[不動産投資] カテゴリの記事
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3日間で戸建てを3連続契約。怒涛の年末バーゲンセール
先週、戸建て3棟を契約をした。年末に買付を入れていたものが、年明けに契約となった。ボクはDIY系なので、本当は1棟づつ買って直していくのが理想。でも年末バーゲンセールが、安かったんだもん・・・買ったのは、この3棟【戸建て1】・築39年・自宅から車で7分・準住居地域の高台・急行駅から徒歩14分・駐車場1台付き・地盤沈下で床が斜め・お墓の隣・土地評価額の48%で現金購入DIY難度★★★★ボロ度★★お買い得度★★★★★【戸建て2】・築40年・自宅から車で16分・第1種住居地域・急行駅から徒歩19分・飲食店付き・駐車場なし・雨漏り屋根は修理済みだが、天井に穴・土地評価額の65%で現金購入DIY難度★ボロ度★お買い得度★★★★★【戸建て3】・築40年・自宅から車で1時間半・市街化調整区域だが再建築は可・最寄駅から徒歩3時間以上・100m2超・駐車スペースあり・駐車は隣地通行が必要。・1階天井に穴。・土地評価額の4%程度で現金購入DIY難度★★★ボロ度★★お買い得度★★★★★全棟、スリッパ物件。（※スリッパ物件＝内覧時に「クツのままでいいですよ」と言われない物件）どれも「年内に売りたい」という急ぎ物件で、かなり良い買い物ができたと思う。引渡しまでは、修理のやり方を調べて、イメージトレーニングしよう。順次、購入までの経緯や、DIYレポートも公開していくので、よろしくです。不動産投資ランキングHiKOKI/日立工機 18V コードレス連結ねじドライバ WF18DSL(NN) 本体のみ【マキタ】 18V 充電式ピンタッカ PT353DZK 本体+ケースのみ
2020.01.13
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不動産投資を、やってわかった「大変」なこと
「楽して儲ける方法はない」不動産投資の本で、よく見るセリフだね。ボクの投資は「趣味」なので、苦労もしてないし、ぜんぜん大変とは思わない。でも、初めて不動産投資をする人が、なにを「大変」と思うかはわかる。今回は、実際に不動産投資をすると、なにが「大変」なのかをまとめてみた。★家族の説得が大変結婚していて、奥さん（旦那さん）がいる場合は、不動産投資に協力してもらわなければならない。そのために、説得するのが大変。夫婦の仲が悪いなら、まず関係を良くしよう。毎日ひたすら、文句を言わず、感謝の気持ちを伝え、家事も進んでやる。不動産の話をするのは、仲良くなってからだ。それができないなら、離婚するしかない。だって不動産投資は、パートナーの協力なしでは絶対に成功できないもん。連帯保証人になってもらわなきゃだし休みの日も、家族サービスより投資が優先だしリフォームの時は、車を占有するしでも仲良く夫婦で協力できるなら、それより幸せなことはないよね。皿洗いや洗濯なんて、夢のためなら誰でもできるはず。★お金を貯めるのが大変たとえフルローンで買えるとしても、数百万円の資金は必要。その最初のお金を、貯めるのが大変。でも実は、カンタンなんだ。だって、お金を使わなければいいだけだもん。外食はしないで、毎日お弁当と水筒は当たり前。誘われても、居酒屋には絶対に行かない。最初の数年は、旅行もガマンするよ。ここで使わずに貯めたお金は、数年後に何倍にもなって戻ってくる。そう思えば、お金を使わないことは難しくないよね。★勉強が大変不動産投資にかぎらず、何をやるにも成功するためには勉強しないとね。物件を買う前に、最低でも5冊以上の本を読もう。不動産会社の社長が書いたものではなく、実際に投資で成功している人が書いた本を選ぼう。本を読んでも成功できない人はいるけど、本を読まずに成功した人はいない。★物件を見つけるのが大変属性が良くても、お金があっても良い物件を、見つけるのが大変。そもそも、どんな物件が良いのかわからない。どの業者を信じれば良いかも、わからない。本を読んでも、本当のことが書いてあるとはかぎらない。じゃあ、どうすればいいの？？答えは、「ひたすら物件を見る」しかない。毎日、物件サイトをチェックして。毎日、資料を取り寄せて。毎週、現地を見に行く。この繰り返しをすると、相場がわかってくる。良い物件を、判断できるようになる。大変な作業で苦労はするけど、これができれば落ちてる大金を拾うことができる。★銀行との交渉が大変物件が決まったら、銀行からお金を借りないとね。不動産業者から紹介してもらえればいいけど、そうでなければ自分で電話して飛び込み営業だ。ほとんどの銀行から門前払いされ、なんとか会話ができても融資が出る可能性は数%。何回も何回も断られるのは、精神的にもツラい。だからこそ、融資が出ると本当に嬉しい。そして、たとえ断られても、その行動はムダじゃない。以前、ボクを門前払いした銀行員と、アパートを買った不動産業者が知り合いで、偶然ボクの話題になったらしい。それをキッカケに、あらためて融資担当者を紹介してもらえたことがある。飛び込み営業をしていなければ、この話は実現していない。行動をしてると成果が出なくても、どこかで点と点がつながる。どんな人も、みんな知り合いでつながっているのだからね。★入居者を、見つけるのが大変めでたく物件を手に入れたら、住んでくれる人を見つけよう。不動産屋さんに、手土産を持って訪問だ。写真や図面を見てもらって、家賃を相談して住みたい人を探してもらう。マイソクもキレいに作って、誰もが住みたい部屋と思わせないと、なかなか決めてもらえないよ。だって募集している物件なんて、住みたい人の何倍もあるのだから。でも、こうして苦労して悩んでいるうちに、良いアイディアがポンと出てくることもある。そうして出てきたアイディアは、他の誰も持ってない強みになる。★トラブルの対応が大変アパートに住んでいる人がトラブルを起こしたら、解決させなければならない。水もれさせて、下の階をビチャビチャにすることもある。逮捕されて、行方不明になることもある。火事で部屋を、全焼させることもある・・・それでも気持ちを冷静にして、適正な対応をしなければならない。「管理会社に、まかせればいいじゃん」そう思う人は、そうすればいい。家賃で得た利益のほとんどを、持って行かれてもいいならね。トラブルを自分で解決してこそ、不動産投資は成功できる。そしてトラブルは、最大の利益と成長を生むチャンスになるんだ。火事になった部屋の、石膏ボードを解体しているところ★修繕が大変退去がでたら、次の入居者のために部屋を綺麗に直さないといけないよね。壁紙や鍵の交換もするし、流し台や洗面台の交換もする。古いアパートなら、床の貼りかえも必要かも。何年かすると、壁の塗装や、屋根の防水工事もしなければならない。もちろん管理会社や工務店に、丸投げでもかまわない。家賃の利益を、ほとんど持って行かれてもいいならね。修繕を上手にできないと、アパート経営はうまくいかない。ボクは、DIYを強くオススメする。より「大変」だけど、知識も経験値もお金も、すべて手に入る。壁紙 のり付き 30m 道具付き リフォーム 白 木目 サンゲツ最後に、注意がある。もしも、これらの「大変」がまったく無さそうな投資に誘われたら、手を出してはダメ。なぜなら、その投資は絶対に損をするからだ。不動産投資は「大変」が多いほど利益が出る。トラブルを解決して、高く売るのが基本だからね。「大変」と感じたら、すぐに飛び込もう。その先には、絶対に成功の道がある。不動産投資ランキング
2020.01.12
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会社が悪いわけじゃない
ボクが最初に入社したのは、従業員数100人くらいの印刷会社。次に転職したのが、従業員数10人程度の小さな広告代理店。そして十数年前に、派遣から運良く正社員になれたのが、今いるIT会社。従業員数6万人以上の、超巨大企業。一部上場企業で、時価総額は日本でも常に上位。「さぞかし、良い暮らしをしているんだろう」そう思われることが多いが、間違っている。超巨大企業に勤めても、生活は良くならない。「良い会社に行けば、生活が楽になる」と思ってたけど、違った。より良い人生を求めて転職をしても、お金の余裕はできないし、精神的な辛さも変わらない。ボクがラッキーなのは、そこに気付けたこと。「会社が悪い」わけじゃない。雇われるなら、どこに行っても同じ。自分自身でビジネスを持つことで、初めて自分を変えることができる。不動産投資ランキング金持ち父さん貧乏父さん改訂版 [ ロバート・T．キヨサキ ]
2020.01.02
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たった一言で、飛んでいった30万円
どんなビジネスでも、「言葉」は重要だ。ポロっと出た一言で、数百万円のお金が動くこともある。ボクは、酒を飲まない。失言が怖いからだ。普段そこまで気をつけていても、年に何度かは言葉を間違えることがある。「話す力」を「お金」に変える習慣 [ 西澤史子 ]380万円で、某サイトに出た中古の戸建て。家から車で10分で行ける、よく知っている場所だ。すぐに、問い合わせをしてみると電話で対応してくれた、担当の営業マンが言った。「350万円くらいまでしか、指値は利かないと思います」？！一瞬、戸惑った。「指値はできない」と言われることは多いけど、指値の目安を、会う前に言われるのは珍しい。実はこの物件、360万円なら買おうと考えていた。場所も良いし、テナント付きで需要も見込める。人気の地域だし、他に取られたくないので、350万円に10万円上乗せしても確実に欲しい。内見の当日、中の状態を確認した直後そのまま、360万円で買付を入れようと心の中で決めた。決めたい・・・決めたい・・・直前に、4回連続で契約を逃していたボクは焦っていた。こちらから、営業マンに切り出す。「値段なんですが・・・」「360万円で・・・」と続けようとしたその時、営業マンが予想しない言葉を出してきた「330万円くらいなら・・・」？！ここでボクが口を閉じれば良かったのだが、あまりに突然で、そのまま被せて言い切ってしまった。「360万円で、買付を入れさせてください」営業マンも、一瞬、予想していなかったようだが、一瞬の間を置いて「ありがとうございます！」・・・あ〜あ。ゆっくりと、相手の反応を待ってから返事をしていれば、330万円でもいけたじゃん・・・物件は買えたので結果OKだけど、30万円を損した気分になった。今回の反省点は、2つ・会話中に言葉が被ったら、相手に必ず譲るようにする。・指値を入れたい時は、仲介業者から値段を聞かれるのを待つ。またひとつ、勉強になりましたとさ。不動産投資ランキング
2019.12.31
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ボロコレ2019 今年、出会ったボロ物件たち
今年は、32棟のボロ物件を見に行った。ボロにも、いろいろある。クロスを貼り替えるだけで、何とかなりそうなものもあれば家そのものが傾いていて、ジャッキアップが必要なものまで。今回は、残念ながら「買えなかった」ものを中心に印象に残ったボロ物件を、まとめてみた。（買えた物件は、年明けに紹介するよ）※キレイとは言えない画像が含まれているので、ご注意ください。【調整区域、広い敷地のボロ戸建て】木造・築27年ボロ度★リフォーム難度★怖さ★★★調整区域に出ていた築浅？のボロ。ド田舎だったが、駐車場2台と倉庫が付いてて敷地が広い。日が暮れてからセルフ内見だったので、ちょっと怖かった。ドアや壁にシールが貼られてたり、多少の傷みもアリ。床はそのままで、クロスを貼り替えれば問題なさそうだ。倉庫を音楽スタジオか、バイクガレージにすれば需要があるんじゃないかな、とか妄想しながら、見ていたよ。仲介業者が値切りすぎて、売主を激ギレさせて破談となった残念な1棟。【都内も通勤圏内、駐車場付きボロ】木造・築40年ボロ度★★リフォーム難度★★怖さ★デザインの悪いドアガラス、タイルのお風呂と、昭和あるあるが揃ったボロ。玄関の床はフカフカなので、貼り替えが必要だろう。タバコのヤニで汚れた部屋もあり、クロスの貼り替えは必須。外観もかなりのボロで、窓の木枠は塗装が必要だ。でも駐車場つきはリフォームのとき楽だし、安心感があるよね。所有者は、買付の値段で売りたいと言ってくれたが親戚に反対されたらしく、通らなかった。【放置プレイされた、積水ボロアパート】軽量鉄骨・築30年ボロ度★★★★リフォーム難度★★怖さ★どう暮らせば、こういう状態になるのか？謎だ。退去後にまったくリフォームされず、放置された6戸のボロアパート。某ハウスメーカー施工。建物の造りは、すごくしっかりしている。残念なのは、「管理をまったくしていない」ところ。退去後の部屋は、完全放置されていた。空き部屋の給湯器は盗まれ、水道管も長年の空室で、ダメそうだ。もったいない。空室5部屋のリフォーム費用を400万円として、指値を入れたが通らなかった。まぁ、ご縁が無かったということで・・・【団地みたいな3階建てアパート】RC・築36年ボロ度★★★リフォーム難度★★★★怖さ★★6戸のRCアパート。入居は2世帯のみ。所有アパートから近く、需要もあるエリアで利回り17%だったので、本気で狙いに行った。造りは、団地のような3DK。バランス釜で、浴室以外の給湯がない。水道の蛇口をひねったら緑色の水が勢いよく噴き出し、蛇口がクルクル回ってパニックになった。トイレの下水管が、奥側にある団地方式なので、便器の交換がやっかいだ。微量のアスベストが配合されていると思われる「ヒル天井」の処理も手間がかかる。DIYで全部やるには難易度が高いが、あまり予算をかけると高利回りのメリットがなくなる。この時期は、天井のリフォームをどうするかばかり考えていた。コンロ台の上で、力尽きたヤモリのミイラ・・・見た当時は200%買う気だったが、融資が下りず断念。もし買っていたら、水回りには相当な苦労をしただろう。冷静に振り返ると、「買えなくて良かった物件」だった・・・【売値0円、山奥の4LDK平屋】木造・築？年ボロ度★★★★★リフォーム難度★★★★怖さ★★毎朝チェックしている某サイトで、「タダであげます」の掲載を発見。山奥だったが妻の実家から近く、自宅からも1時間圏内だったので食いついた。築年数不明。内見は、「勝手口のドアが壊れて閉まらないので、勝手に入って見てね」という具合。”勝手”口の正しい使い方、とも言える。間取りも何も情報がないまま行ったら、なんと平屋の4LDK（木を切れば）駐車場付き。コンクリートブロックで押さえられた勝手口のドアを開けて中に入ると、まず床はダメそうだ。意外とキレイな浴室だが・・・空室期間が長そうで、水道管はもうダメだろう。水回りのリフォームが、大変だ。ところどころ床が抜けそうで、なかなかトイレまでたどり着けない・・・波打つ床に囲まれた便器。このダンボールの下を、見る気にはなれなかった・・・最終的には、先着順で敗れてしまった。大変そうだけど自宅からも通えるし、諸経費のみで買えたので惜しまれる物件だ。【都内の近く、最恐の廃墟】木造・築50年ボロ度★★★★★リフォーム難度★★★★★怖さ★★★★★土地評価の半額で、売りに出た廃墟。わずかに東京都の外側だが、人口の多いエリア。駅からも近い。まず玄関を入って驚いたのが、「床が無い」。いきなり土間。早朝6時半、まだ薄暗い中でのセルフ内見だったので、かなり怖い。そして寒い・・・壁には謎の丸い穴があり、光が漏れて入っている。長い年月、空き家だったのだろう。蜘蛛の巣がスゴイ。薄暗い中で、LEDを照らして廃墟の中にいるとサイレントヒルの、主人公になった気分になる・・・（※サイレントヒル：コナミのゲーム、ホラーアクションの名作）異世界にいるようで、本当に怖い。土間のままか、床を作ってから貸すべきか早朝の寒さと、恐怖に震えながら、そんなことを本気で考えていた。台所はかなり崩壊しているけど、何とかなりそうな気がする・・・トイレが狭くて、洋式便器は無理かもしんない・・・夜の9時にメールが飛んできて、翌朝6時半に内見したのだが夜中のうちに買付が入ったらしく、売れてしまった。登記上は再建築可だが接道面が崖なので、実際の再建築は不可能。大黒柱がミシミシいってるけど、買った人は大丈夫かな？いま改めて思うけど、買えなくて良かった。こうして振り返ると、結構ひどいねw内見の時は「買いたい病」に感染していて、10割り増しくらいの価値で見えるからオソロしい。でもボロは見るだけでも、リフォームのやり方を調べたりするので勉強になる。今年はもう内見しないと思うけど、来年は良い意味で目を肥やしていきたいな。常識破りの「空き家不動産」投資術 無職・資金ゼロのアラフォーの僕でも月収100万円を [ 村上祐章 ]不動産投資ランキング
2019.12.30
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「買ってよかった」投資アイテム2019年
今年も、いろいろ買ったよ。今回は、「買ってよかった」と思った、高リターンな投資アイテムの振り返り。★YouTubeプレミアムYouTubeが「広告なし」「アプリを閉じても再生OK」になるサービス。つまりスマホでGoogleナビを使いながら、YouTubeの音だけ聴けるってこと。もちろん広告なし、自動で連続再生もできる。運転中や歩いている時に、自己啓発の動画を聞き流していたボクにとってこれほど有益なサービスは、ない。でも、月額1,550円は高いって？そんなことはない、広告を聞くムダな時間を節約できるなら、ぜんぜん安い！Googleの思惑どおりなのが気に入らないけど、金額を超える価値はある。★マルチツールマルチツールは、先端のブレード（ギザギザの刃）を振動させる電動工具だ。木材や金属をカットすることもできるし、ブレードを変えればヤスリがけや、クッションフロア剥がしもできる。「丸ノコで切った方が、早いじゃん」そんなツッコミもあるかもしれないけど、コイツの安全性と手軽さは、他では実現できないのだ！先端の刃が振動して、押し当てるだけで石膏ボードや木材をカットできる。今年は、火災部屋の壁の解体や、階段手すり取り付けで大活躍だった。業者に依頼すると数十万円かかる仕事をDIYでできたので、投資効果は高かった。【お買い得】ボッシュ BOSCH GMF50-36 マルチツール （カットソー）★MacBookスティーブ・ジョブズが死んだ日に買った、8年モノだったMacBookAir。（「死んだ日に買った」というよりは、買った日に亡くなってしまった・・・）ついにキーボードがカパカパになり、限界がきた。そこで、新しいMacBookを購入。24万円のイチバン良いやつを、Appleローンの24回払い。月々1万円はわかりやすい。Macを使うと、もうWindowsを買おうとは思わない。Macの何がいいかって？超薄キーボードに、ひとつひとつ配置されたLEDも萌えるし。フタ（画面）を、「開いて始める」「閉じて終わる」の使いやすさも魅力。でも何より、美しいのだよね。アルミの削り出しで作られた、完璧なデザイン。アルマイト加工された表面のカーブは、鳥肌が立つほど美しい。その場に「あるだけ」で、周囲の空気までもが変わる。これだけでも、仕事のクオリティに差が出るよね。Apple MacBook Air Retina ディスプレイ 1600 13.3 MREC2J/A 13.3型 Core i5 8GB SSD 256GB ★デュポンのボールペン買付けを書く時、若い営業マンに手渡されたボールペン。装飾がキラキラしていて、「普通ではない」雰囲気。書いてみて、驚いた。こんな、書きやすいボールペンが存在したの？！しっかりした重みが紙に圧をかけ、丁寧にインク置きながら滑らかに文字を綴る。明らかに、普段よりも「上手な字」が書けている。あまりの感動に、詳しく聞いてみると「デュポン」というメーカーのものらしい。世界一、書きやすいボールペンらしい。この出来事をきっかけに、どうしても欲しくなり1本買ってしまった。なんと、お値段12マンエン！これは、もしかすると「浪費」なのかもしれない。でも、「世界一、書きやすいボールペン」で契約ができる、それだけでモチベーションもセルフイメージも上がるのだ。デュポン ボールペン ラインD ミディアム アトリエコレクション マーブルダークブラウン ★Googleホームminiインターネットがある場所に設置すると、声で家電の操作ができるスピーカー。ニュースや音楽も流せるし、話し相手にもなってくれる。火事を復旧した部屋につけて、家賃は1万円！以上アップできた！！不動産業者の事務所に付けてあげたら、客付を最優先でしてくれるようになった。3,300円のお手軽な投資で、たくさんのリターンがあった。「投資効果」で言えば、今年のアイテムで間違いなく一番だろう。Google Home Mini チョーク（グーグル ホーム ミニ チョーク）他にもアパートを買ったり、本やセミナーにもお金はいっぱい使った。「倹約」は大事だけど、大胆に使うのも必要。われわれ投資家は、「お金を使う」のが仕事だから。不動産投資ランキング
2019.12.29
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仲介業者に信用されるための、最強ツール
不動産を買うときは仲介業者がいるよね。この人たちに信用されれば、継続して良い物件の情報を持ってきてくれる。では、信用されるためにどうするか？トークやお金、名刺や自己紹介の資料も大事だけど、いちばん効果があるのはコレ。【送料無料】作業着 作業服 バートル BURTLE 1201 ジャケット S〜LL そう、「作業着」だ。内見で現地に行く時は、絶対に着ていくようにしている。作業着で行けば、一瞬で本気度が伝わる。だから仲介業者も本気で相手してくれる。作業着で水平器やメジャーを使えば、それだけで「ベテラン」に見られる。売主様にも安心感が持たれ好印象だ。間違っても、内見時にスーツで行ってはダメ。素人っぽく見えるし、入居者や近隣の人は、昼間からスーツの人間がボロアパートに来ると「何かあるのか？」と警戒してしまう。作業着は信頼の証こんなのはちょっとした工夫だけど、それだけで数百万円の利益が変わることがある。だから不動産投資はオモシロイ。不動産投資ランキング
2019.12.20
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物件調査に便利なツール7選
物件調査に行く時に、必ず持っていくツール。ボクなりのコダワリがあり、ほとんどを常に持ち歩いている。今日はそのツールたちを紹介する。【物件調査7つ道具】★作業服★広角レンズ★水平器★メジャー★ペン型投光器★スマホ（カメラ）★名刺★作業服アパート（集合住宅）の内見の時には必ず着ていくようにしている。スーツで行くと地域によっては、売主様にご迷惑がかかることがある。住民やご近所に、物件売却の噂が立つからだ。作業服で行けば、誰もが水道か何かの工事業者だと思うので気にされない。購入後も住民に大家だと気づかれないし、何かと都合が良いのだ。しかし、最も効果を感じるのは、初めての仲介業者と会う時だ。内見を作業服で行くと、「ベテラン」と思ってもらえるので、交渉も有利に進められる。素人だと思われたくない人は、作業服を着ていくのは絶対オススメ。【送料無料】秋冬用 作業着 作業服 バートル BURTLE 6071 ジャケット SS〜LL 【大人気 商品!!】★広角レンズ物件の写真を撮る時に、広角レンズは必須になる。一眼レフを持ち歩くのも面倒なので、ボクはスマホ用のレンズを持ち歩いている。スマホにクリップで取り付けるだけで、20mm前後の広角（とにかく広く撮影できる）になる。マイソク用の写真撮影でも動画撮影でも使えるので便利。セルカレンズ 0.4Xより広角、高画質 広角レンズ iPhone物件写真は、マイソク作りの時に必要にはなるし、購入前も事業計画書に使ったりするので、大事だ。後から確認することもあると思う。写真はいっぱい撮っておこう。★水平器旧耐震のボロ戸建てを見に行くと、大抵は傾いているので水平器を持っていく。床を歩けば気づくけど、実際に水平器を持っていれば仲介業者と一緒に確認できるので、指値の理由付けにも使える。大きいやつも持っているのだけど、物件確認用には常に持ち運べるポケットサイズを持っている。TRUSCO ポケットレベル25X70 PL-25-70★メジャー主に駐車場のサイズや段差の高さを測ることが多い。DIYでは5mも使うけど、物件調査では3.5m以上のものがあればいい。ボクは物件調査用には、いちばん軽いものを使っている。プロマート スリム 6 3.5m(品番:06035)『4841433』これだと通常のメジャーの1/3程度の軽さなので、いつでも携帯できる。★ペン型投光器売り物件の内見は、ほとんどが電気が来ていない。（というよりは、電気を通しているような物件を対象にしていないだけか・・・？）昼でも浴室やトイレは暗いし、夜になるとまともに見ることも写真を撮ることもできなくなる。そこで明かりが必要になるのだけど、スマホのLEDや懐中電灯ではイマイチだし、何より暗くて怖い！そんな時に役立つのはペン型投光器だ。いまどきのLEDは優秀で、本体が小さいのにメッチャ明るい。先ほども夕方に暗くなってから戸建てを見に行ったのだけど、これのおかげで室内の写真撮影もしっかりできた。DIYの時も、天井裏の作業をする時はすんごく便利。コイツもボクのカバンには常に潜ませているアイテムだ。AP COB 充電式スティックライト WL744 ★スマホ（カメラ）これはみんな持っていると思うけど、主に使うのは写真撮影。前述した広角レンズと組み合わせて、バシバシと写真を撮るわけだ。もちろん物件の場所までのナビとして使ったり、物件情報をその場で確認したりできる万能ツールでもある。不動産投資をしているのに、まさかまだ持っていないという人はいないよねぇ？（持っていない人はこのブログを見れないか・・・）楽天モバイル プリペイドSIM 1GB（Rakuten Mobile Prepaid SIM）★名刺仲介業者の立会いがあるなら、絶対に必要になるアイテム。プロとして不動産賃貸業やっているのだと相手に伝えるツールだ。ひとつ注意がある。会社勤めの人は、絶対に会社の名刺を渡してはならない。いまは多くの金融機関が「サラリーマンNG」なので、会社の名刺を出した時点で相手にされなくなってしまう。今はプリンターを使って、誰でも名刺を作ることができる。専用紙でダウンロードできる無料ソフトを使えばカンタンだ。エーワン A-one 〔各種プリンタ〕 マルチカード 名刺 500枚 まだ作っていない人は、すぐに作ろう。以上がボクが物件調査に行く時の必須アイテムだ。他にも、畳や水道メーターの蓋を開ける用に小さなバールを持っていると便利。（デカいバールを持っていくと危ない人だと思われるので注意！）【SS】土牛 インテリアバール V型 150mm内見や仲介業者との交渉が苦手という人は、こういうアイテムから揃えて苦手意識をなくしていくのはいかがだろうか。不動産投資ランキング
2019.12.02
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サラリーマンで学んだ、不動産投資に役立つスキル
学生の時、Eメールの存在を知らず、かわいい女の子にアドレスを聞かれても答えられなかった。そんなIT音痴による苦い思い出を持つボクが、（なぜか）IT企業に勤めて10年が経つ。技術職では無いけど、部署異動の多い会社なので、異動するうちに多くのパソコンスキルを学んだ。今では普通の人よりもパソコンを使いこなしている（と思う）メールだって、ブログだって、一般的なことはほとんどできている（はず）そして、この10年で学んだパソコン技術には不動産投資に役立つものもある。今日はそのお話。★ポスター作成一時期、店頭で商品を告知するためのポスターを作っていたことがある。「POP」と呼ばれているものだ。1日20種類とかひたすら作りまくるので、簡単なものは5分くらいで作らなければならない。当然、この技術は不動産のPOPである「マイソク」を作るのに役立っているわけだ。素人が作っても「色」と「フォント」を工夫すれば、プロっぽくなる。セルカレンズ 3IN1レンズ【超広角+魚眼+マクロ】 高画質 広角レンズ iphone7 ワイド マクロ 魚眼 iPhoneX iphone8 iphone6 iphone6S iphon5s iPhone7 plus セルカ棒 自撮り棒 自撮りレンズ 超広角レンズ 正規品 【レビュー投稿後くねくね三脚プレゼント】★エクセル・スプレッドシートエクセルとは表計算ソフトのこと。営業で「足し算（SUM）」しか使えなかった頃、突然、事務に異動になった。異動したその日から、見たこともない計算式を次々と使わざるを得ない状況に追い込まれ、深夜まで泣きながら仕事してた。そんな苦労の甲斐もあり、今はエクセル中級以上（だと思う・・・）この技術は、不動産投資でも「利回り計算」や「経費管理」に欠かせなくなった。ローン返済も自動で計算できる★パワーポイントでの資料作成営業をやってた時は、取引先や上司に、パワーポイントで資料を作って会議でプレゼンしなきゃいけない。毎週、資料を作らされているうちに「伝える」コツが見えてくる。現状→問題提起→解決策→目標、みたいに作れば何となくカッコつくことがわかった。「起承転結」って言葉を考えた人はスゴいね。今は、銀行融資を引く時に提出する事業計画書を作るのに役立っている。事業計画書では資産計画だけではなく、これまでの経験や成果もアピールしよう。【50%OFF】Google Home Mini チョーク（グーグル ホーム ミニ チョーク）【送料無料・新品】 壁掛け スタンド Google Home Mini ホルダー スピーカー マウント カバー 保護ホルダー コード収納 グーグルホームミニ アクセサリー (ホワイト) MYR近い将来、サラリーマンを卒業する日が来る。会社の仕事が嫌いなわけではない。不動産に集中した方が利益が大きくなる「分岐点」が近づいているからだ。卒業まであと数年だが、できる限り多くの技術を身につけるために頑張ろう。サラリーマンも「修行の場」として考えれば、これほど成長できる場所はないのだから。不動産投資ランキング
2019.11.30
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持ち家と借家、正しいのはどっち？
多くの「マネー本」に必ずと言って良いほど出てくるテーマ。「持ち家」か「借家」か。「家を買ってはいけない」と言う人もいれば、「貸家はお金を捨てているだけ」と主張する人もいる。いったいどっちが正しいの？今日はこの議論について、ひとつの答えを出そうと思う。最初に結論を書いてしまうが『毎年の支出が少なくなる方を選ぶ』が答え。具体的に言うと住む条件を決めて「ローンと固定資産税の合計」と、「家賃」を比較して安い方を選べば良い。投資家の基本は、手元に残るキャッシュを多く残すこと。「住居」に支出は絶対に必要になるので、それを少なくするのが正解。金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T．キヨサキ ]これは地域や築年数によって「持ち家」か「賃貸」のどちらが安いかが変わる。簡単な判別方法は、都心部のような売価利回りの低いエリアなら「賃貸」が安いし、地方の高利回りのエリアは「持ち家」が安くなる。もうちょっと深い話をすると、持ち家であっても、国に固定資産税という賃料を払って借りているようなものなので、実態は賃貸と変わらない。それでもボク自身は不動産投資家として「借りる側」ではなく「貸す側」の立場でいたいという気持ちはある。不動産投資ランキングお金持ちはなぜ、お金持ちになれたのか 元銀行富裕層担当が教える3000人のお金持ちから学 [ 掛越直樹 ]
2019.11.27
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2分でわかる！増えるお金の使い方
★問題：あなたは今、300万円の車がどうしても欲しい。そして、あなたの手元には300万円の現金がある。どうする？★「普通の人」の答え『300万円の現金を使って、300万円の車を買う』【手元に残るもの】車300万円の現金を失う代わりに、300万円の車を手にいれる。誰でも知っている、普通の買い物。★「小金持ち」の答え『300万円の戸建てを購入し賃貸する。家賃でローンを組んで車を買う』・300万円の中古戸建てを買って、毎月5万円の家賃で人に貸す。（利回り20%）・5年ローンで車を買って賃料で支払いをする。（年間60万円）・5年後には戸建てと車の両方が手に入り、毎月5万円も手元に残り続ける。【手元に残るもの】車・戸建てちょっとだけ工夫すると、家と車の両方を手にいれることができる。★「金持ち」の答え『300万円を頭金にして3,000万円のアパートを融資で買う。家賃収入の一部でローンを組んで車を買う』・300万円の頭金で2,700万円の融資を引いて中古アパートを買う。（15年ローン、金利3％）・毎年300万円の家賃のうち150万円をローン返済する。・車を5年ローンで買って、残りの150万円から払う（60万円）。毎年90万円の現金は手元に残る。・5年後に車のローンが終わり、毎年150万円の家賃が手元に残り続ける。・15年後にはアパートのローンも終わり、家賃は全額が入り続ける。【手元に残るもの】車・アパート・毎年90万円のお金（15年後1,950万円）融資を使えば、お金も車もアパートも手に入る。★「超お金持ち」の答え『300万円で戸建てを買って賃貸し、戸建てを共同担保にして3,000万円のアパートをフルローンで買う。家賃収入の一部でローンを組んで車を購入する』・300万円で中古戸建てを買って、毎月5万円で人に貸して毎年60万円の家賃が手に入る。・戸建てを共同担保にして3,000万円のアパートをフルローンで買う。・毎年300万円のアパート家賃から165万円をローン返済して、毎年135万円が手元に残る。・車をローンで買い、戸建て家賃とアパート利益の合計195万円のうち60万円でローンを支払う。・毎年135万円の利益が手元に残る。・5年後に車のローンが終わり、毎年195万円の家賃が手元に残り続ける。・15年後にはアパートのローンも終わり、家賃は全額が入り続ける。【手元に残るもの】車・戸建て・アパート・毎年135万円のお金（15年後2,625万円）融資と資産を上手に利用することで、車もお金も戸建てもアパートも全て手に入る。NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術 [ 安藤新之助 ]ここでは解りやすくするために、税金や諸費用等の細かい要素を省いてる。でも、これに近いことは誰でも実現できるし、これ以上の利益を出している人も、たくさんいる。大事なのは、「お金は使わないと増えない」ということ。そして「使い方」を知っているかどうかで、利益はメッチャ変わる。みんなは、どのレベルまで答えられたかな？不動産投資ランキング金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T．キヨサキ ]元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法 小資金・低収入でも、短期に資産を拡大し、「お金に困らない人生」を獲得する不動産投資法[本/雑誌] (単行本・ムック) / 松田淳/著
2019.11.23
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物件トラブルで損をしないための3つのルール
不動産投資をしていると、いろんなトラブルがあるよね。入居者が行方不明になったり水漏れで下の階がビショビショになったり火事で部屋が全焼したり・・・そんなトラブルが起きた時、損をしないためにやるべきことは★自分で現場に行く★見積もりは自分で取る★適正にお金を分配（コントロール）するこの3つがルール。これについて解説しよう。★自分で現場に行くトラブルが発生した時は、可能な限り早く現地に行こう。心理的な抵抗はあると思う。しかし、自分で現場を見ないと、余計なお金を取られたり、問題が大きくなってしまうこともある。ボク自身は火事の時に、翌朝すぐに現場に行ったことで、すべて把握できたし、損をせずに済んだ。このタイミングで現地に行っていなければ、トラブルの解決コストは数百万円は余分にかかっていたと思う。1度、現場を見るだけでも、得られる情報は膨大だ。トラブルの現場には、自分自身で、できる限り早く行こう。自分で現場に行くと、状況も理解できるし、周囲の人から話を聴くこともできる。注意しなければいけないのは、管理会社に「大家さんは行かなくても大丈夫ですよ」と言われた時。管理会社はトラブルで利益を得るために、大家より先に現地を押さえようとする。では、その管理会社の「利益」はどこから出るのか？当然だがそれは、われわれ大家の財布から出て行くことになる。現場には他の誰にも任せず「自分自身で」行かなければならない。ポイント2倍！2019年製【蓄圧式】ハツタABC粉末消火器10型 PEP-10N(旧PEP-10C) 防錆リング他特典★見積もりは自分で取るトラブルでお金がかかる場合、大抵は修繕費であることが多い。見積もりや交渉は、自分自身でやろう。できれば業者えらびも自分でするのが望ましい。タウンページを使えばカンタンに探せる。ここを管理会社に任せてしまうと、「管理費」という名目で、たっぷりと中間マージンを取られることになる。【あす楽】【2個セット・送料込】パナソニック 薄型火災警報器 けむり当番 SHK48455 ▼住宅用 火災警報器 火災報知器 煙式 日本消防検定協会検定合格品 SHK38455後継品★適正にお金を分配（コントロール）するここまで徹底的に管理会社を否定するようなことを書いたが、彼らにはちゃんと使い道がある。トラブルを起こした人との連絡や、法律的な相談などだ。管理会社をうまく使うことで、トラブルによる心理的な負担を軽くすることができる。ただ、その時は働きに見合った報酬を何らかの形で渡せるようにしよう。入居者にも迷惑をかけたなら、お詫びの品を渡したりするのも必要だ。自分でお金の分配先を決めて、「お金の流れをコントロール」することでトラブルを速やかに解決できる。カタログギフトマイスターがオススメするワンランク上のプレミアムカタログギフト 3000円コース（システム料800円） 30％OFF 【楽ギフ_包装選択】【楽ギフ_メッセ】【楽ギフ_のし宛書】「トラブル」が発生する時には、必ずお金が動く。その時、自らトラブルに飛び込んで、お金の動きを決められるポジションを制することができれば、損失を少なくしたり、場合によっては利益を出すことができたりする。トラブルを買って利益にするのが不動産投資だ。勇気を出して、まずは現地に行ってみよう。不動産投資ランキング天ぷら火災専用 消火パック『2本入り×2セット』 消火器 家庭用 防災グッズ 台所 火災 消火器 スプレー 火事 簡易消火用品
2019.11.20
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「付けるだけ」で最新デザインアパート化！こだわり設備ランキング
デザインアパートは家賃が高くても入居が決まる。だけどリフォームで作ると、すっごくお金がかかるよね。そんな時は「設備」を工夫してみよう。「置く」「付ける」だけで「最新デザインアパート」にできる、ボクの「こだわり設備」をご紹介。まずはランキングから1位：Googleホームmini2位：オシャレ照明3位：ミラー付きシューズボックス4位：オシャレ壁掛けフック5位：バーカウンター1位：Googleホーム miniコンセントに挿して、アプリで設定するだけで設置完了。以前の記事でも書いたけど、火災部屋では、これが入居の決め手となった。この Googleホーム miniとは何かというと、いわゆる「便利ロボット」炊事や洗濯はできないけれど、声で照明やエアコンを操作したり、音楽やニュースを流したり、調べ物もしてくれる。使い方はカンタン「OK!グーグル（または「ねぇグーグル」）」と言った後で「音楽を流して」「ニュースを読んで」「エアコンをつけて」と頼むだけ。インターネット設備は必要だけど、たった数千円の投資で、築古アパートを「最新のAIアパート」にすることができる。客付け業者に操作を覚えてもらって（1個プレゼントするとすぐ覚えてくれる）、内見時に「音楽を流して！」なんてデモンストレーションをしてもらえれば、一発で契約が決まる。もちろん自分の部屋にも設置している。便利なのはモチロン、見た目もオシャレでカワイイ。まだ使っていない大家さんには、ぜひ試してもらいたい。Google Nest Mini google nest mini / google home mini 壁掛け ホルダー 2位：オシャレ照明照明は必須の設備。だって、付けておかないと夜の内見ができないもんね。（※空室時は必ず、全ての照明スイッチを点けてからブレーカーを落とそう。内見時にブレーカーを上げた瞬間に部屋全体が明るくなり、印象が良くなる）どうせ買う照明なら、デザインにこだわろう。ホームセンターや家電量販店で買うと割高だけど、ネットなら普通のシーリングライトと、ほとんど変わらない。（それどころか安い）コストをかけずに、部屋の個性を演出できる。オシャレ照明は入居者にも人気だ。最大2,000円OFFクーポン配布中★シーリングライト 4灯 LED対応 スポットライト レダ 天井照明 照明器具 6畳 和室 和風 北欧 寝室 リビング用 居間用 ダイニング用 食卓用 シーリング 木枠 電気 おしゃれ ペンダントライト 間接照明 子供部屋3位：ミラー付きシューズボックスボクの最愛の妻、ナターシャがいつも言うのだ。「玄関に大きい鏡が欲しい」って。女性はおでかけ前に、自分の全身を鏡で見たいらしい。だから、清水の舞台から飛び降りるような気持ちで、こんなものを買ってしまった。大きな鏡の付いたスリムシューズボックスよくアパートについている下駄箱って、ずんぐりしていて、安アパートを感じさせるよね。でもこのスリムなシューズボックスを置くと「デザインアパート」になっちゃう。玄関スペースが広くとれるし、全身が見れる鏡もある。普通の下駄箱よりも少し高かったけど、女性の入居者も決まったし、優良な投資だったと思う。シューズボックス シューズラック 幅27cm 4位：オシャレ壁掛けフック壁掛けフックは、あるとスゴく便利。だけど、普通のものを設置しても、入居の決め手にはならない。だから「デザインアパート」の設備の一部として、カッコいいものを選んだ。光沢のある、オシャレ壁かけフック何もない寝室の「アクセント」としても優秀で、アパートに古さを感じさせない。値段も普通のものと変わらないなら、オシャレなものを選んだ方がいいよね。ウォールハンガー5位：バーカウンター2DKのキッチンとリビングの間の壁を撤去して、部屋をつなげて1DKにした。最初は、パネルドアを付けようと思ったのだけど高かったので、バーカウンターを置いてみた置くだけで「非日常」を演出できるバーカウンターこれの素晴らしいのは、見る者に「想像」させるところだ。友達を招いてお酒を飲んだり。カップルが一緒に朝食を食べたり。内見でバーカウンターを見ただけで、「オシャレで楽しい生活」を想像してしまうのだ。おまけに食器棚として収納の役割もある。やや高いけど、数10万円の高級キッチンを設置するくらいのインパクトがある。さすがニトリ、確かに「お値段以上」だ。バーカウンター(パース 135) ニトリ カウンターチェア(NシールドSN03) ニトリ ここで紹介したオシャレ設備。合計8万円くらいかな。でも家賃を14,500円上げて、しかも1回目の内見ですぐに入居が決まった。半年で回収できちゃう。スゴイ！エアコンや洗浄便座は「あって当たり前」の時代。ちょっとオシャレな設備を入れて、マイ物件をデザインアパート化してみよう。不動産投資ランキングデザイナーズ・アパート経営【電子書籍】[ 吉川英一 ]
2019.11.16
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自動運転車が普及すると、不動産はどうなる？
実は10年くらい前から「自動運転」の動向に注目していた。ただ当時はこの話をしても、誰にも本気にしてもらえず、寂しい思いをした記憶がある。最近は「自動運転」の実用化が見え始め、一般の人にも認識されてきた。そこで今日のテーマは「自動運転車の普及で不動産がどのように変化するか」を予測する。ここで軽く自己紹介をすると、ボクは「国内で最も自動運転ビジネスを進めている企業」に勤めているサラリーマン大家だ。テレビやメディアの情報を集めなくても、この手の情報は自然と耳に入る環境にいる。これは自慢なんだけど、スマホの普及も20年以上前から予測していた。（インターネットがここまで普及するとは思わなかったけどね）先に結論から書くが、自動運転車が普及すると不動産はこうなる。★「駅からの近さ」に価値が無くなる★「駐車場付き」の価値が下がる★市街化調整区域に需要ができるこれらについて解説していこう。★「駅からの近さ」に価値が無くなる自動運転って何ができるの？車が勝手に走って、迎えに来て、目的地まで連れて行ってくれる。運転手がロボットのタクシーと考えると、イメージしやすいと思う。（料金体系は、利用エリアによって変化する月額料金制になると予想）しかも走行コストはガソリン車よりも安く、運転手の人件費も不要。一度、試算したことがあるけど、電車の運賃を下回るのも十分に可能だ。つまり、もう通勤で電車に乗る必要が無くなるってワケ。だって家の前まで車が迎えに来てくれて、AIが渋滞を回避するから早く目的地に着くし、車内でテレビを見てコーヒーを飲んでいる間に会社に着いちゃう。駐車場もいらないし、送迎が終わったら車は勝手に去っていく。それで電車より安いのだから、もう誰も電車に乗らなくなるよね。断言するが、近い将来（新幹線以外の）鉄道は廃止され、駅そのものが無くなる。（おそらく鉄道会社も、線路だったスペースを利用して自動運転ビジネスに参入する）だから駅近だった物件は、価値が大きく下がる。逆に、駅から遠いけど「都心部へのアクセスが良いエリア」や、「高速道路のインターの近く」は、地価が上がるかもしれない。★「駐車場付き」の価値が下がる現在の「車を所有する魅力」とは何か？・移動が便利・1人や家族だけの移動空間・荷物の運搬が楽・移動コストが安いこれらの「魅力」は自動運転車だと「所有」しなくても手に入る。だから自動運転車は、自分で所有はしない。タクシーのように「カーシェア」が基本だ。無人運転車が迎えに来てくれるから、駐車場が必要ないんだよね。駅から遠くても、田舎でも、駐車場が無くても困らない。車のローンを支払うよりも安く「カーシェア」が使えるから。運転が自動化したら、スポーツカーの魅力も無くなってしまうのだろうか・・・★市街化調整区域に需要ができるいつでも好きな時に、スマホで呼べば迎えに来てくれる自動運転車「彼ら」は電気で動くので、充電が必要だ。特に移動が少なくなる夜中は、拠点に集まり、管理会社の手によって、充電されたりメンテナンスされることになるだろう。その「拠点」として、ある程度の広さのある土地が必要だ。条件としては、市街地からさほど遠くはない安価な市街化調整区域が最適で、自動運転車の「拠点」としての需要が生まれる可能性が高い。まぁこれは法改正によって、変わるかもしれないけど・・・自動運転車の完全普及までには「技術」「インフラ」「法律」「既存業界からの反発」等の問題がある。今回の内容は、これらの問題が完全にクリアされて、「実際に普及したら、不動産がどうなるか？」の視点で予測している。完全普及は10年後よりも先になるかもしれないけれど、融資を使う不動産投資家は、まだ返済期間の真っ最中。今から本気で考える価値のあるテーマかもしれない。不動産投資ランキング志高く新版 孫正義正伝 （実業之日本社文庫） [ 井上篤夫 ]スティーブ・ジョブズ驚異のイノベーション 人生・仕事・世界を変える7つの法則 [ カーマイン・ガロ ]
2019.11.15
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火災復旧 その11 ビフォーアフター ※一部閲覧注意
半年がかりだった火事の復旧が終わった、AIアパート化の効果もあり、完成後10日ほどで入居も決定！今回は、火事復旧のビフォーアフターをまとめてみたよ。（火災画像あり・注意）まずは★キッチン★ビフォーつや消しブラックになったオシャレ湯沸かし器アフター黒い部屋から、白い部屋になった。自分で住みたい！【キッチン修繕内容】・表に出ていた部分は全て貼り替え（石膏ボード・クロス・キッチンパネル・天井・床）・キッチンに給湯の追加。・引違い戸の高さ10cmアップ・リビングとキッチン間の壁を撤去（2DK→1LDK化）・キッチン周りの設備全交換。・Google Home miniの設置・バーカウンター設置・デザイン照明設置バーカウンターは思い切った値段だったが、設置して良かった。入居者にも喜んでもらえた。バーカウンター(パース 135) ニトリ 【完成品・配送員設置】 【5年保証】オシャレ照明とGoogleHome miniは手頃な値段だったけど、物件の「個性」をしっかりと演出してくれた。スポットライト シーリング 4灯 LED電球対応 スポットライト シーリングライト 間接照明 ブラック ホワイト シーリングスポットライト LED対応 レダ LEDA 照明 リビング用 居間用 ダイニング用 食卓用 6畳用 エコ 省エネ 子供部屋 ワンルーム 点灯切替 LEDALD：レダルド (2-2【25%OFF】Google Home Mini チョーク（グーグル ホーム ミニ チョーク）続いて★洗面所★ビフォー現代アート化した洗面台。黒い！暗い！アフターあ、明るい！まぶしっ！！【洗面所修繕内容】・表に出ていた部分は全て貼り替え（石膏ボード・クロス・天井・床）・給湯追加・洗面台交換・バスタオルハンガー追加洗面所は界壁でボードが二重なので、解体が大変だったよ・・・浴室の横なので、大きめのバスタオルも掛けられるハンガーを付けてみたんだ。田窪工業 ステン木ネジタオル掛 STC-60★浴室★ビフォーサイレントヒルに出てきそうアフター白い！ピカピカ！【修繕箇所】・ユニットバス一式全交換（シャワーユニットにするか迷ったけど、結局同じタイプを入れた）・ミラー設置・豪華なシャワーヘッドに交換実はシャワーヘッドには変なこだわりがあり、リフォーム時は必ず交換している。なぜかって？たとえば入居者が、入居した初日に引っ越し作業を終えて、シャワーをするよね。その時に初めて「今までのシャワーと全然ちがう！」って気づくんだ。そしてこう思うはず。「ここに引っ越して良かった」この時の記憶は何年も残り、退去を思いとどまらせる・・・そんな妄想をしながらシャワーを選んでいる。カクダイ リラックスシャワーホースセット 1.6m ホワイト 366-900-W最後に★寝室★ビフォー古い和室。布団と和風の照明がよく似合う（溶けてるけど・・・）アフター何色のベッドを置くか、迷うのが楽しくなる寝室。【修繕箇所】・表に出ていた部分は全て貼り替え（石膏ボード・クロス・天井・床）・和室の洋室化・押入れをクローゼット化ちょっと白すぎるかなと思ったけど、濃い単色の家具で統一すればオシャレになるんじゃないかな？オシャレ壁かけフックは、客付してくれた不動産のお姉さまもお気に入りだったので、1個プレゼントしちゃいました。コートハンガー umbra アンブラ フリップフック 税別3000円 5連フック FLIP 5 HOOK ハンガーフック コート掛け 壁掛け 北欧 折りたたみ今回の復旧作業は、解体と設備設置は自分でやって、大工工事と内装・電気・水道を分離発注。コストは一般的な工務店の半分ほど。家賃は月額37,500円から52,000円に大幅アップ！半年間、復旧までの道のりは長かった。自分でも頑張ったのではないかと思う。いま改めて振り返ると、ちょっと泣けるね。確かに大変だったのかもしれない。でも、すごく勉強になったし、すごく楽しかったよ。不動産投資ランキング
2019.11.14
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誰でもできる！物件紹介動画
YouTubeでたまに見かけるんだよね。高級賃貸マンションの紹介動画。不動産屋のお姉サマから「内見に来れない人もいるんよ」と言われていたこともあり、少しでも客付を早くしたいと考え、マネして作ってみた。動画はコチラ意外とカンタン。（Mac付属のiMovieがフォントを選べないのが残念）撮影のためにiPhoneに付ける広角レンズも買ったよ。そしてマイソクにQRも入れる。これだけで入居が決まるというわけじゃない。でも、いろんなことやって積み重ねるのが大事。不動産投資ランキングセルカレンズ 0.4Xより広角、高画質 広角レンズ iPhoneX iPhone8 iphone ワイド マクロ F515 iphone6 iphone7 iPhone7 plus IPhone 5 SE 【レビュー投稿後くねくね三脚プレゼント】セルカ棒 自撮り棒 自撮りレンズ 超広角レンズ 正規品 スーパーワイド 自分撮りレンズ
2019.11.12
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10秒で物件えらび！スプレッドシート活用法
IT企業に勤める現役サラリーマンのボクが『仕事で身につけたITスキルを不動産投資に全力活用する！』のコーナーだよ！みんな、Googleの『スプレッドシート』使ってる？エクセルは皆知ってると思うんだけど、それのクラウド版だね。Googleスプレッドシートはコチラそう、パソコンで作ってしまえばスマホやOfficeの無いパソコンでも、使えるんだよね。これで利回り計算すると、物件えらびがカンタンで超ラクになる！左側の赤枠の白セルに、物件価格や家賃等の必要な数字を入れるだけで、利回りや利益、返済比率が自動計算できる。物件を選びは、これを使えば10秒で判断できるのだ！参考用の計算シートはコチラ※自分のシートにコピーして使ってね。他にも、経費管理や融資基準の記録、何にでも使える。一度しくみを作れば、毎日の作業がラクになるのでオススメ。不動産投資ランキングボロ物件でも高利回り激安アパート経営 入居率95％を誇る非常識なノウハウ [ 加藤ひろゆき ]専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法 20棟200戸で平均利回り20％超が、なぜ可能なの [ 鈴木ゆり子 ]
2019.10.19
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修繕費を節約するための、4つのワザ
リフォーム費用は節約した方がいい。ケチケチするのが良いとは言わないけど、費用が浮けば、それだけ再投資できるもんね。ボクが特に意識してるのはコレ・中間管理費の削減・設備のDIY・備品の購入管理・交通費の削減1；中間管理費の削減以前の記事でも書いたけど、中間管理費は徹底して無くそう。中間管理費とは工務店が下請けである水道屋、電気屋、大工の費用に上乗せされる請求額。ボクは、実際に作業する下請けにしかお金を払わないし、下請け業者を見つけるためなら、あらゆる労力を惜しまない。工務店の下請け管理費は「請求書の作成」にお金を払ってるようなもの。無駄！無駄！無駄！無駄！無駄！技術がなくても、知識があれば管理はできるので、中間管理費は徹底的に無くそう。2；設備のDIY流し台や洗面台はDIYもカンタンで、仕上がりはプロと変わらないのでコスト効率が高い。流し台は置いて排水管を穴に入れるだけだしね。鍵の交換も、業者に依頼すると2万5千円取られちゃうけど、自分でやれば5分で終わって3千円だからね。逆に、クロスやCFは手間がかかる割に自分でやってもあまり変わらないので、業者さんに頼んじゃう。（CFは貼るよりも剥がす方が大変）あと水周りの掃除は、手間の割に安いので、プロにほとんど任せてしまう。時間のかかることは業者に任せて、すぐにできることを自分でやる。このバランス感覚が大事。流し台・コンロ台・吊戸・換気扇フードで6万円以内。流し台は置いて排水管を繋ぐだけ。3：備品の購入管理購入備品はすべて、Googleのスプレッドシートで購入店や単価を記録している。PCで記録しておけば、スマホでも買い物中に見ることができる。過去に買ったことのある備品なら、どこの店で何を買えば安く済むのかが一目でわかって便利。もちろん確定申告でも経費計算が楽になる。4：交通費の削減ボクの場合は物件まで片道280kmあるので、交通費削減は重要。100万円のリフォームを25万円でできるのだけど、交通費が20万円かかる。だから埼玉の自宅から静岡に行く時は、沼津まで高速で行って、あとは1号線を使う。40分余計に時間がかかるけど、往復で5,000円程度減らせる。もちろん運転中も、意識高い系YouTubeを聴いて勉強するので、時間はムダにならない。単体ではたいしたことなくても、積み重なると大きな金額になる。それに一度やってしまえば、次からもずっと経費を節約できるしね。結論、経費節減は細かい積み重ねが大事ということ。不動産投資ランキング【あす楽対応_関東】HiKOKI（日立工機） 12Vクラス最強のトルク コードレスドライバドリル FDS12DVD超硬チップ HSS ドリル ビット穴セット 16/18.5/20/25/30mm
2019.10.18
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物件の住所を特定する3つの方法
健美家で物件情報を見ていて気になった時、物件資料を取り寄せるてから届く前に「すぐに現地を見たい」なんてことあるよね。行かないまでも、近隣の詳細をいち早く知りたい！って時があるはず。でも、ほとんどの場合は物件住所の番地が書いていないので、住所がわからない。良い物件の購入は早いもの勝ち。情報取得の早さが、運命の分かれ目になることもあるわけだ。そんな「1分1秒でも早く物件住所を知りたい！」という時に役立つテクニックをご紹介！1：Googleマップの3Dビューを使う「写真しかない」という場合は、まずこれを使おう。Googleマップを開いて、ある程度の場所まで開いたら、左下の「航空写真」を押して、右下にある「3D」ボタンを押してみよう。首都圏に近い物件であれば、建物を立体にして見ることができる！（スゴい技術だ・・・）物件写真の「屋根と壁の色」「建物の形」「周辺環境」を特徴に探せば、数分で見つけることができるよ。色が特徴的な物件は、すぐに見つかる。2：アパート名で検索物件写真や資料の中にアパート名があったら、もう見つけたようなもの。「地域名」と「アパート名」を検索してみれば、募集広告が大抵は引っかかる。そこまで行けば、番地の特定もカンタンだ。前述した、Googleマップで検索してヒットすることもあるので、やってみよう。3：ストリートビューで探す（根性）3Dビューが使えないような田舎の物件で、アパート名もわからない、しかも特徴の無い黒い屋根・・・こんな時は、根性が必要だけど、ストリートビューでひたすら探すしかない。大丈夫！不動産投資で成功する人は「根性」は絶対に持ってるものだから！物件写真の日当たり具合から方向を予測し、「角地」「道幅」「駅からの距離」等、写真や資料から得られるあらゆる情報を駆使して、ストリートビューで探しまくろう。もしストリートビューが無いような場所であれば、物件選定そのものを見直した方が良いかも・・・この3つの方法で、アパートであれば、ほぼ見つけることができる。ただし、戸建の場合は「根性」がより必要になるので、頑張ろう！不動産投資ランキングボロ物件でも高利回り激安アパート経営 入居率95％を誇る非常識なノウハウ [ 加藤ひろゆき ]
2019.10.14
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マイソクをキレイに作るための3つのコツ
ボロい中古アパートでも、マイソクは高級感を出したい。そんな想いもあり、マイソクは自分で作っている。実はボク、印刷会社・広告代理店にいたことがあり今の会社でも「製品ポスターをひたすら作る担当」だったので、こういうのは得意。間取り図から作成したマイソク。QRで室内動画も見れるとはいえ、このくらいならコツさえ掴めば誰でも作れる。実際に管理会社のパートのオバちゃんも作ってるくらいだしね。今日はマイソクを誰でもキレイに作る方法とコツを3つご紹介。【コツその1】パワーポイント（PowerPoint）を使おうまず、使うソフトはパワーポイントが圧倒的にオススメ。すでにパソコンに入っている場合が多いし、慣れれば何でも作れる。イラストレーターは、あればいいけど値段が高い。かといって、マイソク用のフリーソフトは使いづらいし制限も多い。特にマイソクは「表」が入るので、エクセルをコピーではめ込めるパワーポイントが圧倒的に使い勝手が良いのだ。【コツその2】フォントにこだわるマイソクを作ってみたけど、どうしても「手作り感」が出てしまう。そんな時は「フォント」を工夫するだけで、グッと良くなる。できればパソコンはMacを使うのをオススメする。プロのデザイナーが、なぜ皆Macを使っているのか？それはフォントが圧倒的に良いからだ。「ヒラギノ角ゴシック」と「ヒラギノ明朝」を使うだけで、間違いなくプロっぽいマイソクになる。（プロと同じものを使うので当然だが・・・）しかし、どうしてもWindowsのパソコンしか用意できない場合は、明朝系のフォントを使おう。Windowsに入っているゴシックは、どれを使っても「手作り感」が出てしまう。【コツその3】物件イメージに合わせた色を使う帯や文字の色は、物件イメージに合わせよう。高級感を出すなら、こげ茶や紺色。女性や学生向けなら、ポップな水色や明るい緑（suumoカラー）を使うのもおもしろい。コツは、複数の色を使う場合は、同系色で統一させることだ。例えば、「青と紺色」「黒と茶色」「黄緑と深緑」のようにね。赤と青を混在させたりすると、一気に素人っぽく（安っぽく）なる。だから赤系はあまりオススメしない。物件写真の背景は青空が多いからだ。マイソクは客付営業の重要なツール。ちょっとしたキャッチコピーがきっかけで入居につながることもあるし、大家が自分でマイソクを作れば管理会社にも「本気」を伝えることができる。デザインは一度作れば、何度でも使い回しができるので手間もかからない。なかなか入居が決まらない・・・思い通りのデザインで作ってもらえない・・・そんな悩みをお持ちの方は、自分で一度マイソクを作ってみてはいかがでしょう？不動産投資ランキングApple(アップル) MREA2J/A シルバー MacBook Air Retinaディスプレイ 1600/13.3Microsoft Office 365 Solo マイクロソフト オフィス カード版 1ユーザー5台 1年版ライセンス[Word/Excel/PowerPoint/Outlook/OneNote/Publisher/Access]【Windows/Mac対応】元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法 小資金・低収入でも、短期に資産を拡大し、「お金に困らない人生」を獲得する不動産投資法[本/雑誌] (単行本・ムック) / 松田淳/著100万円からの空き家投資術 [ 高橋洋子（ファイナンシャルプランナー） ]
2019.10.10
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なぜ管理会社を使うのか？
ボクが管理会社に求めていることは3つ・家賃の入金管理や督促・入居者との連絡係・客付業者にマイソクをFAXほぼこれだけ。修繕等の手配は自分でやってしまうし、客付業者への営業も自分でやる。マイソクも物件動画も自分で作る。管理会社にとっては、ボクの物件を管理するほど楽な仕事はないだろう。マイソクも自分で作るよ！終いには何故か、管理会社が発行する入金明細のフォーマットまでボクが作っているくらいだ。（業者のお姉さまがパソコン苦手で・・・）宅建も持ってるし、妻のナターシャは管理会社勤務。自主管理をしようと思えば、問題なくできる。なのに、なぜ毎月の手数料を払ってまで管理会社を使うのか？理由はカンタン「物件情報をくれるから」相続や経営不可となった物件は、かなり早い段階で管理会社に情報が来る。その情報をいち早く入手できるなら、数万円の管理料にも価値がある。お金は分配すれば、価値が倍増して帰ってくる。ボクにとって管理料は投資のひとつでもあるのだ。不動産投資ランキングなぜ貯金好きはお金持ちになれないのか？ 3000人のお金相談でわかった「金持ち思考」と「貧 [ 北川邦弘 ]金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技 [ 日本不動産コミュニティー ]
2019.10.08
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事故物件！？おじいちゃんが行方不明！【後編】
前回の記事はコチラ行方不明となった74歳おじいちゃん。室内にいらっしゃらないことを祈る。（いないまま見つからなくても、それはそれで大変・・・）鍵屋さんの手配は済んで、部屋に入る日程も決まった。あとは警察に連絡を取って、当日立ち合いしてもらうだけだ。そして警察に電話をして事情を話し、立ち会ってもらおうと頼んだのだが・・・「それ、立ち会わなくても大丈夫ですよ」ん？なんで？？なぜ大丈夫とわかる？？？何でか聞いたが、まったく教えてくれない。結局、立ち会ってももらえず、何なのかも教えてもらえなかった・・・なぜ？なぜ？？最悪、そのまま鍵開けて踏み込むしかないか？それで、もし中にいたらどうなる・・・？事情聴取で拘束される？？完全に行き詰まってしまったが、管理会社はその後も頑張って情報を集めてくれた。そして、ついにその理由が判明した。なんとそのおじいちゃん、2ヶ月前に「逮捕」されていた・・・警察も守秘義務があり、教えられなかったのだろう。なぜか、おじいちゃんの客付業者には連絡が入っていたようで、管理会社に連絡が来ていなかったのだ。家賃が滞納されていれば、滞納分を諦めて、退去していただくのだが、今回は年金引き落としで入金されているので、結局そのまま様子を見ることにした。（その間放置され続ける室内が心配だが・・・）最終的に、このおじいちゃん、刑期を終えた後、アパートに戻ってきた。そして、翌年のクリスマスイブに、タバコで火事を起こすことになるのだった・・・火災の様子はコチラ不動産投資ランキング不動産投資これは危うい「絶体絶命」46のリスト 実事例で学ぶ失敗・教訓・回避策 [ 不動産投資の会プレイヤーズ ]不動産投資リスクの基礎知識 危険を見抜く、対処法を知る、利益につなげる [ 三菱UFJ信託銀行株式会社 ]不動産投資リスク大全 これ1冊で不動産投資はかんぺき!
2019.10.02
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事故物件！？おじいちゃんが行方不明！【前編】
数年前のある日の午前中。仕事中に管理会社から電話がかかってきた。「104号室ですが、電気メーターが動いていないようなんです。ポストも郵便物が溢れている状態で・・・」定期清掃の人が気付いてくれた。住んでいるのは、独り暮らしの74歳のおじいちゃん。ここしばらく近隣の人も姿を見ていない。インターホンも無反応。家賃は年金から自動引き落としなので、異変に気付けなかった。電気が止められているってことは、電気代が払えない状態になってから、2ヶ月以上経過しているということだよね・・・「もし室内にいた場合は、最悪のパターンもあるかもしれません・・・」管理会社の担当者の言葉に、初心者大家のボクは動揺した。止められた電気メーターもし中で亡くなっていたら、どうすればいい・・・？身寄りのないおじいちゃんなので、修繕費の請求先も無い、何か良い方法はないか？家賃も下がるだろうし、どのくらいの損失になる？最悪の場合、数百万円の損失は覚悟しなければならないかも・・・いろんな考えが頭の中でグルグルと回る。入居者のことよりも、お金の心配ばかりしてしまう自分が悲しくなった。こんな時でも、迷わず対応を進めてくれる管理会社の存在は有り難い。今後の対応を弁護士に相談し、警察立ち合いの元で（予備の鍵がなかったため）鍵屋を呼んで、中を見てもらうことにした。つづく不動産投資ランキング不動産投資これは危うい「絶体絶命」46のリスト 実事例で学ぶ失敗・教訓・回避策 [ 不動産投資の会プレイヤーズ ]
2019.09.28
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物件撮影の極意
うちの奥さん（ナターシャ）は物件撮影のプロ。ボクも一時期カメラにハマっていたので、プロ機材は揃ってる。でもアパートの撮影は、彼女の足元にも及ばない。勤務先（管理会社）でも写真の評価が高いらしく、素人目に見てもウマい。完成後に現地に一緒に行ける時は撮ってもらうのだが、なかなかそうもいかない。だからボクでも撮れるように、撮影の極意をカンタンに伝授してもらった。★広角レンズを使う★照明は全て点ける★部屋の正面の角が垂直になるようにする★部屋の2辺が写るようにする★シャワーヘッドを逆向きにする★扉を開けたパターンと閉めたパターンを撮影する★隣の部屋から撮影したり、できるだけ離れて広く写す★設備を単体で撮影するここから先は、実際に妻が撮影した写真を見てもらおう。部屋の2辺をキッチリ収める。対角線上の壁の角の線が垂直になるように。中腰で撮影。備品はアピールポイントとして、キッチリ撮影。対角線をまっすぐに、さらに設備全体を枠内に収める。脚立を使って、天井付近から撮影。素人だと忘れがちなベランダ撮影。正面の手すりの柱は垂直。どう？ウマいよね？（物件そのもののボロは、ほっといてあげてください）ナターシャが不動産業界に入ってから5年。不動産業界の経験がないボクにとって、頼もしいパートナーだ。不動産投資ランキング
2019.09.22
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悩んで、苦しんで・・・逆転満室ホームラン！
空室のリフォームが終わって、3ヶ月が経過。ADは2ヶ月に設定。（近隣相場は1ヶ月）しかし未だに空室が埋まらない。というか、内覧すら無い・・・閑散期とはいえ、この状況は非常にまずく我慢も限界。空室があるのは、精神衛生上もよろしくない。悩んで悩んで、考えに考えて、こんなものを作ってみたんだ。紹介キャンペーン（表）紹介キャンペーン（裏）折りたたんでカードサイズになる紹介CPのチラシ。紹介者は真ん中で半分に切り取って、入居候補に物件情報だけを見せることができる！これを200セット印刷して、近所のお蕎麦屋さんのレジ前に置かせてもらい、管理会社に近所の企業に配ってもらった。システムを簡単に説明すると・・・例えば、お蕎麦屋さんのお客さんからの紹介で入居が決まった場合は★紹介者：3万円★お蕎麦屋さん：3万円★仲介業者：3万円このように紹介料を割り振る。これって客付にAD2ヶ月分渡すよりちょっと安いんだよね。全員が儲かって、客付も促進できるシステム。ペット可の物件なら、ペットショップに置かせてもらうのもアリかも。管理会社も「いいですね、やりましょう！」と協力的。これを作って、一番の効果は、管理会社を「その気」にさせられたこと。大家が自分から行動すると、彼らも本気になってくれる。配布して、1週間もしないうちに入居が決まった！法人の受付嬢からの紹介で、めでたく満室になった。うれしい。まだまだ絞ればアイディアは生まれる本気で苦しんで悩んだ時が、成長のチャンスとなる。不動産投資ランキング手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則【電子書籍】[ ポール ]セルカレンズ 3IN1レンズ【超広角+魚眼+マクロ】 高画質 広角レンズ iphone7 ワイド マクロ 魚眼 iPhoneX iphone8 iphone6 iphone6S iphon5s iPhone7 plus セルカ棒 自撮り棒 自撮りレンズ 超広角レンズ 正規品 【レビュー投稿後くねくね三脚プレゼント】
2019.09.21
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鍵交換こそDIY！
『鍵交換』は絶対にDIYすべき。だって、業者に頼むと高いもん。ひどいと2万5千円くらい取られたりする。自分でやれば5分で終わるのに、3千円だからね。やり方さえわかれば、誰でもカンタンにできるオススメ作業。次にDIYすべきは『水栓交換』これも10分くらいでできるのだけど、DIYで超節約できる。例えばキッチンのシングルレバーDIYで8千円。水道屋で3万5千円。2万7千円も違う。実はこれには理由があって、水道屋が扱う水栓設備はパッキン部分の素材が、楽天で売ってるものと微妙に違っているので、同じもの形のものでも高額になってしまうらしい。（以前、これを知らずに水道屋にムリな値引き交渉をして、恥ずかしい思いをした）とはいえ、Amazonで売っているものがカンタンにトラブルを起こすわけではないので、ここはDIYで節約すべきところと言える。最後は『キッチン台』キッチンって、サイズがデカいのでDIYが難しそうに思うかもしれないけど、実はこれ床に置いているだけ。古いものを撤去するのも、バール1本あれば10分くらいでサクサク解体できるので、あとは新しいものを置いて排水パイプを付ければ完成。業者で8万円DIYで3万5千円作業時間は60分。この差はデカい。物件まで運ぶのが大変だったりするけど、友達に数千円で手伝ってもらっても全然元が取れるカンタン作業。デザインも良いものが選べるし、見た目がデカいので物件全体のイメージも良くなる。マイソクに「設備新品」って書けるしね！不動産投資ランキング◆◆手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則 / ポール／著 / ダイヤモンド社【あす楽対応_関東】HiKOKI（日立工機） 12Vクラス最強のトルク コードレスドライバドリル FDS12DVD* [SF-WM435SY] INAX シングルレバーキッチン水栓 壁付けタイプ 台所用 クロマーレ 混合水栓 蛇口 [北海道沖縄離島除き送料無料] あす楽
2019.09.19
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火災復旧 −その10− 地域初のAIアパート
ボク、実はIT系のサラリーマン。インターネットは普通の人より、ちょっと知ってる。（ちょっとだけね）だからこんなものを付けてみたよ。グーグルホームmini（こんなのIT系じゃなくても知っとる！）大人気のAIスピーカーだよ！照明もエアコンも声で操作できる！！まずは「OK！グーグル」で呼びだして・電気つけて・エアコンつけて・ニュースを読んで・明日の天気は？・音楽流して・いま何時？・お話して！・ピカチュウになって！こんな感じで話し相手になってくれるので、ひとりぼっち暮らしでも楽しいよ！お値段3,200円！これで家賃14,500円アップしたwさらに仲良しの不動産屋に1個プレゼントして、事務所に設置してあげたら・・・すぐに使い方覚えて1週間で客付けしてくれたよ〜これって投資効率すごくない？不動産投資ランキング【個数制限無・大量購入受付中】【3万円以上で送料無料 代引可 平日15時・土曜14時まで当日発送】Google グーグル GA00210JP [Google Home Mini チョーク]Wigoo Google Home Mini 壁掛けホルダー コード収納 Google Home Mini マウント スタンド グーグル ホーム ミニ 保護ケース (壁掛けホルダー ホワイト)
2019.09.18
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火災復旧 〜その9〜 カンタン・安い・設備のDIY
「設備」はDIYがオススメ。だって「簡単」なのに「安い」もん。もっと良いこともあるよ。自分で設備を工夫すれば「家賃アップ」ができる。キッチン台はカインズのフローラライト定番は、壁掛けフック。【あす楽】【期間限定送料無料】umbra ハンガー フック 木製 スチール壁掛け ウォールハンガー 洋服掛け アンティーク調 ホワイト リビング 玄関 5連オシャレなものを選んで寝室と玄関に設置。次にデザイン照明。シーリングライト 4灯 LED対応 スポットライト レダ 天井照明 照明器具 6畳 和室 和風 北欧 寝室 リビング用 居間用 ダイニング用 食卓用 シーリング 木枠 電気 おしゃれ ペンダントライト 間接照明 新生活普通のシーリングライトとほとんど値段が変わらないのが良いね。玄関入ってすぐ見える位置に付けよう。（第一印象が重要）さらに、壁の撤去位置に天井からパネルドアを吊って、1LDKと2DKを選べるようにしようかとも考えたが、カッコよく仕上がるイメージが湧かない。何かインパクトのある良いものはないだろうか・・・そう考えながらニトリをブラブラしていた時に見つけてしまった。「バーカウンター」バーカウンター(パース 135) ニトリ 【完成品・配送員設置】 【5年保証】カウンターチェア(シャインH-1301BK) ニトリ 【玄関先迄納品】 【1年保証】 〔合計金額7560円以上送料無料対象商品〕椅子とセットで4万円・・・まさかの衝動買い。この出費は仕方ない。だって、心の声に「買え」と言われたのだもの。不動産投資ランキング
2019.09.13
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火災復旧 〜その8〜 忌むべき中間マージン
友人のHAYA氏には特上うな重で3日間。妻のナターシャには無償で1日。そして、妹の彼氏には日給8千円で4日連続16時間労働をさせる。（ブラック！）そんな多くの協力（犠牲）をいただき、石膏ボードの解体がついに終わった。ありがとう。感謝感謝。石膏ボードは全て瓦礫の山となった・・・産廃に瓦礫を撤去してもらい（すごく大変だったらしい）完全なスケルトン状態になったので、電気屋さんと水道屋さんのターン。今回はインターフォンの電源追加と、台所と洗面に給湯を増設した。次は親方（大工さん）が床とボードを貼るターンだ。親方に出した要望は「とにかく白くして」床も白。巾木も白。トイレのドアも白。引き違い戸も白。見える箇所は全てホワイトをオーダー。鈴木ゆり子先生の本にも書かれていたが、「白」だと入居が決まるのが圧倒的に早い。【新品】【本】専業主婦の私が1億円社長、ダンナが専務! カリスマ大家さんが明かす「新・夫婦起業」のススメ 鈴木ゆり子/著クロスはサンゲツのSP-2147タワーマンションで使っていそうなオシャレ柄。【SP2147】サンゲツ｜壁紙|SP|のり無し壁紙|1m〜切り売りクロス貼りは自分でやるか迷ったが、交通費を含めるとコストが変わらないので、内装屋に頼んだ。ところが、たまたま現地に行くと、クロス貼りをしていたのは、内装屋でなく隣町のクロス職人だった。ボクとしたことが、外注され、中間マージンを取られてしまったというわけだ。中間マージンを取られるということは、お金のコントロールができていないということ。全てのお金の流れを決めるのはボク自身でなくてはならない。来ていたクロス職人にはビール（口止め料）を持たせ、こっそり連絡先を聞いた。次から、直接お願いしよっと。つづく不動産投資ランキング
2019.09.12
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副業は「朝」にやる。
ボクは毎朝5時に起きる。別に早起きが得意だったわけではないが、「株」に熱中していた時に、相場が始まる前にチャート分析をしていたのが、そのまま習慣として続いている。早起きをすると良いことがある。・1日で一番頭が冴える時間に仕事ができる。・自分のビジネスを習慣化できる。・電車が空いているので通勤が楽になる。今日はこれについて解説していきます。【1日で一番頭が冴える時間に仕事ができる】ボクが務めている会社は9時始業なのだけど、今は7時には会社近くのモスバーガーに到着して、仕事を始めている。まずは物件情報を検索した後、業者とメールのやりとりをしたり、マイソクを作ったりする。余った時間は読書をしたりブログを書いたり、トレードのシミュレーターで遊んでる。朝は頭が冴える。睡眠で体を休めた後の1日で最も疲労がない時間。この時間に「自分の一番大事な仕事」をしよう。【自分のビジネスを習慣化できる】「金持ちは習慣によって作られる」いろんな本に、このようなことが書いてある。良い物件に出会うためには、探す習慣が必要。相場感覚を身につけるには、物件を見る習慣が必要。知識を得るためには、情報を吸収する習慣が必要。毎朝7時から9時までの間は、自分のビジネス以外の作業は一切しない。こういった時間で、金持ちになるための習慣を強制的に作ることができる。【電車が空いているので通勤が楽になる】ボクの勤める会社まで家から1時間半。30〜40分の電車に2回乗らなければならない。9時前に都内に着く電車は悲惨だ。満員電車でギュウギュウに潰されて、死にそうになっている女子高生。車両の真ん中まで押し込まれて、「降ります！」と叫びながら降車駅で降りれなかったOL。鉄道会社は、人々にこれほどの苦痛を与えて金を取って、心が痛まないのだろうか？この地獄の時間に電車に乗ると、会社に行くだけで疲労MAXになる。さらに、エスカレーターや階段に行列が出来るので、通勤時間も長くなる。ところが、7時に都内に着く電車には、あまり人がいないし、座席も余ってる。少し早く行動するだけで、通勤時間は「睡眠や瞑想ができるリラックスした時間」に変わるのだ。・・・早朝のモスバーガーにいる人は、ほとんどが、勉強や読書をしている。見た目も、落ち着きのある理性的な人が多く「変な人」もいない。早寝早起きが理想だけど、たとえ睡眠時間を削ったとしても、早起きには価値がある。不動産投資ランキング
2019.09.08
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火災復旧〜その7〜 入居者クレームをどうするか？
火事の復旧で壁を壊す作業をしている時、毎回のように上の階の住人から声をかけられるようになった。一人暮らしの年配女性。火災の部屋の真上なので、ベランダがススや煙で黒くなってしまい、ご迷惑をかけた。管理会社からは、すぐに謝罪の電話をして、網戸の交換対応。私もお詫びに伺った経緯がある。最初は挨拶だけだったのだが、段々と「要望」を言われるようになってきた。「湯沸し器の調子が悪い」から始まり、「換気扇の効きが悪い」「エアコンを付けて欲しい」と言われ、その度に対応していたのだが、しまいには「3点給湯を入れて欲しい」と言われるようになった。さすがに家賃数万のボロアパートで、そこまで対応していては身が持たないので、この要望ラッシュを根本的に止める方法を考えた。そして、やったことは「火災のお詫びの品を渡す」だった。全入居者へカタログギフト配布上の階の入居者には、ご迷惑料として数万円を渡した。数万円の出費はあったが、これを機に要望ラッシュはピタッと止まった。それどころか、それまで度々あった家賃の遅延も起きなくなった。火事に巻き込まれたという心理的な損失を、形にして埋めることで不満は解消される。そんな当たり前のことを学んだ出来事だった。不動産投資ランキング
2019.08.13
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2棟目購入 〜銀行は楽しく恐ろしい〜
銀行での融資契約は、不動産投資の醍醐味のひとつだと思う。目標のひとつだったプロパーローンが通り、S銀行の支店を訪問。連帯保証人のナターシャも一緒だ。ある地方都市にある支店なのだが、目の前の駐車場が高い！12分400円て・・・2時間いたら4,000円じゃん。ケチって300mほど離れた公園の駐車場に30分280円で停めて歩くことにした。（これから1,000万円以上の契約をするのに・・・）ある一定の収入を超えると、こういうの気にしなくなるのだろうけど、まだそのステージには立てていない。それに不動産投資って細かい経費が大量に積み重なるので、こういうのが大事だったりする（と言いわけしてみる）今回購入の2棟目アパート 1棟目から300mの位置にある。ーーーーー銀行に着いたのは、約束の時間の10分前。早すぎず、ギリギリでもない。不動産投資でもしていなければ一生入ることのない、銀行の奥の応接室。テーブルも椅子も高そうで、明らかにこの部屋だけ造りの予算が違う。（天井はジプトーンだけど・・・）まずは銀行担当者と司法書士先生にご挨拶して、地元銘菓「いるまんじゅう」を渡す。1棟目と同じ方々だったので、早々に契約手続きを始める。担当者から大量の契約書や申込書やらをテキパキと渡されて、手が痛くなるほど自分の名前と住所を書いていく。最後に実印を、朱肉と書類間にひたすら往復させる。1時間半ほどかけて、やっと儀式が終了。ナターシャはちょっと眠そうだった。担当者と軽い雑談の後、席を立って帰ろうと応接室を出たその時・・・デスクに向かって座っていた行員の皆様が、一斉に立ち上がり、こちらに深々とお辞儀してきたのだ。素直に嬉しく感動したのだが、直後、本当の意味に気づいて恐ろしさを感じた。彼らは単に挨拶をしているわけではない。「あなたを信用して貸したお金を、最後までちゃんと返してくださいね」そう借主にプレッシャーを与えているのだ。より一層、重い責任を感じつつ、銀行から逃げるように離れた。ここからが18年の融資期間のスタート。頑張らねば。不動産投資ランキング
2019.07.29
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妻に不動産投資に協力してもらう方法 〜その2〜
晴れた週末の朝に、ナターシャを「住宅展示場」に誘う。当時は、新築に住み始めて間もないので、ナターシャも家具や小物に興味があり喜んでいた。2歳になる息子をチャイルドシートに乗せ、近くで一番大きい、立川の住宅展示場へドライブ。住宅展示場は好きだ。・インテリアの勉強ができる。・セルフイメージを高められる。・タダで飲み物や子供のオモチャまでもらえる。素晴らしくコスパの良い夢のレジャー施設だ。（大量のDMが届くようになるのが難点だが・・・）朝から10棟ほどモデルルームを周る。午後になり、最後に三井ホームの2億円の豪邸を見に行った。2億円の豪邸今でもこの日のことは覚えている。豪華なリビング美しい中庭広いベッドルームナターシャも楽しそうだ。「外でお昼にしよう」展示場近くの店でパスタを食べながら、ナターシャに伝えた。「今から10年後までに、あの家よりも大きい豪邸を建てる！」（あと5年しかないやん・・・）『そのためにこれから必要なのは「不動産」「税金」「会社設立」の知識だ！』（今だったら「不動産」「金融」「セルフイメージ」と言うだろう）そこから15分ほど、資産拡大計画を説明した。年間の貯蓄計画・アパートの購入計画・ナターシャを社長にしようと思っていること・・・ナターシャも突然のことだったので驚いたと思う。「協力してほしい」そう言うと、ナターシャは「自分も働いて協力する」と言ってくれた。うれしかった。せっかくなので、ナターシャには不動産会社でアルバイトをしてもらうことにした。ボクの仕事は、ほとんど不動産と関係ない業種なので心強い。こうしてナターシャは「最大の負債」から「最高の資産」へと変身した。家族に協力をしてもらう時に一番大事なのは『成功イメージを共有すること』目標を具体的なイメージで共有できれば、同じ方向に進んでいける。ーーーーーーーーーーーーーーーー・・・あとは、奥さんに協力してもらう時の注意点があるので、それもついでに書いておこう。1つ目は『家事をシェアすること』今でもボクは家で毎日家族全員分の皿を洗っている。（これでもまだまだ足りないが・・・）2つ目は『任せない、頼らない』これは重要で、よほどやり手の奥様でなければ、投資の重要な判断を任せてはいけない。以前、ナターシャに管理会社との交渉を任せてしまい、危うく100万円近くの損失を出しかけたことがある。投資活動は自分の意思でやっていること。奥さんには少しでも責任を感じさせるようなことを、やらせてはいけない。アルバイト感覚の手伝いくらいまでにした方がいい。不動産投資ランキング豪邸のリビング
2019.07.27
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妻に不動産投資に協力してもらう方法 〜その1〜
結婚をしている人が不動産投資をする時に、配偶者（パートナー）の協力は絶対に必要だ。・融資を引くときに連帯保証人になってもらう。・DIYをするのであれば自家用車を占有する。・物件購入に多額の頭金を投入する。・さらに膨大な借金まで作る。・休日も投資活動で家族との時間が取れない。普通の人間なら（頭がおかしくなければ）とても理解はできないだろう。しかし、いちいち反対されていたら、夫婦仲も悪くなるし、万が一離婚なんてことになったら、大きな負債をかかえることになる。ボクの奥さん、ナターシャ（仮名）は投資活動をすごく理解してくれている。それどころか、不動産会社でアルバイトして情報収集や頭金作りまでしてくれる上、休日はリフォームを手伝ってくれることもある。ボクの投資活動にナターシャの存在は欠かせない。そして不動産投資を一緒にやっているので、共通の会話が生まれ、夫婦仲もよい。ボクが投資を始めた時に、一番最初にやったことが「妻の説得」だった。ナターシャに、投資を理解してもらうために実践したことが幾つかある。それらをここで紹介しておきたい。ーーーーーーーーーーーーーーーーー5年前、海の見える豪邸を手に入れるために、お金の情報を集めまくったボクは、ひとつの結論にたどり着いた。「不動産投資家になるしかない」サラリーマンで住宅ローンを抱えて、破産リスクを極限まで減らしてチャレンジするには、不動産投資が一番確実なように思えた。あとは実践するだけだ。お金に関する本を大量に読みまくっていたボクは、当然のように「金持ち父さん貧乏父さん」にも辿り着いた。ロバート＝キヨサキ先生が書いていた『金持ちは「負債」を「資産」に変える』これを実践していこう。金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T．キヨサキ ]まずは、自分の1番の負債が何なのかを考えた。負債・・・ふさい・・・う〜ん・・・「妻と子供だ・・・！」こんなことを言うと世の女性たちから非難されるのは間違いないだろう。だが、あえて言おう。バランスシートでは、当時専業主婦だった妻は、間違いなくボクの最大の負債だった。子供は負債で仕方ない。別の価値があるから。（後に詳しく書くが、子供には毎日「世界一の金持ちになれ」と洗脳しながら育てているw）まずはナターシャを「負債」から「資産」へと変えなければならない。しかし「普通の主婦」であるナターシャに、「不動産投資」というクレージーなことを理解させ、さらに「資産」にするのは容易ではない。どうするべきか数ヶ月悩んでいたが、ある本を読んでヒントをつかんだ。いますぐ妻を社長にしなさい【電子書籍】[ 坂下仁 ]この本は「銀行員が奥さんを社長にして会社設立して、不動産投資をする話」だ。ボクの人生の分岐点にもなった、既婚の投資家には必読の1冊。「自分ひとりでやるのではなく、ナターシャを社長にして一緒にやってしまえばいいんだ」（そう思いついて、そのまま行動に移してしまうボクも、かなり単純だ）その2へつづく・・・不動産投資ランキング
2019.07.26
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火災復旧 〜その3〜 業者の選びかた
燃えた残置物を処分できる業者は、思っていたよりも少なく、結局年内の片付けは手配できなかった。（さすがに自分でもやりたくなかった・・・）何とか雨戸を閉めて、ニオイが外に漏れないようにしていたものの、そのままの状態で年末年始を迎えることとなった。他の入居者様達にも申しわけないので、せめてものお詫びとして、カタログギフトを管理会社に手配してもらう。〜〜〜〜〜〜〜〜〜年が明け、残置物の片付けも済んだ頃、リフォーム業者から火災復旧の見積もりが来た。詳しくは書けないが、あまりに高額だったので、値引き交渉。外注をしている業者だと知っていたので、あくまで相場の金額に現場管理費を3割乗せた金額で交渉したのだが、希望額の倍以上から下がらなかったため、発注は断念。担当の若いイケメン営業も、懸命に上司と交渉してくれたようなのだが「ご要望に答えられず、申し訳ありません」と謝っていた。そうなんだよね、リフォーム業者って一度出した見積もりの値引きってできないんだよね。こういう時営業ってつらいよね。残置物撤去後の室内。ここから復旧が始まる。ふりだしに戻ったので、新たに計画を練りなおす。普通の室内であれば、住み込みで直すこともできるのだが、今回はさすがにそうはいかない。かといって、全部業者まかせでは高額になる。だから「カンタンだけどお金がかかる」ことは自分でやって、難しいところと安いところを外注する。そして今度は「自分で体を動かしてくれる人」にだけ頼むことにした。現場監督を自分でやらなければならないが、絶対に安く済む。完全な分離発注だ。まずはタウンページで大工さんを探し、電話をしたら早速来てくれた。軽トラでやってきたのは、74歳とは思えない、小柄だが体格の良い大工さん。実は街の大工さんは4人いて、どの人にしようか迷ったが、ストリートビューで自宅を見て、一番立派な日本家屋に住む大工さんを選んだ。だって一番ウデが良さそうなんだもん。この選択は大正解で、ボクは後に「ホンモノのワザ」を目にすることになる。つづく不動産投資ランキング
2019.07.26
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不動産投資とは、トラブルを買うということ
去年の夏休み、キャンプの帰りに不動産屋に立ち寄った。手土産のカステラが効いたのか、そのときに紹介をもらった物件。軽量鉄骨23年/2DK×4戸空いている1室は、上の住人がキッチンで水もれさせて、グチャグチャ。家財保険を更新しなかったため、管理会社と修繕費でモメて、グチャグチャ。去年は金額が合わず見送っていたが、この「水もれトラブル」が収まらず、ついに利回り18%まで値が下がった。「トラブルをすべて解決させる」という条件で即日買い付け。クロスとCFは張り替えが必要。キッチンも元のボロが、さらに水ぬれで腐っているので全交換。修繕はオール外注でも40〜50万円で直りそうだが、半外注にすれば20万円くらいでいけそうだ。そのくらいなら住人にも請求できるだろう。ツイテル。どの商売も同じだと思うが、不動産投資というのは「トラブルやリスクを買う」商売だと思う。自分からトラブルを買って、それを解決して売る（賃料や売却益を取る）のだ。当然「トラブルを買う」のだから心理的な抵抗もある。でも、それを乗り越えることができれば、この商売はうまくいくのだと思う。不動産投資ランキング
2019.07.24
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火災復旧〜その2〜
「風呂の声」に導かれ、工具を（一応）積んで、火災現場へと向かう。朝5時には車に乗っていたので、途中で会社にメールした。「熱が出たので休みます」確かに「熱」は出たから、嘘ではないよ。今頃は家で息子が、サンタからのプレゼントを開けて喜んでいるだろう・・・そんなことを考えながら、4時間かけて現地に着いた。以下、閲覧注意。あ〜ホントに燃えたんだね・・・ひどいニオイ・・・しばらくして、消防と警察の人たちが20名くらいやってきた。寒いところ、ありがとうございます。担当者と名刺交換して、現場検証が始まった。そのあいだ、管理会社のアドバイス通りに、写真や動画を撮りまくる。エアコンが土台と針金だけになってしまった・・・黒い湯沸かし器ってカッコいいよねwかつてブレーカーと呼ばれていたもの・・・お風呂のドアまでグニョグニョ洗面台が現代アートみたい。ボロ部屋リフォームで、耐性ができたあとで良かった。普通の感覚だったら、気持ちが落ち込んで何もできなかったかもしれない。さらに良かったのは、DIY経験で物件構造を把握できていたこと。この黒焦げの状態でも、どこをどう復旧すれば良いのか、費用はどのくらいか、ほぼ完璧に頭の中でイメージすることができた。断言するが、不動産投資をするなら、一度でも良いのでDIYは「絶対に」やった方がいい。物件構造と設備や材料の原価を知ることで、そのあとは格段に経費節減できるようになるからだ。〜〜〜〜〜〜〜〜〜2時間ほどで現場検証が終了消防署のリーダーらしき人がその場の全員を集めて「出火原因」を発表します・・・原因は・・・「タバコの火」でした！ベッドと壁の間にタバコを落として、マットレスに引火したらしい。そんなことまで判るんだね。すごい。出火元となったベッド（どれやねん）タバコの火って・・・おじいちゃんを責めたいところだけど、もし火事を起こさなければ、いずれは退去の時にこのボロ部屋を実費で修繕しなければならなかったはず。それが保険で直せるのだから・・・現場検証も終わり、消防の人達が帰ったあと。ここからが忙しい。すぐにリフォーム業者を呼んで、残置物の処分を依頼。ニオイもすごいので、年内にはせめて片付けたい。そして復旧箇所を細かくすみずみまで伝えて、見積もり依頼。明日には「熱」も下がって仕事に復帰しなければならないので、本日中に現地でやるべきことを全てやっておきたい。・消防署にり災証明書の申請・消防署にブルーシートの代用品を買って返却・新しい消化器の手配・保険会社に状況報告・管理会社に状況や担当者連絡先を細かく報告・管理会社から他の入居者に電話して被害確認と謝罪をしてもらう。ひと通り終わったのが午後4時。お昼ごはんを食べる暇もなかった・・・「さて、そろそろ帰ろうか」そう思った時、iPhoneが鳴った。物件近くの不動産会社からだ。「あの物件、売主と話がついたのですが・・・」！！「今、こっちに来ているので、すぐに行きます！」半年前から紹介を受けていたものの、価格が折り合わず売主と交渉決裂していた物件。土地値を大きく下回る、表面利回り18%の築23年軽量鉄骨。このタイミングでこんな話ってあるのか？果たしてこれは、最高のクリスマスプレゼントとなるのか？つづく不動産投資ランキング
2019.07.21
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火災復旧〜その1〜
先日、半年以上かけて火事部屋の復旧が終わった。時間はかかったものの、今回のトラブル対応で「大家レベル」を大きく上げることができた。その経緯を書いていく。復旧した部屋ーーーーーーーーーーーー・・・昨年のクリスマスイブ夜の10時半。Amazonからきたレゴは完璧にラッピングされ、息子の枕元に置かれるのを待っている。この「サンタクロース」に、突然 知らない番号からの着信がやってきた。市街局番は、1棟目アパートの地域のもの。こんな時間の電話は、どう考えても「良い知らせ」ではない。「■■消防本部の●●と申します」心臓の鼓動が早まる。「オーナーさん、アパートが1室全焼しました」「・・・はい」もう「はい」としか言えない。話を聞くと、燃えたのは74歳のおじいちゃんが入居していた部屋。アパートは2階建8戸の鉄骨で、そのうちの1階の1部屋だけが全焼したとのこと。「燃えた部屋のおじいちゃんは大丈夫ですか？」煙を吸って入院しているものの、軽傷らしい。いろんな意味で、良かった。「明日10時から警察立会いで現場検証をしますので、来ていただけますか」「わかりました・・・」アパートは自宅から280km離れており、車で4時間以上かかる・・・。電話を切ってからすぐに「あれ」を全力で探す。そう、「保険証券」だ。ファイルをめくる手が震える。万が一何かの手違いで火災保険に入っていなければ、投資歴2年目のボクには十分な致命傷になる。あった！証券を見つけて、震えは止まった。すぐにコピーを取りながら、管理会社に電話。明日の現場立会いにも行ってくれるとのこと。ありがたい。保険会社にもすぐに連絡し、管理会社の担当者の連絡先を連携。ここまでくれば、あとは管理会社と保険会社に全部任せて、普通の生活に戻れそうだ。そう安心して、風呂に入っていた時、頭の中から声が聞こえた。「行け！」「アパートを自分の目で見に行きなさい。すぐに！」以前から、問題解決の方法やアイディアは、風呂に入っている時に突然思いつくことが多かった。体が温まって、脳の血行が良くなるからだと思う。だから入浴中は「思考の時間」と決めている。管理会社には、立会いに自分で行くことを伝えた。この「風呂の声」による決断は、後に大正解となる。つづく不動産投資ランキング
2019.07.20
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