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区分所有、売却しました！
平成２年に購入した唯一の区分のワンルームマンション（私の最初の投資物件）で、２７年間所有しました。当時はバブルの最中で１５００万円で購入。それをわずか数百万円での売却となり、額面では１０００万円以上の売却損でした（泣）。その間、賃料収入はありましたが。今年は埼玉で一棟物件を売却しており、それなりに売却益がでるので、それと相殺するチャンスと思いました。で、お伝えしたいのは、そんなことではなくて・・・・この区分物件、さいたま市内の西部にあり、駅から遠いので家賃は３万円代です。S造で築約３０年。総戸数は２０戸の小規模マンションで投資用です。つまり、全員投資目的で購入しているということ。よくあるパターンですね。今年、私はこの物件の管理組合の理事長を任されていたので、資金繰りや管理組合総会の状況などを管理会社から詳しく聞くことができました。投資用だから、所有者は収益しか興味なく、運営などの面倒なことには関与したがらないのです。組合の総会に出席者はほぼなくて郵送で議決するにも返信数が足りない。また、修繕費は２千円ですが、２０戸しかないので、修繕積立金がなかなかたまらない。それなのに物件は築３０年なのです。小規模な修繕で予算は使いつくされ、とても大規模修繕などできない状況。大規模修繕をするためには、一人、数１０万円負担する計算になりますが、そんな議決が賛成されるわけもなく、管理会社は大変困っているのです。せいぜい、修繕費２千円を５千円に値上げできるかどうか、という程度です。それも所有者（投資家）のOKをもらわねばどうにもなりません。長分になりましたが、要は、、、①投資専門物件は所有者の参画意識が非常に低い（収益されはいれば、あとはお任せ！）②小規模物件は修繕費積み立てが少なく、スラム化の危険あり（修繕費が高ければ問題ありませんが）ということで、私はババ抜きから脱しました（祝！！）
October 5, 2017
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甘く見ていた・・消火器箱の交換
築１０年弱の物件で、消火器の赤い箱がさびていたので、交換することにした。 階段を上がった所につけてある。 消火器箱はスチールとステンレスがあるようだが、スチールの方が安い。設置場所は雨があたることで、当然、スチールはさびる。というか、さびているから交換するのだ。ステンレスは価格が倍くらいしているので、却下。単に、交換するだけと思っていたが、階段の手すりにいろいろ細工して取り付けてある。そもそも既存の箱がどこの製品かわからないので、適当にネットで かったのだが、当然、背中の穴の位置が違う。ということで、遠方ながら、再度、電動ドリル持参で現地にて穴あけ加工。電動ドリルさえあれば、穴あけは超簡単でした。いろいろ苦労して、ボルトも近所のホームセンターに買いに行ったりながら、何とか設置完了。これで、見栄えは良くなりました。
November 25, 2015
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意外と安い内装パーツ
今回の裁判所退去部屋で、壁紙貼替をしているが、エアコンパイプや通気口の穴のプラスチック（？）カバーが日焼けしていたり、傷や汚れが付いていると、どうしても古さが出てしまう。その為、私はできるだけそれらのパーツを交換することにしている。 写真の上が通気口（直径15センチ）・・・７５０円位下はエアコン穴のカバー・・・４００円程度（どちらもスーパービバホーム価格） 意外と、安いでしょう～～。 合わせて１０００円ちょっとで、新品感が出るので、築古物件には、お薦めですヨ。
September 15, 2015
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滞納者への強制執行
これまで、家賃滞納者へは保証会社が督促すれば、支払うか、早々に退去していた。しかし、今回は強者で、 裁判所で退去を確定しても、居座っていた。ということで、初の強制執行。執行当日には、執行官や保証会社社員など数名で朝10時に現地集合。保証会社さんから、「大家さんは、かかわらないでください。」とのことだったので、 私は同行せず。当日、入居者（滞納者）はレンタカーを用意して、引越し準備をしていたらしいが、執行官が急かして、即座に退去。 残置物はなかったが、案の定、部屋内の壁には穴が・・・ おまけに、この入居者が入るときに新品に交換したキッチン換気扇のカバーがへこんでいた。 家賃保証会社は家賃や裁判費用・執行費用等保証してくれるが、一方、原状回復費は見ないとのこと。ということで、いつも通り、自分で出来るところはDIYだ。穴の修理には、こちらを活用 本当は、この上に石こうのような水で固まる壁材を塗るのだが、面倒くさいのでそのまま壁紙を貼っちゃいました。どうもはがれそうな気がするので、壁紙用ペーストで念入りに固定。白系の壁紙だと下地が見えることがあるが、レンガ調を貼ったので、下地のボロ隠しになってます。これで、早く次の募集を始めなくては！
September 12, 2015
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幸運のはずが・・・不幸じゃ～～
前回のブログから、随分引っ張りました。 ツバメの巣ができて、幸運を期待していたのですが、管理会社から電話が。「部屋にコウモリが出るといわれているのですが」 一瞬、わたしは「はぁ～～～？」 窓を開けていたら、入ってきたということかな？？と軽く見ていた。「様子を見ましょう！」という、対応するのかどうかわからないような、回答をしていたが、再度連絡が！ 「夜中にコウモリが部屋の中を飛んでいるということです！！」この部屋は、中高年（失礼）の女性の一人住まい。物件は3階建てで、その3階の端の部屋。確かにコウモリに狙われやすい。しかし、窓を閉めていても、どこからか入ってくるらしい。 管理会社と相談し、空気通気口などを塞いでもらうことにしたが、その作業は数日先。その間にも、入居者から悲鳴にも似た電話が、私のところへ。 そりゃそうでしょう。 夜中に、コウモリが部屋の中を飛んでいて、ノイローゼになりそうとのことだ。部屋の引き戸や押し入れを空けるのが、恐怖だ！ 翌日、現地に急行し、部屋の中にて外部とのスキマをチェック。押し入れの天井等を、コウモリ君が急に飛び出してこないかと、恐る恐る確認した。 その後、部屋の外周を見ると、糞らしきものを発見。エアコンのパイプの挿入部分だ。 この物件、重量鉄骨。つまり、外壁と内壁の間にスキマがある。この入居者さんは、既に空いていたエアコンの穴に、エアコンを取り付けたらしい。その穴の外壁部分と、部屋の内壁部分の両方にスキマがあり、エアコンのパイプにネズミの糞のようなものが付いていた。取付業者さんが、いい加減に穴をふさいでいたことだ。 ということで、外壁の穴を、いつものエアコン用粘土（？）で私が密閉。 その夜は、外へ出られなくなったコウモリ３～４匹が部屋の中を飛び回ったらしいが、それ以降は出没なし。入居者さんはそれでも心配で、専門業者の対応を希望されたので、数日後に来てもらい、屋根裏などを消毒実施し、その他の通気口にネットをかぶせてもらった。かなり、お高くついたが、これで、一応解決。コウモリ対策は、初体験でしたが、入居者さんが理解ある人で、助かった。これも、ツバメのおかげかも・・・
September 8, 2015
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幸福のツバメのはずが・・・
某さいたま物件の軒先に、ツバメが巣を作っていた。２～３年前にも作られたことがあるので、早々に撤去したのだが、今回はこんな張り紙が・・・ 巣があると、糞が落ちたり餌の虫が転がったりするので、嫌がるだろうとの大家心なのだが、案外、好意的な方も住んでいるようだ。ここまで書かれると、撤去できないですよね？ ということで、そのままにしてました。 既に雛も大きくなって巣立ち目前ですね。ツバメが巣を作ると、幸福が来るという迷信があるらしいですが、その後、この物件にてとんでもないトラブルが発生しました。 それは・・・・・続く。
August 1, 2015
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古いフローリングの対処法
築古物件ではフローリングが痛んでいることがある。日焼けで”ささくれ立ちそうになりそう”な酷い場合も！今回の物件もどうやら、6畳の真ん中を拭きすぎて、フローリングの表面が白くなっていた。さらに、窓際が日焼けしてフローリングの木がかなり劣化していた。 CFを貼るか、ウッドタイルにすればいいのだが、所詮築古なので、賃料に反映できない。そもそもコストをかけたくないときって、ありますよね～～。そういう時は、床用の色付きニスを塗ってごまかしています。 以前は、ダメになった所のみ塗ったのだが、それだと塗った箇所がなんとなくわかってしまう。ということで、今回は6畳全体に塗ってみました。写真は塗った後：刷毛で塗ると大変だし、そもそもマダラになってしまうので、DAISOで買ったペンキ・ローラーを利用。正しい処置かどうか知らないが、光沢も出てきて、まだまだいけそうな感じ。 個人的には、これで全然もんだいありませ～～んと思ってるのだが・・・・ （築古に限る？！）
July 31, 2015
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ペット可は放し飼い？？
築古の為、ペット可にしている物件があり、その退去後の確認に行ったが、これまでで最高の酷さ!! この物件はファミリー８世帯なのだが、これまでは、壁紙がギザギザとかあったが・・・酷過ぎる！ショックだ!! もちろん、管理会社からは、かなりの額の修繕費用を請求してもらっている。管理会社の修繕見積りでは、大工さんによる枠交換などとなってるが、まともにやっていると高すぎる。ということで、今回は、傷の修繕屋さんに試しで依頼してみた。 修繕後の写真は・・・ 特殊パテを埋め込んで、ヤスリで表面を滑らかにして、その後、色付けしていた。一見してはわからない仕上がりだ！満足です。参考までに、お世話になった修繕屋さんは、備中屋さん。ペット可なので、どうせまた次の入居者さんに汚されるのだから、これで十分でしょう～～。
July 16, 2015
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久々の労働力投入
埼玉県の某物件の退去に伴い、久々の労働力投入！アクセントクロスを貼りました。いつものレンガ調のモノ。 無地と違い、左右の柄合わせが意外と面倒くさいのだよね～～。（下は、白煉瓦調を貼ったところ。少々見づらいがご勘弁を・・） 慎重にシンチョウにやっても、ずれてしまうのだが、今回は、まぁまぁの出来かも・・・・。調子にのって、残りの白っぽいところも、自分で白系の柄合わせの要らないモノを貼る予定です。 糊付けなどどうするのかって？？ いつも通り、スーパービバホームで裁断＋糊付けしてもらってます。ほんとに助かる、スーパービバホーム！ （近くに店舗がない場合は、このブログの上にある”壁紙屋本舗”さんなどのネットショップでも糊付けで宅配してもらえますよ！） ちょっと、中国ショックによる株で損しちゃったので、罪滅ぼし（？）です。
July 12, 2015
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訴訟のその後・・・
5/18のブログに書いた、滞納者への訴訟の経過をご報告！ 先日、裁判の期日の案内が弁護士さんから来たので、「行った方がいいですか？」と聞いてみたら、コナイのが普通のごとく、回答された。ということで、保証会社に頼んでいると、勝手に裁判をやってくれるらしい。 さて・・・ 本日、裁判初日の経過報告が弁護士さんから、書面で郵送されてきた。 内容は・・・ 裁判当日には、相手は欠席で、こちらの弁護士さんが陳述とのこと。来週には、結審！ そもそも争点も何もないのだから、結論は見えている。単に、手順を踏んでいるに過ぎないということだ。入居者は滞納でも、私には保証会社が払ってくれているので、実害はない。 有名無実で、アテにならない保証人も多いと思うので、保証会社さんに頼んでおくと、本当に楽チンだ。あり難い！！
June 30, 2015
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網戸貼の新作
網戸貼には、そろそろ自信がついてきた。 最初は、たるまないように引っ張りを意識しながら貼っていたのだが、実は、それほど意識しないというか、かえって引っ張らず、たるまない程度でゴムをはめていくのがコツとわかった。というのは、ゴムをはめる過程で、結局適度に引っ張られるからだ。先に引っ張って貼ってしまうと、結果的に張り過ぎになり、ゴムが外れたり、歪みができてしまうのだ。 と、網戸の講釈をタレているのだが、先日、ケーヨーD2で、網の新作を発見！ 何と、網がグラスファイバー！カッコイイ！ という訳ではなく、一見して違いは分からない。しかし、破れにくいと商品に書いてあるぞ！しかも、値段は通常のモノより若干お安い！ ということで、 試しに貼ってみた。 出来栄えは・・・・ 金網ではないので、ビニールっぽくって、ちょっと、たるんじゃうんだよね。この商品では、かなり引っ張りながら貼らねばならないということがわかった。結局、少々、タレタレで貼りあがってしまったが、そこはご愛嬌ということで、戸建て賃貸に設置完了。まぁ、今後はどうしようかな～～。
June 12, 2015
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働く大家にRVは必要ですね。
先日書いた”オンボロ築古アパート”のバスタブを捨てに行った。一人用なので、小さいバスタブで、何とか愛車のエクストレイルに載せることができた。（写真奥の水色のモノ） 積み込もうとしたら、底がさびてボロボロになっていた。そこで、ブルーシートで底をカバー。ついでに、我が家の不要な自転車も廃棄。 業者さんに頼むより、かなり安いと思う。働く大家に、荷室の広い車は必須ですネ！これで、この部屋はシャワーのみで募集するつもりだ。
June 11, 2015
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トイレタンクのレバー交換
本日は、トイレタンクのレバーを交換した。某オンボロ戸建てで退去があり、その際、レバーの戻りが弱いとの指摘をうけたからだ。交換品は、安価なサンエイを購入。 実は、レバー交換は初めてなのだ。交換自体は、説明書を見ながらやれば、超簡単。タンク内のチェーンをひっかける調整作業が、やや面倒。 ま、これくらいなら自分でやった方が、いいでしょう。
June 3, 2015
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ボロ物件の対処
ボロ物件で空室が出ているのだが、あまりのボロさに、募集をあきらめ空室のまま放置を決め込んでいた。例の、「告知あり」の物件でして、その後、入居したが2年くらいで退去されたのだ。 この物件、全5部屋なのだから、「順次、退去したら立て直すか～～～」と思っていたのだ。しかし、ウチの奥さんから、ケツを叩かれ、貸し出す方向に。ということで、問題の風呂を見に行った。 ご覧のとおり、狭くて、浴槽で3分の2位を占めている。それに、浴槽自体がかなり汚い。洗っても、こびりついた汚れは、落ちないかも。 そこで、いっそのこと、シャワー専用として、浴槽は撤去しようと思っている。 もちろん、浴槽だけ新品と交換という手もあるのだが、この超狭い風呂で、湯船につかることもないでしょう？？サイズを測ると、私の愛車のエクストレイルに載せられる。ラッキー！！ 自分で、捨てに行くことにしよう。 その後は、メジ割れをコーキングしたり、上半分の壁部分にはペンキを塗る予定だ。１Kで”地域最安値で貸せればOK”という前提だから、これでもいけるでしょう！？ またまた、肉体労働の日々となることに。
May 27, 2015
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株でも儲けたい！
今日は、、、、、【閑話休題】 不動産は、そうそう頻繁に買うわけにいかないので、株でも儲けたいと思ってる。FXや日経２２５などで、カリスマ投資家の言うとおりに売買するものなど、やってきたが、所詮、他人に頼るのはダメと、やっと悟った。やはり、本当の実力を身につけるほかない！ ということで、株塾というのに入会して、学んでいる。会費3万円/月。しかし、その株塾の手法、通称”うねり取り”を師匠本人がラジオで公開し始めた。毎月、会費を払っている私としては、「何だかなぁ～～」という感もしないではないが、株に興味のある方には、朗報かも。 この手法は両建てで信用取引するものだが、明らかに通常の株手法とは異なる。つまり、 ”安いから買いなさい！” ”今後、上がりそうだよ！” というものとは異なり、株価の上下に追従して儲けようというもの。目から鱗とはこのことだと感心している。 かく言う私も勉強中ではあるが、不動産投資と合わせ2本柱にしたいと願っております。ちなみに、ラジオは動画でストリーム配信されているので、いつでも見れます。URLはこちらです（ラジオ日経）http://market.radionikkei.jp/kabujuku/私は、何も関与していないので、ご心配なく。損しても自己責任ですぞ！
May 26, 2015
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滞納者へ裁判開始??!!
千葉県物件で、3か月の滞納者がでてしまい、保証会社から裁判するとの連絡が。。。まぁ、保証会社さんが対応してくれるらしいので、私は必要書類を出せばいいだけなのですが。 早速、弁護士さんから、提訴したとの知らせがありました。 これまでは、「訴訟するぞ！」というと、たいてい退去していたのですが、今回は強者です。初めての裁判になるか？？という状況なのです。 まだ、裁判日程は決まっていないのですが、最初は法廷にでてみようかな、と思っています。専業大家としては、経験として必要かも。
May 18, 2015
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空室への申し込みがあったが。。。。
某千葉物件で、最上階の空室に申し込みが入った。 保証会社の審査待ちだったのだが、審査は不合格！夫婦の申し込みだから、問題ないと思っていたのだが、、、、。 夫婦で審査に通らないとは、どのような夫婦なのでしょうね～～？？まぁ、後で滞納されるよりマシなのだが。早く、次の人を見つけてね！！ ところで、かなり参考になる本があったので、ご紹介を！ 【新品】【本】【2500円以上購入で送料無料】【新品】【本】地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます! 首都圏でも手取り利回り25%! 上総百万石/著
February 26, 2015
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年金事務所から、呼び出し
法人化すると、年金事務所から厚生年金に加入するよう、指示されたので、協会健保に加入していた。１年以上たったので、その内容確認とのことだ。1年の間に、給与は当初の申請額より増えてしまっていたのだが、面倒もあり、そのままにしていた。つまり、標準報酬月額が低めになっていた。今回は、所得税納付の証明も持参するようかかれていたので、報酬を得ている人数、報酬額が捕捉されることになる。ということで、正直に報酬明細を作り申請した。結果、これまでの差額も追徴されることになった。サラリーマンの方でもご存知のように、報酬月額によって、年金の保険料はかなり異なる。サラリーマンのときは、気にならなかったが、自営になると、大変気になる。今後はそれらも加味して、報酬額を決めねばならない。個人の所得、法人の所得の両方を見ながら、税額が低くなるように報酬額を決めるのは、かなり難しい。もちろん、銀行の手前、法人を赤字にしたくないので、よ～～～く考えなければ。皆さんも、報酬月額は正しく申請しないと、年金事務所から追徴されますよ！（納税の証明では、報酬をもらっている人数しか見ていないという説もあるが、？？？です）
July 29, 2014
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デトロイト戸建てに入居あり！
長らく、空き部屋、いや空き戸建てとなっていたデトロイト郊外の戸建てに、入居者が決まったらしい。らしい、、、、というのは、家賃が小切手で送られてきたからだ。（この小切手はCITIバンクに持ち込んで、ドルに現金化している） この物件は、地元の管理会社頼みだ。オーナーは何もできない。 アメリカの事だから、細かい報告は もちろん皆無だ！当地は冬は雪が積もるから（札幌くらい？？）、その間の入居はあり得ない。やっと、長い冬が終わったということだ。 前回の入居者は、３か月ほど住んだだけで、すぐに退去になった。しかも、家の内部を壊したうえに！ 今回は、善良な入居者さんが、長くしてくれることを切に願う
May 13, 2014
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タンク式高圧洗浄の使い心地
これまで、ケルヒャーの最安値の高圧洗浄機で、マンションのエントランスの清掃をしてきた。しかし、こいつは水道からホース直結しなくてはならない。 そのため、前から気になっていた、マンションの内階段の汚れには、対応できない。だって、５階分あるので、ケルヒャーのホースが届きませ～～ん！！それに、ケルヒャーの最安値洗浄器は、騒音がすごい。とても、内階段であの騒音を立てるわけにはいかないでしょう・・・・ というわけで、買いました！タンク式 アイリスの洗浄器。SBT-512。もちろん、ベランダ用ブラシセット付き。 近くの島忠ホームセンターで約２万円ちょっと。 こいつならタンクに水を入れて上の階でも使えるはず。そして、何といっても静音タイプ！ 使用前：（なんか汚いですよね～～）使用後：ちょっとわかりづらいですが、キレイになりました。 しかし、難点は・・・・・・ タンク付といっても、すぐに水がなくなります。そのため、５階まで水を汲んでせっせと運ぶ羽目に。。。。 それと、静音型と言いながら、相変わらず騒音はすごい。どこが、静音なんじゃ！と言いたいくらい。アイリスは日本の会社なので、気が利くね～～と思っていたのだが、要改良です！ 今回、水汲みにつかれたので、階段だけでおわってしまった。廊下は高圧洗浄機ナシで、水+ブラシで掃除することにしよう。 なんたって、最上階の角部屋が４月に退去されたので、それを埋めねば！★5/12am9:59迄ポイント2倍★先着15000名限定・100円OFFクーポン★【Joshinはネット通販部門1位(アフターサービスランキング)日経ビジネス誌2013年版】SBT-512【税込】 アイリスオーヤマ タンク式高圧洗浄機 静音タイプ IRIS ［SBT512］【返品種別A】【送料無料】【RCP】
May 11, 2014
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中古RC物件の維持
遅ればせながら、報告を。某湘南物件を3月末で売却した。丁度、5年超くらい保持した計算だ。 この物件、当時、2億円台で購入した。RC5階建て、２４世帯。 当初は満室続きで、キャッシュフロー的にウハウハだったが、ここ2年ほどで、賃料がかなり下がってきた。 購入時、表面利回り１０％ちょっとで買っている。しかし、いくらRCで、融資期間が長いといっても、賃料が下がってくると、キャッシュフローが大幅に減ってくる。 約2億円の残債を抱えながら、これだけ？？？？というようなキャッシュフローになってきていた。 そんなときに、アベノミクスを懐疑的な週刊誌の記事を読んだりした。消費税も上がるし、そろそろ景気もピークという記事だ。 試しに、という軽い感覚で楽待で、売却査定してもらい、そのまま売却したという顛末。 私は消費税事業者（全然儲からず、閉鎖した学習塾のせい）なので、建物分の消費税を払わねばならず、その費用を用意しておかなければならない。また、某N浜銀行さんから固定金利で借りていたので、多額の返済違約金も払うことになった。 それでも、わずかではあるが、（計算上は長期譲渡所得の税金を差し引いて）差益がでると、試算しているので、その分で、自宅の住宅ローンの繰り上げ返済ができた。 長くなったが、ここで言いたいのは、中古RCでは表面１０％でも、場所が良ければ構わないのだろうが、賃料下落の昨今、リスクに比べてCFが厳しい。というか、楽しくない(??!!) 利回りがすべてをカバーしてくれると言えよう。 これで、2億円台の物件は無くなった。RCはあと２棟あるが、小粒なので、何とかキープしてゆきたい。売ってばかりじゃ、CFが減るしネ。
April 18, 2014
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難あり物件への入居！心配じゃ～～～！
以前、書いた難あり物件。つまり、告知事項ありネズミ出没 この物件に、申し込みがあり、本日カギをお渡しした。パチパチパチ！ 普通はうれしいハズだが、ボロ物件ということもあり、その後が少々心配だ。 というのは、、、、、 今回、法人で借りてくれたので、その会社の社長が自分で物件を確認し、契約してくれたらしい。 入居するのは、当然、社長！ ではない。 そう、 社員だ。 入居者本人の社員さんは、どこまで理解して、というか、納得しているのか心配だ。 気苦労は続く・・・・
April 17, 2014
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自転車があふれている？？！！
某ファミリー物件で、自転車が駐輪スペースからあふれているので、車の出し入れがしづらいと、入居者さんからクレームが来た。そう、敷地内に、駐車場と駐輪スペースが混在している物件だ。 この物件、ファミリー用の上、駅から遠いので自転車は必須だ。バイクも数台置かれている。実際問題、車の出し入れの邪魔になっているのは、わかる。 管理会社さんに、「自転車を詰めて置いてください」という内容の案内を入居者さんに出してもらったが、効果が少ないらしく、「抜本的な対策をしてほしい！」とのクレームを再度受けたようだ。抜本的と言われても敷地が狭いので、仕方ない。最初からわかっていたことではあるのだが・・・ 私は、クレームに弱い。。。。。 この際、駐輪場には白線を引き、それに入らない場合は、それ以外のスペースに停める様、ガイドすることにした。普通は、「きちんと駐輪場に停めてください！」という大家さんが多いと思うのだが、今回はその逆だ。何ともおかしな現象だ！！ これまで、今回のクレームは無かったのだが、家族持ちの入居者さんが増えて、自転車だらけになったためか。今後は、駐車場スペースを一つつぶして、駐輪場にあてがうことも検討しなくてはならないかも。。。でも、現状は満車なんだよね～～。
March 24, 2014
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ネズミ出没！
都内、某N区の入居者さんから、ネズミが天井裏で運動会をしていると連絡があった。その方は、それほど気にしていないが・・・ということではあったが。 早速、ネットで駆除業者を調べたが、高そうだ。 そういえばホームセンターで殺鼠剤を売っていたのを思い出し、殺鼠剤＋ネズミ取り（ゴキブリホイホイみたいな粘着剤で捕獲するもの）を買って現地へ急行。 入居者さんにお願いして、２階の屋根裏へ設置。同時に、一階の空き部屋の屋根裏（つまり、２階との間）にも、設置。 ヨ~~~く見ると、１階の空き部屋にも、屋根裏にもネズミの糞らしきものが、散らばっていた。これまで、私は、ゴキブリの糞と思っていたのだが、どうやらネズミらしい。 部屋に出没しているとなると、相当気持ち悪い。正直、そんな部屋には私は住めない。 それでも、殺鼠剤の効果は、１週間くらいかかるらしい。ネズミは餌を巣に持ち帰る貯餌性があるからだ。（←ネット情報） この物件、孤独死のあったオンボロ木造アパートなのだが、いろいろと問題が出てくる。こちらも少々、疲れ気味だ。新築物件が欲しい～～～～ヨ！ 根気よく住んでくれている入居者さんに感謝だ。
March 23, 2014
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大家の直接募集サイトに掲載開始！
さて、繁忙期も大詰めですが、なかなか決まらない部屋が・・・・ ということで、大家の直接募集サイトに掲載した。その名は・・・ ウチコミ このサイト経由でも、大家側は仲介料を取られるので、費用的には同じだが、入居者さんには、仲介料がかからない。入居者さんには、お得なサイトというわけだ。 それなりに、見られているようだが、イマイチ知名度が低いですよね～～～！ 大家の皆さん、このサイトを盛り上げましょう！！
March 22, 2014
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パナソニックのシャワートイレ 2年で故障??!!
自主管理の入居者さんから、携帯に電話が・・・こういう時に、いい話はほぼない（トホホ・・・）シャワートイレの温水が出ないらしい。こでまで、出るのは出るが、止められなくて、電源を抜いていたとのこと。それが、ついに出なくなったという報告。その方、ちょうど賃貸契約を更新したところなので、入居２年になる。入居時に新品のシャワートイレを付けたので、丸２年で、それが壊れたということだ。もちろん、メーカーの１年保証は切れている。いつも、ネットでパナソニックか東芝の廉価品を取り寄せて自分で設置している。どちらも、廉価品だけあって、ネットの口コミを見ると、すぐに壊れたというコメントが沢山出てくる。やはり、TOTOやINAXのような、トイレ用品専門メーカのモノを選ばないといけない雰囲気だ。これまで、パナと東芝の廉価品を７～８戸設置してきたが、順次壊れるのだろうか・・・ しっかりしてくれ、日本の家電メーカー！品質は重要ですよ！！！ 早速、TOTOの廉価品をネット注文した。（入居者さんの更新料で丁度カバーできる）そもそも、オンボロ木造アパートなので、入居者さんの要求は高くないが、早く交換しないと！
March 12, 2014
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塗装教室に参加
本年はじめてのupdateになりますね。遅ればせながら、今年もよろしくお願いいたします。さて、本日は、中野でペンキ塗りの体験会があったので、参加したきた。壁紙の上からも塗れる塗装だ。いつもアクセントクロスを貼っている私としては、興味ある。いろいろ、良い製品を作っているようで、期待したのだが・・・・ いかんせん、３８万円のスクールを受講しないと売ってくれないとのこと。あるいは、その会社の代理店に、一戸分全体の塗装を依頼しないといけない。つまり、「この面だけ塗りたい」とか、「この部屋だけ塗装してみたい」というよくありがちな要望はNGなのだ。まぁ、いろんな営業戦略があるので、どうのこうの言いたくはないが、私のようなDIY大家には不向きだ。というか、一体、どのような人を想定しているのか、わからない。３８万円のスクールは5日間丸々あるらしい。それって、内装業者さんしか、参加しないでしょ！まして、３８万円を先に払うのだったら、その分、いつもの内装屋さんにアクセントクロスを貼ってもらっても、一緒じゃないの？というのが、私の感想。まぁ、今回のセミナーを紹介してくれた業界人の先生も、「私はほかの不動産コンサルタントとはちがうのだ！」と何度も言っているお方なので、？？？という感じだ。ひねくれ者の(?)私には、一体何がメリットなのか、よくわからなかった。但し、体験会で作業をしてくれた女性社員は親切そうだったのだが・・・・ 塗装も、リフォームに取り入れている私としては、普通にネットでペンキを売ってくれれば良いだけなのだが・・・・残念な体験会に終わったが、このようなセミナーに１０名の大家さんが参加されていたのには、勇気づけられた。 大家向けセミナーも、いろんなものが出てきてる。人それぞれ、興味が違うので、よ～～～～～く見てみないといけないですね。 以下の写真は、和室の壁紙の上にペンキを塗る前、とペンキの上からデザイナーさんが模様を描いた壁。アクセントクロスより安くならないと、意味ないですね。
January 8, 2014
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孤独死 その後・・・
身寄りがないと言っていた孤独死されたご老人の入居者だが、警察に相続人を探してもらったところ、戸籍上にはいることが判明。しかし、苗字が異なるなど、なかなか複雑な関係らしい。この事実は、驚きだ！親戚がいるのに、いない！と言ったのか、いることを知らなかったのか・・・・ 親が再婚していると、存在自体を知らない義兄弟がいる場合もあるようだ。 片親もいるらしい（？！）のだが、親といっても、ほとんど90歳くらい？？現在、警察が地元行政に照会しているのだが、回答がないとのこと。 ということで、相続人が出てこないと、、、、１、賃貸契約が解除されない。賃貸契約は相続人に権利があるからだ。２、残置物が勝手に捨てられない。という２大障壁にぶち当たっている。 しかし、いつまでも汚れた部屋を放置するわけにもいかず、発見２か月を経たので、リスクを覚悟して撤去したい。残置物の証拠写真を撮っておくことにしよう。年末までに、実行だ～～～～！
December 17, 2013
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ついに孤独死に遭遇（トホホ・・・）
自主管理のオンボロ木造物件で、孤独死が発生！11月分の家賃が振り込まれていなかったので、先週金曜夕方に訪問。電気はついていたが、反応がないので、警察に連絡し、同行のもと、ドアを開錠。警官によって、遺体を確認されたという顛末。 いつもは、月初に入金を確認するのだけど、今月に限って、22日になった。いつも、きちんと入れてくれていたし・・・こういう時に限って、事件は起こる。大変残念！ この方、66歳の生活保護者。ケースワーカーさんによると、夏場は熱中症の心配があるので、週１でコンタクトしていたが、この時期は3か月おきのコンタクトらしい。逆に急になくなられていたので、驚いていた。 さてさて、金曜の夜に、警官５～６人が来て、遺体を警察に持ち帰った次第。既に1か月程度、経過しているとのことだった。 金曜当日は、私はドアを開けただけで、ひどい悪臭の為、部屋の中には入らなかった。というか、警官が、「ここで待っていてください」と、言ったからだ。 本日、保険屋さんの現地確認の為、二人で、初めて部屋内を確認した。 臭いは少しおさまっていたが、ハエが２００匹ほど、うごめいていた。そこで、殺虫剤を部屋中に散布。（殺虫剤は車にいつも常備！）所詮、ボロアパートだし、私が中古で買った以前から入居されていた方なので、リフォームなどは何もしていない。原状回復は、いずれにせよ必要なのだが、お金をかけても入居者が見つかるものだろうか？？？ 続く・・・・
November 26, 2013
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古いエアコンを買いとってくれる業者さん
湘南物件では、エアコンが2台ついているのだが、そのうちの一台はメンテナンスしずらい位置についている。そのため、退去のたびに廃棄している。通常、リサイクル料金を払って捨てることになるのだが、埼玉県南部に、なんと買い取ってくれるお店を発見。昨日、持ち込んできました。一台につき、３５００円もらえます。15年使用のボロボロですが・・・・外国人がやっている店なので、おそらく海外に輸出するのでしょう。 一方、室外機が天吊りなので、取り外しに地元の業者さんに頼んで８５００円の支払い。プラスマイナスで８５００－３５００＝５０００円の出費になります。 新品と交換するときは、それほど費用が掛からないとは思いますが、捨てるときは、これまでは業者さんに任せるか、自分で区のリサイクルセンターに持ち込んでいました。事前に、郵便局でリサイクル料を払った上で。 今後は、もったいないので、この業者に持ち込むことにします。きゃりーぱみゅぱみゅさんも、”もったいない～～”と唄っていることだし・・・
November 9, 2013
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東京共同住宅協会のセミナー
今週は、水曜には、都庁で大家さん向けセミナー、金曜には戸建て再生の物件現地紹介に参加させていただいた。どちらも、東京共同住宅協会さんが主催だ。この協会のセミナーはいつも都庁の会議室で開かれている。キレイで、私的には場所が好都合だ。もちろん、無料。平日の昼間ということもあり、たいていは高齢の大家さんばかりだが、セミナーはそれなりに為になる。お暇な方は、参加の価値はありますよ！！
November 2, 2013
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デトロイト戸建て 突然の退去？！
今春に入居したばかりの、デトロイト戸建てだが、早々に退去された。その前に月に、来月から値上げ予定と管理会社から通知が来ていたが、値上げどころか、退去だ。 しかも、内部を一部、破壊していったらしい。 それ以上の情報は無く、詳細は不明だ。管理会社との窓口の日本担当者に聞いても、それ以上はわからないとのこと。アメリカだから、仕方ない！とのコメントをいただいた。値上げ交渉で、もめたんじゃないかと、容易に想像できる。まぁ、それもわからなくもないが（かなり昔だが、私もアメリカのアパートに2年間住んだことがある）、もう少し、退去理由とか、まして破壊された理由とか、わかっても良さそうなものだ。すべては、ブラックボックス。早く修復して、再募集をかけてほしいと、現地管理会社にメールしたが、どうなることやら・・・修復費はもちろん自腹なのだから、泣き寝入りだ～～～～！
October 29, 2013
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戸建てにやっと申し込み有
都区内の戸建て賃貸に、やっと申込が入った。これまで、それなりの件数の内見があったが、決まらずに来た。約2か月間も・・・・ 狭小ボロ戸建てだが、都区内だし、そもそも戸建ては人気があると聞いていたので、タカをくくっていた。実際には、何度も内見があったが、決まらないので、心配していた。 回りの環境がイマイチだし、駅からも遠いからだ。 当たり前だが・・・ ウレシイ 是非、保証会社の審査をPASSシテほしい！ ところで、これまでは、物件地元の業者さんに依頼していた。しかし、なかなか決まらないので、最近になって、新しい不動産屋さんに紹介依頼にいったところ、レインズに載っていないことが判明。つまり、皆さん、両手のビジネスをしたいわけだ。 今回、申込があったところは、レインズに載せてくれて、他社と折半のビジネス。やはり、レインズの威力はあるものですね～～～！
October 13, 2013
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駐車場の番号表示もDIY
某千葉物件の駐車場で、どこがだれの契約か、わからなくなっていた。そもそも、中古なので、前所有者の契約書に、場所がはっきり記載されていない。その上、駐車場番号が擦り切れて見えない。 ということで、いつもながらDIYで書いてきました。 ”書いた”とはいっても・・・・ １、番号の型紙（厚紙）をホームセンターで買って、地面に貼り付け２、その上から、白のスプレーを吹き付け（白い線引き用を使用）文字のセンスは、型紙によるので、仕方ない。写真では、キレイに映っているが、番号によっては、数字がにじんでしまった。つまり、型紙と地面（セメント）の間に、スキマがあったわけだ。型紙をピッタリ貼り付けることが、重要ですよ～～～。これで、場所を明確にできたので、空いている”７”番を埋めるよう、管理会社にお願い出ておこう。
October 10, 2013
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ジュータン部屋をCFにDIY!!
RC物件で、じゅうたんの部屋をCFに貼りかえた。下記の写真は、じゅたんを剥いでいるところ。 はがすこと自体は、単純な肉体労働なのだが、じゅうたんがはがれないように、周りにクギが打ってある。これを一本一本抜くのが、一苦労だ。 さて、そのあとは、CF貼。壁紙の下にソフト巾木が貼ってあったのだが、そのギリギリにCFを貼っていった。 貼るのは、それなりの出来栄えだったが、CFのノリが白い巾木のあちこちについてしまったので、その結果、巾木のあちこちに汚れが・・・ 結局、巾木も貼りかえることとした。 巾木の貼替は、初体験！貼っているところを見たこともないので、試行錯誤。まあまあの出来だが、汚いよりは、ましでしょう。 最後に、白い敷居に、白い敷居すべりを貼っておしまい。この白敷居すべりは、重要アイテムだ！（写真は上のラインだけ、貼ったところ） 【メール便で発送できます】（※6巻まで・送料100円）川口技研 敷居すべり C-1803 18mm幅× 3.8m巻 2色木肌調 ハクリ紙付き 1巻から
October 9, 2013
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キッチンのシングル混合栓に一苦労・・・
某千葉物件でまたまた退去が出たので、早速対応中です。キッチンの水道が、水・お湯別の水道だったので、シングル混合栓に取り換えしました。 ホームセンターで物を仕入れ、取付を試みたのですが・・・・ 水道パイプが下から出ているのですが、それに対して、本来、壁付け仕様の製品を付ける必要があります。 斜めのパイプ部分（いわゆる脚）を回して”はめ込む”のですが、回す際、土台のステンレスの当たってしまって、取り付けられないことが判明。つまり、物理的に無理？？！！ 脚が長すぎ？？ 不良在庫か～～～～！ と途方にくれながら、一応、スーパービバホームの水道用品売り場を覗いてみると・・・・ ありました！ こういう時の為の、延長パイプが！延長部分だけで２９００円と、かなり（！）高額なのですが、同じように困っている人がいるんですね～～～～。 早速取り付けて、作業完了！（下から出ている水道パイプと、蛇口の間に継ぎ足ししているのが、わかりますか？）今回も、パイプ接続部分からの、水漏れで、何回も白テープをまきながら、やり直しました。やっぱり、水道関係は、根気が要ります。（シャワートイレは水漏れしたことないのに、なぜ、水道栓は難しいのでしょう？？？）
September 30, 2013
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消火器が盗難？
毎週日曜は、シルバー人材センターさんによる定期清掃の日だ。午前中に着信が・・・・ 道路に面したところにある消火器BOXが開いていて、中にあるはずの消火器がないとの連絡。誰かが消火器を持っていった！ということになる。 何ちゅうこっちゃ！ 世の中にはいろんな人がいるものだ。消火器BOXにカギをかけるわけにもいかないし、補充して再発すると、いやだよね。
September 22, 2013
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大家は庭師？！
昨日、嫁は千葉県某市にタカラヅカを見に行ったので、その送迎に駆り出された。私は観劇には興味ないので、近隣の千葉県の物件に行って、木々の剪定を。 これまで、背の高い脚立に乗っかり、木の枝をバサバサと剪定してきたが、今回もその続き。 ゴミとして出すためには、枝をそれなりの長さに切らなくてはならない。もちろん、のこぎりも持っているが、できれば、剪定バサミで切った方が、数段早い。 ということで、気合いを入れてバシバシ切っていたら、剪定ばさみの取手が折れてしまった。力入れすぎ！その甲斐あって、この物件の剪定はほぼ終わり。 一方、湘南物件では、3年前に業者さんに剪定してもらった大きな木が、またまた成長している。こちらは、自分で切るには高さが高すぎるので、業者さんに依頼するしかない。確か、前回は７万円ほどかかっているのだが・・・・
September 4, 2013
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カーシェアリングの現地説明会
9月7日（土）にカーシェアリングの無料体験会があるようです。アースカーのフランチャイズでビジネスしたい方、カーシェアリングを利用したい方など、行ってみてはいかがでしょうか？リンクはこちら9月中にこのステーションの会員になれば、５０００円分のクーポンがもらえるとの事です。
September 3, 2013
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苦手なCF貼替にチャレンジ
以前、アパートの部屋のクッションフロア（CF）の貼替にチャレンジしたが、才能がないことを認識した。その時は、白木の木目調のCFを６畳に敷いたのだが・・・・・・周りの切込みや、つなぎ目の粗さが目立ってしまった。 今回は、心機一転、キッチンの床の貼替に挑戦。キッチンということもあり、その床に座ることは、まず、ありえない。つまり、床をしげしげと見ることもないだろう。また、つなぎ目が目立たない模様を選択した。なかなか、いい感じでしょう！自己満足。もう一部屋、空きが出たので、同様に貼ることにしよ～～う！
August 31, 2013
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トイレタンクのチョロチョロ対策
築１５年以上になってくると、トイレタンク内で、水がチョロチョロというか、ポタモタというか、流れていることがある。（というか、多いですよね！）それは、ボールが水で押し上げられて、給水を止める仕組みになっているのだが、その止めるところが、少々バカになっているから・・・と思う。 これまでは、苦労しながら、TOTOやINAXの仕様のボールタップと交換していた。 しかも、それなりの値段だ。 そこで、ここのところ、私が使っているのは、三栄の万能ボールタップ。TOTOでもINAXでもOKのようで、しくみや水の止まる水位調整も簡単。お値段も安い。☆エントリー＆楽天ツールバー利用購入でポイント2倍!さらに開催中キャンペーン全て参加購入で最大4倍!!!(～8/29 23:59)☆V530 5Xπ三栄水栓万能ロータンクボールタップ【V530-5X】【V530-5X-13】 あくまで、個人の評価ですので、購入・使用は自己責任で！三栄製品は、安くて大家にとっては、ありがたいですネ。ちなみに、私は三栄とは、まったく関係ございません（笑）。
August 30, 2013
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郵便ポストの修理
ボロ戸建ての塀にポストがついているのだが、内側のフタがなくなっていた。私はほとんど気にしていなかったのだが、家内から「これじゃ、郵便物が濡れちゃうじゃない」と指摘された。確かにそうだ。女の人は、そういうところが気になるらしい。 この塀に埋め込まれたポスト、昭和の家でよくあるパターンだ。 郵便受けを交換するには塀を部分的にでも、壊さないといけないので、かなりの金額になると思われる。もちろん、高級戸建てであれば、そうするのだが、私のはいつも通りのボロ戸建て。 コストはかけられない。 ということで、修理方法をネットで調べたが、なかなか良い案がない。 ということで、フタだけ自作する事にした。 最初、フタ部分を硬化プラスチックで作ろうとして、スーパーバリューで５８０円で調達。キリと木ねじで穴あけをしたが、見事に割れてしまった。（上部参照）硬化プラスチックでは、ダメらしいので、柔らかいプラスチック板を調達。今度はダイソーで１０５円だ。こいつに、蝶番（ちょうつがい）をボルトで留めた。蝶番とボルトはまたまたスーパーバリューでセットで３８０円程度。これは、ドライバーで難なく穴あけ成功。 一番の問題は、郵便受け自体への取り付けだ。おそらくステンレス製と思われる。キリで、ゴリゴリやってみたが、一向に穴が開く気配がない。 そこで登場、・・・・・ 振動ドリル。以前、ほかの物件でコンクリートに照明を取付用として、買っていた。実際には未使用だったので、今回初デビュー。 ドリルの刃（？）がついてないのだが、ネットの情報によると、ダイソーの製品で十分らしいので、同じくダイソーで2.8ミリのものを購入。もちろん１０５円だ。 使ってみると、一つの穴あけが５秒ほどだった。 コツは、最初に、先のとがったドライバーを金づちで打ちつけて、引っ込みを作っておき、そのあとからドリルで穴あけ。 チョー簡単！ 上の”のりしろ”みたいなところに、穴が開いてるでしょ。合計４か所あけて、ネジ留。完成後はこちら：下部の白い取手は１９８円。結局、材料はかなり安く済んだことになる。 振動ドリルも、恐れるに足らず！！！550Wハイパワー振動ドリルハイスペックでコンクリートも穴あけ簡単【ブラックアンドデッカー】【BLACK＆DECKER】 【コード式振動ドリル】品名:【KR554RE】550W13mm振動ドリル商品コード:KR554RE穴あけ/コンクリート/モルタル/レンガ/タイル/金属/木材/電動工具楽天・通販・正規品
August 20, 2013
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国民健保から協会健保へ切り替え
日本年金機構様から、法人なのだから厚生年金に入りなさいと、何度か案内を受けた。法人といっても、自分の法人だし、家族が役員になっているだけで、他の従業員はいない。いわゆる一般的な法人ではない。 しかし、法律上は、そんなこと、知ったこっちゃない。 法人は強制加入になっている旨、またまた案内が来たので、今度は切り替えることにした。 ご存知のように、 自営業者は・・・・・国民年金＋国民健康保険法人から給与をもらっている人は・・・・・厚生年金＋健康保険これまで、自営業者扱いできたが、正直、国民健康保険料もかなり高い。一方、法人扱いになると、半分は法人が支払うことになっている。つまり、半分は法人の経費にできるわけだ。 それと、今回、手続きをしていて気付いたことなのだが・・・・ 収める金額は、支払給与の額によって段階的に決まる。給与の額は、使用者（つまり会社）が記入する。 ということは、給与額が低い方が、支払額も安い。将来もらえる（はずの）厚生年金額は、支払った額に比例するので、多く収めておけば得といえるが、健康保険は関係ない。 私の場合、金額は自分で記入する。自分が使用者で且つ、給与をもらう方でもある。 もちろん、正しく記入しましたよ～～～！ 考えようによっては、かなり融通が利くのでしょうか？ それと、もう一つ大きな問題に気付いた。 大家さんの多くは、個人事業としての収入と、自分の法人（節税用）からの給与の両方をもらっていると思う。その場合、従来の私のように、自営業扱いだと、収入全額に対して、毎月の年金・健保への支払額が決められている。しかし、法人扱いになると、法人からの給与のみで決まる。 つまり、個人事業からの収入には、課されない。だって、厚生年金扱いだもの。 法人からの給与が低い場合、かなりお得になるのではないかと、期待しているのですが、どうなのでしょうか？支払明細を受け取ってみないと、何とも言えませんねぇ。 ちなみに、年金事務所の方の対応は、非常に丁寧でしたヨ。
August 16, 2013
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ベランダでのたばこはNG？！
入居者さんから、隣の部屋の人がベランダでタバコを吸うので、煙が迷惑と連絡があった。窓を開ければ、臭いが入るし、洗濯物にも臭いが付く・・・ということだ。ベランダでタバコを吸うのは、部屋内で吸うと、臭いが壁についてしまうので、それを回避していると思う。大家としては、ありがたい行動なのだが、それでもベランダで吸われると、隣人に迷惑がかかる。 ということは、「建物外で吸ってください！」と案内しなくてはならない。そうすると、おそらく駐車場・駐輪場などの建物回りに、タバコの吸い殻が散乱するんだろうなぁ～～と、容易に想像できてしまう。私はタバコを吸わないので、個人的には、どうでもいいことなのだが、大家としては頭が痛い。
August 11, 2013
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値下げ交渉は嫌いだが・・・
昨日、嫁さんと二人で、某湘南物件の空き室３部屋にカーテンを設置した。その後、近隣の他業者さんに、仲介の依頼をしてきた。今日で、これまでの管理会社の専任が切れて一般になるからだ。手ごたえ十分だ！ 何とか、一つでも早く、決めてほしい。というのは、この物件は８月中に２件の退去が予定されている。このままだと、２４世帯中５世帯の空きになる。アクセントクロスや、洗面台交換、さらにIKEAの家具など、趣向を凝らしているので、内見さえ増えれば、決まるとおもうのだが・・・ さて、その甲斐あってか、ネット広告が増えてきたのかもしれない。今の入居者さんから、「自分のところの家賃が高いので、下げてもらえないか？」と管理会社に打診があった。 この方、今年の春に契約更新したばかり。 もちろん、「契約期間中なので、変更できません！」と回答させていただいた。賃料下げての募集は、現入居者さんから、このような値下げ打診があるので、悩ましい。基本的には、更新時以外の賃料変更交渉は受けないことにしている。だって、二年契約で、契約書に捺印をもらっている。何のための契約書なのじゃ～～～。 納得してね。。。。。
July 31, 2013
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紛らわしい道路標識と、エラそうな警官。
今日は不動産ネタではないのだが・・・ こちらの道路標識の箇所で、ユーターンして警察につかまってしまった。 この道路標識は認識していたのだが、上下二枚ともに、日にち・時間指定が有効かも？と思っていた。時間外だから、大丈夫だろうと！（若干の不安はあったのだが・・）しかし、上の方のユーターン禁止は終日であり、時間指定は無い、とのこと。悪いのは、私なのだが、気に食わないことがある。 若い警官に「もう一度、教習所で勉強してきてください」と、鼻で笑われた事。 何とも、気分が悪い！ どう見ても、二回りくらい歳の違う私に、エラそうに話す班長という立場の警官は、何様のつもりだろうか。年配の警官から、「班長」と敬語で話されていた。 この歳になると、若造にエラそうに言われると、腹が立つ。（頑固ジジイの始まりか・・・） まぁ、標識を正しく認識しなかった私が悪いのね。 警視庁には、DJポリスのような、言葉遣いのうまい方もいるのは事実だが、どうやら一般的には、昔ながらの体質は、変わらないようだ。 残念。これで、ゴールド免許が。。
July 29, 2013
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不幸の知らせ続く・・・
暑い日が続くが、心は寒々としている。というのは・・・・ 湘南物件から、退去連絡があったからだ。3月に最初の一つが空き、その後、4月にさらに２部屋退去。それが埋まらず、ずるずる来たのだ。ここにきて、8月中旬にさらに一人退去とのこと。これで、24部屋中４部屋の空きとなる。和室を洋室化したり、洗面化粧台を新品に交換したり、さらに、おしゃれな壁紙を貼ったりと、工夫してきたが、いまのところ成果が出ていない。 やむを得ず、今月、つまり7月末で、現行の管理会社の全棟一括管理を外してもらうことにしてある。来月（8月）からは、他の仲介店でも紹介してもらえる。 そもそも、一括管理は、その不動産屋さんに、すべてを依存するので、安易かもしれない。これまで、現行の管理会社に丸投げで、かなり満室で運営できていたが、最近は競合が増えてきたらしい。それに、私の物件に肩入れしてくれていた営業マンが、同業に転職したこともあり、私の物件のカバレッジが薄くなっている点も否めない。 早速、来週あたりから、8月の募集に向けて、近隣の不動産屋さんに営業に行って来よう。 この物件、私のキャッシュフローの稼ぎ頭だったので、稼ぎが減ると大きく響いてしまう。暑い夏は、まだまだ続く！！【送料無料】家賃は下げるな！ ［ 中島克己 ］
July 21, 2013
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法人の税金支払い（泣）。
二つの法人の決算が４月末、５月末と終わり、申告書が税理士さんからあがってきた。それぞれ、それなりの税金を支払うことになっている。５月に現金でボロ戸建てを買ったところに、日経２２５の暴落で大損をしたので、手持ち現金が少ない。文字通り自転車操業になっているが、かろうじて税金だけは、支払える。不動産は、売却でもしない限り、一度に大儲けがないので、時間をかけて収入を蓄えるしかない。それが、いいところでもあるのだが、せっかちな私としては、待ち遠しい。ここは、我慢どころだ。
July 20, 2013
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築古物件なのに、即入居申し込み
埼玉県の東武東上線沿いに、鉄骨の築古ファミリー物件を持っている。築１８年程度？？外壁塗り替えをしたが、古さは否めない。駅からも遠いので、退去のたびに心配しているのだが、退去１か月程度で申し込みが入った。現在、原状回復中なのに・・・ありがたいことだ。クネクネミラーやキッチンのシングル混合栓を自分で取り付けたりしたので、愛着がわいている。洗面化粧台も７５センチ幅の新品に交換した。（スーパービバホームで5万円少々だった） と言っても、ペット可にしているので、ペット有の場合は、敷金２か月にしているが、それを1か月に減額、さらに8月いっぱいはフリーレントにすることになった。それでも、以前の賃料より２０００円、値上げしての募集なので、利回りUP成功だ！（笑） こちらの物件、1階の一番日当たりの悪い部屋に、新婚さんが入ってたばかり。もちろん、ペット有だった。今回は３階への申し込みなのだが、小さいお子さんのあるご家庭で、さらに犬もいるとのこと。本来、築古って高齢者や年配者（私くらい？？）が住んでいるという認識だったが、最近は若い方にも、住んでもらえるようだ。ペット可にしては、賃料が安いのかもしれない。いずれにしても、長く住んでもらいたいものだ。【送料無料】不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう！新版 ［ 脇田雄太 ］
July 14, 2013
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ボロ戸建て 募集開始！
3月に書いた、ボロ戸建て買い付けだが、任売の為か、ずいぶんと時間がかかった。その後、リフォームを終えて、入居者の募集を開始した。やっと！！！という感じ。 今回、次のものを新品に交換キッチン（流し台）セット・吊戸棚・換気扇シャワートイレ風呂のシングル混合栓照明7個モニター付インターホン給湯器安く貸すためには、やはり大家のDIYも重要でしょう！ということで、シャワートイレやシングル混合栓、インターホンの設置・交換は自前です。ついでに、簡単な箇所の壁紙も、いつものスーパービバホームで糊付けしてもらって、張り替えた。 一方、木製の玄関ドアが、経年変化で劣化が酷かったので、自宅にあったオイルステインを塗ってみた。もちろんDIY. しかし、どうも、イケない（泣）。 まだら模様で、古さを隠しているのが、ミエミエ状態だった。 こういうときは、木目などの下地をすべて見えなくするように、ペンキを塗るしかない！と考え、塗ってみた。まぁ、それなりだが、マシになった（自己満足！）ついでに、自宅在庫のクネクネミラーも設置。最近は、クネクネミラーの効果がどうも、疑問だ。私の物件での高評価は聞いたことがない。しかし、そもそも2枚で９９９円（？）なので、ダメ元だ。 さて、畳表替えなども済ませたので、やっと募集開始！これまで、現地近くのアパートで、入居付け実績のある不動産屋さん２店に、紹介の依頼をしてきた。 日経２２５先物で、調子にのったところで、5月の暴落で大損を食らってしまったので、早く賃料収入を増やしたい。この物件は現金買いなので、レバレッジが効いていない。キャッシュフローは微々たるモノだが、早く決まってほしいものだ。
July 12, 2013
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