2014年03月の記事
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★明日は弊社で入社式。新卒の社員が３名入社してきます。★
明日は全国的に入社式が行われます。弊社にも大学を卒業したばかりの新入社員が３名入社してきます。会場の準備も万端整い、リハーサルも終わり、後は本番を待つばかりです。毎年増える社員に対応するため、新規の営業所を出店する必要性に迫られております。沢山の応募者の中から選ばれた新卒学生３名が、明日は新入社員として臼井不動産の入社式に出てきます。入社式が終わると午後からはもう直ぐに新入社員研修が１週間始まります。２ヶ月後にはマニアルにより、仕事の流れや契約書、領収書等について１週間ばかり研修が続く。右も左も分からない新人に最初から詰め込み研修を行っても理解できません。まずは挨拶や電話の受け応えから始まり、会社の経営理念や社員としての行動規範等の研修を受ける。覚えることが沢山ありますが研修の最終日には試験があります。どれだけ研修内容を理解しているのかテストする訳です。弊社の新戦力として期待される３人の新入社員に栄光あれ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月31日
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★消費増税。明日から景気はどう変化するか？★
いよいよ明日から消費税が８％にアップされます。それにともない景気はどうなるのか、全く予測がつきません。まずは慎重になることが肝要でしょう。明日から消費税がアップされます。それにより国民の購買意欲が減退したり、買いだめの反動で売り上げが激減する現象は当然出てくるでしょう。通常の経済活動に戻るにはどの位の期日を要するか分かりませんが、特に高額商品である不動産ばかりは需要動向の予測が読めません。ハウスメーカーはすでに展示場に来店されるお客様が激減しているという。土地については消費税はかかりませんが、建物は５％から８％にアップされるので影響が大きいのだろう。不動産に関する景気動向を見て、棚卸し資産となる新規不動産の仕入れを強化するか、見送りとするか経営判断が難しくなります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月31日
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★親いじめから逃れるため、賃貸物件を探しに見える高齢者が増えている★
高齢者を敬い、親を大切にすることが美徳の日本の風習が崩れつつある。親が高齢化してくると逆に子供が親を虐げるようになって来る現象が増えている。お陰で子供の暴力から逃げるために賃貸物件を探しに見える高齢者が激増しているのだが．．．．。親が子供を虐待するニュースを頻繁に見聞きする。しかしその逆で、子供が親を虐待する例も急速に増えている事をご存じだろうか？高齢化社会の闇は子供の暴力から逃げ出すために、賃貸物件を探し回る高齢者群を生み出している。悪しき社会現象は年々その数を増している。全国各地の不動産会社には、そんな子供の暴力から逃げ出すために賃貸物件を探し回る高齢者が押し寄せている。高齢者は保証人もいないし安定収入もない。救いを求めても、賃貸物件に入るためには高いハードルが待っている。賃貸物件が借りられなければ、子供の暴力に我慢して現在の住まいから逃げ出すことは出来ない。子供が親を虐げる家庭は、意外と貧困家庭が多い事も特徴的だ。親の面倒を見る子供の経済的な負担増。親が惚けて子供に介護疲れが見える家庭。母親と姑の確執。原因は様々なのだが、そんな子供の暴力から逃げ出す高齢者を救済する施設は意外と少ない。これからどんどん高齢者が増えてくる日本に、年配者の受難も増えてくる。行政は何とか救いの手をさしのべられないものだろうか？弊社では、保証人も見つからない。収入も年金以外にあてがない。そんな高齢者救済対策となる安い賃貸物件を集めて、何とか高齢者のお役に立とうと奔走しています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月30日
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★初体験。裁判所で利害関係人として書記官と打ち合わせ★
昨日は横浜本庁で初めての経験となる「利害関係人」として和解協議に参加しました。弁護士と書記官と一緒に円卓テーブルを囲んで文書作成の内容確認をした。昨日は借地権付き建物を持っている人と、地主さんとが裁判で争っていた物件を、弊社が間に入り借地も建物も同時に臼井不動産が高値で購入するホワイトナイトの役割をしました。最初は物件が横須賀なので横須賀地裁に出向いたところ、借地権付き建物を持つ人の代理人弁護士も、底地を持つ人の代理人弁護士もいない。両方の弁護士とも顔を合わせたことが無いためあせりました。一方の弁護士事務所に「何号法廷に出れば良いんですか？」と電話をかけて聞いたところ「横浜地裁です」と言われあわてて車を飛ばし横浜まで向かった。約束の時間より約３０分ほど遅れて指定された書記官室に入ると、底地権を持つ側の代理人と借地権付き建物を持つ代理人の弁護士が待っていた。ややあってから今度は書記官が入ってきた。円卓テーブルを囲んで両者の和解案が話し合われ、その物件を臼井不動産が購入する条件(金額）を確認され和解文書の作成に入りました。弊社は裁判の当事者ではないため利害関係人と呼ぶらしい。初めての経験でした。ここで合意された内容は後日裁判所から原告と被告の他に弊社宛てにも特別送達されてきます。合意文書は判決と同じ効力を持つものなので全員遵守しなければなりません。４月２８日に残代金を支払うと正式に土地も建物も弊社に所有権が移ります。１戸建てでもビルでも店舗でも、神奈川県内にある借地権トラブルで困っている物件も弊社が積極的に買い取ります。どんなご相談でもお気軽にご相談下さい。裁判で解決するより手っ取り早いし費用は掛かりません。それにしても横浜地裁は人の出入りが多い。それだけトラブルを抱えている人が多いと言うことなのだろう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月29日
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★沈没船の重油被害。三浦半島や千葉県の漁業関係者に深刻な被害★
３月２０日に三浦市沖約６キロの浦賀水道付近で貨物船が衝突した事故で漏れた重油が千葉県の湾岸地域や三浦半島の海岸に流れ着き海を汚染させている。そのために漁業関係者は想像を絶する被害を受けています。魚や海草を採って生計を立てている人達の生活権を奪い、死活問題になっている。早く救いの手をさしのべて欲しい。弊社でも取引先に地元の漁業関係者、海草問屋が数軒ある。いずれも重油問題が影を落とし生活を脅かされているのを目の当たりにしている。油臭くなった魚は売れない。地元産の海草は採れない。釣り船にお客様がやってこない。つまり海で生活している人達に突然その海からの恵みを絶たれてしまった漁業関係者は、即生活費が入ってこなくなり苦境に直面してしまっている。国や行政から素早い救いの手が入らないと彼らに時間的余裕はない。まだ、アパートやマンションのような収益物件を持っている人達は救われるが、魚業関係による売上げだけが頼りの人達は毎日の生活が厳しくなり、預金を取り崩して生活を支える現実に直面している。思いがけない海のアクシデントは地域経済全体にも影響を与えることだろう。弊社では取引があるそんな漁業関係者に、お客様用の駐車場や、先祖代々受け継がれてきた不動産を活用した、不動産貸付業への早い業の転換をアドバイスしています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月28日
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★「歩いている人が思わず立ち止まる店頭アイデア」を実行します★
弊社の全社員に、「歩いているお客様の足を止める広告アイデア」を募集したところ、とても面白いビジュアル広告が提案された。店頭のガラス窓１面にプロジェクターで動く画像を演出する商品を導入する案だ。会社では常に斬新なアイデアを社員に求めている。仕事に直結する事なら何でもありだ。最近では、「思わず道行く人が立ち止まるアイデアを考えてください」と社員に投げかけたところ、先般東京ビックサイトで行われた建築、デザインショ－から面白い商品を探し出してきた。ガラス全面に映し出された画像が動いて、不動産のＰＲや告知広告がリアルタイムに表示できる優れものだ。本日、デモンストレーションをしたところとても面白い。これで物件が決まる訳ではないし、導入費用も高額だが話題性は大だろう。東京に出ると渋谷や新宿でビルの上階に動く看板がある。それを想像して貰うと良い。近日中に久里浜店と堀ノ内店、久比里店が面白く変わる。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月27日
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★臼井不動産 逗子 土地★
土地や建物、中古マンション、収益物件と、弊社が仕入れたい優良物件があまり市場に出て来ない。そこで競売による仕入れを強化している。神奈川県は横浜本庁、横須賀支部、小田原支部。そして遠くは静岡の沼津裁判所の物件まで入札に参加しています。不動産を購入するには同業者から紹介を受ける方法と、金融機関から頂く情報、個人の持ち主さんから直接お話を戴く方法の他、裁判所から売りに出される競売物件を入札して購入する方法等がある。今年に入り競売で仕入れた物件も、地主さんから直接購入した土地も全て売約済みとなり手持ちの棚卸し物件がゼロになってしまいました。そこで、昨年の暮れに逗子の桜山１丁目のお屋敷街にある平坦地を２３０坪ほど購入してあった秘蔵地を売りに出すことにした。本決算の３月迄は販売を我慢していたが、いよいよ新年度に入ったなら、隠し球としてとってあった逗子の更地を本格的に販売に出します。私のブログにもホームペ-ジにもどんどんＰＲして販売活動を進める。周辺の土地相場よりぐーんと安い価格で売りに出しますのでぜひご期待下さい。早いもの順に契約となります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月26日
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★幻の契約予約に振り回されるビル建設★
横須賀市の駅前にある更地に、ビル建設の話しが持ち上がったのは3年ほど前だった。「医師を連れてくるのでぜひ医療ビルを建設して欲しい」とコンサルタントと称する人間と調剤薬局の話しを卯のみにして2年経ったがテナントは決まらない。横須賀市のある駅前に更地をお持ちの地主さんが、テナントビルを建設する計画を持って私の所に協力を要請してきた。所が、間に医療コンサルタントと称する人間や調剤薬局が入り込み「自分達がドクターを連れてくるから、医療ビルにして欲しい」と持ちかけてきた。しかし、2年経っても誰もドクターはやってこない。地主さんはしびれを切らせて医療コンサルタントと称する人間と、調剤薬局を切り弊社にテナントの斡旋と建築を依頼してきた。弊社は直ぐに分院を出す予定のドクターに話したところ「ビルを全室借りたい」と申込みを頂いた。所が、そのドクターは自分の夢をこのビルにかけたい願望があり、設備投資金は３億円を超える事になった。計画を打ち明けられた私はすぐさま疑念が沸いた。はたして資金繰りは大丈夫だろうか？３億円の評価となる担保物件は何もない。相談を受けてから半年も経つのに事業計画が全く出来ていない。売り上げ計画。経費予定。利益予想と、緻密なデーターが必要なのに金融機関には全く提出されない。いくら説明しても理解できてくれない。それであちらこちらと金融機関を借り歩いている。何処の金融機関でも事業計画が無かったり、担保となる不動産がなければ全く相手にされません。大きなお金を借り入れたことがない人間が陥る、甘い期待で地主に期日ばかり引き延ばしている。しかし、それも今月いっぱいで交渉は打ち切りとなります。いま商談中のドクターとは縁切りになります。地主さんは後押ししてくれる金融機関と、新たなビル計画が始まります。長くかかった年月は、建築単価の上昇と消費税のアップという副作用で地主さんを痛めつけました。不動産の取引は、賃貸でも売買でもスムースに行かないとトラブルになる可能性が多いものです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月25日
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★「お客さん、どうせ腰掛けの賃貸物件なのに何故そんなにこだわるのですか？」★
賃貸物件を探しに見えたあるお客様は、探し始めてもう半年にもなるのに要望にマッチする物件がなかなか見つからない。ほとんどのお客様は賃貸物件を腰掛けと考え、マイホームを買うまでのつなぎと割り切って借りるのだが。賃貸物件を探し見えた若夫婦のお客様は要望がとても厳しい。まず予算だ。２ＬＤＫで６万円以内と言う。さらに築年数は１０年以内。駅から１０分以内で車が入ること。日当たりが良くて地域も限定される。「どうせ住んでいるのは２年～３年の短期ですから！」と言うわりには要望が厳しすぎる。なんど相談に見えてもマッチする物件は無い。図面だけは山のようにお渡しするのだが、実際問題として書類だけでは物件の本当の良さ、悪さが分かりません。このようなお客様に限り相場観が全くない事と、自分が決めた条件の物件が沢山あるものと誤認しているのだ。給与の手前予算は１００％譲れない。その他の譲れない条件をいつまで我慢して探すのか分かりませんが、こんなお客様に限ってやがて探し疲れて「もう何でもいいや」と投げやりになり、希望とは似ても似つかぬ物件にお住まいになるものです。賃貸に入居するだけでもこんな風なので売買となれば大変でしょうね。お客様に振り回されないように慎重に物件のご紹介をしています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月24日
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★やはり便利な平坦地へ移転したい。★
高齢化の波は不動産業界の取引上にも影響が及んでいます。若い時代に違和感なく購入した高台のマイホームも年をとるにつれ急な坂がきつくなり、平坦地への買い替えを希望するようになる。しかし、高齢者で年金以外に収入が無いとなれば、金融機関からローンの借り入れもままならずに平坦地への移転は夢物語になってしまうのだ。若いうちは何の違和感もなく購入した高台のマイホームも、高齢になるに従い車の運転もままならず、歩くとなれば坂がきつくなり不便を感じるようになる。そこで「何とか平地に移転したい」とご相談に見える年配のお客様が年々増えています。横須賀市は周囲を海と山に囲まれ平坦地が少ない。そこで山を切り開いて団地造成が盛んに行われてきた。高度成長期は上下水道が完備され都市ガスも引き込まれていて、直ぐに家が建てられる分譲地は若者に人気となって即完売の状態だった。それから３０年以上経つと当時の若者も高齢者になってくる。高台の不動産は人気が離散し、中古物件でも売れ行きが悪い。 逆に平坦地の不動産は購入希望者が多く引く手あまたで、価格だけがじりじりと高騰して物件が品薄の状態だ。このところ高台の１戸建てを売却して、平坦地の中古マンションに移り住む高齢者が激増している理由は、１戸建てへの買い換えを断念した高齢者が、やむなく平坦地のマンションに移り住む傾向が多くなってきたからだ。横須賀市内で平坦地に建設される新築マンションの売れ行きはいい。それ以上に駅から徒歩圏で平坦地に建つ中古マンションの売れ行きは絶好調だ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月24日
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★今日はお墓参りをする★
「暑さ寒さも彼岸まで」とは良く言い当てたもので、この所の陽気は暖かく、大雪が降ったことが嘘のように感じられる。今日は仕事の合間に自宅の直ぐ側にあるお寺までお墓参りに行って来ます。宗円寺。建物の横につっかい棒で支えている。先祖が眠る我が家のお墓。久比里店から徒歩でわずか２分ばかりのところに菩提寺である宗円寺がある。父が埋葬されている。先祖代々が眠っているお墓に、何が何でも今日は仕事の合間をぬってお参りに行きます。横須賀市久比里にある真宝山慶西院「宗円寺」は 創業500年。室町時代から続いている。普段は仕事が忙しくてお墓参りはご無沙汰なのでこんな時こそお参りをしないと「この親不孝者め」と亡き父から怒られそうです。宗円寺はいよいよ建てかえが始まる。総工費を約２億円と予定しているが、檀家からの寄付はまだ予定金額の半分である１億円の寄付しか集まっていない。それでも新築を強行するのは訳があります。いまにも倒れそうなお寺では安心して年忌も出来ないし、お参りも出来ないからだ。地震が来れば倒壊する危険性が大きいお寺に住職も身の危険を感じていることだろう。それにしても最近の若者はお墓に無頓着な人間が多い。先祖が埋葬されているお墓に１年を通して全くお参りに来ない人間がいてお寺側も困っています。無縁仏状態なのだ。先祖をお参りする余裕がないのか、それとも関心がないのか？ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月23日
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★国に多額の税金を払うか、それとも金融機関に金利を払うのか。あるいは社員に利益を還元すべきか？★
今期もあと１０日ほどで多数の企業は本決算が閉まる。利益が出ている企業は税金対策に余念がないだろう。弊社でも車を数台新車に買い換えたりタブレットやパソコンをたくさん買い換えた。そんなことでは多額の税金を減免できるわけがない。節税対策で一番良いのは金融機関にお金を借りて金利を先払いすることだ。企業でも個人でもビジネスが好調だと利益の半分が税金で持って行かれる。もったいないとは思うが納税は国民の義務なのでやむを得ない。脱税でもすれば会社の信用が丸つぶれになるし、金融機関からの信用も台無しになる。そこで泣く泣く国に税金を支払う事になる。しかし待って下さい。決算月に金融機関から多額の資金を借り入れして金利を前払いすると利息が損金算入されるのをご存じですか？つまり国にたくさんの税金を支払っても感謝状１枚やって来ません。しかし金融機関に運転資金としてお金をたくさん借り入れして金利を払うと、その金利が損金として扱われ、借りたお金は投資に回せば利益を生んで企業に返ってくるのです。つまり税金を支払うより、金融機関に利息を支払ってお金を借りた方が節税になり、会社に利益を還元してくれる効果が生まれ断然有利です。借金するメリットは大きい。（企業規模にもよるが過大借り入れは怪我のもとにもなります）遅まきながら弊社では横須賀中央に総額１億５０００万円ばかりの中古ビルを購入して、金利を１年分金融機関に前払いする方針を決定した。これから契約～金融機関と協議～融資の実行と進みます。さらに今朝、専務から社員全員に決算賞与として入社２年目以上の人に人事考課による特別ボーナスを出すことが発表された。これも社員が考えてもいなかったサプライズです。ブログを書いている社員といない社員、毎日更新している社員とあまり更新しない社員では考課に大きな差が出ます。弊社の社員はこれで年２回の定期賞与のほかに、特別ボーナスが年２回で、合計年４回の賞与を支給されることとなるのだ。懐が暖かくなり良かったね－。「臼井不動産に就職して良かった」と社員が思ってくれれば我々役員も本望です。皆さんの努力に対して会社側から感謝の気持ちを上乗せして今月中に支給します。楽しみに待っていて下さい。（業績が悪くなればこんなうれしい話も無くなります。来期もぜひ頑張ってね！） ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月22日
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★金持ちになって優雅な暮らしを楽しむ人と、生涯貧乏に苦しむ人の生活態度★
誰でも人と生まれながら優雅に一生を過ごせる人と、逆に貧乏生活に苦しみながら一生を終える気の毒な人がいる。何処にその差が出るのだろうか？ 商売で成功する人と失敗する人。生まれながらに裕福な家庭に育った人と貧乏家庭に育った人は別として．．．人間社会では金持ち生活者と貧乏人生活者の両方がいる。当然の事だが、ビジネスで成功する人は金持ちになるし、商売で失敗すれば貧乏になる。生まれ育った家庭が裕福なために財産を承継して金持ちで終わる人もいるがそれは例外として考えてみよう。金持ちになるには最低限の教育は必要です。義務教育程度の教養で社会人となってからも目的を持って意欲的に本を読み、成功者に真似るなどの自己研鑽を積めば成功者への道は開かれて来る。貧乏になる人を見ていると、なるべくして自ら貧乏人になる道を選んでいる事が良く分かる。働かずして生活保護費を受けている人を見てみよう。そのことに喜びを感じているから働こうとしない。生涯貧乏生活から抜け出せない。働かなくても貰えるお金の使い道は、パチンコとお酒でほとんど消えるのが実態です。決まった月給しか手に入らない人が「自動車が欲しい」「パソコンが欲しい」「テレビが欲しい」と消費意欲だけは人一倍強く、借金してまで品物を手に入れる人間の将来は予想できる。通信料が高い携帯電話やスマートフオンを家族全員で持っていたり、料金を考えずに携帯で電話をかけまくる人。何処に行くにも電車やバスを使わずに、気軽にタクシーを足代わりに使う人。お金の収支計算が出来ない人は世の中に沢山いる。ケチと呼ばれても無駄なお金を使わない人こそ金持ちになる要素がある。つまり、毎月入る収入の中からどの位の支出でストップするか、限度を理解できない人は貧乏人になる。給与として入るだけのお金では足りずに、他から借金してまで欲しい品物の購買に走る人は多い。そんな人間は将来生活保護者となるかブルーシートの家に住むホームレス予備軍と断定して間違いない。反対に、給与の中から決まったお金を貯金して、ある程度資金が貯まったらそれを増やす方法を勉強し、実践する人は必ず資産家（金持ち）になっていく。家計簿をつけている家庭は、余力さえあれば資産家に浮上できる下地があります。「欲しい物は借金してでも手に入れる人の道」と、「お金が貯まるまでは欲しい物を我慢して貯金に励む人の道」と、どちらを選ぶかでその人が金持ちになるか貧乏になるか決まってしまう。事実、お金もないのに見栄をはって、ガソリン代と維持費に苦しみながら外車を乗り回し、ホームレスになった人を沢山見ています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月21日
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★人事異動の時期です。そのメリットデメリット、それでも企業は人事異動を優先する★
３月から４月は人事異動真っ最中だ。店舗が沢山ある企業は社員の移動でいままであまり交流がなかった人同士が親しくなる効果も狙う。弊社でも明日から大幅な社員の移動が行われます。せっかく地域のお客様と仲良くなり、地域の不動産情報に精通した社員が他の地域に移動すると、しばらくの間は道も分からないし、お得意様の家主様とも初対面で社員が緊張するデメリットがあるのは確かだ。しかし、他店の社員と交流が出来てアットホームな社風が完成されるのだから悪いことばかりではない。４月１日から新入社員が入社してくることもあり、その前に人事異動は完了しなければならないのだ。新天地で挫折する人間はそれまでだし、逆に頭角を現して来る社員も出て来る。環境が代わり、上司が代わると緊張感から半年ぐらいは一生懸命になるから見ていると面白い。弊社の場合はエリアが横須賀中心だから問題はないが、全国規模の会社だと北海道から沖縄まで、全く風土が分からない任地に赴任する社員は気の毒です。しかし、温室育ちより雑草のように風雨に打たれ強い社員に育ってくれる効果を経営者は期待しているのだ。人事異動で他の地に赴く企業戦士諸君、ぜひ頑張って会社が期待する以上の成果を上げてくださいね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月20日
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★買い主が安心して取引が出来る瑕疵担保調査済み物件★
不動産の取引は金額が大きい。それだけに購入した後で建物に欠陥が見つかると買い主が大きな不利益を被ります。そんな欠点を改めようとして売買前に第三者機関による建物診断を経て、問題がないことを確認した後で売買に進むシステムが静かに増えている。不動産仲介会社も積極的にそれを奨励しています。収益物件でもマイホーム物件でも、売り手と買い手の間で交わされる売買契約は、専門家による建物の診断で安心を保証されている物は一つもない。買い手は売り手を信用して欠陥がない建物を前提として手付け金とローンによる残金を支払う。大きな金額が右から左と動くわりに今までは、肝心な建物の調査と保証まで何故か行われてこなかったのだ。現実問題として不動産取引では築２０年を超える中古物件の取引は、売り手から買い手に所有権が移転した後に重大な欠陥や軽微な欠陥が見つかる例はたくさんある。そこで買い手が泣き寝入りする事が無いように専門家による建物診断をして、不動産会社が仲介時に保証サービスや、瑕疵保険を付与するサ－ビスが生まれてきた。弊社でも近年、そんな瑕疵担保保証を付ける仲介が徐々に増えている。買い手はそれをとても喜んでくれます。これからは不動産会社が中古の家や中古のマンションを販売する時に「この物件は建物診断がされており、１年の瑕疵担保保険がついています。」と全部の物件にサ－ビスがつくようになることでしょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月20日
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★地価上昇、脱デフレ政策がようやく効果を現し始めた。★
膨大な借金を抱える日本。それを帳消しにさせる上手い手立てはインフレにすることだ。「不動産」や「株式」の取引が活発化すれば自然と税収も転がり込む。そんな脱デフレ政策を掲げたアベノミクスがようやく効果を上げてきて、給与のアップにまで及んでいる。全国の地価上昇が顕著になってきた。数年前のまだ値下がり期に「不動産は値上がりに転じる。バスに乗り遅れるな、早く収益物件を購入すべきだ。」と私が予想した通りの展開になってきた。現在の地価上昇はバブル最盛期のまだ３割程度しか上昇していない。余力はある。主要都市部の商業地や住宅地に限定されている不動産の上昇が、これからジワリと全国に波及して中古のマンションや中古の住宅まで値上がりしてくるようになると本物だ。国民が１億総不動産屋の投機に参加する状態になる。不動産で儲けるには、人気の住宅地の土地を早く購入すべきだ。湘南エリアでは鎌倉、逗子が狙い目となる。駅から徒歩圏で平坦地が理想。勿論車が入る立地でなければならない。海の側なら高台で眼下に海が一望となるロケーションが良い不動産はまた再び人気を呼ぶだろう。政府の掲げている政策が「脱デフレ」なのだ。株式と不動産による上昇で日本が抱える借金を労せずしてゼロにさせようという考えなのだ。その意図した政策効果がようやく目に見える形で現れてきた。本格的な値上がりはこれから更にスピードを上げて来るだろう。すでに大きく利を上げている投資家は多い。都市部。商業地に限定されていた不動産投資熱が必ず中古の住宅やマンションに及んでくる。利に目ざとい不動産会社は仲介を止めて、自らが買い主となる「不動産投機プレーヤ－」に変化してくるだろう。買いが買いを呼び過去のバブル期を再現されて来るにはまだ間に合う。値上がり前に早く購入しておくべき不動産物件情報を弊社ではどんどん発信しております。お気軽に問い合わせてください。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月19日
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★増税後の経済はどうなる？★
消費税の値上げ時期が迫ってきました。いよいよ４月１日から５％が８％に値上げされます。増税前の駆け込み需要で先食いした業界ほど反動は大きく下ブレすることでしょう。自動車に建築、家電に食料品と、今度は売れ行き不振に悩む事も考えられます。 値上げムードの物価が増税により一転、落ち込むことも考えられます。４月１日より消費税がいよいよ値上げされます。駆け込み需要で売り上げが大幅にアップした業界ほど、今度はその反動がやって来て売り上げ減に見舞われる。その結果経済は大きく落ち込むのか、あるいは持ちこたえられるのか予断は許さないが、落ち込むと見る方が正解だろう。いま建設現場では仕事が一挙に増えて、「人手が足らない」とか、資材の値上がりがとても目立ちます。４月１日以降、建築の新規受注が落ち込めば人手も適正化され、資材価格も元の価格に値下がりして投資機会が増してくると考えられています。ビルの建築は従来１坪７０万円～７５万円だったものが、現在は１坪１００万円以上出さないと請け負ってくれないゼネコンも出てきました。こんな時の不動産投資戦略は、比較的建築時期が新しい中古物件を買うか、建物を建てようと仕入れた土地はそのまま右から左と売却した方が利益が大きく危険性はない。建設費が高騰しているときは、無理して新築のアパートやビルを建てると建築費のアップ要因で利回りは低下し収益は低下して火傷を負う危険性の方が大きくなります。消費税に惑わされることなく、収益物件の新規建築は見送りが賢明です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月18日
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★不動産の売買は金額が安くても高くても事務作業は同じ★
本日は土地の売買契約の他に収益物件の契約が２件ほど行われます。不動産の契約事務は重要事項の説明と契約書の作成、それらに係わる資料の作成と、事務作業は大変です。これは１００万円の物件でも１億円の物件でも、金額の大小にかかわらず同じように慎重に作成される。朝１０時。３件の契約状況不動産の売買契約は１００万円の低額物件でも、１億円の高額物件でも不動産会社が行う調査義務と書類の作成作業に差はありません。用途地域、上下水道、マンションの場合はすでに積み立てられている修繕積立金の額と細かい調査があります。だから不動産会社によってはあまり金額が安い物件は、面倒なだけで手数料収入が少ないため取り扱いをお断りする所もあるわけです。弊社の場合は賃貸契約で３万円のアパートを借りるお客様も、１億円のビルを購入されるお客様も分け隔ては致しません。お客様には変わりがないので一生懸命対応させていただきます。本日の契約はまさに低額物件です。 ３００万円代が２件。 売り主様にも買い主様にも喜んでいただけるように誠意がこもった接客で売買契約を行います。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月16日
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★やっと暖かくなりました。天候の回復とともにリゾートが動く★
冬に売れるリゾート物件はスキ－場に近い物件ばかりだが、陽気が暖かくなってくるとシニアは温泉物件、若者は海に近い物件を選ぶ傾向があります。本日は天気も良く暖かい。陽気とリゾート物件の動きは比例します。雪が降る寒い時期はスキーを楽しむ人達がスキー場の近くにある格安なリゾートマンションを購入する。暖かくなってくると年配者は温泉付きの物件を購入してくれる。若者はサーフィンやヨット遊びが出来る海に近い物件を購入してくるれる。商売はずいぶんと気温や天候に左右されます。春から秋にかけてリゾート物件が動く。人気の伊豆半島、箱根の物件を仕入れるために競売物件情報を丹念に調査します。来週からは熱海を超えて伊東、富戸、修善寺まで足を伸ばして物件調査に動きます。リゾート物件の調査は夢があってとても楽しい。日帰り温泉の楽しみも付いてきます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月15日
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★行員の注意力の無さが２８００万円の損害を生んだ事例★
会社には沢山の社員がいる。その中には物事に注意力がある人間もいれば、何も気が付かないダメ人間もいる。足下にゴミが落ちていたとして、それを拾ってゴミ箱に捨てる社員もいれば、我関せずと知らん顔を決め込む人間もいるのは事実だ。ある銀行がお客様から損害賠償を求められ、「注意義務違反として２８００万円の賠償金を支払え」との判決がなされた。事件の経緯はこうだ。ある銀行の支店で足を滑らせて転倒した女性が「足ふきマットが滑りやすい状態だったのに見過ごしていた。」と銀行側を訴えた。銀行の出入り口に敷いてあったマットが濡れていて足を乗せた途端滑って転倒し、頭や腰を打撲した。裁判官は「マットの裏側がぬれていて足を乗せたことで滑ったのが原因だ。客の安全を確保する必要があるのに管理を業者に任せきりにしていた銀行側の注意義務違反」と認め損害賠償額を決定したのだ。通常なら朝は社員が全員で清掃作業をする。そこでマットが濡れていたり、看板が倒れそうになっていれば気が付き、直ぐ安全対策を行います。それを下請け清掃業者に清掃を委託してあるために安全対策がおろそかになってしまったのだ。もし、下請け清掃業者に注意力があれば滑りやすいマットを交換するか、滑らないように濡れた部位を拭いて乾かす。そんな当たり前なことが出来ない業者はプロではない。物事の善し悪しに注意力がないのは社員の中にも多く存在する。上司は常日頃から小さな事でも口うるさく部下に注意する事が必要ですね。いくら注意されてもまったく反省しない社員が貴方の会社にもいるはずですから．．．．。社長！ 周囲の物事に気が付かないダメ社員が多いと、２８００万円の損害賠償を支払う羽目になることがありますよ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月14日
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★格安！投資用マンションがまとめて3室出てくる。★
投資用物件を持っている年配の女性が、最近体調を崩して病院通いとなり「手持ち物件を換金処分したい」と相談がありました。いずれも築年数が古い建物ですがすべて入居者が入っていて利回りは良い。早い者勝ちで販売します。弊社で取引をされている女性のオーナーさんが、最近体調を崩して病院通いのためお金が必要となりました。そこでとりあえず手持ちの物件のうち３物件だけを換金処分することに決定した。明日専任媒介契約を締結して即売りに出します。★）１つ目は３００万円也。現在家賃収入が月額６万円も入っている ワンルームマンション。（北久里浜駅）★）２つ目は金３８０万円。現在家賃収入が月額５万円入っています。 ワンル－ムマンション（堀ノ内駅）★）３つ目は金８００万円。現在家賃収入が月額７万円入っています。 ファミリータイプのマンション。（久里浜駅）いずれもオーナーチェンジの物件ですからご自分で住むには適しておりません。格安物件なので１週間ですべて完売することでしょう。横須賀市武にも平坦地で２００坪売り地が出ます。 １坪３０万円より分割は自由に出来ます。弊社で建築の請負契約をされると、水道や下水の引き込み費用はすべて無償で弊社が負担します。日当たりは良いし、車は勿論入るお気に入りの土地です。現在は駐車場となっておりますが、売り主の費用負担でアスファルトを撤去します。お問い合わせは下記まで。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月13日
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★家主を困らせるフリーレントの風評被害★
賃貸物件を持っている家主さんが、一番頭を抱える問題にフリーレントの流行があります。「家賃を1ヶ月分～2ヶ月分無料にしましょう」という優遇策で、お得感を前面に打ち出してお客様を呼び込もうというテクニックなのだが．．．．。賃貸物件の利回りは空き室が出ることによりグーンと低下する。そこでオーナーさんとしては、空き室を出さないアイデアを色々と考えます。空き室にしておくくらいなら1ヶ月や2ヶ月程度、家賃を無料にしてでもお客様を呼び込もうと考えることに違和感はない。（但し、3年間以上入居していなければフリーレントの費用は支払って貰う条件が付く）そこで当たり前のように長く決まっていない部屋はフリーレントの対象にしてＰＲ活動を行う事となるのです。しかし、そんな風潮が賃貸市場全体に広まって困ったことが起きています。直ぐ決まるような優良物件でも入居者から「1ヶ月分をフリーレントにして貰えませんか？」と頼まれることが多くなったからだ。お客様は人気物件も不人気物件も分からないし関係がない。家賃が少しでも安くなれば助かるので必死になる。すべての賃貸物件はフリーレントが適用されるものと誤認しているふしもあります。駅に近く人気の物件はフリーレントにしなくても、直ぐ賃借人が決まるから家主さん側としては応じてくれない。それをフリーレントにして欲しいと強引に頼み込むと、営業マンが怒られる事になります。不動産会社の営業マンは「借りたい方」と、「貸したい方」の間に挟まれ苦慮しています。不動産会社の年配社員に白髪の人が多いのはそんな理由から？（笑） ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月13日
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★賃貸物件を借りるお客様は、何故地震リスクを考えないの？★
１戸建てや事務所、マンションや店舗と、毎日賃貸物件を借りに見えるお客様は数多い。しかしお客様の物件選択「要望条件」の中に地震を念頭に考える人は皆無なのだ。おかしいと思いませんか？日本人なら誰でも東日本大震災の恐ろしさは、まだ記憶の中にしっかりあるはずです。地震に津波に放射能と、改めてその怖さを思い知らされました。ところが、賃貸物件を探しに見えるお客様は、海の側こそ「津波が怖い」と嫌がるのに建物の耐震性にはほとんど無関心なのだ。とても不思議と考えています。古い木造建物やビルは地震により倒壊する危険性が指摘されているのに。建物が倒壊すれば圧死や火災による死亡の危険性が高まる。賃貸物件を借りに見えるお客様の要望は、立地に、広さに、賃料だけが多い。少しぐらい賃料が高くても地震に対する耐震性がある建物を選ぼうとするお客様はほとんどいない。「お客様、その物件選びは大丈夫ですか？」と言いたくなるのを我慢しています。命拾いするためには、住まいでも事務所でも店舗でも、耐震性がある物件をまず第一に選びましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月12日
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★いよいよ中国がバブル崩壊? 驕れる者は久しからず、ただ春の夜の夢のごとし。★
平家物語の一文のように、バブル景気を急成長と誤認していた中国が、いよいよそのメッキが剥がれてくる兆候がある。そうなれば中国は日本のバブル崩壊以上の谷の深さに遭遇して、想像以上に苦しむ事になるだろう。軍事費に大型予算を投入してきたツケを必ず支払って貰おう。「驕れる者は久しからず、ただ春の夜の夢のごとし」で始まる平家物語。その１節通りとなるのか、中国がおかしい。シャド－バンキングのデフォルトが現実味を帯び、国有企業の倒産件数の増加が目に余り、中国発の銅相場急落と来れば、中国経済の変調が地鳴りのようになってきたと考えられる。いよいよ中国のバブルが崩壊する前兆なのか？ 一昔前の日本もバブル景気を国の実力アップと過信してその後はえらい目にあった。後遺症は２５年間にも及び、失われた２５年と世界中から揶揄されている。中国は日本の数倍となるバブル景気に酔いしれ、国民は金持ちになったようになり、お金を湯水のように使い、政府は軍事費にどんどん国家予算をつぎ込んでいる。バブル崩壊となればそのツケは予想以上に大きな爪痕を残すだろう。中国が引き金となって世界経済が急落するかも知れない。世界大恐慌の到来だ。株を持っている人は早めに手じまいした方がよいかも知れない。中国経済の変調から始まって３月中にバブル崩壊の大きな津波がやってくる。私はそんな予想をしています。当たるも八卦、外れるも八卦ですが．．．．。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月11日
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★大型ビルが1棟出来るだけで、街のイメージは劇的に良くなる★
弊社は京急久里浜駅前に店舗を構えている。駅ビルが出来たお陰で久里浜の街全体のイメージは劇的に良くなったし明るくなった。京急電鉄に感謝したい。臼井不動産は京急久里浜駅の前にあります。この久里浜駅も現在の駅ビルが出来るまでは「田舎の駅」そのものでした。所が現在のように６階建ての大型駅ビルが出来てからは都会的なイメージが出来上がり、久里浜の街全体まで良くなった。大型ビルが出来ると街が綺麗になり活性化します。人口の減少を食い止めたり、街のイメージを高めるにはやはり建築基準法による用途地域の改定をし容積率も緩和させ、高さ制限や斜線制限を緩め、規制にとらわれない近代的な建物をどんどん建てさせるような行政の後押が必要ではないのだろうか？一昔前まではビルやマンションを建てようとすると行政による規制が厳しかったり、近隣住民の反対運動で意図する建物が出来なかったりとマイナス面が多かった。商業地域から低層地域まで、日影規制が及ぶ範囲も再検討する必要があるだろう。これは地域行政庁ではなく国の管轄なので法律を改正しないと難しい問題だが．．．。いずれにしても、新築ビルが出来ることで街のイメージを劇的に良くする効果は横須賀中央地域にもある。横須賀で初めてとなる超高層マンションが現在着々と建設中だが、完成すれば横須賀のシンボルとなり街全体を活性化する役割を担うことだろう。横浜のみなとみらいのように横須賀市内もどんどん新築ビルが建つようにして欲しい物だ。そして「住みたくなる街１番」の横須賀になって欲しいと考えている。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月11日
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★コンサルタントによる中期5ヶ年計画の勉強会が終盤を迎える★
臼井不動産が目指す中期5ヶ年計画を、専門職のコンサルタントにお願いして社長と部長が厳しい指導を受けています。その研修も今月で最終となり社員大会でその成果発表が行われる。内容が楽しみです。会社は常に発展しなければならない。それには羅針盤となる経営計画書を策定することがまず重要だ。臼井不動産では社長と部長が、マンツーマンで専門のコンサルタントから毎月厳しい指導を受けている。4月1日の入社式の後、社員大会でその全貌が臼井不動産の中期経営計画として役員から発表される。売り上げ計画、店舗計画、人員計画と、部門別に細かい数値が網羅され、社員一人一人にも必達目標が与えられる。会社を経営する者は数値に強くならないといけない。会社は経営計画がしっかり出来ていないと、社員が進むべき方向が分からない。丼勘定の経営をしていると会社の強みも弱みも分からないから成長戦略が描かれない。そこで専門の経営コンサルタントにお願いして役員がマンツーマンで勉強をしている。勉強の結果がどんな内容となって出てくるのか、発表が待ち遠しい。いまから胸をわくわくさせて楽しみにしています。会社では昨年より賃貸営業のマニアル、売買営業のマニアルも改定している。社員の資格試験に向けた講習も充実させたその他に毎週各種教育研修が目白押しだ。専門知識が豊富な営業社員作りに、会社は時間と費用を投入して後押ししている。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月10日
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★本日の「不動産投資セミナー」は盛会で無事終了しました★
本日１４時から弊社のセミナー室で「不動産投資セミナ－」が開催されましたた。茨城、埼玉、千葉、静岡、東京と、ずいぶん遠方からお見えになった投資家さんが多かった。３０名の御出席いただいた皆様、有り難うございました。セミナーは盛会のうちに無事終了しましたが、いま私はホッとして疲れがどっと出ています。会場では沢山の投資家さんからお声をかけられましたが、ゆっくり個別に対応できず申し訳ございませんでした。私が講演している画像本日の「不動産投資セミナー」は初級者編でした。初めて不動産投資を行いたい方に向けた投資アドバイスと、不動産で儲けた投資家の実例３題を中心にお話しして、あっという間の１時間３０分が終了しました。無事終了してホッとしております。通常なら６時間を要する内容を１時間３０分に詰めた講演はテーマが難しい。さわりだけの話しで出席された３０人の方はどれだけ理解できたのかアンケートを頂きたかった。残念。講演の後は懇親会です。セミナーに御出席された方が全員参加され、飲み食いしながら見ず知らずの投資家さん同士ですぐに和気あいあいとお話が弾み、懇親会の１時間もあっという間に終了しました。次は中級編、投資物件を購入したが投資効率はどうなのか？ 収益還元法のイロハについて講演します。そして上級編も年内に続きます。 大きな家賃収入を見込めるビル投資の狙い方。減価償却による節税策。その他色々と内容が濃くなっていきます。ぜひ楽しみにしていて下さい。懇親会の画像★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2014年03月09日
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★増税前の駆け込みで手数料を先払いするお客様が多い★
今月に入って１戸建てや土地等の売買契約による仲介手数料が通常月より多く入ってくる。これはお客様が仲介手数料の支払いを増税前の５％の内に安くすまそうという計算が働いているからです。弊社としては今期の売り上げが会社創業以来最高の利益で、税金の支払いが大変なため、出来れば逆に手数料は４月以降に先延ばしで一括して支払っていただきたいのですが．．．．。今月に入り売買仲介の成約率が通常月より倍近く上がっています。不動産を売買すると売り主さんも買い主さんも、本来は契約時に仲介手数料を半金支払い、決済時に残り半金を不動産会社に支払うのが通例です。所が、４月から仲介手数料に対する消費税も５％から８％に値上がりになるため、お客様は契約時に前払いで一括支払いしてくれるのだ。それにともない仲介手数料収入は会社の意図とは逆に増えています。収入が増えれば本来は喜ぶべき所ですが私は心配している。何故なら売り上げに比例して税金の支払い金額がどんどん加算され、税金の支払いに苦しむことになるからです。弊社の社有物件は４月まで売り出しをセーブしているほどなのだが、仲介物件はそうはいかない。消費税値上げ前の駆け込みによる成約増もあり、今月の手数料入金ペースは大幅に増えている。この状況を見ていると消費税の値上がり後の反動による落ち込みをとても心配しています。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2014年03月09日
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★逃がした魚は大きい。駆け引きばかりする買い手は良質の物件が手に入らない★
駅から徒歩圏でとても綺麗な中古住宅が売りに出た。築年数も新しいが売り主の奥さんがとても綺麗好きで、建物は新築同様でピカピカだ。ご案内したお客様は一様に気に入る。駅から徒歩４分の場所に建つ中古住宅が売りに出た。ご主人の転勤のためにやむなく自宅を処分して転勤先に新たに買い換えをするためという理由だ。何しろ建物の内外装が綺麗で部屋の片付けもキチンとしていてまるで新築同様の１戸建てだ。奥様の心がけの良さが随所に見て取れる。ご案内したお客様は全員、その綺麗さに驚愕する。「是非買いたい。」そんな１番手のお客様から法外な価格の値引き交渉が入った。「売値より３００万円ほど値引きして欲しい」そんなに値引きしたら買い換えも出来なくなるのでやんわりと「それほど大きな金額の値引きは出来ません」とお断りしました。次は２番手のお客様にお話を振り向けたところ喜んで買いの手を挙げていただいた。住宅保証機構で建物診断をして建物に全く欠陥がないことの証明も頂いた。契約の日時が決まってから１番手のお客様から再度問い合わせがありました。「物件はまだありますか？」「お陰様で買い手が決まり契約の日時も決定しています。」そう答えるとびっくりして「買い手さんはローンが大丈夫ですか、出来れば私が買いたい。」と相談されたが逆転は難しい。今度の買い手さんは全額現金で決済されるお客様です。本当は欲しかったのに、価格を出来る限り値引きさせようと駆け引きしている間に他の人に先を越されてしまったのです。逃がした魚は大きいと言いますが、２度とこれほど綺麗な中古の住まいは探せないでしょう。本日、当該物件の売買契約が行われます。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2014年03月08日
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★底地買い取り専門では日本一の会社。「お宝投資法」のセミナーを依頼しました★
地主さんの土地上に第三者の建物が建っている土地を底地と呼びます。日本全国にはそんな底地をお持ちの地主さんが沢山おります。売ることも難しいし、持っていても駐車場１台分の地代も入らないとあって、どうしたらよいものか悩んでいる地主さんは多い。底地は考えようでは有利な収益投資です。地代が未払いになると追い出しされてしまうので賃借人はきちんと賃料を支払ってくれる。アパートのように出たり入ったりの煩わしさがないのが特徴でもある。住宅地の底地料は格別安いが、商業地ともなれば利回り１０％を超えるものもある。そんな底地を買い取って商売にする専門の会社があることをご存じですか？底地専門業者は買い取った底地を、上物を持っている建物所有者に購入して貰う仕事を究極の目的にしています。弊社でもこの会社が所有権を取得した土地を買い取っています。今度、底地や借地をどのようにしたら有利な投資に変換できるか？この会社を経営する役員に講演をお願いし了解を得た。３ヶ月に一度開催している弊社のセミナー計画は、これから「弁護士による相続セミナー」や、底地買い取り専門会社による「知られざるお宝投資法」などユニークな内容が目白押しになります。楽しみにしてください。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2014年03月07日
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★モラルがない財閥系不動産仲介会社にご注意。売れないことが分かっていて高値で専任を獲る★
不動産を売りたいお客様が、複数の不動産会社に販売金額の査定を依頼する事がよくあります。少しでも高く売りたい持ち主の心理を逆手に取り、意図して相場より高い金額を提示して専任媒介をまず獲る。その後は販売活動を行わず時期が来てから値引き交渉に持ち込むのだ。その場合は相場より安く迫ってきて買い取り業者にたたき売る。そんなモラルがない財閥系不動産仲介会社が業界で問題となっている。マイホームやアパート、駐車場など、不動産を売却する際には「少しでも高く売りたい」という心理が売り主に働く。そんな欲望につけ込んで「弊社なら相場より高くても売れますよ。販売はお任せください。」と売り主を喜ばせ、まず専任媒介契約を結びそのまま放置する商法が問題となっている。仲介における査定価格ほどいい加減なものはない。仲介会社は売れても売れなくても責任は負わないからだ。取引事例で仮に１年前に３．０００万円で取引されたマンションがあったとする。ほかの部屋の人が自分も買い換えを考えて近隣の不動産会社に査定を依頼したところ「いまは２５００万円が相場だ」と聞かされる。しかし、財閥系の不動産会社は「弊社なら３．０００万円でも間違いなく売れます」と大見得を切る。お客様としては金額が５００万円も違えば高い金額を提示した不動産会社に販売を委任したくなる。それが１年経っても３．０００万円で売れないとなれば売り焦るようになる。すると「待っていました」とばかりに値引き交渉にやってくるのだお客様は相手がプロで、しかも大手の不動産会社が「３０００万円で売れます」といわれればそれを信用してしまう。しかし、金額が相場より高ければ高いほど不動産は売れない。自分がつけた「３．０００万円でも売れます」と大見得を切ったことを忘れたように「売れないのは金額が高いからです。値下げをしましょう」と言い寄ってくる。最終的には相場の２５００万円より安い２．０００万円程度でマンションの買い取り業者に叩き売られてしまう。両手手数料にしたいがために、そんな目に余る不動産仲介会社の商法が業界で問題になっています。しかしこれといった規制は出来ない。お客様が取るべき手法は、インターネットでもチラシ広告でも不動産情報はたっぷり収集できるので、まず自宅の相場を調べることから始まります。そして査定金額が相場より高く提示する仲介業者は信用しないようにしましょう。一番間違いないのは仲介だけの業者より、売れないときは買い取り保証してくれる会社を選ぶべきです。２５００万円で売り出しをして、３ヶ月経っても売れないときは２２００万円で買い取ります。そんな保証をしてくれる会社なら安心して販売金額も売買仲介も任せられますよ。財閥系だからと信用しては逆にカモにされてしまいます。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2014年03月06日
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★東京ビックサイトで毎年開催されている建築．建材展に勉強に行く★
毎年東京ビックサイトで開催される「建築．建材展」は、最新の各種建材や関連製品．サービスが一堂に集まりセミナ－も開催されるビッグイベントです。これを見ないと流行に後れライバルとの競争に勝つことが出来ない。私は毎年欠かさず参加しています。昨日から始まった建築、建材展は東京のビックサイトで行われる。本日はあいにくの雨ですがイベント会場は室内なので安心して、ゆっくり見学できます。このイベントに行くと新しい建築技術や新製品が見られます。弊社でも向学心のある社員は必ず勉強のために参加している。特に建物や設備のデザインは参考になる。今年の目玉は３Ｄプリンターによる建築模型だろう。お客様との打ち合わせで決まった間取りに合わせて建物模型が作成できる優れものだ。いままではマンションでも１戸達でも手作業で作成して貰っていたから費用は馬鹿にならない。１棟の模型で数十万円。マンション模型となると数百万円もする。それが格安で作成出来るとメーカーから案内状が来ました。この会場の隣ではまたフランチャイズショーも開催されている。サラリーマンが独立、開業するための業種や本部が沢山集まっています。マクドナルドも大きなブースを抱えて待ちかまえている。食品部門では試食会がありそれを回っているだけでもお腹がいっぱいになります。本日の勉強会は毎年とても楽しみにしているイベントだ。これから出かけてきます★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2014年03月05日
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★１億円の収益物件を購入する予約をいただきました。有り難うございました。★
本日は朝からお客様を収益物件のご案内に遠方まで出発した。売りに出ているアパートの金額は１億円。表面利回りは８．６％にもなる掘り出し物件だ。建物の他に付いてくる土地が１８０坪と広い。それもまた魅力的だった。物件は駅から徒歩圏で現在満室になっている。とても人気が高い物件です。平成２年に建設されたのでまだ建物はしっかりしている。物件を見たお客様からは直ぐにその場で購入のお申し込みを戴きました。お客様と朝１０時に待ち合わせをして、一路売り物となった収益物件のある場所に向かった。アパートも駐車場も全部埋まり表面利回りは８．６％と高い。何しろ気に入ったのは土地が約１８０坪も付いてお買い得感がある物件だったからだ。お客様は物件を一目見て購入を即決した。その足でローンの相談に銀行へ向かう速攻の仕事だった。すでに弊社からビルを２棟お買い上げ頂いている大切なお客様で、銀行の信用も厚いオーナーさんだ。決断もとにかく早い。今度ご購入いただければ合計３棟目となる取引です。銀行では相談した支店長から即決で融資了解のサインが出た。後は謄本や公図、測量図と正式融資の判断材料となる書類審査を持って正式な審査を待つことになる。借入金総額は１億円満額です。現在家賃が７０万円入っているので、２５年返済で借り入れすると変動金利なので毎月の元利返済金は４０万円となる。すると入金家賃から返済額を引くと家賃は毎月３０万円が残り、年間では３６０万円の副収入が転がり込んでくる計算なのだ。当然のこととして保有不動産に経費は掛かる。修繕積立金や固定資産税、不動産会社に支払う５％の管理費。それらを抜いても毎月２０万円、年間で２４０万円は働かずして転がり込んでくる計算なのだ。お金持ちは労せずしてどんどんお金が積み上がっていきます。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2014年03月03日
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★不本意ではありますが家主さん２人に、弊社から取引停止を通告させていただきました。★
本日はたまたまマッチングしない家主さん２人に、弊社から取引を降りたい旨の通知をしました。１件はオーナーの希望する家賃が相場より高く、弊社がいくら説明しても聞く耳持たない家主さん。もう１件は中国人家主さんで（ご主人は日本人）、弊社が掲げた入居者募集看板の下に「家主と直接取引すれば不動産会社に払う手数料が不要になります」と書いてわざわざ自宅の住所、名前、電話番号を書いていた家主さんです。初めての経験です。１日に２人も貸家とマンションを持つ別々のオーナーさんに弊社から取引を辞退する旨の通告をしました。１件はローンの支払いがきつくて少しでも高い家賃で貸したい家主さんだ。要望された家賃は相場より２割も高い賃料だった。競合する他の物件より家賃が２割も高くては借り手が付くはずがない。さんざ適正賃料の説得を試みたが全く聞く耳を持たない。案の定６ヶ月過ぎても決まらない。すると弊社の営業マンに汚い言葉でののしり、「担当を変えて欲しい」と役員に申し出てきた。役員も家主さんと話している内にクレーマーと感じたのか「弊社の営業マンを代えるよりも、他の不動産会社に依頼された方が宜しいと思います。」とやんわりこちらから取引の中止を通告した。もう１件の家主さんは中国人の方で、とても信じられない行為をされたため取引が出来ない旨話しました。取引停止の理由は、弊社の名前が入った入居者募集の看板の下に、大きく「直接家主と契約すれば不動産会社に支払う手数料は不要です」と大書して、自分の名前と電話番号、住所まで記されている。信じられない行為をされる。営業マンがお客様をご案内した時に見つけ、上司に報告をしました。賃借人のお客様には「変な家主さんのようなので契約したとしても何かトラブルになる可能性があるので他の物件にしましょう」と振替物件をご紹介しました。その後、家主さんに来ていただき、「弊社が一生懸命チラシやネットなどで広告宣伝費をかけて集客しているのに、オーナーさんから不動産会社を排除する看板が出ているようではお客様をお連れできません。よって取引を辞退させて欲しい。」と直接話し合いをしました。広告宣伝費だけではなく、弊社の営業マンが物件を案内するのにも自動車のガソリン代が掛かります。それなのに意図して不動産会社外しをされたのでは信頼関係が崩れました。今後も取引は出来ません」と、これまた取引停止を通告しました。通常は年に１件～２件は、他の不動産会社から取引を断られたオーナーさんが飛び込んできますが、こちらからわざわざ取引をお断りする家主さんは稀です。事務所を閉めた後でも何か後味が悪い１日でした。利口なオーナーさんは不動産会社の営業マンを上手くおだてて上手に使います。自分勝手なオーナーさんは我々のアドバイスを聞こうともせず、自分勝手な論理を通そうとする。営業マンに嫌われる家主さんの物件は、空部屋が多いし長く決まりませんよ。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2014年03月02日
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★信じられない「無縁社員」の記事。 日経新聞電子版より★
職場では誰とも話さず一日終わる。職場に広がる「無縁社員」の記事を読んで。 日経新聞電子版よりオフィスでふと孤独にさいなまれる瞬間がないだろうか。不況を背景に職場は緊張感が高まり、個々の成果が厳しく求められる。連帯感は薄れ、ドライな人間関係が生まれている。机を並べていても同僚とのつながりをいまひとつ実感できない。そんな無縁社員が広がっている。今日の日経新聞電子版に、驚くような内容の記事が出ていた。「自分の職場では誰とも話しをする事がない」と言うのだから．．．。本当にそんな企業があるのだろうか？ いつも弊社では仕事中であっても社員間の会話が盛り上がってうるさくなると言うのに。もし、「社員が沢山いるにもかかわらず1日中職場で誰とも話しをせずに無言で過ごす。」そんな事を考えただけでもぞっとします。世の中には信じられない事が沢山あるんですね。そんな会社を辞められない家庭事情がある人は本当に気の毒です。働きたい人に建築関係業界では、高い給与で求人募集が沢山出ています。和気あいあいとした職場に転職を考えてみよう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2014年03月02日
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★朝６時に起床すると同時に外を見た。就活大学生の２次面接が始まります。★
本日は雪の予報だったので朝６時に起床すると同時に外を見た。「雨」でホッとしています。車も出せるし雪の心配も要らない。今日の大切な予定は朝１０時から１２時まで、来年３月に卒業する大学生数人の面接がある。来年３月に卒業を予定している大学生の、就職活動もすでに５合目を向かえています。弊社でも今日は２次面接が行われる。この大切なときに雪で交通の足を奪われたら本当に気の毒です。さて、収益物件の発掘でオーナーさんへ売却を呼びかけているのですが、なかなか希望する件数が獲得できていない。いまは手持ちのアパートやビルなどの収益物件を「売りたい人」より「買いたい人」の方が断然多い状態なのだ。例年決算期は、法人企業が手持ちの不要となった社員寮などを手放す事が多かったのに、今年はまだ１件も受注を戴いていない。個人オーナーさんによる相続がらみの売却に期待しています。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2014年03月02日
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★景気がよい企業と悪い企業の明暗★
大手企業であろうと不況の波には抗しきれないのだろう。ボンカレーで一世を風靡した大塚食品が、このたび正社員総数の２５％という大幅解雇に踏み切る事になった。アベノミクスでウケに入る企業があれば、その恩恵に全く浴しない企業があることがハッキリ露呈している。会社を経営して常に右肩上がりに業績を伸ばすことは本当に難しいものだ。景気が良いときは社員をどんどん採用し、景気が悪くなると人件費の削減で難局を乗り切ろうとする大企業の経営者は数多い。人材を調整弁の役目と考えているのだろうか。せっかく大企業に就職できたのに数年で解雇の憂き目に遭う社員はたまらない。大塚食品株式会社は、大阪府大阪市中央区に本社を置く食品 メーカー。大塚製薬を中心とした大塚グループの一員で、大塚化学の子会社である中小企業であろうと、大企業であろうと、経営者が経営判断を誤ると大塚食品のように苦しくなるという典型例だ。人材が豊富な大企業でもこんなていたらくだから、総合能力に劣る中小の会社は尚更経営の舵取りは難しい。設立した会社が数年もしないうちに消えてなくなるのは調整弁としての人材がいないからではなく、原因は経営者の能力に問題がある場合が多い。営業能力もアイデアもないのに夢だけ追って安易に起業すると、やがて借金だけ残してどこかに雲隠れ．．．．なんて事例はたくさんあります。弊社に勤務していた元社員も、能力もないのに横浜の地で独立して不動産業を立ち上げましたが、数年で挫折を味わい、借金苦のあげく奥さんと離婚していずこに消えたのか現在も行方不明になっている。独立からたった三年の出来事でした。困ったときに私のところに借金の無心に来ましたが、すでに５００万円の金銭を貸してあったので追加融資は断りました。生きているのか死んでいるのか、「神のみぞ知る」です。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2014年03月01日
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★また雪ですか？ 困りますね－。★
2度の大雪で1戸建や土地のご案内が延期になったり、契約が延びたりと大変な影響を受けましたが、また明日は雪の予報が出ています。暑さ寒さも彼岸までとは昔から言われているのですがそれにしてもね－．．．．．。明日はまた雪？ 日曜日や祭日は売り出しがあったり、ご契約があったり、案内があったり一番忙しい曜日なのだ。それが雪だと予定が狂うし、お客様の出足も途端に鈍くなる。天候に左右される仕事は計画通り進まずに困っていることだろう。商店街も売り上げに相当影響していると聞く。悪い影響を受ける人がいる反面、喜ぶ人がいるのが面白いところだ。雪かきに関連してスコップや雨靴の売れ行きが好調で、スノータイヤやチエーン迄完売が続いていると聞く。ただ、全般的に天候は晴れの続く方が経済活動は活発化する。雪の影響で日本の景気は相当足を引っ張られて落ち込みが見られる。4月から値上がりする消費税の影響で景気の落ち込みも心配です。早く経済も天気も暖かくならないと困ります。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2014年03月01日
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