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2021年12月14日

最近、地上波のみならず多くのチャネルで「不動産の小口化商品」の宣伝を目にする様になりました。
実は、私自身も平成25年の不動産特定共同事業法の改正あたりから強い興味と共に自社での組成を検討してきました。
「不動産の小口化」と言うと、通常は
◆GK-TK方式（合同会社-匿名組合：商法、会社法に基づく）
◆TMK方式（特定目的会社：資産流動化法に基づく）
◆不特法方式（不動産特定共同事業法に基づく）
◆J-REIT
の4つが挙げられますが、最近、特に目にする機会が増えてきたのが3つ目の不動産特定共同事業法に基づく小口化です。
有名どころでは、弊社「通販大家さん」と同じような名称の「み〇〇で大家さん」がありますね。

私が小口化スキームを意識し始めた理由が、この不動産特定共同事業法の改正であったくらいですから、私も自社での取り組みについて真剣に検討してきました。
しかし、未だに意識はしているものの、このスキームの持つ問題点の方が気になって仕方なく、取り組んでいないのが実情です。

それこそJ-REIT規模であれば、それらの経費も効率化や最適化をすることで投資口あたりの負担を小さくすることが叶うのでしょうが、不特法規模だと、かなりキツイ負担になると思うんです。
特に販売する為の費用や手数料は相当に大きな負担でしょう。
ましてや地上波でのCM放映なんてなると・・・
これらを飲み込むには相当規模の運用が要求されると思うのですが、不特法での小口化では、一事業あたりをその規模にすることは難しいでしょう（と言うよりも無理だと思うのです）。
となると、どうなるのか？
多分、自転車操業になっていくのではないでしょうか。

それと、先日、このブログで書きましたが、最近、これらファンドを背景とした仕入れ業者の買い圧力がやたらと強まっています。
先日も、競売で上から下まで一気に入札する業者を見ましたし、私達通販大家さんが目を付けていた物件をいきなり（売主さんの）言い値でとられてしまう、なんてこともありました。

すいません。時間切れです。続きは次号に！

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