは。斜陽です。昨日は約２か月ぶりにアパートの草むしりに行ってきました。前回、草むしりに行った時は散乱したゴミ拾いもかなりのボリュームで、それを教訓に今回は、ゴミ用と、抜いた草用に大きなビニール袋を２枚持っていきました。２か月ぶりに見る私のアパート。くすんだ外壁が私に「早く塗装してよぉ」と訴えています。でも、なんだか前回見たときと雰囲気が違います。明るいのです。軍手をはめて作業を開始してすぐに気が付きました。ゴミが少ない！空き缶や放置されてぐちゃぐちゃになったダンボール箱、お菓子の袋に、割れたビン……前回は本当に何でこんなものまで投げ捨ててあるの！？という状態だったのです。それを草むしりとあわせて、全て片付けたのが２か月前。今回、夏場を通して草こそ伸びていましたが、ゴミのほうは片付けた時の状態がそこそこ保たれていたのです。私の頭に「割れ窓理論」が浮かびました。１箇所窓ガラスを割られたときそのまま放置してしまうと、連鎖反応のように他の窓ガラスも割られるようになってしまう。落書きも消さずにおくと、その周囲にどんどん落書きされてしまう。ゴミも放置しておくとどんどんそこにゴミが投げ捨てられてしまう。荒れてしまった状態は、一度にぱっと直してしまうのが効果的なんだそうです。荒れた状態に荷担してしまった人の心にインパクトを与えることで、問題行動への強いブレーキになるのだそうです。これを意識したわけでなく、たまたまでしたが、滅多にアパートまで行けない上、帰宅時間が迫っていた私は前回必死になって小１時間のうちにアパート周りを一斉清掃していたのです。偶然でしたが、「割れ窓理論」が実証されました。ゴミが落ちていない、たったそれだけで、アパートの印象は大いに変わります。住人の皆さん、きれいに使ってくださってありがとう。これで、空室も埋まってくれれば、万々歳……なんですけど。
2006年09月03日
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高級賃貸物件？
おはようございます。斜陽です。知るひとぞ知る、パ○ダ不動産のＨＰの中に高級賃貸物件情報があります。私の所有物件と｢高級」なんて、縁もゆかりもありませんが、建物好き、間取り好きの私の好奇心を刺激してくれるのでした。だいたい家賃１５万円以上のセレクトのようで、札幌にもこんなに高級な賃貸があるのかと驚くくらいたくさん出ています。間取りは３ＬＤＫあたりまえ、４ＬＤＫ，５ＬＤＫ……、広さも８０平米くらいから１２０平米くらいまで、いやいや、掃除が大変そう……。バルコニーだってボウリングができそうなくらいの直線距離だったり……。家賃１５万円クラスは上場企業の札幌支店長なんかの借り上げ社宅として需要があるそうです。さて、私の住む田舎にもいちおう数えるほどではありますが分譲マンションが存在します。そのうちの古いひとつを落札した私としましては、市内のマンションの家賃設定が気になります。地元の小さな不動産屋のＨＰを開いてみると、賃貸情報に数件だけ載っていました。……！！？目がくぎづけになりました。そこには１２万円の文字が！市内にそんな高級賃貸物件があるなんて、びっくりです。私が知らないだけで、実は市内にタワーマンションでもあったのでしょうか？どんな高級物件なのか期待は最大値に……。「詳細」クリック！ひっくりかえりました。写真は街の中心のほど近くに見かけたことのあるＲＣ３階建ての建物でした。エレベーターもないであろう、ごくごくフツーの店舗併用住宅です。その住居部分が賃貸に出されてるだけでした。確かにＲＣ造でしょうが、マンションでは決してなく……ワンフロア全部の賃貸ですからそれなりに広いんでしょうけど……うちの田舎、かなりしょぼいかもしれません……（泣）
2006年09月02日
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適正家賃は？
おはようございます。斜陽です。先日、ブログに書いた｢札幌に住みたい」女の子に昨日会いました。｢お部屋は決まった？｣と聞いたら、｢地下鉄駅の入り口の目の前のアパートに決めてきた｣とのこと。激駅近です。アパートの１階が車庫になっていて、そこも契約してきたとのこと。夜に駅から長距離歩くのは怖いし、お気に入りの車もやっぱり連れて行きたかったからそこに決めたのだそうです。気になるお家賃は、築１０年の１ＤＫで車庫代込み５１０００円也。密かに私、驚きました。だって、まだ、彼女、無職なんですよ。これから職探しをして、気に入った職場のお給料が手取り１２万くらいだったらどうするんでしょう？生きていけなくは無いですが、お家賃のボリュームに押しつぶされて、せっかくの一人暮らしが全然楽しめないですよね。自給６５０円の職場が山ほどある北海道では９時５時で働いても、手取り１２万くらいのことは普通に存在します。よく家賃は月の収入の３分の１以内が適正とききます。…とすると、この場合は４万円が適正家賃ということになるのでしょうか。私が彼女の立場だったら、家賃は３万円以内に抑えたいです。駅近くの部屋を借りて、車は持たないでしょう。夫があとで言いました。「きっと、彼女はすぐ戻ってくるよ。 一人暮らしに憧れているだけで、別に実家に不満があるわけじゃないから。 彼女は甘いよ。」彼女の友人で札幌暮らしの長い子は、駅近の古い分譲マンションの狭いワンルームに月２７０００円の家賃で暮らしているそうです。それが現実的なのだと私も思います。
2006年09月01日
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ずーっと売れない……
おはようございます。斜陽です。私、気になるとしつこいタイプです。いえ、いえ、基本的には淡白なのですよ。実は２年も前からある売り区分所有をチェックしています。札幌は高級住宅街にあるマンションの一室なのですが、最初、相場に比べてずいぶん安いと現地まで見に行きました。地下鉄駅から徒歩１０分とありますが、住宅街の細い道路を延々と上っていく状態で、結構辛いものがあります。ようやく見つけた建物はきれいです。オートロックだし、高級感もあって、周囲の豪邸になじんでいます。駐輪場が広いのは良いのですが駐車場がほとんどありません。夏場はよいけど、冬は辛そうなので、安いけど見送ることにしたのでした。最初は空き室だったのですが、いつ頃からか賃貸されてました。賃貸されているものの、相場に比べて家賃も１万円以上安い感じです。賃貸されつつもこの部屋は売りに出されていました。そのうち値下げもされました。最近、また値下げされているのを発見しました。よく見ると、また空き室になってます。暮らしにくかったんでしょうねぇ。賃貸人が２年を待たずに出て行ってるんですから。１階なのもよくないんでしょうね。私自身はあんまり気にしないですけど。何処まで安くなるのか楽しみです。気落ちしている売主さんの姿が目に浮かびます。来年になっても残っていたら、私、激しい指値で買うかもしれません。
2006年08月31日
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落札！
おはようございます。斜陽です。地元での２度目の入札で、このたび、区分所有を落札いたしました。し、か、し、悔しい～っ！！お盆明けからの入札だったので個人も業者も今回の競売は動きが鈍いだろうと予測していました。（以前、１年間近くに渡って札幌地裁の競売にほとんど毎回入札しつづけていたとき、 そういう傾向がありましたので）地元の裁判所の資料の棚で、業者らしき男性とこの物件ファイルを譲り合った経緯もあって、業者が入札してくるか、こないかが最大の焦点でした。結果。この物件の入札者は私ひとりでした。最低売却価格で落札できたのに、余分な上乗せをしてしまいましたよぉ～（泣）ま、以前落札したときは、２番手の金額に１００万円も上乗せしてしまいましたから、それに比べば、たいしたことありません。壁のクロスの張替え代金分程度ですからね。いくら田舎とはいえ、こんな金額で３ＬＤＫの区分所有が手に入るのは競売でしかありえません。賃貸すれば利回り４０％は超えそうです。今後のスケジュールは以下のような感じでしょうか。１週間後。私に税金の滞納等が無ければ物件の買受人として正式にみとめられる。２週間後。裁判所から買受人の証と、必要書類の案内が届く。それから一か月以内に、残金を納付。手数料はかかりませんが登記に必要な印紙を現物で預けます。残金を納付した日に所有権が移転して、はれて自分の物になります。さて、この物件。所有者は今は市内の別な場所に居をかまえているのですが、競売資料の写真では家具、家電、すべて残されています。私が勝手に捨てることは許されないので、これは強制執行をかけなくてはなりません。残金を納付したら書記官室ですぐ書類を書いて強制執行の許可をもらう手続きをします。そこで、｢強制執行していいよ｣となると（当然、なる）はんこを押した許可書がもらえるのでそれをもって裁判所内の執行官室に行きます。執行官室ではもと所有者について知っていること（知らなければ、不明でかまわない）や、物件の住所、特徴などを含んだ依頼書のようなものを書かされ、５０万円の預り金を払います。これで、あとは、執行官がもと所有者に連絡をとって、どんどん話をすすめてくれます。何かあるたびに｢こういう状況です｣｢次回の予定は…」等々、こまめに教えてくれますし、任せておけば安心、安心。そんなこんなで、リフォームに手をつけられるのは１０月半ばになってしまいそう。安い買い物でそうそう思い通り＆楽にはなりません。今回落札した物件は転売用です。今後の成り行きをどうぞお楽しみに！
2006年08月30日
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札幌に住みたい２
おはようございます。斜陽です。昨日の札幌で部屋探しをした女の子の話の続きです。せめて希望の地域ぐらいはだいだい決めておこうよ、という話になりました。地方の人間が札幌市内でわかるところといえば……まず最初に出た地名は「中島公園」でした。繁華街が近いのに緑があってすごしやすそう、とのこと。でも、不動産屋さんからホステスさんや８９３さんも多いと聞いたからやめた。次に出たのは「東札幌」。なんだか意外。｢南郷｣｢白石」は便利そうだけど、ガラも悪そうで怖い。｢東札幌」あたりまで都心よりだと雰囲気が明るくていい感じ。次。｢琴似」。西のほうが安全そうだよね。ここで、ただ会話を聞いてただけのもう一人の女の子が参入して言いました。｢『琴似』に住んだことがあるけど、結構事件とかおきて怖かった。人通りが多いけど、声を掛けられることも多くて怖いところよ。お勧めしないわ。」やっぱり「円山公園」。ここまでくれば安心、安全。みなの意見が一致しました。でも、家賃が高いし駐車場なんて絶対無理そう。それじゃあ「西１８丁目」。家賃は決して安くないけど学生も多いし、｢円山公園」よりは現実的。安心、安全。街もきれいでいいよね。「桑園」いいと思うけど。と、もう一人の女の子。そうだ、そうだ、と私も同調。地下鉄じゃないけど都心続きで、イオンもあるし。この話では｢西１８丁目」と「桑園」がよいという結論になりました。札幌市内の南と北の地域が話題にも出てこなかったのは？なのですが、地下鉄は東西線が人気なのでしょうか？そして、女の子は私が思っていた以上に安心と安全を求めているようです。また、部屋の設備の安全性よりもまずは地域の安全性が気になるようです。女の子は駅から部屋まで歩いて帰る時点が一番危険度が高くなるのですから当然といえば当然です。心の中で「なるほど、なるほど」とリサーチしながら話を聞いていましたが、街がきれいで安全な地域は地価もバカ高。私には縁がなさそうです。（泣）
2006年08月29日
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札幌に住みたい
こんにちは｡斜陽です。知り合いの若い女性が言いました。「札幌で一人暮らしがしたいわ。仕事も札幌で探すの。」そうして先日､彼女はアパートを探しに札幌へ行きました。先週会ったのでお部屋は決まった？と聞くと「予算しか決めてなかったので選びきれなかった」とのこと。札幌に出たい出たいという気持ちだけで､市内のどのあたりに住みたいという希望も特にないまま部屋探しに行ってしまったのでした。春に就職や進学のために部屋探しをする人は希望する地区や路線が当然明確なんでしょうけど、こんな季節はずれに、しかもこれから仕事も探すような人は駅前あたりの不動産屋で強く勧められたら案外予算さえあえばどこでもＯＫになるかもしれませんね。彼女の場合は駐車場が必要なのに、回りから「駅近じゃないと」といわれたために予算が全然あわなくて決められなかったようです。駅近にするなら車は実家に置いておいてもいいじゃない、とは言っておきましたが、それよりなにより仕事探しが先のような気が……彼女、前科がありまして、「東京に住みたい」といって数年前親元を出て行きました。その時は友達の家に転がり込んで、部屋探しと仕事探しをしたものの、職種も住むところも結局選べきれなくて、１か月で舞い戻ってきました。「今度は絶対！」といっておりますが、果たして……ま、東京よりは選ぶ範囲がかなり狭まりますので今回はどうにかなるかもしれません。札幌の投資家の皆さん、ここ１，２か月以内にアイドルのようにかわいい女の子が賃貸契約でお世話になったらきっとこの彼女です。性格は良い子です｡どうぞ宜しくお願いいたします。
2006年08月28日
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契約更新
おはようございます。斜陽です。昨日アパートの管理会社から「今月末で契約を、終了される方がいるのですが……」と電話がきました｡すわ､退去の連絡か！？とあせりましたが､よく聞いてみると契約の更新を大家として了承してくれますよね？、という確認の電話でした｡そういえば､物件を買って､管理会社をそのまま引き継いだときに、アパートの住人の賃貸契約は２年更新でその度に火災保険も入りなおしてもらうことになっていると説明を受けたような記憶が……北海道で２年ごとにきちんと契約を更新するのって少数派ですよね？管理会社は更新手数料として住人から１万円を徴収しています。契約期間満了以外の退去について違約金が発生するようです。たぶん今回更新される方は今後また２年間は入居していてくださるのでしょう。ああ、よかった。こうして契約を更新すると住人も大家もあと２年はこのままと改めて確認しあえるので、わるくないものです。このアパート以外の区分所有は自分で管理してるので､私も契約の更新をやってみようと思います。まだ入居していただいて１年未満ばかりなので先の話ですが、契約更新の際に不具合や退去の意思確認が大家主導でできます。そうして、更新してもらえた暁にはあと２年は安泰と枕を高くして眠れます。更新が無くて契約終了の場合もいきなりの退去予告より､精神衛生上良いように思われます。なにより、最初の２年だけであとは放ったらかしになりがちな火災保険の契約がきちんと継続されるのが利点です。プロのやることはぬかりがないものです。またひとつプロの大家に近づけます。
2006年08月27日
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貧乏性
おはようございます。斜陽です。本日は不動産投資とは全く関係無いのですけど……私､貧乏性です。人間､贅沢に慣れるのは簡単ですが､逆は厳しいものがあるはずです。私は幸か不幸かあんまり裕福ではない環境で育ったため､しみったれた環境が苦になりません。親の稼ぎが悪かったというよりは､若くして子をなしたために親の収入上昇曲線より子供の成長にまつわる生活費の上昇曲線が常に上回ってしまっていたのでした。親は４０代のうちに子供達がみんな大学を出て社会人になったので、その後は一挙に楽になったようですが……。とにかく、小学２年生のときに親戚のお下がりの服を自分で裾上げして着なきゃなんないくらいの状態で､ランドセルは当然卒業するまで使いましたし､穴があいた服は自分でアップリケでカモフラージュして済ませていました。中学生のときに転校を経験しましたが､卒業生からお下がりの制服が回ってくるまで前の学校の制服を着つづけていましたね｡制服って結構高いものですから。そんな状態でも大学に行かせてもらいました。家から通える公立大学。歩いて１０分。経済状況のため授業料は半額免除された上､奨学金も。そうしてようやく社会人になって､給料をもらうようになっても、なんだかもったいなくて給料が使えないんですよ｡（泣）自分で使えるお金がある状態になかなか慣れなくて……当時は実家暮らしだったので実家の家電を買い換えたりしてました……マスコミだったので会社はえらく派手で華やかでしたけど､私は地味でしたねー。こんな私がボンボンの夫と結婚。ランチの金額ひとつとっても互いの「普通」には雲泥の差があります。すり合わせるのに時間がかかりましたが、こづかいの使いみちと家計の使い方にお互い口を出さないことでなんとかここまでやってこられています。「せこいやつ」「無駄遣いっ」とけんかすることもあることはあるのですが、最近は本当にお金が無いので私の独壇場ですね。５９８円の桃を買おうかどうか迷うくせに､数百万円のマンションは即決する私。どこか、ゆがんでます？やっぱり……
2006年08月26日
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私が変わった
おはようございます。斜陽です。夫が開業時にした大きな借金。事業の停滞感（いえいえ、下降、ですね）や､利率の上昇の気配に連帯保証人である私は数年前から家業がいつ破綻するのか、カウントダウンするようになりました。自己破産や民事再生に関する情報を集めてみたり、そのどちらについても我が家の場合をあてはめて頭の中でシュミレーションしてみたり……泣いてもらうのは金融機関だけにして､個人に迷惑を掛けないで済ます方法や、幼い子供達に合法的に資産を効率よく移動させる方法を一生懸命考えてきました。借り入れの金額が私には大きすぎて､絶対的な無力感に支配されていました。ただ、思考停止することだけは最悪の結果を招くので､現状の中で､最良の破綻（なんか矛盾した言い回しですが）をすべく模索していたのです。そんななかで不動産投資と出会いました。最初は子供達に資産を効率よく移す方法でしかありませんでした。ですが、元来凝り性で、建物や間取りに関心があったこともあり、どんどん不動産投資自体にのめりこんでいきました。当初のころの物件探しには贈与税額に関する自分なりのしばりがあったのですが、途中から投資としての効率､出口戦略にもとづくようになりました。そうして、アパートを１棟手に入れてみて数ヶ月たち、気付いたのです。私は変わった！！夫の借金の額がなんだか自分でも扱えそうな額に感じるのです。なーんだ、アパート○棟分にすぎないじゃないの。天文学的数字に思えた借金がとても身近な数値になったのです。毎月の返済も、アパートをあと○棟買えれば月のキャッシュフローでまかなえるじゃないの。今のところ生活は何も変わっていませんが、現実的な目標ができました。私が家業の労働から開放されて､子供達と充分な時間がとれるようにする！２歳と５歳の幼児が夕食後２時間も３時間もビデオをつけた部屋で留守番してるのは普通じゃありません。夕方までの託児所生活は仕方ないとしても､夕方以降にスタッフをひとり雇えるようになって、私が家にいられるようにしなくてはなりません。こどもにとって親がうーんと必要な時間は短いです。急がないと！です。
2006年08月25日
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アクセス数
おはようございます。斜陽です。ブログをはじめて、早２か月ほどになります。不動産投資同様、細々とひっそりやっておりました（リンク等もはらず…）が、ここ数日から１００前後のアクセスがいただけるようになりました。諸先輩達から見れば決して多くは無いのですが､毎日１００人近い方々に、興味をもってご訪問いただけて､大変嬉しいです。大上段に構えるつもりはありませんが、これをはげみに、不動産投資をがんばっていこうという気になれます。ブログねたにも困らないように（本末転倒ですね・笑）、ろくに相手にしてくれない不動産屋にも顔を出したり、ちょっとでも気になった物件についてすぐ問い合わせてみたり、腰が軽くなった次第です。ブログを通じて､直接お会いできた方々もいらして、本当にブログをはじめてよかったです。ブログをはじめて､まだ､新たな物件を取得していないのが､悔しいですね。今年は既に三ヶの買い物をしてしまっているので､年内はあと一ヶくらいかもしれませんが、今後ともどうぞお付き合いくださいますよう宜しくお願いいたします。
2006年08月24日
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子供達への責任
おはようございます。斜陽です。昨日の夜、仕事から戻ってきて、夕食の後片付けをしながらテレビを見ていました。私、テレビはあんまり見ないのですが、朝刊の番宣記事をみて、終戦記念ドラマをつけていました。我が家には２歳の息子と５歳の娘がおります。子供達は夫とクワガタムシの世話をしていました。娘が時折、手を休めて、「この人たち何してるの？」「どこなの？」等々、ドラマについて聞いてくるのに答えていましたが……突然立ち上がった娘が引きつった顔で泣き出しました。「センソウ怖いよぉ～。怖いぃぃ～！！」棒立ちになって大泣きする娘。まだ幼いから気にもとめないかと思って、ドラマをつけてたのですが娘は機銃掃射に倒れる人たちにひどくショックを受けてしまったようでした。案の定、息子のほうは幼虫のフン探しに夢中でお姉ちゃんが泣いているのも気にならないよう……娘の幼稚園はカトリック教会系列で、園児の家庭から募った献金がどういったところに使われるのか、日頃から難民キャンプの話や、国境無き医師団等々を子供達に語って聞かせています。そのため、子供達は小さくても世界の平和のために祈り、歌うことがあたりまえになっているようです。娘は泣きながら、園で歌っている「願い」という歌を心の中で４回も歌って祈ったと教えてくれました。「願い」という歌は確か広島の子供達が歌詞を作ったもので「私たちの頭上に落ちたものがミサイルではなくて、本やノートだったなら、 私たちは無知や偏見から解き放たれて……」というような内容です。私は娘を抱きしめて言いました。「あなたが戦争は怖い、嫌だと思うように、みんなが嫌だと思えば、戦争は起こらないから大丈夫！」娘は納得して、夜泣きすることも無く眠ってくれましたが、次世代に私たちは平和な世界を手渡すことができるでしょうか。
2006年08月23日
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駅前商店街
おはようございます。斜陽です。私の住んでいる市の駅前商店街も他の市町村同様、寂れて、シャッターが下りたままの所が少なくない状態です。かつては駅前商店街を貫くように国道がとおっていたのですが、交通量の増加に対応できなかったからでしょう、現在の国道は駅から少し離れた市街地をはしっています。さて旧国道沿いには銀行や公証役場などの公共性の高いものが結構あるのですが、駐車場が狭いのが難点です。個人商店については全く駐車場の無いところがほとんどで、そのため、車社会の田舎ではますます郊外型の駐車場の広い大型店に人が流れてしまっています。駅前の空洞化対策はどこの地方都市でも課題になっていて、駅前地区に人を取り戻すため、補助金が出るものがあるらしいですね。最近知ったのですが、駅前地区に共同住宅を建てる際、建物の建築費の何割かが補助されるとのこと。このところ、静かだった駅前地区で建設工事が結構見られるようになったのも、そんな関係なのかもしれません。古びた内科医院が周囲の土地を購入して、５階建ての老人介護施設併設の大型ビルを建てました。そこの職員が入居されたお年よりの車椅子を押しながら駅前商店街を散歩しているのを見かけるようになりました。別の医院も暗くてちょっと評判がいまいちだったのですが、駅前通に向かって増築をはじめ、いまなお工事中ですがガラス張りのとてもおしゃれな施設に変貌しつつあります。田舎の工事ではほとんどみることのない大手「清水建設」がたずさわっています。周りの空き店舗を買収して、広い駐車場を持つコンビニもここ最近できました。商店街全体で協力して、共同駐車場をつくればいいのに、とずーッと思っていましたが、個人レベルでの開発にいまだとどまっているのが残念です。もうひとつ小さな変化がありました。商店街はかなりの部分が連棟式です。そのうちのひとつの店舗が改築しているな…と思っていたら、小さなアパートに生まれ変わりました。１階と２階、それぞれ単身者用が１戸づつのかわいらしいアパートです。さすがに駐車場は造れなかった様ですが、広めに取った軒先に自転車が止められていました。元の店舗自体が結構小ぶりだったのに、こんなふうにできるということは、この商店街の空き店舗ならどこにでも同じようにアパートが作れそうです。こんなアパートがもっとできて、商店街の住民が増えれば、もう少しは活気づいてくれるでしょうか。いずれにしても駐車場の確保が商店街のネックです。足並みをそろえるのは難しいでしょうが、行政が乗り出してでもなんとかしたほうがよいのではと、一市民の私は考えるのでした。
2006年08月22日
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店舗物件
おはようございます。斜陽です。身内に理容師さんがいるので、時々床屋さんや美容院の店舗物件をチェックしたりしてます。昨日、札幌市内で美容院付で築２０年ちょっとの１戸建を６５０万円で発見しました。これは激安！掘り出し物か？！と思ったんですけど……よく見てみるとすごーく場所が悪いんです。こんなところに開業するから売る羽目になるのよ……という感じの代物で、これが美容院のついてない普通の１戸建なら場所も住宅街だしそこそこ良い物件として買い手がつきそうなんですけどね。以前、すごく良い場所に美容院付住居物件が出たことがあったのですが、その時は連棟式で、築３０年以上、駐車場なし、でした。それでも５００万円くらいなら買いだ！と思って不動産屋に電話しました。さすが場所が良いから強気で「ビタ一文」まけてもらえませんでした。（７５０万円で売り出されていました。５００万円なら誰も売らん！といわれました）先日ブログに書いた同業者の病院物件。実は同じ市内で２件いっぺんに物件情報がアップされてました。一方は次の日に早々と｢商談中」になりました。もう一方はいまだフリーのよう。先の物件は場所がバス通りに面して学校や商業施設に近い好立地です。病院も店舗みたいなもの。人通りやバックに控える住宅地の規模、交通網の状態に非常に左右されます。ちなみにうちの業界では住宅地の人口２０００人に１軒であれば 経営が成り立つことになってるようです。（住宅街での開業の場合です。ビルや駅、商業施設内での開業となるとわかりませんが）我が家の場合事情があって選ぶ余地もなく今の場所に開業しています。２階の窓から同業者の建物が見えます。（笑）互いに客を取り合いながら生きながらえてる次第です。
2006年08月20日
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経費削減
おはようございます。斜陽です。子供がたまたま引っ張り出してきて、数年前の子供番組を録画してあったビデオを久しぶりに見ました。長寿番組なので、今も手を変え品を変えてそれぞれの後続番組が存在するのですが……一番変わった点は登場する人間が減っているということです。現在の番組では着ぐるみのキャラクターやアニメーションで済まされるものが増えていました。番組を作る上でレギュラー出演者のギャランティはそれなりのボリュームになるでしょうから、この経費が思いっきり削減されているんですね。また、生身の人間を使えばリハーサルや取り直しに時間がかかりますし、撮影時間だって考慮しなくてはなりません。人間を使うのはすごく効率が悪いのでしょう。私は新卒で入った会社がマスコミだったので、今でもそういうことが気になってしまいます。企業のＣＭでアニメーションが使われていると、「この会社、広告に予算が掛けられないってことは経営に余裕がないのかなー」とか。見ている番組の視聴者層と明らかにかけ離れた内容のＣＭが流れてきても、やはり「予算がないのかなー。広報の人材がいまいちってことは会社全体、人材不足なのかなー」などと考えてしまうのです。今はそうでもありませんが、退職した当初はなにかの催し物に見物に行っても、主催者側の目で見てしまってすごーく疲れたものでした。「この規模で、この動員数では参加企業からお叱りを受けそうだわ…」「展示物が曲がっているわ、直さなきゃ！」「タイムスケジュールが押してるんじゃないのかしら、どれかはずすか、順番を変えなきゃ、 まずいんじゃないのかしら……」はい、書いてるだけでも当初を思い出して苦しくなってきました。先述の子供番組はN○K制作です。不祥事続きで受信料収入が減って、はじめて番組つくりの経費について考えたんでしょうね。それでも良質な子供番組の制作を心から期待するものでありますが、あんまり予算に締め付けられると経費を削るほうにばかり頭がいってしまって内容が落ちるんですよねー。番組予算よりも人件費を削ったら、と思ったら、すでに人によっては末端の職員でも１０％くらいカットされてるようですね。ま、もともと高給ですから１０％カットされても生活を切り詰める必要はないですけど。テレビ局として業務の質を保ちつつ予算削減しようと思えば、激安な社宅の家賃や社販、勤続年数による旅行のプレゼントなんかを廃止、見直しするのが先じゃないかと思いますね。不動産投資とは全然関係ない本日の日記でありました……
2006年08月20日
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病院投資？！
おはようございます。斜陽です。先ほどお決まりのブログを回遊、閲覧していて「病院に投資」という言葉を見つけました。実は私、偶然にも数日前から病院物件を買って賃貸することを妄想しておりました。うちの家業は医療系です。この不況で倒れるところも少なからずあります。競売でうちと同業の物件情報が出たこともありました。医療系は初期投資が莫大ですから、昨今の医療改悪のおかげで、患者が減ってしまって借金の返済が円滑にできなくなってきているのでしょう。なんとか持ちこたえているものの、我が家も台所事情はかなり厳しいです。余裕のある同業者では奥さんは働きません（泣）もとい、不動産の売り物件情報の中に同業者の施設を幾つか見つけたのです。アパート１棟より安いんですよ。まあ、一般的ではないし、同業者以外買う人もほとんどいないでしょうから、こんなものでしょうか。以下、私の妄想です。１．私が物件を購入して、夫に月２０万円くらいで賃貸する。夫は人を雇って分院を経営する。 夫に初期投資が少し必要になるからまた借り入れを増やさなきゃなんないなー。 夫も私も収入微増。税率が変わるほどではないだろうが……２．私が物件を購入して、人を雇って病院経営者となる。３．夫をそそのかして夫に買わせる。経営規模が大きくなって収入が安定する？ 銀行から借りるにしても３が一番現実的でしょうか？１も、配偶者が必ず借主になって賃貸料を払うといえば、私の融資もつきやすそう。２が一番厳しそうですね。夫が買うなら、現在経営している建物の減価償却が終わるころが最適でしょう。まだまだ先の話ですが。あ、今、思いつきました。築１０年程度の病院物件を私が買って夫に賃貸します。１５年後、物件の減価償却期間が終了するあたりでこれを本院の減価償却が終了する夫に売却します。残り数年、夫はこの物件の減価償却を使い切って終了。借金の返済も終わり二人で隠居生活に入りましょう。早期リタイアメントはとうてい無理ですが、なかなか現実的ないい案のような気が……夫を動かすのが実は一番の難関です……
2006年08月19日
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どうしてこんなの建てるの？
おはようございます。斜陽です。先日実家へ遊びに行った際、その近くで前々から気になっていたアパートを見に行ってきました。物件情報の写真では角地で道路沿いに駐車場がずらーッと並んで明るいイメージだったのですが……実際は同じつくりのアパートがいくつか並んでいて、売り物件はその角地側の１軒でした。もう１軒と向かい合わせにしてできた細くて薄暗い通路に各戸の玄関が並んでいます。せっかくの角地なのに薄暗い通路沿いにリビングが設けられているようです。表の道路側の駐車場に面した窓から中をのぞいてみると、フローリングはきれいそうだし、建具類もまだ新しいし、クリーニングもきちんとされていました。築１０年ちょっとで２ＬＤＫが６戸のアパートなのですが、半分空き室のようです。これはオーナーさんも辛いでしょう。手離したくもなりますよ。余裕の無い敷地に無理やり同じ形のアパートをいくつも詰め込んだため、日当たりの悪い部屋ばかりになってしまったのでしょう。ファミリー物件で日当たりの悪さは致命的です。売り出されたこの１棟が道路沿いに玄関を並べるかたちで建てられていたら、居間の窓から向かいの公園の緑も眺められて、この１棟だけでも空き室の憂き目をみないですんだかもしれません。個室は薄暗くなりますが、ここは工場地帯の一角です。住人を工場勤務の人たちと仮定すれば、夜勤明けで帰ってきて､寝室が薄暗ければそのほうが好都合のように思います。不動産ってなにひとつ同じものはないはずです。土地の個性やそこに住まう人をイメージすれば同じ物を何の工夫もなく並び方だけかえて建てるなんて発想にはならないと思うのですが……部屋数を増やして表面利回りの数値だけ上げれば良しとするようなアパート､結構ありますよね。投資である以上工夫して部屋数を増やすのは当然ですが、住む人に良い住環境を提供する志を捨ててしまっては、最終的に住人から見放される結果となるようです。
2006年08月18日
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細かい希望はありません
おはようございます。斜陽です。先日、メールで物件情報を流してくれるという不動産屋から連絡がきました。希望する地域や、価格帯、建物の間取りや種別について、もっと細かい指定をして欲しいというのです。私としては、道央圏で車で１時間くらいでいける範囲なら物件住所はどこでもいいです。価格は融資を受けられそうな○千万円まで。建物は木造アパートがいいけど、鉄筋や軽量鉄骨だって今後のメンテナンスが想像できそうなものなら毛嫌いしません。区分所有も手間がかからなくて好きです。間取りもその地域で需要が見込めるものならなんでもいいです。投資効率が自分の中の基準に合致さえしてくれれば正直、どんな物件でもかまわないのです。古かろうと、田舎にあろうと、戸数が少なかろうと、投資としてうまく回りそうならすべてＯＫなんです。たとえば２ＬＤＫが４戸の物件とか指定することになんの意味があるのでしょう？１ＤＫが８戸のおいしい物件が同時に出たなら投資家なら誰だって「おいしい」方に手を出すでしょう。投資家に対して細かい希望を聞くほうがどだい間違っているんじゃないかと思う次第です。まあ、めんどくさいから築古は嫌、とか、最近の客付けのしやすさから都市部では１ＬＤＫがいい、なんてのはあろうかとは思いますが……。不動産屋にはお手数を掛けますが、金額と利回りの希望に収まるものはすべて物件情報を送ってもらいます。大量に送ってもらってもアンテナに引っかかるものはたぶんなかなかないでしょうから、送っても送っても反応の無い嫌なお客に成り下がりそうです（笑）結婚でもそうですよね。「希望は特に無いの。ふつうでいいの」と言ってる人にかぎって理想が高くてなかなか結婚に至らないという……ちがいましたか（笑）
2006年08月17日
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再会２
おはようございます。斜陽です。なんだか不動産投資とは離れた話題のブログが続いておりますが、本日もご容赦願います。さて、私、大の活字好きです。新聞なんかも折込チラシのはてまで熟読いたします。ただ夕刊については時間的に忙しくってほとんど目を通すことがなかったのですが、夏休みでここ数日は手にとって読んでいました。夕刊の中の映画評論を読んでいて、「どこかで読んだことがある文章だ」と感じました。最新の映画の話題で、文章自体ははじめてみたものだったはずですが、文の作りというか、流れというかそういった部分に感じるものがあったのです。文末の署名を見て、合点がいきました。ＯＬ時代の同期入社の女性でした。新卒で入社した会社には、私のように極ごく平凡でまじめに業務をこなすしかとりえのないのもいましたが、才能あふれる人材も少なくありませんでした。先輩の中にはプロの作家になった方もいましたし、この女性も退職後に大手タウン誌の編集長としてむかえられたと聞いていました。学生のころは映画研究会に所属していて、生粋の映画好きだった彼女。こうして、本業とは別の場でも自分の好きなものを追求して発表の機会をもてる彼女をとても羨ましく思いました。そういうポジションを獲得するまでには当然努力と才能が必要だったのでしょうが。私の周りには「好き」を追求できた幸せな人たちが何人もいます。そういう人たちは負のエネルギーをもっていない印象を受けます。人やまわりの悪口を聞くことがほとんどありません。会っているとパワーがもらえるというか、自分も頑張ろうという気になれます。私、不動産が好きなんです。ただほれ込むだけじゃなく、冷静な計算ができるようになるべく勉強中の身ですが。私も「好き」を追求する幸せな人たちに仲間入りができているでしょうか？悪口というより結構文句もたれているので、まだまだ精進が必要なようです（笑）
2006年08月16日
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キャンプ
こんばんは。斜陽です。先ほど、夏休みのメインイベント、キャンプ兼墓参りから戻ってまいりました。８０過ぎの義父に８０近い義母を連れてキャンプを決行する、無謀な斜陽ファミリーであります。当然ですが、テント張りのような労働はさせられません。この暑さに野外で倒れられても困るのですべての準備が終わるまで、エアコンをきかせた車の中で待機してもらうのでした。現代の大名行列といったところでしょうか？肉体労働は基本的に斜陽ファミリーでは頑丈な私の役目です。ひとり黙々と６０度の角度で地面にくい打ちしてロープを張っていくのでした。お部屋で本を読んでるのが好きなインドア派なのに、体を動かすのもまんざら嫌いでないため家でも夏は電動草刈機で豪快に除草し、冬は１２馬力の業務用除雪機をいまや自分の手足のように扱えるようになった次第です。近所の人たちには農家出身の嫁と思われております（笑）夫もそれなりに頑張って働くのですが、高齢の両親の世話もありますし、走り回っては転んで泣いているチビたちの面倒もみなくてはならないので、夫婦二人でボロボロに疲れて帰ってきました。でも、子供達は喜んでるし、義父母も「死ぬ前にキャンプができた」なんて言ってくれるので、また、たぶんキャンプを計画するでしょう。先日、みなで海水浴に行ったときも義父母はパラソルの下で椅子に座ってただ見ているだけだったのですが、それでも「楽しかった」そうです。今回はあまりに暑すぎたので、少し秋風が吹き始めたあたりでまたやってみたいと思います。
2006年08月15日
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営業時間
おはようございます。斜陽です。世の中、一斉にお盆休み中ではありますが、不動産情報のホームページが更新されていたので、もしや、と思いめぼしい物件について問い合わせ電話をかけてみました。残念ながら、やはりその不動産屋もお盆休み中でしたが、留守電に入っていた「営業時間」の案内に引っかかるものがありました。営業時間は平日の９時から５時まで。土日は休み。この会社は、誰をお客にしてるのでしょう？法人相手ならこれで問題もないでしょうけど、一般的な住宅も扱っているのに、この営業時間では無職の人じゃなきゃなかなか売買の相談もできませんよね？９時５時が譲れないならせめて土日は営業して平日休みにしてほしいものです。こういうところと専任の媒介契約なんて結んじゃったらなかなか客がみつからないんじゃないかと思われます。さて、上記の不動産屋ではありませんが、賃貸の客付けをする会社がやはり９時から５時の営業時間だったりすることがあります。Ｊ口さんや副○心さんのように会社帰りに寄れるくらい遅い時間や土日にお店が開いていないと、部屋を借りたいお客なんてつかめるわけありません。ただでさえ築古のアパートは客付けが厳しいのに９時５時ののんきな不動産屋に任せていたら、空き室を埋めるのはほとんど不可能じゃないでしょうか。末端のユーザーを相手にする商売で、相手の都合を気にしない「殿様商売」は役所と銀行くらいと思っていましたが不動産屋もかなり該当しそうです。
2006年08月14日
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１階
おはようございます。斜陽です。我が家は１階が親世帯、２階が私たち子世帯の完全分離２世帯住宅です。玄関がひとつの内部分離式の２世帯住宅のほうが固定資産税が安いらしいんですが、我が家は玄関も別にして、玄関ホールに作ったドアで親世帯と行き来できるようになっています。わざわざ玄関を別に作ったのは、将来的に２階を賃貸できるようにです。不経済ではありましたが、ボイラーなども２階だけに専用のものを設置しています。なにせ義父母が高齢のため、いつ１階が空家になってもおかしくないのです。１階が空いたら私たちが１階に住み、２階は人に貸して家賃を得ようという算段です。さて、１階ですが、結婚前は夫が一人で暮らしていました。はじめて招待されて家に上がったときは衝撃をうけました。外観はシンプルなつくりなんですが、ドアを開けてびっくり！私の実家の倍の広さの玄関だったのです。今から２０年ほど前に義父母がろくに予算もたてないで好きなように造った注文住宅です。２坪のお風呂場にはジャグジーバス。床は石張りで床下暖房つき。その当時はまだ一般的でなかったビルトイン食洗機。ばかでかい２面採光の居間の隣には掘りごたつ付の和室が広がっています。その和室には旅館のような濡れ縁があって神社の神殿にあるような立派な房飾りがついた御簾がおりていました。家って、贅沢に建てれば、たぶんきりがないんでしょうね。恐ろしくて、総建築費はいまだ聞いたことはありません。風呂場だけで５００万円という話は耳にしたことがあるのですが……２階はせこい私が分離発注で増築した３ＬＤＫ。総工費は１階の風呂場ふたつ分ですみました……
2006年08月13日
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東京の甥
おはようございます。斜陽です。東京に住む私の兄家族がお盆休みで実家に顔を出しています。うちのちび達を連れて会いに行ってきました。兄夫婦には中学生の男の子がひとりいます。この子が生まれたときから、なぜか叔母である私に顔が激似なのです。成長すれば変わるよね､なんて言っておりましたが､ただいま中学生のころの私と同じ顔になっております……兄嫁はすごーくきれいな人なのです。モデルさんのように華やかな人で、私の兄も目鼻立ちのはっきりした顔なのに、できた子供は……なんか、ぽーっとぬけてるタイプ。すまないねぇ、叔母さんたらぽーっとしてるからさぁ……でもでも、この甥､ユニークな子で周りに流されないところが今時の中学生なのにすごいです。趣味は盆栽。あ、でも、仲間とカードゲームに興じてるような普通のところもありますよ、部活だってテニス部だし。神社仏閣めぐりが好きな「テニスの王子様」だったりしますが……好きなことがあるのはすばらしいです。自分が何を好きなのか、どうするのが幸せなのかわからないでいる大人も少なくないじゃないですか。異質なものを排除しようとする世の中（子供の世界ではとりわけ）ですが、甥にはそのまんま飄々と育っていってほしいです。東京都渋谷区でのんきに公立中学に通っている甥のお話でした。
2006年08月12日
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現金があれば…
おはようございます。斜陽です。先日､札幌市内にいい土地の売り物件が出ました。上に数戸だけ入居している古いアパートが建っています。売主さんは買主の希望にあわせて対処できるよう、土地物件としては１２戸ある部屋の大半の募集を停止しており、その結果現在は３戸しか入居していません。何かがぶつかってできたような外壁の大きな穴もそのままに放置しています。不動産投資物件として買いたい人もいるだろうからと、空き室のうちの一部屋だけ内装が施され､入居募集をかけていたりします。なんともちぐはぐな物件で､そのため、なんだか割安な価格設定でした。土地値がそこそこあるところだったのに価格は安いし､アパートとして使えるだけ使って､５，６年経ったら更地にして売却が一番おいしいと考えて､見に行ったのですが……私でも融資がつきそうな価格と担保価値の物件だったのですが､いかんせん現金がありません。自己資金をほとんど入れないで購入すると毎月の融資の返済を家賃でまかなうのが難しい状態です。家賃収入を上げようとすれば建物にお金をかけなくてはなりません。近い将来もともとつぶす予定の建物にかけるお金はありません。現金があれば。せめて物件価格の３分の１の現金があれば､私はこの物件を買ったでしょう。買って､建物は応急処置くらいで手をかけず､今入っている人の家賃だけで返済をまかない、その間の更新で､現在の入居者と定期賃貸契約に変えて､他の部屋も定期賃貸契約の激安価格で募集をかけて収入アップの足しにして､数年後にきれいさっぱり、更地にして売却。その時点で残債を処理してもかなり手残りがある。そんなおいしい物件でした。アパートとしてより、１戸建用の土地としての価値があるところだと思ったのでそういうシナリオを考えました。地下鉄駅からは徒歩１５分で､少し遠いものの有名進学校のそばで､大学や短大もそう離れていないところにあり、おちついた文教地区の香りがするところです。地下鉄駅とは反対方向に大きなショッピングセンターがあって、駅から少し遠いおかげで､このショッピングセンターには徒歩数分です。土地がもともと２筆に等分されていて､２軒分のちょっと小ぶりな土地として売るのに最適でした。落ち着いた環境なのに建蔽率６０､容積率２００なので、小さ目の土地でも､結構なボリュームの家が建てられます。土地が小ぶりのおかげで価格も手ごろに設定できます。毎月の返済に他の収入からお金をまわせば買える物件だと思いますが､キャッシュフローがマイナスになるものは最終的に大きく入りそうでも、やっぱりパスです。手持ちの戸数がもっとあって､毎月の収入がもっと多かったら、もしくはもっと現金を持っていたら……悔しいですが､「無い」のが現実。次､行きます！
2006年08月11日
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ライバル大家さん
おはようございます。斜陽です。私の住む市内に頑張っているアパートがあります。築２５年くらいの古めのアパートなんですが、とても感じがいいんです。私がかの地に住むようになって１０年もたたないのですが、このアパート、その間に２回も外壁塗装をしているのです。バス通りからほど近い場所に建っているのですが､ほかのアパートや１戸建にまぎれて最初は全く注目していませんでした。が、ある日明るい黄色の建物が目に飛び込んできたのです。それがこのアパートとの出会いでした。外壁のカラーリングって流行のようなものがありますよね。その当時流行りはじめた、黄色系の壁に深緑系の屋根にこのアパートは塗り替えられていたのです。各戸の玄関先の外灯も今風のおしゃれなものに取り替えてありました。真四角で外階段の二階建て。とりたてて他とかわり映えのしない造りのアパートなのに､お化粧を施しただけでぐっと印象的なものになったのです。アパートの前は砂利をしいただけの駐車場ですが､ゴミは落ちてないし､草ぼうぼうでもありません。簡素ですが、こぎれいなのです。これは今の私が目指すアパートです。資金的に築浅のものや豪華なものは望むべくもありません。古めのものにそこそこの手をかけることで気持ちのいいアパートができるはずです。このアパート､最近また全部塗り替えられました。去年あたりからでまわりはじめたオレンジ系ベージュのツートンカラー。ここの大家さんはかなり流行に敏感なようです。古い建物も先手､先手でメンテナンスできる計画性と実行力のあるこんな大家さんが市内にいるなんて。ライバル発見！市内にアパートを持つようになればいつかお目にかかれるかもしれません。それにしてもこのカラーリング、どこかで見たことがあるような感じ……新築中のアパート現場の近くを通りかかって､判明いたしました。近所のレオ○レスがお手本だったようです（笑）
2006年08月10日
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田舎は割高？
おはようございます。斜陽です。私の住んでいるところは思いっきり地方都市、簡単に言えば田舎です。田舎なので当然地価が安いです。路線化がついてない地区も結構あります。それにもかかわらず、マンションの価格が札幌並みにするのはなぜなんでしょう？マンションだから、１戸あたり価格におけるの土地の比率が低くなるのはわかります。でも建物自体、エレベーター無しの３，４階建てが主流だし（田舎にタワーマンションの必要がないのだからあたりまえか）、タイル張りでエントランスに凝ったものなど皆無です。田舎の方が競争が少なくて建築費が割高なのでしょうか？数か月前に、大型スーパーの近くの築１５年くらいの３ＬＤＫマンションの売り物件が出ました。その価格、１０００万。マンションとして、そう高いわけではありませんけど…その近所の空き地が８０坪６００万。私、マンションって地価が高くて１戸建には住めないけれども、これなら買えるというところに価値があるものだと思っています。眺望や、一戸建てでは考えられないような豪華な共用部分やしっかりした管理。そういうマンションでしか得られそうにない部分にお金を出そうという気になります。確かに田舎ではマンションの数自体が少ないので、そこが希少価値なのだと言われればそうなのかもしれませんけど。昨日、銀行まわりの帰りに、別なマンションの売り物件を見てきました。築２５年位の２ＬＤＫ、３２０万円。街の中心に比較的近いものの、バスどおりから数本奥に入った細い道沿いにそれはありました。道の先は袋小路です。近所の市営住宅並みのボロマンション。買う人がいるのか甚だ疑問です。実はこれ先月の競売物件。どなたかが落札して、市場に下ろした模様。確か落札価格は１４０～１７０万だったはず。札幌の競売物件の価格のつけ方はかなり研究したけど、市内はまだ先月はじめたばかり。こうやって、相場勘を養おうと思っています。先日、裁判所の競売資料の棚で業者さんらしき中年男性と同じファイルを譲りあっこしてきました。ライバル発見！です。入札者はどの物件もせいぜい２，３人。さて、今度の入札はどう責めましょう？
2006年08月09日
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国外脱出？
おはようございます。斜陽です。本日も、テンションが上がりきりませんでした……私、かねがねこの国を捨てて、海外で生活したら……と、考えておりました。最近のテレビの特集でリタイアした人たちの海外暮らしが時々取り上げられていますが、私の考えているのは海外就労です。家業は競争が激しいし、なによりお国から虐げられています。国外ではまだまだその価値が認められているし、今よりもっとのんびり働けそうです。夫のもつ資格はマレーシアで、私のもつ資格はカナダでそのまま通用すると聞いています。マレーシアなら通訳を雇ってでも勝算がありそうです。…が、肝心の夫が「えー、俺いやだよぉ。おまえひとりでいけばいいじゃない、遊びに行くからさー」私ひとりじゃ、稼げないんだよっっ。島国日本に生まれてしまったことを密かに嘆いております。大陸に生まれていれば、国を超えて移動していくことは結構気持ちのハードルが低いでしょうし、言葉の問題も比較的かるいでしょう。事実、過去に英国で私たち同業者に関して冷遇した際、有資格者の国外流出が深刻な問題に発展したそうです。夫婦二人だけならまだしも、２歳と５歳の幼児を抱える我が家としてはやはりハードルが高いですね。北海道の田舎の片隅でこんな妄想もいだいている私でした。
2006年08月08日
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非課税世帯の再生産？
おはようございます。斜陽です。本日のブログはちょっと毛色がちがいます。先日友人達と集まったときに、「少子化」が話題になりました。その時は高校時代のの同級生が４人いたのですが、結婚していない人１名、結婚しているものの子供を持たなかった人１名、後の２名は結婚して子供が二人づつという構成でした。４人の人間がパートナーをいれて７人の第１世代をつくり、第１世代から生産される次の第２世代はこの場合たった４人しかいません。ものすごく早い「少子化」です。税金を払う人間が世代がうつることで７人から４人に減っています。これじゃあ国はもたないよね。せいぜいがんばって働いてできるだけ長く健康に留意して納税するくらいしか貢献できないね。……なんて笑っておりましたが……私、家業の仕事柄、その家庭が母子家庭なのか、生活保護等をうけているかなどがわかる立場にあります。いわゆる税金はほとんど払わず税金からの補助をうける人たち、というのがここ３年くらいで急激に増えた印象をもっています。今はそうならないと生活できない人はある程度みな既にそういう状態になっているので落ち着いてきてますが、３年前はあれよ、あれよ、というかんじで会社づとめだった人が生活保護世帯になったり、いきなり離婚して母子家庭になったりする人が本当に多かったです。規制緩和の被害者としてよくあげられる「タクシー運転手」の家庭が２組も生活保護世帯に落ちていくのを間近にみてました。最初はだんなさんが病気になったと聞いていたのに、次に聞いたときには離婚して母子家庭になっていたひとなど、母子家庭の保護費があればなんとか生活できるから離婚したようで、だんなさんは実は今もこっそりいっしょに暮らしていたりします。「なんちゃって母子家庭」これはすごーく多いでしょうね。統計を取っているわけではないので印象に過ぎませんが、そういうお宅ってなぜか子供が２，３人と結構いるのでした。１０年近くこの地で家業をやってきてますが、第２世代にもう次の世代ができていたりするんですよ。極論で申し訳ありませんが、非課税世帯の増殖力は税金を払っている人間の数倍はありそうです。短期複利で増えていきます。私が上の子を出産したとき産院で同室になった女性はだんなさんの所得が低いので生活保護の申請をすると話していたのですが…、数年後私が生まれたての２番目の子を抱いて買い物しているとき偶然彼女に再会しました。驚きました。私は２人の子を連れていたのですが、彼女は３人、しかもおなかが大きかったのです。このご時世、子供が増えることはいいことです。しかし、この子達は将来税金を納める社会人となってくれるのでしょうか？かつてのようにはもうもどれないのかもしれませんが、まじめに日々働けばきちんと生活していけるような国であってほしいです。現在事情があって非課税世帯になるのは仕方のないことですが、そこから出た子供達が家庭の経済状態にかかわらず望めばだれでも進学できて、就職がかなうようでなければ、国力はどこまでもおちていくでしょう。はー…明日からはまたテンションあげていきますので、本日はご容赦を……
2006年08月07日
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競売物件調査してきました
おはようございます。斜陽です。先日、市内の競売物件情報がまたまた公開されました。とりあえずはアットホームの情報からめぼしいものをチェックします。今回は区分所有で惹かれるものが１件だけありました。昨日、用事でその付近まで行った際についでに物件調査してきたのですが……良かった点・築古のわりには外壁塗装がきれい。・郵便ポスト回りも階段もきれいで、よく管理されているよう。・古いけど満室で建物全体に活気が感じられる。・ベランダに衛星テレビのアンテナが大半の家についているので、住人はそうお金のない人たち ではなさそう。悪かった点・駐車場がほとんどないし、駐輪場もない。 （自転車は玄関のポスト前に数台並べられていたが、放置自転車が全くなくきちんと並んでいた のでその点は悪い印象ではない）・街中心部に近く便利な場所だが、幹線道路をはさんだ向こう側なので、実際の距離より イメージ的にちょっと離れた、外れているような印象。・エレベーターのないタイプで３階建て、全１２世帯の小規模さ。・競売に出されている部屋が一階なので賃貸の客付けにちょっと不利。オートロックもない古いマンションなので勝手に入って、うろうろしていると住人の中年女性が 出てきたので話し掛けてみました。「こんにちは。今度、ここのマンションを借りようと思っているものなんですけど、住み心地は いかがですか？」「え、ここに空いてる部屋なんてあるの？全部住んでるわよね？」ま、まずいっ、あせる私。適当に話を作ります。「あ、あの…、一階が空いているって聞いているんですけど」「あ、あー…、そこの部屋ね。そういえば最近見かけないものね。空いてたのね。」競売にかけられて、所有者はよりついていないようです。さて、肝心の住み心地は、古いし、北側は多少結露するが音等の問題もそう気になるレベル ではないとのこと。まあまあの物件のようです。なによりこの女性の感じが良かったし、たかだか近所に自転車で 買い物にでかけるのにもっていたのがヴィトンのポーチだったのです。こういうレベルの女性が住んでいて建物や住人に特に問題も感じていないなら、 これは、「買い」です。所有アパートの外壁塗装は結局また後回し……次々新しいものに目を奪われて、そっちを追いかけてしまう……この癖が不動産限定で良かった…と深ーく思う、ハンターな私でした。
2006年08月05日
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そんなものはない！？
おはようございます。斜陽です。子供達を託児所に送っていった帰りにはじめての不動産屋さんを訪問してみました。カウンターで、「不動産投資用のアパートなどは扱ってますか？」と聞くと毎度のことながら、「ご希望のお部屋の広さとお家賃のご予算は？」と聞かれてしまう私です。一棟もの購入希望者とわかってもらうと、奥の部屋に通されて所長という人が対応してくれました。私の希望は銀行の担保評価の積算法でそこそこの価値が出て、私でも物件価格の９割くらいの融資がうけられそうなもの。古いなら古いで、土地値程度で利回りが２０％以上のもの。所長は一言。「そんなものはありえません」数年前ならまだしも、今は収益還元法が売るほうにも買うほうにも浸透しているので、土地が安かったり建物が古かったりしても、それなりの収益のあるものをその程度で手放す人はいません。買う側にしてみれば、それは最高でしょうが、今時２０％の利回りのものなんて聞いたこともないです。利回りが２０％以上あるアパートをこの春に実際に購入したので、全くない話でもないと思うんですけど……と遠慮がちに申し上げると、「そりゃ、あなたの運が良かっただけですね」それでも、市内の築古のアパートの価格相談を４日にするから資料ができたらＦＡＸいただけることになりました。また、私の狙っている地区に風呂の壊れた激古の一戸建て物件があるようでそれも確認してもらいます。田舎の不動産屋だからでしょうか、ここは都市部のようにインターネットで物件情報を流す考えはないみたいです。足しげく通えば、少なくはありますが競争相手のあんまりいない物件情報が手に入りそうです。あんまり寄り道が長くなると夫から携帯に「早く帰れコール」がきます。携帯が鳴ったところで挨拶もそこそこに席を立つ私なのでした。
2006年08月04日
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路線価発表に思うこと
おはようございます。斜陽です。北海道の路線価の最高値がつくところといえば、これまでは「札幌三越前」が定番でした。しかし、ついに「札幌駅南口」がトップに踊り出ましたね。恐るべし、大丸デパート。恐るべし、ＪＲタワー。巨大な商業ゾーンが土地の価値までも変えてしまうものなのですね。私、札幌駅南口徒歩圏に区分所有をもっています。価値がアップするかも、と一瞬喜びましたが、今借りていただいている方の家賃をいきなり上げることができるわけじゃありませんし、来年の固定資産税が上がるだけで、きっと利回り低下なんですね……一方、私が住んでいる市は郊外に巨大なイ○ンができたため、ますます街中心部の空洞化がすすみ、路線価の下落率がさらに拡大しました。商業施設が人の流れを変えて、その結果その土地の価格までも変えていくのですね。私は市の中心より若干離れていますが、近所にスーパーもあって比較的便利な場所に住んでいます。路線価の発表と前後して、そのスーパーの母体がイ○ンに身売りすることが決まりました。その結果、このスーパーは今月中に閉鎖されることとなったのです。この数年来、市の郊外にはイ○ンを含めていくつもの大型商業施設が進出していました。その間、うちの徒歩圏でコンビニなど１０年以上まえからあったお店が７，８軒も閉店してしまいました。市の人口が減っていても、今までこの地域の人口は安定を保っていましたが、もう無理かもしれません。地価もさらに下がりそうです。それよりもこの地域から人が減ってしまうと、うちの商売あがったり、なんですけど……（爆）こうなったら、もう、イ○ンの近所ばかりを狙って不動産投資をしようかと結構本気で思っています。あ、でも、リスクヘッジのためには道内流通業の雄「アーク○グループ（ラ○ズやビッ○ハウスの母体）」の近所も狙っておいたほうがいいかもしれませんね。
2006年08月03日
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家賃滞納発生！！
おはようございます。斜陽です。私は３戸の区分所有を自己管理で賃貸しています。１戸は法人契約、残りは個人で専門学校生と中国人留学生に住んでもらっています。いつも皆さん月末の１週間から２，３日前には家賃を振り込んでいて下さるのですが……３１日にいつものように通帳の記帳をしたところ「新しい記載はありません。すべて記帳されています。」との案内が。学生二人の入金がありません！一大事です！こんなことははじめてです！はじめてなのにダブルでくるなんてひどすぎます。でも３１日とはいってもまだお昼でしたから、銀行が閉まるまでにはまだ数時間もあります。いつもとは違うけれども明日になってみなければわからない、と気を持ち直して帰りました。翌１日、午前中にどきどきしながらキャッシュコーナーへ行って通帳に記帳します。ジー…カタカタカタ…機械が動いている音を聞いて安心したものの、出てきた通帳には専門学校生がなぜか２か月分まとめて振り込んでいるだけで、留学生の名前がありません。諸先輩達の話だと、遅れたらまずはすぐ催促したほうがよいようです。素直な私は先人の教えに従い、契約書にある携帯電話番号にさっそく電話しました。外国の方だし、催促電話なんて初めてだし、なんて話を切り出せば…等々考えそうになったのですが考え始めると我ながら二の足を踏んでしまいそうで、あえて勢いで番号をプッシュします。「はい…」ちょっとなまった発音でまずは奥さんが電話に出て、本人にかわってくれました。何も考えないようにして電話をかけたので、店子さんに失礼にならないよう言葉を選んで考えつつゆっくり話し始めます。「はじめまして。マンションの持ち主の斜陽です。実はまだ家賃の入金が確認できなくてお電話しました。いつも早めに振り込んで頂いているのに、なにかありましたでしょうか？」忙しかった試験明けでつい忘れていたのだそうです。アルバイトをクビになって払えない、とかじゃなくて本当によかったです。これから夏休みで中国へ一か月ほど戻るので２か月分まとめて明日入金すると言ってくださいました。専門学校生の２か月分も夏休みでどこかへ旅行でもするからなのかもしれません。こんなことすら初体験でどきどきしているのだから情けないです。プチ大家さんになって１年数ヶ月。はじめて滞納の洗礼を受けました。これでまた一歩本物の大家さんに近づきました。
2006年08月02日
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問い合わせてみたものの…
おはようございます。斜陽です。なんだかやる気がわいてきたので、アットホームで気になった物件の資料をとりよせてみました。担当者の話では、売主さんは高齢の上、場所が遠くて管理が面倒だから手離すようなのですが、価格的にはあまり応じられないとのこと。残債があるわけでもないし、お金に困っているわけでもない。それなら、次のオーナーが買いやすい価格にしてくれればいいのに……と、しみじみ思いましたね。一千万円を超えているものを現金で買える方はなかなかいないでしょうから、融資の付けやすい金額を設定してくれれば、買い希望者が続出するのに……そんなに困っていないから、この価格で買う人がでるまでゆっくり待っていられるんでしょうね。やはり、困っている人からじゃないと買い叩けないのでしょうか（爆）この物件の元付けの会社、実はＯＬだったころ仕事上で縁がありました。会社を辞めることにしたとき、こないかと誘われましたがお断りしたところだったのです。そのころは郊外にさほど大きくない古い事務所をかまえていたのですが、いまや地下鉄駅のすぐそばにピカピカのショウルーム付の自社ビルを建てるに至っています。ここに転職していたら今ごろ私はどうしていたでしょう？川上の情報をバンバン手に入れて、節税に頭を悩ましていたかもしれません。
2006年08月01日
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会っちゃいました
おはようございます。斜陽です。昨日は縁あって不動産投資の大先輩達とごいっしょさせていただきました。皆様、つわものぞろい｡ブログとメールでしか存じ上げない方とお会いするのは初めてのことで、怖い人だったらどうしよー…と、かなり緊張いたしました。……が、皆様にこやかに登場。さわやかです。普通です。皆様うまく一般人にまぎれていらっしゃいます。……が、場を移して和室の個上がりに腰を落ち着けたとたん挨拶もそこそこに喋ること、喋ること！一般人の顔の皮は、もうその辺に落ちてました（笑）実は私こんなふうにお会いすることはもう滅多にないと、いろいろ質問させていただきました。初心者丸出し｡あつかましいのはおばさんの専売特許ですから。でも、携帯片手に計算までして丁寧に教えていただきました。素人考えでまるで意識がいってなかったこともたくさん気付かされました。１，２時間お会いしただけで私の経験値がかなりアップしたように感じています。どうもありがとうございました。地元に帰って、もっと精進せねば、と気合を入れた次第です｡末筆ながら……極東船長様。このたびはお声をかけていただきありがとうございました。（はちまきがなかったので安心しました。）チョビー様。この機会をセッティングしていただきありがとうございました。（近所の大学生かと思いました。）ゴック様。防音に関してたくさんの情報をありがとうございました｡（社長秘書のパパかと思いました。とてもさわやかな感じなのにどうして「えろくま」なんでしょう？）社長様。同じ女性がいてくださってリラックスできました。いろいろ話し掛けてくださりありがとうございました。（競売するようにはとても見えません。）社長秘書様。場をなごましていただきありがとうございました。（たぶんうちの息子のストライクゾーンです。目のパッチリした年下が好きなんです。）
2006年07月31日
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憧れの新築
おはようございます。斜陽です｡資産も個人信用もろくにないため、新築はまだまだ体力をつけて、経験値をあげてから！……と、思っていたのですが、よそのブログの方々の様子を拝見して刺激を受けております｡一時は投資先を政令都市ばかり限定して考えていたのですが、今の私は地元志向。憧れの新築物件の構想はすでにかなり具体的にできています。ただし、あまり一般的ではない仕様なので、どういう建築屋さんにお願いしたらいいものか…なんてことまで妄想してるのでした（笑）アパート建築が得意なところ、地元の一般的な工務店、などなど、アパートを建てる際に頼む先はほんとうにどういうところがよいのでしょう？土地をもっているなら話は早いのでしょうが、私は当然土地からの仕込です。建売の一棟ものなら融資をつけやすそうですが、先に土地を買って、それからアパートをプランニングしていくものに融資ってどういうふうに引っ張ってくればいいのでしょう？しかも私が狙ってる地域は建蔽率４０容積率６０。賃貸物件を建てるにはかなり不利です。でも実際は結構な戸数のアパート、マンションが建っている地域でもあります。そこに新規で近い将来参入してやろうと目論んでいるのです。もちろん勝算があると思うからやりたいのですが、肝心は土地の確保ですね。なかなか売り物件が出ないところなんですよ。資金もないのにすでに不動産屋さんにはこの地域で売り土地が出たら教えてもらえるよう頼んであります（笑）私の超大雑把な計算で利回りは１１．８２％！！よそ様のブログでは政令指定都市で新築１２％も可能、とありました。まだまだ私は甘いです……
2006年07月30日
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人生に無駄な出会いはない
おはようございます。斜陽です。ときおり書いておりますが、うちの家業は不動産投資となんの関係もありません。私の通った学校のラインナップも不動産や建築に全然関係ないものです。卒業して入った会社もやっぱり関係ありませんねー。そして、せっかく入った会社もたかだか２年で辞めて、ぷらぷらしてたのですが、「つなぎ」のつもりで契約社員になったところが不動産鑑定士事務所でした。はい、ここでようやく不動産とかかわります。ただ、ここで身近になった「路線価」や「競売」、「登記簿謄本」などのことばは仕事上使われる記号に過ぎず、その使われ方、係わり合いは全くわかっていませんでした。正直、気にもとめなかったのです。ぷらぷらしていた一時期、区役所の臨時職員をしたこともありました。配属先は戸籍住民課。こっそり、当時好きだった人の戸籍を見たりして喜んでいました。（これは罪になりますね｡時効ということでご容赦願います）……で、その後、定職につくこともないまま結婚。しかし夫の両親のボロアパートの存在を知って、私の中に不動産投資への意欲が芽生えました。そして、その後の行動を支えてきたのは、まぎれもなく上記の経歴だったのです。私は国文科の出身ですが、ゼミでしつこいくらい、「印刷されて、活字になっているものでも鵜呑みにするな｡ 自分で原典にあたり、自分なりの結論を出せ。調べろ｡考えろ。」と、たたきこまれたのです。おかげさまで、調べるのも考えるのも苦にならない人間になりました。新卒で入った会社では「自分のできることだけをするな。 やってみたいことがどうすれば実現するかを考えろ。」を、日々実践することとなりました。時間に追われ、毎日のように生みの苦しみを味わいましたが、エキサイティングでした。おかげさまで、「どうせできないから、やめる」という発想が私の中からなくなりました。そうして義弟の破綻や不動産投資とのかかわりの中で、鑑定士事務所でのこと、戸籍住民課でのことがつながった知識になっていきました。実家の母が以前小さな工務店を経営していたこと、妹が弁護士事務所に勤めていたことなどすべては偶然ですが、私の不動産投資の追い風になりました。いままでの出会いに感謝し、これからの出会いに明るい希望をもってる私です｡
2006年07月29日
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こんにちは、車。
おはようございます。斜陽です｡ほぼ１か月前に家業の業績悪化で維持できないので車２台を手離した話を書きました｡義父が乗らなくなってあまっていたヴィッツ１台で生活していましたが……すごーく不便。夫が優先して使うため、車がないときは幼児二人を引き連れて１時間に１本しかないバスを使っておでかけです。子供達はほとんど乗ったことがない路線バスに乗れて上機嫌ですが、母はすでに疲れています。小さな子供を時間に合わせて行動させるのはかなり大変です。バス時間に合わせて、外出の用意をさせて玄関先まで行き着くのが一苦労。そして、玄関先で下の子が一人で頑張って靴をはくのだ！なんて言い出した日には外に出るまで５分以上軽ーくロスします。さあ、バス停までダッシュしなくては間に合いません。……って、子供達は車庫に向かってダッシュ。……だーかーらー、車はないんだってばぁぁぁ……バス停までには交通量の比較的多い道路を渡らなくてはなりません。いつもならバス停の先にある信号機のところで渡るのですが、時間がありません。車の列が途絶えた時に子供二人を両脇にかかえて走って渡るのでした。母は強し、です。そんなこんなで暮らしていましたが、夫がついに買ってしまいました。義父母が夫に車代を贈与してくれたのです。年間１１０万円まで無税の贈与枠で来年、再来年も出すからということで、とりあえず今回の支払いには家業の修繕費用に積み立てていた預金をとりくずしてあてることになったのです。スポンサーは義父母です｡選ぶ権利も当然すべて義父母にあります。さすが親子でした。義父母が選んだ車は以前夫が今度車を買うならこれがいいなー、でも高いから無理だね、と言ってた車だったのです。はい、またもや高級車でした。維持費はどうするつもりなんでしょう……ま、だめだったらまた手離せばいいだけですよ。夫と義父母のお金の使い方には１０年以上たってもまだついていけない長男の嫁でありました……
2006年07月28日
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バブル再来！？
おはようございます。斜陽です。都市部の地価や株価が上がり､インフレへと舵をきった昨今､「バブル再来」と耳にすることが多いのですが、どうも実感できないでいました。歳がばれそうですが（笑）､私は以前のバブル時代を知っています。証券会社の国債ファンドやＭＭＦに５０万円も出資していれば､毎月三千円くらい配当がつきました。私はただのＯＬの身で、５０万､１００万程度の運用だったので､その配当もたかがしれていますが、１０００万円くらい預けていれば毎月６万円の配当を受け取れるような時代だったのです。さて、昨日ちょっと必要があって家業の３年満期の定額積み立てを中途解約しました。こいうものは契約時に普通預金より割のいい利率が適用されて満期時の受け取り金額が確定しています。そして、中途解約すると普通預金の利率で換算されるので、中途解約は損だといわれます。……で､今回。解約したら､満期時の確定利子より多い金額がつきました。現在の普通預金の利率が積み立て開始時の１００倍になっていたからなのです。まじめに３年間積み立てて､満期をむかえると現在の普通預金の利率より低い当時の利率が適用されて逆に損をしてしまう状態になっていたのです。１００倍ですよ､１００倍！バブル再来という言葉を初めて実感した次第です。でも､前回のバブルの世の中全体が高揚してたというか、いけいけどんどんで贅沢していたあのころと比べると､周りは停滞感､閉塞感でいっぱいだし、しょぼいバブルです。１００倍といっても、バクテリアが蟻になったというレベルですね。いや、確かにうちは得しましたよ。予定より増えた利子の分で家族４人分のアイスが買えました（笑）
2006年07月27日
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ゴミステーションが邪魔なんですけど…
おはようございます。斜陽です。まだ資料もできてないのになんだか買う気マン満になってきた市内のボロアパートがあります。敷地はそれなりにあるのに道路づけに対して物置の配置が悪いため全戸分の駐車場がとれないでいます。田舎で駐車場の有無は死活問題です。全部で４世帯のアパートなのになぜか物置は３世帯分。１世帯分足りないくせにやたら間口の大きいこのぼろ物置を撤去して、別な場所に新しい物置を工夫して配置すれば駐車スペースが確保できそうです｡よし、よし……と思ったのですが、問題発生。ちょうど車一台分が出入りするのに使えそうな位置にゴミステーションがあったのです。さっそく市役所に聞いてみます｡な、ん、と！市役所がゴミステーションの設置に関与していないって、知ってましたか！？私の住む市だけのことなのでしょうか？町内会が住民の要望にあわせてゴミステーションを町内会自身のお金で建てているんだそうです。建てる費用については、申請があったときのみ市が補助金を出すシステムになってるようです。市に頼んで移動してもらうようなものではなかったのですね。ゴミステーションって､近くにあると便利ですが､自分の家の前にあるのはちょっと嫌なものです｡町内会の人たちは現状で納得しているはずですから、いまさら移動させるのは難しいでしょうね。……って、まだ正式に売りに出されてもいないアパートに妄想働かせてもしかたないですね（笑）でも､好きなんです､私。人様のアパートに勝手に駄目出しして､勝手に解決策を考えてたりするんです。誰も私にコンサル頼んじゃいませんって（爆）おそまつでした……
2006年07月26日
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再会
おはようございます。斜陽です。私は物件探しも好きですが、建物そのものも大好きです。ハウスメーカーやりフォーム会社のホームページを開いては、パースや図面、写真を眺めて楽しんでおります。さて、昨日、はじめてのハウスメーカーのページにたどりつきました。新聞に広告が出てたりして名前だけは知っていたのですが、その中にアパート建築実例集があったので開いてみると、うちの近所のアパートの写真が出てきました。このアパート、建築時から近所で話題になるほど素敵な外観で、駐車場のラインが引かれるまで個人のお屋敷だと思っていました。アパートだとわかって、近くに住むアパート暮らしの友達がさっそく不動産屋に聞いたら、単身者用だったのでがっかりしたそうです。完成するや否や駐車場に車がずらりと並んで、あっという間に満室になったようでした。実は私もこのアパートの雰囲気がとても気に入っていて、いつか大家さんを突き止めてハウスメーカーを教えてもらおうなんてことを目論んでいたのです。アパートの前面が私好みのモルタル造りなんですよ。そしてそこには大きな外国製っぽいモール飾りのついたドアが一枚だけついているのです。はー、なんて素敵…… バックにひかえる市営住宅群とのかかわりを拒否しているような素敵な外観。はっきりいって町並みからは浮いてます……そのページの隅の方に「インテリアプランナーのページ」が紹介されていたのでさらに開いてみました。そこにあらわれたのは優雅に微笑む女性の写真。「○○っ！？なんでこんなところに出てるのっ！？」…ＯＬ時代の同期だったのです。この女性、ご先祖には白系ロシアの血が混じっているんじゃないかと思われるすごい美人で、銀行の重役さんのお嬢さんらしいと聞いたことがありました。私と前後して会社を辞めたあとはどういう経緯なのかワイングラスの代理店社長として時々取材を受ける身になっていました。その後某有名高級洋菓子店のマダムになってたこともありました。そして今度は輸入住宅のインテリアプランナー……すごい…｡ なにが？って、すべて彼女のイメージにぴったりはまる会社です。扱う商品のイメージどうりで、名詞なんかも彼女には必要ないんじゃないかと思われます。一度見たら忘れようのない美人だし……この商品はあの女性、あの女性はあの会社という感じでしょうか。会社もすごいですよね。商品イメージにぴったりの動く広告塔をつかまえたのですから。いつか夢の新築アパートを建設するにいたった時には本物の彼女に再会したいです。
2006年07月25日
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本日より修繕也
おはようございます。斜陽です。私の家は完全分離の２世帯住宅です。今は一階に夫の両親が、二階に私たちが暮らしていますが、もともとは平屋造りです。こどもが二人になったときにもう手狭……ということで二階を増築したのです。もともとの平屋は某ハウスメーカーのパネル工法でつくられています。木造在来工法で一階が作られていれば、二階は自由に作れるのですが、パネル工法の場合は同じパネル工法でしか作ることができません。増築計画が持ち上がった時点で平屋を建てた某ハウスメーカーに見積をお願いしました。もともとこのハウスメーカーはちょっと高めの設定なのですが、できてきた見積も恐ろしく高額！基礎から１軒作れそうな金額を提示してきました。私がこれをはずして、これもグレードを下げて、こっちは自分で分離発注したい……と予算に合わせるべく見積もりに駄目だしをはじめると、営業マンが切り出しました。予算が足りないのでしたら、もっとお安くする方法がありますよ……ここではっきり言いましょう！この営業マンは自分の会社を裏切りました。ハウスメーカーが受注しても実際施工するのは下請け業者です。（自社で大工をかかえているところもあるでしょうが）営業マンは直接下請け業者を紹介してきたのです。ハウスメーカーが上乗せする儲け分がかからなくなったのですから、当然価格は下がりました。そうすることで営業マンは下請けから袖の下を受け取るのでしょう。こういう怪しい輩は相手にしなければよかったのかもしれませんが、直接交渉できて、予算内に工事費がおさまる方を選択してしまいました。その結果どうなったか？２０年近くたってもいまだ堅牢な一階に対し、二階はどういうわけかパネル同士が開いてきて部屋の隅に大きな隙間ができて、それによってドアが動かなくなったり……メーカーのチェックがないからなのか、下請けの力量不足なのか、不良施工なのは一目瞭然。今までは「パネルの乾燥がすすんだから」｢雪の重みで少し下がっているのかも」等等、言い逃れしてきましたが、今年に入ってようやく「床下の補強不足でした」と非を認めました。よって本日より一週間かけて修繕してもらえることとなりました。相手も恐れているのでしょう。直接受注したことがハウスメーカーにばれれば、仕事からほされる可能性も高いでしょうし、何より、営業マンはクビが飛びますね。前に連絡事項があって営業マン宛てに会社へＦＡＸしたら、「ボクの携帯にお願いします。会社へ連絡してこないで下さい。」と、あわてて電話をかけてきてました。（笑）これからも恨まれない程度に圧力をかけさせていただこうと思っています。
2006年07月24日
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外壁の素材
おはようございます。斜陽です。昨日のブログに私のアパートの外壁にはＡＬＣ板が貼られていると書きましたが、木造アパートでこれはお勧めです。なぜなら、ＡＬＣ板が貼られていると木造なのに準耐火構造とされるんです。鉄筋マンションにはおよびませんが、通常のサイディング貼り等のアパートに比べて、火災保険が半額以下になります。融資を受ける際、ローン期間中の火災保険の先払いはかなり高額になります。それが半額以下におさえられるのです。ありがたいですよ、ほんと。加えて、見栄えもいいと思います。サイディング貼りの建物があったら、換気口まわりを良く見てください。凍害でサイディングがぼそぼそ状態になっているものが結構みつかるはずです。換気口の施工が雑だった証拠です。（換気口のカタログに施工を適切にしないと凍害をおこすと書かれてました）換気口以外にも古くなるとサイディングって劣化して表面がぼそぼそになってきますよね。１５～２０年くらいはなんとかなりそうですけど。ＡＬＣ板や、モルタル、タイル張りでは目にしたことがありません。（施工に問題があっても外観からはわかりにくいので、欠点といえるかもしれませんが）私の信頼する大工さんがかつて「モルタルが一番もちがいい。ただ、表面にひび割れをおこさないよううまくできる左官屋がだんだんいなくなっているから、今はほとんどサイディングだ。」といっていました。耐火的にもモルタルは大変優れているそうです。火災保険金額での優遇はありませんが……いつか夢の新築アパートを建てるにいたった時にはＡＬＣ板もしくはレンガとモルタルつくりにする予定です。
2006年07月23日
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どちらに使うか、悩める私
おはようございます。斜陽です。３日前に行った不動産屋で「場所がいいけど古いファミリー４世帯用アパートを売りたい人がいる。まだ資料ができてないけど、土地値で出すみたいだし、現在満室。」との情報を得ました。私、春にアパートを買ったため、現在の貯金はその後のキャッシュフローとおこづかいの分しかありません。（つまり、すごーく現金不足）ある程度貯まったらアパートの外壁塗装をするつもりで、最近ようやくそろそろ塗装屋さんに連絡をしようかと思っていました。先日入札した競売物件が落札できたら、そちらに現金を使い、外壁塗装は数か月後回しにするはずだったのですが、落札失敗したため、すでに頭の中は外壁塗装でいっぱいになってます。何色にしようか？鉄部との配色はどんなふうにしようか？私のアパートは木造ですが外壁に鉄骨マンションで使われるようなＡＬＣ板が貼られています。新築以来一度も塗られてないため、今はみすぼらしい外観ですが、はじめて見たときから｢このアパートは塗るだけで見違える！」と思っていました。……が、ここにきてなんだかすごーくおいしそうな匂いのする物件情報の予感……田舎の土地値物件とはいえ数百万円には当然なるでしょうから、銀行融資を受けなくては私にはとうてい買えません。前回融資をお願いした銀行だと融資上限は土地の路線価の７割に建物の固定資産税評価格を足した金額です。実際借りれたのは上記に個人信用分１００万円を上乗せした金額でしたが……土地値の物件でフルローンがくめたにしても、諸費用やローン期間分の火災保険代で現金が結構かかります。今、外壁塗装に現金を使ってしまうと物件購入は不可能です。外壁塗装代は国金でリフォームローンをお願いしたらよいかもしれませんが、春にアパート購入の際、国金で融資を断られています。一度国金で断られると、その後１年以内は融資不可と聞いたことがあるので、二の足を踏んでいる次第。やはり、塗装は雪が降る直前まで持越しでしょうか？それにしても、情報を得てから丸三日もたつのに、まだ物件資料ができないのでしょうか？受信０件のＦＡＸをながめては｢不動産屋って結構のんびりした稼業なのね……」と思っています。
2006年07月22日
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