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マンション管理士　ベルモンドＪＦＫ

2005年11月15日

●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介　その４０

テーマ：マンションの研究(504)

カテゴリ：マンション

＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝

－－－－－－－第３８号（２００５年５月２１日号）
－－－－－－－マンション管理士　ベルモンド
－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）
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●●ご相談

マンションを５年前に購入しました。
この春、転勤になります。

マンションを賃貸に出そうと思っています。
そこで、ふと思ったのですが、家賃を決める時、管理費と修繕積立金はどうしたらよいのでしょう。

私の都合からすると、借りた人に払って欲しいのですが、ずうずうしような気もします。
よろしくお願いします。

●●　　　　　　　　
●●回答とアドバイス

よく気がつきました。素晴らしいです。
ここまで考えて賃貸に出す人はあまりいません。
実を言うと、私もはっとした相談です。

そして、同時にこの相談がマンション管理士よりも宅建業者（不動産屋）に重要な問題だと感じました。

ですから、ハッキリした結論ではありません。
私の見解として、お読み下さい。

元々、管理費は何のためにあるのでしょう？

廊下の電気、エレベータ、清掃、管理員の人件費、管理会社の委託費、くらいをイメージしておけば間違いないと思います。
つまり、生活するのに必要な費用と考えられます。

それに比べて、修繕積立金は、共用部分の大規模修繕のために使います。
つまり、建物の価値を維持するための費用です。

アパートを借りる時、家賃と共益費を支払うことが多いですね。
しかし、雨漏りにそなえて、修繕をするお金は大家さんが持ちますから、これは家賃に含まれています。

これを分譲マンションの賃貸にあてはめると、共益費が管理費、雨漏りの修繕が修繕積立金にあたります。

だとすれば、管理費を借主、修繕積立金を貸主が負担すると思われます。

しかしながら、問題があります。

それは、判例の中に、占有者（借主）の総会における意見陳述権について管理費の値上げが直接的に借主に影響を及ぼすかどうかを争い、直接的な影響はない、とあるからです。

つまり、管理費を借主の負担だとすれば、この判例からはずれます。

家賃１０万円プラス管理費1万円で、貸し出して、値上げになったら、直接、影響が出てしまいます。トラブルの原因になりかねません。

それを考慮すると、家賃１１万円、管理費ゼロの方があとあと、もめごとがなくて良いのではないかと思います。

そして、ここからがマンション管理士だからこそ、言いたいことです。

管理費を借主に直接負担させなければ、管理組合が努力をし、管理費削減に成功した時、貸主が利益を増やすことができます。

今まで、賃貸化したマンションの問題は、管理がいい加減になることでした。

しかし、管理を熱心にやれば、自分の利益になる、とわかれば、話が違ってくると思うのです。

少し、検討が不足していると思われます。
次回もこの相談を法律的な要素を含めて理解を深めようと思います。

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【ひとり言】

先日、長女（５歳）が絵本を作りました。
数枚の画用紙に絵を描いて、セロテープで貼ってあります。

タイトルは「しんでれら」とひらがなで書いてあります。
カタカナを知らないからです。

「こんなことができるようになったか」と思って中を見ました。

なぜか、小さな人間が何人も描かれています。
「しんでれら」に、こんな場面あったかな？と思い、

妻に尋ねると、
「シンデレラが七人のこびとと一緒にいるのよ！」
と大きな声で答えました。

「えっ、シンデレラがこびとと？」
ビックリして言う私の言葉でようやく妻も気づきました。

そうなんです。「白雪姫」と勘違いしていたのです。

あとは、ふたりで大笑いしました。

子供は成長し、親はとぼけていく。
これからの子育てにわずかに不安を感じつつ、楽しい家族に恵まれてよかったと思っています。

追伸；こんなふうなことをブログに書いています。
　　　　　　（サイトの紹介はメルマガの最後にあります）

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※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。
そして、あくまでも参考意見であります。
法的根拠を保証するものではありません。
また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。

従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。
よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。
もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。

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タイトル－－－　解決！マンショントラブル駆け込み寺
発行者－－－－　マンション管理士　ベルモンドＪＦＫ
発行周期－－－　毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号
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