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トイモイ

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2006.04.13

人生初めての体験・・・不動産を買う。

(14)

カテゴリ：カテゴリ未分類

　そんな訳で、今年は正月にコミットメントした第一弾を必死のぱっちで検討したのである。
はっきりいって、私の実弾は、今まで散財してきたため、雀の涙、蟻の涙、ガキの小遣い程度しかないのが現状である。

　私は、夜な夜な、インターネットで全国の不動産情報を渡り歩き、時には、問合せもしていたのである。競売情報や金融機関にも当たっていたのである。
いろいろ書物を読み漁り、ネット上のうまくいってそうな人のブログを読み、勉強したフリをしていたのである。
といっても、手当たり次第に当たっているわけではなく、条件を自らに課したのである。興奮してきた。

その条件とは。
１．管理費積立金固定資産税を除いて、物件価格及び諸費用、リフォーム代を入れて、利回り１５パーセントを目指す（そりゃ無茶やといいながらも目指す）

３． 1ルームはよろしくない。最低４０米を目指す。借主のことを考えると、風呂トイレは別の物件だ。そしてフローリング（でない物件は最低仕様のフローリングにリフォーム）
４．失敗したら人生を崩すような価格の物件は駄目である。最悪「あーあしゃあないな」と笑って誤魔化し、今後の人生に影響のない範囲での価格にしておく。
５．新耐震の８１年以降の物件にする。
６．家賃は、５，６，７万円までに想定できる物件にしておく。１０万円以上取れそうな物件は４のように人生を崩すほど物件価格も高いであろうし、家賃１０万円ともなれば、金利の安い今、分譲マンションに流れる恐れがある。（マンション購入者は家賃が高いからとか、返済が家賃より安くなるから、といった理由で買う人が多い）ひどい言い方ではあるが、さすがに家賃６万円の人は、なかなか家を買わなさそう（買えなさそう）な層であり、このぐらいの家賃に住んでいる人が多いのである。（多分）
７．ちなみに家賃６万円だと多分管理費積立金で１５，０００円、固定資産税がまあ６万円である。年間の実質収入は、（６－１．５）×12ヶ月－６万（固定資産税）＝４８万円である。これを１５パーセントの利回りだとすると、不動産に掛けられるお金は３２０万円である。（１５パーセントということは、６年半で元を取るということである）こんなの可能か？可能にするのが、私に課された使命なのである。もとより、私の予算自体が３００万円なのである。それしか買えないのである。興奮してきた。
８．その他にもいろいろあるが、その辺りは、プロとして秘密にしておくのである。

×月×日
そんな訳で、それでも室内で自殺したとか、隠れたる重要な瑕疵があり、異常に安い物件に注意しながらも注目していたが、そうやすやすと出てこないわけであり、苦節正月より物件を探し始めて４カ月、これならいけそうな物件が出てきたわけである。築１５万年である。専有面積は５０万米である。兎に角、でてきたからには、急いで、興奮してきた。

▲月▲日
　そんなわけで、それは何故安いかということであるが、それは、売主が返済できなくなり、競売寸前の任意売却物件だったからである。まあ、言わば、金融機関の管理下にあるのである。まあ、いわば、私は、一種のハエアナである。金融機関からの借入は１８００万円である。鬼のような指値を私は敢えて敢行するんである。交渉相手は売主ではなく、金融機関である。金融機関にとっては、売主から1円も返ってこないよりも、いくらかでも返ってきて、後は、欠損で落とすのである。興奮してきた。
　そんな訳で、交渉に交渉を重ねてというか、金融機関の遅い返事に業を煮やしながらも、その間に、他の人が高い金額提示してこないかとびびりながらも、返事を待つ。

● 月●日
遂に、金融機関は金額交渉に折れて（というか金融機関の社員は自分の金じゃないから、決済とるために書類がたまっていただけかと想像する）、１０万円上乗せで、OKとなった。こちらの条件も、登記は、自分の知り合いの司法書士さんを使わせてもらうことにも同意を得た。（原価で登記してもらえるようにお願い済）
そういうことで、早速、初めて部屋の中を見に行く。マンションの前に来て、何号室なのか知らなかったことに気がついて、いろいろまごつくという事態もあったが、売主が鍵を開けにきてくれた。もう売主は引っ越してしまったようである。あわよくば、そのまま家賃払って住んでもらおうという魂胆は消えた。売主を見るのはつらいものがある。彼（と家族）は不本意に家を手放すのである。私はハエアナに見られている気がして、とにかく彼と目を合わさないように、というか一言もしゃべらず、ひたすら、リフォーム箇所をチェックするのであった。とにかく汚いので、洗いは必要だ。とにかく、見学時間を５分で済まし、外にでた。外にでて、仲介業者さんに今後の手続きを申し入れた。興奮した。

■ 月■日
いよいよ契約である。事前に内容確認のため書類をファックスしてもらうように言っていたのだが、前日の夜遅くにやっとファックスが来たのであり、速攻でチェックし、質問項目２点ほど挙げて、契約にのぞんだ、が、契約時間は私の希望により、省略に告ぐ省略で、１５分で終了。あまりにも早過ぎたために、契約金を払い忘れそうになり、仲介業者さんもあやうくもらい忘れるところであった。仲介業者のお願いは残金を２口に分けて欲しいとのことだった。２口目は３０万円、これは、売主の引越し費用（追い出し費用でもある）である。鬼である。世の中は非常に厳しいのである。

残金決済は来週である。リフォームもその後である。次回待て。（といっても誰も待っていない）興奮してきた。