2011年04月の記事
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物件決済した
本日、朝から物件決済。先週末に見た物件。 ここ半年くらい物件を探していた気がする。希望する地域で買えてよかった。 物件概要。東武東上線の鶴瀬駅徒歩25分。平成6年築、木造3階建て３ＬＤＫ。外壁タイル状のサイディング張り。土地は14坪程度と小さいが、建物は70平米以上ある。駐車場は無し、駐輪場のみ。高さは160センチくらいしかないが、1坪の地下室がある。日当たりもいい。面白い建物だと思う。 1棟目に買った戸建から数キロしか離れていないため、家賃の目処も立ちやすい。男性一人暮らしがターゲットだ。駅まで自転車、またはバイクで通勤する人が入居されるのでは、と考えている。 1棟目物件の入居者を紹介してくれたイケダさん（賃貸屋さん）に、予想家賃と需要も確認済み。問題ないそうだ。 物件売り出し価格580万円。先週530万円に下がり、380万円で指値。結果400万円になった。競売で落札されても同じくらいだと思う。リフォームはセルフで。予想賃貸価格7万円。1棟目と同じだ。あまり欲張らないですぐに決めたい。 本日決済後、そのままリフォームを行った。ザキヤマさんが車を出してくれ、リフォームも手伝ってくれた。資材をスーパービバホームで購入。私、ホームセンターでモノを購入する時、必ず値切ってみる。大体少し割引してくれるが、スーパービバホームには全く通用しなかった。相手にもされないので、逆に驚いたくらいだ。在庫の回転がイイのだろうと思う。 リフォーム、携帯カメラだが少し写真も撮った。今回は記録に残していこう。 日付が変わるくらいまで物件にいた。さっき帰って来たところだ。ザキヤマさん、遅くまで付き合って頂いて本当に有難うございました！ 「おかげさん」 みつを
2011年04月13日
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バカ再自覚
昨日書いた記事。２万円の靴が１８０００円になって喜んでいた。２割引きだ！読み返して気がついた。１割引じゃねーか。アハハ～ 私、バカですね～理系だった過去はもはや忘却の彼方。記事は恥ずかしいので直しました・・・ 他者数名様のブログに、読者登録をさせて頂いている。ビジネスを発見する力のある方、既に成功されまくっている方、毎回笑えるネタを記載される方。皆さん、素晴らしい方々ばかりだ。アタマがイイ。 私、よく自分バカだな～と思う。仕方が無い。何をいまさら。先日ホリエモンがテレビで言っていた。「バカは失敗したことにダメージを受けず、 またチャレンジできるんです。 バカでも成功できますよ」頼もしいお言葉だ。 先日バカすぎて恥ずかしかった小話を一つ。私、鬼嫁様が寝静まった頃合いを見て、いかがわしい大人動画をＰＣで見ていた。勿論、ヘッドホンをつけて。 見終わっって動画を消し、もろもろアイテムを整理しようとしたその時。 刺さってねえ～！！ 全て聞こえていた（と思う。確認はしていない）。恥ずかしい。恥ずかしすぎる・・・・・ 下ネタで大変失礼致しました。 言い訳です ↓「つまづいたっていいじゃないか 人間だもの」 みつを
2011年04月11日
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中古品市場 久々の買い物から考える
本日、久しぶりに商業施設に行ってみた。場所はららぽーと豊洲。 以前、カリスマハゲ社長の会社にいた時、ここで新店舗の立ち上げをした。当時は大型商業施設全盛期。毎月、どこかしら商業施設がオープンしていた気がする。豊洲も忙しかった。８０席ほどの店舗だったが、レジロールが１日で無くなっていた。 久しぶりの豊洲。地域に地震の影響はあまり見られなかった。大きな液状化は見当たらず。もう修復したのだろうか？オープン時より、当然集客は減っているが、予想より人が入っていた。自粛ムードも一巡したのかもしれない。 私、自分のモノを買うことは殆どないが、普段履いている靴が限界に近付いていたため、鬼嫁様が買ってくれるという。靴を買うなど、超久しぶりな気がする。ＡＢＣマートに入り試着。価格２万円。高い！ひょっとして値切れるかもしれないと、ダメモトで店員さんに聞いてみた。 「この靴、勉強できませんか？」店員さん「イヤー・・・・」「１５０００円なら買います」店員さん「・・・・少々お待ち下さい」 店員さん、裏に行って戻ってくると小声で「１８０００円までなら出来そうです・・・」 おー言ってみるもんだ！なんと1割引きになった。店員さんにお礼を言い、早速購入。イイ買い物が出来て良かった。安く買えるとそれだけで嬉しい。値引きジャンキーかもしれない。下がった分の金額は寄付しようと思う。 下記のようなタグがついた書籍を見たことがあるだろうか？定価で新刊本を販売する書店が、「定価の30％」で中古本を買い取って、新刊と並べて「定価の30％引き」で販売。上記写真は文教堂だが、他社も追随しているようだ。大手書店が中古品市場に乗り出している。販売だけでなく仕入れも、だ。 経済産業省の「商業統計」から推計すると、中古品販売の市場規模はおよそ5000億円。節約志向から需要は右肩上がりだが、供給が追い付いていないそうだ。つまり、「買い取り」 の拡大が難しい状態。 中古品市場への参入障壁は低い。ネットで売るならさらに簡単だ。最近あまり注力していないが、私も中古品のネットショップを持っている。 不動産も含めた中古品市場の特徴は、１．仕入価格が大幅に交渉できる可能性がある２．売値を自分で決められる３．１点モノである場合が多く、希少価値があるかもしれない。 マーケットでの販売価格は、１点モノでない限り相場が決まっている。売値が決まっているのであれば、仕入価格で粗利が決まる。「バイク王」 などはココに注力している。売る先は業者オークションが多いからだ。 逆に１点モノである場合、資金に余力があるのであれば、購入者が現れるまで待つ、という選択肢が選べる。資金に余力が無い場合、類似品の価格に影響されるため、売値を叩かれてしまう場合が多いと思う。結果、他者の仕入先になってしまうかもしれない。 資金に余裕が無くても、１点モノを扱い、購入者が現れるまで待つという、ウラテクもある。『空売り』 『代理出品』 などと呼ばれることが多い。売れてから商品を仕入れればイイ。このやり方はネットビジネスで多用されている。『仲介』 も、考え方はこの部類に入るのかもしれない。 上流は卸売業者やメーカー、下流は消費者という新品販売と異なり、中古品販売は上下流ともに心移ろいやすい消費者。売り方だけでなく「調達」にもまた、客の心をつかむ工夫が求められる。価格変動型である中古品市場は経営者の手腕が大きく問われると思う。素人が参入しやすいからこそ、市場も発展する。参入しにくい業界、玄人だけで動くような業界に成長はない。新品の靴でさえ、値切れる時代だ。 ビジネスって面白い。 「アノネ仕事はなんでもいい ただひたすらじぶんの仕事に打ち込んでいる姿は みんなすばらしい」 みつを
2011年04月10日
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電車内が真っ暗だ 友人が店を買った
上記の写真。ＪＲ中央線、１５時くらいの撮影画像。地上を走るＪＲ線では、現在日中照明を消している。昨日は天気が良かったので光が入っているが、少し曇っている日など、車内は真っ暗だ。 節電自体は良いことだと思う。元々使いすぎなのだ。心配なのは夏である。東京の夏は暑い。電車内にエアコンがついていないと死活問題だ。冗談ではなく、間違いなく死者が出る。地下鉄など、扇風機でどうこう出来るレベルではない。節電対策は、やはりアレだろうか・・・？ アレ ↓ 今から買っておかないと売り切れ必死かもしれん。 カリブ海のトリニダード・トバコから、スティールパン・ドラムという楽器を輸入している友人のアキラ君。最近、青山に現金で飲食店を買った。カッコイイ。来週辺りにオープンするそうだ。トリニダードの料理やお酒を出すらしい。１５坪の小さなお店。私、飲食店の立ち上げが大好きだ。ワクワクする。今まで数十店舗の立ち上げに行ったと思う。商業施設での立ち上げは、まるで戦争のようだ。今回は裏道なのでのんびり出来ると思う。ゆっくり、自分のペースでやりたいそうだ。アキラ君、頑張ってほしい。 「いまから ここから」 みつを
2011年04月08日
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家賃滞納か？
先日の話であるが、月末までにいつも振り込まれる家賃が、月初（1日）になっても入っていなかった。熊谷物件、彫師のお母さんがいるお宅。 家賃滞納は初体験。少し待ってみようかとも思ったが、入居者さんとお話したこともないので、御挨拶も兼ねてかけてみることにした。 プルルル・・・「はいもしもし？」「どーもお忙しいトコスミマセン。大家でーす。」「あー大家さん！ この間は来て頂いたそうでー」「実は家賃がまだのようですが、何かありましたか？」「スミマセン！私忘れてました。今日か明日振り込みます。 確認できるのは月曜日になっちゃいますけどいいですか？」 電話をかけたのは金曜日。 「大丈夫ですよ。では、振り込んだ用紙を ＦＡＸまたはメールで送っておいて下さい。 スミマセンね。経理がうるさくて。（ウソ）」 次の日。メールでお詫びと共に、キチンと送られてきた。一日遅れただけで、少しうるさかったかな？イヤ、お金のことはカッチリしていると思われなければ。割れ窓理論だ。 初の滞納体験は何事も無く過ぎた。めでたし。この御家族のように収入源が一つでないと、滞納の可能性は低いと思う。不動産屋さんによると、一人暮らしで地域最安値のアパートに住んでいる方々に滞納が多いそうだ。当然だと思う。 最近戸建だけでなくアパートも見ている。激安アパートで、生活保護の方々を対象に出来ないかと考えているのだが・・・600万円台で、埼玉県入間郡にアパートがある。この辺りは、このぐらいの価格でよく出ている。東武越生線の終着駅辺り。平成築一戸建ても、競売で200万円前後で落札される。ただし、駐車場付き一戸建ての賃料4万円～4.5万円。昔、購入しようかと考えたが、家から遠いので辞めた。 本日、売りに出ていた辺りの賃貸価格を調べてビックリ。ワンルーム（駅徒歩3～9分、15～20平米、3点ユニット）で、募集賃料1.5～1.8万円！ここ埼玉県だゼ・・・・募集を見る限り空室だらけ。ちなみに川越まで車で30分くらいのはずだ。売りに出ている物件の利回り計算、どう見ても1部屋5000円以上、上乗せしている。 やはり、不動産業は場所だと考えてしまった。天気予報で出てくる地名の場所なら大丈夫だと勝手に思ってはいるのだが・・・・・ 自分の決めた地域で買っていくことにしよう。 「道は自分でつくる 道は自分でひらく 人のつくった道はじぶんの道にならない」 みつを
2011年04月05日
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ライフスタイル提案型住宅？
カリスマ山田里志氏の新刊を読んだ。『山田式1円満室術-たったの10日で4部屋埋めた常識外の大家術』 家具付き住居の提案がされている。この本では単身者向けだが、山田氏は有り合わせの汎用品ではなく、どうせならグレードの高い家具を用意せよ、と提案をしている。 家具付き住居の大家本はこれからたくさん出てくるだろうと思われる。下記のようなタイプに分かれるのではないだろうか？１．ドンキ・ホーテやリサイクルショップを活用した激安型２．高級輸入品などを活用したアンティーク型３．モダン家具を使った、デザイナーズ型（ＩＫＥＡ等）他にもあるかもしれない。 家具はユーザーのライフスタイルに直結する。インテリアコーディネーターという資格があるくらいだ。上手くコーディネート出来なければ、逆効果になる危険性をはらんでいる。 都心の外食産業に長くいて、店舗デザイン、商業デザインを多く拝見する機会に恵まれた。その中で感じたことは、『スタイルの統一化』 だ。個々のアイテムがどんなにセンスが良くても、統一感がなければ良く分からなくなってしまう。逆に高級品を使わなくても、それぞれのアイテムがうまくまとまっていると、「センスがイイ」 と評価される。 時間がある方は、下記のサイトを見て欲しい。designers-portfolio という、ＵＳＡのサイトで、リフォームデザインの提案をしている。スタイル別に分かれているのだが、そのスタイル数、なんと17種類。下記参照。Arts and Crafts Asian Contemporary Cottage Country Eclectic English Country Mediterranean Mid-Century Modern Modern Old World Romantic Southwestern Traditional Transitional Tropical Tuscan 多種多様な民族を受け入れている、アメリカらしいスタイルだと思う。 対する日本。私、住宅展示場に行くのが趣味だ。南埼玉の住宅展示場は殆ど見たと思う。しかし、住宅のスタイルは大まかに分けて下記くらいだ。◆純和風◆モダン◆輸入住宅 １．カントリー ２．ロマンティック（ロココ調やジョージアン） 少ないと思う。住宅メーカーは建物の構造には詳しいが、内装デザインにはあまり興味が無いようだ。画一感が強く感じられる。マンションに至ってはさらに少ない。。殆どが中途半端なモダンデザインだ。 一般的な賃貸住宅ではまだまだライフスタイルの提案など必要ないかもしれない。しかし、時代は流れる。近い将来、適当な安物家具を揃えただけの住宅では人が呼べなくなる可能性もゼロではない。風呂なしアパートが消え、3点ユニットが消え、最近では畳のアパートも消えた。勿論、地域最安値としては存在するが。 激安だからイイという言い訳もできなくなると思う。標準の基準が常に上がっていくからだ。 マクロ経済を抜きにしては大家業も語れなくなるかもしれない。情報が一瞬で共有される時代。常に情報を更新し、対策しなければならない。変化の速い業界にいると、 なんら驚くべきことではない。ごくごく普通。当たり前のことだ。 先日、他者様のブログで、下記のような文言を発見した。参考にさせて頂きたい。「着眼大局 着手小局」視野を広げて物事を大きくとらえ、大きな川の流れを把握したうえで、目の前の小さなことを疎かにせず一所懸命に取り組む 、という意味だそうだ。 成長期を過ぎ、成熟期に入ると競争が激しくなり、淘汰の時代が来る。今は過渡期だろうか？淘汰の時代に入っているのだろうか？ いずれにせよ、勉強し続けないといけないようです。楽できると思って大家業創めたのに～ 「むりをしないでなまけない わたしは弱い人間だから」 みつを
2011年04月04日
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消費自粛問題
外食産業の現状が厳しい。先日、同じ駅に住んでいる外食企業部長と、帰りが一緒になり、立ち話をした。 この企業はイタリアンレストランの業態を首都圏中心に出店している。業界内での評価も非常に高い、「プロがいる店」 だ。 以前人材紹介で御取引があり、個人的に食事を御一緒したりした。 都心の売上が厳しいという。六本木ヒルズなどにも出店しているが、『自粛』 で打撃を受けているそうだ。仙台にも出店しているが、先週になり営業再開できたそうだ。震源地から離れていたため、幸いにして直接的な被害はなし。どこの外食企業に話を聞いても、厳しい答えは同じだ。 ちなみに私の住んでいる、埼玉県蕨駅では、モスバーガーが2件閉店、コンビニも1件閉店していた。アナログな香りのカジュアル洋服店も閉店。どの店も利用したことがあるため寂しくなる。 自粛はいつまで続くのか？特に零細企業にとっては、かなり深刻だ。被災地の方々の気持ちを考えると、贅沢をしている場合ではない、という意見も分かる。 飲食店舗ポータブルサイト大手の 『ぐるなび』 では毎週水曜日を 「外食の日」 と決め、社員に飲食店の利用を義務付けたと言う。下記参照。 2011/03/25 日経ＭＪ（流通新聞） 4ページ 飲食店情報サイト運営のぐるなびは、自社の社員が積極的に外食することを奨 励する取り組みを２３日から始めた。週に１度、全社員に飲食店の利用を促す社 則を設けた。東日本大震災の影響で外食需要が落ち込んでいることが背景にあ る。ぐるなびは外食を推進することで飲食店に対する社員の理解を深めるととも に、外食産業の活性化につなげる狙い。 毎週水曜日に全社員を午後６時に退社させて、飲食店で夕食をとるよう呼びか ける。社員に専用のカードを配布し、訪れた店舗への応援メッセージを書き込ん で店員に渡してもらう。 対象はぐるなびで働く正社員やパートなど、約１８００人。外食したかどうか をチェックする仕組みや実施しなかったときの罰則などは設けない。社則の施行 期間は限定せず、今後外食店に客足が戻っても様子をみながら継続する方針だ。 首都圏では計画停電による交通機関の乱れへの心配などもあり、消費者が外食 の機会を減らす傾向が強まっており「サイトへのアクセス数は地震前に比べて３ 割程度落ち込んでいる」（ぐるなび）という。 様々な意見を聞いた。外食産業を散々食い物にしといて何をいまさらとか、普段は全く顔出さない癖に、など。私自身も思うところはある。しかし、差しのべられた手は素直に受け取りたい。感謝が出来る － これは人間が持つ大きな特権だと思う。 商売の原則は 「自己責任」 だと考えている。これから事業を創める方は、震災によるリスクを念頭に入れて創めるはずだ。自宅を建てることも、買うことも個人の 「事業」 だ。もしもの時に政府が助けてくれる、などと考えてはいけない。自分の人生は、家族は自分で守るしかない。その上で、被災地に支援を送る方々を、とても立派だと思う。 前に進むしかないのだ。 「いちずに一本道 いちずに一ツ事」 みつを
2011年04月03日
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