2011年01月の記事
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同級生の元気な姿を発見
昨夜、久しぶりにMIXIに入ってみる。足跡を見ると、いくつか知らない名前が。最近高校の同級生コミュニティーに参加したのだが、そのせいか、ちょこちょこアクセスがある。このブログもリンクしているため、何人かは見ているかもしれない。 足跡があった一人の自己紹介に覚えが。クラスメートで、大学も学部は別だが同期だった。私はドロップアウト したのだが、彼は卒業し、外資系メーカーに就職した。永らく会うことも無かったが、数年前に、終電で再開。元気そうだった。 彼もブログをリンクしており、失礼ながら勝手に拝見させて頂いた。カワイイ娘さんもいて、幸せそうだ。仕事も順調そうだった。何よりだ。 MIXIはこのような再会がある。ネットの中でだが。世の中進化したものだ。 最近、時間を持て余している。何か趣味を見つけよう。前出の彼はスポーツマンで、トライアスロンのレースに出るため、トレーニングしている様子をブログで公開していた。健康的な趣味はイイ。私、このところハラが出気味だ。そろそろ健康に気を遣わなくては。 「梅の木に梅の実 柿の木に柿の実 それでよいのです」 みつを ■ニート社長の『若くして豊かに引退する方法』を模索するブログ ：ＴＯＰページ
2011年01月19日
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指値回答延期
先程、不動産屋さんからお電話あり。 先週末に売主様に持って行った指値の回答を、今週末まで待ってほしいとのことだった。持ち分が2人で、御高齢の売主様とその息子さんらしい。今日くらいに回答が出るかと思っていた。少し残念。しかし、即決で無理、ではないようだ。可能性がある。不動産屋さんも頑張ってくれたようだ。待つしかない。私、小心者なので待っている間ドキドキしてしまう。心臓に悪い。 回答が来るまでの間、他の物件を見に行くことが出来ない。これが悔しい。 確定申告の準備もせねば。 「相手があることじゃけんのう こっちの思うようにはならんのう」 みつを■ニート社長の『若くして豊かに引退する方法』を模索するブログ ：ＴＯＰページ
2011年01月18日
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グル―ポンとｍｔｇ
話題のグル―ポンから営業電話が来た。興味があったので、ｍｔｇを設定。昨日実施した。 基本スキーム◆サイト内を地域単位でユーザーが検索◆該当地域でページ掲載は現在一日一店舗のみ◆クーポンは50%以上が基本、ユーザーがカードで購入◆ユーザー購入額をグルーポンと折半。つまり最低75%引き。◆グルーポンから月二回入金。◆ユーザーは20～30代女性が8割。性別指定可能。 ◆クーポンの利用曜日は指定可能◆ユーザー数は現在200万人（全国）◆対象企業は、ほぼ小売店◆対象業界は特に縛りはない 面白い。飲食店舗やエステ、美容室、ギフト商品などが現在掲載されているようだ。『グル―ポン』 無料登録しないと見れまセン。 しかし、最低75％引きが基本だというのに売上に上限のある飲食店が良く掲載すると思う。クーポンが売れた瞬間に赤字である。大型店舗で食材ロスを出すよりは良い、という判断なのだろう。牛角の食べ放題と同じだ。逆に売上に上限の無い小売店は儲かると思う。最低75％引きでも、原価または仕入が10％くらいならばボロ儲けだ。中古品や新古品を大量仕入れし、グル―ポン向けに高めの定価を設定、割引しているように見せればイイ。飲食店舗も、コースでクーポンを売っているところは殆どそうだろう。たぶん、定価で食わされているのと変わらない。 ためしに、不動産も掲載可能か聞いてみた。全然可能だそうだ。賃貸でフリーレントをつけると考えれば良いと思う。ただ、物件を見ずに決める人がいれば、の話だが。または、内覧時にグル―ポンの説明をするか。担当者も金額が万単位なので乗り気だった。私のように田舎物件だと難しいかもしれないが、都心だと可能性はゼロではない。いずれ誰かが始めるかもしれない。 昨日内覧した物件は、イマイチだった。価格の割に造りが簡易過ぎる。してあるというリフォームも最低レベルだ。外観にクラックも多い。賃貸に出したとしても、価格も低い。見送ろう。 また内覧物件をさがす。いつ買えるかな？ 「名もない草も実をつける いのちいっぱい自分の花を咲かせて」 みつを■ニート社長の『若くして豊かに引退する方法』を模索するブログ ：ＴＯＰページ
2011年01月15日
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不動産屋さんとｍｔｇ 新築推奨政策について
昨日、不動産屋さんとお茶を啜る。この方、年末に三郷市の小規模住居ビルをご案内頂いた。 ビル物件は、現在の価格ではリフォーム費用もかかるため購入が難しい。まだ売れないと思われるので、もう少し待ってみます、とお伝えした。 この担当者さん、ご自身でも区分マンションに投資をされている。地場で賃貸の営業もされていたそうで、入居者がつく自信があったそうだ。地元出身で地場で投資。一番カタイ。仲介の業績も悪くないそうだ。 新築が売れているという。ただ、住宅ローンが通らない人も多いという。世間の平均年収が400万円くらいと言われているが、内覧に来る人の年収はそれより低い人の方が多いそうだ。この辺りは決して田舎ではない。TXで秋葉原まで25分くらいだ。 住宅ローンが組めても、明らかに破綻が予測される人にも売る建売業者も多い、というのは、先日熊谷の業者さんから聞いた。無理やりローンを通す不動産屋さんもいると言う。おぞましい。日本版サブプライムだ。空き担保はないが。所得格差が首都圏でも広がっているように感じる。限られた富裕層しか新築が買えない、または買えても安心できない。 限られた高所得者層の需要が一巡すれば、市場は再び停滞する可能性が高い。新築需要を刺激する政府の景気対策は、確かに効いている。しかし、現在の30～40代、すなわち団塊ジュニア世代のボリュームゾーンの需要が一巡した後も、同じ政策が通用する保証はどこにもない。既存住宅ストック流通をさらに推進するなど、「脱新築」の政策も強化しなければ、住宅政策はいよいよ手詰まりになる。 既存住宅流通 ⇒ 中古住宅再生⇒法廷耐用年数の長期化 または廃止（ローンが組めないため） ちなみにアメリカには、建物の法定耐用年数は無い。では銀行は何を見ているのかというと、「物件の安全性」を見るそうだ。つまり、第3者機関がある。不動産鑑定士のようなものだろうか？ リフォーム市場は伸びていると聞くが、まだまだ不透明だ。欧米のようにDIYが一般化するか、価格を審査する第3者機関が必要だと思う。ただ、建築業界自体が不透明なので、難しいかもしれない。やはりDIYか？ 帰りにIKEAで家具を物色。最近、他大家さんのブログでキッチンリフォームを拝見して以来、イメージが止まらない。個人的には北欧系のキッチンが好きだ。ただ、価格が高い。何とか割に合わせる方法を考えたいと思う。 明日も内覧だ。 「百円玉一つ ぽんと投げて手を合わす おねがいことの多いこと」 みつを ■ニート社長の『若くして豊かに引退する方法』を模索するブログ ：ＴＯＰページ
2011年01月13日
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物件内覧 駅近分譲マンションが人気
月・火と熊谷周辺の戸建物件を内覧。 一日1件づつ内覧した。月曜日、祝日にもかかわらず、熊谷駅には人が少ない。駅ビルはガラガラだった。この街はあまり駅に人が集まらないのだろうか？ 車社会では人が集まる地域はどのように判断するのだろう？私には大型ショッピングモールぐらいしか思いつかない。 1件目は少し大きめの（建物100平米くらい）戸建。駅からは車で5分。新築当時はバブル真っただ中。売主様は事業主だったらしく、オシャレな造り。庭も広い。問題は駐車場が1台しかない。近隣は1台3500～4000円で空き駐車場がある。さらに内部はかなり傷んでいる。外観がオシャレなため、内覧は多いそうだ。リフォーム価格分値切れれば交渉の余地があるが・・・ 2件目は駅から車で15分。建物80平米弱の戸建。壁紙は全て取り換えが必要。ビルトインガスコンロも取り換えが必要。洗面化粧台も取り換えが必要。下駄箱も取り換え。地デジアンテナも必要。後は大丈夫だ。駐車場が1台。入口と反対側に庭がある。昔、駐車場はあまり重視されなかったのだろうか？ この辺りは新築が1480万円で売り出し中だ。建物70～80平米、駐車場1～2台付きの新築。ちなみに数年前に建てられた、すぐ隣の住宅群は、同じくらいの広さで、当時2500万円程度したらしい。買った人はタマラン。現在建てている新築、この価格でも売れ行きは良くないらしい。 連れて行って貰った不動産屋さんに質問した。「新築戸建てが激安でもあまり売れないのなら、何が売れ筋なのですか？」答えは、「駅徒歩圏内のマンション」 だった。80平米以上が人気だそうだ。競売でもこのクラスは人気らしい。エンドユーザーが喜んで落札していくそうな。 「賃貸市場はどうですか？」 と質問したところ、築古アパートは全滅。価格競争。新築で駅徒歩圏内ならまだ大丈夫。分譲マンションがここでも人気。戸建は変わらず。常に一定の需要があるそうだ。問題は供給だが・・・・この地域は今のところ、供給多寡ではないようだ。投資家も利回りがあまり良くないため参入が少ないらしい。 駅近、広め分譲マンションが人気だ。私、区分所有は考えたことはない。理由は固定費。事業者なら、誰でも 「支払いの恐怖」 を体験したことがあると思う。私も以前ピンチだった時、事務所家賃や月々の電話代の支払いが重く感じたことがある。売上がゼロでも金が出ていく。これはキツイ。人を雇っている事業主ならば、なおさらだと思う。小売業のように利益率が低いと、消費税も恐怖だ。 管理費・修繕費があっても、着実に入居者を付けられる実力があれば、マンション購入もイイと思う。 内覧した物件の返答は週末に出る。 「どのような道をどのように歩くとも いのちいっぱいにいきてればいいぞ」 みつを■ニート社長の『若くして豊かに引退する方法』を模索するブログ ：ＴＯＰページ
2011年01月12日
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埼玉は新築が安い
本日、年末よりリストアップしていた物件を問い合わせ。来週以降内覧のお約束を取り付けた。 その中の1件でのこと。年末に問い合わせていた全国チェーンの業者さん。メールで、その他物件情報を送ってくれるのだが、殆ど全て知っている物件だった。レインズで1000万円以下、高崎線沿いの該当物件を全て送って来ているようだ。私が知っているくらいだから、既にネットで公開されている物件だと思う。自社での元付け物件は1つも無い。「送って頂いた物件は、ネットで全て拝見しています。 好みの物件は、問い合わせ済みです。 有難うございます。」という旨の返信を、法人のメールテンプレートで送った。最後に会社の名前が書いてあるヤツだ。 すると、こんな返信が。「業者さんでしたかー。 自分で値段交渉すればいいだろうが！！！」 あらら。不動産屋さんと勘違いされてしまった。テンプレートに、有料職業紹介事業○○○-○○○ と書いてあるんですが。一応、不動産屋さんではないですよ～ という返信をした。先方からもその後返信があり、「先程は失礼しました。」 とのことでしたが、この人大丈夫だろうか？などと考えてしまった。早とちりはイケマセン。 来週、月火水と内覧を入れた。その後もどんどん内覧する予定。私のように、資金ナシ人脈ナシだと数を当たるしかない。いい物件が出て来たら買うよ～ という待ちの姿勢で投資が出来るようになりたいが。一定の収入が入るようになるまで頑張ろう。 本日、昨年知り合った業者さんとの話。埼玉県は、新築の販売価格が大幅に落ちているそうだ。具体的には、高崎線の鴻巣～熊谷で、延床70～80平米程度の物件が、1400万円くらいだそうだ。土地付き、駐車場１～2台付き。建て売り業者はタマラナイ。それに伴い、中古も落ちるだろう、と予想されていた。私の物件も家賃の下落を心配されたが、今のところは問題なし。 新築一戸建てが1400万円。安い。現在、埼玉県は駅近のマンションの方が人気なようだ。 「あれもほしいこれもほしい ああなりたいこうなりたい 欲望いっぱいのこの自分 そういう自分の運転手は自分」 みつを ■ニート社長の『若くして豊かに引退する方法』を模索するブログ ：ＴＯＰページ
2011年01月08日
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年末の家賃確認と、連休について
年末の家賃入金だが、最終振込確認をいつすれば良いのか？という、ちょっとした不安が実はあった。結果として、28日にはすべての家賃入金があり、何の問題も無かったのだが。12月31日に確認して入金が無い場合、1月1日に家賃を催促するという、ブルーな業務を行わなくてはならないのか？それとも、銀行業務が開始される4日辺りまで待ってみてから行うべきか？先輩大家の皆様はいかがされているのだろう？ 2日から店舗の業務が始まった。少しだけ郊外店舗であるため、周りの飲食店はメガチェーン以外は全て正月休みだ。そのおかげで2日、3日共に物凄く忙しい。昨年度は年間最高売上を叩き出した。今年も正月は好調だ。 「ライバルがいない」 これは商売において絶対的有利な機会だ。人が休んでいる時に働くといいことがある。都心を離れると特に、この考えに拒否反応を示す人が多い。個人店のオーナーなどもそうだ。人と違う人生を送りたいから独立したんだろ？と、聞きたくなる。ともあれ、周りが休んでくれると売上が取れるので、ずっと休んでほしい。 今年は1日のみ休みにしたが、私、連休が苦手だ。正月、ＧＷ、お盆など、何をしていいか分からない。ハタチくらいからあまり休んだ記憶が無い。何か仕事をしようにも、取引業者も休みであるため、どうしても制作・またはリサーチ業務になる。または読書とか。リゾートに行くなど、考えられない。外食業界から人材業界に転職した時、土日休みや、暦通りの連休に耐えられず出勤していた。結果、早く仕事を覚えることができた。 ヨーロッパではクリスマスはマックでさえ休みだそうだ。家族で、家でお祝いが普通らしい。ワーカーホリックである私には耐えられない。 ここで矛盾点。休みをたくさん取れるようになりたいため、不動産を買い始めた。しかし、現実には連休を私は求めていないようだ。求めていないのか？良く考える。要するに仕事をしていないと不安になる。お金を稼いでいないと不安だ。ワーカーホリックだ。しまいに現在はワーキングプアだ。安定収入があり、余裕があれば不安にならないのだろうか？余裕があったことがないのでわからん。 4日でも、一般企業ではまだ休みであるところが多い。本格的に世間が稼働するのは、5日からのようだ。周りが休んでいる時に何をするか？それで人生が変わると思う。私の勝手な考えだ。良い子の皆様は、友達が減るので真似をしてはいけませんよ～最近店舗のスタッフが、このブログを見ているらしい。私、スタッフには金の亡者だと思われている。経営者の勲章だ。 人と違うことをしよう。 「しあわせは いつもじぶんのこころがきめる」 みつを■ニート社長の『若くして豊かに引退する方法』を模索するブログ ：ＴＯＰページ
2011年01月04日
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元旦
2011年1月1日、鬼嫁サマと帝国ホテル17階で茶を啜る。 元旦の銀座や有楽町は、人通りがまばらだったが、宝塚劇場の前にはたくさんの 「出待ち」 がいた。「出待ち」 とは、公演が終わった宝ジェンヌを一目拝もうと待っている、いわば追っかけのこと。殆どが女性で、年輩の方も多い。元旦からスゴイ。 鬼嫁サマと今年の抱負を練る。毎年、抱負を考える。その通りになったり、悪い方向に転んだり。物件取得、元手が殆どかからない小規模ビジネスなど、やりたいこと、可能性があることを話した。 一昨年少し始めたネット転売で、インターネットでも本当に収入が入ることが実感できた。当時始めたビジネスは、利用していたサイトの機能に変化があり、あまり稼げなくなった。参加者も増えたのかもしれない。今度はネットでも他者に影響を受けないやり方、またはまだあまり開拓されていない市場を見つけてみようと思う。いかんせん、未だ素人の域を全く出ていない。先月初めてＰＣを買ったばかりのBITTY君は、私が売ったやり方に、オリジナルの手法を既に加えている。BITTY君はまだ26歳だ。若者はやはり順応が早い。旬を過ぎたオッサンには努力が必要だ。 テレビでこれからのビジネスを語る番組を見た。これからは、「商品ではなく、解決策を売る」 と言っていた。鉄道であれば新幹線を売る、のではなく日本が誇る運行管理システムを売る、と言う。新幹線の平均遅延時間は、たったの18秒だそうだ。世界でも類を見ない正確さ。ニーズを知り、問題解決策・コンサルテーションを売る。その部分が一番金になる。しかし、これは先進企業やそこから派生した頭脳派集団でなければ難しい。 以前、ＩＴコンサルティングについて人から聞いた話。システム業界では、上流工程（システム設計・ＩＴコンサル）を受けた会社が1番多くのフィー（報酬）を取り、次の工程（設計の詳細段階・Ｓｉｒ企業）を受けた企業が次に多くのフィーを取る。収入が少ないのは、いわゆるＩＴブラックと言われる、最終プログラムを請け負う企業だ。報酬が安いから給料も安い。ＩＴシステム業界はこの仕組みになっているらしい。コンサルテーションを請け負えば報酬も多く、設計して丸投げだ。多くの業界がこのやり方を取っている。ＴＶ業界なども最たる例の一つだ。問題は市場が成立している場合、顧客と直接接していなければ、一番カネになる部分が請け負えない。業界素人がコンサルティングを請け負うのはまず無理だろう。 先のＴＶ番組では、大企業の英知を結集して生き残るやり方を述べていた。では、ベンチャーはどう生きるか？業界を知り尽くした玄人ならば、コンサルテーションを提供できる。しかし、不動産やネットビジネスに関して素人同然である私のような人間は、いったいどうすれば良いのか。「自身のレバレッジ」 を見極め、出来ること・やるべきことを判断することが必要だ。『自ら機会を創り出し 機会によって自らを変えよ』この言葉がベンチャーの指標だと思う。 不動産賃貸業は、人口減少で従来手法が通用しにくいと言われている。新規参入のチャンスだと私は思う。勝手な見解だが。人と違うやり方を考え、頑張るしかない。出来れば楽しみながら。 今年も良い年を過ごせますように。 「夢はでっかく 根はふかく」 みつを ■ニート社長の『若くして豊かに引退する方法』を模索するブログ ：ＴＯＰページ
2011年01月02日
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