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有給取得で億ション見学2連発
今日は有給休暇を取得して、物件見学に行きました。いつもは買うかどうかを考える為に見に行くのですが、今回は違います。見に行く物件は、先日聞きに行ったセミナーで講師をされていた方の所有物件。その方はサラリーマンでありながら、2～3億円のマンションを、しかも都内の一等地の物件をバシバシと購入。大半が新築だったりと、とにかくダイナミック。何でそんなやり方が出来るのかを知りたくて、また、どんな人なのかとの強い興味に駆られて、個人的に連絡を取ったのがキッカケでした。ダイナミックな人は心も広い。メールのやり取りもそこそこに個人的に会って話をする機会を頂いたのが先日。また、今回はその流れで、所有物件の空室を見せてもらいつつ、建設中の物件も見せてもらえるとか、、、。しかもしかも、見せてもらえる最初の物件はメゾネット。以前にプランニングしていた「土地から仕込むプチマンション」でも、狭小地で横に延ばせないのを逆手に取るために同じくメゾネットを計画していたので、興味深々。物件最寄の駅前で待ち合わせ。同じく物件を見に行く女性2名と同道。後々知ったのですが、お二人ともに海外不動産のプロモーションで来日されていた方々。一緒にランチ食べるときに、さくっと数千万円の物件の契約が前向きに進んでました。(笑)さて物件。まさに理想としていた物件が形になっているイメージでした。幹線道路沿いに建つ、5階建ての打ちっ放しRC。人通りもあるので、1Fは店舗。この店舗がまた、、、オシャレなお店で物件のイメージをグっと引き立ててます。見せて頂いた部屋は最上階。内部も、壁面と天井はコンクリ打ちっぱなし。床はほぼアイボリー調のナチュラル。最大の特徴は天井。部屋の半分が吹き抜けになってるので天井が高い。開放感がすごい。階段は鉄骨製で、蹴上げ部分がスケルトンになったもの。間口は決して広くないのですが、視線的にも、空間的にも邪魔にならないように出来てる。オーナーとしては、建設業者のコンクリ打ちっぱなしのクオリティが気に入らなかったとのこと。確かにこだわって見れば補修後やムラが目立ちますが、まぁ借りる人はあんまり気にしないんじゃないでしょうか？ 一番良いな、と感じたのは、随所に見える細かなコダワリ。デッドスペースを収納として活用出来るようにしたり、壁面にネジ穴を用意して棚を付けられるようにしていたり。他にも他にも、入居者が自分らしく住むために使える工夫があちこちに。収益物件なので、オーナーの目線から見ればコストの制約からできることは限られてきます。ただ、一定のコストの範囲でも住人の目線に立って気を使えるかどうかだけで、随分と賃貸物件としての魅力、使い勝手も変わって来るものなんだと実感をしました。食事は前述の数千万円の商談を交えつつ、午後には同じく都内一等地で建設中の物件を見学。作ってる途中の中身を、デザイナーさんの説明付きで見ることが出来て大変有意義でした。週の中日の水曜日に有給休暇を貰って、午前午後と、どちらも数億円規模の物件を見て、なんだか夢見心地な平日を過ごした今日一日でしたが、、、明日は元気に出社します。(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.11.21
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新しくなった生命保険料控除
自分は保険ビンボーでした。(笑)結婚したての頃、「将来に何かあった時、残された大切な家族のために」と言うことで生命保険と入院保険を自分と相方それぞれでガッツリと入りました。結局、ありがたいことに「万が一」は起こらず8年が過ぎました。今となっては「万が一」が起きても必要としている金額は減ってますし、自分の生命保険に関しては不動産ローンに付いてる団体信用生命保険が発動すれば相方には無借金の不動産が残ります。時として身の危険を感じることもあるくらいに手厚い(笑)とも言えるので、生命保険の見直しも実施しました。それでもまだ、年間で結構な金額をかけています。掛けてる保険が生命保険、入院保険共に生命保険控除対象ですが、去年までは5万円の控除枠しか使えなかった。今年に入って、生命保険料控除の仕組みが若干変わりました。従来の生命保険と個人年金、それぞれで5万円の合計10万円だった控除枠が、3種類の合計12万円に拡大されました。http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1140.htm 旧契約: 生命保険料控除 5万円/3.5万円 個人年金保険料控除 5万円/3.5万円新契約: 生命保険料控除 4万円/2.8万円 介護医療保険控除 4万円/2.8万円 個人年金保険料控除 4万円/2.8万円※数字は所得税/住民税色々と調べた結果、新設された介護医療保険の枠を使うことが出来る可能性があると知り合いからアドバイスを頂きました。元々入っていた入院保険に特約を付加することで、介護医療保険控除の対象とすることが出来るとのこと。特約は月額で100円ほど。元々生命保険と一緒の枠になってしまっていて使えなかった分が、これで別枠として活きて来ます。ちなみに相方名義の保険も生計が同じであれば使えるので、合わせて申請すると4万円の上限に対して3万円強が所得控除として新たに申請出来ました。まぁ、払った保険料が戻ってくるわけではないのですが、知ってるかどうかだけで是金の支払金額が変わるのであれば、ある程度は理解して節税しておきたいですよね。 セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.11.17
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青色専従者給与とサラリーマンの年末調整 (3)
前回の続きです。 さて、サラリーマンの不動産所得特有の課題。会社で実施する年末調整上の届出において、不動産投資で収入が上がっている旨は、会社にあんまり知られたくない。。。自分の場合はアウトソーシング先の勤怠システムを使っている関係で、オンラインで年末調整に必要な情報をインプットします。扶養者に関する情報もここで記入。配偶者の収入を99.6万円と申請すると、控除後の所得がゼロ円になり、自分の年末調整上は「配偶者控除対象」とされてしまいます。ただ配偶者控除は「専従者給与の支払を受けていないこと」と言うのが条件になっているので、これは除外しないといけないのですが、、、申請システムでは自動計算されていて調整が出来ない。。。今回、社内の人事担当部門には「妻の収入が上がったので税制上の扶養対象外になった」と届出を出して、同時に金額の関係で社会保険上の扶養対象ではある旨を確認。このご時勢、奥さんにパートなどで収入があるのは一般的な話なので問題ないはず。平行して、システム上でアウトソースしてる先には「青色申告者の専従者給与の支払を実施しているため、配偶者控除・配偶者特別控除は対象外」の旨をコメント欄に記入して、配偶者控除を対象外としてマニュアル処理してもらうようにしました。アウトソース先に申請した情報も人事部までは行ってますが、あまり細かいところまではチェックしていないと期待。(笑)まぁ、万が一「個人事業をやってるだろう」と気付かれたとしても、親のアパートの名義変更をした、などで説明が付けられると思ってます。さて、次回は同じく年末調整で実施した、保険料控除について。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.11.17
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青色専従者給与とサラリーマンの年末調整 (2)
前回の続き！不動産投資による収入を、青色申告の専従者給与支払により節税します。具体的な専従者給与の金額は、月額83,000円で、年間996,000円。この金額も色々と調べながら考えました。考えなければいけないのが3つ。[配偶者の所得に関するポイント]1) 自分の所得税・住民税 配偶者控除の金額が38万円なので、これ以上の所得控除額が得られれば税金上はオトク。2) 相方の所得税・住民税 所得税: 103万円まで非課税 基礎控除38万円＋給与所得控除65万円 住民税: 100万円まで非課税 非課税限度額35万円＋給与所得控除65万円 ※住民税の基礎控除枠は33万円なのですが、35万円までは非課税。3) 相方の社会保険 社会保険上、給与所得者の配偶者、国民年金の第3号保険者の適用から外れるかどうか。 健保について調べたところ、相方の所得が130万円を超える場合には外れてしまいます。配偶者の給与収入について、段階をまとめた表がこちら。一番気をつけなければいけないのが社会保険対象外になる130万円ですね。今回の自分の場合は専従者給与として約99万円を、不動産所得に対する経費として計上します。仮に所得税と住民税合わせて税率が30％とすれば30万円弱の節税効果。配偶者控除を使って38万円の場合には12万円弱ですから、差し引き28万円ほど税金がお得になります。さて次回は、今回の申告での会社への言い訳について！(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.11.17
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青色専従者給与とサラリーマンの年末調整 (1)
不動産投資を始めて3年も経過してくると、税金の知識の重要性が身に沁みて感じられるようになります。賃貸収入が軌道に載った時点で、毎年払う税額がガンと増えるのもありますが、確定申告などを自分で計算してみたりで、今までサラリーマンとしてどれだけ多くの金額を払っていたのか、についても改めて気付かされます。サラリーマンの給与のみの場合、社会保険料含めて源泉徴収された後の手取り金額の増減だけが気になってました。「また給料が減って、、、何でもっと稼げないの？！」 ←酷い、、、「何だとっ！専業主婦の分際で！」 ←これも酷い、、、・・・みたいに、時として夫婦喧嘩の元になったりして。(笑)現在自分が勤める会社は勤怠管理をアウトソースしてます。毎日の出勤や退出もネットでインプット。合わせて、給与の支払通知や各種の届出もネット経由。11月になると、年末調整イベントが始まりました。源泉徴収した内容と、実際の差異を調整するわけですが、通常は保険料控除の金額をインプットするくらいで済む簡単なイベント。これが今回ちょっと大変だった。なぜかと言うと、今年から妻に青色申告の専従者給与支払を始めたからです。今までは妻は税制上も社会保険上も自分の扶養家族でした。今回は、アパートの賃貸管理と言う自分の個人事業に対する専従者として、給与の支払を始めてます。いきなり始められるのではなくて、「いくら払うか」の金額を含めて事前の届出が必要。[青色申告者の専従者給与、支払の条件] (タックスアンサーより)(1) 青色事業専従者に支払われた給与であること。(2) 「青色事業専従者給与に関する届出書」を納税地の所轄税務署長に提出していること。(3) 届出書に記載されている方法により支払われ、しかもその記載されている金額の範囲内で支払われたものであること。(4) 青色事業専従者給与の額は、労務の対価として相当であると認められる金額であること。http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2075.htmもっと詳しく言うと、不動産を購入したときに(2)「青色専業先住者給与に関する届出書」は出してました。実際の支払金額は半年に一度、1～6月分を7月に、7～12月分を翌1月に提出していますが、昨年までは給与支払をゼロ円で申告してました。今年は物件購入がなく、経費の金額が少なくなりそうな見込みでしたので給与支払を実施するように7月に届出を実施。さて、支給額やその後の会社への届出などについて、、、次回に続く！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.11.17
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賃貸併用住宅入門編セミナーやります
久々に日記を書きます。しばらく本業が多忙で、、、と言い訳は辞めておきます。(笑)不動産の活動は引き続き活発に動いている一方で、久々にセミナー講師を担当します。いつもお馴染みのファイナンシャルアカデミーで、テーマは「賃貸併用住宅」の入門編です。http://www.f-academy.jp/link/1481/seminar/5815.html昨日付けで日経ビジネスオンラインにこんな記事が載ってました。「日本病に罹った」とついに認めた韓国http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20121114/239408/?P=1書き出しで書かれる「日本病」の症状は、、、「不動産価格の下落に続き、株安、成長率の急減、企業のリストラなど、20年前の日本を思わす深刻な症状～」記事ではその主となる原因が少子高齢化にあり、労働人口がピークアウトする韓国では今後、長い構造的な不況に入る可能性があると書いています。その通りになるかどうかは別として、実際に今私達が日本で直面しているのは、まさに少子高齢化であり、株安、リストラ、、、特に自分の本業である電機業界は名だたる会社が相次いで工場閉鎖や大規模なリストラを発表していて、病気と言うよりも危篤状態にあるのではないかと思ってしまうような状況です。そんな世の中で働き盛りの30代を生きる自分として、今を幸せに過ごすこと共に、20年後、30年後、40年後と、不透明な将来に備えることも真剣に考えて行動をして行きたいと思ってます。今回セミナーで取り上げる「賃貸併用住宅」は、自宅の一部を賃貸に出して、住宅費の節約を試みる方法。一般的に生活コストの中で住居費は最も大きな比重を占めます。賃貸で考えた場合、月額10万円の家賃を10年間支払い続ければ1200万円という大きなお金が、ただ日々を暮らす為に出て行きます。住宅ローンを組んで購入すれば土地・建物は最終的に自分のものになります。ローンを30年で組んで10年間支払い続けると、今の金利であれば支払った金額の7割程度が元本返済に当たって、借金が減ります。10万円のローンの支払いで考えれば10年間で1200万円の支払(金利1.2％時)に対して、880万円が借金が減った分にあたります。賃貸との比較では、この元本相当分が自分の資産になる点が大きなメリットだと思います。ただ、このご時勢で自分の給与を当てにして大きな借金を背負うのはリスク。「明日から来なくていいよ」と言われた後、10万円の支払を毎月継続できるか？ 今回ご紹介する「賃貸併用住宅」「収益マイホーム」であれば、住宅ローンを組んでも、その支払いの一部(もしくは全部)を、自分の給与以外の収入に頼ることが可能となります。では、どうやってやるか。自分が住む住宅の一部を他の人に貸せるように、玄関・バス・トイレ・キッチンなどを別に作ります。自宅の一部がアパートになってる感じですね。そうすることで入居者がいて賃料が発生している間は、その収入を住宅ローンの返済の足しにすることが出来ます。今回の「賃貸併用住宅」入門講座では、自分の給与に頼らない住宅ローン返済を可能にする「賃貸併用住宅」の基本的な考え方や、メリット、デメリットについてご紹介をしつつ、実現をするためにはどのようなことを考えて、知っておくべきか、について、入門編との位置づけでご紹介します。「マイホームが買いたいんだけれど今後を考えると返済が不安」「どうしても住みたいところがあるけれど、マイホームはとても買えない」「不動産投資に興味はあるけれど、何か難しそう」こんな方々に聞きに来て頂きたいなと思って原稿を書いてます。当初準備した日程は早速残り3名になっているようです。急遽、追加の講演日程をご用意頂きましたので、良かったらこの機会にセミナーを聞きに来て頂けると嬉しいです。 日時: 2012年12月16日(日) 13:00～15:00 (まもなく満席) 16:00～18:00 (追加日程) 会場: ファイナンシャルアカデミー東京・飯田橋A1教室 受講料：7,800円 早期割引: 4,800円 (12/10申し込みまで) URL: http://www.f-academy.jp/link/1481/seminar/5815.htmlぜひ、セミナー会場でお会いしましょう！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.11.17
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最年少で経済的自由獲得！
1ヵ月ぶりのブログ更新になります。その間に新居へ引っ越しての生活も大分落ち着きました。昨日の土曜日は、これまた3ヶ月ぶりになったキャッシュフローゲーム会を開催。最近は会場が抽選で取りづらくなってしまったのと、不動産関連に集中していた関係で開催が出来ずにいましたが、振り返ってみれば2008年8月の初開催から、実に50回を数えることになりました。今回は英語で参加希望のご家族がいらっしゃったので英語で1卓。あと初心者から中級者を中心とした1卓と、プロ級ベテランの202をプレイする卓を1卓の合計3テーブルになりました。自分は英語卓のバンカーを担当。ご家族はブラジル出身の日系人の旦那さんと奥さんに、6歳の超、超～カワイイ女の子。最初に自己紹介を聞いてみるとロバートキヨサキの本はかなり読んでいらっしゃるようで、ご夫婦で経済的自由を実現する方法を探しているとのこと。旦那さんの仕事が忙しく、小さなお子さんの今の瞬間に少しでも長く一緒に過ごす時間を作りたいと、切実な思いを持って参加されたそうです。自分が2008年に金持ち父さんを読んだときも一緒でした。仕事が忙しくて、自分の時間が取れずにいて、このままで人生が終わるのかと絶望をしてました。それから3年、経済的自由を実現するための活動を進めてますが、勤め先の仕事は相変わらず忙しいです。(笑)でも、自分の時間を作って自己を高める習慣を持ったことで、会社のためだけじゃなく、自分のためにも仕事が出来るようにもなった気がしてます。 元々はお子さんはゲームに参加しない予定で、iPadを持参して時間を潰すような雰囲気でした。でも、、、一緒にいるのに大人と一緒のことが出来ないと寂しいだろうなと思ってゲームシートとコマを渡して、ゲームに参加してもらうことにしました。ゲーム会史上、最年少プレイヤーの誕生です。(笑)もちろん、ちゃんとプレイは出来ませんが、サイコロを振ったり、紙のお金をやり取りしたり、カードを引いたりは子供としても楽しいはず。実際のプレイは皆さんが初プレイだったこともあり、またお子さんのプレイをお母さんが助けてあげてたりで前半はあまり進まず。しかも、中途半端な株のカードがやたらと出てて、チマチマと小金が動くような展開になってました。動きが出てきたのは休憩を取って、後半戦も終盤に差し掛かったタイミング。まずはお母さんがコツを掴んだようで、不動産の売却益をBig Dealで大きめの不動産につぎ込みました。ただ、この次点で初心者の方によくありがちな状況に。お金が回り始めると、Dealを買い集めることに集中してしまって本来のラットレースの抜け方、BSやPLの動きを見失いがちになります。今回も、Big Dealの頭金をキャッシュで払えた次点で、不労所得と総支出の差が100ドル弱になってました。かつ、現金がまだ数万ドル残ってる。それを指摘すると、「もうすぐ上がれる！」と気付いてもらえました。でもまだ気付いてほしいことがある。ラットレースの上がり方は二通り。不労所得を増やすのと、支出を減らすこと。支出には、直接支出になっているものと、負債から生まれる支出があって、後者は負債を弁済すれば支出が減らせるんです。ゲームシート上でそれを伝えると、現金を使って支出を減らして、、、ラットレースを脱出！！現金がたくさんあったので、住宅ローンまで含めてまとめて全部返済しちゃってて、、、本当はもう1つ気付いてもらいたいことがあったのですが、、、超喜んでいたのでとりあえず次回以降に。(笑)あとは旦那さん、、、と思っていたら、、、思わぬダークホースが出現！奥さんのヘルプを受けつつ不動産を買って売却、「マニーっ！！！」と喜んでいた6歳の最年少プレイヤーちゃん。次のターンで売却益をBed & Breakfastにつぎ込んで、、、なんと一気にラットレース抜け！！何が起こったのか分かってないと思いますが、回りが喜んでたので、女の子も超はしゃぐ！！あえなくその次点でゲームセット。本命の旦那さんが上がれず、奥さんと娘さんがラットレースを抜ける超意外な展開でした。実に久々のゲーム会でしたが、その後の懇親会にもたくさんの方にご参加を頂きました。ゲームも楽しくて良いのですが、実はお金について語れる場を共有して、そこで生まれるコミュニケーションが一番貴重だったりするんですよね。次回もちょっと時間が空いてしまって11月10日の予定。今度はどんな出会いと展開があるのか、楽しみです！ブログを読んで下さった方々も、機会がありましたらぜひ遊びに来て下さいね！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.09.30
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マイホームの決済
今週木曜日の23日にマイホームの決済を行いました。会社は午前休。最初のマンションを買ったときや、次にアパートを買ったときは忘れ物してないかどうかなどと緊張してましたが、今回は慣れもあってリラックス。朝10時に、フラット35の融資窓口となった銀行へ集合。売主さん、仲介の不動産屋さん、銀行の担当さんは既に顔なじみ。司法書士の先生とは初顔合わせなので名刺交換。まずは登記に必要な書類確認。委任状など、必要な書類一式に住所と名前を記入して、捺印。金銭消費貸借契約のときもそうでしたが、あまりに枚数が多いので、ゴム印を作ってしまいたいと思いました。(笑)「これで登記に必要な書類は全て揃いました。」続いて、融資の実行。流れとしては、銀行から融資額が入金されて、そこから売主へと契約残代金を振り込みます。そのための振込みの伝票を起票。金額は、物件価格から手付け金を引いた額と、固定資産税と都市計画税の今年の分を日割り計算した精算金の合計。当然ながら、融資額のほとんど。 あと、同時に登記関連の費用を現金渡しにする手はずでしたので、同じ口座から引き出すための出金伝票を起票。手付けをそれなりの金額入れていたのと、今回フルローンだったので同じ口座から引き出して使えます。 2つの伝票を金消契約のときに作った新しい口座の通帳と一緒に銀行の方に渡すと、ほどなく下記が記載された通帳になって戻ってきます。 入金: ○○○○千万円支払: 融資事務手数料 31,500円支払: 印紙代 20,000円 (金消契約分)振込: 物件購入の残代金＋固都税精算金＋振込み手数料840円引出: うん十万円 まずやらないといけないのが、売主さんへ振り込んだお金の着金確認。ちゃんと振り込まれたかどうかの確認を持って物件の引渡しや登記などの流れに移ります。売主さんが携帯で経理の方に連絡を取ろうとするのですが、上手く繋がらない様子。まぁ、目の前で振り込んでるので間違いないでしょう、、、と言うことで次の流れに。実は途中、決済手続きにちょっと遅れて入ってきた年配の男性がいました。自分は書類に住所、名前、住所、名前と書きまくっていたのでちゃんとした挨拶が出来ずにいたのですが、「私はここで。」と言って席を立たれました。「ところで誰ですか？」と売主さんに聞いたら、売主さんがお金を借りている金融機関の方だったそうです。売買契約の前に土地建物の謄本を取っていて、物件の土地に数千万円分の債権が付いているのは知ってましたが、その銀行さんだったんですね。今回は一軒家っぽいですが区分所有。土地は持分所有になるのですが、抵当権抹消手続きを進める上で、ちゃんと売主が相当する金額を受け取れたかどうかを確認するために同席していたそうです。なるほど。 次に、通帳と一緒に机の上に出て来た数十万円を司法書士の先生に、登記費用と司法書士手数料としてお渡しする。引き換えに、金額が記載された領収証を受け取って、司法書士の先生は「では登記手続きに行ってきます」と退出。 あと、もう1つ払わないといけないお金が。修繕積立基金と、管理費＆修繕積立金の最初の3ヶ月分。これを引き渡し時に支払うのが条件になっていたので、振込みを実施します。ただ、普通に同じ口座から振込みを行うとまた手数料840円を取られるので、今回は事前に準備をしてネット銀行の口座からスマホアプリを使って振込みを行いました。振込み先情報と金額を間違いないように入力して、振込み実行！味気ないくらいに実施出来て、画面を売主さんに確認してもらって、領収証を受け取って、これでお金のやり取りは一応完了。 大まかな流れを整理すると下記な感じです。(＋) 融資金額(－) 残代金＋精算金 →売主へ(－) 融資事務手数料 →銀行へ(－) 管理関連初期費 →管理会社/管理組合へ(－) 登記費用/司法書士報酬 →司法書士へ この後、物件にデフォルトで付いてたホームセキュリティの説明があったり、管理会社の説明があったり、火災保険加入の手続きがあったりで、それはそれでネタが満載なのですが、また別の機会にでも。 盛りだくさんな手続きの末で、遂に引渡し。新しいマイホームの鍵は、まるで婚約指輪でも入れてるようなフェルト生地を貼った化粧箱に、封印された状態で入ってました。ビニール袋に入った鍵束を破って、出て来た鍵は5本。妙にキラキラと輝いて見えました。大借金をして得たものの象徴です。 他に通常は設備の説明書などが一式の引渡しがあるのですが、既に現地に置いてあるので今日は明細のみ。 いつもこの不動産屋さんがやってくれるのですが、売買契約書など権利関係の重要書類をゴージャス感のあるファイルフォルダにまとめてくれます。鍵とそのファイルで、「不動産を買った」と言う実感が湧きます。「伊藤様、本日はおめでとうございました！」不動産屋さんの宣言で、一通りの手続きが終了。 今回は物件を見に行ってからほぼ1ヵ月で決済。その間も実に紆余曲折があったので気持ち的には不動産屋さんと盛大に祝杯を上げたかったのですが、午後から仕事が入っていたので銀行近くでランチを食べながらジュースで乾杯。1ヵ月の動きを振り返ったり、次のステップについて話をしたりと短い間でしたが盛り上がりました。気が付けばまた借金のケタが1つ上がりましたが(笑)、面白い物件を有利な融資と低イニシャルコストで手に入れることが出来ました。これも人生の目標における大きな一歩にしたいと思います。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.25
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戸建引越しのときは○○○に要注意
さて、引越しそのものの見積りは何とか前回よりも若干アップで済みそうな雰囲気なのですが、ここでコストにも大きく影響しそうな課題が発覚。 2Fのリビングに入れたい冷蔵庫が、大き過ぎて階段経由で上げられないかもしれないらしい。 マンションであればエレベータか、もしくは外部の階段で部屋まで入れてしまえば終わりですが、戸建の場合は内部の階段で上げないといけない。内部階段は大抵幅90cmほど。うちの冷蔵庫は400Lクラスで、縦横がそれぞれ70cmちょっと。 問題は、階段には手すりがついていて、かつ引っ越し当日は荷物で柱や壁が傷つかないように養生を行うので、その分だけ幅が狭くなります。 また、階段が途中でカーブしてたりすると、そこでまた車で言うところの内輪差みたいな感じでスペースが必要になる。 同じように困るものとしてソファーとかベットがあるのですが、重量の無いものについては2Fの窓から引っ張り込んであげてしまえます。ただ、冷蔵庫のような重量のあるものは窓からでも普通には上げられません。 見積りをお願いした会社には、その名も「重量物部隊」と言うのがいて、普通に引っ越し作業をやるチームと別に、重たいものを引き上げる仕事専門にやってるチームがいるらしいです。SWATみたい。(笑) ただ、こう言う人たちはまた別途コストになって、そっちが感覚的に引っ越し代と同じくらいの金額になってします。 実際に階段で上げられるかどうかはやってみないと分からない、とのことで、一度通常チームで階段経由で上げるトライをしてみることに。もしNGだった場合には翌日に重量物部隊を手配しないといけなくなる。手すりを外すことで上げてしまうことも出来るのですが、、、強度とかが気になってあまり外したくない。今回の引っ越しは冷蔵庫があがるかどうか、それが問題。。。ではあるのですが、いよいよ引っ越しが近くなってきてます。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.23
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引越し代を安くするコツ
マイホーム購入の手続きと合わせて、着々と引っ越しの準備を進めていますが、思い返せば今回で実に4回目の引っ越し。うち2回は荷物もあまり無かったので友達や親に手伝ってもらってます。前回はじめてプロの引越し屋さんにお願いしたのですが、凝り性の相方(妻)は徹底してコストダウンを実施するべく、インターネットを駆使してノウハウを集めて実践。 今回もそのノウハウをふんだんに活かしてくれそうで、それを日記に書こうと思ったら、、、前回分の日記を読み返したら相当詳細に書いていたのを発見。 我ながら、当時のまとめっぷりにビックリ。(笑) ■前回の引っ越し時の日記ローコスト引っ越し (手配・準備編)http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201011270000/ローコスト引っ越し (移動・開梱編)http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201011280000/ コツを改めて転載すると、 [引越し業者さんの特性] ～ 事前情報編・値段については業者さんでマチマチ・月～木の平日の方が割安・日付を指定せず、業者さんの都合に合わせると安くなる・値段はトラックの大きさと、人件費・ゆえに、家具とダンボールをどれくらい運ぶのかで決まる・リサイクルダンボールを指定すると安くなる →これは前回は無かったです。新品でも安くなった。・見積もりに来る人と実際の作業する人は違う・だから結局良い担当に当たるかどうかの運次第(笑)・見積もりに来たその場で決めるとディスカウントがあったりする 経験を踏まえて、敢えて追加すると、、、・日付だけでなく、時間帯を業者さんのお任せに午前中の仕事が近所で終わる話があると、午後同じメンバーで効率的に回せるので、コストが下げられる・難しいと思われる予算設定をして、ダメモトで伝えておく・月の前半に引越しをする 月の中でも、月末に引っ越しが集中するため・頻繁に引っ越す人は、見積りを取っておくべし 今回は、前回と同じ業者さんご指名でまず見積り。見積り担当の人がすぐに飛んで来てくれて見積もってくれてるところで前回の見積りを見せたら、「うわっ、何でこんなに安いんだ？！」とビビってました。「当然、前回と同様の値段をご希望ですものね、、、」と、色々と頑張ってくれましたが、さすがに前回と同じまでは出来ませんでした。理由は、月末の引っ越しで、かつ引っ越し先が3Fの戸建仕様だったため。あと、コストだけでなくて課題も発生！次回に続く！(笑) セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.22
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ちょっと変わったマイホーム (2)
変わったマイホームの続き。構造も、ちょっと変わってます。木造でもなく、単なる鉄骨でもない、「スチールハウス」。 専門用語で言うと、スチール枠組壁工法と言うそうです。木造で有名なツーバイフォー2X4の木材が薄い鋼板に変わったもの。 従来工法の木造住宅は柱と梁と筋交いで支える構造を採るのに対して、枠組壁工法は床と壁、立方体の枠組みで支えます。[スチールハウス協会]http://www.jisf.or.jp/steelhouse丈夫な2X4住宅の構造材が、更に強固なスチールになってます。ドラクエで言うと、「かわのよろい」が「てつのよろい」になった感じ。分厚い「はがねのよろい」までは行きませんが、「キメラ」までくらいは普通に戦えます。(謎)スチールハウスの外観、、、と言っても外は普通にサイディングですので分かりませんね。(笑)スチールハウスの室内、、、も木造やRCマンションと変わりません。構造の写真があったらいいのですが、自分が物件を見たときにはすでに出来上がってましたので。普通に作ると鉄の熱伝導率が高いせいで暑さ寒さに弱いみたいですが、外断熱を組み合わせて逆に断熱性に優れたものにしてるらしい。 実際、住宅性能表示の次世代省エネ基準について、最高ランクの等級4を持ってるらしいです。 お陰でフラット35Sを使った場合に、「エコ」が使えて、当初の金利が大幅に優遇されます。 新しいモノ好きの自分的にこの新しい工法がヒット！ ただ、パンフやホームページにはイイコトばかりが書いてありますが、実際の住み心地はどうか？購入を決意する前に、よりどころが欲しい。ネットで調べようとしたのですが、、、スチールハウス自体、阪神淡路大震災の後の復興を急ぐためアメリカから輸入されたばかりで、その後に高温多湿な日本風に改良を加えられているまだ新しい発展途上の工法なので、あまり興味を引くような情報がありませんでした、、、。 そういえば、、、と思い出したのが会社の同僚が以前「繋がってる一軒家に住んでる」と聞いたことを覚えていて、もしやと思い突撃インタビュー。 確認したらまさにスチールハウス造のテラスハウスに住んでるらしい。何と言う幸運。(笑)自分も同じような物件を買おうと思ってることを伝えて、根掘り葉掘り質問。気になるのは、断熱性能と、耐震性と、あとは繋がってることによる遮音性とコミュニティについて。 [断熱性]冬は暖かくて至極快適。夏は窓を開けて過ごせる程度。でもきっと日当たりに拠るんですよね。 [耐震性]揺れる際には結構「豪華な音」がするらしい。(笑) [遮音性]お子さんとお住まいですが、お互いに気にならない。 耐震性について、豪華な音ってのが気になりますが、工法自体の耐震性基準は最大級の実力がある、、、はず。考え方について現時点で企画元に問い合わせ中ですが、手抜きしてなければ相当に頑丈なはず。 さし当たって致命的なデメリットは無いと判断。まぁ、周りにどんな人が住むのかが大きなポイントですね。 日記を書いている間にどんどんと話は進んで、月内に引っ越し予定。楽しみです！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.18
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ちょっと変わったマイホーム (1)
前回の日記に続いて、西新宿に購入を決めたマイホーム。実は、新築です。だじゃれではありませんが、新宿の新築です。(笑)物件ツアーでは、この新築物件と合わせて同じエリアで築8年、築28年の区分マンションを見ました。築8年の方はとってもキレイでしたが、残置があってショッキングだったので候補から速攻で外れました。。。築28年は、水周りから壁紙から全てリフォームをしてとてもキレイに生まれ変わってて、それはそれでありな感じ。ただ今回の決め手は、ユニークだと感じたから。連棟型集合住宅、いわゆる「テラスハウス」と言うやつです。 (数世帯が仲良く(笑)、繋がって建ってます。)マンションのように土地は全体を持分共有してる敷地権。でも、一戸建てのように玄関が独立してる3F建て。 自分が持ってるアパートと同じ「長屋」とも言われるタイプですが、新築なので見た目やら内装やらは普通の一戸建て。ちっちゃいですが専用庭もあったりします。でも、壁がお隣さんとくっ付いてるので、一戸建てではなく共同住宅。一戸建てを買う人からは、隣がくっついている関係でのプライバシー絡みのデメリットや、管理費・修繕費が定期的に掛かるランニングコスト的な側面で検討対象から外れるかもしれません。また実際に調べた中で某都市銀行などは、単独で建て替えが出来ないことから資産価値的に問題視して住宅ローンの融資対象から外していたり、一戸建てと比較した場合のデメリットもあります。(ただ、今回購入するテラスハウスは立て替えも出来るように作られてるんで、本質的なデメリットではないと納得してます。)その分、一戸建てを多数分譲出来ないようなワケありの土地に建っている関係で、コストパフォーマンスが高い。自分はそこに目をつけました。だって、見た目は新築一戸建てです。ちょっと、横が繋がっちゃってますが。(笑)(黒い部分がお隣さんとの接続部分です。)普通に新宿駅の徒歩圏で買おうとしたら、購入した価格よりも軽く1,000万円くらいは高くなると思います。同じ値段で新築マンションを買おうとしても、半分くらいの床面積のものしか買えません。ちなみに、新築マンションの相場だと75平米換算で6,956万円でした。。。あの辺のマンションはみんな超高層で共用部がとんでもない豪華ですから、、、それとは比較になりませんけれどね。https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=32(リンク先は「住まいサーフィン」)新築だけでなく中古の価格が下がり辛いエリアだって言うのも後押しになりました。やっぱり、ローンをガッツリ組んで買うので、値段もガッツリと下がるのは出来るだけ避けたいですからね。さて、このテラスハウス。建て方、構造もユニークでした。詳しくはまた次回！ セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.13
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フルローン獲得
・・・と言っても住宅ローンですが。(笑)先だって「マイホーム買います」と宣言してた物件。先日、融資の審査がおりて購入が確定です！前回までの日記で見て回った物件ツアー5件中の1件で、やはり本命の物件でした。不動産屋さんと作戦を立てて、条件に合致して図面を見た物件が30件ほど。いつもの投資用不動産を検討するのと同じ要領で、最寄り駅の強さやら、予想賃料やら収益還元価格などを確認して、候補に残ったのが10件ほど。物件の状況や指値の可能性などを確認してもらって、最終的に足を運んで見に行く物件を選ぶのですが、、、価格、立地で気になっていた第一候補は、問い合わせの時点で既に申し込みが入っていて断念。やっぱり、気になる物件は足が速い。今回見に行った5件は、本命級1件と、「まぁ、ついでで見てみるか」と言った次点が3件、、、若干テンション低めでツアーをすることになりました。その次点のうち2件が不意打ち残置物物件だったので、ツアー自体は別な意味で大盛り上がりでしたが。(笑)物件選択の観点で、もっとも譲らなかったのが立地。今回も、住宅ローン使用とは言え終の棲家になる物件ではないので、当然ながら将来に貸し出すことも念頭に入れつつ候補選択してます。ちなみに今回購入を決めた物件の最寄り駅は、丸の内線の西新宿駅。がんばれば新宿駅が徒歩圏内。「あんなところに住むところなんかあるんかいな？」との突っ込みが入りそうですが、ちょっと奥に行くとごちゃごちゃとした、時代の流れに取り残されたような古い住宅街があったりするんです。物件の近くには銭湯があったりします。ただ、大通りを超えると数十階建ての超高層ビルが立ち並ぶ新宿副都心。(物件からの眺め。銭湯の大きな煙突がAlwaysな感じです。)「どこに引っ越すの？」「あぁ、新宿。」って、言ってみたい。東京で生まれ育ったくせに、田舎モノ根性丸出しです。(笑)普通に新宿にマイホームを買おうとすると当然ながらコストがとんでもないことになります。でも、自分はブルジョワジーではないので当然そんな物件は買えません。ちょっと変わった物件なんですよね。どう変わってるのか、、、次回に続く！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.12
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残置物件に出会う確率50％ その(3)
オリンピックがアツいですが、東京もリアルに暑いですね。寝不足でこの暑さは危険ですので、観戦もほどほどに。(笑)さて、新宿区、台東区。一日に2件もの「不意打ち残置物あり」の物件に出会った。。。その後日談。予めお伝えしておきますが、超築古の物件だったり、任意売却や告知事項有りなどの特別なワケアリ物件として見に行ったわけではありません。投資物件ではなくて、自分が相方(妻)と住むように、どちらかと言うとグレードもそれなりのものを選んで、その中でも投資家目線で「買ってもいいし、貸してもいいかな」と言う物件を選んでいるはずなんです。にも関わらず、残置が4件中、2件。価格的なハードルを上げ過ぎたか？(笑)1件目、新宿区の物件http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201208060000/これはやはり夜逃げだったのですが、ちょっと事情が複雑。もともと売りに出された段階では、賃貸中で、いわゆる「オーナーチェンジ」だった模様。予想どおり韓国の方が借りてカップルで住んでいたようで、家賃はたびたび滞納してることもあったとか。ただ、オーナーは家賃保証に加入していて、弁済を受けていたので全然気にせずに売りに出していたのですが、ある日、保証会社から入居者と連絡が取れないとのことで、立会い検査をすることに。中を確認したら今の状態。夜逃げとはいえ残置物は他人の所有権があるものなので、勝手に処分できない。また、保証会社は債権回収のために訴訟を行う方向性とか。訴えをおこすためには最低でも3ヶ月間の滞納期間を作らなければいけないので、3ヶ月間待たないといけない。訴訟を進める上で現地の状況をそのままにしておく必要があり、現地を片付けたくても片付けられない、と言う売主や仲介の不動産屋さんの苦悩があった模様。普通はここで売り止めにして3ヶ月間経ってから片付けて、リフォームして、売るなり、次の入居者を募集するなりをすると思いますが、実はオーナーチェンジとして売り出している間に購入希望者あり。ローン審査を進めていた関係で売り止めに出来なかったとか。ただ、実態に合わせるために止む無く価格を下げて、「賃貸中」から「空室」に変えて販売しているとのこと。。。超レアケース。引渡しの期日は「即日」になってました。買った方は、残置物を動かせない状況ですぐに引き渡されてしまうと大きなデメリットです。自分で住むつもりで買ったマンションに、3ヵ月間住めないなんて、、、。その分価格を下げているようですが、数ヵ月後に訴訟が始まったあとは片付けて、価格を上げることも考えてるとか。割安かも、、、と思った価格設定には、こう言った事情があったのですね。もう一方、台東区の物件は、上記の新宿からすると随分とシンプル。http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201208070000/単純に、売主がセカンドハウスとして半年に一度くらい使ってるのを、そのまま適当に売りに出してるとか。売るんだったら、、、もう少しやる気出して片付けますよね。。。(笑)もっとも、売主は結構ご高齢の方らしく、お金に困っていなければ掃除やら片付けやらは確かに面倒なのかもしれません。それにしても、一日の内覧で2件の残置物を見ることが出来るとは。貴重な体験が出来ました、、、が、肝心な自宅用物件は？？？セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.11
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残置物件に出会う確率50％ その(2)
衝撃の3件目「築浅高層残置物件」を後にして、4件目に参考として懇意にしてる不動産屋さんが手掛けた築古物件のリノベーションを見学。投資家の方が購入するそうですが、窓の内側に二重サッシを追加してなぜかフラット35Sエコに対応するようにしたそうです。なんでですかね。(笑)(元からの窓の内側にサッシを追加) 最後に内覧する物件は台東区。某大手デベロッパのシリーズもので、外観もボリュームがあって堂々としてるし、エントランスがものすごく豪華。(ばぶりーなエントランス) これも11階までエレベータで上がって、吹き抜けを上からのぞいてまたもやキャーキャー言ったりしながら、鍵を明けて、、、 凍りつく。 入った玄関口に、普通に靴が並んでる。前回の物件での経験が脳裏によぎる。またか。ただ今回は、、、キレイにならんでる。ピンク色のサンダル。。。廊下の明かりでブレーカーを探したのですが玄関口に見当たらず。ただ、玄関横の電気のスイッチのLEDが点等していたのでもしやと思って突いてみると電気がついた。そこで見たのは、、、まさに普通に現在も居住中の1LDK。前の残置物件は、韓国の方が急いで国に帰った雰囲気がありましたが、今度は、、、明らかにまだ住んでる感じ。家具も一式揃ってて、、、って言うかブレーカーも上げっぱなしだったし。(笑) 「のど渇いた～」とか言いながら冷蔵庫を開けたら、普通に冷えた麦茶がありそう、、、って言うか、ここ空室のはずなんですが？？？ 残置も一日のうちに2件も出会うと、こちらも慣れっこになってくるから不思議です。人の家に(勝手に？)上がりこんで言うことではないですが、結構突っ込みどころが満載の暮らしっぷりと気付きます。洗濯機が今どきアンティークな二層式だったり、7月下旬にも関わらず床暖房の上にホットカーペットが敷いてあったり。カーテンも同じ部屋なのに柄が違ってたり、、、。普通、我々も賃貸に出す時に部屋を少しでも良く見せようと小物を置いたり、間接照明を置いたり、芳香剤を置いたりと工夫します。ですが、この物件は(も？)およそ、売却する気を微塵も感じさせない生活感、、、。 間取もカウンターキッチンだし、使いやすそう。バルコニーも広い。でも、、、家具とか家電とか、荷物がたくさん置いてあるので狭っ苦しく感じます。建具等の内装も豪華なんでしょうが、、、丁度バブルの頃の物件だったりするので趣味が、、、。次回は、それぞれの物件について、後日判明した残置の理由！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.07
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残置物件に出会う確率50％ その(1)
自宅マンションを購入しようと内覧しに行った物件の話。 賃貸の時もそうなのですが、投資用物件でお世話になった不動産屋さんに相談して、いつもながらものすごい数の候補のマイソクをもらいます。その中からめぼしい物件を選んで、一日で一気に見て回るツアーを敢行。 今回は4件の候補物件と、1件の参考物件。そのうち2件、実に確率50％で「残置物だらけの物件」に出会うことになるとは想像だにしていませんでした。 残地物1発目が強烈。 1～2件目の物件を内覧。 3件目に、同じく近隣で、築浅ながらを割安感があった新宿区の高層マンション。(エントランスは高級感があっていい感じ♪)エレベータで11Fまで上がって、外階段から下を眺めてキャーキャー言いつつ、当該部屋の前に到着。 鍵を空けて、、、ビックリ。 玄関先に靴や傘が散乱してる。。。部屋を間違えたかと一瞬躊躇。でも近くの不動産屋さんに寄って鍵を借りて来ているので間違えてないはず、、、。 玄関横のブレーカーを上げてまたビックリ。短い廊下の向こうに見える部屋にも荷物の気配。思わず、、、 「お邪魔します、、、」 と、人もいないはずなのにつぶやいてしまう雰囲気。 間取は1LDK。LDKにもあちこちに荷物が散乱している。パソコンやら、カメラの三脚やら、いわゆる金目のものも散見される。びっくりしたのは6畳の寝室。存在感のある大きなガラスドアでLDKと仕切られてたんですが、その向こうには、、、 (自主規制、、、)荷物の山。衣服やら、ダンボールやら、書類やらが山積み、、、。 「売主側の不動産屋は何にも言ってなかったのに、、、 これでよく内覧させますね。」と、知り合いの不動産屋さん。 あちこちに散乱してる書類を見ると、水道を停められる書類があったり、国際郵便でハングル文字が書いてあったり。場所的に大久保駅が近かったりするので、韓国の人が複数名で住んでいたのか、、、そんな雰囲気。 一緒に内覧していた相方(妻)はすっかりドン引きで、「早く出よう」とビビってる。確かに、人の部屋に無断で入ってるみたいでイヤな感じ。キッチンも割れたガラスコップやら、防虫剤やら洗剤やらがたくさん転がってる。 (こちらも自主規制、、、) 部屋自体は、広さも十分だし、両面採光で開放感もあるはずなんですが、、、まともに見られる状態ではなかったですね。不動産屋さんはその辺も冷静で、「いやぁ、何で西向きにするんですかね？東向きにすればいいのに。」 ・・・さすがプロ。。。(笑)いそいそと出て行きましたが、何であんな状態だったのかは当日は分からず。 次回は、もう一件の残置物件について！いや、別に残置物件を狙って見に行っているわけではないですからね。(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.06
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マイホーム買います
「夢に終わったシリーズ」(笑)はまだまだ書きたいことがいっぱいあるのですが、そんな中でも世界は回ってます。傷心の痛みも癒えない中で物件調査を続けてる中、突如としてマイホームを購入することになりました！出来れば今までの活動の集大成としてバシっとマンション建築に踏み切りたかったのですが、出来ないものは仕方ない。そんな中で、自宅賃貸の更新タイミングが迫ってきてました。今住んでるのが江東区の築40年のSRC。地盤の関係もあってか、先だっての大地震の際に大きく揺れて一部室内の壁にも大きなヒビが入ってます。一度工事業者さんに見てもらったのですが、退去しないと直せないと言われてそのままになってました。ちょっと次に大きなのがきたら、怖い。更新は有り得ないね、と相方(妻)と話し合いました。あと、単純に賃貸で出て行く住居費が文字通りの費用。支出のままで出て行くのがどうしても許せない。前回、自宅を使って資産を増やした経験があるので、二匹目のどじょうとまでは行かなくとも、住居費のうちローン元本くらいは自分のバランスシート上に載せて行きたい。そこで、住宅ローンを使って自宅を買うことを考えました。住宅ローン金利がバリバリ下がってることも後押しになりました。早速いつもお世話になっている不動産屋さんと作戦会議。いつもながら終電間際まで時間を掛けて候補を数十件ピックアップした中で、ひとつ面白い物件を発見。週末にまとめて内覧に行って、その後に価格交渉、条件交渉。結論として購入を決心。(実際に買う物件じゃないですが(笑)、見に行った際の風景、、、)昨日は融資の申し込みでした。恐らく問題は無いかと思いますが、結果は来週出る予定。。。いやぁ、待ち遠しいです。人生で3回目の不動産購入。詳細はまた、融資が確定したら徐々にレポートして行きたいと思います。お楽しみに！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.08.02
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新築マンションPJ総括(12) ローン特約の延長
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(12)。今回のプロジェクトの総工費が1億円前後。そんな現金はあるはずも無いので資金は金融機関頼み。 売主の意向でローンが固まる前に売買契約を締結しましたが、資金調達の目処が立たなければ、当然土地も変えなければ建設に着手も出来ません。売買契約上における最初の特約期日が11日(月)でした。 融資にチャレンジしている金融機関2行の回答予定がそれぞれ6月15日(金)と、20(水)。当然間に合わず、特約延長。そこで売主と若干揉めたのが、特約の期日と条件でした。売主は自分の個人属性と自己資金から考えて、木造のアパートを建設するものと考えていたらしいのですが、ふたを空けてみたらRC。 建設費が掛かるなかで資金繰りが上手く行くか急に心配になってしまった模様。こちらとしては融資回答が遅れる可能性を考えてなるべく長く特約を延長したいと思い交渉。 ただ、売主側は結論を急ぎたいとのことで短く設定しようと交渉。売主はかなり必死でした。理由は不動産業者としての新設法人で、決算月が絡んでいた模様。6月末に引渡しを行うのが1つのマイルストンになっているようで、かなり必死な様子でした。こちら側の不動産屋さんに協力してもらって激しく交渉を進めた結果の妥結点は、「特約期間中も売主の営業活動を許可する」と言ったものでした。既に売買契約も入れてあるので、一番手には変わりないのですがこちら側は資金計画がまだ不確定。 同じくローンを使って購入を考える人とは同じ条件なので、時間的に先行してるこちらの方が有利。 唯一、土地を優先的に持っていかれる可能性があるのが、いつもながらの天敵である「現金組」。売主としても必死です。向こうの立場に立てば、買えるのかどうか疑問の人間よりも現金で確実に買ってもらえる人が現れたらそっちを優先したいのは当然。 飲まざるを得ない条件でした。結果、6月21日までの特約延長で、「同意書」を締結。期日までに現金組が現れず、融資を固められれば、こちらの勝ち。次回はいよいよ融資回答！ セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.29
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新築マンションPJ総括(11) 建物の見積もり(3) 前面道路が狭いが、、、
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(11)。建物のプランニングと見積りを短時間でお願いするに当たって、役に立った一枚の写真がありました。これは物件の前面道路の写真。今回の土地は接道をしている前面道路が4メートル以下しかなく、セットバックが必要になっていました。交通量の多い大通りを曲がった路地に接道しているのですが、その路地の入り口が狭い。2メートルなかったのではないでしょうか？前面道路が狭いと現地に車が入ることが出来ません。物件に駐車場が付けられない、と言った商品価値的な話だけでなく、工事車両が入れないことによる建築コストアップにも繋がる話で、これが結構大きい。工務店さんに見積りをお願いする中で、図面を見て最初に帰ってくるコメントが「前面道路の関係でコストが上がる、難しい」と言うことでした。前面道路まで車両が入れないと、最悪は大通りに工事車両を配置して工事することになるらしいです。これまた大通りが都道なので、東京都に許可をもらうのが大変で、夜間しかおりなかったり、ガードマンを複数配置したり、ガードレールを撤去したり、植栽を撤去したり、、、もちろん工事が終わったら復旧しないといけないし。。。この写真は土地の売買契約の時に、売主である不動産屋さんの若手社員の方が持っていたカラープリント。前面道路で建築コストが、、、との話になった際にオズオズとカバンから取り出して見せてくれたものです。 「実は、ちゃんと2トントラックが入った実績があるんです。」 写真の奥にトラックが入ってるのが分かると思います。これである程度までの車両が中に入れることが立証されたんです。あの狭い進入口をどうやって入れたのか今でも不思議なのですが、確かに写真では入ってます。奥はどん突きなので、トラックを牽引したオスプレイが垂直に降下して荷降ろししたに違いないとの話になりました。(笑)この写真をスキャンした画像データを証拠として、「トラックが入るようです」と工務店さんにメールで送付。すると「工事費用も大分具体的に見積もることが出来るようになりました」とのこと。最終的には工務店さんもちゃんと足を運んで現地確認をしてくれてたりしたようですが、結構この一枚の写真が有効に働いたところもあったようです。さて、次は、、、金融機関からの回答があって急展開！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.25
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新築マンションPJ総括(10) 事業計画の策定
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(10)。本命の信金さんの稟議申請に向けて、6月最初の週末は事業計画作成に取り組みました。 これまでも、捕らぬ狸の計算をして妄想に耽るのは得意技だったのですが、今回はいよいよ本番。以前から使っていたエクセルのテーブルをパワーアップさせて、30年分の収支計算が出来るように作り変えました。 元金均等だけでなく元利均等にも対応。 減価償却から、所得税/住民税の計算はもちろん、想定売却価格に基づいた内部収益率の計算も出来るようにして、もうほとんど趣味の世界です。(笑)色々と計算するうちに大分作戦が見えてきました。都内の土地価格の高いところに建てる新築物件で、表面利回りはどうにも高くなりません。ただ、建築コストを随分と圧縮した点、また単純に「自分で建てる」点で、建設済みの投資用物件と比較すると割安の物件にはなりそう。(そもそも都内で、売りに出てる築浅RCプチマンション自体が希少ですが。)想定家賃を周辺のCAPレートで割って理論上の価格をはじき出すと、建てた直後から含み益が出る計算になってしまいます。まぁ、そこまで上手く行く話ではないかもしれませんが、作戦としては比較的早期に売却してもトータルで利益が出せる話になるかなと。早期売却が作戦となれば、減価償却における設備を定率法で償却して当初のキャッシュフローを増やしつつ、新築プレミアムの家賃が取れているうちに元利均等にしたら借金が早く減るな、、、とか、譲渡税が長期譲渡になる6年目以降で売却、、、などなどとと、エクセルに並ぶ数字をニヤニヤとしながら作りこんでいきます。数字の部分に加えて、立地の良さや、建設プランのポイント、ターゲットとする入居者像などをパワーポイントでまとめて、、、この辺はサラリーマンとしてやってる仕事と全く一緒。(出来上がった計画書の1ページ)週末でやりきって、月曜日に不動産屋さんを経由して信金に提出したところ、ビックリされたそうです。 通常は事業計画を提出するまでに軽く1週間くらいはかかるので、中2日でやってくる想像はしていなかったらしいです。いや、こっちは急いでますから。(笑)人事を尽くして、あとは天命と言うか本部決済を待つ状況。その間もやることはたくさんありました。 次回は建設コストをもう一歩低減するため、、、4000万円台への挑戦！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.22
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新築マンションPJ総括(9) 融資獲得交渉
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(9)。土地の値段が決まって、建物のプランニングと見積りをある程度詰めたところで、事業計画を作成しての融資獲得交渉です。不動産屋さんが色々と融資の打診を金融機関に進めてくれていたのですが、「土地からの建設計画は、普通土地を持っている人がやるもの」と当たり前な回答が多かったようです。そりゃ、土地を最初から持ってたらこんなに必死になりませんが。(笑)土地からの購入でも対応するものの、30％程度の自己資金投入が必要との回答が多く、総額1億円に対してそこまでの自己資金がないため、そういった制限の無いところで進めざるを得ない状況。そんな中で今回の本命は某信用金庫さん。個人属性関連と土地の情報を中心に出せる資料は事前に一通り提出したところ、前向きに対応を表明してくれていたところです。難しいとは思いながらも、一応30％との条件が無いために検討をしてくれることになっていた某メガバンクさんが一応の第2候補。土地売買契約後に、審査のお願いと申し込みの為に信用金庫を訪問しました。先方は支店の融資課の課長さんと、担当の係長さんが同席。係長さんが挨拶のあと、開口一番の質問が、意表をついたものでした。「伊藤さんは、海外転勤等の可能性はありませんか？」勤務先のことを良く調べていたようで、海外に支店がたくさんあることを知っての質問の模様。でも、、、物件のプランでもなく、自己資金についてでもなく、、、なぜ海外転勤の可能性？？？ここが信用金庫の共通しているスタンスのようで、地域密着、個人事業に対して徹底したサポートを提供する代わりに、地域に根付かない人には融資しないとの明確な姿勢があるようです。仮に今回の物件に対して融資をした後に、自分が海外転勤になって居住者でなくなったりした場合、厳密に信金のルールに則って考えると、貸し剥がしまでも考えないといけない重要な事項なんだそうです。また、海外だけでなく国内でも支店の営業エリア内に住居か、もしくは勤務先がないと困るとの事。スタンスとしては、町にお店を開く開業資金を借りるような感覚なんですね。将来の可能性は何も約束できないのですが、今まで勤務して12年間転勤は一度も無かったこと。また、海外勤務志望ではないと答えて、最初の質問は終了。実はこれが信金さんからすると唯一にして最重要な質問だったようです。融資の姿勢等についても興味深い話を伺いました。通常のアパマンローンのようなルールがあって、基準に満たない場合には審査をしない、との姿勢とは異なり、一件一件、その人、事業者と付き合うと決めた際には、「どうやったらサポート出来るか」との視点で、一件一件の融資をオーダーメイドで審査するらしいです。そのため、今回の事業計画よりも、どちらかと言うと個人の資産背景や、生活スタイルと支出の仕方など、個人的なことに質問が及びます。係長さんが稟議を書いてくれることになるようですが、「伊藤さんは給与収入に対する支出が低く堅実な生活を送っているので、不動産所得にたよらずに十分生活できる健全なライフスタイルがある」などと記載したいとの事。メインバンクとして末永く付き合って欲しい、とのことで、「この融資が終わって落ち着いたらぜひ近くに住宅を(当行で)住宅ローンを組んで買ってください。」とか、「今お持ちのアパートのローンもぜひどこかのタイミングで借り換えを」などと先の話も飛び出します。いや、やぶさかではありませんが、まずは目先の融資、頑張って下さいって感じでした。(笑)アパマンローンと同じかと想像して当日申し込みを行うものと思っていたのですが、不要とのこと。まずはこのプロジェクトに対する融資総額を決める稟議決裁を行って、ローン申し込みは土地購入やら、建設の着手、中間など必要になったタイミングごとに行っていくらしいです。へ～。と、言うことで審査に必要な最後の資料は事業計画とのこと。一応自分で作ったものが持っていっていたので仮提出。審査金利など、条件を教えてもらった部分を訂正して再提出することにしました。融資確定を急ぐ関係で週明けに提出することにして、打ち合わせは終了。この時点では、金額についても前向きでしたし、金利条件も想像以上に良さそう、、、だったのですが。次は、事業計画の策定！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.21
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新築マンションPJ総括(8) 建物の見積もり(2)建物の形状とコスト
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(8)。ターゲット4000万円台に対して、出て来た見積りが7000～8000万円。これをどうやって合わせ込むか。実に色々なやり方があるようです。 ・出来るだけシンプルな外形にするコンクリートの量でコストが決まるところがあるので、なるべく真四角に。出っ張りや引っ込みはそれだけ型枠が複雑になり、コスト増の原因。階別に違った形状を避けて、同じ形状にすることで、コンクリート打設時の型枠を流用出来たり、鉄筋の設計・加工を同一に出来たりとメリットがたくさんあるようです。最初、斜線制限に合わせて削れて行くような形状をしていた建物に対して、セットバックと天空率緩和を使って真っ直ぐ上げることで大幅なコストダウンが可能になったデザインがありました。 ・コンクリの量を減らすとコストが変わる中の壁もなるべく減らすことでコストが変わります。構造的には外壁で支えられるらしく、中の間仕切りに相当する壁を抜いても大勢に影響無いことが多い模様。あと、バルコニーを減らすことでコストを削るやり方もあるようです、、、。ここまでがデザイン上でのコストダウンの試み。他にも色々と工夫すると下がるみたいで、いろいろな話を聞きました。 ・近くで若干先行する現場のある工務店に発注する基礎、本体、電気設備、空調などの各工程はそれぞれで専門の職人さんが仕事をしていきますが、それぞれでそれなりの人数が必要になります。 これを常時抱えていると人件費が大変なことになるので、集まってもらったり解散したりを調整しないといけません。 そこで、工務店からすると、一度抱えた職人さんには、1つの現場が終わった直後に別の現場に回ってもらうように出来ることが望ましいらしいです。山積み、山崩しと言う工程管理の言葉があるようで、平準化して長期に安定して仕事をお願いすることでコストが抑えられて、工務店として利益が出しやすくなる、イコール、施主の要求に対するコスト調整も可能になるそうです。 ・必殺、オール電化規模にもよるのかもしれませんが、各社電気設備工事、給排水工事、ガス工事でかなりの金額を計上してきていました。この中でコントロールが効かないらしいのがガス工事。詳しくは知りませんが、都内だと一律いくらで金額が決まってしまっているそうです。 あまりにコストコストとうるさく言った結果、デザイナーさんからの提案が「ガスを辞めれば、その分100～150万円くらいは簡単に浮きますよ」とのこと。そりゃ、ガスを引かなかったらガス工事は発生しませんよね。(笑)これは、、、悩みました。東京電力が値上げをしようと必死になってるし、省エネブームだし、電気予報とかやってるし、輪番停電とかもあるかもしれないし。最終的にはコストのためなら、、、と考えてオール電化を採用しようかと思ってました。色々とプランニングの見直しをデザイナーさんと行った結果、どうにかこうにか5000万円台の前半くらいまでは見えてきました。 ここから先でコストを下げるには、詳細設計をしないと難しい、との話まで煮詰めた、、、と言うかに詰まりました。このプランで、事業計画を立てて、次回はいよいよ融資獲得の面談です！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.19
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新築マンションPJ総括(7) 建物の見積もり(1)地盤調査と杭工事
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(7)。コストについて、今回は敢えてコストターゲットを明示しないでリクエストしたのですが、まぁ最初は高めで見積もってきますね。 初回の見積もりは6～7千万円。1社は8千万円台の見積もりもありました。それは限りなく予算総額に近いです。(笑 (全然本文に関係ありませんが、期間中に帰省した際に畑に咲いていた花)詳細に出してくれているところもあり、各社の見積もりを見比べてどんな工事にどれくらいの費用がかかるものか、ものすごく勉強になりました。特に、プランニングの初期段階で厄介なのは地盤工事費用。 最初にどんな土台が必要になるか、地盤調査を実施します。 木造の個人住宅でも数万円で済む「スウェーデン式サウンディング法」などが液状化のリスク等で注目されていますが、集合住宅になると上物の重量が違いますし高さもあると話が別。 今回のようなRC造を建てる場合にはボーリング調査を実施することになり、調査だけで数十万円。支持層と呼ばれる安定した地盤が、物件の地下何メートルにあるのかにより、基礎を支える杭工事の値段が大きく変わってきます。 近隣のボーリング調査のデータが東京都土木技術・人材育成センターにより公開されていて推測は可能ですが、実際には現地でやらないと意味がありません。http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/112kamiuma.htm各社、最悪のケースを考えた見積もりになっていて、実に杭工事だけで300～400万円。まぁ、鉄の柱を地下18メートルまで何本も打ち込んで数百トンにもなる建物を支えさせるらしいから、それくらいかかるわけですよね。 もし、幸運にも10メートルくらいで固い地盤にあたれば、その分柱が減らせてコストダウンにつながります。結局ここはボーリング調査をしなければわからないとのことで、コストダウンに手をつけることは出来ませんでした。 建築が確定した際には一番先に手をつけるべき作業とのことで、一般的に購入することが本決まりになればボーリング調査は土地の引き渡しの前でも、売主に許可をもらって着手出来るようです。さて、次は建物の形状とコストの関係！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.14
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新築マンションPJ総括(6) 建物プランニングの強敵、法規制！
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(6)。プランニングを提示してもらうために工務店さんやデザイナーさんとミーティングをする際に、勉強になったのが各種の法規制。 土地それぞれに、建てて良い建物の種類やら大きさ、高さ、建て方などに、本当に様々な規制がかかってます。 あるデザイナーの方いわく、「建築プランは規制との戦い」とのこと。(当該物件の隣家から見てた猫。なぜか物件調査では良く猫に会います。) 建ぺい率、容積率はもちろん、斜線制限なども以前も勉強していたのでおぼろげながら知っていましたが、他にもたくさんあるんですね。。。 へぇ～と思ったものについて下記にご紹介。 [中高層建築物等の条例]東京都の条例に基づいて世田谷区でも同様の内容で定めています。高い建物を建てるときは、周りにちゃんと気を使いなさい、、、的な条例です。用途地域により制限が違うのですが、今回の近隣商業地域では10メートルを超えるか超えないかで、義務が変わります。 具体的には、建築計画を立て看板を出して周辺住人に告知すると合わせて、「説明」を実施しないといけないとのこと。 [二方向避難、窓先空地]接道している道路まで、玄関以外からの避難経路を確保しろ、との規制。建物の規模によって避難経路の幅が決まります。 今回はMinimumで1.5メートル。 2F以上については、窓からの避難が出来るように、下記のいずれかが必要。1) 道路に面した窓があるか、2) 窓から下におりるため窓の先にスペース(空地)が避難経路につながっていること、 これが結構フロアプランに影響を与えます。 [斜線制限の天空率による緩和]道路斜線や北側斜線に対して、道路の反対側から「空の見える比率」が同等かそれ以下であれば、斜線制限に掛かる部分を越えて建てても大丈夫、との緩和。 さすがに3DのCADが無いと計算出来ないから素人的にはお手上げ。(笑スリムな建物にすると、上まで延ばして建てても大丈夫な可能性がある、程度に覚えておきます。 [日影制限]建物の周囲の日陰を計算して、一定程度の日照時間が出来るようにする規制。地面から4メートルの高さで、日のあたるの範囲を5時間、3時間それぞれでチェックします。まだまだ色々とあるのですが、大きなものはこんなところ。 斜線制限にこれらを加えて考えて、道路からセットバックして上に延ばしてみたり、逆にビッタリと道路にくっつけて建築面積を稼いでみたりなど、、、まさに、戦いです。その戦いの結果としてのプランニングが出来上がってくるのですが、こちらの意図したものが図になってくるのは何とも言えない快感♪次回は、建物のコストについて！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.13
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新築マンションPJ総括(5) 建物プランニングは楽しい作業！
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(5)。融資判断をあおぐために当然土地の情報だけではだめで、個人属性に関する資料と、あとは建設とその後の不動産経営を含めた事業計画の提出が必要になります。まずは、どんな建物がいくら位で建つのか。プランニングをお願いした7社から順次プランと見積もりが返ってきます。依頼の際には「急ぎで」とのことで面談をしていない関係で、メールでいきなりプランと見積もりを送りつけてくれるところはさすがに稀で、「面会、ミーティングをした上で提示します」というところが大半。もちろん、ここまでは無料でやって頂いているので、お話を伺いに行くのもやぶさかでなく、休日や平日の夜も活用しつつ、面談。提示されるプランは、建物の平面図、立面図、また設備のレイアウトまで考えてくれたり、賃貸部の情報を元に予想レントロールを作ってくれるところもありました。プランニングに関しては2種類のリクエストを出していました。(1) 容積率を使い切り、1Fやエレベータ無し4～5Fを克服するメゾネットを使ったプラン(2) プランニングのスピード重視シンプルプラン今回の建設プランニングで難しいのは、70平米台の狭小地で隣地からの距離などを考えると有効な建築面積が40平米程度になるところ。 40平米で1フロア2世帯を実現しようとすると20平米を切るプランになってしまい、それは避けるようにリクエストしていました。 一方で、接道面に対する間口が約6メートルで、これを二つに割るとうなぎの寝床状態の部屋が2つ出来てしまうんです。結果、大半の工務店さんが(2)のプランを、うなぎの寝床状態にしてプランニングして来ていました。たぶんこれが一番作りやすいんだろうな。。。ただ、反面このプランだと20平米前後の1Kが数世帯。 ちょうど大手が作る投資用マンションと競合する物件になってしまうので、賃料的には取れるのかもしれませんが長期的に考えると苦戦することが想定されます。1～2部屋であればいいのですが、それ以上の世帯数で苦戦が予想される間取りはちょっと避けておきたい。果敢に、と言うか逆に「面白い！」と思って(1)のメゾネットに取り組んでくれたのはデザイン事務所が多かったです。 中でも1社は、若手のデザイナーの方が「自分がやります！」と立候補してくれたそうで、、実際に出て来たプランはものすごい凝ったもので、プチ美術館にしたいような間取りでした。 (自分でもあれこれと考えてみる、、、)次は、建物プランニング上で留意しなければいけなかった規制について！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.11
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新築マンションPJ総括(4) 土地価格交渉と、売買契約
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(4)。現地を見に行った5/19に、問い合わせた不動産屋さんに詳細情報をリクエストするのと合わせて、購入に前向きなことを伝えました。問い合わせた不動産屋さんの先が売主で、今回はそちらも不動産業者さん。瑕疵担保が2年付くけれど、、、土地の瑕疵担保ってどんなのがあり得るでしょう？(笑)こちら側の不動産屋さんのアドバイスもあり、また前回プランニングを進めてる間に土地を持って行かれた苦い思いがあったので、急いで融資特約付きの買い付けを入れることになりました。現地調査の翌日の5/20でした。横浜にある相方(妻)の実家で、お義父さんが丹誠込めて作ってくれたイチゴ狩りをした帰りに、そのまま不動産屋さんへ寄って、買い付けを記入、はんこを押したのを思い出します。現時点では、当然ながら1番手。情報公開から4日で買い付けが入って売り主も嬉しかった模様で、価格交渉にも応じてくれて、売値よりも200万円弱安くなりました。後で聞いた話ですが、同じ週に2番手の買い付けの意思表示があった模様。収益兼用住宅を計画、とのことで、やはり収益性に目をつける人が競合相手になる土地なんだと納得。でも、二俣川の失敗を活かしてスピード感を持って臨んだ甲斐がありました。その後、売り主の強い希望があり、売買契約を締結することに。何でも、小さな不動産業者で、５月中の売買契約、6月中の早期決済を希望しているとのこと。 特約が付いているので、いつでも解約出来ると気軽に飲んだのがこの後若干面倒な話になるのですが、、、売買契約は5/27、こちら側の不動産屋さんのオフィスで実施。最初の特約期日が6/8。 (不動産屋さんのオフィスで作戦会議)融資の本命で考えていた信用金庫の融資審査が、その時点で6月15日以降まで掛かる予定だったので、売買契約の場でも「融資特約の期日延長の可能性が極めて高いため、延長をするとの前提である旨」を売主に伝えて、了解をもらっておきました。手付金となる数百万円をネット銀行の口座から振込。最初の物件を買ったときは現金で用意して持って行ったのでビビってましたが、振込だとエラい味気ないですね。 クリック数回で終わり、、、。さて、この後融資で手こずって、売主と諸条件について若干モメることになるのですが、、、次回は、建物プランニングについて！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.10
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新築マンションPJ総括(3) 詳細情報入手と建物プランニング開始
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(3)。どんなボリュームの物件が建つものか、数字の面では最初に手に入れる物件のチラシ上の情報からはじき出せます。 現地を確認して良ければ、あとは専門家にお願いしてフロアプランを建ててもらうことになります。細かい規制を考えて、どれくらいの高さになるのか、どれくらいの広さに出来るのかを具体化します。そのために必要な土地の詳細図面を入手して、現地の写真と合わせて複数の工務店、デザイン事務所にプランニング＆見積もりの依頼をかけます。今回は容積率いっぱいに建てたとしてもあまり大きな物件にはなりません。あと、上に延ばさないと容積率を使いこなせないと考えて、木造は候補から消去。場所柄、個性的な物件にしたいと考えて、メゾネットなどの入り組んだ形にしたいと考えて、鉄骨を消去。結果、RCがベストかと狙いを定めて、小降りなRCが得意な工務店、デザイン事務所をウェブで探しました。結果からいうと今回は7社にお願いしました。普通にお願いすると、依頼から2～3週間掛かるのが普通なようです。特に工務店さんの場合には、依頼を受けた営業さんから、社内で自社の設計部へと依頼をかけて、さらに別途、施工管理部が見積もりを用意したりなどと、たくさんの人が動くようで、比較的時間がかかります。 一方デザイン事務所の方で、経験や工務店との強いコネクションのあるところはプランニングに関する仕事が早かった。 一番手は、依頼＆情報提供から1日で建物のボリューム図、3日で概算の見積もりを提示してくれました。この後、度重なるプランニング変更のリクエストが必要になるのですが、ものすごいスピードで対応してくれた某デザイン事務所、、、というか個人の方とのやり取りがあったおかげで今回のプロジェクトがここまで進められた側面が強かったです。次回は、プランニングと平行した土地を抑える交渉について！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.09
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新築マンションPJ総括(2) 物件情報入手から初動
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(2)。ちょうど今回のプロジェクトの前に、神奈川県は二俣川駅で候補地を見つけて建物のプランニングを進めていました。そちらは計画を立てている間に、「いつもの」現金組にさらわれてしまって断念したのが5/17。(現地調査で立ち寄った二俣川の「こども自然公園」) この二俣川の土地情報を見つけたのが4/19、土地情報入手から約1ヶ月でした。かなり広くネット上からの情報を集めていますので、条件に合致する土地情報は公開されるとすぐにチェック出来る体制にあります。 情報の大半が、立地、価格、広さ、建ぺい率/容積率のどれかでミソが付いて候補には入りません。感覚的に言うと3％程度がテーブルに載って、詳細情報を入手して現地へ見に行く流れになっています。 ただ、この土地の場合にはその後の動きが悪かった。4/19に情報を入手していたものの、ちょっと遠かったのも手伝って現地調査がGWまっただ中の5/5。それからプランニングに入ったのですが、やはり、自分が3/100の確率でテーブルに載せてる土地は他の人から見ても魅力的なんですね。。。二俣川の土地NGの情報が入る前日に、たまたま手に入れていた土地の情報が今回の田園都市線物件でした。 情報自体はネットの実需向けサイト(某まりもみたいなキャラのやつ)に掲載されたものでした。早速詳細情報希望の問い合わせを実施して、その週末の5/19に現地調査。現地周辺は三軒茶屋にも近いので雰囲気やら活気やらは申し分無い。やたらと、ファンシー(？)な犬を連れた歩行者が多かったです。唯一の懸念は前面道路が狭く、工事が出来るかどうか。でも、ここに物件が出来たら、、、と期待に胸を膨らませたのを覚えています。次回は、建物プランニングのすすめ方について！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.08
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新築マンションPJ総括(1) 幻の物件概要
FacebookやTwitter等で先日先行して書きましたが、新築マンションプロジェクトを断念することにしました。 収益兼用住宅の計画から含めると2年ほど取り組んでいる「土地から仕込む」計画の中で、今回がもっとも具体化しかけた案件だけに残念です。今回は最大の課題にして最重要な資金計画、融資のところで断念をせざるを得ないこととなりました。まぁ、ちょっと、、、いや、かなり背伸びし過ぎたってことですね。(笑主に過去1ヶ月半、集中的に動いていた内容を、数回に分けて総括してみたいと思います！！ (物件調査の際、現地に咲いていた野いちご？) [幻の物件概要]所在地: 世田谷区 田園都市線駅徒歩5～6分広さ: 約74平米価格: 4000万円台中盤建築計画: RC造4～5階建て、計5～6世帯延べ床: 160～170平米建物価格: 4000万円台後半諸経費: 約400万円総額: 1億円弱想定利回り: 8％台今回は狭小地ではあるのですが、とにかく土地がよかったんです。・賃料水準が高かった・建ぺい率が高く(80％)、容積率(240％)も前面道路制限が入ってもそれなり・実需(自宅用)としてはちょっと高価あと、建物のプランニングも色々とありましたが、結果納得の行くものになりそうでした。・差別化のため、30平米台の1LDKを中心・メゾネットやルーフトップバルコニーなどを使い、ユニークな間取りにRC造の新築を都内の、一等地までいかなくても人気のエリアに建てて、8％台の利回りが実現。建てた直後に地域のCAPレート相当で売却しても、建築に要した費用含めて普通に利益が出るプランでした。。。まぁ、捕らぬ狸ですからね。(笑次は、このプロジェクトの馴れ初め？です！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.08
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退去後のラップタイム
昨日ものすごく久々に日記を更新したら、アクセス数が一気に増えてました。こんな日記でも見に来てくれている方々がいらっしゃるのですね、感謝です。日記を書くモチベーションになります！さて、今日は2009年に買った大田区アパートの話。先週末の金曜日に1室退去があって、1部屋空きの状態。丁度2年更新のタイミングに、更新せずに解約になっちゃいました。2年ほど前に入居者を見つけてくれた不動産屋さんが、清掃業者を使って見積りを取る際に退去立会いもしてくれるとのことで任せたのですが、ちょっと失敗。。。先週末、金曜日の退去時に「だいたいこれくらいの金額になります」と、元入居者に伝えた清掃費用の請求予定金額に、エアコンの内部洗浄費用が入ってない。やるとすれば大家負担。う～ん。退去直後に見に行った相方(妻)いわく、結構バッチくなっていたので内部洗浄もやるべきとのこと。不動産屋を通しているからか、実際に見積りをゲットしたのが週末明けた月曜日の夕方。出て来た見積りが高い。ルームクリーニングだけ見ても、建物清掃をお願いしている業者さんの実績価格と1万円くらいの差。しかも、頼んでもいないのに壁紙の張替えやらTVインターホンへの置き換えまでの見積りでトータル17万円、、、。見積り金額の横に、貸主負担と借主負担と、それぞれ金額が入ってるんですが、ほとんどが大家負担。対戦成績で言うと、3勝7敗の惨敗モード。まぁ、これだけ書けば東京ルールの中でも入居者さんからルームクリーニング代を頂く上で説得力は出てきます。ぜったい、こんなに清掃発注しないけれどね。(笑)いつもの業者さんにも声掛けをしたのですが、忙しいらしくて清掃をお願いしたとしても10日ほど先になってしまうとのことで、見積りをお願いしていませんでした、、、が、その業者さんであれば、今の見積りとの差額でエアコンの内部洗浄も出来るので、仕方なしに改めて見積もり依頼をすることに。若干日程はロスするものの、最悪は現時点でも内覧は出来るくらいの状態だったらしいので、、、まぁ、キレイにした後を見てもらいたいですけれどね。そんなわけで、今回は「退去→クリーニング→デコレーション→内覧バッチ来い！状態」にするまでのラップタイムをロスってしまいました。空室が出てからの空転期間をなるべく最小限にとどめる為に、ある程度清掃の得意な業者さんには予定発注が必要なのかもしれません。でも、ルームクリーニングは安くても壁紙の張替えが入るとそっちは高かったり、、、悩ましいところです。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.02
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近況のご報告
気がつけばブログの更新が滞って既に半年近くが経過しちゃっていました。簡単に近況報告をばお送りします。・昨日キャッシュフローゲーム会を２ヶ月ぶりに開催 全然宣伝してなかったのでこじんまりでしたが、運営面からすると気楽でいいかな？(笑 ご来場の皆さん、ありがとうございました！・本業も一段落？ 相方から「37歳の誕生日を過ぎるといろいろと変わる」と予言されてました。 天中殺を抜けるとかなんとか、、、よくわからないんですが。(笑 不思議なもので、人間関係やら目指す方向性やらで右往左往していた本業が、 誕生日周辺から不思議なくらいにすっきりとしてきました。 こういうのって、、、本当にあるんですかね？・プチマンション建設計画が山場 文字通り、「今夜が山」な状況です。 2年越しの土地選定と交渉、建設計画も一通り目処がついて、あとは最大の課題である融資のみ。 今まで2年間探して来た中で最も条件のいい土地で、夢のRCプチマンションが建てられるかどうか。 今週結果が出る予定です。 今回ダメであれば、ちょっと方向転換が必要かなと思ってます。これから、プチマンション計画について、融資が通ろうが通るまいが、ここ数ヶ月の動きについていろいろとブログに書いて行きたいと思います。まぁ、本当にいろいろとあり勉強になりました。では、また！ セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.07.01
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久しぶりの海外旅行 [為替＆両替編]
現地の思い出も既に過去のものになりつつありますが(笑)、、、ちゃんと活字にして残しておきます！今度はお金について。我々はブランドものにはあまり興味がなく、海外に行ってもたいした金額を使うわけではないのですが、せっかくなので現地で使うドルの有利な使い方についても調査・実験！※それぞれの括弧に書いてある数字は、為替相場との乖離です。1) 日本で使ってるクレジットカードを使う (+3.00～4.00程度)一番簡単な方法。たいていの場所ではクレジットカードが使えるので、そのまま使います。VisaやMasterなどの国際ブランドであればそのまま使えますし、グアムはJCBを使えるところも多いようです。現地では、あちこちにあるATMを使えば現金のキャッシングも出来ます。ただ、これだとカード会社の決めた為替レートで支払いは日本円になりますので、円高の恩恵の一部はカード会社の手数料になってしまいます。市場レートが77円前後の現段階で、カード会社の決済レートは80～81円。結構持って行かれるものなんですね！ 2) 渡航前に日本の銀行で両替／トラベラーズチェック (+2.85～4.15)日本の銀行でも、空港ででも構いませんが、円をドルに両替。同じく1ドル77円に対して、当日の成田で調べた銀行の両替(TTS)は79.85～80.15円。レートの安いトラベラーズチェックって手もあります、、、が、2009年から手数料が2％付くようになってしまって、現金の両替とあまり変わらなくなってしまっています。具体的に見てみます。図は1月6日時点での某都銀さんの為替ですが、現金が79.99円に対してトラベラーズチェックは78.15円。安いかなと思いきや、最近は発行手数料が別途、購入金額の2％。78.15×102％＝79.75円、、、ほとんど現金と変わりませんね。3) 現地ホテルで両替 (何と、、、1ドル87.54円！！+11.00？)現地ホテルのフロントでも両替可能ですが、、、半端無く高い！ホテルにも拠りそうですが、、、これってグアムだから高いの？4) ドル決済／ドル支払いが出来るカードを利用 (+0.09)現地でドルを使う際、ドルのままで外貨決済して為替手数料をあまり払いたくない方にお勧め。自分もホテルの支払やレンタカーなど、大きなお金をドルで使う際に便利なので使ってます。自分が使っているのはSBIカード。http://www.sbicard.co.jp/service/dollar.html こいつに加えて住信SBIネット銀行に外貨預金口座を開設して、カード代金の支払口座としてリンクさせておく必要があるのですが、カード残高のドル分を外貨のままで支払い可能。支払いに使うドルは、住信SBIネット銀行の外貨預金口座で、レートが良い際にドルを買い付けます。ネット銀行なので為替手数料が通常の両替から比べると大分安いのがメリット。為替手数料はここで一回掛かるのみ。ちなみに、住信SBIネット銀行のドル買付手数料は1ドルあたり0.09円。超安い！あとはSBIカード(Master)を現地で普通に使って、帰国後にSBIカードの残高支払いを住信SBIの外貨口座にあるドルから即日実行すればOK。(自動引き落としのままにしておくと円支払いに変わってしまうので注意が必要です。)今回ホテルの支払いなどはこの方法を使いました。ただ弱点として、住信SBIの外貨預金は買い付けたり送金を受けたりは出来るのですが、窓口やATMで引き出すことが出来ないのが大きな弱点。現金で外貨が欲しい場合には使えないんです。ちょっとややこしいので手順をまとめると、、、 (1) 住信SBIネット銀行に口座を作り外貨預金口座を作る https://www.netbk.co.jp/ (2) SBIカードを作り、残高支払口座に住信SBIネット銀行を指定する http://www.sbicard.co.jp/ (3) 住信SBIネット銀行で、ドルを買い付けておく (帰国後でもいいですが) (4) 現地でドルを使う際にSBIカードで決済する (5) カードの締め日後に、SBIカードの支払をドルで実行する手続きをする5) FX口座で買い付けたドルを現金で受け取って使う (+0.02程度＋手数料)カードの使える分は4)の方法で良いとして、現金をどうするか。前々からFXの口座で外貨を買い付けて、差益を得るだけでなく実際に使うことが出来ると聞きかじっていたのですが、今回調査！色々と調べると、外貨のポジションを持っている状態でCitiなどの外貨預金の口座に出金が出来るサービスがあるようです。ただ今回は、別なサービスを見つけて使ってみました。 6) コンバージョン(成田空港外貨受け取りサービス) (+0.20+手数料500円)FX会社のマネーパートナーズが提供する新しいサービスで、FXの口座で買い付けたドル(もしくはユーロ)を成田空港で受け取ることが出来ます。http://www.moneypartners.co.jp/fx/service/con.html為替手数料はFXの買いレートに0.20だけ上乗せしたレート。あとは交換手数料が1回500円掛かります。まずはマネーパートナーズで口座開設。運転免許証のコピーなど必要書類もネットで送付できるので便利。ほどなくIDとパスワードが郵送されます。準備が出来たら早速ログインをして、日本円を入金。住信SBIネット銀行からだとクイック入金が可能であっと言う間。その後、「今だっ！」と言うタイミングで(笑)外貨受け取りサービス用のレートで買い付け。指値での自動注文などには対応していないので、リアルタイムで発注。ここは改善して欲しいですね。買い付けの際に、受け取りの単位に気をつける必要があります。ドルの場合には100USDが最小単位になり、中途半端な金額は受け取れません。ですので、買い付ける際の金額を「円でいくら分」ではなく「○○○ドル分(100USD単位)」と切りの良い金額をドルベースで買い付けるように注意が必要。自分は今回現地で使う分を300USDにしたのですが、現地で使うのに嬉しいように20USDばかりではなく10USDや1USDを混ぜた100ドルパックが3つ用意されます。買い付け後に該当する金額を成田で受け取る手続きをします。大体10日前には手続きが必要となるとのことで、旅行の計画が決まったら早々に準備する必要があって、急な出張などには使えそうにありませんね。受け取りも今は成田空港の第1と第2の2箇所のみ。羽田もセントレアも未対応。今後増えていくのかな？受け取り場所と日時、金額を設定すると、指定日の数日前から1週間程度の引き取り期間に来るよう指示があります。また、引き取り番号を覚えておく必要がありました。当日の成田空港での受け取りはスムーズ。自分は第1ターミナルだったのですが、電車を降りて改札を抜けて、セキュリティチェックを抜けた真ん前のトラベルカウンターの中にマネーパートナーズの大きなロゴが張り出されていて一発で分かりました。カウンターで引き取り番号と名前を告げると、お願いしていた100USDパック×3袋を受領。その場で中身のチェックをし忘れたのですが、本当はちゃんとやった上で受領のサインをして、、、終わり。超簡単。実際300USDレベルだと、空港のレートの安い銀行とあまり変わりありませんが、大量に現金を使う方にはお勧めの方法かと思います。 [コンバージョン手順まとめ] (1) マネーパートナーズに口座開設 (2) 日本円入金 (3) FX取引画面の「口座管理」から「コンバージョン」を選択してドルを買い付け (4) 会員専用サイト画面から、外貨受取(成田)を選択して、金額と受取日設定 (5) 引き取り番号を覚えて、出発当日に成田のカウンターで外貨受取 と言うことで、今回は4)と5)の組み合わせで手数料をケチってみました！こう為替と手数料を比べて見ると、4)のドル決済カードがかなりオトクなのが見て取れますね。買い物は全てカードで支払って、ほとんど手数料掛けずにネット銀行でドルのまま決済。効果の程がどれくらいなのかはまた別途計算してみたいと思います！！いつものごとく前置きが長くなりましたが(笑)、次はいよいよ現地でのアクテビティレビュー！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.02.11
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久しぶりの海外旅行 [ホテル予約編]
「ただリゾートに行くだけではつまらない！」と、色々と考えて企んで行った今回のグアム旅行。せっかくですので、2人が何を考えてどう行動して、どう言う結果になったのか、数回に分けて書きたいと思います！まずはホテル予約をいかにオトクにするかについて！そもそもきっかけはANAマイレージの期限でした。2007～2009に掛けて毎月USや台湾に海外出張していた際のマイレージが順次失効。相方(妻)と二人でヨーロッパに行けたら一番良かったのですが、そこまで貯まっていたわけではなく使い道が微妙。考え無しに期限を少しでも延ばそうと数万円分をeTicketに使えるクーポンに変更していたものも期限を迎えるにあたって、身近な海外と言うことで初めてのグアムに行くことに決めました。「海外が好き」と言いつつも、思い返せば付き合ってから10年目で結婚をした2004年の翌年、2005年トルコ旅行に行って以来、まともに海外旅行に行っていませんでした。その間にUSに2度行ってますが、どちらも出張に絡めてだったので旅行と言えるものかどうか微妙でした。それでもeTicketは1人分の70,000円ぐらいしかなかったので、燃料代を入れるとほぼ一人分が現金支出。現金支出分については、いつもお世話になってる「1％分請求しません」カードを利用。70,000円の1％で、700円分オトク。(笑)今回は(も？)ホテルの予約やら、レストランや観光の下調べは全て相方がやってくれました。ネットの情報、特にクチコミを駆使して調べたようです。円高の恩恵を最大限に活かしたいと思って、ホテル代のドル決済をしようと調べました。円決済の場合には必ず為替手数料分がレートに数円分乗っていたりするのが許せない。(笑)ホテルの英語サイトや海外の旅行代理店なども調べたのですが、結果一番オトクだったのが楽天トラベル。現地に行って気がついたのですが、中心地にツアーデスクを構えていたり、グアム観光には力を入れているようで、色々と特典が付いたプランを日本で予約して、現地でドル決済が出来ました。全部で5泊する予定ですが、現地到着は夜の10時過ぎ。最初の3泊はリーズナブルなホテルで、後半の2泊をちょっと奮発しようと選んだのがこれ。1) Royal Orchid Guam到着当日とその後2泊。Tamonの中心地からちょっと距離があるのと海に直接面していないためかOcean Viewの部屋が朝食付きで80USD。他にも60USDくらいのホテルもあったけれど、決済条件がPrepaid/No Refundableだったり、「臭い」とかクチコミがヤバかったりしたので敬遠。ここは、お湯が出ないとのクチコミがあるものの部屋が広くて評判が良かったので決定。到着直後はここを基点にまずはGuam観光をしようとのプラン。写真はRoyal Orchid、、、ではなくて、ホテルの客室からの眺め。目の前はTamonの目抜き通りを隔てて、MarriottとPICホテルがそびえ立っていて、その向こうがビーチ。2) Outrigger GuamTamonの中心、ど真ん中。無料バスやツアーバスの発着所にもなっているDFSの真ん前。Tamon湾に直接面しててプールからそのままビーチに出られる。OceanViewの上層階で、朝食もしくはランチ他、色々と特典が付いて1泊199USDと、我々にしては超奮発。(笑)プールやビーチを楽しめるし、ショッピングもいいし、何なら部屋でゆっくりしても、と期待は膨らみます。The Plazaと言うショッピングモールが隣接。とにかく賑やか。普通に日本円で予約すると、2)のOutriggerで199USDのところを1泊20,000円くらいとられることもあるようです。1USD80円で考えても4,000円くらいの差があるわけですね。ちなみに、どちらも楽天で予約してるので楽天ポイントが1％、現地でカードを使ってそっちのポイントも付いて、、、って具合にチョビチョビとオトクになるような仕掛けも使ってます。チリも積もれば何とやら。さて次回は為替＆両替編！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.02.05
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今更ですが、、、
Happy New Year 2012！！別に旧正月を祝う積もりではないのですが、昨年9月から日記が停止していたこのセコイアの木の下で。本業が忙しくなったとの言い訳でずっと止まってましたが、今回Guam旅行で時間と気持ちの整理が付いたので改めて新年のご挨拶。本当にご無沙汰をしていました。昨年は3.11と言う日本全国を巻き込んでの大きな事件がありました。自身は直接的な被害が無く、ある意味での普通の生活が出来ているものの、全てがどこかしら以前と違っていたように思われます。あと1ヶ月半でもう一年が経つことに新聞記事で気付かされてビックリしました。もう、そんなに時間が経ったんですね。昨年の抱負は、不動産での経済的自由の達成でしたが残念ながら実現出来ませんでした。準備は万端だったのですが、今一つ踏ん切りが付かずにチャンスをものにすることは出来ませんでした。準備も何も無い中で最初の物件購入に踏み切った2009年を思い返すと、不動産投資で物件を買う行為自体は自分の属性や資産背景とそれほど相関が無いのかなとも思います。(笑)大家業は、入れ替わりがあったものの回転率96％でほぼ満室状態。募集をお願いしている複数の不動産屋さんとで何とか安定して回ってます。それ以外の件を振り返ると、本業や講師業で予想していなかったチャンス(ピンチも？)に色々と巡り合って、まだまだ人生を不動産の一本で片付けるなと神様から言われているようにも感じられる一年でした。相方(妻)いわく、昨年の誕生日から2012年の誕生日まで、風水で言うところの天中殺とか。この時期に転居や家を買ったり投資したりするのは良くないそうで、ずっと脅かされていました。自分としてはあまり気にせず、ご縁があればアパートでもマンションでも購入する積もりで動いていたのですが、もう半年でその期間が過ぎ去ろうとしてます。相方曰く「そう言う運命」なんだとか。今年は本業で忙しくしつつも、そろそろ不動産で2軒目にトライしたいところ。相方の言うことを鵜呑みにしてるわけではないんですが、年の後半で何か良い物件と巡り合いそうな気がしてます。と言うことで、引き続き経済的自由について考えて、ブログをご覧の皆さんに楽しんで頂ける実験台になれるよう、行動する一年にしたいと思います。2012/1/27 グアムから成田に戻る機内にてセコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2012.01.31
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30代にしておきたい17のこと
先日、叔母が脳梗塞で急遽入院。ちゃきちゃきの江戸っ子で、いつも元気いっぱい。親戚の集まる場でも、小粋でいて、ちょっと毒の効いた話しっぷりで周りを盛り上げる素敵な叔母さん。8月の半ばに自宅で半身が動かなくなって救急車で救急病院まで行ったところ、熱中症と診断されて動けないそのままで帰らされたらしい。運悪く、お盆休みに入って掛かりつけの医者に行けず一週間ロス。一向に良くならないので盆明けに医者に行ったところ、大きな病院に掛かるよう紹介状を持たされて行ってCT検査を受けて、即入院。先日お見舞いに行ったところ、結果的には軽症だったためかリハビリが出来るまでには快復して、ベッドでは冗談なども聞かせてくれる状態になっていた。本当に大事に至らなくてよかった。御歳78歳。そんな時に出会う本がありました。いつもながら図書館で相方が借りて来てくれるんでランダムなんですが、何か運命を感じさせられる出会いでした。 【送料無料】30代にしておきたい17のこと価格：600円（税込、送料別）「ユダヤ人大富豪の教え」で有名な本田健さんの著作。「20代に～」と言う本の続編らしいのですが、自分は既に年齢的に手遅れなので「30代～」を読んで正解かも。(笑) 文庫本になっていてものすごく読みやすかったけれど、ものすごく気持ち的に重かった。普段、視線の先3メートルに浮かんでいるモヤモヤとした掴みどころの無い不安なものが、活字にされてグサリと突き刺された感じ。目次をご紹介！1 「すべてを手に入れることは不可能」だと知る2 変えられることと、変えられないことの違いを知る3 自分の勝ち(負け)パターンを知る4 セルフイメージを定期的にチェックする5 お金と真剣に向き合う6 パートナーや子どもを持つかどうか決める7 自分の居場所を決める8 両親とお別れしておく9 年齢の離れた友人を持つ10 運を味方につける11 自分の内に潜むダークサイドを癒す12 メンターから学び、教えを次にまわす13 人脈を金脈に変える14 才能のかけ算で勝負する15 大好きなことを仕事にする16 人生の目的を知る17 自分のお葬式の弔辞を書いてみる「はじめに」に書かれている言葉から引用、、、自分の可能性が幻想的に開くのが10代。それを試しながら失望していくのが20代。そして30代は、希望と絶望の狭間にいます。本田健さんによって次々に語られる30代の人生が100％自分の今の気持ちや境遇にフィットするので、グっと惹き込まれます。この人、オレの人生を見て書いてるんじゃないかと思うくらい。(笑)色々と見えてくるものもあれば、失うものもある。また、ライフワークを目指す人生の勝負に出るのであれば最後のチャンス。「パートナーや子どもを持つかどうか決める」では、30代は「決断のとき」とされています。・子どもと過ごせる最高の時間は10歳まで ただ、そのタイミングは自分がもっとも忙しい30代とかち合う・子どもが欲しいのは、お金でもおもちゃでもなく「注目」・一緒にいて、「愛しているよ」と伝えるだけでいい・同年代の友人はどんどん身を固めて出会いが減る・20代と異なって、30代の新しい出会いは「ロマンスの風」を自ら起こさなければ、 「落ち着いた凪」の状態になってしまう・ただし、ムリにパートナーを作って、一生気に入らない人と イライラしながら過ごすのであれば、幸せなシングルで過ごす方がまし個人的に一番響いたのは、「両親にお別れをしておく」でした。冒頭の通り元気だった叔母が78歳と言う歳になっていて、急に入院すると言うイベントがあったりで、時の流れの残酷さを実感したところで読んだからかもしれません。30代で親を亡くす場合は年齢的に事故や突然の病気などで、お別れを言えずに失ってしまうことになります。そうすると、親と「和解」出来ずに、自分の子どもとの関係で問題が起きると言います。親に対しては通常、「こうなりたくない」とのネガティブな感情を持っている一方で、自分も同じ性質を受け継いでいるもの。こう言う複雑な感情が親との間に埋め難い溝を作っているそうです。・・・自分に当てはめてみると、確かに思い当たる節があります。この溝を埋めることなく親を失ってしまうと、同じ問題・関係を自分の子どもとの間に持つことになるそうです。それを防ぐために必要なのは親との「和解」。「お別れをしておく」と言っても、「あばよ！」と言うことではなく(笑)、「日ごろから感謝の気持ちを伝えておく」こと。このタイミングでこの本に出会ったのには意味があったと考えて、まず今度会ったら親に感謝の言葉を送りたい。お互いに元気で酒も飲める、親との貴重な時間を楽しめるようにしたい。そう感じました。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.09.10
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アパート経営はするな！
台風12号は当初の予定よりも西に進んで、四国に今日の午前中に上陸。大きな被害が各地で出る中で、東京はときおり激しい雨が降るくらい。地球の裏側のアメリカ東海岸でもアイリーンと言うかわいらしい名前の台風が猛威を振るっていたようです。最近は人間と自然の対立軸が際立ってきてしまっているように感じます。3月11日以降で不動産投資家としての環境も大きく影響を受けたと言えます。今物件を買うべきかどうか、また買う場合にはどのような物件が相応しいのか、自分なりにも色々と考えています。そんな中で、真っ向勝負なタイトルの本です。 【送料無料】アパート経営はするな！価格：1,050円（税込、送料別）[目次]はじめに アパート経営を検討中の皆さんへ第一章 東日本大震災から不動産は大きく変わる第二章 年金に相続税。不安心理につけこむ「賃貸経営」第三章 今からのアパート経営は必ず赤字経営になる第四章 「一括借り上げシステム」は家賃を保証するものではない第五章 土地は現金化し、使い果たす。これが究極の相続税対策です「日本一不動産を買う男」のニックネームを持つ著者の須田さんは、競売で手に入れた戸建てをリフォームして安価に販売する「中古住宅再生事業」を手掛けて、ピーク時には年間7000軒もの販売実績がある方。須田さんの結論は文字通り、「アパート経営はするな！」。理由は下記の4点。1) 少子高齢化で入居者がどんどん減る2) 地価の上昇は今後もない3) 賃貸経営を維持する管理コストは変わらずかかる4) 一括借り上げシステムにはいくつものワナが潜んでいるぜひこれからアパートを買おうと思っている不動産投資予備軍の方には読んで頂きたい本です。自分の決断が正しいかどうかを一度客観的になって考えるテーマになる論旨だと感じました。「売買も賃料も、需要と供給のバランスで成り立つ」との信念のもと、借りてくれる人が減る市場では価格も賃料も下落が免れないので、アパート経営のリスクが非常に高いものになってる。同書は、土地を持っている団塊の世代に向けて書かれている色合いが強く、個人年金代わりに遊休土地にアパートを建てることが特に危ないと問題提起されています。最近の大手ハウスメーカーがこぞってアパート建設の提案を進めているのは、引退をして老後に不安を持つ団塊の世代のお金や資産目当て。土地は持っていても税金が掛かるのであれば、アパートにして収入源にした方が良い、との如何にもなプロモーション。アパート建設を節税面から薦めるセールストークの拠りどころは、「現金で持っている場合よりも不動産として持っている方が相続税評価額が低くなるから」で、建物は購入価格のほぼ5割、土地は公示価格のほぼ8割になるそうです。現金での相続よりも税金が安くなる。しかも、ローンが残っている方が評価額から残高を減らすことが出来るので更に節税になる。「だからと言ってアパート建設のために数十年のローンを組むのはものすごく危険」と須田さんは警告します。「相続税対策になるが、税金を払った方がまし」とも論じてます。理由は上記4つの通り。特に入居率と家賃は同時に下がる。入居率7割、家賃が7割で、簡単に収入は半分になる。そうなったときに個人年金のつもりだったのが、ローンの支払いが滞りかねない大きなリスクを背負うことになる。「実績豊富な当社が一括借り上げしますからご安心」とのセールストークにも危険性があると指摘します。実際に不動産に片足突っ込んでいる身からすれば当然なんですが、「空室保証」はあっても「長期に賃料を保証」してくれる話は無いんです。家賃の見直しの可能性に関しては必ず契約書のどこかに書いてる。本の中身で展開されるトーンは、既にアパートを持っている身としては半分耳の痛い話です。確かにマクロで見た場合に賃貸市場の今後は相当に厳しい状況になると見込まれます。須田さんが警告されているような、「遊休土地に素人地主がハウスメーカーの言いなりで、数十年のローンを組んでアパート建設、一括借り上げで運用する」のはものすごく危険。これは自分としても本当だと感じます。ぜったい辞めた方が良い。だからと言ってアパート経営の全てがNoか？と言うとちょっと違う。自分の考えとして、そんな市況でも個人レベルであれば戦い方は十分あると考えています。ここから先は自分の考えです。譲れないのは立地。需要と供給のバランスで、人が住みたいと思う場所でないといけない。また運営面でも、一括借り上げなどに余分なコストを払って部分的な安心を買うよりも、自分で賃貸経営のノウハウを身に付けて折々の市況変化に対応していくスキルを身に付ける必要性があります。ただ、3.11以降で気をつけるべきなのは借入れ比率。ようはリスクをどれだけ取るのかを再考する必要が出てきたと言うこと。須田さんの指摘する4つの理由については自分も同じ考えです。資産価値が上がらず、家賃や稼働率も下落する方向性だとしたら、物件価値下落の速度を上回って返済を進められるような借り方、買い方が必要。今後の不動産との関わり方について、将来の予測のもとでじっくりと考えるキッカケになりました。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.09.03
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記念日に入居申し込みゲット！！
最近色々と仕事の方で忙しくしていたので足が遠のいていた丸の内朝食会に出席。朝から色々な方と話をして気分良く鼻歌交じりのスキップで出社(笑)、勤務していたときの話でした。14時ごろに相方(妻)からメール、「入居希望の外国人。日本語少しで、婚約者と2名入居」外国人は個人的には任せてくれって感じですが、2名入居って言うとちょっと怪しい気配。あんまり偏見を持ってはいけないんですがアジア系だし、気が付いたら20人くらい住んでたら、、、とか、要らぬ心配が頭をよぎる。2名入居の分で、礼金をプラス1ヶ月のプレミアムをつけるのと、安全のために面談希望を伝えてもらうことに。相方は更に定期借家契約にすることも考えていたらしいけれど、結果無しに。「今回は断りました。」何でも、客付けをお願いしている業者さんの先にもう1社あって、そこが既に礼金を積み増して募集しているのでこれ以上礼金を取るのはムリとか。「了解、また次だね！」と言って再び勤務を続けて、小腹が空いてきたその夕方、17:30ごろ。「別の業者さんから入居申し込みあり！某小売店大手法人契約、来週頭から入居希望。」さっき断ったばっかりのはず、、、でも違う業者って言うし。一日に2件も話があるなんて、ビックリ！何でも午前中に内覧をして気に入ってくれたらしいんですが、こちらもまた募集業者さんの先にもう一社客付け業者さんがいて礼金を積み増してるとか。そんなに礼金が取れるんだったら直接契約して欲しい。(笑)実は、最初の業者さんの話を断った5分後に、2件目の業者さんから相方に電話が掛かって「礼金積み増しで契約を進めていいか？」との確認があって話が進んでいたらしい。2011年夏の陣、前回の部屋もそうでしたが、今回も法人契約。誰もが知ってる小売大手の東京転勤の方らしいです。これまた前回同様ですが、実に申し込みから4日後のスピード入居。本当に大家としてはロスが無くて助かります。まだ詳しい話が聞けていないのですが、部屋を気に入ってくれたのが決め手になったとか。クリーニングに気合と工夫を入れて、壁紙もアクセントクロスを使った甲斐がありました！退去からは1ヶ月ちょっと。リフォーム終了からは2週間。前の部屋もそうだったので、今回は良いペースで入居者を決めることが出来てます。急ピッチで話が決まって来週頭にはもう入居予定なので、就業後にそのまま相方と待ち合わせて物件に行き、ディスプレイの撤去と説明書の設置と、簡単な清掃を実施。今回で法人契約がトータル3件。他に転勤絡みで契約して頂いた方1件の例で共通しているのが、・4件全てが8月末～9月頭の申し込み・申し込みから1週間以内の入居が3件・法人契約は家賃交渉が無い・同じく、法人契約は礼金をたくさん払ってくれる転勤の関係だと見たら即決の傾向が強いようです。また会社のお金だと財布の紐も緩めってことですね。。。ちょっと微妙な傾向かも。(笑)初球を見送ったのが、今回はすぐに吉と出ました。本当にラッキー！と家路に向かう駅のホームではしゃいでいたら、相方がぼそっとつぶやく。「今日はアパートを買ってから丸3年目の記念日なんだよ。」そうです！そうです！2年前の今日は、自分が不動産投資家としてデビューした記念日だったんです！今日は朝から何か良いことがありそうだと2人で話しをしていたんですが、こんな形で予感が的中。これで2011年夏の陣も、満室に復帰して終了！しばらくゆっくり出来そうです！？セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.09.01
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何て良い入居者さんだったんだ、、、
さて、先日Twitterで思わず予告めいたツブやきをしてしまったんですが、退去に絡んでちょっと信じられない出来事があったので書いておきます。7月末に退去となった住人さん。3年間住んだ部屋のリフォームに結構な費用が掛かったのは以前の日記で書きました。もともと敷金を1ヶ月お預かりしていてて、それをリフォーム費用に充当する方向だったんですが、タバコのヤニや壁紙の損傷で1ヶ月では軽く足らない状況になっていました。退去立会いの際に一応「足が出る場合には追加でお支払をお願いする可能性があります」とはお伝えしてましたが、同時にお人好しな自分は「何とか費用を抑えるように頑張ります！」とも伝えてしまってました。結果としてコストを抑えてリフォームをすることにしたんですが、それでも家賃1ヶ月程度は代金が不足する予定。賃貸契約時の重要事項説明書には、喫煙による壁紙の張り替えは借主負担と明記してありましたので、契約通りに考えれば元入居者さんに請求できる金額。でもさすがに、退去した後にお金を払ってくれるか、大いに疑問。例えて言うなら、「飲み会の会計を後輩に任せて、後でワリカンにしていた請求がすっかり忘れた頃、1ヵ月後に来る」ような感覚じゃないですか！(笑)相方と作戦会議を行った結果、請求はしておこうと言うことになり手紙を出しておきました。負担金額も全額ではなくて、敷金からはみ出る部分の半額分にして払いやすく配慮。。。でもなぁ。。。本当はこちらから電話をして催促をしなければいけなかったのですが、気乗りしないところもあって手紙を出してから10日ほど経ってしまっていました。突然話は変わりますが、相方は風水に興味があって、日頃から行動やら方角やら、なにやら謎めいたことをやったりツブやいていたりします。その日の晩は「金運を上げる為に、明日は水周りを掃除しよう！」と決意表明。翌日宣言どおりに台所の排水口や、バスタブ、洗面台、トイレなどをキレイにしたそうです。その夜に奇跡が起きました。不動産用に使っている携帯が鳴ったのが夜11時頃。自分は会社の関係の飲み会で不在だったのでこんな時間に何かと思いつつ相方が出たそうですが、何と退去した住人さん。「月末までに振り込みます。」と、向こうから支払いの連絡をしてくれたそうなんです。こちらは腰が引けていて手紙を送りっぱなしにしちゃっていたにも関わらず。しかももう退去した後にも関わらず。わざわざ電話をして支払ってくれるとは・・・。相方は「今朝、水周りの掃除をしたからかな？！」とウキウキ。確かに、、、そのお陰なのかもしれません。良い住人の方に恵まれました。次の入居者さんも、ステキな人でありますように！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.24
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タバコは百害あって1リフォームうん10万円！ (後編)
さて、引っ張りに引っ張った2011年夏の陣リフォーム編ですが、遂に完結。(笑)アーネストの営業担当Kさんから「予定通り仕上がりました！」の連絡を受けた翌日の会社帰りに相方と待ち合わせして、現地へ。「何と言うことでしょ～♪」とばかりに、仕上がりはビフォーアフター調に写真でお送りします。これ、一回やってみたかったんですよね。(笑)[クロス再生洗浄の威力]正直、ここまでキレイになるものかと驚きました。サンプルに洗浄前のクロスを貼っておいてくれたので、非常に効果が分かりやすいですね。においについても思いっ切り鼻を近づけるとそれっぽいかなと思いますが、全く気にならなくなりました。ちなみに自分は一生涯喫煙をしたことが無いので、結構敏感な部類のはず。[コゲた五徳]×Before○After！これも見事にキレイにしてくれました。掃除のプロを自称する相方も太鼓判を押す徹底振り。[キッチン周りの油]×Before○After！触るのもイヤな感じで窓の桟にまで飛び散っていた油が、キレイさっぱり！[張り替えた壁紙]×Before○After！今回冒険した部分。一面でも天井に向かって傾斜している部分まではやらなかったので圧迫感はそれほどでも。部屋に入った入居予定の方もビックリしてくれるはず♪クロス再生洗浄の結論。かなりキレイになるので十分使えます。恐らく内覧される方は壁紙については新築同様に感じるんじゃないかと感じました。今回はまだ新築から3年ほどの新しいクロスなのでキレイになった部分もあるのかもしれませんが、張替えのコストが40％オフになるのは非常に助かります。新しく入居される方には、キレイで快適な暮らしをお届けしたい。でも掛けられるコストは切り詰めないといけない。クロス再生洗浄は、そんな矛盾した2つの要求を納めるInnovationではないかなと感じました。今回クロス再生洗浄と、気合の入ったクリーニングをやって頂いた会社はこちら！[アーネスト株式会社]http://earnest-corp.com/さて、リフォームもキレイになって、、、入居者大募集中です！！誰か、住んで！(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.21
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タバコは百害あって1リフォームうん10万円！ (中編)
さて、思わせぶりな引っ張り方をした前回でしたが、20万円弱の原状回復見積もりを前に悩む自分に相方から提案が。ネットで探し出した「クロスを再生洗浄する」方法があるとのこと。特許技術を使ってタバコのヤニやにおいを落とせる、クロスの再生洗浄方法があるらしい。作業単価は平米あたり600円台と、一般的なクロスの張替えに対して2/3程度。どのくらいキレイになるのかは分からないものの、ネットの写真を見る限りは相当にキレイになる模様。[アーネスト株式会社～クロス再生洗浄]http://earnest-corp.com/cloth-cleaning.html営業地域は東京・埼玉・千葉・神奈川。ものは試しと電話で問い合わせ。営業担当のKさんが早速現地で見積もりをしてくれるとのことで、平日昼間に相方に行ってもらいました。現地では、「新品とまでは行かなくとも、結構キレイになりますよ！」と頼もしげなコメント。また、クロスが擦り切れていてそのままでは使えない一面については、新品を貼ると分かってしまうくらいなら、アクセントクロスはどうか、との話に。クロス洗浄だけでなく、エアコンやルームクリーニングなども全てお願いできるみたい。後日送ってもらった見積もりは約14万円。20万円弱から比べると大分安くなりました。・アーネストさん 約14万円(家賃2か月分) クロス再生洗浄 クロス1面張替え(1000番台) CF/巾木張替え エアコン内部洗浄 ルームクリーニングクロス再生洗浄、、、新しい技術で、実際に施工したっていう話は周りではあまり聞かないので、リスクはある。でも、うちの天井高ロフト物件と付き合う中ではクロス張替えの問題は常に付きまとうはずなので、実験的にお願いすることに決めました。たとえ失敗したとしてもブログに書くネタになるので。(笑)後日夕方にアーネストの営業Kさんと待ち合わせして、クロスとCF/巾木の選択。リリカラとサンゲツの分厚いサンプルをアパートまで持って来て頂いて、猛暑の中であーでもないこーでもないと悩む。こんなときは相方は超優柔不断が炸裂。早く決めないと干からびる！、、、と慌てて決めたのは、濃い目のアイスブルー。全体的にボヤっとした色調の部屋なので、1方の壁が濃い色だと締まるはず。もともと貼られているありきたりのない織り目入りのアイボリーのクロスに合わせて、同じく織物調の柄入りにしました。もともと狭い部屋なので、あまり濃い色にするのも圧迫感が出ちゃうかもしれませんが、薄いありきたりな色ではあまりインパクトが無いので思い切ってみました。トイレのCFと巾木も、もともとのつまらないオレンジっぽい茶色から、アクセントウォールにあわせたグレイ調のものに。こう言うのを選んでると、、、相方でなくともいくらでも時間を掛けられちゃいます。実際の工期はお盆期間も挟んだこともあって1週間まるまる。工程表を頂いていたので、募集をお願いしていた不動産屋さんにはリフォーム期間と「アクセントクロスで個性的な部屋になります！」アピール。リフォーム期間中は初の試みにドキドキソワソワ。仕上がりは、、、次回に続く！(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.21
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タバコは百害あって1リフォームうん10万円！ (前編)
暑くなったり寒くなったりで大変な陽気です。先月くらいに買った「洗えるスラックス」が大助かり。裏地がメッシュで肌に吸い付きにくいし、汗をかいても自宅で洗ってしまえる。これってすごいInnovationかも。さて、満室大作戦2011夏の陣の続きです。先に空いた角部屋は申し込み後一週間足らずで入居。9月分まで家賃も先払いしてもらって大助かりでした。大家としてはロスが少ないのはものすごい嬉しいですよね。その間に、退去予告のあったもう1部屋の退去立ち会い。3年間住んでくれていた住人さん。今までありがとう。良く考えたら自分で立会いするのは今回が初。もともとは管理会社がやってくれてましたし、自主管理になって初の前回は平日だったこともあって、相方(妻)が立ち合うのに懇意の不動産屋さんに同行してもらっちゃったんです。その際、相方がきっちりノウハウを伝授してもらって、「退出立ち合いチェックリスト」を作ってくれました。今回はそれを頼りに自分たちだけでやります。当日も暑い日で、時間ちょっと前に現地についたらショックな出来事が。エントランスを飾っていた観葉植物のアイビーが枯れかけてる！前回見たときも元気がなくなっていたんですが、今回は半分ほどの鉢はもう真っ茶色、、、あぁ、ゴメンよ！！そして空室になっている角部屋で待機。エアコンをつけても汗が噴き出す。しばらくすると退去予定の住人さんがやってきたので、一緒に部屋の中に。そこで2度目のショック！ドアを開けた瞬間にタバコのニオイが。。。アイボリー色のクロスが茶色く変色してるのが分かる。部屋の角は特にグラデーションが掛かったように、、、。クロスの一部は擦り切れて穴が空いてたり、切れてしまってる部分もあった。これだけ茶色いと、エアコンの内部洗浄も入れないとだめか。キッチン周りも五徳はコゲコゲだし、油は窓枠まで飛び散ってるし。 設備の破損などはなかったものの、かなりワイルドに暮らしてもらった模様。 一般的な汚れはクリーニングを入れればそれなりにキレイになるんですが、とにかく壁紙が痛い。所有物件はロフトがあって、吹き抜けになってる分天井が高く、床面積は狭くても壁面の表面積は広い。クロスの張替えはとにかくお金が掛かるんです。。。一通り確認して、退去確認の書面にサインを頂く。一応預かっている敷金1か月分で収めるようにしたいが、万が一張り替えになった場合追加で費用発生になる旨を伝えて、元入居者さんとはお別れ。その場での自分の判断としてはクロスは張替え無しでも何とかなるかと思っていたんですが、相方及びプロの見解は違ってました。「あぁ～、、、。」とため息を漏らす相方。自分の物件が汚れているのにショックを受けている模様。現場から懇意にしてるリフォーム屋さんに電話で連絡して見積もりをお願いする。明日来てくれるらしい。枯れてしまったアイビーのプランターを片付けて、募集中のリフォーム済みの部屋の空気の入れ替えと簡単な掃除をして、帰宅。足取りが重い。最寄り駅で、これまた懇意にしている不動産屋さんに立ち寄る。リフォームの相談をしたところ「タバコのヤニはぜったいクロスを張り替えた方がいいですよ」とのこと。吸わない人は敏感で、部屋が臭ったら即NG。間口を広くする為にもキレイにしておいた方がいいとのアドバイス。確かに。。。後日、別の業者さんにも相談をして見積もりを取得。[結果]・リフォーム屋さんA 20万円弱(家賃2.5か月分) クロス全張替え ( CF/巾木張替え エアコン内部洗浄 ルームクリーニング・リフォーム屋さんB 7万円前後(家賃1ヶ月分弱) クロス一面張替え 一部クロス補修 CF/巾木張替え エアコン内部洗浄 ルームクリーニング安い見積もりは、修復が必要な場所のクロスだけ張り替える内容。でもヤニで黄ばんだ他の部分はそのままになっちゃうらしい。キレイにしたいけれど、この金額は、、、と悩んでいたところで、相方からある提案が！気になる詳細は次回！！(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.21
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入居申し込みは突然に
2011夏の陣は現時点で退去が2室。これ以上出ない、、、と祈りたいところ。前回の日記でお伝えしたとおり、6月末退去になった部屋を先にクリーニングしてデコレーション、万全の大勢で募集を掛けてました。会社で昼飯を食べて、午後の仕事に取り掛かった矢先に携帯に相方からメール着信。「内覧の連絡有り」法人契約のため、一部条件に交渉が入った模様。「決まると良いね！」と返した、、、その夕方にまたメール。「入居申し込み、一週間後に入居」まさかこんなにあっさりと、しかもすぐに入居とは、、、嬉しい！何でも、某有名物流会社の法人契約とか。海外在住の社員の方が転勤後の住まいとしてネットで情報を見て決めたらしい。内覧したのは会社の方で、実際に入居者は見ていない。。。じゃぁどうやって決めたの？実は、今回決め手になったのが、YouTubeにアップしていた自作の室内動画！海外にいる入居予定者の方に、不動産屋さんがネット上の動画アドレスを紹介してくれたことで決めることが出来たらしいです。中々動画に対するリアクションが見えない中で自己満足としてやっていたんですが、今回初めて効果が発揮されました！一応IT業界のハシクレにいる自分として出来ることをやってみた結果が成果に繋がるのは嬉しいですね！さて、残るはもう1部屋で再び満室なんですが、、、そちらはそちらでまたニュースになるようなネタがあるので、また次回以降で！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.02
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満室大作戦2011夏の陣
夏になると空室の発生する所有物件。今年も恒例とばかりに、現時点で2部屋退去が発生しました。(涙)不思議なもので、退去のタイミングは示し合わせたように続いていて6月末退去と7月末退去。どちらも新築から3年弱住んで頂いていた2Fの部屋。昨年は初めての入居者募集で4部屋を入れ替えることになって、その時は経験の無さもあっててこずりましたが、その時の経験が生きてる。■2010/7/30の日記 空室対策に不動産屋さん巡り■2010/9/5の日記 不動産屋さん営業巡り■2010/9/12の日記 満室大家さんになりました！基本路線としては、一般媒介で前回お世話になった不動産屋さんへ一通り賃貸募集をお願いすること。下記はその大まかな手順。仕組み化とまでは行きませんが、流れが把握出来てるのは大きいですね。0) 退去予告受理、入居者さんと連絡を取り立会い日程確定1) 周辺賃料チェック＆家庭内会議で募集賃料他の条件決定2) 手作りマイソクへ物件の特徴他をまとめて、 一斉にメールで入居者募集依頼を不動産屋さんに送付3) 退去立会い後、速やかにクリーニング＆リフォーム手配4) リフォーム後に部屋をデコレーション5) ビデオ撮影して、YouTubeにアップ(不動産屋さんにもアピール)6) 後は、定期的に不動産屋さんに状況ヒアリング※今回も雰囲気重視のデコレーション＆入居者プレゼント♪退去予告後からすぐに募集を掛けますが、最初は強気の家賃設定で様子見。すぐにリアクションが無いと判断して、今回は思いっ切り下げることにしました。2年近く大家をやっていてつくずく感じることなのですが、一番重要なのは退去を出さないこと。高めの家賃収入にこだわっているとどうしても周辺相場との比較で退去が出て来てしまい、その間ロスしますし、入れ替えのためのクリーニングやリフォームの費用が掛かる。また特にサラリーマン大家として空室発生で痛いのは、何より物理的に時間を取られることと、空室中の心理的負担。借金してると怖いんですから！(笑)と言うことで、周辺相場をにらみつつ決められそうな家賃設定のちょい上くらいにして募集開始。メールや、実際に現地に行った際には馴染みの不動産屋さんに顔を出してヒアリングをしてみると、結構積極的に紹介して、一部内覧もしてもらっている様子。特に頑張ってくれているのは物件近くの不動産屋さん。駅に近い点や、デコレーションしていたりするので話題にし易いし、丁度最寄り駅の商店街を歩いて街の紹介をしながら物件まで行くことが出来るので、一石二鳥だとか。お店に来たお客さんに一通り紹介をして、すでに何回か連れて行ってくれているそうです。営業トークが冴える、頼れる不動産屋さん！物件近くで、また伝説の満室ネコにも会えたし！(ちょっとバテ気味)はやく決めたい！と思っていたところ、、、続きは次回の日記で！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.01
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サイディングの補修実施
3月11日の大地震の後に急ぎ物件に行きました。住人の方や建物に影響が無かったかどうかが気になっていたので。さすがに築浅だけあって、一部基礎部分の表面のモルタルに小さなヒビが入ったくらいで、他に損傷は無かったようです。ただ、3ヵ月後の先日見に行った際に、ドア上方のサイディングに亀裂が入っているのを発見。また、ドアとサイディングの継ぎ目を埋めているシーリング材にも空洞が出来てた。度重なる余震でダメージが蓄積したんだなと想像。 工務店の技術部門の方にメールで質問を投げて、自分で補修出来るものかアドバイスを頂く。ドアとサイディング、そして躯体の間には防水シートが張ってあるので雨漏りなどは直近ではあまり心配する必要は無いようですが、ヒビは拡大防止の意味もあって早めに補修した方が、とのアドバイス。補修を請け負ってもくれるそうですが、DIYストアで売っている部材でこちらでも十分出来るとのこと。必要な部材は、、、1) 布巾 補修部分のホコリを施工前にとってきれいにしてからシーリングします。2) シーリング材 アクリル系、ウレタン系、シリコン系などなど、色々と材質があるようです。 今回はアクリル系をチョイス。 後日調べた感じだと、耐久性の面でシリコン系を使うべきだった模様。3) マスキングテープ シーリング材を塗布する際にはみ出る部分をカバーしておくテープ4) 手袋 シーリング材が手にくっ付くので必要です5) ハケ シーリング材の表面を均すのに使います。近所の島忠でシーリング材をゲット。現地には脚立を持って乗り込み、いざ作業。まずはハケと布巾で亀裂周辺を拭いてきれいにします。きれいになってるか分からないので自己満足で。(笑) 次に補修する箇所の亀裂に沿ってマスキングテープを張って、亀裂部分にシーリング材の先端の細くなっている部分を突き刺すようにして、内部奥深くまでシーリング材が届くようにブチュっと押し込みます。この辺は結構面白い。(笑)溢れるくらいに盛って、ハケを使って均一にならして、終了。超カンタン。あとはマスキングテープを剥がすと、それなりにキレイに仕上がりました。ドアとサイディングを接着しているシーリング材の亀裂は、本当にやろうとしたら一度すべてこそぎ落として、バックアップ材を取り替えて、また上からシーリングし直す手間を掛けるそうです。ただ、さすがにまだ築3年弱で全面的にやる必要もなさそうなので、応急処置で十分と判断。他に、物件のエントランスを飾っていたアイビーの鉢植えが、直射日光があたる鉢だけ枯れてしまっていました。さすがにこの夏の暑さで、週一回の水遣りでは耐え切れなかったんですね。枯れた部分を除去して、たっぷりと水をあげておきました。今回は物件の補修に挑戦。ちゃんと出来てるかどうかは後日また見に行かないといけませんが、物件への愛着が更に深まってしまうようなそんな体験でした。※補修後約1週間経って、昨夜大きな余震もありましたが、今日見た感じだとしっかり硬化してました！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.07.31
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AERA Englishにプチインタビューが掲載されました！！
英語を学ぶ人に様々な学習法を紹介するAERA English。現在発売中の9月号に、ちょびっとですがインタビューと顔写真を掲載頂きました！記事のタイトルは「丸の内100人・必死のスキマ英語術」。100人の丸の内で働くビジネスマンを対象に、英語スキルの現状と勉強法についてインタビューしたもの。勤務地は丸の内じゃないじゃん、と突っ込まれたらオシマイですが(笑)、いつも出入りしている丸の内breakfast Meetingの管理人、maroさんからの推薦でアンケートにお答えしたのが掲載のキッカケ。100人の方々が色々な角度から英語について語っていますが、自分の掲載ページはP.18「いつも英語を使っています！！」のコーナー。順番は023番目。最近サボってる英語朝食会「International breakfast Meeting - IbM」についてと、キャッシュフローゲーム会について簡単に答えています。ネイティブスピーカーと自分の興味のある分野について、リラックスしたムードで話が出来る。しかも、、、朝食会はメシ代だけだしゲーム会は1000円。確かに、英語を勉強したい人からしたら、どちらも魅力的な環境かもしれませんね。(笑)丸の内bfからは他にも、管理人maroさん、朝食会参加者の外山さんが同じく掲載されていますし、丸の内bfと共催していた英語トレーナー相澤さんの「上級者向け英語勉強会」は大きく1ページ使って体験談が特集されてます。冒頭の100名アンケートの集計が面白かったです。自分はTOEIC800点とデカデカと自分のアンケート欄に掲載されているのですが、100名の平均値は何と853点！いい気になってアンケート答えてるオレ、平均以下！(笑)さすが日本ビジネスの中心地、丸の内。優秀な方が海外を意識して活躍されているんだなと改めて関心。色々と勇気付けられました。 【送料無料】AERA English (アエラ・イングリッシュ) 2011年 09月号 [雑誌]価格：680円（税込、送料別）中谷美紀さんの爽やかなアルカイックスマイルが目印です。ぜひ見てみてくださいね～♪セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.07.30
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ゲームの神様
そういえば以前「家出のドリッピー」って流行ってましたね。オーソンウェルズなどが吹き込みをした英語教材「イングリッシュアドベンチャー」です。上級者編に「ゲームの達人」がありましたが、今日の日記のタイトルとは何の関係もありません。(笑)日記に書きたいことがどんどん増えていて大変な状況なのですが、取り急ぎ昨日のことをば。毎月恒例のキャッシュフローゲーム会を開催しました！最近はコンスタントに初参加の方がどこかで当ゲーム会を見つけて申し込んでいただいていて、平行して定期的にリピートしてくれる方もいて、今回も4卓！国籍も色々ながら、今回は年齢層も幅広く、下は12歳から上は40代後半まで。お金の教養の探求は国も時間も関係なく、意識を持った人同士であれば一緒に楽しむことが出来るんですね。12歳のAlex君は4月のゲーム会にお母さんに連れられて初参加。当日は結局ラットレースを抜けられずに悔しい思いをしていたようで、今回ちゃんとリベンジに来てくれました。同じ理由でリピートしてくれる参加の方が他にもいたりして、、、そうか、主催者としてはゲームをゴールさせない方がリピート率が上がるのか、、、フムフム。(悪)ジュンはいつもながらビギナー3名のテーブルを担当。ゲームの最初のインストラクションをしていた最中に、隣の上級者テーブルから歓声が！202をやっていたテーブルで早くもラットレースを抜けたプレイヤーが出た模様。こっちはまだゲームをスタートしていないのに！上がったのは、今回でスタンプカードを貯めて次回無料プレイの権利をゲットしていた熱血ホープのAさん。結構やり手らしい。(笑)こちらも負けていられないとばかりにゲーム開始。最初はいちいち説明が入るので中々進まない中で、株式取引のチャンスが多く出る。値動きを追い掛けられるのでバンカーとしては説明し易い良い展開。序盤で難しいのは不動産取引。特に自己資金が不足していて銀行借り入れを使う場合には突然ゲームシートの書き換えが忙しくなります。[借入れの処理]1) 負債の欄に銀行借入れ金額を記載2) 支出の欄に金額の10％を追記3) 総支出を増やす本当はここで毎月のキャッシュフローを変えないといけないんですが、置いておいて次に。[不動産入手の処理]4) 負債の欄に不動産ローンの金額を記載5) 資産の欄に不動産物件の金額を記載6) 同資産によって生まれるキャッシュフローを収入の欄に記載7) 不労所得を増やす8) 総収入を増やす[収支計算]9) 総収入から総支出を引いて、毎月のキャッシュフローを出すこのゲームの中で、不動産やビジネスの収入とローン、キャッシュフローの関係に一部省略されている部分があって、ちょっと混乱することもあります。不動産物件の価格と、自分が払う頭金の差額は不動産ローンを使っています。この不動産ローンの支払いはカード上には現れていなくて、キャッシュフローの中で既に支払われているものとして扱われています。家賃収入－(不動産ローン＋諸経費＋税金)＝毎月のキャッシュフローその辺を理解した上で繰り返しゲームをすると、自分の引いたOpportunityのキャッシュフローとROIを見て、自己資金と相談しながら瞬時に投資判断が出来るようになってきます。これで上級者♪今日は結果がすごかった。ゲーム終了後のまとめでいつも忘れる(笑)質問「今日ラットレースを上がった人？」に対して、会場にいたプレイヤー12人全員の手が上がりました！過去3年間で41回の開催をしてきましたが、全員ラットレースを抜けたのは実は今回が初めて！ゲームの神様が微笑んだ会でした！！終了後には懇親会。色々と話題がありましたが、自分的に感無量だったのは5月のゲーム会に初参加したSさんが、、、何と12世帯入りのアパートを実際にこの2ヶ月で手に入れて、不動産投資家デビューを遂げたこと。もともと不動産投資を学んでいらっしゃったようですが、区分などを見ていても今ひとつモチベーションが上がらなかったところで、ジュンのような向こう見ずな投資家も世の中に存在することを知ったのをキッカケにアクティブにアパートに狙いを定めて動いた結果。物件的にも手堅い物件で有利な融資を引っ張ったご様子で、将来的な出口のバリエーションも多く、、、自分の投資より全然良いんじゃないかと思うくらい。(笑)最近一緒にいる人たちが、自分のビジネスを始めて、企業をして、実際の投資家の道を歩み始めて、、、と言ったニュースをたくさん聞くようになりました。その中でも数人は「お前のせいだ」と言ってくれることもあって、嬉しくもあり、反面お伝えする内容の責任も強く感じています。実際にその踏み出す方の先が実り多き道であるよう、自分自身も継続して学び、行動して、皆さんの前に失敗して(笑)、それも含めて楽しみながらみんなで高め合える場にしていきたいなと思いました。踏み出したみなさんに、充実した自分自身の人生と、ゲームの神様のご加護を！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.07.24
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スイス人銀行家の教え
先日講演会を聞きに行った本田健さんの新書、、、ではなくて(笑)、シリーズ2作目を今頃読む。相方(妻)いわく、「何で今まで読んでなかったんだろうね～。」自分的には、「今読むべき本だったから」が理由だと感じました。講演会の言葉を借りると、前作は「希望」について書かれていた本。たしかに自分もお金の勉強を始めた駆け出しの頃に希望をもらいました。「成功」の意味を漠然と考えていたところに、「あぁ、こう言うのでいいのか、、、」と気付かされた感じ。それで2作目のテーマは「お金」。 【送料無料】スイス人銀行家の教え価格：1,470円（税込、送料別）プロローグ 新たな出会いと人生の始まりレッスン1 お金のメンターと出会うレッスン2 お金の支配から抜け出るレッスン3 お金との関係を知るレッスン4 お金との過去と向き合うレッスン5 お金と家族関係の関連を探るレッスン6 ミリオネアという生き方を見るレッスン7 お金の知性と感性を高めるレッスン8 プライベートバンカーの仕事を知るレッスン9 人生を変える知恵を学ぶレッスン10 ビジネスをマスターするレッスン11 幸せなパートナーシップがお金を呼び込むレッスン12 お金の幸せな人生を考えるエピローグ 自分と向き合う試練を経て 物語として前回の続きなんですが、想像していたのと様子が違う。アメリカから帰国1年後の青年ケンは、授業をサボり友達と無為に時間を過ごす「どこにでもいる日本の大学生」になってしまった。そこへ届く、「ユダヤ人大富豪」ゲラーさんからの手紙に導かれて、同氏の友人、銀行家ホフマンさんの待つスイスへと向かい、現地でお金のレッスンを受ける。。。と言ったストーリー。興味深いポイントをご紹介。人のお金に対する「観念」にも色々なタイプ分けがあって、それらは親や兄弟、パートナーからの影響で形作られて、変容していくもの。本の中では8タイプあるとされています。「稼ぎ中毒」の夫には「買い物中毒」タイプの妻。「ケチ」タイプのパートナーに「浪費家」タイプ。自分のお金との関係を知るためには、両親と祖父母のお金に対する関係を読み解くことと、それを相手の立場になって理解をして、許すことが必要になります。自分の父親と母親について考えてみると、思い当たる節もありました。どちらも一様ではありませんが、父親は「浪費家」タイプ、母親は「清貧」タイプの要素が強いように感じられました。自分は父親に反発する意味で「清貧」タイプであったものが、必要性に駆られて「稼ぎ中毒」タイプになってるように感じます。(笑)目指すべきは8つ目のタイプ、「幸せな金持ち」。お金から解放された人で、周りの人たちを幸せにすることでポジティブなフィードバックが掛かり、更にお金には不自由しない状態になっていく人たち。これを実現する為に不可欠なのが「ビジネス」と「投資」をマスターすること。「ビジネス」をマスターするために課された試練の条件が、これまた興味深い。1) 人を喜ばせること2) 多くの人を巻き込むこと3) お金の流れを生むこと4) 関わる全員がハッピーになるような仕組みを作ること5) リピートができる可能性を持つこと6) 感動、感謝、癒しが起きること自分の携わっている仕事、ビジネス、プロジェクトが、果たしてこれに合致してるかどうか考えてみました。また、これらを満足するビジネスプランについて相方と話し合ったりしました。。。中々難しいですよね。(笑)物語の終わりで、青年ケンはホフマンさんからあるミッションを託されます。社会主義と資本主義の2大システムが崩壊することで、世界中でお金のせいで不幸になる人たちを救うミッション。読み終えて自分のお金と向き合った2008年から3年半の間のことを思い返しました。お金の貯め方と増やし方について学び、実践することを通して、お金と自分との関係をコントロールしようと戦い続けて来たと言えると思います。ある意味で順調に目標を達成して、自分とお金の関係が変わったとの実感がありましたが、一方で漠然としていたゴールが更に遠くなったように感じることもありました。お金をコントロールしようとして、逆にその支配を強く受けていたのかもしれません。「多くの人の人生は、お金に支配されている」、、、駆け出しの頃に読んだとしても「そんなものか、自分は違う」と読み流していたように思えます。今は、身に染みるようにその意味合いが分かりますし、解放する術も理解が出来る気がします。ただ、これを行動に移すことが難しい。やり方も本の中には書いてありました。そのための勇気が自分にあるのか。ワクワクする楽しい物語を読んで、楽しい反面で、何か試されているような不思議な感覚でした。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.07.13
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海外不動産投資実践講座のお手伝い
先週25日土曜日はファイナンシャルアカデミーでセミナー運営のお手伝い。内容は「海外不動産投資実践講座」、、、超気になりますよね！しかもこの講座、1日でニュージーランド・タイ・マレーシアの3ヶ国分の話が、それぞれの国のプロフェッショナルな方から聞けてしまう贅沢なプログラム。1) ニュージーランド不動産 佐藤 均氏 (グローバルプロパティ株式会社代表取締役)2) タイ不動産 阿部 俊之氏 (アセアンジャパンコンサルティング株式会社代表取締役)3) マレーシア不動産 芳屋 昌治氏 (プロサーチ株式会社代表取締役)当日の会場は超満員。キャンセル待ちが出るくらいの大人気だったようです。ほぼ海外不動産についての知識ゼロで臨んでいたんですが、まずビックリなのは外国人でも現地や国際的な金融機関からローンを組んで物件を買うことが出来る点。大体物件価格の30％程度の頭金と、別途諸費用が自己資金として必要になるようですが、それぞれの国で使えるローンがあるようです。物件の価格は国ごとですし、ピンキリでもありますが、コンドミニアムや一戸建てでおよそ1,500～3,000万円くらいの物件がターゲットになる模様。普通に買うとインカムゲインはあまり期待出来ないようで、どちらかと言うとキャピタル狙いっぽい。当然、成長戦略がしっかりしていたり、まだ若い国だったりで、将来性は日本とは違います。特に、タイとマレーシアに共通していて面白いなと思ったのが、新築の区分所有物件は、建築が始まる前の早い時点で予約すれば建築途中での権利売却でキャピタルゲインが得られる可能性がある点。完成すると更に価格が上がるとの事で、現地で3～4部屋買って、完成までに手放すサンダル履きのオバさんの話題が出てました、うぅ～んワイルド。(笑)もっとも、これもリスクとの裏返しの話。言葉も文化も違う中で契約を結んで、距離が離れている先で建設工事がきっちり行われるか、なんてのはチェックのしようがないですから。そのリスクを、面白いと思って取れるかどうか。タイもマレーシアも、人口構成がキレイなピラミッド。平均年齢がとにかく若くて、これからの国。日本は45歳、ニュージーランドは37歳。タイは33歳、マレーシアは何と26歳！下記のリンク先は「Gap Minder」と言うサイトで、4つの国を比較してます。ぜひPCからアクセス下さい。ちょっとLoadが重たいので焦らずに。(笑)http://www.bit.ly/kG0Uv6日本を加えた4カ国をプリセットしてあります。また縦軸が平均年齢、横軸は国民一人当たりの所得です。左下の「Play」ボタンを押すと、1950年からどのようにそれぞれの国が発展しているのかが分かります。これを見ると、日本は丁度平均26歳くらい、、、今のマレーシアと同じくらいだった1960年から、一気に一人当たりの所得が増えていきました。当時の日本のようにこれからじゃんじゃか若者が働いて、お金を使って、経済を発展させていく国々です。当然住むところへのコダワリも出てくるでしょうし、外国人向けの部屋もこれらの国の成長の恩恵にあずかるために良い賃料で貸せる時期が続くのではないでしょうか。自分の人生の計画では少し先に考えていた投資ですが、ちょっと本腰を入れて考えてみようかなと思わせるそんな内容でした。聞き逃した方は、ぜひ次回をお楽しみに！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.27
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本田健さん出版記念講演会
金曜日の夜、会社の会議室での打ち合わせを終えてイソイソと退社。相方が待つ大井町きゅりあんに向かう。今日は「ユダヤ人大富豪の教え」の著者、本田健さんの講演会。相方が本田健さんのファンで、一人でも何回か講演会に行ってる。自分は去年2010年の1月、東府中で開催された際に一度お話を聞いてますので、今回で2回目。[本田健さん新春講演会2010]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201001100000/本田健さんの講演会は、申し込み時点で会場が分からない。「都内某所」で、2010年1月は東府中で、今回は大井町。そりゃ都内に違いないですが、、、次回は小笠原とかだったら会社からは行けませんね。(笑)今回も出版記念イベント。タイトルは「ユダヤ人大富豪の教え～ふたたびアメリカへ篇」。 【送料無料】ユダヤ人大富豪の教え（ふたたびアメリカへ篇）価格：1,575円（税込、送料別）「ユダヤ人大富豪の教え」シリーズは、第一作の同名タイトルが2003年に出版。翌年「スイス人銀行家の教え」を経て、今回が第3弾。実に7年ぶりの新刊。実はこのシリーズは5冊で完結する予定とのことで、あと2冊がこれから出るんですね。 それぞれにテーマがあるそうです。2003年 ユダヤ人大富豪の教え ～ 希望2004年 スイス人銀行家の教え ～ お金2011年 ユダヤ人大富豪の教え3 ～ 生き方今回の3冊目は「癒し」の本でもあるそうです。なぜ今3冊目、なのか。3.11の地震を受けて、日本全体が大きなショックを受けました。心のトレーニングを受けていない人たちが精神的に揺らいでいる状況を見て、また物理的な地震の次に、この1年の間に来るであろう経済的な地震に備える意味でも、今書こうと言うことで4月に筆を取り、1ヶ月で書き上げたそうです。以前から本田健さんが唱えている世界経済についてのシナリオがレビューされました。Lv1 世界中の金融市場で株価が大幅に下がるLv2 国が金融機関への資本注入を実施Lv3 金融危機が実体経済へ影響、実需が低迷Lv4 大企業、中小企業の倒産と失業の増加Lv5 国の大型経済対策により国債発行額が大幅増大Lv6 資本主義最下位国のデフォルトの発生Lv7 超大企業の倒産Lv8 国のデフォルトの連鎖Lv9 先進国の金融が破綻しデフォルトが発生Lv10 世界で資本主義が崩壊～新しい仕組みの構築へ現段階で既にLv6は発生。近いうちに9くらいまで行ってしまうのではないかとのこと。現経済の問題点として、個人・地域のお金と世界経済が直結してしまっている点とお話されているのが印象的でした。自分の頭の中で、以前読んだ大前研一さんの本で「ホームレスマネー」と名付けられた世界の余剰資金があらゆる投資対象へイナゴのように殺到して去っていく様子とリンク。本田健さんは、今後国際間取引と分離した地域経済の活性化により、この問題が解決されると見ているそうです。また、世界資本主義経済崩壊後に、日本人がもっとも早く立ち直るとも発言。他の国は経済破綻時に「この混乱は誰のせいだ？」と犯人探しを行うのに対して、日本人は「しかたがないね」といって、先日の地震の直後のように黙々と未来に向かって歩き出すだろうとのこと。本当にそうだと良いですね♪大切なのは、感情的にならないこと。そのためのフレームワークとして、本田健さんが心理学を学ばれるキッカケになった「人間関係マトリクス」について紹介。経済的な地震に備えて、その後の混乱においても大切な人と幸せに過ごすために有効なもの。(1) ポジティブ自立 ～ 未来を語る、前向き(2) ネガティブ自立 ～ 細かい、使命感強い、イライラしてる(3) ポジティブ依存 ～ 能天気、頭真っ白(4) ネガティブ依存 ～ 後ろ向き、じとじと、自信無し会場で、まずは自分がどれに該当するのかを考えさせられます。自分は、、、ポジティブ自立とネガティブ自立の間を行ったり来たりかと想像、、、ネガティブの方が強いかな？相方が「うぅ～ん、どれも当てはまるんだよね」と迷ってると、すかさず本田健さんは「よく分からない、頭真っ白と言う方は間違いなくポジティブ依存です」と、会場爆笑。このポジションは相手によってダンスを踊るようにクルクルと変わるもの。また、「ポジションを決定する力学は対極的に発生する」そうです。例えばポジティブ自立で前向きに何でも果敢に挑戦する旦那さんの奥さんは、「どうせ私なんて、、、」とネガティブ依存になる。ポジティブ依存の奥さんで「えぇ～、難しいことなんて分からな～ぃ」ようなことを言うと、旦那さんはネガィテブ自立になり「何でそんなことも出来ないんだっ！」とイライラする、など。そして、自分のホームポジションを決定する上でもっとも影響を受けているのが両親。生まれ育った家庭を見ながら自分のあり方・ものの見方(観念)を形作ってしまうそうです。人間関係のキーは、この力学と考え方を理解して、人と接する際に、もっとも豊かで幸せな「真ん中・センター」のポジションにお互いを持っていくこと。99％の人はこのマトリクスの上をダンスしながら一生を過ごす。1％が、センターを見出して豊かで幸せな一生を実現するそうです。自分なりの理解として、これは自分と相手を理解するためのフレームワーク。四象限で分かり易く括ることで、実際のコミュニケーションを取るときに反射レベルで使えたら、「いい人」になれるかと想像。でも、「信念」とかが入ってくると、これだけで括れないものがあるのかなとも想像。。。やっぱり人間関係って一筋縄ではいきませんね。(笑)今回の本では、このマトリクスにも触れて、自分の起源や家族の観念を理解することで、癒しが得られるようです。また将来に向かっての希望も得られる内容なんだなと感じました。。。まだ読んでないので。(笑)その後のQ&Aも印象的。「セルフイメージを高めたい」「パートナーをサポートしたい」「対人恐怖を直したい」と、色々な思いを持ち、悩んでいる人に、本田健さんは優しく、時として鋭く、それでいてユーモラスに答えます。人の心の動きや考え方の傾向を瞬時に理解して、本人すら気付いていない本質を嫌味なく返すそのトーク、、、ステキでした。2時間の講演の後、Twitterのツブヤキを見て同じ講演会に来ていることを知って待ち合わせしていた朝食会仲間と落ち合ってインドカレー屋さんに。カレーが濃厚＆ボリューム満点で大満足でした！あとで気付いたんですが、2010年の講演会でもインドカレーを食べてたんですよね。何かご縁があるのかな？(笑)最近はずっと不動産関連の実践的な本やセミナーが多い中で、久々にメンタルに効く講演に触れて、モチベーションがグっと上がりました。この調子で今年はやります！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.25
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誕生日に見るSNS栄枯盛衰
ちょっと前になってしまいましたが、月曜日の誕生日について。イブイブの18日当日がKuanさんの誕生日当日でもあり、皆さんに盛大にやって頂いたんで、何か自分も18日が誕生日だったのではないかと勘違い。(笑)それもあって自分の誕生日当日は自宅で過ごしました。当日、、、と言うか前日の夜、日付が変わったところでFacebookのプッシュ通知がiPhoneにたくさん届くように。「Happy Birthday!!」と、お友達から次から次へ。さすがに寝るときにはブルブル言われて困るのでプッシュ機能をオフに。月曜日の日中は普通に仕事をしていましたが、その間もFacebookでのコメントをたくさん。仕事中に不謹慎かもしれませんが、メッセージを頂く度にニヤニヤ。(笑)早めに帰宅した夜は相方と2人でシッポリとお祝い。用意してくれた料理と、池袋駅のデパチカで買って来てくれた、神戸ケーニヒスクローネの可愛いカップケーキ。久々に2人でゆっくりと時間を過ごせた気がします。今の自分があるのは彼女がいつも支えてくれているから。ネットを開くと、Greeにもたくさんのメッセージを頂いてました。しばらくご無沙汰になっていた人からもいただいていたりして、またニヤニヤ。(笑)SNSの機能のお陰で誕生日が分かり易くなって、色々な人からお祝いを言ってもらえるし、自分も友達の誕生日にメッセージが送れる。これって人を幸せな気持ちにさせる良い機能。この機能が、どのプラットフォームで使われるかは、この数年で移り変わった感がありますね。今年は特に、Facebookがモバイル端末にまでプッシュ送信してくる、あのあつかましいくらいの存在感を強く感じました。(笑)これから5年後10年後、友人の誕生日を祝うメッセージはどのような形で、どのプラットフォームで実行されるんでしょうか？そんなことを思いながら、幸せな気分で36回目の誕生日を静かに過ごしました。これから一年も、どうぞよろしく！！ セコイアの木の下で 伊藤 潤＠36歳ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.25
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