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ドクターケイ
生活のための投資と趣味のゴルフ＆ワインのそぞろ歩き的な紹介ページです。 アマチュアですのでうるさい講釈はありません。 お気軽なページです。
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2016.01.24
カテゴリ： カテゴリ未分類
１月２４日（日）、晴れです。
晴れていますが、気温は低く、風も強いですね。
日曜日ですが、ゴルフの予定はありません…。
ＰＧＡツアーのＢＳ中継を見ることもなく、９時過ぎに起床。
新聞に目を通し、朝食を済ませ、ロマネちゃんと戯れ、身支度。
１０時過ぎに家を出る。
恒例の伊奈波神社詣でです。
時期をずらしての寒い日曜日ですが、人出はまだありますね。
この寒い中での、乳児を連れてのお宮参りや、神前での結婚式が行われています。
本当に大変ですね…。
おみくじも引かずに早々に退散です。
奥の実家へ荷物を届けて、柳ケ瀬へ…。
本当に空いていますね。
道路も混雑していませんが、パーキングも並ぶことがありません…。
こんなことでいいのでしょうか…？
岐阜高島屋の１１階で昼食…。
お客は我々を含めて４～５組ですね。
７階を見た後、地下で夕食の食材を調達。
帰宅すると１４時３０分です。
それではしばらく休憩ですね。
１ＡＵドル＝８３．２１円。
金相場：１ｇ＝４５７２（＋１９）円。
プラチナ相場：１ｇ＝３５４０（＋７２）円。
不動産に原価？ 投資物件の割高・割安を見分ける方法
（ZUUonline編集部）
不動産投資を行うにあたって、やはり気になるのは収益性だ。
賃料収入はほぼ一定のため、物件価格次第で利回りが高くなったり、安くなったりする。
できれば物件を安く購入したいところであるが、不動産の場合、スーパーの「もやし」のように、色々な店舗に商品が並んでいる訳ではないため、価格自体に馴染みがない。
自分が購入する物件が、そもそも高いのか安いのか分からない部分もあるのではないだろうか。
そこで今回は、投資物件の価格について見ていくことにする。
■投資商品の原価とは
不動産以外にも、株や外貨のように、投資商品というものは存在する。
それらにも、価格が存在するが、株や紙幣などは元々をただせば、ただの紙切れだ。
通常、モノには原価というものがある。
株や紙幣の原価は紙のため、原価に基づいて価格を考えれば異常に高い金額で取引されていることになる。
このため、株や外貨といった投資商品の価格は原価とは無関係に形成された収益性からみた概念的な価格と言える。
一方で投資用不動産も、投資商品であるが、土地と建物というモノが存在するため、株や外貨と同様に原価とは無関係に決まっているとは考えにくい。
明らかに原価というものが存在するはずである。
実際、不動産鑑定士が行う不動産の鑑定評価においても、原価を意識した鑑定評価が行われる。
不動産鑑定においては、「費用性」、「市場性」、「収益性」の3つの観点から鑑定評価が行われており、この内、「費用性」というのが原価に着目して不動産の価格を出す手法だ。
■不動産の原価を求める手法
不動産鑑定評価において、原価に基づき価格を算出する方法を、文字通り原価法という。
不動産投資家にとってみると、収益性の方が重要なため、収益還元法という名前は知っていても、原価法という名前には馴染みがないかもしれない。
しかしながら、不動産の鑑定評価は、「費用性」、「市場性」、「収益性」の価格の三面性を考慮して、価格を算出することが原則であり、実はREITが取得している不動産鑑定評価書においても、この原価法は必ず行われている。
原価法によって求められた価格は積算価格と言われるが、この積算価格が正に投資物件の原価に相当するのである。
積算価格は建物と土地の原価をそれぞれ合算して求められることになる。
この内、建物の原価については分かり易い。
建物の原価は、単純な言い方をすると建設会社へ支払う工事代金となる。
また通常は設計料なども発生するため、これらの建物を新たに建築する際に係る費用を含めて再調達原価といい、不動産鑑定評価においては、再調達原価を用いる。
鑑定評価の場合、建物の再調達原価は価格時点における建築費の相場が基準となる。
築古の建物であっても、過去の請負金額ではなく、今建築したらいくらかかるかというコストが計算される。
さらに建物は経年と共に劣化するため、減価修正という価値を減らす計算を行う。
この計算によって、築10年の建物であっても、今時点で築10年目の建物のコストはいくらかをはじくことになる。
一方、土地について、原価とは何かという問題もある。
埋立地や造成地であれば、理論上は土地を生み出すための原価が分かることになる。
しかしながら、都心部の収益物件の場合、土地を新たに作り出すことはなく、既に土地が存在する既成市街地の上に建物を建築する。
そのため、土地の原価については、埋立費や造成費ではなく、更地の取引価格を原価に置き換えることになる。
更地は普通に売買されているため、既成市街地であっても価格を把握することが可能となる。
積算価格において、土地の原価はいわゆる更地価格ということになる。
■収益から不動産価格を求める手法
不動産投資家が重視する収益価格は、賃料収入から費用を差し引いた純収益を利回りで割り戻して求められる。
不動産鑑定評価における直接還元法と言われる収益価格を求める算式は、「収益価格＝純収益÷還元利回り」という単純な関係式で定義されている。
この計算過程においては、土地がいくらなのか、建物がいくらなのかは考慮されない。
考慮されるのは賃料収入と賃貸費用、それと利回りであって、正に投資家目線の価格となる。
上述の減価修正のようなことも行わないため、賃料が高く維持できてさえいれば、建物の築年数に関わらず、収益価格は高いまま維持できるというのも特徴だ。
■バラバラに試算される2つの価格
このように積算価格と収益価格は価格を求めるアプローチが全く異なるため、実際の鑑定評価においては、異なった価格となる。
積算価格と収益価格のどちらが高くなるかは、物件によっても、時期によっても異なる。
都内の需要の高い収益物件であれば、収益価格が積算価格を上回っているケースもある。
一方で郊外の誰も借りないような物件であれば、収益物件としての価値は低いため、積算価格の方が高くなるケースも多い。
■収益物件の価格の判断は利回り
結局のところ、積算価格と収益価格はアプローチが異なるため、原価は投資家にとってみると、あまり意味を持たなくなる。
不動産投資においても、投資家にとってみればコストではなく概念的な収益価格の方が重要だ。
物件が安いか高いかは、自分が確保したい利回りと比較することで明確になる。
収益物件は、利回り感を持つことが、価格の高低を見極める有効な方法と言って良いだろう。
ガソリン１００円割れ
産経新聞
原油安を背景に、ガソリン価格の下落が続いている。
顧客自ら給油を行うセルフスタンドの一部では、レギュラーガソリンが１リットル当たり１００円の大台を割り込んでいる。
ガソリン安は家計には恩恵となりそうだ。
東京都世田谷区のガソリンスタンド「シンエネ八幡山」では２３日、現金支払いでレギュラーが１００円、プリペイドカード支払いで９２円となった。
同スタンドの佐藤大マネジャー（４４）は「何年ぶりか思いだせないくらい、価格が落ちた。ほとんどの客が満タンで給油していく」と話した。
経済産業省資源エネルギー庁によると、１８日時点でフルサービスのスタンドも含めたレギュラーガソリンの全国平均小売価格は、１２日の前回調査より１円７０銭安い１１７円２０銭だった。
値下がりは１２週連続で、直近の高値だった平成２６年夏（１リットル＝約１７０円）と比べ３割以上も低い水準。
調査した石油情報センターによると、原油安を受け「来週はもう少し下げ幅が大きくなる」という。
ガソリン安は景気に追い風となる。
石油連盟の木村康会長は、「ガソリン安をきっかけに遠出する人も増えるだろう」と、需要の拡大に期待を寄せる。
今日の帰り道に見かけたＧＳでは、レギュラー：１０６円、ハイオク：１１７円でしたね。
東芝、半導体売却の拡大検討 システムＬＳＩなど対象
(朝日新聞)
不正会計問題を受けて経営再建を進める東芝が、半導体事業で売却対象を拡大する検討に入った。
３月にも売却先を決めたい考えで、今後は稼ぎ頭のフラッシュメモリーに注力する。
売却対象は、自動車や家電など幅広く使われるシステムＬＳＩ（大規模集積回路）と、機能を絞ったディスクリート（単機能）の半導体全般。年間売上高は計２千億円ほどとみられる。
工場は、システムＬＳＩが岩手県北上市と大分市、ディスクリートは石川県能美市、兵庫県姫路市、福岡県豊前（ぶぜん）市にある。
売却先は入札で決める方向で、日本政策投資銀行が関心を示している。
政投銀にはセイコーホールディングスの子会社と共同で出資する半導体の製造会社があり、連携を検討する。
ただ、ファンドが応札する可能性もあり、東芝自身が事業を続けることもある。
【外信コラム】ＨＩＶ感染認識しながら女性３０人と関係 共存の流れに水 イタリア
産経新聞
先月初め、気になる事件がローマで起きた。
３０歳代の男性が「故意による重犯罪」で逮捕されたのだが、その罪状にぎょっとさせられたのだ。
この男性は、自分が１０年前からＨＩＶ（エイズウイルス）感染者であるのを認識していながら、１５～３０歳の女性約３０人と性的関係を持ち、彼女たちの多くにウイルスを感染させたというのである。
当初は数人の女性からの訴えに基づいていたが、新聞におぼろげながら事件の概要が報じられると、あれよあれよという間に３０人以上の女性が名乗り出て検査を受けたが、気の毒にも多くはＨＩＶに感染していたという。
また、この女性被害者と関係を持った男性２人も感染者と判明した。
１１月にも、ローマで４０歳代のエイズ患者の男性が、重症になって病院に収容されるまで同居女性に打ち明けずにいたため、感染させられた女性から訴えられ、裁判で懲役１０年を求刑されている。
この求刑からすると、今回の３０歳代の男性は一層重い刑罰がふさわしいことになる。
最近、ＨＩＶ感染者とエイズ患者への社会の理解が深まりつつあるのは喜ばしい。
それだけに、今回の事件には残念な思いを禁じえなかった。
晴れていますが、気温は低く、風も強いですね。
日曜日ですが、ゴルフの予定はありません…。
ＰＧＡツアーのＢＳ中継を見ることもなく、９時過ぎに起床。
新聞に目を通し、朝食を済ませ、ロマネちゃんと戯れ、身支度。
１０時過ぎに家を出る。
恒例の伊奈波神社詣でです。
時期をずらしての寒い日曜日ですが、人出はまだありますね。
この寒い中での、乳児を連れてのお宮参りや、神前での結婚式が行われています。
本当に大変ですね…。
おみくじも引かずに早々に退散です。
奥の実家へ荷物を届けて、柳ケ瀬へ…。
本当に空いていますね。
道路も混雑していませんが、パーキングも並ぶことがありません…。
こんなことでいいのでしょうか…？
岐阜高島屋の１１階で昼食…。
お客は我々を含めて４～５組ですね。
７階を見た後、地下で夕食の食材を調達。
帰宅すると１４時３０分です。
それではしばらく休憩ですね。
１ＡＵドル＝８３．２１円。
金相場：１ｇ＝４５７２（＋１９）円。
プラチナ相場：１ｇ＝３５４０（＋７２）円。
不動産に原価？ 投資物件の割高・割安を見分ける方法
（ZUUonline編集部）
不動産投資を行うにあたって、やはり気になるのは収益性だ。
賃料収入はほぼ一定のため、物件価格次第で利回りが高くなったり、安くなったりする。
できれば物件を安く購入したいところであるが、不動産の場合、スーパーの「もやし」のように、色々な店舗に商品が並んでいる訳ではないため、価格自体に馴染みがない。
自分が購入する物件が、そもそも高いのか安いのか分からない部分もあるのではないだろうか。
そこで今回は、投資物件の価格について見ていくことにする。
■投資商品の原価とは
不動産以外にも、株や外貨のように、投資商品というものは存在する。
それらにも、価格が存在するが、株や紙幣などは元々をただせば、ただの紙切れだ。
通常、モノには原価というものがある。
株や紙幣の原価は紙のため、原価に基づいて価格を考えれば異常に高い金額で取引されていることになる。
このため、株や外貨といった投資商品の価格は原価とは無関係に形成された収益性からみた概念的な価格と言える。
一方で投資用不動産も、投資商品であるが、土地と建物というモノが存在するため、株や外貨と同様に原価とは無関係に決まっているとは考えにくい。
明らかに原価というものが存在するはずである。
実際、不動産鑑定士が行う不動産の鑑定評価においても、原価を意識した鑑定評価が行われる。
不動産鑑定においては、「費用性」、「市場性」、「収益性」の3つの観点から鑑定評価が行われており、この内、「費用性」というのが原価に着目して不動産の価格を出す手法だ。
■不動産の原価を求める手法
不動産鑑定評価において、原価に基づき価格を算出する方法を、文字通り原価法という。
不動産投資家にとってみると、収益性の方が重要なため、収益還元法という名前は知っていても、原価法という名前には馴染みがないかもしれない。
しかしながら、不動産の鑑定評価は、「費用性」、「市場性」、「収益性」の価格の三面性を考慮して、価格を算出することが原則であり、実はREITが取得している不動産鑑定評価書においても、この原価法は必ず行われている。
原価法によって求められた価格は積算価格と言われるが、この積算価格が正に投資物件の原価に相当するのである。
積算価格は建物と土地の原価をそれぞれ合算して求められることになる。
この内、建物の原価については分かり易い。
建物の原価は、単純な言い方をすると建設会社へ支払う工事代金となる。
また通常は設計料なども発生するため、これらの建物を新たに建築する際に係る費用を含めて再調達原価といい、不動産鑑定評価においては、再調達原価を用いる。
鑑定評価の場合、建物の再調達原価は価格時点における建築費の相場が基準となる。
築古の建物であっても、過去の請負金額ではなく、今建築したらいくらかかるかというコストが計算される。
さらに建物は経年と共に劣化するため、減価修正という価値を減らす計算を行う。
この計算によって、築10年の建物であっても、今時点で築10年目の建物のコストはいくらかをはじくことになる。
一方、土地について、原価とは何かという問題もある。
埋立地や造成地であれば、理論上は土地を生み出すための原価が分かることになる。
しかしながら、都心部の収益物件の場合、土地を新たに作り出すことはなく、既に土地が存在する既成市街地の上に建物を建築する。
そのため、土地の原価については、埋立費や造成費ではなく、更地の取引価格を原価に置き換えることになる。
更地は普通に売買されているため、既成市街地であっても価格を把握することが可能となる。
積算価格において、土地の原価はいわゆる更地価格ということになる。
■収益から不動産価格を求める手法
不動産投資家が重視する収益価格は、賃料収入から費用を差し引いた純収益を利回りで割り戻して求められる。
不動産鑑定評価における直接還元法と言われる収益価格を求める算式は、「収益価格＝純収益÷還元利回り」という単純な関係式で定義されている。
この計算過程においては、土地がいくらなのか、建物がいくらなのかは考慮されない。
考慮されるのは賃料収入と賃貸費用、それと利回りであって、正に投資家目線の価格となる。
上述の減価修正のようなことも行わないため、賃料が高く維持できてさえいれば、建物の築年数に関わらず、収益価格は高いまま維持できるというのも特徴だ。
■バラバラに試算される2つの価格
このように積算価格と収益価格は価格を求めるアプローチが全く異なるため、実際の鑑定評価においては、異なった価格となる。
積算価格と収益価格のどちらが高くなるかは、物件によっても、時期によっても異なる。
都内の需要の高い収益物件であれば、収益価格が積算価格を上回っているケースもある。
一方で郊外の誰も借りないような物件であれば、収益物件としての価値は低いため、積算価格の方が高くなるケースも多い。
■収益物件の価格の判断は利回り
結局のところ、積算価格と収益価格はアプローチが異なるため、原価は投資家にとってみると、あまり意味を持たなくなる。
不動産投資においても、投資家にとってみればコストではなく概念的な収益価格の方が重要だ。
物件が安いか高いかは、自分が確保したい利回りと比較することで明確になる。
収益物件は、利回り感を持つことが、価格の高低を見極める有効な方法と言って良いだろう。
ガソリン１００円割れ
産経新聞
原油安を背景に、ガソリン価格の下落が続いている。
顧客自ら給油を行うセルフスタンドの一部では、レギュラーガソリンが１リットル当たり１００円の大台を割り込んでいる。
ガソリン安は家計には恩恵となりそうだ。
東京都世田谷区のガソリンスタンド「シンエネ八幡山」では２３日、現金支払いでレギュラーが１００円、プリペイドカード支払いで９２円となった。
同スタンドの佐藤大マネジャー（４４）は「何年ぶりか思いだせないくらい、価格が落ちた。ほとんどの客が満タンで給油していく」と話した。
経済産業省資源エネルギー庁によると、１８日時点でフルサービスのスタンドも含めたレギュラーガソリンの全国平均小売価格は、１２日の前回調査より１円７０銭安い１１７円２０銭だった。
値下がりは１２週連続で、直近の高値だった平成２６年夏（１リットル＝約１７０円）と比べ３割以上も低い水準。
調査した石油情報センターによると、原油安を受け「来週はもう少し下げ幅が大きくなる」という。
ガソリン安は景気に追い風となる。
石油連盟の木村康会長は、「ガソリン安をきっかけに遠出する人も増えるだろう」と、需要の拡大に期待を寄せる。
今日の帰り道に見かけたＧＳでは、レギュラー：１０６円、ハイオク：１１７円でしたね。
東芝、半導体売却の拡大検討 システムＬＳＩなど対象
(朝日新聞)
不正会計問題を受けて経営再建を進める東芝が、半導体事業で売却対象を拡大する検討に入った。
３月にも売却先を決めたい考えで、今後は稼ぎ頭のフラッシュメモリーに注力する。
売却対象は、自動車や家電など幅広く使われるシステムＬＳＩ（大規模集積回路）と、機能を絞ったディスクリート（単機能）の半導体全般。年間売上高は計２千億円ほどとみられる。
工場は、システムＬＳＩが岩手県北上市と大分市、ディスクリートは石川県能美市、兵庫県姫路市、福岡県豊前（ぶぜん）市にある。
売却先は入札で決める方向で、日本政策投資銀行が関心を示している。
政投銀にはセイコーホールディングスの子会社と共同で出資する半導体の製造会社があり、連携を検討する。
ただ、ファンドが応札する可能性もあり、東芝自身が事業を続けることもある。
【外信コラム】ＨＩＶ感染認識しながら女性３０人と関係 共存の流れに水 イタリア
産経新聞
先月初め、気になる事件がローマで起きた。
３０歳代の男性が「故意による重犯罪」で逮捕されたのだが、その罪状にぎょっとさせられたのだ。
この男性は、自分が１０年前からＨＩＶ（エイズウイルス）感染者であるのを認識していながら、１５～３０歳の女性約３０人と性的関係を持ち、彼女たちの多くにウイルスを感染させたというのである。
当初は数人の女性からの訴えに基づいていたが、新聞におぼろげながら事件の概要が報じられると、あれよあれよという間に３０人以上の女性が名乗り出て検査を受けたが、気の毒にも多くはＨＩＶに感染していたという。
また、この女性被害者と関係を持った男性２人も感染者と判明した。
１１月にも、ローマで４０歳代のエイズ患者の男性が、重症になって病院に収容されるまで同居女性に打ち明けずにいたため、感染させられた女性から訴えられ、裁判で懲役１０年を求刑されている。
この求刑からすると、今回の３０歳代の男性は一層重い刑罰がふさわしいことになる。
最近、ＨＩＶ感染者とエイズ患者への社会の理解が深まりつつあるのは喜ばしい。
それだけに、今回の事件には残念な思いを禁じえなかった。
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