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資金繰り悪化、休むも投資
昨日は1時半ごろ就寝。今朝も起きられず、7:35に起床。8:30頃出社。一週間のリフレ休暇の充電も切れてしまったorz今日はそこそこ忙しかった。午前は新年度ということでスケジュールのアップデートと課題の洗い出し。昼はいつものように喫茶店で爆睡。午後は午前の続きと、週末・週初の会議資料作成。新入社員のフォローも行った。夕方くらいには一段落したので、早めに18時過ぎにはあがった。その後取引先の業者にTEL。手付金の返金が遅れており、状況を確認。明日には振り込めるみたいなことをおっしゃっていたが、カードローンの長期化で金利負担も重く、早く何とかしてもらいたい。さらに、返金された一部を、次の任意売却案件の手付けに突っ込む予定。2件平行して手掛けているが、やはり無理をし過ぎているかもしれない。昨年から、一瞬たりとも取り組んでいる案件が途絶えたことが無い。ダメだったら即次にチャレンジし、常にアグレッシブに投資に取り組んでいる。しかし、そんな感じなのでキャッシュがタイトで、生活にも支障をきたしている。やはり、投資には休むことも必要だ。目先の案件ばかり追いかけずに、一歩引いてじっくり戦略を練るという期間も必要だと思う。今回の2案件が落ち着いたらしばらく休みたい気がするが、もし上手くいったらまた次に向かうかもしれないｗ帰って夕食を食べた後、色々な疲れで、20時～22時過ぎまでうっかりソファーで寝てしまった。これから、昨日さぼった英語と簿記の勉強を頑張りたいorz
2009.04.02
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全棟満室
昨日は帰りが遅く、4時半ごろ就寝。本日は11時半ごろ起床。そばを作って食べ、ゴミ出しをし、その後簿記と英語の勉強を実施。14時ごろ、不動産会社さんからTELあり。新小岩のアパートに空きが1室あるが、そちらが5月1日付けで一人入りそうとのこと。詳細を確認すると、外国人で、2人住みたいとのこと。やや広めのワンルームで専用庭付きなので、ルームシェア可でも募集していた。即刻OKした。約半年空いていたが、ようやく決まってホッとした。これで、新小岩・柏・仙台と、全棟満室フル稼働となる。何よりも空き室があるのが精神的に辛かったので、本当にうれしい。あと、この不動産会社さんには任意売却案件2件の買付をお願いしているが、昨日は手付けの一時返金を振り込んだといっていたのが、債権者の都合で数日延期になると言われた。昨日のコメントは何だったのか？細かいことはつっこまなかったが、早急に返金するよう再度依頼。15時ごろ、奥さんと一緒に旗の台の病院まで、奥さんのお母さんのお見舞いに行く。先日体調を崩されて一週間ほど入院されている。やや顔色は悪かったが、病院一階のドトールでお茶をして、18時ごろ出た。五反田に戻り、TOCのオフィスデポで洗剤や文具等を購入。その後、横にあるやよい軒で夕食を食べて帰った。ご飯おかわり自由なのでありがたい。また、夕食準備や皿洗いもしないで済むので、助かった。明日は返金された手付金を元に、カードローンの返済を実施したかったが、やむなく延期。リフレッシュ休暇もあと一日となってしまった。また現実社会に戻るのが辛い。
2009.03.29
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物件視察の旅
昨日は12時半ごろ布団に入ったが眠れず、寝たのは推定2時。今日は9時半に起床。朝食を食べて、溜まっていた洗濯を実施。それ以外に足拭きマットやテーブルカバーなども別途洗濯。12時ごろ外出。先日買付を入れた任意売却物件のビルを視察に、千葉の奥深く(売主様のプライバシー保護のため場所は秘密)まで向かった。住所をカーナビにセットして向かったが、14号をひたすら行くルートで、大渋滞で参った。途中に新小岩物件があり、立ち寄ろうかと思ったが、道の反対側だったので諦めた。千葉に行く際は湾岸道路(ルート357)に限る。あるいは、電車で来れば良かった。大失敗だ。トイレに行きたくなり、通り沿いのカッパ寿司に14時半ごろ入った。少しだけ食べようと思ったが、たまには贅沢(ｗ)しようと思い、11皿も食べてしまった。しかし、15時まではランチタイムサービスと言うことで、一皿105円のところを94円だったので、ラッキーだったｗ途中に色々観光スポットがあったので立ち寄ろうと思っていたが、予想外の大渋滞で時間が遅くなってしまったため、諦めて直行。4時間掛かって、16時ごろようやく到着。さびしい駅で人の数が少なかった。ビルは駅から徒歩2～3分のところにあった。築17年ほどのRCビルだが、管理状態が悪く、外壁やタイルは汚れていた。売主様にやる気が感じられない。しかし、場所・モノともに良い。高圧洗浄含めて清掃をしっかり行い、ある程度資金が貯まったら全塗装をすれば、ある程度復活できるだろう。その後周辺を歩いて回ったが、区画整備された大型宅地中心の住宅地で、また駅周辺に新築含めてマンションが結構立っており、ベッドタウンといった感じだ。サラリーマン達が帰ってくれば、少しにぎやかになるかもしれない。ビルには飲食店も入っているが、立地も良く人口も駅周辺はある程度いると思い、また回りにライバル店も少なく、ある程度うまく運営されていると思う。先日入れた指値で買えればお買い得だ。土地も新小岩の2倍、柏や仙台よりもやや大きい。16時半ごろ現地を後にした。帰りに柏の物件を見てこようかと思ったが、遅くなったので止めてまっすぐ買えることにした。帰りは行きの反省を踏まえて、湾岸道路まで出て帰った。途中渋滞していたところも少しあったが、7時くらいに自宅に到着。帰りは2時間半だった。久々にお台場を通ったが、レインボーブリッジから見た対岸の無数の高層ビル・マンション群は壮観だった。さすがに東京は巨大都市だ。千葉の田舎を見た後だけあって、より一層凄さを感じた。この中に様々な世界があるのだろう。東京に人が集まってくる理由が良く分かる。帰って、洗濯物を取り込み、夕食を作って食べた。明日は新駐車場の業者立会いが朝早くある。駐車場を代えることで月7,000円安くなる。引越し後ほとんど車に乗ることが無くなり、駐車場代が無駄で車を手放そうかと思ったこともあったが、今後物件を巡回する際は不可欠だ。やはり車は手元に置いておきたい。
2009.03.26
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急遽、物件買付
昨晩は1時ごろ布団に入ったが、3連休による時差ボケ(ｗ)で全然眠れず参った。結局寝たのは推定3時半くらいか。今日はリリースがあったため、頑張って7:15に起床。本当は6時半に起きたかったが、起きられなかった。8時過ぎに出社。本日は小規模案件1件のリリースがあったが、特に何も無く順調に稼動。無事に一日終了した。午前は何もやる事が無く、眠気をこらえるのに大変だった。昼休みに喫茶店で爆睡して多少復活。午後は、明日からの休暇に備えて、今日中にすべきことと、メンバーに託すことを整理し、一気に終わらせた。来週初に一件リリースがあるのだが、手順等をメンバー2名に指示。たぶん大丈夫だろう。6時半ごろ退社。その後八重洲の方まで歩き、お世話になっている不動産会社を訪問。新小岩物件の管理の手続きと、依頼して長引いている任意売却案件の状況を確認。数日前に情報を頂いた別案件で、同じく任意売却案件・千葉の20%・3000万円台半ばのビル案件の詳細も確認。送ってもらった資料である程度買いと判断していたが、詳しく聞くと更にいい。かなり無理があるが、自己資金200万円台半ばで2800万円くらいで買付を入れた。価格はおそらく押し戻されるだろうが、融資も通るか分からない。しかし、こんな物件であれば、持っていても良いし、転売しても良い。保有すれば税金関係や減価償却などを無視した単純計算で、5年で資金回収でき(レバレッジを効かせれば1年未満)、その後は利益を生み続ける。転売でも、11～12%くらいに割り戻した価格であれば、買い手は付くだろうし、かなり儲かる。不動産価格の下落が叫ばれているが、通常の物件であれば11％くらいの価格であれば押し目買いが入る。そのため、不動産価格にもボトムがあると思われる。10％台半ばくらいがボトムのような気がする。もちろんボロ物件や違反物件などはその限りではないが。こんな時代だからこそ、早めに利益を確定した方がいいような気もするし、長期で保有すべきか迷いどころだ。(といっても、まだ買えてはいないが)不動産投資の世界ではかつてのバブル期のようなキャピタルゲイン狙いの投資は悪的な発想が多数を占めているが、こういう即転売可能な高利回り物件を、買い手側にも魅力的な金額に割り戻して転売すると言うやりかたもありだと思う。もちろん持ち続けていてもかなり儲かるので、投資家各人の考え方次第だろう。非常に悩ましく、贅沢な選択だ。このような案件を紹介してくださる業者さんに感謝したい。帰ったら、めずらしく奥さんが先に帰っていた。キムチ鍋を食べながら、CATVでWBCの日米対決の録画を視聴。非常にいい試合だったが、アメリカ側が盛り上がりに掛けているのが気になった。WBCが盛り上がっているのは日韓だけで、開催国のアメリカはさっぱりなのかもしれない。しかし、鳴り物の無い試合はいい。日本はラッパや太鼓で一致団結して応援するスタイルだが、うるさいし変だ。いい加減こういう時代遅れな応援スタイルは恥ずかしいし、止めた方がいい。大リーグのように拍手と歓声、口笛だけの応援の方がよっぽど盛り上がる。明日から一週間休暇。非常に有り難い。有意義に過ごすようにしたいが、まだ何をするか決めていないｗ
2009.03.23
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最近の株式市場動向と投資方法
日経平均やTOPIXは、終値ベースで連日バブル後最安値を更新中。今日の日経平均は7,000円死守できるかの攻防が続いたが、7,000円近辺では公的年金と思われる買いが入って急激に押し戻され、プラスになった瞬間もあった。しかし最後は力尽きて続落。今晩の欧州・米国は大幅反発で推移中。しかし油断は禁物だ。下げ相場では、長く下げた際にショートカバーが入って反発する。まだまだ先行き不透明感が強い。今後の経済指標や企業の決算発表を注視して頂きたい。下げ相場といっても上げている銘柄もある。しかし地合が悪いと好業績銘柄でも他の銘柄に押されることがある。明日はおそらく日本は反発するだろうが、こういう時はすぐ下落し易い。投資家の皆様は、一瞬の反発で油断することなく、引き続き慎重に売買して頂きたい。以前もこの場で述べたが、長期投資やドルコスト平均法といった神話は崩壊した。今は短期で、上値を追わずに小まめに利益確定しつつ、収益を積み上げる方法をお勧めしたい。また、自分なりの指標をもって(例えば買値から10％下落したら売るなど)、勇気ある損切りも必要だ。上値も下値も追わず、相場の格言どおり「頭と尻尾はくれてやれ」というスタンスが、今ほど求められている時は無い。私は、日経平均が再度6000円台に突入すると見ているが、6000円台に入ったら5000円台突入も早いと見る。まだまだ下があると思いながら投資を行うのが、丁度いいと思う。一時の上げ下げで一喜一憂することなく、冷静な判断の下で投資を行って頂きたい。
2009.03.10
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明日は日経平均6,000円台突入か！？
NYがオープン直後に、あっさりINDUが6,000ドルを割ってしまった。欧州各市場も暴落中。私の予想通り、いよいよ明日は日経平均6,000円台突入かもしれない。株式買い支え政策が若干の頼みだが、そもそも政府や中央銀行が市場をコントロールするにも限度がある。とにかく、投資家の方々はマーケットを注視し、くれぐれも慎重に投資を行って頂きたい。
2009.03.02
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株安が止まらない
本日も東京株式市場は値を下げた。日経平均も続落で、年初来安値更新。昨年つけた6000円台も視野に入ってきたかもしれない。米国自動車大手企業の再建計画を初めとして不透明感が覆い、輸出国の経済失速は昨日の日本のGDP発表でも明らかで、全世界的不況がより鮮明となってきた。貯蓄から投資への掛け声の中、株式や投信等に資金投入してきた方々は多いと思うが、私も同様だが、そのような方々は大ダメージを受け続けている。年金資産も激減し、将来不安も大きい。個人消費で景気回復を目指すと言う手法は、今のタイミングでは困難かもしれない。そんな中、リスク回避の象徴としての金現物価格が各国通貨建てで過去最高値を更新。より安全な資産への資金流入が続くようであれば、景気回復への道筋も厳しいだろう。こういう時こそあえて逆張りでリスク資産に資金投入したいところでもあるが、資産縮小で買い付け体力が無い。仮に買えるだけの体力があったとしても、この先どうなるか全く見えないため恐い。そのためますます株が売られて安全資産へ資金流入が続くと言う循環だ。投資家としては当面様子見姿勢を貫き、じっと景気回復を待つしかないようにも思えるが、こういう時にG7での居眠り会見疑惑の財務大臣の姿を見ると、政府に任せるのも危険だ。（そもそもこんな人物が何故重要閣僚に任命されたのか理解に苦しむが）結局は誰に頼るでもなく自己責任で生きていかざるを得ないが、資本主義社会である以上止むを得ないのものの、この状況は異常と言わざるを得ない。
2009.02.17
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所有物件を視察して
私はサラリーマン業務(システムプロジェクトのPM)が超多忙なため、自主管理を行っていない。全て管理会社に物件管理を委託している。中には物件管理を委託しても、日常の清掃や物件のリフォームなどはご自身でやられている方もいらっしゃるが、私はそれすらも行っていない。実質、丸投げ状態だ。しかし、本日物件の巡回をして考えが変わった。清掃を月二回、お金を払ってお願いしているにもかかわらず、それが行われていないと言うのはショックだった。これでは建物の傷みも早くなる。3ヶ月に一回くらいは物件を見るようにしているが、自分で大掃除をやらなければならないと実感した。所詮、他人の物件としか思われていないように感じた。自分の物件を守るのは自分しかいないし、当たり前かもしれないが、管理会社を信頼しすぎるのは危険と感じた。今後も定期的に自分でチェックに行き、また自分でできるところはできる範囲で行いたい。
2009.01.26
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所有物件巡回
本日は代休だった。水曜日に取ろうとしていたのが、急遽リリース作業が入ったことで本日に変更。7時半ごろ起床し、軽く朝食をとって外出。本日は柏と新小岩の物件状況視察と不動産取得税2件の支払いを予定。家から青物横丁・旧東海道経由で品川駅まで歩く。旧東海道は名所旧跡が多く、想像力が膨らむ。また、非常に長い商店街で、活気がある。周辺には寺が多い。9時半ごろ、品川から東海道線に乗って東京駅に到着。今日は物件視察以外に不動産取得税の支払いも予定していたので、各金融機関から資金をかき集める。神田まで歩き、山手線に乗って上野に行き、常磐線に乗り換えて一件目の物件がある南柏に11時半ごろ着いた。。南柏駅周辺は再開発が進んでいるらしく、新しいビルやショッピングセンターみたいなものがあり、きれいな町並みだった。そこから物件まで歩いたが、実は行くのが2回目で、一回目は建築中だったので実物を見るのは今日が最初。場所をいまいち覚えていなくて、かなり探してようやく到着。しかし、到着してビックリ。周辺に空き缶・空きペットボトルが散乱し、錆びたビニール傘も放置されていた。駐輪場周りの壁も汚れており、コンクリートの廊下もコケのようなものがびっしりあった。清掃予定表が貼ってあったのを見て、さらに驚いた。月2回の清掃を月1万円以上払ってお願いしているのだが、何と先月は一回のみで、今月にいたっては一度も清掃が行われていないようだった。早速、帰宅後に抗議と現状改善、清掃未実施分の返金などを求めたメールを管理会社に発信した。しかしこの管理会社は募集はしっかりやってくれているので、今後もうまく付き合っていきたい。その後、柏物件の不動産取得税(約40万円)を払うべく、駅周辺に金融機関を探したが、しばらく見つからなかった。かなり探して、ようやく千葉銀行の支店を発見。店頭のある銀行がここしか見つからず、住人の方はさぞお困りだろうと思った。結局、南柏を出たのは13時くらいで、上野・秋葉原経由で2件目の物件がある新小岩まで行った。途中で昼食休憩(秋葉原駅の立ち食い蕎麦屋)を行ったため、14時半くらいに到着した。新松戸で武蔵野線に乗り換えて行った方が早かったかもしれない。次回試してみる。新小岩の方は物件はきれいに掃除されていたが、築18年の鉄骨・3階建てで、屋上付近から錆びのようなものが流れている後が見つかった。これは早急に対処したい。しかし、空き室が一室あり、資金繰りもタイトなので、今年上半期中目標で実施したい。その後近所の江戸川区役所に新小岩物件の不動産取得税の支払いに行った。資金繰りがタイトなためこちらの不動産取得税は来週にしようと思っていたが、気が変わって支払った。資金が若干足りず、一部カードローンで調達した資金で支払った。新小岩を16時ごろ出発し、総武快速で品川で山手線に乗り換えようと思ったが、何故か東京止まりで参った。今日は電車の乗り継ぎが最悪だった。東京駅で山手線に乗り換え、五反田に戻ったのは17時前くらいだった。いつものベローチェで休憩 兼 英語勉強 兼 不動産書籍読書を行った。その時、現在仕込み中の不動産案件の確認のため、業者に電話を発信したが出ず、折り返しTELがあり、非常にいい話だった。決済が2月前半にはできそうとのことで、心待ちにしたい。資金がタイトなため、買付後即転売を検討中で、その件でも相談中。18時ごろ帰宅し、夕食の準備をし、のんびりした。今日は一日中歩き回り疲れた。
2009.01.26
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収入源複数化のススメ
リストラや派遣切りなど、サラリーマンには辛い状況が続いている。中には、突然住処を追われた方もおり、痛ましい。景気回復を祈っても、この状況では当面劇的な回復は望めないだろう。私は以前より収入源の複数化を提唱していた。収入源が一つだと、それが途絶えたらアウトだ。サラリーマンが典型的な例だ。会社は必ず複数部門を保有し、どこかがダメでも他でカバーできるよう備えができている。個人もそうあるべきだと考えていた。収入源が会社のみのサラリーマンで、下記のようなケースになった場合、危険な状態となる。 ・自分が病気になった時 ・会社が倒産した時 ・リストラにあった時その他、嫌な仕事の担当になった時、人間関係が上手くいかない時、上司と折り合いが悪くて左遷があった時なども、人によっては該当するかもしれない。要するに、個人であっても、収入源の一つが無くなっても、他の収入源で生き残れるよう、備えをしなければならないと思う。私は、会社からの給与以外に、不動産の家賃収入・株式の配当収入がある。会社の就業規則で副業が禁止されているところも多いが、不動産投資や株式投資はほとんどの会社の就業規則に抵触しないだろう。より柔軟な会社であれば、もっとできることがあるかもしれない。かつての終身雇用制はとうの昔に崩壊し、会社は私たちを守ってくれない。自分のことは自分で守るしかない。理想から言えば、サラリーマンの例で言うと、給与収入をそれ以外からの収入が上回ることが理想だ。私の場合は給与収入の半分程度にしか達していないので、もう少し頑張らなければいけない。収入源複数化のメリットは他にもある。例えば、仕事に対する意識が変わる点だ。嫌な仕事を嫌々やる必要が無くなる。多少収入が落ちても、他でカバーできるので、やりたい事ができる。また、働きたくなかったら働かなくてもOKだ。やりたい事をやりたいようにやれるようになるのは素晴らしい。リストラの不安も無い。年金不安も感じる必要が無い。自分の人生を自分の思うようにコントロールできるようになる。一人一人が生きがいや目標を持って、楽しく活力のある世の中になる。結果として、景気回復も自然とついてくるだろう。多くの人々が、収入源複数化に目を向け、面白い世の中に生まれ変わることを願いたい。
2009.01.24
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確定申告作業完了
今日は代休で、12時半ごろ起床。昨日はバラック・オバマ大統領の演説を視聴し2時半ごろ寝たので、10時間寝たことになる。疲れが一気に取れた。朝食兼昼食後、洗濯をして洗濯物を干した。15時ごろ、領収書・通帳・住宅ローン控除関連資料を持って外出。3物件の通帳を記帳した後、近所のコンビニで必要資料をコピー。A3で30枚くらい行った。一旦帰って、EXCELの出納帳とコピーがあっているか照合作業を行い、10～12月分の必要資料が全て揃っている事を確認後、封筒に入れ、17時半ごろ再び外出。郵便局から税理士事務所へ発送した。四半期に一度同様の作業を行っているが、今回は住宅ローン控除関連資料もあったので気を使った。毎回嫌な作業だが、終わってホッとした。溜め込んで直前にやる癖を無くして、今後はマメに行っていきたい。その後ベローチェで英語の勉強と不動産書籍を読んで、20時ごろ帰った。今日は簿記3級通信教育の先月分通信添削をやって合わせて送ろうと思っていたが、時間がなかったので見送った。今週末は久々の2連休なので、土曜日か日曜日に行いたい。あと、税務署から来ている取得物件ヒアリングシートを作成して発送する作業も土日に行いたい。来月初支払い期限の不動産取得税だが、今回は80万円強あり、非常にきつい。来週水曜日も代休なので、その日に納税する予定。若干のカードローンからの「資金調達」(ｗ)が必要だ。現在進行中の不動産案件が早く決まって欲しい。
2009.01.21
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株式・投信と不動産投資に関する考察
私はいくらか株式・投信を持っている。パフォーマンスは、このご時世でご多分に漏れず最悪だ。平均したらマイナス60～70％(つまり、投資額が6～7割減)だ。昨年夏のボーナスで買ったREITは、買って半年で1/4に急落。毎月積み立てを行ってきた中国株やインド株などの投信も、軒並み半値以下。ドルコスト平均法神話の崩壊を、身をもって体験した。去年の夏まではちょこちょこ株や投信を買ったりしていたが、もう当分やらないだろう。積み立て投信も昨年10月に買付停止した。(売却は行わず、ホールド。)今後数年間は相場の低迷が続くと予想し、資金が固定されてしまう可能性が高いのが理由だ。損切りしてもいいが悔しいし、いい投資案件が来たときに動けるように、当面はキャッシュでもっておく。中長期で株式を投資するのがいい(過去数十年の平均で8％上昇しているなど)と説く方がいるが、私は今回の体験で、それは幻想だと感じた。巨額の資金で、経営を支配できるくらいまで買い進められる人は別だが、個人の株式投資は長期ではなく短期でやるべきものと感じた。自分がその会社を動かしているわけではないし、IR情報などある程度入るもののそれでも情報量は限られ、いつ何時急落するかも知れない。最高値を求めず、最安値を追わず、ある程度儲かっているのなら、マメに利益確定することを推奨したい。また、損切りも自分で決めた水準まで下落したら積極的に行ったほうがいい。私はそのタイミングを逃し、半塩漬け状態になってしまった。相場には「頭と尻尾はくれてやれ」という格言が存在するが、今ほどこの言葉が見に染みる時はない。また、割安株に投資するというやり方も、今回のリーマンショック以来崩れたと思う。理論株価を算出したり、PERやPBR、配当利回りなどの指標で株価評価を行っても、それは所詮過去データ及び今後の「予想」に基づく数値から算出されているものだ。これらの数値もいつ何時修正されるかも知れない。そうなってしまえば、割安と言われている銘柄も突然割高と評価し直される可能性がある。今が歴史的には割安な水準と説く方が多いが、戻るにしてもいつ戻るか分からないし、この先も下がり続けるかこの水準を維持する可能性もある。将来のことは誰も分からない。どこのアナリストやストラテジストが、昨年の年頭にリーマンショックを予想できただろうか。私は当面はキャッシュを積み、いい不動産案件が出現した際にそれらに投資していくというスタンスを取りたい。不動産ならば自らの行動で返ってくるものが多く、また高利回り物件であれば投資金額を10年以内で投資資金を回収できる。(レバレッジを効かした場合はROIベースで1年以内も可能)その後はひたすら儲けが続く。もちろん管理・募集の努力を続けることが前提だが、私は株式投資より不動産投資を取りたい。といっても株式投資を否定しているわけではなく、自分で自信を持ってその会社の概要や将来性を熟知した上で値上がりすると思える銘柄については投資したい。
2009.01.18
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確定申告準備
今日は10時頃起きた。目覚ましを気にせず寝られるのはうれしい。昼ごはんを食べた後、テレビを見ながら昼寝をしてしまった。15時ごろ起き、確定申告の準備を開始。早くやらねばと思いつつもやる気が起きず、ずっと放置していたが、そろそろ期日が迫ってきたので、重い腰を上げた。といっても、溜まっている領収書をノートに貼り付けるのと、それをベースにEXCELの入出金出納帳をつけるのみ。しかしこれだけの作業に2時間半近く掛かった。今後は作業を溜め込まず、最低週一でこまめにやりたい。四半期に一回税理士事務所に必要資料を発送しているが、毎回嫌な作業だ。結局前期は300万円台半ばの赤字だった。不動産投資元年ということもあり、収入に対して物件を3棟分の手数料や諸経費がでかかった。来年は黒字にしたい。（というか、黒字にならないと困るｗ）今日はここまでにし、来週水曜日に休日出社の振休予定なので、通帳をコピーし、領収書コピー・住宅ローン控除関連資料とともに、税理士事務所に発送したい。夕食を簡単に作って食べ、近くのベローチェで英語の勉強と不動産関連書籍の読書を、約2時間行った。ベローチェは安いのでありがたい。明日は休日出社だが、最重要案件のシステムテストのため、頑張りたい。
2009.01.17
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空き室が埋まらない。
10月末に空き室が出た新小岩のアパート。まもなく3ヶ月になるが、一向に埋まる気配が無い。業務多忙で管理会社に任せ切りなのも悪いかもしれない。著名投資家の方々は、自ら営業活動や清掃、リフォームをされている方も多い。管理会社も問題があるかもしれない。実質一人会社で、電話をしても出ないことが多い。留守電に入れてもレスポンスが遅い。休みも多い。これでは決まるものも決まらないだろう。耐えかねてTELしてみたところ、この3ヶ月の内見はほとんど無いとのこと。まずは内見を増やさないことには決まりようが無い。今後の対策を聞いてみたが、他の仲介会社にチラシを撒いたりして最大限努力しているの一点張りで、納得がいかない。しかし募集力の無い管理会社では、この問題は改善されないだろう。一方で柏の物件の管理会社は素晴らしい。管理と募集で部門が分かれている大きな会社で、退去が決まった一月前から募集を開始し、即刻決めてもらった。クリーニングを退去と同時に開始し、退去後3日で次のお客様に入居頂いた。仲介会社からの紹介で管理頂いたのだが、そろそろ変更を検討しなければならないかもしれない。
2009.01.16
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直近不動産案件の進捗
昨年に業者から提案された案件が進行中。銀行処分案件。かなり割安なため、無理して資金を捻出。一部、カードローンから資金調達も行った。3月の決算期までにはこの案件も決済されるだろうという話だったが、カードローンの高金利に苦しんでいるため、一刻も早い決済を願いたい。昨日、決済が少し早まるかもしれないと業者から話があり、助かる。その後はそのまま保有するという手もあるが、資金繰りが苦しいため、決済後即刻転売するかもしれない。しかし5年以内の売却には短期譲渡ということで、約4割の税率が課されるのも悩ましい。買値次第だが、苦労の割にはそれほど実入りは無いかもしれない。カードローンの金利について、税理士に経費参入相談してみたが、五分五分とのこと。ひょっとしたら当局に認められず税務調査の結果では延滞課税が課される可能性もあるらしい。カードローンだと、別の買い物に使ったかもしれないと疑われるとのこと。どうしようか悩んでいるが、痛くも無い腹を探られた上に厳罰に処されては堪らないので、まだ検討中だが経費参入は見送るかもしれない。
2009.01.10
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今日も7時40分ごろ起床。
7時に目覚ましを掛けたが、今日も起きられなかった。明日からの社会復帰が不安だ。朝食後、目覚ましも兼ねて散歩。五反田から青物横丁経由で、旧東海道を品川方面に歩き、引き返して青物横丁のドトールで、昨日購入した著名投資家・鈴木ゆり子氏の「専業主婦の私が1億円社長、ダンナが専務」を読んだ。不動産ノウハウというよりは大家としての心構えを中心に書かれており、自主管理をされている方には大いに参考になる内容ではないかと思った。ご家族で物件購入から管理・入退去・掃除・リフォームまで分担されており、家族で結束して大家業を楽しんでいる印象を受けた。しかし、アパート一棟でも自主管理は大変だと思う。特にサラリーマンでは難しいと思う。対応が遅れたりすれば、お客さんにも迷惑だ。私は今のところ、サラリーマン業務が多忙ということもあるので3棟とも管理会社を入れているが、将来的に多少自主管理をやってみるかもしれない。市場の動向、お客さんのニーズ、アパート経営のノウハウなど、自主管理を行うことで学ぶことは多いだろうが、やるとしたらサラリーマンを引退して専業大家になってからにしたい。自主管理か、管理会社を入れるかは、投資家によって意見が分かれるところだ。徹底したコスト削減をしたかったり大家業自体を楽しみたい人は前者、不動産投資業の経営者として効率化を追求するなら後者だろうが、この点もどちらが正しいというのは無いと思い、人それぞれのスタンスだろう。私はどちらかというと後者に近い。その後自宅に戻り、昼食を食べて、ようやく重い腰を上げて領収書整理を行う。10月中旬くらいに一度行ったが、籠に放り入れていた領収書を約2か月分ノートに時系列に貼った。本当は入出金出納帳もつけたかったが、領収書の整理に予想以上に時間が掛かり、次回に延期。水道料金、自動販売機の領収書がこれからくるので、来週・再来週に掛けて再度行いたい。明日から会社。昨年は12月30日まで会社だったが、9日ぶりに社会復帰。年初から仕事が山積みの予定だが、まずは一日乗り切りたい。こういう時は、思いっきり遅くまで残業して、思う存分仕事をやりまくると、一気に感覚を取り戻せる。辛いが、もうしばらくサラリーマン生活を頑張りたい。
2009.01.06
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正月休みボケのリハビリのために、7時半に起床。
本当は7時に起きたかったが、目覚ましを掛けたものの二度寝。奥さんが仕事始めのため、一緒に起床。8時過ぎに家を出た。住宅ローン控除に必要な住民票取得のため、品川区役所に徒歩で向かう。途中、仕事に向かうサラリーマンとたくさんすれ違ったが、みんな顔色が青かった。私も明後日から同じ表情で会社に向かうことだろう。少し遠回りをして9時半ごろ区役所に到着。役所も仕事始めで、まだ感覚が戻っていないのか、客が少ない割には時間が掛かった。その後品川まで歩き、電車で東京まで向かう。月初の不動産からの入金確認の記帳のため、日本橋のスルガ銀行に行った。スルガはこの辺だと日本橋か渋谷しかなく、たいてい会社近くの日本橋に行くが、毎月面倒だ。ATMだけでももっと展開して欲しいものだ。新橋まで歩き、LAVIで歯磨き、ジェルなどを購入。電車で五反田に戻り、ちょうど昼時でサラリーマンでごった返していた。何を食べるか考えたが、久しぶりにさくら水産に行ってみた。ランチ500円でご飯・味噌汁・生卵・のり他が食べ放題で、腹が減っていたのでどんぶり4杯も食べてしまった。食後、数件となりのやや大型の書店で、久々に書籍を購入。前から気になっていた、著名投資家の寺尾恵介氏・鈴木ゆり子氏の書籍を買う。ベローチェで2時間くらい滞在し、これらの本を読んでみた。寺尾氏の本は一冊、鈴木氏の本は1／4ほど読んだ。昨日は、キャッシュで小額物件中心に買っていきたいと書いたが、寺尾氏の本を読んで少し考えが変わった。フルローンでも積算価値を下回る価格の物件を地方中心で取得し運営する方法について書かれており、非常に参考になった。この手法であれば、ある程度の空き室率に耐えられ、また万が一の物件売却時も有利に交渉が進められる。非常にお勧めの本だ。満室チームで大成功！全国どこでもアパート経営しかし、成功されている投資家は、皆それぞれに確固としたポリシーというか、シナリオを描いている。地域を絞ったり、無担保物件中心にしたり、フルローンで高利回りの物件を取得したり、様々な方法で成功されている方が多いが、どのやり方が正解というのはないと思うが、自分の指針を早期に確立して実行している人が成功している。また、管理会社・リフォーム会社・仲介会社等々、ビジネスパートナーを大切にされているという点も共通している。会社経営を行う上で、どのような会社でも経営方針を立てて、それに沿って運営するのが当たり前だし、私も早急に投資方針を固めたい。
2009.01.05
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今年の不動産投資の方針
今年は、300万円・20%、200万円・30%など、小額で月5万円の収入が入るような投資をスタートしてみたいと考えている。昨年はローン比率の高い一棟買いを3件行ったが、やはりこの不況で空き室リスクもあり、破綻リスクが恐く、無担保物件中心のポートフォリオを組みたくなった。既存物件の売却も含めて資産の組み替えも今後実施していきたい。今とある案件を仕込んでいるが、その結果しだいで今後の投資方針が大きく変わる予定。まだ現在進行中のため詳細は明らかにできないが、結果は追って明らかにしたい。
2009.01.04
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