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posted by fanblog
2022年04月07日
【ご利用は計画的に！】”自己資金０円”でもマイホームを購入しても大丈夫？
だけど、先立つものが…。
やっぱり少しでも頭金を貯めてからじゃないと買えないかな〜。
そもそも頭金っていくらあれば買えるの？
今回はそんなお悩みに、元不動産営業マンで現役の住宅ローンのプロで
自身も２回の中古マンション購入実績がある私がお答えします。
＜目次＞
１．”頭金０円”でもマイホームを購入できる理由
２．住宅ローンで借りられる費用と借りられない費用をまとめてみました
３．不動産の取引で注意すべき点
４．まとめ
１．”頭金０円”でもマイホームを購入できる理由
結論から言うと、”頭金０円”でも買える時代になりました。
なぜなら購入時にかかる諸費用まで、すべて住宅ローンの金利でくめるようになったからです。
ひと昔前までは、住宅ローンは売買代金の9割までとか、諸費用は諸費用ローンとかでしたが、
最近は諸費用も含めて住宅ローンの金利でくむことができます。
諸費用といっても、具体的にどのような費用があるか具体的に見てみましょう。
今回は、わかりやすく、フラット35で中古マンションを購入する場合を例にあげて
説明したいと思います。
２．住宅ローンで借りられる費用と借りられない費用をまとめてみました
＜借りられる費用と支払先＞
・売買代金→売主
・売買契約書に貼る印紙代→印紙税
・仲介手数料→仲介業者
・登記費用等→登録免許税及び司法書士
・火災保険料→保険会社
・適合証明書発行費用→検査機関
・融資手数料→金融機関
・金消契約証書に貼る印紙代→印紙税
＜借りられない費用＞
・固定資産税等清算金
・管理費等清算金
・ローン代行手数料
固定資産税等は１月１日の所有者に課税されるため、引渡しの年については
売主が納税義務者になるため、引渡し時に日割り清算をします。
引渡し時期にもよりますが、概ね５〜１０万円程度です。
また管理費・修繕積立金等についても、月の途中で引渡しをした場合、日割り清算をします。
引落しの関係で翌月分まで清算することもあります。
こちらも数千円から２〜３万円程度です。
ローン代行手数料は、仲介業者によって請求される場合がありますが、本来は仲介手数料に
含められるサービスとして認められていない費用です。
※火災保険は業者に勧められたものにそのまま入らず、自分で必要な内容を調べた上で加入しましょう！
３．不動産取引で注意すべき点
では何の用意もなく、思い立ったら誰でもすぐに家を買えるのかと言うと、
実はそういうわけではありません。
それは不動産取引特有のお金を払うタイミングによるものです。
不動産の取引は、契約と引渡と２回に分けて行うことが一般的です。
まずは売買契約をし、その際に買主は売主に手付金を支払います。
この手付金は売買金額の一部に充当されるものですが、同時に解約した場合等の解約手付
（買主から解約する場合に手付金を放棄する）の意味を持ちます。
トータルの収支では、すべて住宅ローンでまかなえても、住宅ローンのお金が実際に口座に
入金されるのは、引渡しと同時になるので、それまでに取引上必要となる費用は一旦支払う
必要があります。
例を挙げると…
・売買契約時…手付金（物件価格の5〜10％）、売買契約書に貼る印紙代
・金消契約時…金消契約証書に貼る印紙代
印紙代は契約金額にもよりますが、通常1〜2万円です。
手付金は、前述した理由からあまり少額の場合、売主から申込を受けてもらえないことも
ありますので、それなりの金額を準備する必要があると言えます。
無事に売買契約を済ませ、住宅ローンの審査が通り、残金決済を迎えられれば、引渡時に
売買代金全額が口座に入金され、売買代金から手付金を引いた残代金を売主に支払うことに
なります。
結果、契約時に支払った手付金のお金は手元に余る（残る）ことになります。
まったく手持金がない方は、契約から引渡までの1〜2か月の間、一時的にでも身内から
調達できるようにしておけば安心です。
くれぐれも手付金をキャッシングするようなことだけはやめてください。
引渡しを受けたら、その日から住宅ローンも始まるので、現在の家賃と二重払いの期間が
長くならないよう、住宅ローンが通ったら、引越等の手配は引渡前にしておきましょう。
なお、引越費用やカーテン、エアコン等の費用については、融資の対象にはなりませんので
最低でも準備が必要です。
４．まとめ
頭金がなくても家は買えますが、自己資金がまったくない状態で家を買うことは決して
おすすめするものではありません。
もし、購入から短期間で何らかの事情により家を売却することになったらと考えてみてください。
一般的に売却価格は、購入時の売買価格より安くなります。
諸費用まで借りるということは、売れる金額以上に住宅ローン残高が上回るリスクを高めること
なのです。
売却するには、売却時にその差額分を自己資金で埋め合わせる必要があります。
次の生活を始めるのに、リセットするために自己資金を捻出するのはなかなか大変なことです。
かと言って、そのまま持っていても住宅ローンの返済は続きます。
それこそ一つ間違えば、負の資産になってしまう可能性もあるのです。
私は、最低でも諸費用分は自己資金で用意してから、購入に踏み切って欲しいと考えています。
