2023.05.05
カテゴリ： 物件購入
長野県の元公務員の専業大家 パスカルです。
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早朝より、物件調査に行って来ました。
連休中は、不動産活動を止めようと思っていましたが、連休明けに、購入の可否を決める物件があったので、とりあえず行ってみました。
現地に行ってみるのが一番の解決方法です。
もう、5回くらい現地に行ってるけど。
詳しくは書けないけど、今回の物件は、何が本当かわからない部分があります。
令和、平成では考えにくい取引です。業法的に・・・。
ある程度、不動産投資をしていると怪しい取引はあります。
宅建業法に触れないけど、わたくしをはめ込もうとしてるような、わたくしを最終処分場にしようとしている取り引きはあります。
だいたい、難あり物件を売り込もうとする場合ですね。
本当にはめ込まれてもいけませんが、はめ込まれたふりをして購入することはあります。
むしろそれが面白い。
それは、売主より、わたくしがその物件の価値に気付いているときです。
売主様は、処分したい気持ちが先に立ちますから、わたくしのヘラヘラした態度の、厳しい指値も通りやすくなります。
そして、売買が終わって数か月後に仲介業者が、
「満室になるとは思ってませんでした。」
と、言ってくるのはよくある事。
こちらとしては、してやったりです。
例を挙げてみます。
全空アパート
不動産屋さん：誰も住んでいないので処分。エリア的に入居が厳しい地域。最初から処分価格の提示でした。
Pascal：わたくし調べでは、客付けはできる地域。面白そうだから購入しました。
洗濯時置き場を室内に、水洗化、駐車場を戸数分整備して、リフォーム費込みで、 常時満室の40％超の物件になりました。
Pascal不動産の事務所のあるアパート
不動産屋さん：物件に手をかけたくない。入居付けが難しいから売却する。2階に上がれない低家賃の入居者で1階はボロボロでも満室、2階は全空ボロボロ。
Pascal：立地がいいから購入したいけど、空室の多さと莫大なリフォーム費用を交渉材料にしました。
常時満室の利回り35％超の物件になりました。
購入する時のやり方は、色々あると思います。
不動産業者のペースに乗せらられずに、収益性があれば購入する。
というのは一般的かな。
ものすごく興味があるオーラと素人オーラを出して、 不動産業者に、こちらが 興味がなくなって正気になる前に、話を進めてしまおうと思わせるのもありです。
素人オーラ全開、買いたいオーラ全開で、しっかり指値して、有利な条件を提示しましょう。
すぐにでも買付を出しそうな雰囲気が大事です。
そんな取引の時は、こちらの本当の理由や事実を不動産業者に知られないようにすることです。
間違っても、
「実は、この地域は客付けが簡単な地域です。この地域の客付け業者を10社を回って調べてあります。」
なんて言ってはいけない。
もちろん、本当に無知ではいけないし、いつも素人オーラ全開では物件は買えません。
多くの場合、普通に取引しましょう。
逆に、知識あるぞオーラを出しすぎても、安く買えません。いい情報も来ません。嫌われることは間違いありません。
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Pascal Prost
不動産は楽しい。 長野県の南のHighlander大家です。2011年から不動産投資を始めました。2019年3月末に公務員を早期退職して専業大家になりました。 不動産投資家/不動産年収1億円以上/不動産投資で月収1,000万円達成/元公務員大家/10年に一度の取引は毎週やって来る。/アパートマンション37棟339戸/戸建25戸/合計364戸保有/ツィッター/stand.fm/パスカルのブログ/宅建士/第2種電気工事士
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