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ishiwatari28083

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2021年01月13日

ここのところ「通販大家さん」に新規会員登録をされた方には、多くの新規挑戦者（不動産投資ビギナー）さんがいらっしゃいます。

それらの方の内、数名の方とリモートの個別相談でお話をしてみたのですが、やはり皆さん、一番知りたいのは「融資」と「物件選定」の様です。
当然と言えば当然ですね。
言うまでもなく、この2つが上手くいけば、失敗するリスクは、ほとんど無くなるのですから。

「融資」に付いては、皆さんもご存知の様に、現状では新規挑戦者さんには、かなりの暗闇状態です。
しかし、ある程度前から準備をしておき、根気強く金融機関にあたっていけば、それなりの対応をしてくれているのも事実です。
要するに「金融機関の目線でしっかりと準備をしておけば、それなりに応じてくれる」と言うことです。
融資のレギュレーションに付いては、割と短期間に方向修正することもあるので、今後もチェックしていくとして、今回は新規挑戦者の皆さんの「物件選定」に付いて書きます。

（収益）不動産投資がブームになってから割と最近までは、とにかく金融機関うけする物件が、そのまま良い物件として扱われてきました。

実は、多くの金融機関が、いまだに物件の評価をする際には「積算評価」優先なのです。
これは、その不動産に担保設定をする上で、その資産的価値が重要になるので、どうしても「積算評価」に偏る傾向にあるのです。

以前は、これで良かったのです。
つい10年位前までなら、全国的に、一定以上のポテンシャルを持つ立地であれば、オーナーさんと管理会社さんの能力と努力次第で、それなりに入居付けできていたので、特に問題が無かったのです。
しかし、「現在は？」と言うと、かなり様相が変わってきています。
例えば、下記の情報は、割と有名どころの販社から送られてくるメルマガに掲載されていた物件です。

新着物件のご紹介でございます！

ご査収下さいませ。

・物件状態良好です！

・建物積算価格だけで、価格の2.7倍！

※倍率地域の為、土地評価額は確認中となります。

・決済確度によってさらに指値も可能性アリ

・空き部屋クリーニング済

・イオン、ユニクロをはじめ商業施設多数エリアです

■物件概要：静岡県〇○○市〇〇

――――――――――――

価　　　格：100M弱

想定利回り：15.00％

交通：○○線「〇〇市役所前」停約300ｍ約4分　

築年：平成24年8月

構造：ＲＣ造5階建て　

想定収入

122.2万円/月　1467.2万円/年　

現況収入

52.7万円/月　633.2万円/年

建物も平成24年とRCものとしては結構な築浅です。
しかし、土地に路線価が設定されていない「倍率地域」とあるので、地方のそれも結構なローカル立地であることが明白です。
更に現状の入居率がかなり低いことからも立地上の問題が見て取れます。

築も浅いし積算評価も抜群に高いのだから買っても良いのでは？って思うビギナーさんもいるかと思いますが、積算評価が高いと言うことは、そのまま固定資産税の評価も高いので、入居付けが思う様に行かなかった場合、融資の返済も然る事ながら税負担も重くのしかかってきてしまうのです。
しかも、立地柄、価格が上がることは考えられず、結構な勢いで下げていくことになると思います。
更に入居率が低いままだと（売価）を下げても売れないリスクすらあります。

不動産投資で得られる利益とはインカムゲインだけではなく、キャピタルゲインとの合計です。
この物件の場合は、キャピタルゲインは考えられず、余程インカムゲインが大きくないと厳しい（買うべきではない）のです。

すいません。時間切れです。続きは次回に。

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