不動産投資マイスター

​前回は
--と、なると（立地や建物のスペックやグレードによって）「大きな予算を掛けたリフォームや設備交換が必要なのか？」で悩んでしまい、前に進めなくなってしまいまったのです。


で終わりましたので、その続きです。

上述の通り、大家さん業だって言うまでもなく利潤を求めての（営利）事業です。
利潤＝利益を出すには、「収入を上げる」か「支出を減らす」、若しくは「この両方を達成する」必要があります。

大きな費用の掛かるリフォームや設備交換を行っても賃料収入が増えなければ利潤は増えるどころか減ってしまいます。
とは言え、リフォームや設備交換を行わなかったがために空室のままであったなら、これはこれで収入は増えないわけです。
なんだか、「鶏か卵か」みたいな話になってきましたが、どの大家さんも空室が出てしまったとき、必ずこの問題で頭を悩ませるものです。

（リフォームや設備交換を）するべきか？しないべきか？
この悩みへの答えは、立地（エリア）と賃貸物件としてのスペック、グレードを十分に踏まえた上で出さなくてはなりません。

前回のブログで書きましたが、因みに私の所有するレジものは、総じて高級グレードではなく、ごく庶民的なものです。
以前、ファミリータイプの間取りの物件に空きが出始めた時に、さんざん悩んだ挙句、一部屋だけかなりの予算を掛けて水回りの交換をし、賃料を据え置き（以前の入居者さんがかなり長い期間にわたって借りていてくれたこともあり、退去時はライバル物件の賃料よりも1割程度高かったのです）、他の部屋はクリーニングと補修程度で終え賃料を下げてみました。
結果、契約に結び付いたのは”賃料を下げた部屋”でした、と言う期待を裏切るものでした。
内見した方、皆さんが気に入ったのは”水回りを交換した部屋”なのですが、口をそろえて「他の部屋と同じ賃料だったら契約します」と要望が付いてくるのです。

管理会社さんから、この話を聞いた時、「あ~、水回りの交換なんかしなければ良かった」と本気で思いましたよ。
実際、交換しなければならないレベルではありませんでしたし、交換していない部屋との比較をさせてしまった上で（賃料調整の）リクエストを断ってしまったことで、却って成約率を下げてしまったからです。

このことがあってから今に至るまで、悩み続けていますが、立地、物件のグレード、若しくはこの両方のレベルが高いのであれば、内装のセンスや使っている材料の質、そして設備のアップグレードが良い結果に結び付くでしょう。
しかし、そうでないレベルの場合は、ライバル物件と比較して殊更に上を目指す必要はないと思います。
それよりも賃料の調整の方が現実的​であることの方が多いでしょう。 ​​​​​

​何となく夢のない話になってしまいましたが、大家さん業はいたずらに夢を追うよりも、より現実的なニーズにしっかりと応えていくべき仕事なのではないでしょうか？​