2004.10.20
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多くのマンスリーマンションを経営されている、月極クラブの倉橋社長のお話で、印象に残ったことがあります。
ボクが建て替えはどのように考えられていますか？と質問したのに対し、「建て替えはしない。考えていない。建て替えしないように、メンテナンスする。建て替えリスクが無いように、すべてコンクリートの物件としている。」だそうです。ビックリ。
倉橋社長は、アメリカによく行かれて、プロパティ・マネージメントの研究をされているそうです。彼らは不動産運用、経営のプロで、日本の不動産業者は遅れているそうです。その彼らが言うには、建て替えは考えない。考えなくてもいいように、設計、施工、メンテナンスをするそうです。
そういえば、ヨーロッパのマンションも、基本的にはこの考え方です。しかし、建て替え不要と考えるには、まだ、日本のコンクリートは問題がありそうです。断熱を外にして、その外側に仕上げ材を貼る外断熱にすべきです。コンクリートをすっぽり包み込んでしまえば、コンクリートの老朽化は進みません。若干強度は落ちますが、クラックから水が入って鉄筋が錆びたり、ボロボロしてきたりはしません。
このように言うと本当？と感じる方もいるかもしれません。例えば、身の回りにある物、エンピツとか。エンピツを部屋の中に置いて、雨、風、太陽の光から遠ざければ、そのエンピツは何100年でももちます（たぶん）。でも外に出したらどうなるでしょう。まず1年しないうちにボロボロになります。コンクリートも同じです。
とにかくコンクリートを長持ちさせようと思ったら、外断熱にするに限ります。ただし、コスト大幅アップ、利回り大幅ダウンは避けられません（笑）。100年、3代で元を取る気でいきましょう（笑）。
[不動産の資産価値を上げる方法 71]
ユニットバスを替える。
老朽化したユニットバスは、最終的には替えざるをえないように思えます。コストはかなりかかりますが、見栄え、使い勝手は格段に向上します。
すべてFRP（ガラス繊維強化プラスティック）のものが安いのですが、予算が許せばタイル貼りがいいです。モルタルに貼ったタイルと違って、ユニットのタイルは鉄板に接着されているので剥落しません。以前、自宅に使ったことがありますが、汚れも付きにくく、足ざわりもよく、清潔感がありました。
ユニットの価格は、大量に入れると安くなります。2個入れるだけでも、1個の場合よりも相当値引きしてくれます。コストパーフォーマンスを考えると、全戸、一斉に替えてしまうのも手です。予算が許せばですが。
ユニット自体の大きさも、大きくできる場合があります。最初に床のお皿を置いて、排水の配管をして、次に壁パネルを付けて、壁配管して、最後に天井パネルを付けるという順番で組み立てます。その組み立てや配管ができるスペースが、ユニットの回りに取られています。その余裕が大きい場合は、ユニットをひとサイズ大きいものに出来ることがあります。
ユニットの大きさは、その内寸（内側の寸法）から、1114（イチイチイチヨン、110センチ×140センチ）などと呼ばれます。ボクの感覚から、1216以上がベター、ファミリーなら1616以上がいいように思えます。1616は、木造では、柱心1間角（1820ミリ角）の壁の中に入れるユニット寸法です。
ちなみにボクのマンションは、風呂ユニットが1116です。2人同時に入っても、まあまあ使えるかなといった寸法です。中古を買う場合は、トイレ風呂別以外にも、このユニットの寸法もチェックすべきでしょう。
ボクが建て替えはどのように考えられていますか？と質問したのに対し、「建て替えはしない。考えていない。建て替えしないように、メンテナンスする。建て替えリスクが無いように、すべてコンクリートの物件としている。」だそうです。ビックリ。
倉橋社長は、アメリカによく行かれて、プロパティ・マネージメントの研究をされているそうです。彼らは不動産運用、経営のプロで、日本の不動産業者は遅れているそうです。その彼らが言うには、建て替えは考えない。考えなくてもいいように、設計、施工、メンテナンスをするそうです。
そういえば、ヨーロッパのマンションも、基本的にはこの考え方です。しかし、建て替え不要と考えるには、まだ、日本のコンクリートは問題がありそうです。断熱を外にして、その外側に仕上げ材を貼る外断熱にすべきです。コンクリートをすっぽり包み込んでしまえば、コンクリートの老朽化は進みません。若干強度は落ちますが、クラックから水が入って鉄筋が錆びたり、ボロボロしてきたりはしません。
このように言うと本当？と感じる方もいるかもしれません。例えば、身の回りにある物、エンピツとか。エンピツを部屋の中に置いて、雨、風、太陽の光から遠ざければ、そのエンピツは何100年でももちます（たぶん）。でも外に出したらどうなるでしょう。まず1年しないうちにボロボロになります。コンクリートも同じです。
とにかくコンクリートを長持ちさせようと思ったら、外断熱にするに限ります。ただし、コスト大幅アップ、利回り大幅ダウンは避けられません（笑）。100年、3代で元を取る気でいきましょう（笑）。
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ユニットバスを替える。
老朽化したユニットバスは、最終的には替えざるをえないように思えます。コストはかなりかかりますが、見栄え、使い勝手は格段に向上します。
すべてFRP（ガラス繊維強化プラスティック）のものが安いのですが、予算が許せばタイル貼りがいいです。モルタルに貼ったタイルと違って、ユニットのタイルは鉄板に接着されているので剥落しません。以前、自宅に使ったことがありますが、汚れも付きにくく、足ざわりもよく、清潔感がありました。
ユニットの価格は、大量に入れると安くなります。2個入れるだけでも、1個の場合よりも相当値引きしてくれます。コストパーフォーマンスを考えると、全戸、一斉に替えてしまうのも手です。予算が許せばですが。
ユニット自体の大きさも、大きくできる場合があります。最初に床のお皿を置いて、排水の配管をして、次に壁パネルを付けて、壁配管して、最後に天井パネルを付けるという順番で組み立てます。その組み立てや配管ができるスペースが、ユニットの回りに取られています。その余裕が大きい場合は、ユニットをひとサイズ大きいものに出来ることがあります。
ユニットの大きさは、その内寸（内側の寸法）から、1114（イチイチイチヨン、110センチ×140センチ）などと呼ばれます。ボクの感覚から、1216以上がベター、ファミリーなら1616以上がいいように思えます。1616は、木造では、柱心1間角（1820ミリ角）の壁の中に入れるユニット寸法です。
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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