2012年01月の記事
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物件観察３つ
まとめて３つ物件を見てきました。戸建１軒・・・お墓が窓から美しく見えましたが、それはいいとして、道路付け、家、などすべてイマイチでした。 ２DKアパート ２件、どれも古い物件です。予算の関係でどうしても安いものになりますが、それでも１０００万は超えます。築３５年くらいなのですが、数年前まで賃料は４万円ほど取れていたようです。しかし、今では３万前半・・・これは古くなったのが理由でもありますが、競争が激しくなったせいでもあります。 ３万近くの賃料だと、リフォームにあまりお金をかけるととたんにペイしなくなります。そうすると、古いままに安くできるだけ貸した方がよくなりますよね。 賃料が安くなると、あまり面白みがありません。古い賃貸物件は、先細りなのです・・・ そうそう、楽天ブログ、機能がだいぶなくなっておもしろくなくなってきましたね。昨年いたお仲間も、いつのまにかブログの更新がなくなって、残念です。
2012年01月31日
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安いアパート利回りのウソ
近くに大変安いアパート物件がでました。1000万以内です。 表面利回りは２０％を超えていました。１K６戸。相続でめんどなので、手放す・・・という売り出し理由。絵に描いたような理想的な物件です。売り出し理由も絵に書いたような・・・ これは足が速いだろう・・・と思って、本日朝一番に問い合わせたら、一人内見があったものの、まだ申し込みはないとのこと。本日、午後に内見の予約ができました。予約した後で、ゆっくり計算てみましたら、大変いい利回りです。全ての経費などを除いたROEも１７％以上あります。（とてもきびしく計算しています）表面利回りは２０％を超えています。 その後、賃貸サイトで近くの賃貸料金の相場を見てみました。 ところが、実際の家賃はとても安くなっている。サイトで見たこの物件の家賃は、 計算上は高い家賃で利回り出して２０％超えなのですが、実際の相場で計算しなおすと１０％・・・平凡・・・・これだと、古いだけに逆にリスクが高い。すっかり、購入する気がなくなりました。 昼になって、担当から電話がかかってきて、申し込みが入ったとのこと。計算せずに、あわてて申し込みされたようです。私の前に一番で内見した人が申し込みをしたらしいです。 ネットに広告が出たのが一昨日だったのですが、安さに 一日で決まってしまいました。 普段、２千万、３千万の物件を見慣れていると１０００万以内がとても安く感じてしまって、あわてて申し込みしたくなる気持ちも分かります。 でも、一応、内見しました。もし、とても良かったら、買いあがりしてもいいかも・・なんて思ったからです。でも、物件自体も良くなかった。いろいろ勉強になります。
2012年01月29日
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築３０年三点セットのマンションどうか？
築３０年の町中のマンションを内見しました。６戸で、１DKです。古いですが作りはしっかりしています。何故か全て開いています（＾＾；人がだんだん出て行って、最後は独居死まであって、「そして誰もいなくなった」アガサクリスティー悲しいマンションです。リフォームが好きなので見た直後は結構、買う気になっていました。安いので・・・DIYで美しくすれば３５０００円くらいでは絶対借りてはあるぞ！午後から、近くの賃貸マンションを借主のふりをして見せてもらいました。最初の一件目で、購入しようとしているマンションが、すごーーーく、駄目マンションであることが分かりました。同じくらいの３５０００円くらいで、結構素敵です。築１０年くらいのマンションにはぜんぜんかないません。三点セットもありません。エレベーターもある。築１０年のマンションでもそれくらいの値段で借りれるのなら、築３０年のマンション・・かなり苦戦がしいられます。安いのですが・・・：（＾＾；三点セットは、トイレ、風呂別々にリフォームすると１００万くらいはかかりそうですよね。やはり、だめか・・・・
2012年01月25日
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アパート物件視察
アパートの物件情報を集め始めました。ちょうど近くに物件があったので自転車で見てきました。・・・・う～ん、これでは入居者いないなあ・・・という感じのアパート。それでも3000万近くの売値。場所はいいのですが、それだけに回りはアパートやマンションだらけです。競争が半端じゃない。そのままぐるーーーーーと、一時間ほどゆっくり町を探索。右も左もアパートだらけの地域があります。人が多く、人気がありそうな地域はアパート、マンションも多いのが肌身に感じで分かりました。アパートは相当考えて購入しないとリスクありそうだなあ・・・と思いました。
2012年01月15日
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融資してもらいたい
やっと新しい土地にもなれてきて、いろいろとやる気もでてきました。物件一つ目は中古競売物件だったので、次回はステップアップしたいです。戸建もいいけど、利益を出すのに時間がかかりすぎ。僕は、結構いい年齢なので、時間が足りません。（お金も足りませんが（＾＾；）不動産投資について今考えていることは融資を受け、レバレッジを聞かせたものをやりたいということ。そう考えいていると近くの信用金庫の人が急に訪ねてきました。北関東の自宅を売ったお金の一部を振り込んだので、目ざとくチェックしてお越しになられたのです。さすがだ何というグッドタイミング！初対面で「融資お願いします！」とまではさすがに言えませんが、それに近い感じになってしまいました。今住んでいるところは以前住んでいたところよりもいろいろと融資を引きやすい環境にあるようです。
2012年01月11日
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自宅売却
北関東の自宅を売却しました。難しいかと思いましたが、結局、内装リフォームが効果的だったようで、知人が購入してくれました。これで少し資金ができたので、新しい不動産展開ができそうです。
2012年01月01日
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