長期固定金利型住宅ローン「フラット３５」の金利は、
今年1月の1.30％から4月は1.44％と、わずか3か月で0.14％も上昇
しています。
「変動金利を選ぶと、金利上昇時に返済できなくなるのでは？」
「これから住宅ローンを組むなら固定金利を選ぶべき？」
など、不安に思われていらっしゃる方も多いと思います。
そこで今回は、元不動産屋で、現在は住宅ローン会社に勤務している
筆者がわかりやすく解説します。
１．【変動金利型】金利が上がっても月々の返済額は5年間変わりません！
変動金利型の住宅ローンは、6か月毎に金利の見直しをします。
つまり変動金利は、6か月固定金利ということです。
では6か月毎に返済額も変わるかというとそうではなく、返済額は5年間一定です。
何が変動するかというと、 毎月の返済額の内訳（元金と利息のバランス）が変わるだけです。
金利が上がると利息の割合が増え、元金の割合が減るということです。
そして、このズレが大きくなり過ぎないよう、5年経過ごとに、返済額の見直しをすると
いうのが変動金利型住宅ローンの一般的な定義です。
２．見直時の1.25倍ルールのＭＡＸまでいくには5年間で金利が1.37％上昇が必要！
とは言え、このまま金利上昇が続き、5年後に返済額が一気に上がってしまったらどうしよう？」
と心配になる方もいらっしゃるかもしれません。
そこで見直し時には、直近の返済額の1.25倍までしか返済額を変えられないという
ルールがあります。※一部のネット銀行等を除く
わかりやすく言うと、当初5年間の、月々返済額が10万円だったとしたら、6年目からの
月々返済額は、その1.25倍の12.5万円までしか上げられないということです。
そうすると、もし返済額が12.5万円を超えてしまうほどの金利上昇があった場合、
12.5万円を超過する部分は未払い利息となり、最悪の場合、
「35年でローンの返済が終わらなくなってしまうのでは？」
と疑問を持たれる方もいらっしゃるかもしれません。
そこで、月々の返済額が1.25倍になるのは、どれほどの金利上昇なのかを計算してみました。
まず、前提条件として3,500万円を金利0.5％、35年の元利均等返済で借入した場合で
計算すると、月々返済額は90,854円となります。
単純にこの1.25倍は113,567円ですが、同じ条件でこの返済額を超えるのは、
金利1.87％の時で、月々返済額が113,620円となります。
6か月毎の金利変動等を考慮すると、計算方法は厳密には違ってきますが、
概ね現在、金利0.5％で返済している人なら、5年後に金利1.87％以上にならない限り、
6年目以降の月々返済額が1.25倍以上にはならないということです。
ちなみに上のグラフは、住宅金融支援機構のHPから抜粋した金利推移のグラフです。
変動金利は、バブル崩壊後の1990年代後半から、ここ20年以上ずっと横ばいです。
はたして現在のような経済状況下で、5年後に住宅ローンの金利が1.37％も上昇する
でしょうか？
もし、そのような急激な金利変動があったとしたら、住宅ローン破綻者が激増し、
社会が混乱するため、金利の上昇は慎重に行われるでしょう。
ちなみに、上のグラフで赤線が金利変動型の金利推移ですが、現在は2.475％です。
これは基準になる金利（＝「店頭金利」）で、金融機関は、借入する人の属性等によって、
ここから一定の利息をディスカウントしたる金利（＝「適用金利」）で、実際は借入する
ことになります。
金利が上昇するというのは、この店頭金利が上昇するという意味です。
３． 金利上昇がない【フラット３５】より、やっぱり金利の低い変動金利型の方がオトク！
それに比べ、長期固定金利型住宅ローン【フラット３５】は、一律に金利を定めており、
毎月1日に、金利が発表されます。
変動金利と比べ、固定金利の方が金利水準は高くなりますが、これを安心という面だけで
捉えるには、若干金利差があるように思えます。
◆3,500万円を35年・元利均等返済で借りた場合（第1回目の返済額内訳）
【変動金利型】金利0.50％・・・月々返済額 90,854円（うち元金76,271円・利息14,583円）
【固定金利型】金利1.40％・・・月々返済額105,458円（うち元金64,625円・利息40,833円）
変動金利型の方が、月々返済額が少なくなるのはもちろんですが、うち 元金の返済額が
固定金利型よりも月々11,646円も大きいというのは意外ではなかったでしょうか？
是非、この点に注目して頂きたいです。
確かに金利上昇局面と言われると、【フラット３５】のような固定金利型の住宅ローンを
勧めてくる業者もいると思われますが、現状で1％程度の金利差がある間は、
私個人的には、まだまだ変動金利型の方が有利と言えるのではないかと思います。
