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ちょっと前の話。家の近くで、戸建てを買ったときのことだ。契約がおわったあとの歓談中、業者の社長からお誘いをいただいた。「もう1軒、これから値段をつけるワケあり物件があるけど買わない?」家を3つ買った直後で、お腹はいっぱい。あまり気は進まないが、誘われたら見に行くしかない。約束の日に、現地へ向かう。場所は、埼玉県某市の山奥。自宅から車で40分、街から孤立した住宅街にその家はあった。線引き前・築23年・駐車場2台つきそして、告知事項アリ母子の2人暮らしだったが、30代の息子が部屋で突然死をしたらしい。どんよりとした曇り空の、午後2時。事故物件の、ドアを開けた。鍵を開けてくれた営業担当は、20代後半と思われるギャル。「勝手に見てください」と言わんばかりに、スマホをいじってる。空気を読んで、ボクも自由にあちこち拝見させていただく。中に入ると、かなりキレイ。一部の壁紙にペット傷があるものの、新耐震だけあってカッチリしている。傾きも、もちろんない。2日ほどかけて直せば、すぐに貸し出せそうだ。昼間だけど、電気が通っていなくて暗い。1階をひと通り見て、2階に行こうとした時だった。階段横の壁に謎の穴が、たくさん空いている・・・人為的に開けた、としか思えない穴。母と子の壮絶な葛藤の末に、できた傷なのだろうか?人間が力を入れて蹴飛ばさなければ、こんな穴はあかない・・・いろんな想像をしながら、2階をチェック。寝室もキレイ。ベランダも問題なし。最後に、息子の部屋だ。彼はここで、眠ったまま亡くなった。ベッドはなかったが、黒いマットレスが、そのまま残置物となっている。ボクは、特に霊感がある方ではない。でも、ガランとしたその部屋からは、なんとも言えない寂しさを感じた。部屋を出ようとした時に、ドアに多数のネジ穴を見つけた。なんだろう?!?全身に鳥肌が立った。そのドアには、上から下までビッシリと、大量の掛け金錠が取り付けられていた。外界を完全に拒絶しようとする、強い意思を感じる。次の瞬間ガタン!!大きな音がした。ギャルが驚いて「なんの音ですか!?」と叫ぶ。さきほどベランダを見たときに、絶対に倒れない角度で置いたはずの雨戸が、倒れていた。風?そんなわけない。台風でもなければ、こんな倒れ方はしない・・・結局、この家には買い付けを入れたものの、値段が合わず契約にはならなかった。告知事項アリの、この物件。内装だけではなく、残った思念も浄化されて再生されることを祈るばかりだ。事故物件に住んでみた! [ 森史之助 ]不動産投資ランキング
2020.10.26
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ちょっと前にあった、ふしぎな話。すでに貸し出している、利回り27%のお店。買ったときから、築40年とは思えないほど、キレイだった。居抜き物件として、募集後すぐに貸し出せた。お寿司屋さんをそのまま譲っていただいたが、清掃が完璧に行き届いていてる。ゴキブリどころか、虫1匹いない。70歳くらいの売主様である店主は、DIYでプロ並みのリフォームをしていた。ところが体調を崩されて、店を閉めたので、今回譲っていただくことになった。そんな「超」優良物件で、残置物を片付けていた時のこと。店の奥から、ある物が出てきた。!?未開封の、コンドーム。しかも、50箱以上ある・・・1日1回のペースで使っても、1年分以上だ。人の良さそうな売主様は、一人暮らしだったはず。そこまで、絶倫そうにも見えない。なぜ???人は、見かけではないということか???訪問販売で、買わされちゃったとか???いろんなことを考えながら、大量の避妊具をゴミに捨てていく。次の瞬間、ある映画のワンシーンを思い出した。釣りバカ日誌の浜ちゃんが、コレでルアーを作っていたことを・・・それを裏付けるように、大量の釣り具も出てきた。コンドームで作る疑似餌は、魚が食いつく究極のルアーになるらしい。どうやらこのお寿司やさん、店主が自分で釣った魚を捌いて出していたようだ。きっと味も良かったのだろう。店が閉まる前に、食べてみたかったなぁ・・・不動産投資ランキング
2020.10.25
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隣の空き地を買うシリーズ4回目本日が最終回となります。過去のリンクは、コチラから第1回第2回第3回9万円戸建てを、「広大な庭つき」としたい!となりの空き地200万円に、25万円で指値を入れた70坪を超える、となりの空き地。奥にあるのが9万円戸建て。あれから1週間。キャンプ中に、JT不動産の中本さま(仮)から電話をいただいた。返事はなんと!コチラの希望価格25万円で、オーケーとのこと。嬉しかったが、申し訳ないとも感じた。この土地は、亡くなった奥様から相続したものだと知っていたから・・・中本さま(仮)からは、「できるなら、少し上乗せしてほしい」とのオーダー。目標金額は超えるけど、感謝のキモチを10万円プラスして、35万円でお願いすることにした。その日は、HAYA氏と息子のミハエルと、琵琶湖のビーチで祝杯。湖岸でキャンプできる、マキノサニービーチ決済の当日は、革靴をピカピカにして、スーツを着て、JT不動産様を訪問。売主さまには、大きなお菓子JT不動産の中本さま(仮)には、ちょっと小ぶりなお菓子を、おみやげに持参。司法書士先生の分は、買うのを忘れてしまった(失敗)売主さまは80歳。現役で自営業をしていらっしゃる。すごく若々しく、60歳代くらいに見えた。みずほ銀行のおねえさまが用意してくれた、新券35万円。真っ白な無地の封筒に入れて売主さまに手渡し、無事に決済がおわった。最後に、売主さまと握手をしたとき涙で声を震わせて「あの土地を、ソーリムさんのような人に利用してもらえて良かった。本当に、ありがとう!」そう言っていただけた。「良い土地を譲っていただいて、ありがとうございます。大事にします!」ボクもつられて、涙ぐんでしまった。ボクはこれで9万円+35万円。合計44万円で440平米の土地と、築40年の戸建てを、手に入れたことになる。ただし、この土地は安くはない。売主さまから引き継いだ、想いと責任も、プライスに乗せられている。不動産投資ランキング
2020.10.07
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前回の記事にひきつづき、3回目9万円戸建ての、隣の空き地の価格交渉。地主様の希望は200万円。ボクの希望は30万円。この大きな価格差を埋めるべく、本日はJT不動産(仮)に突撃をする。ここで土地のスペックについて・約250平米・固定資産税評価額は約100万円・近隣の売値から計算した相場は80万円(評価額以下)・市街化調整区域(住宅の建築は可)ここを買うことができれば、広大な庭付き物件として募集ができる。自然ゆたかな空き地には、タマムシやバッタ・カマキリ・アマガエルなどの生き物たちが棲んでいる。着ることが滅多になくなった、スーツにワイシャツ。年に何度かしか履かない、革靴をピカピカに磨く。ナターシャに用意してもらった、人気店「かにや」のお菓子を持っていく。地主様とJT不動産(仮)へのおみやげだ。何か(土地)を得たいなら、先に与える作戦だ!近所のコンビニの駐車場で時間をつぶし、早すぎず、ギリギリでもない、約束の10分前ちょうどを狙って訪問。JT不動産の中本様(仮)は、思ったより若い営業の方だった。商談の内容はこんな感じ・ご挨拶、お時間をいただいたお礼(手みやげ渡す)・これまでの活動の説明(自己紹介)・9万円戸建てを、買ったいきさつここまで20分ほど話をして、打ち解けたところで、こちらの希望価格を伝える。「ご提示いただいた金額とかけ離れていて、大変もうしわけないのですが・・・」この切り出しから25万円で、指値をさせていただいた。やや押し戻されて、30万円の目標に収まればベストだ。同時に、この条件も提示。・登記、仲介の手数料はすべて負担する。・現状のまま、現場確認もいらない。・すぐに現金で支払い。出すものは出し切った。あとは、売主さまからの、お返事を待つのみ。つづく不動産投資ランキング
2020.10.04
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先月、知り合いの業者から「アパート買わない?」と言われた。そういう電話は、チョイチョイいただける。満室になれば利回り30%は固い、どこにも情報が出ていないものだ。(結局それは、いろんな理由で買わなかったけど・・・)『非公開』の情報をもらうには、ちょっとしたルールやコツがある。今回は、ボクがいつも意識しているポイントを、まとめてみた。公開前の、利回り30%超アパート。・欲しい物件の情報を伝えておく仲介業者には、さがしている物件の条件を言っておこう。・価格帯・対象のエリア・築年数や建物の状態・利回り中古の不動産は、いつも入れ替わる。条件を伝えておけば、一致するものが出てきたときに連絡をもらえる。もし物件を紹介してもらったら、いまいちでも現地に足を運んだほうがいい。できれば、手土産を持っていこう。去年の夏に、カインズで700円の水ようかんギフトをまとめ買いして、いろんな業者と会うたびに、配ってたことがある。ちょっとした出費だけど、これだけで数百万円、安い情報をもらえるならオイシイよね。・買い付けを入れる物件の内見をしたら、できる限り買い付けを入れよう。どんなに安くても「この値段なら絶対に買う」という指値を入れる。理由も、ちゃんと伝える。たとえ、その物件で売主と価格が折り合わなくても、業者から見れば「惜しい客」になるので、次回もまた紹介してもらえる。・作業着で信頼を得る内見のとき、われわれが考える以上に、仲介業者は近隣住民の目を気にする。「あの家、売りに出すのかな?」そんな噂がご近所で立つと、売主に迷惑がかかる。われわれが作業着で行けば、現地をうろついても「工事業者と営業」にしか見えない。仲介業者も、安心して案内できる。こうした気遣いは、わかる人にはわかる。なによりも、作業着で行けばプロっぽく見えるしね。作業服 バートル ジャケット SS〜LL・名刺は必ず渡す名刺は、必ず作ろう。勤め先の名刺じゃ、ダメ。不動産投資家としての名刺だ。アドレスと携帯番号を明記して、いつでも連絡を取れるようにしておこう。パソコンとプリンタがあれば、誰でもカンタンに作れる。ボクはいつも、エーワンのクリアエッジタイプを使ってる。端のギザギザがないので、手作り感が出ない。エーワン マルチカード 250枚分 ・「いずれ買う」はNG仲介業者に、言ってはいけないNGワード。「来年、買おうと思っています」これを言ってしまうと、もう物件を紹介してもらえない。不動産の営業マンは、つねに今日の数字を追われてる。来月の売り上げや、半年後の実績には興味がないのだ。たとえ本当はお金がなくても「条件が合えば、すぐに買います。良い情報があればください」と言うべきだ。・「お金がない」を指値の理由にしない指値を入れる理由を「資金がこれしかない」と言うのもNG。それ以上の物件の情報を、もらえなくなってしまう。「利益が●●円しか取れない」「リフォームに、お金がかかる」不動産屋も銀行と同じで、お金のある人しか相手にしない。ほかの理由なら何でも良いけど、「お金がない」と言ってはいけない。suumoやアットホームで、買う人を募集するのはお金がかかる。特に、安くて儲からない物件は、コストをかけず、さっさと売りたい。業者が好むのは、電話するだけで、文句を言わずに買ってくれる人。その「理想の人」になれれば、いくらでも非公開情報は集まってくる。不動産投資ランキング
2020.10.03
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前回の記事のつづき「となりの土地を車で通りたい」というお手紙を出した後のお話。通行許可をお願いしている、9万円戸建てのおとなりの土地地主さまから連絡をいただいてから、1ヶ月ほどして担当者から電話があった。「はい、ソーリムです」「わたくしジャパンタックス不動産の、中本(仮名)です」どうやら、売買の仲介会社らしい。「地主さまは、じつは売却を考えていらっしゃるようです。ソーリムさん買いませんか?」お!想定どおり。お手紙を書いたときから、安く買えたらいいなと思っていた。計画どおりの運びに、小躍りしそうだ。しかし、ここでは興奮を見せず、冷静なふりして話を聞こう。「あ、そうなのですね。ちなみに、おいくらくらいですか?」ボクの目標金額は、30万円以内。果たして・・・「地主様は、200万円とおっしゃってました」おっと、近隣相場だと80万円。考えていた値段に、差がありすぎる。このまま電話で交渉すると、ダメになるかもしれない。直接、会って話をしたほうがよさそうだ。「わかりました。一旦、考えさせてください。今後、不動産のお話を電話だけで進めるのも失礼かと思いますので、一度ご挨拶にお伺いさせていただけないでしょうか」心理分析の専門家によると、電話の声だけで相手に伝えられる情報は全体の40%しかない。残りの60%は、ゼスチャーや表情によって伝えられる。さらに言えば電話の音声は、負の感情が伝わりやすく交渉には向いていない。とくにお金の話は、絶対に会ってするべきだ。会ってしまえば、たとえその場で合意できなくても、長期戦に持ち込める。その場で訪問日のアポをとり、電話は終了。さて、次回は突撃編。どうなるのかドキドキである。不動産投資ランキング
2020.10.02
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ただいまリフォーム中の、9万円の戸建て。ひとつ悩みがある。駐車場問題だ。駅から徒歩290分。車がなければ、生活ムリ。敷地内に駐車スペースはあるけれど、隣の敷地を通らなければ停められない。そこは市街化調整区域で、条件次第で戸建て住宅の建築はできるが、ずっと空き地のまま放置されている。どちらにしても駐車場がなければ、客付も絶望的なので、通行だけはできるようにしよう。おとなりの広い空き地を通らなければ、駐車スペースにたどりつけない。法務局のホームページで、謄本を取り寄せて、となりの地主さまを調べる。もちろんメアドとかは判らず、手がかりは住所と名前だけなので、お手紙を書いた。参考になりそうなので、全文をそのまま公開する。日本語が正しいかどうかの自信はないが、マジメさをアピールするために、書体はヒラギノ明朝。(Windowsなら、MS明朝でもよい。真剣さを伝えるなら、とりあえず「明朝」だ)ご高齢であるばあいを考慮し、文字サイズは15Pと、大きめにした。ポイントは「空き家再生事業」として、社会貢献活動っぽいところをアピールすること。まぁ、空き家を直して住めるようにしているわけだから、ウソじゃないよ。この手紙に、返信用封筒(レターパック)と、自己紹介資料を15ページほど作成して、土地写真と一緒に送ってみた。すると、しばらくして、地主様ご本人から電話をいただくことができた。「専門の担当者から、あらためて連絡をさせてほしい」とのこと。この戸建てを買ったときもそうだが、自己紹介資料を送ると安心してもらえるので、返事をもらえる確率が上がる。まずは、最初の関門はクリアだ。さて、これからどうなるのか、ドキドキである。つづく不動産投資ランキング
2020.09.30
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不動産投資をはじめてから、たくさんの仲介業者や銀行担当者と知り合いになった。いろいろ物件情報をもらえたり、有益な話もやってくる。当然その人たちとは、最初の「出会い」のきっかけがあるのだけどいくつかのパターンがある。今回は、業者との「出会い」と「その後の関係」にフォーカスして、パターンと特徴を解説する。・物件の内見で出会うサイトで物件を見つけて、その資料請求や内見から出会うパターン。仲介業者と出会うのは、これがいちばん多くて、関係も深くなる。買い付けを入れた業者からは、たとえそれがダメでも、のちに情報をもらえるようになる。もっともカンタンに、知り合いの業者を増やせる方法。・業者からの紹介で出会う銀行の担当者との関係づくりでは、いちばん確実な方法。アパートの内見をして、融資特約を入れて買い付けを入れてそこから、銀行の担当者を紹介してもらう。この時に、しっかり資料を作りこんで自分をアピールしておけばもしその物件がダメだったとしても、別の物件で融資相談ができる関係になる。融資の打診をする時に、これまでの活動記録も資料にして持っていく。・飛び込みで出会う難易度も高く、取引できる可能性がもっとも低いが、ゼロではない。ボク自身も、たくさんの飛び込み営業をしたけど、実際に取引に至ったのは仲介業者1社だけ。しかも、その場ですぐにではなく、『飛び込み→半年後に客付仲介で再会→非公開物件紹介→アパート購入』の手順を踏んでいる。仲介業者や、客付業者も、銀行も、すぐに実際のお金のやり取りをできる関係になるのは難しい。ただ、マメに通っているところは、必要なときに電話して、いつでも情報をもらえる関係になっている。不動産の世界は、意外と狭い。そういう人たちとは、何かをきっかけに再会して、取引ができる関係になったりする。出会いはいろいろあるけれど、深い関係に至るには、契約を交わすことが必要だ。まずは少額でも、お金のやりとりをする関係を作ろう。どれだけ紹介を受けても、取引実績には勝てない。資本主義社会において、お金の縁は、なによりも強い絆なのかもしれない。不動産投資ランキングサラリーマン大家さん お金の借り方テクニック
2020.09.28
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一昨年のクリスマスに、アパートが火事になった。入居者のタバコが原因で、1部屋が全焼してしまった。やることは多かったけど、たくさんの人にご協力いただき、半年がかりで復旧できた。その中でも、絶対に自分自身で動かなければならない仕事がある。これを他の人に任せてしまうと、火事は最悪のトラブルとなる。これから乾燥して、火事が増える季節。今日のテーマは、火事のときに「自分自身でやらなければならないこと」について。もし持っているアパートが火事になってしまったら・・・・現場検証の立会い火災は夕方18時くらい。その日の22時頃に消防署から電話があった。翌朝10時から、現場検証だったのだけど、会社には「熱が出た」って休んで現地に行った。会社なんか、行ってる場合じゃない。の皆様には申し訳ないがまず、何を差し置いても現場には自分自身で行かなければならない。必要な情報の9割以上が、ここで得られるからだ。管理会社はもちろん、家族にも任せてはいけない。奥さんに行ってもらうとか、ダメだよ。大事なのでもう一度書くけど、絶対に自分自身で現場に行くこと。やることもたくさんある。・消防、警察、関係者との名刺交換・被災者の確認とケア・上下隣の入居者への挨拶・現場の写真をすみずみまで撮りまくる・現場の動画も撮りまくる・火災部屋の入居者の連絡先を確認・管理会社に情報共有・保険会社に連絡・産廃業者の手配・キーボックス取付・り災証明の申請・新しい消火器の設置関係者の連絡先、現場の状況など復旧までの長い道のりに必要な情報は、ほとんどがこの時間に収集できる。忙しくって、ご飯たべる暇もないので、ウィダーインゼリー的なものを持って行くと良いかもね。NLSキーボックス DS-KB-1・保険会社への申請まず大前提だけど、どんなに小さい物件でも火災保険には入ろう。保険がないと、火事の大きさによっては破産しちゃうし、たくさんの人に迷惑がかかる。いざ火事の連絡を受けると、マジで手が震えるので、保険証券も、物件の謄本と一緒にバインダーの分かりやすいところに保管しておこう。保険会社への連絡と申請は、絶対に自分でやる。管理会社にも家族にも、任せちゃダメ。保険金の入金先は、必ず自分名義の口座にする。管理会社は「こちらでお手伝いさせてください」と、保険の申請をしたがるけど、絶対に任せてはいけない。ここで判断をまちがえると、プラスになるものもマイナスになってしまう。大事なので、もういちど言うよ。保険会社への連絡と申請は、自分自身で、自分名義の口座で!保険に入っていれば、火事でもちゃんと復旧できる。・復旧工事の手配火事の片付け・復旧工事の手配は自分でやろう。管理会社にまかせても、なにひとつ良いことはない。退去やトラブルの時に動くお金から、管理費を取るのが彼らの仕事だからね。「管理」を売るから、「管理会社」って言うんだよ。ムダな管理を、買う必要はない。職人をさがして、分離発注するのが望ましいけど、ムリなら工務店に丸投げでも大丈夫。それなら業者に電話して、見てもらうだけだから誰でもできる。ただし、丸投げするなら複数の業者から見積もりを取ろう。会社によって、値段の差がかなり出るはずだ。・入居者のケア火災がおきた部屋の入居者はもちろん、隣近所の部屋の住民の方のケアも必要。ボクの場合は、火事の翌日には管理会社から電話してもらい、アパート全世帯にお詫びと、状況をヒアリングをしてもらった。さらにアパート全世帯に、カタログギフトを贈って、火事部屋の上の階には、見舞金を渡してもらった。管理会社に任せていても、こういう動きはしてくれない。管理会社は、われわれが管理してあげないと、思い通りには動いてくれない。カタログギフト火事は、やり方しだいで、天国にも地獄にもなる。誰かに後始末を丸投げすれば、地獄行きだ。だからといって、全部を自分でやる必要はない。「人(関係者)」「物(復旧)」「金(保険金)」の流れの中心に立つだけでいい。すべての情報をおさえて、思い通りにコントロールしよう。ピンチがチャンスに、変わるはずだ。不動産投資ランキング
2020.09.25
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3月に買った、おスシ屋さんが、居酒屋として生まれ変わった。 1階が店で、 2階が住居の築40年。 前のオーナーはDIYができる人で、キレイに使ってくれていた。 購入直後の店。そのまますぐに使えるくらいキレイだった。 2階のガラス窓が1枚割れていたので、そこだけDIY修理。 2ヶ月のフリーレントを付けて、82,000円で貸している。 賃貸契約が、緊急事態宣言の直前だったので、どうなることかとハラハラしていたが、 無事にオープンすることが、できたようだ。 この厳しい中で、店を開けてくれた借主様に感謝だ。 ホントは開店祝いの花を贈りたかったが、こういうご時世なので控えることにした。 ひっそりとオープンした店に、妻を誘って食事に行った。 驚いたことに、カウンターは満席。 お店の女の子も、忙しそうに走り回っていた。 「中央」や「緑町」の名が付く住所は、繁盛しているイメージがある。 大きめの団地から徒歩1分。駅から遠いがスーパーの近くで賑わう場所だ。 最初の見立て通り、集客力があったのだ。 店内は、クロスがキレイに換えられていた。 お客さんも、みんな楽しそう。 自分のテナント店が賑わっていると、すごく嬉しい。 不動産投資は、つらいことも多いけど それ以上の、感動や喜びがある。 不動産投資ランキング
2020.09.19
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昨年、1,800万円で売っていたアパートを、1,230万円で買った。200万円の土地も、8割引になった。いわゆる「指値」が通ったということ。数ひゃく万円も安くなるのだから、だいぶトクした気分だ。でも、むやみに「値下げして」と言えばいいわけじゃない。ルールがあるし、タイミングも大事。今回は、ボクが「指値」をするときに、気をつけているポイントを、まとめてみた。1,230万円のアパート。指値で利回りは5%上がった。①指値を入れるのは、現地を見てから現地を見る前に、指値を入れてはダメ。その値段で通ったなら買わんとならんし、会ったこともない仲介業者と交渉しても、うまくいかない。まずは担当者と顔を合わせて、現地を見て、建物の状態を確認して、修繕費と利益を、計算する。そこで初めて「この値段なら買います」と、丁寧に伝える。これをやるだけで、ほとんどの物件は1〜2割は安くできる。②数打って当てる去年は30件以上の物件に、指値を入れた。そのうち、買えたのは2件。確率では5~7%だけど、大量に買い付けを入れれば、どこかで当たる。たったこれだけの手間で、サラリーマン年収の半分くらいは安くなるのだから、やった方がいいよね。③自分から値段を言わない指値を入れるなら、できるだけ後に金額を伝えよう。心の中で金額が決まっていても、相手に伝えるタイミングを引き延ばす。仲介業者をじらして、むこうから「お値段どうでしょう?」と言わせよう。このセリフが出たら「指値をしてください」ってサインだ。④仲介業者を味方につける。物件価格が下がれば、仲介手数料も減る。アタリマエだけど、仲介業者は値引きしたがらない。だから、指値を入れるなら、それ以上のメリットを出してあげよう。「クレームを入れない」「現金で買う」「手土産を渡す」「仕事を手伝う」「情報を提供する」担当者が喜ぶことを考えて、できる限りのことをしよう。売主よりも、仲介業者と仲良くなれれば、指値を通してくれる。⑤長期戦に持ちこむ3割以上の指値を通したアパートは、決まるまで半年かかった。指値を断られても「もし、後で値段が下がったら、ご連絡ください」と名刺を渡しておく。運がよければ、忘れたころに電話がかかってくる。不動産において、チラシやサイトの値段は、「売買価格」じゃない。あれは「この金額なら絶対に売るよ」という希望価格だ。ホントの「売買価格」は、その名のとおり、売主と買主の合意で決まる。売主も、指値されるつもりで、ちょっと高めの値段をつける。だから、ちょっと安くなるくらいが、ちょうど良いのだ。不動産投資ランキング
2020.09.15
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アパートで退去が出たら、次の入居者を決めるためにリフォームが必要。ここで注意するべきは、修繕を管理会社に、まかせてはいけないということだ。これをやると、不動産投資そのものを失敗する確率が、爆上がりする。いまから、その理由を解説していく。・費用が高い管理会社に丸投げすると、リフォーム代が高くなる。理由はもちろん、管理料を上乗せされるから。担当者も手間をかけたくないので、分離発注はしない。提携している工務店に、丸投げだ。もちろん、値引き交渉なんかしてくれない。リフォームはDIYが理想だけど、できない場合は、せめて自分で分離発注をしよう。多少の手間はかかるけど、管理会社の4割程度に抑えることができるはずだ。・Lose-Winの状態になる管理会社は、リフォームをするとどのくらい儲かるの?家賃4万円の部屋を、80万円でリフォームするとしよう。そのうち20万円は、管理会社の利益だ。入居をさせて管理していても、4万円の家賃だと管理費5%で2,000円/月しか儲からない。つまりリフォームをすれば、管理費100ヶ月に相当する利益を生むのだ。さらに広告費や仲介手数料で入居時には、8万円(40ヶ月相当)は儲かる。このうま味を持たせると、空室が出ると、管理会社が儲かる地獄スキームが完成する。財務がタイトになったら、退去させて利益を出そう、なんてことになりかねない。空室ができても、大家がリフォームを手配すれば、管理会社は儲からない。退去が出ると、管理会社も損をする仕組みを作ろう。・客付けできるリフォームにならない一般的な管理会社は、リフォーム費用に2〜3割の利益を乗せて、大家に請求する。ここで、気づいていただきたい。管理会社は、高いリフォームをさせるほど、利益が上がるのだ。だから入居にはほとんど影響しない、床の張り替えや、雨戸の交換など、金額の高いリフォームをさせようとする。安くて効果のある、オシャレ照明やデザインフックは、彼らにしてみれば手間がかかるだけ。管理会社のリフォームは、入居者に選ばれるためのものとは限らない。照明をオシャレにするだけで、部屋の雰囲気が変わるシーリングライト 4灯 LED対応 スポットライト レダ管理会社とうまく付き合うには、Win-Winの関係を作ることだ。大家の利益で、管理会社が儲かり利益がなければ、管理会社も儲からないこの関係が理想だ。だから、儲けが出たら、少しは管理会社にお金を落としてあげよう。そうすれば、われわれの利益のために、努力してくれるようになる。不動産投資ランキング
2020.08.28
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新築で買ったわが家も、築7年になった。35年ローンで買った、建て売りの戸建て。2,500万円フルローンで、月の返済は7万円強。4LDK、110平米、角地で駐車場2台+α地方の市街地にで、小学校のすぐ裏だ。不動産投資をはじめる前に、何の知識もなく買ってしまった。当然いまなら、同じものは買わない。けれども、失敗したと思うほど後悔もしていない。今回は「賃貸」と比較して、「持ち家」の良いところと、悪いところをまとめてみた。【良いところ】生活が整う「バビロン大富豪の教え」には、「より良きところに住め」と書かれている。「住居への支払いは、心を豊かにする投資」だと。まさにその通りで、新築は床や壁もしっかりしているし、不自由を感じない。快適な住環境は、気持ちが落ち着くし、投資活動に集中できる。ボロ戸建てのリフォームから帰ってくると、自宅の窓や扉のスムーズさにホッとする。「住んでる家は、新築で良かった」と【良いところ】駐車場がある埼玉県内で、車が2台停められる貸家は少ない。でも、新築戸建ての主流は2台駐車だ。車が1台しかない時は、DIYをしている間は、奥さんが車を使えず困っていた。DIY大家には、駐車スペース2台分が絶対に必要だ。【良いところ】賃料と比べて、月の支払いが安いいまの家を、貸家として借りると月11万円以上はかかる。それに対し、ローン返済は7万円強。35年後まで払い続けなければならないけど、投資初期に1ヶ月で4万円の差は大きい。ここで節約できた数万円が、最初の自己資金の元になったのは間違いない。【良いところ】不動産の所有が体験できた投資物件の購入前に、自宅で、不動産取引ができたのは、良い経験になった。その他にも、内装や設備、物件構造まで、実際に住んでみるのは、いろいろ参考になる。いま、ボクがリフォームしているボロ戸建ても、住んでいる家を参考に直しているところは多い。実際に所有してみないと、建物に興味を持つことはできないものだ。【悪いところ】固定資産税がかかる不動産を持っていると、どうしても避けられないのは固定資産税。夏のボーナスは、ほとんど税金だけで消えてしまう。まぁ、それでも家賃と比較すると、年間支出は持ち家の方が安い。【悪いところ】住宅ローンが融資に影響する不動産投資家にとって、これが最大のデメリットと言える。新築は2,500万円のものでも、買った瞬間にバランスシートにマイナス1,000万円が発生する。実際に、住宅ローンがあったために、融資を断られた銀行もある。ただし、「持ち家がある」というのは、住まいが固定され、融資に有利に働く場合がある。最も理想的なのは、ローン残債がなく持ち家がある状態なのは、間違いない。「持ち家」と「貸家」の議論は絶えないが、いまの時代なら、中古の戸建てをリノベーションして住むのが理想ではないだろうか?これまで、多くの中古戸建てを見たが、昭和56年以降の新耐震なら、造りもガッチリしてる。クロスや床を交換すれば、新築とほぼ変わらないし、気になるなら、キッチンや建具を交換してもいい。キッチンや建具まで交換すれば、中身は新築と変わらない。1000万円程度の中古を、上手に見つけて、300万円かけてリフォームすれば2,500万円の新築と変わらないクオリティのものは作れる。ちょっと一手間かけるだけで、1,000万円以上の節約になるなら、やる価値は十分。そして、なによりもリフォームの過程が楽しめる。不動産投資ランキング
2020.08.20
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入居者を募集するときに使う、マイソクやWEB広告。そこで欠かせないのが「間取り図」だ。普通だったら、業者に作ってもらうのだろうけど、実は自分でも、カンタンに作れちゃう。今日は、ほとんどのパソコンで使える、パワーポイント(PowerPoint)で建築図面を元に、間取り図を作る手順を解説するよ!1 パワーポイントに図面を貼り付ける建築図面のデータを、パワーポイントに貼り付けよう。データがなければ、スキャンして取り込む。(スマホで「Genius Scan」等のアプリで取り込んでもOK)ないなら、頑張って最初から作るしかない。(1〜2の手順は飛ばして、3から)2 適度なサイズにトリミング作業しやすいように、1部屋のサイズで切り取る。3 図面データの上から、図形を貼る図面と同じになるように、図形を使って間取りを描いていこう。丸と四角と線を使えば、ほとんど何でも描ける。4 図面を消す図形で描き終わったら、元の図面を削除する。すると、そのまま間取りのカタチが残る。5 文字を追加するテキストボックスで、文字を追加する。6 色をつける図形の書式設定をつかって、色をつけていこう。7 ちょっとした、間取りの変更もできるパターン色を使えば、フローリングも表現することができる。テクスチャで、大理石柄にしたり。上の図だと、「生活スペース」「水まわり」「収納」でシンプルに、わかりやすさをイメージして色分けしてる。ちなみに、反転させると、隣の部屋もすぐに作れる。8 終わったら、全選択してグループ化「command(ctrl)+a」で全選択して、グループ化する。9 図として保存する任意の場所に保存しよう。背景が抜けるのでpng形式が良い。10 マイソクに貼ってみる間取り図が完成したら、マイソクに貼ってみよう。「マイソクを作るコツ」の記事は、コチラ最初は、ちょっとだけ手間だけど一度作っておくと、他の部屋にもパーツをコピペできるので、すぐに作れるようになる。パワーポイントなら、専用ソフトと違って、突然使えなくなるようなこともないだろうし、安心感があるよね。まだ作ったことのない人は、ぜひチャレンジしていただきたい。不動産投資ランキング
2020.08.15
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入居者が退去して、空室になったら忘れず電気契約をしよう。管理会社に任せっきりだと、気づかないかもしれないけど、電気の契約は必須。今日は、「空室は、絶対に電気契約するべき理由」を解説。【理由1】部屋を明るく見せられる賃貸情報サイト、suumoやアットホームを見ていて思うが、暗い写真が多い。せっかく写真を載せているのに、もったいない。履歴書に、ノーメイクで適当に撮った写真を貼るようなものだ。書類(WEB)選考で、落とされるだろう。以前の記事でも書いたけど、部屋の写真は、照明をつけての撮影がキホン。昼間でも、電気が点いてるのと、そうでないのでは、雰囲気がぜんぜん違う。メインの照明はもちろん、流し灯、隣の部屋もぜんぶ点灯させて撮影する。空室は、照明を全部つけた状態で、ブレーカーを落としておこう。内見で、業者がブレーカーを上げるだけで、いちばんキレイな状態を見せることができる。シーリングライト 4灯 LED対応 レダ 【理由2】夜の内見ができるもし空室に、電気を通していないなら入居者が見つからないのを、管理会社のせいにしてはいけない。暗くなった時間に、電気の点かない部屋は、内見されない。決まる、決まらない以前に、候補にすら出てこないのだ。仮に、夜に内見をしてもらえたとしても、懐中電灯で案内された暗い部屋に、住みたいと思うだろうか?とくに単身者は、夕方や夜に内見をすることが多い。たとえ昼でも、電気の通った明るい部屋を見てもらおう。仲介業者にも、電気が通っている旨を伝えておけば、安心して案内ができる。【理由3】エアコンが使えるDIYする人は、自分のために。外注する人も、職人さんのために、エアコンは使えるようにしておいた方がいい。エアコンのない部屋で、汗だくで作業するのとエアコンの効いた、快適な環境での作業とでは、文字通り天国と地獄の差だ。リフォームを、外注する時も「電気を通しておいたので、エアコン使って大丈夫ですから」この一言があるだけで、信頼、納期の早さ、仕事の優先度、工賃・・・あらゆる面で、違いが出るのではないだろうか。電気は、電力会社に電話すれば、すぐに通してくれる。電気代も、内見に使うだけなら、従量プランで1,000円程度だ。さらにオシャレ照明を点けておけば、部屋の雰囲気はガラっと変わる。そこまでやれば、空室が、空室でなくなる日も近いだろう。不動産投資ランキング
2020.08.13
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梅雨も明けて、夏らしい暑さがやってきた。世間はなつやすみ。そんな中、DIY大家の休日スケジュールは・・・【AM5:00 起床】iPhoneの「スリープサイクル」というアプリで、スッキリ目覚める。起きてすぐ顔を洗い、歯磨き。アイスコーヒーを淹れて、作業着に着替える。【AM5:30 出発】ステップワゴンに、乗りこんで発進。工具も、物件の鍵も、車に積みっぱなしにしているので、忘れ物はない。移動中は、YouTubeを流し聴き。最近ハマっているのは、中田敦彦のYouTube大学、マナブ、ハック大学など。【AM7:00 休憩】朝食はコンビニの、サンドイッチ。道のりが長いので、2回は意識して休憩を入れる。コーヒーを飲んでから、10分くらい眠るとスッキリ。【AM8:30 部材調達】途中のホームセンターで、巾木と廻縁を調達。現地にはトイレが無い(工事中)ので、ここで済ませておく。【AM9:00 物件到着】2時間半かけて、9万円戸建てに到着。往復6,000円の高速代をケチるため、50分は余分にかかる。遠いけど、安いので仕方ない。【AM9:05 工具の搬入】鍵をあけて部屋に入ったら、雨戸を開けてエアコンをつける。車の中から、今日つかう工具を、部屋に運び込む。夏場は、まずエアコンを付けるベシ。作業中はラジオを聴くので、Bluetoothイヤホンをセット。最近は、オールナイト大日本をずっと聴いている。加藤ひろゆきさんの声を聴いてると、地道な作業もたのしい。【AM9:10 作業開始】今日は、洗面所のクロス貼り先週は古いクロスをはがしたので、下地の最終チェックから。はがし残しを処理したり、飛び出た釘をマルチツールでカットしたり。床にマキタの掃除機をかけて、準備完了。マキタ コードレス掃除機 CL182FDRFW【AM10:00 クロス貼り】最初は、天井から。洗面所は、狭いのでラクだ。天井は90cm幅を、2回貼れば終わる。貼る場所のサイズを測って、カットして貼ってはみ出たところを、カットする。これを延々と繰り返すだけ。壁紙 のり付き 30m 壁紙屋本舗【PM0:30 昼ごはん】半分ほど作業が進んだあたりで、昼休み。今日は、ソバを食べる。車で5分ほどの店だが、2回に1度はココ。だいたい、「のりせいろ650円」か「つけとろそば800円」のどちらかを食べる。【PM1:20 デザート】食後は、コンビニでアイス。1日に3〜4回は、アイスを食べている。もしかして食費よりもアイス代の方が、多いかもしれない。【PM1:30 昼寝】コーヒーを飲んだ直後に、昼寝する。15分くらい寝れば、夜まで眠くならない。最近は、エアコンが効いた物件内で寝ることが多いので、昼寝用に、キャンプチェアを持っていく。アウトドアチェア キャンプ椅子 キャンプチェア 超軽量【PM2:00 作業再開】ちょっと長めの昼休みをとったら、作業再開。務め先と違って、休憩も作業も、自由に時間を決められるのが素敵だ。午前の続きで、ひたすらクロスを貼っていく。【PM3:30 買い出し】止水栓がクロス貼りに邪魔なので、一度とりはずすことにした。小休憩も兼ねて、コメリに水道管の蓋を買いに行く。庭で、なにかキラキラしてるものが動いてたよく見たら、タマムシだ。めずらしい。【PM4:00 水道工事&クロス貼り再開】ブレーカーを落として、井戸水ポンプを止める。水道が止まったら止水栓を取りはずして、蓋をする。クロスを貼り終わったら、また元に戻す。地道な作業を乗りこえ、クロス貼り完了!【PM6:00 コーキング】クロスの継ぎ目を、ジョイントコークで仕上げ。これを、きちっとやらないと、部屋の中に虫が入ってくる。とはいえ、まだ埋めてない隙間が多く、やっても虫は入るのだけど・・・ジョイントコークA (基本6色)【PM6:30 片付け】工具をまとめ、車に積み直す。明日もまた来るけど、工具を盗まれると大変なので、ちゃんと持ち帰る。材料や資材は、現地に置きっ放し。戸締りをして、鍵をかけてブレーカーを落として撤収。【PM7:00 着替え】近くのコンビニ駐車場で、着替え。トイレを借りて、手を洗って、コーヒーとアイスを買う。ここからまた、長い帰り道。【PM9:30 帰宅】たっぷり2時間半、耳で勉強しながら帰宅。勉強系のYouTuberには、感謝しかない。無駄なはずの移動時間が、ものすごく有意義な時間になる。【PM9:35 風呂】家についたら、すぐに風呂に入る。奥さんは「すぐ入れ」と言うけど、言われなくともすぐ入る。カラダ中が、ベドベトしてる。クロスを貼った日は、糊だらけボードを貼った日は、粉だらけ合板を貼った日は、木屑だらけになる。【PM9:50 夕食・寝る準備】夕食は、あるものを適当に。おかずを、少量たべれば十分だ。食後は冷凍庫に常備しているアイスを、必ず食べる。最近は、バニラアイスにコーラを注いでいただく。ゼロールのアイスクリームスクープは、ボクのお気に入りの優秀工具。ZEROLLオリジナルアイスクリームスクープ【PM10:30 就寝】アイスクリームで幸せなひとときを過ごし、歯を磨いたら、あとは寝るだけ。布団の中に入って、「今日の良かった出来事3つ」を思い出す。ソバが、美味しかった・・・タマムシを、見つけた・・・オールナイト大日本がおもしろかった・・・これをすると、どんなにイマイチだった日でも、「今日も良いことしかなかったな」と思いながらグッスリ眠れる。だいたいは、3つ思いだすより前に、眠ってしまうのだけど・・・不動産投資ランキング
2020.08.12
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我々は、奴隷である。毎朝、決まった時間に、「電車」と言う名のコンテナに詰め込まれて作業場に向かう。奴隷には「賃金」という生活費が与えられ、衣食住は自分で調達しなければならない。賃金が余ると、税金によって適度に回収される。奴隷には、週に2日休暇が与えられる。年に3回、1週間の長期解放日もある。解放日には、生活費で行動できる範囲は、どこへ行っても自由だ。多くの奴隷達は、自分が奴隷であることに気付かない。気付く者もいるが、奴隷から抜け出そうとする者は多くない。まれにだが、奴隷をやめる者もいる。奴隷をやめて、公園にブルーシートを張って暮らす者もいる。頭の良い者は、賃金をひそかに貯め込んで、他の奴隷に物を売って生活費を徴収したり他の奴隷を雇って、商売を始めたりする。そうして、いつの間にか完全に奴隷ではなくなる者もいる。2年前のメールから、こんな文章が出てきたw不動産投資ランキング金融のしくみは全部ロスチャイルドが作った [ あべよしひろ ]
2020.07.31
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不動産投資をする時に、なぜ宅建があった方が良いのか?前回までの記事①用語が理解できる②業者が、何を考えているか解る③情報を入手できる④自信がつく⑤だまされにくくなる⑥重要事項をぜんぶ理解できる⑦信用されるに続いて、第8回【宅建があった方が良い理由⑧】未来が読める宅建を取って、不動産の基礎的な知識が身につくと、行政の動きが見える。市町村のホームページでは、都市計画が公表されてるけど、用語がわからないと理解できない。でも宅建に合格できるくらいの知識があると、その資料が読めるようになる。つまり、市町村がどういう目的で、街を作ろうとしているかがわかるということ。市の都市計画を見れば、気になる物件の未来がわかる。それ以外にも、宅建は勉強グセが身につくので、民法改正や区域の線引き情報にも敏感になる。普通の人が見ていないところを見ることで、未来を知ることができるかもしれない。これまで8回に渡って宅建記事を書いたけど、今回で最終回。ここまで長編になってしまうほど、宅建を取るメリットは大きい。取るなら、早い方がいい。本格的に賃貸経営を始めると、忙しくて勉強時間を作りにくくなるから。宅建試験の申し込みは、今月末が締め切り。本当に集中して勉強すれば、2ヶ月半の勉強で一発合格だってできる。いま申し込めば、来年は宅地建物取引士になっているかもしれない。「2ヶ月半の勉強で、宅建合格した方法」についての記事はコチラ宅建2020未来問合格パック(テキスト付)不動産投資ランキング
2020.07.27
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不動産投資をする時に、なぜ宅建があった方が良いのか?前回までの記事①用語が理解できる②業者が、何を考えているか解る③情報を入手できる④自信がつく⑤だまされにくくなる⑥重要事項をぜんぶ理解できるに続いて、第7回【宅建があった方が良い理由⑦】信用される最近まで名刺に「宅地建物取引士」と入れていなかった。『資格なんか取っちゃって、ビビってんのかよ、まず行動しろよ』『素人が宅建なんか持ってても、役に立たねぇよ』とバカにされるんじゃないか、という(意味不明な)思い込みがあったから・・・名刺に入れるようになったのは、信金の担当者から「ソーリムさん、宅建とらないんですか?」と聞かれてから。こんなセリフが出るということは、宅建があった方が良い印象が持てるということだろう。物件の利回りは下がり、融資も厳しい時代。もちろん資格よりも大事なものは、いっぱいある。それでも宅建士になれば、不動産業者や銀行に「本気」をアピールをすることが、できるのかもしれない。つづく「2ヶ月半の勉強で、宅建合格した方法」についての記事はコチラ宅建2020未来問合格パック(テキスト付)AIによる出題予想!宅建士未来問100 / 資格スクエア 【本】不動産投資ランキング
2020.07.26
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不動産投資をする時に、なぜ宅建があった方が良いのか?前回までの記事①用語が理解できる②業者が、何を考えているか解る③情報を入手できる④自信がつく⑤だまされにくくなるに続いて、第6回【宅建があった方が良い理由⑥】重要事項を理解できる宅建士(=宅地建物取引士)とは、どういう資格?ズバリ、不動産の「重要事項説明」ができる資格だ。土地や建物の売買・賃貸の契約前に、仲介業者は必ず「重要事項説明」をしなければならない。売主と買主、貸主と借主、の当事者間どうしで直接契約する場合は、重要事項は必要ない投資用の物件を買う時は、1棟アパートでもRCでも、新築ワンルーム区分でも、戸建てでも、すべてで、契約前に「重要事項説明」を宅建士から受けることになる。ここで大事なのは、このルールは、買う側を守るためだけのものではないということ。これは、売主と仲介業者を守る仕組みでもあるのだ。つまり不動産は、重要事項説明を受けて売買契約をしたら、やり直しができないということ。契約が終わった後に、「やっぱりやめたいです」なんて言っても、元に戻せない。決済前なら、数百万円の手付金を放棄すればできるけどね。「クーリングオフすればいい」なんてセリフをよく聞くけど店舗内での契約は、クーリングオフの対象にはならないよ。重要事項説明は、その名の通り、土地や建物に関する重要なことがすべて書かれている。わかりやすく説明してくれる人なら良いけど、業者の伝え方が下手だったり、説明が適当だったりすると、しつこく質問しなければ、わからないまま契約になってしまう。そもそも、不動産を買ったこともない人が、はじめて聞いて100%理解するのは難しい。重要事項説明の内容がわかれば、少なくとも土地と建物のヤバいところは契約前に知ることができる。(ほんとうに大事なのは、利益が出せるかどうかなのだけど)ふつうの人は、一生に一度あるかどうかの、不動産の売買契約。ここで、なにが行われるのか、知っているだけでも安心でしょ。つづく「2ヶ月半の勉強で、宅建合格した方法」についての記事はコチラ宅建2020未来問合格パック(テキスト付)不動産投資ランキング
2020.07.26
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不動産投資をする時に、なぜ宅建があった方が良いのか?前回までの記事①用語が理解できる②業者が、何を考えているか解る③情報を入手できる④自信がつくに続いて、第5回【宅建があった方が良い理由⑤】だまされにくくなる不動産業界は「だまして買わせる」という体質が根付いている。理由は・1回の取引での利益が大きい・「投資=自己責任」なので、クレームを回避しやすい・転職・倒産で、クレームから逃げやすい。・買ってから「だまされた」と気付くまで時間がかかる。レオパレスや、かぼちゃの馬車など、やりすぎた会社がニュースになるけど、あれは氷山の一角。本当に信用できる業者を見つけるのは、利益の出る物件を探すよりも難しい。つい先日も、管理会社が台風被害を勝手に保険会社に連絡して、中間マージンを抜こうとしていた。うっかりそのまま任せたら、保険金の大半を取られてしまうところだ。3年以上の、付き合いのある業者でもこれだから、油断も隙もない。そんな不動産業者たちを相手に商売をするのだから、「信用しない」のが基本。知識をつけて、業者をうまく利用しよう。投資家が、宅建を取って、さらに本やセミナーで勉強すれば、業者の知識を超えるのはカンタン。だから「宅建士」という肩書きだけでも、合法詐欺師たちに狙われにくくなる。つづく「2ヶ月半の勉強で、宅建合格した方法」についての記事はコチラAIによる出題予想!宅建士未来問100 / 資格スクエア 【本】不動産投資ランキング
2020.07.25
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不動産投資をする時に、なぜ宅建があった方が良いのか?前回までの記事①用語が理解できる②業者が、何を考えているか解る③情報を入手できるに続いて、第4回【宅建があった方が良い理由④】自信がつくボクの仕事は、不動産に無縁のIT系。自宅も、新築の一戸建てを35年ローンで買った。誰にでも買える、ふつうの(高い)値段で・・・その時も勉強どころか、情報収集もほとんどしていない。そんなド素人が、不動産投資の本を数冊だけ読んで、数千万円の投資用アパートを買う。よほど頭のネジがぶっ飛んでないと、できない。不動産投資を始めるために、勉強は絶対条件。基本は「本を読む」ことだ。でも本だと、内容を理解しなくても、読み終えることができる。極端な話をすると、理解しないまま何冊も本を読んだところで、何も身につかない。宅建に合格するためには、だいたい200時間の学習時間が必要と言われている。ボクも2ヶ月半の間、休日も夏休みも、仕事の後も、全部の時間を勉強時間に充てた。この経験と、「宅地建物取引士」という目に見える資格は、かなりの自信になる。いま思えば、ぜんぜん十分な知識とは言えないけど、1棟目を買う勇気を持つことはできた。4,000万円の借金をして購入した、1棟目アパート。ある程度の自信がないと、買えない。宅建士は、理解していなければなれない。試験も、たまたまでは合格できるようには、できていない。もし、どうしても物件を買う勇気がないなら、宅建を取ることをおススメする。不安を消すのに、十分な知識を手に入れることができるはずだ。つづく「2ヶ月半の勉強で、宅建合格した方法」についての記事はコチラAIによる出題予想!宅建士未来問100 / 資格スクエア 【本】不動産投資ランキング
2020.07.24
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不動産投資をする時に、なぜ宅建があった方が良いのか?前回までの記事①用語が理解できる②業者が、何を考えているか解るに続いて、第3回【宅建があった方が良い理由③】情報を入手できる宅建試験に合格しても、そのまま宅建士になれるわけではない。不動産業での実務経験がない人は「登録実務講習」を受けて、初めて宅建士になれる。これまで不動産の仕事に関わったことのないボクも、実務講習を受けるため専門校に行った。2日間の講習で、内容はカンタンなものだ。周りの生徒は、ほとんど不動産業者。講師の先生も、不動産に関わる仕事をしている場合が多い。講習を受けた先生は、鑑定士であり投資家だった。実際の体験談も聞けたし、業者の選び方のアドバイスをいただけた。いま思うと、商売抜きで情報が得られる、貴重な場だったと思う。ボクは独学だったけど、お金をかけて専門校に通うのも良いと思う。ただ宅建のことを教わるだけじゃなく、周りの人からの情報をもらえる。うちの奥さんは、TACの夏期講習で、有名講師の水野先生の講義を受けていた。うらやましい。つづく「2ヶ月半の勉強で、宅建合格した方法」についての記事はコチラAIによる出題予想!宅建士未来問100 令和2年版不動産投資ランキング
2020.07.23
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不動産投資をする時に、なぜ宅建があった方が良いのか?前回までの記事①用語が理解できるに続いて、第2回【宅建があった方がいい理由②】不動産業者が、なにを考えているかが解る宅建を取ると、不動産業界の仕組みが見えてくる。たとえば、物件を売買する時の仲介手数料。これを正確に知っているだけでも、業者の考えがわかる。仲介手数料は、400万円以上の物件であれば(物件価格×3%+6万円)+消費税=仲介手数料この計算式は、宅建を勉強していれば、必ず出てくる。5,000万円のマンションを売れば、不動産業者に168万円が入る。その営業マンの歩合が20%なら、33万円が担当者の取り分になる。善良なサラリーマンでも、モラルを狂わされる金額ではないだろうか?ちょっとくらい、相手を騙してでも、なんとか売りたいと思うだろう。「節税で利益が出ますよ」くらいの嘘なら平気で言えるかもしれない。宅建を持つということは、不動産業者と同じ知識を持てるということだ。相手と同じレベルになれれば、考えもわかってくる。激安戸建てを買う時に、手土産を持っていくような心遣いだって自然にできるようになるだろう。9万円の戸建て。仲介手数料は4,950円・・・申し訳ない(仲介業者さんも「少しでも世の中の役に立てれば」とおっしゃっていました)つづく「2ヶ月半の勉強で、宅建合格した方法」についての記事はコチラAIによる出題予想!宅建士未来問100 令和2年版不動産投資ランキング
2020.07.22
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不動産投資に、宅建は必要?答えは、「必須ではないけれども、絶対にあった方が良い」だ。ボクは、最初の物件を買う前に、宅地建物取引士の資格を取った。最初の自己資金を貯めながら、勉強してた。今でも、はじめる前に、取っておいて良かったと思ってる。大事な1棟目を、失敗することなく乗り切れたから。では、なぜ宅建があった方が良いのか?試験の申し込み締切りが、今月末に迫った今、不動産投資のために、宅建を取るメリットについてまとめてみた。【宅建があった方が良い理由①】用語を理解することができる物件を買う時に、最低限の知識は必要だよね。たとえば「市街化調整区域」「接道幅」「耐震基準」この用語の意味がわからずに、物件を買おうとしていたら、かなり危ない。(ボクは、宅建の勉強をするまで知らなかった)たとえば、500万円の資金で、築25年の中古一戸建てを見に行ったとする。その時、不動産業者から、こんな案内を受けたらどうだろう?『市街化調整区域で、再建築不可ですが、築も浅いので大丈夫です。内装もキレイで、想定利回り15%なので、すぐに売れてしまいますよ。』違和感を感じることが、できただろうか?「市街化調整区域」は、人口減少に備え「市街化区域」に街を集中させるために設けている。この地域には、新しい店やコンビニも立たず、住民も減り、どんどん不便になっていく。用語の意味を、本当に理解していれば、「ホントに利回り15%の家賃で、客付ができるのか?」と違和感を感じることができる。不動産の取引では、年収の何倍ものお金が動く。投資用物件を買う時に、ひとつでも知らない用語があってはダメだ。大げさに、言っているわけではない。たった1つの特記事項が、致命傷になることだってある。宅建を取れば、必要な用語は、ほとんどわかる。判らない用語も、調べて理解できるようになる。つづく「2ヶ月半の勉強で、宅建合格した方法」についての記事はコチラAIによる出題予想!宅建士未来問100 令和2年版不動産投資ランキング
2020.07.21
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火災部屋から、車で12分のところに売りに出た、一棟アパート。水漏れアパートを売ってくれた、業者さんからの紹介だ。物件のスペックは、コチラ【物件概要】・鉄骨33年/1種住居/約100平米・某市(人口6万人)の大手の工場から徒歩1分/最寄り駅から12分・駐車場なし(近隣3,000円/月)・前面道路は3m程度の細い路地/ベランダ南向き・1DK×4世帯(入居1/4)35,000円/月・全部屋和室/3点ユニット/台所給湯なし/屋外洗濯機置き場・外壁塗装ボロボロ/内装はキレイ・告知事項あり(自殺/8年前)この物件、満室になれば利回り30%以上になる値段で話をいただいたが、今回は見送った。現地の内覧までして、迷いながらも、最終的にお断りした理由をまとめてみた。【理由1】近隣の施設が少ない工場はすぐ近くなのだけど、コンビニが1軒あるだけで、スーパーや薬局から遠い。雰囲気は、埼玉あたりで、市街化調整区域に入ってしまった住宅街を思わせる。大きな通りに出ても、車が少ない。若い人は、住んでいてもおもしろくなさそうだな・・・そんな場所。【理由2】安く直せるところが少ないクロスや天井が、綺麗だった。水周りも、流し台がボロいものの、絶対に交換しなければならないほどではない。外壁はボロボロだけど、建物はしっかりしている。根本的な問題は、3点ユニット・屋外洗濯機。これを解決するためには、間取りから変えねばならん。上下水道の配管工事も絡むので、メッチャ大変。そして、1部屋の家賃が安いので、そんなにお金をかけることはできない。すぐに募集できるくらいにはキレイ。それだけに、どう改善すれば良いかがムズカシイ。【理由3】管理会社が見つからない地元で管理をしている、不動産会社5社に訊いてみた。かろうじて受けてもらえそうだったのは、1社だけ。しかも管理費10%で、空室3部屋の客付は難しいって・・・キビしすぎるだろ・・・鬼の管理だな。自宅から近い物件であれば、募集もなんとかできるかもしれないけど、家から300km離れてて、管理会社の協力が得られなければ、どうしようもない。【理由4】告知事項の民法改正今年4月の民法改正。恥ずかしながら、不勉強で知らなかった。自殺とか事故があった物件は、その後の入居の有無に関わらず、ずっと告知しなければならなくなったのね。地元の賃貸業社さんに、教えてもらった。貸す時も言わなきゃならんし、もちろん売る時も。更地にして、土地として売る時も告知が必要とは・・・地獄ぢゃん・・・【理由5】気分が乗らなかった収支の数字だけ見ると、損はしないんだよ。10年の融資でも、現況の家賃だけで返済できちゃう。評価額以下で売りに出ているので、そこそこ資産価値もある。しかも利回り30%超えで、他の投資家さんとの競争なし。普通なら、笑いが止まらないはずだけど今回は、なんだか気分が乗らなかったのよね・・・いま戸建のリフォームで、お腹いっぱいってのもあるけど。いつもの、「オイシイ!」って感じが、まったくしなかった。【理由6】わかる人には感じるらしい・・・これ地元で、ベテラン客付のお姉さまに聞いたのだけど。その部屋だけは、どうしても入ることができなかったって・・・事故を知らない人でも、「この部屋なんかありましたよね?」ってわかるらしい。やっぱり、わかる人にはわかっちゃうんだな〜ボクは、平気だったけどw今回の物件、一言でまとめると「満室にするイメージが、できない」なのだと思う。弱気だったかなぁ?おことわりした判断が、正しいと思いたいけれども・・・地獄への入り口だったのか、それとも天国だったのか?ちょっと、先をのぞいてみたくなる物件だった。不動産投資ランキングスリムメジャー 3.5mセルカレンズ iPhone 超広角レンズ
2020.07.15
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管理・仲介の人となかよくできれば、不動産投資がずっとラクになる。とくに不動産業界は、利益よりも、人との関係を優先することがある。ボクは、管理会社に行くときは、手土産を持っていくようにしている。印象づけることもできるし、お返しに貴重な情報をもらえることもある。今日は、これまで仲介・管理会社に持っていって、喜んでもらえたプレゼントをまとめてみた。食べものド定番だけど、これがなかなか難しい。甘いものが大好きな人もいれば、そうでない人もいる。お酒を飲む人もいれば、まったく飲まない人も・・・好みは人それぞれ違うので、「何がお好きですか?」と聞いてしまおう。ボクは相手の好みに合わせて、旅のおみやげを渡すことが多い。直売所で買った果物、地酒。年末には漁港の市場で、イクラやカズノコを仕入れたり。どちらにしても、自分の好きなものではなく、相手の好きなものを選ぶのが間違いない。Googleホームmini物件にGoogleホームをつけて、AIアパート化したことがあるのだけど、この時に仲介業者さんにも1個プレゼントした。話しかけると音楽を流したり、ニュースを読んでくれたり。家電の操作も声でできる。ちゃんと設定・設置もしてあげて、実際に使ってみせる。すごく喜んでもらえただけでなく、使い方を覚えてもらったことで、すぐに入居付けしてもらえた。これが1個3,300円というのは、おそろしくコスパが良い。ADを上乗せするくらいなら、Googleホームをプレゼントしよう。Google Home Mini チョークオシャレ壁掛けフックリフォーム後の部屋に付けてた、オシャレ壁掛けフック管理会社のお姉さまが、「素敵」と言っていたので、1個プレゼントした。お値段3,000円もしないが、メッチャ喜んでいただけた。オシャレ壁掛けフック(もし独身だったら、「部屋に付けにきて!」なんてこともあるかも・・・)何気ない会話の中で、相手の「欲しい」を見つけることもできる。注意していれば、いろんなところにヒントがある。Umbra(アンブラ) フリップフック 3連 労働力(お手伝い)昔ながらの不動産業者さんは、IT系があまり得意ではないことが多い。未だに、オンライン振込みや、メールの送り方がわからない人もいる。そんな時は、やり方を教えてあげよう。ちょっとした設定をしてあげるだけでも、喜ばれる。他にも、マイソク作りを手伝ったり、エクセルの計算シートを作ってあげたり。自分が得意なことで、相手にできないことをやる。ビジネスの基本だ。お金なんだかんだ、お金に勝る関係はないかも。「実際にお金を手渡しする」というだけではない。何かをやってもらう時に、「管理費で、これだけ乗せてください」とか、ちょっとだけオイシイ条件を付けてあげる。相手も、良い条件なら、力を入れてくれる。win-winを作ることができれば、良い関係も長く続く。お中元シーズンは、不動産会社の人たちと仲良くなれるチャンス。お客として受け取るのではなく、ビジネスパートナーとして送る側になろう。意外なほどリターンを生み出す投資に、なることがある。不動産投資ランキング
2020.07.13
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副業って、いろいろあるよね。株やFX、転売やアルバイト、なんかもある。その中で、特にオススメなのが不動産投資。サラリーマンでも、そうでなくても。今の仕事を、やりながらでもできる。今日は不動産投資が、どうして副業に向いているかのお話。すきま時間でできる不動産投資は、物件の購入・リフォーム・入居者さがしと、やることは結構ある。でもそのほとんどは、サラリーマン業をやりながらでもできるんだよね。しかも入居者が決まれば、定期的に入るお金をチェックするだけ。ほとんど手間は、かからない。仕事が終わった後や、週末でも、自分のペースでできる。副業には、なにかと都合が良いんだよね。ガレキの中で作業したり、大変なこともあるけど、終わってしまうと意外とやることがない。ストック性がある不動産投資は、資産を積み重ねることができる。ネットビジネスみたいに、短期間で大きな利益を出すのは難しいけど何年もかけて少しづつ、確実に年収を上げることができる。逆に言えば、いきなり儲けることができないので、本業としてスタートするには向いていない。他のビジネスの「副業」として始めてから、専業化する仕事ともいえる。積み重ねのビジネスだから、いったん積めれば、手間が少ない。一時の利益ではなく、年収を上げていくので、副業として確実に拡大できる。再現性がある不動産投資は、勉強すれば誰でもできる。たとえば株やFXでは、どんなに勉強しても、正しい儲けかたを見つけるのはむずかしい。でも不動産投資は、本を何冊か読めばコツが理解できるし、YouTubeやブログでも、役立つ情報がいっぱいある。(嘘の情報もあるけど・・・)物件を買う時も、トラブルの時でも、正解のやり方があるので、判断に迷わない。(正確に言うと、「やってはいけないこと」が決まってる)シンプルに、勉強量と行動量で勝負できるビジネス。それが不動産投資だ。景気に左右されにくい不動産賃貸は、景気にほとんど左右されない。バブル崩壊でも、リーマンショックでも、大震災でもコロナでも。不動産価格が暴落しても、(局所的な被害がない限り)家賃収入には、あまり影響がなかった。もちろん戦争や原発事故レベルの災害があれば、ダメージはあるだろう。それでも他のビジネスが受ける影響よりは、少ない。景気に左右されないので、副業から専業に移行しやすい仕事でもある。仕組みができている不動産賃貸は、管理やリフォームなど、外注できる仕組みが完成してる。だから自分でできなくても、お金で他の人に任せられる。資金調達ですら、物件を担保にして借りられる仕組みができている。建材や工具も、他の業界と比較すると、割安だ。経費が節約できる仕組みも、すでに完成している。安く、人に任せる仕組みができている。副業にはぴったりだ。不動産投資ほど確実に、利益を増やせるビジネスは、他にないだろう。勉強して、正しいやり方さえわかれば、ほぼ確実に利益を出せる。努力と手間と時間は必要だけど、リターンは固い。副業として不動産投資をしていれば、いずれは今の本業を副業にできる。不動産投資ランキング【期間限定】BMビットセット付 HiKOKI インパクトドライバ FWH14DGL 2LEGK
2020.06.29
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「業績不振のため、給料を15%カットする」社長が、年末に全社員を集め言った。「え?!」ショックで、一瞬なにを言われたのか理解できなかった。★1社目 年収200万円新卒で入った、社員70人の印刷会社。1日14時間労働、金曜日はかならず徹夜。残業代もなければ、ボーナスもない。月給12万円台、時給換算したら300円になった。栄養ドリンクを毎日飲んで、体重が10キロ増えた。2年耐えて辞める。★2社目 年収280万円社員10人くらいの広告代理店。月給は、手取りで20万円弱。ボーナスはなし。給料は上がったが、1日14時間労働は変わらず。月に3回は、突然に徹夜の仕事が入る。毎朝コンビニの前で、パンをかじりながら「つまらない」「行きたくない」と思ってた。8ヶ月でやめる。★3社目 年収280万円仕事の、えらび方を変えた。「給料よりも、やりたいことをやろう」そう考えて、IT系の派遣社員になった。ボーナスなし、年収は前職と変わらず280万円。でも残業代も出るし、そこそこ楽しかった。5年つとめて、運良く派遣先の正社員になれた。社員4万人。日本屈指の大企業。いまも、この会社にいる。★大企業5年目 年収600万円毎年70万円くらいのペースで、年収が上がった。上場企業なので、残業代もつく。初めてボーナスも、もらった。しかしここで、不思議なことに気づく。お金の不安が、なくならない・・・普通に考えれば、最初の印刷会社の3倍は稼いでいるのだから、生活は変わるはず。でも、着るものも食べるものも、ぜんぜん変わらない。いちばん安いワイシャツを着て、コンビニでパンをかじる。自由につかえるお金は、ほとんどない。仕事は、少しだけ楽になったけど、大量の休職者が出る程度のパワハラはある。毎朝、満員電車で通勤するのも変わらない。なぜ??★「奴隷から奴隷」に移っただけいままで転職をくりかえしてきたけれど、結局は「奴隷から、他の人の奴隷」になっただけだった。表現としての奴隷制度はなくなっても、「サラリーマン」という奴隷制度は資本主義の中で生きている。サラリーマンでいる限り、どれだけ年収を上げても、税金で調整されるてしまう。生活は変わらないし、定年後はさらに苦しい暮らしが待っている。ファイナンシャルプランナーを取った時、自分が100歳になるまでの、資産のシミュレーションをしてみた。65歳で定年退職して、貯金を食いつぶした場合投資もなにもしなければ、82歳で破綻する結果になった。大企業に転職して良かったのは、この仕組みに気づくことができたこと。どれだけ大きな会社にいても、生活もお金の不安も、変わらないことを体験できた。サラリーマンが奴隷と違うのは、抜け出す方法があることだ。お金を貯めて、ボロ家を買って、直して賃貸しよう。生活はグッと楽になるし、何年か続ければ、奴隷から抜け出せる。不動産投資ランキングHiKOKI(日立工機) コードレスドライバドリル
2020.06.16
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今日は、「高利回り戸建てを買う方法」についての話。周囲からは「不動産業者からの紹介ですか?」って質問されることが多い。実は、年末年始に買った利回り25%を超える戸建てたちは、suumoに出ていたものだ。9万円の戸建てだって、一般公開されているサイトに出ていた。別に特別なコネやルートを、使ったわけではない。お金さえ払えば、誰でも買えるものだ。ただ、高利回り物件を、見つけて、買う「コツ」はある。今日は、それをまとめて解説。★買う条件を決めておく物件を買う時の条件を決めておこう。たとえばボクの場合は、・現金購入なら、利回り20%以上・融資を使うなら、頭金+諸費用を3年以内に回収・自宅から、車で1時間圏内・再建築可で、土地評価額以下この条件に、合うもので探す。あとは実際に現地を見てから、総合的に判断する。最初に条件を決めてしまえば、迷わず探せるし、情報も集めやすい。230万円で買った築40年の戸建て。家賃6万想定でリフォーム中。★毎日かならず、情報をチェックするボクは毎朝、特定の8つの物件情報サイトを見ている。・健美家・楽待・家いちば・suumo・アットホーム・おうちダイレクト・不動産投資連合隊・ホームズお気に入りに条件を保存しているので、全部目を通しても20分くらいで終わる。毎朝おなじ時間にチェックしているので、新しいものが出てくればすぐにわかる。仕事の日でも、休みの日でも、正月でもキャンプをしてても毎日、必ず確認する。「釣り」と同じで、条件に合う物件が出るのをひたすら待つ。条件に合うものが出てきたら、行動する。これの繰り返し。★「買う気がある」をアピールする条件に合う物件を見つけたら、すぐに資料請求して内覧を申し込む。ボクは不動産業者が動き出す前の早朝に動くので、サイトの申し込みフォームを使ってる。その時に、買える・買う気がある、ことをアピールをしよう。「現金購入」「融資対象銀行あり」「即日内覧希望」などのコメントを追加するのが効果的だ。不動産の営業は、買える人のためにしか動かない。「買える人」と認識してもらえれば、今回がダメでも、次の物件を紹介してもらえる可能性がある。★内覧日は、できるだけ早い時期に設定良い物件は早い者勝ちなので、できる限り当日中に現地を見に行く。会社に行く日であれば、帰りにそのまま寄れるようにする。本当に良い物件は、2〜3日もあれば売れてしまう。いつでも内覧できるように、物件調査グッズは常に持ち歩こう。夜ならライトも必要だし、水平器は必須。ミニバールもあると便利だ。AP COB 充電式スティックライト WL744TRUSCO ポケットレベル25X70 PL-25-70【土牛/DOGYU】150mmインテリアバール V型★現地に行く時は「作業着」と「名刺」を用意するよほど自信がない限り、買う前に現地は必ず見に行こう。現地に行く時は、「作業着」を着て「名刺」を持って行こう。勤めている会社の名刺ではなく、大家としての名刺だ。ある程度の知識がないと、不動産業者に相手にしてもらえない。素人の客は、契約直前の重要事項説明で契約がダメになったり、購入後のトラブルも多いからだ。そんな「知識のない客」と思われないために「作業着」と「名刺」は絶大な効果がある。作業着・作業服 春夏用 BURTLE 6081 ジャケット SS〜LL ★本当に欲しい物件は、指値を入れずに買付を入れる「どうしても欲しい物件」が出ていたら、指値を入れずに買付を入れる。あらかじめ決めておいた、条件を満たす金額であれば、満額で買付を入れよう。もちろん、条件を満たすための金額まで指値を入れるならアリだ。でも「できるだけ安く」と欲張って、10万、20万円とか細かい指値は入れない方がいい。せっかく条件を満たしているのに、他の買い手に奪われるのは、もったいない。★購入意思は、その場で伝える条件が揃い、現地を見て大丈夫なら、その場ですぐに買付を入れてしまおう。満額の買付だったら「これ以降の募集は止めてください」と言える。初心者の頃は、この「即決」が意外と難しい。知識と経験が必要だから。特に基準はないけど、買う前に最低でも10件以上は、現地に行って物件を見た方がいいと思う。数多く現地を見ることで、買うべき物件がすぐに判断できるようになってくる。去年は物件資料を120件以上請求して、現地を30件以上見に行った。サイトでチェックしただけなら、数千件はあるはずだ。その中で、実際に購入したのは4件。勝率は高い方だと思う。去年、不動産の営業から言われたセリフを思い出す。「再建築可で、利回り20%以上の戸建てなんて、ありえないですよ」そんなことはない。地道に探せば、かならず見つけることができる。不動産投資ランキングHiKOKI(日立工機) コードレスドライバドリル【バッテリー2個付き】 FDS14DGL(2LEGK) 1台
2020.05.08
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誰もが新型コロナによって、なんらかの影響を受けてると思う。緊急事態宣言で、家から出られない。仕事に行けない人も、多いだろう。いま、移動や他人との接触が制限される中、不動産投資家として「何をするべきなのか?」ボクがやっていることを、まとめてみた。★本を読む在宅ワークで、通勤時間もなくなった。余った時間にテレビを観ているだけでは、もったいない。自宅待機をしていても、人生の時間は過ぎていく。こういう時こそ、読書をしよう!勉強しよう!★セルフリフォーム空室の物件があるなら、セルフリフォームをしよう。1人きりで部屋にこもり、作業する。修繕が必要なければ、オシャレ照明をつけたり、Googleホームを付けてグレードアップさせてもいい。ちなみにボクは、毎週末に学習系YouTubeを流し聞きしながら、残置物をひとりで片付けている。残置物の片付けをしていたら・・・Google Home Mini チョーク(グーグル ホーム ミニ チョーク)照明 LED 対応 シーリングライト スポットライト 4灯 Leda★マイソクを作る自分の物件のマイソクを作ってみよう。はじめてだと作るのに時間がかかるので、空室になる前にあらかじめ作っておくと安心だ。他にも名刺や、紹介チラシ、銀行に提出する事業報告書作っておけば、いざという時に役に立つ。★物件の掃除物件が家の近くなら、掃除しに行こう。入居者と出会わない、早朝がオススメだ。ゴミが放置されてたり、自転車置き場の屋根が飛んでたり、共有部の電気が切れていたり。管理会社も気づかないトラブルが、見つかることがある。トラブルに早く対応できれば、退去リスクも少なくなる。★あたらしいビジネスを始める会社が休みになって、暇になってしまったサラリーマンなら、新しいビジネスを始めるのは、どうだろう?転売やブログ、ユーチューバー、教材販売。インターネットさえあれば、始められる。利益が出るまでには、時間がかかるかもしれないけど時間のある時だからこそ、始めるタイミングには良い。人と接触できないなら「がまん」と考えるのではなく「いましかできないこと」を探す方がよい。他の人にじゃまされず集中できるから、作業もはかどる。移動の時は公共交通機関をつかわずに、車で移動しよう。不動産投資ランキングマキタ オートパックスクリュードライバ6840
2020.04.24
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年に5回くらいは、会社の同僚から「不動産投資」の相談を受ける。ひさしぶりに昼食に誘われる時は、だいたい投資の話だ。物件資料をもってきて「これ、どう?」って聞かれるけどほぼ9割は、新築区分マンションだ。利回り3~5%が多い。最近、ヤバイと思うのは「キャッシュフローが最初からマイナス」の物件が増えてきたことだ。持ち続けると、致命傷(自己破産)になる可能性が高い。ボクは、こう見えても親切なので、正直に「やめといた方がいいよ」とハッキリ言う。でも翌月には「やっぱり買っちゃった」と言われるのが、お決まりのパターン。自分の信用力と説得力の無さに、がっかりする。それで終われば良いが、翌年にまた相談に来るんだよ。「お金が増えるどころか、毎月の出費がキツイ」「不動産屋に連絡がつかなくて、困ってる」「思ってたより、ぜんぜん税金が戻ってこない」うん。買う前から知ってたよ。典型的な不動産投資の失敗例だが、彼らには共通する特徴がある。「やってはいけないこと」をしているのだ。こんな失敗をしないために、不動産投資で「やってはいけないこと」を解説する。★勉強せずに、買ってはいけない不動産投資が、他の投資と違うのは「正解がある」ということ。どの物件を、買えばいいのか?トラブルが起きたら、どうすればいいのか?状況ごとに正解があって、ネットや本を読めばわかる。でも不動産投資で失敗する人たちは、勉強を一切しない。本を1冊も読まずに、5,000万円の新築区分マンションを買ったりする。トレーニングをしたこともない素人が、格闘技の試合に出るくらい危険な行為だ。不動産投資をするなら、最低でも本を5冊以上読んでからにしよう。不動産会社の人が書いた本はダメ。投資家が書いた本を読もう。どの本にも「新築区分マンションは買ってはいけない」って、ちゃんと書いてある。高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! / ふんどし王子 【本】★業者に勧められて、買ってはいけない楽に儲かる話が、普通のサラリーマンの元に勝手にやってくることは絶対にない。見ず知らずのサラリーマンを「儲けさせてあげよう」なんて考える業者はいないよね。自分が「騙されているかも」と、少しでも疑問を持ったら、「誰が言い出した話なのか」を思い返してみよう。あなた以外の誰かが考えて「持ちかてきた話」であれば、損をする可能性が高い。逆に言えば、自分で考えて計画を立てれば、儲けることができるということだ。★利益を計算せずに、買ってはいけない失敗する人は、自分で計算をしない。税金・修繕費・家賃下落率をまったく考慮しない、業者が出した業者に都合のよい計算式。それをそのまま信用して、物件を買ってしまう。どのくらいの利益を出したいのか?そのためには、どういう物件をどれだけの価格で買えば実現できるのか?電卓をたたけば、すぐに答えは出る。それすらもやろうとしないのであれば、絶対に不動産投資をしてはいけない。★調査をせずに、買ってはいけない。物件を買う前に、事前調査をしよう。「調査」といっても、むずかしくない。スマホがあれば、だれでもできる作業だ。近隣で同じ間取りの物件の家賃相場、売却価格、利回りsuumoやアットホームを見るだけで、すぐにわかる。場所をマップで調べて、近隣の施設を調べたり。その物件が相場よりも高いのか、安いのか?インターネットを使えば、家にいながらでも調べることはできる。★現地を見ずに買ってはいけない。現地を見ないで、新築区分マンションを買う人がいる。5,000万円の物件だよ?ぶっ飛びすぎだろ。ボクは、数万円の物件でも会社をさぼって休んで現地に行く。現地に行けば、建物や地域の雰囲気。入居付けのしやすさが、体感できる。現地に行ったら、近くの不動産屋さんにも寄ってみよう。手土産をもっていけば、家賃相場や、近隣情報を教えてくれる。この時の不動産業者との関係は、物件を買ってからも役に立つ。そもそも現地を見ないで買っても、不動産投資はおもしろくないしね。★業者に任せきりにしてはいけないこれは、買う前も買ってからもだけど自分の投資を、業者に任せきりにしてはいけない。家賃は、いくらにするのか?修繕は、どこに依頼するのか?自分で業者に支払う対価を決めて、コントロールしながら利用するのはいい。でも、ほかの誰かにコントロールを任せるのはダメ。利益までコントロールされ、あなたの利益はすべて業者に流れることになってしまう。★目標を持たずに、不動産投資を始めてはいけない成功している人は、目標を持って不動産投資をしている。金持ちになって、会社勤めを卒業するのを目標にしている人もいればスーパーカーを買うのを、目標にしている人もいる。目標を最初に決めておけば、それに向けた計画もできてくる。すると計画から外れるような物件には、手を出さなくなる。失敗しないために、まずは目標を立てて、壁に貼ろう。なんとなく、目先の金を手にいれるために投資を始めてはいけない。不動産投資の「禁止事項」は多い。でも、「やってはいけないこと」は決まっているし、情報も世の中に出回っている。不動産投資は、しっかり勉強さえすれば、もっとも難易度の低い投資と言える。それだけに、失敗した時のダメージはでかい。最初の物件で失敗すると、取り戻すまで何年もかかる。まずは最初に勉強して、自分で考えて、自分自身の意思で投資をはじめよう。不動産投資ランキング壁紙 のり付き 30m 道具付き 400柄以上から選べる 生のりつきだから届いてすぐ貼れる 国産壁紙 クロス 貼り替え リフォーム 白 木目 サンゲツ シンコール 東リ ルノン 壁紙屋本舗マキタ オートパックスクリュードライバ 6840&6841(プラスチックケース付) (A)
2020.04.23
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年明けに買った、9万円の一戸建て。残置物が大量にあるのだが、その中に、刀・反物・掛け軸・貴金属・人形があった。このままゴミとして処理するのも、もったいないので骨董屋さんに買い取ってもらうことにした。はたして、鑑定結果は・・・残された人形たち。彼女たちの運命は・・・◆鑑定士さんに来てもらう残置物を高値で売りたいなら、自分でひとつひとつヤフオクやメルカリで売るのが一番だ。でも、ボクの目的は「早くかたづけて、家を貸せる状態にすること」なので、そんなことはしない。グーグルマップで近くに出てきた骨董屋さんに、出張の査定をたのんでみた。「中古で家を買ったら中のモノがそのままで、反物や人形がいっぱい出てきたので買い取りをお願いします」電話したら、2時間後には来てもらえることになった。◆家の残置物をまるごと査定約束の時間になると、2人の鑑定士さんがアルファードでやってきた。40代くらいの、男性と女性。ご夫婦かな?さっそく、慣れた様子で家中の「たからさがし」を始めた。押入れからクローゼット、タンスの中まで、すみずみまでチェックする。◆古いオモチャも価値になる?人形や反物だけじゃなく、押入れから出てくる古いオモチャたちも査定の対象になった。「クリィミーマミの人生ゲーム」や「バービー人形」なんかも対象。レコードや、松田聖子のフォトパネル、90年代の懐かしいものたちは、ほとんど持って行ってもらえた。◆気になる査定額は?アンティークドール・安物っぽい時計・模造刀・おもちゃ・お中元・未開封の食器・貴金属・おもちゃ・屋外の物置にあった電動工具。これら、アルファードの後部にびっちり詰め込める量が買い取り対象となった。金額は全部まとめて、25,000円ジャンルごとにまとめて、専門買い取りに売れば、もっと高い金額はついたかもしれない。でも、「不用品が片付いて」「お金ももらえる」というのは、すなおに嬉しい。買い取ったモノたちは、ネットではなく所有しているお店で販売するとのこと。ボクには、ほとんどが価値のないモノに見えたが、それをお金に変える力があるのは、すごい。ボロ家から、眠らせている価値を掘り起こし、お金に変えていく。なんて、素晴らしい仕事なのだろう。不動産投資ランキングマキタ オートパック スクリュードライバ 6841Rボッシュ BOSCH GST90BE/N ジグソー
2020.04.08
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ジモティーで入居者(テナント)が決まった、店舗付き戸建て。物件を売ってくれた業者に、賃料1ヶ月分で仲介をたのんだら・・・「5%で管理させてくれないなら、やりません!」だって・・・ど〜しよ〜物件を買ったときは「客付けもやりますよ〜」とか、調子のいいこと言ってたくせに・・・この先ずっと、毎月5%も払うのはイヤじゃ!こうなったら、仲介使わずに自分で契約しちゃる・・・ということで、「セルフ契約」してみた。◆セルフ契約は、誰でもできるボクは「宅建士」資格はあるけど、「宅建業者」ではない。だから、他人の物件を貸すための契約はできない。でも自分の物件を貸すのは、「仲介」ではないので、自由にできる。契約そのものに、資格はいらないのだ。もちろん宅建士でなくても大丈夫だし、極論では口約束でも契約できる。◆契約書をつくる「口約束でもできる」と書いたけど、やっぱり契約書は無いとマズイよね。あとでトラブルがおきた時に、約束を証明するものを残さないと。契約書を作るときは、不動産屋が使っている、●●協会の書式を使えればラクだけど、会員じゃないので使えない。ネット上で出ている無料のフォーマットを元に、これまでの賃貸契約書を3つくらい集めて、必要ななところを組み合わせて作ることにした。具体的な作り方は、後ほど別の記事で公開するつもり。手作り契約書。製本ラベルをつければ、それらしくなる。ニチバン/製本ラベル再生紙 カットタイプ 契約書割印用10枚入◆重要事項説明はいらない宅建業者が仲介契約をする時に、宅建士からの説明を義務付けられている「重要事項説明」だけど、これは「セルフ契約」の場合はいらない。必要な条件は、ぜんぶ契約書にまとめる。それ以外の『外国人が住む場合は、漏水トラブルに注意』といった細かい注意点。これは「注意事項」として別に用意した。◆仲介手数料がいらない今回は「仲介手数1ヶ月」の条件で募集をしていた。でも仲介業者を通さないので、ホントは借主が払うはずの仲介手数料がいらなくなる。その分、「礼金」として1ヶ月いただいてしまうのもアリだが今はコロナ騒動もあり、飲食店は大変だと思うので、サービスすることにした。◆契約書は、事前に相手に確認してもらう契約書を作成したら、借主に事前にメールで送っておく。そうすれば、契約日当日はサインをもらうだけで済むからラクだもんね。不動産業者がやる、大げさな「重要事項説明の儀式」もなく、契約書に住所・氏名とハンコをもらい、鍵を渡して終わり。事前準備をしておけば、カンタンだ。朱肉 はやく乾く速乾朱肉【速乾タイプ】30号印鑑サプライ-高級捺印マット(小)11cmx9cm◆連絡先は、確実に確保。入居後のトラブルで困るのは、契約者と連絡がとれなくなること。連帯保証人も含め、連絡人の後追いもできるようにしておこう。個人情報になるので、管理には注意。◆自分で内容を理解して作るのが大事契約書で大事なのは、契約内容をぜんぶ理解して作ること。そうすることで、トラブルが起きた時に損をしないよう、安全な契約ができる。それがムリなら、仲介業者を探したほうがいい。あと、融資を引いて買った物件での「セルフ契約」は、オススメしない。すべての責任をとれる範囲で、やろう。セルフ契約してみたが、意外とカンタン。契約書を作るのは大変だけど、一度つくってしまえば二度目からもっとラクになるはず。法律もいろいろ調べるので、勉強になるしね。インターネットの普及で、誰もが業者と同じ情報がとれる時代。皆さんも「セルフ契約」で、「セルフ」の幅を広げてみてはどうだろう。不動産投資ランキング
2020.04.03
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宅建試験まで、200日を切った。じつはボク、宅建をもっている。不動産投資をするため、3年前に取ったものだ。誤解のないように言っておくけど、宅建がなくても不動産投資はできる。でも持ってると、業者の考えてることがわかるので安心なんだよね。ボクの、合格時の成績は・・・合格点プラス1点で、ギリギリ合格。夏休みはつぶれたけど、2ヶ月半の自力学習で一発合格した。ちゃんと勉強すれば合格できる試験なのだが、カンタンとも言い切れないのが宅建。サラリーマン投資家が、仕事をしながら勉強し、合格するために。ボクの当時の勉強方法と、「今ならどうするか」を書いてみる。★アプリで過去問を解きまくる宅建は、スマホのアプリで過去の問題集が出ている。それを、ひたすら解いていくのが基本スタイル。5分でも時間ができたら、スマホで過去問を解く。この繰り返し。過去6年分を3〜4周して、内容を理解すれば合格ラインに届く。できれば、10年分やるのが望ましい。この過去問のさかのぼりは、年数も回数も多いほど合格に近づく。宅建は、ほとんどが過去問と同じ内容の問題が出るからだ。★参考書を使わないトンデモないこと言ってるけど、本当に参考書は使わなかった。だって見ても、ぜんぜんワカラないんだもん。一応、1冊は買ったのだけど、内容がさっぱりわからず見るのをやめた。代わりに、YouTubeを使う。過去問アプリで意味がわからない時は、問題をYouTubeで検索すると、だいたい解説動画が出る。こんなこと言うと出版社の人に怒られそうだけど、参考書は重いし高いし非効率。メリットはない。★宅建業法の改正は必ずチェック宅建業法は毎年すこしづつ改正されるのだけど、これは改正内容はかならず出題される。つまり、ここをキチンと覚えておくだけで点数を稼げるのだ。しかも知っておくと、投資活動にも役立つこともある。★スクールに通うお金に余裕がある人は、スクールに申し込んでしまうのも良いかも。当然、プロの講師が教えてくれるので、合格率は上がる。宅建の内容だけでなく、不動産業界の話もしてくれるし不動産投資をしている講師もいるので、そっちの話も聞ければラッキーだ。うちの奥さんは、TACの人気講師、水野先生の合宿に行ってた。ウラヤマシい。★未来問「未来問」って知ってる?東大生が開発したAIに、いろんな試験の問題を予想させてるサイト。2018年の宅建は、合格ラインを上回る問題数を的中させた実績もある。問題を事前に知っていれば、絶対に有利にはなるので、チェックしておいた方が良いだろう。今からだったら、1日1時間でも200時間。合格ラインに届く、学習時間が持てる。宅建は年に一度のイベントで、お祭り感もありオモシロい。試験が終わってから、合格ラインが発表されるまでの1ヶ月半はドキドキだ。まだ、これからの人もチャレンジしてみてはどうだろう?不動産投資ランキング
2020.04.01
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職場の同僚が、引っ越しの際にジモティーで不用品の処分をしたらしい。「タダであげます」で出して、すぐに処分できたと喜んでいた。ジモティーねぇ・・・実はボク、IT企業に勤めているにもかかわらず、SNSが苦手。インスタとフェイスブックの違いもわからないし、ハッシュタグの使い方もわからない。しかし「心理的な抵抗」は、チャンスのサイン。こういう時は、すぐに行動すると決めている。引き渡しになったばかりの『店舗つき戸建て』の残置物を、ジモティーで「タダであげます」してみた。◆数分で問いあわせが来た載せてから数分後、メッセージがいくつか届いた。すごい!早い!ステンレスラックとオーディオラックの引き取り手が、あっという間に見つかった。◆物件の募集もしてみるジモティーってすごいなぁ。リフォームはまだだけど、入居者も募集してみようかな。『セルフリフォームしてもらえるなら、家賃2ヶ月無料にします』こんな条件で出してみた。もしこれで決まったら、ラッキーだ。1階が店舗、2階が住居の居抜き物件◆掲載した、その日に2件の予約!2時間後に、1件目の内覧の申し込み。その日のうちに、2件の予約が入った。どちらも翌日に内覧日が決まり、現地で待ち合わせをすることになった。スピードの早さに、オドロく。◆翌日の内覧で、契約が決定2人目の内覧で、契約が決まる。ジモティーに出してから、1日半で入居者が決まったことになる。やったー!広告費なしで、決まっちゃった。じつは目標金額よりも2万円プラスで募集して、そのまま決まった。表面利回りは、なんと27%。窓ガラスの修理と、ゴミ処理の手間だけで済んだのがうれしい。今回のできごとで、あらためて思った。「心理的な抵抗」や「苦手意識」は、チャンスのサインなのだと。不用品もタダで処分できて、お礼にお菓子ももらえた。SNSって便利!ジモティーってすごい!!不動産投資ランキング
2020.03.31
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金持ちになりたかった。だから、地主になろうと思った。働くのが嫌だから、資産に働いてもらおうと思った。だから、投資家になった。ラクして、金持ちになりたかった。だから、不動産投資を選んだ。そのはずだったのに・・・いまは毎日、休みなく働いている。平日は、サラリーマン。土日は、物件探しやリフォーム。体験したことのない、困難を自分のお金を使って、つぎつぎに増やしていく。それを乗り越えることができれば、お金が増える。ちっとも、ラクじゃない。リフォームで、物件に通い続けていても。終わりが見えずに、めげそうになる。でも4年前の、あの頃と比べると漠然とした「将来への不安」と、「無気力な退屈さ」はなくなった。サラリーマンだけでは、どれだけ頑張っても。あの不安と退屈さは、消えなかった。だから今日もひとりで、バールを持って。床を、はがし続ける。このやり方が、本当に正しいかはわからないけど。信じて、続けるしかない。儲かる不動産投資は、困難ばかりでラクじゃない。でも、不安で退屈なあの頃よりは、ずっといい。不動産投資ランキングボッシュ BOSCH GMF50-36 マルチツール (カットソー)
2020.03.07
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「どうやって、時間を作っているの?」最近、聞かれることが多い質問だ。今のボクは、サラリーマンをしながら本を読んで物件を買い進め、維持してリフォームをして会社を作り確定申告もしながらブログを書く家事の手伝いや、料理もする。そんな生活をしている。まだこれでも、少し余裕がある。時間は、どんな人でも1日24時間。その中で、ボクが「時間を作る」ために、やっていることをまとめてみた。★早起きするボクは毎朝5時に起きて、7時には会社の近くのカフェに到着している。そこで物件を検索したり、ブログを書いたりしているわけだ。電話やメールも来ないので、作業に集中できる。この時間は、電車が空いている。駅の階段や通路も混まないので、通勤時間も10分は短縮できる。もちろん、通勤中に読書や睡眠もできる。以前の記事でも書いているけど、早起きは良いことしかない。「時間」を作るなら、まず早起きだ。★ゲームアプリを削除ボクはガチゲーマーだったけど、今は封印している。最近のゲームは、ユーザーからいかに時間を奪うかを考えて作られている。ゲームの売り上げではなく、広告収入で利益を出すからだ。特にスマホゲームは、無限に時間を浪費させる。思い切って削除したら、想像以上に時間の余裕が手に入った。★酒を飲まない酒を飲むと、最低でも6時間のムダが発生する。飲み会で、2時間。酔いが覚めるまで、4時間。この6時間は脳が働かないので、読書も勉強もできない。酔いが覚めるまでは、自分の将来のために使える時間は、ほとんどないだろう。1回の飲酒で、1日の労働時間の75%に相当する時間がムダになるということ。投資家は、酒を飲まないほうがいい。★残業しない残業をやめた。帰る時間が遅くなると、寝るのも遅くなり、睡眠時間に影響する。よくあるのは、睡眠不足でパフォーマンスが落ち、また残業が増えるパターンだ。これに陥ると、週末まで回復が難しくなる。ボクは残業をなくすため、部署異動の希望まで出した。残業代で、小銭を稼いでも仕方ない。残業しなければならない環境は、すぐに変えた方がいい。★食べる量を減らすいまは、食べる量を以前の半分以下にしている。消化にエネルギーを奪われないので、疲れなくなった。頭も冴えているし、眠くならない。食べる時間も、半分になった。この手法は、年齢や体調によって、向き不向きがあると思うがボクの場合は、時間節約にも効果があった。★SNSをしない10年前くらいに、ツイッターにはまったことがあった。夢中になって書き込みをしていると、数時間が過ぎてたりするがその割に、得られる情報は少ない。これもゲーム同様、結構な時間の浪費になるので、やめた。★良い設備の導入事務作業の効率化のために、性能の良いPCリフォームで、電動工具の導入。ちょっとだけお金をかけて、設備を導入すれば、作業のスピードを格段に上げられる。それだけ、時間に余裕が生まれる。マキタ オートパック スクリュードライバ 6841R貧乏人は、時間をお金に変えるが金持ちは、お金を時間に変えるのだ。★YouYubeプレミアムYouTubeプレミアムで、「広告なし」と「バックグラウンド再生」(アプリを閉じても音を再生)ができる。月額1,550円かかるけど、効果は大きい。まず、広告を見るムダな時間がなくなる。必要のない情報を、なくせるのは嬉しい。さらにバックグラウンド再生ができるので、移動しながら流し聴きができる。もちろん聴くのは、ビジネス系の役立つ情報だ。時間を作る方法は、2つしかない。1.余計なことを、やらない2.やることの効率を、上げる特に、「余計なことをやらない」というのは大事。いまの世の中は、時間を奪うコンテンツが溢れている。「できるから」といって、何でもやっていると、時間はあっという間になくなる。「できるけど、やらない」という決断を常に意識したい。不動産投資ランキングボッシュ BOSCH GMF50-36 マルチツール (カットソー)
2020.03.03
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信金に、挨拶に行った時のこと担当者から、こんな質問をされた「法人化しないんですか?」「ん・・・いずれ、するつもりですけど・・・」そういえば本やYouTubeでも「法人を作りなさい」って言ってたなぁ・・・10日後に、年末に決めた3棟の戸建てのうち、最後の1棟の決済がのこってる。契約書は個人だけど登記はまだだし、もしかして今から法人で決済できるかな・・・?ダメ元で、不動産の営業に聞いてみると「当日までにできれば、ぜんぜん大丈夫っすよ」とのこと。じゃぁ、やってみよう。ということで、思いつきだが法人つくってみた。★合同会社を作る法人といっても、いろいろあるよね。株式会社とか有限会社とか・・・(※追記:有限会社は2006年の法改正以降、新設はできない)健美家セミナーの懇親会で名刺をもらうと、他の大家さんは「合同会社」の人が多い。みんながやっているということは、それが一番まちがいないってことだよね?あまり違いはわからないけど、設立費用も安そうだし合同会社にしておこっと。もし、他のがよければ後から変更すればいいや。(お金はかかりそうだけど)★会社名を決めるこの作業が、いちばんてこずった。会社名は、企業理念に合ったものにしたいな。それでいて、他に使われていない名前。自分が「本当にやりたいこと」はなにか?それを忘れずに向かっていけるような、そんな名前にしたい。考えすぎ?もうちょっと気楽に決めてもいいかな?★登記申請の書類を用意する法務局に、法人の登記申請をするための書類を準備。といっても、思いつきで作るようなものだから知識ゼロ。どうしよう・・・ここで思い出したのが、健美家セミナーの懇親会で先輩大家さんに教えてもらったサイト。「ひとりでできるもん」登記書類を、代行で作ってくれるサイトだ。費用は、キャンペーン中で2,000円このサイトがメッチャ使いやすく、知識ゼロでもカンタンにできるようになっている。手順は、会社名・住所・資本金や事業内容等を入力して申し込むだけ。もしかして、Amazonの会員登録よりも簡単かもしれない。★定款をCD-Rに書き込む「ひとりでできるもん」で申し込みをして、早ければ翌日に「定款」ができる。「定款」とは、「こういう会社ですよ」って書かれた書類のこと。このデータを、法務局に提出するためにCD-Rに書き込む。(いまどきCD-R?と思ったら、オンラインでも手続きはできるらしい。今回の手順は郵送方式)Macにはディスクドライブがなかったので、ひさしぶりに昔のWindowsPCを立ち上げた。★法人印を作る法人の「代表印」を作る。法務局に出す申請書類に、必要になるからだ。どこで何が必要になるか、わかってないので法人セットにした。会社印鑑セット 黒彩樺[玄武] 3本セット 高級印鑑ケース付 「代表印」「銀行印」「角印」の3本セットと、ゴム印。さらに電子印鑑をセットで、約18,000円。安ければ4,000円くらいでも作れるらしいけど、ちょっと贅沢してそこそこのやつにした。★資本金を口座に振り込む決めた額の資本金を、自分名義の銀行口座に振り込む。1万円以上からできるらしいけど、後々に融資を引くのであれば、ある程度の金額を入れた方が良いらしい。(200万円とか)このお金は、一度入れた証明ができればいい。その後は物件の購入費用にしたり、自由に使える。口座に入金をしたら、通帳に記帳してコピーしよう。★登記申請の書類を法務局に郵送「ひとりでできるもん」が作ってくれた書類に、通帳のコピーを貼り付け。「代表印」を押して、6万円の印紙を貼って、CD-Rと一緒に法務局に郵送する。買いだめしている、レターパックプラスで送った。申請後、数日で登記が完了する。その後、法務局から各種書類を入手した後で、税務署や銀行に行くよ。いま、この記事を書いている時点では、とりあえずここまで。ということで、次回につづく不動産投資ランキング
2020.03.02
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「ボク、お酒が飲めないので・・・」そう言って、飲み会や忘年会で、ソフトドリンクを飲んでる人いるよね。彼らは本当に「飲めない」の?じつは「飲めるけど飲まない」人が多い。ただ、理由を説明するのが面倒で「飲めない」と言ってるだけ。内閣府のデータによると、平成15〜26年までの間に男性の飲酒率は、43%から35%に減少している。すでに3人中2人は、「飲まない人」だ。じゃ、どうしてみんなが、お酒をやめているのかその理由を解説しよう。★酒は健康に悪い「酒は百薬の長」なんて言われているけど、まぁウソだよね。誰もがなんとなく気づいているはず。「少量なら体に良い」と本気で思っている人もいるけど勘違いだ。そんな事実が、証明されているデータはない。どんな統計でも、「寿命が長い」「病気になりにくい」のは飲酒量0杯だ。依存性があって、肝臓に負担をかけて、脳を麻痺させる。こんなものを体に入れて、良いわけがない。「体によい」はウソ!★時間がムダになる酔っ払うと、脳のはたらきが鈍くなる。百歩ゆずって、飲んでる間は良いかもしれない。本人は、楽しいだろうから。でもその後も、しばらく酔いは続く。その間は、本を読んでも頭に入らない。勉強もできないし、体の動きもニブくなる。二日酔いなら、翌日の時間までムダにすることになる。こんなに、時間をムダにする行為はない。なによりも大事な、命の時間を削ってまで、酒を飲みたいだろうか?知識を操る超読書術[本/雑誌] / DaiGo/著★脳の働きが鈍るわれわれ投資家は、頭を使ってお金を稼ぐ。脳みそ麻痺させちゃ、ダメだよね・・・みなさん普段から、お金もうけのことばっかり考えているのでしょ?(ボクは少なくとも、そう)脳を麻痺させていると、その分アイディアを得るチャンスが減ることになる。★失言をする一度、他人に対して口にした言葉は取り消せない。だから、大事な関係の人と話す時は、言葉に気をつけながら話す。酒を飲んで言語能力が低下するのは、皆さん体験済みだろう。話す言葉だけじゃない。例えば、家で酒を飲んでいる時に、メールの返信をする時だってある。メールも一度送ったら、取り消すことはできない。たった一言で、大金を失うこともある。お金ならまだいい、「信用」だって失うことがある。事業家は信用を失うと、やり直しがきかない。もしそれでも酒を飲みたいなら、絶対に誰とも会話もメールもしない環境を用意して、たった1人きりで、飲むべき。★他人に迷惑をかけるタバコの煙と同じで、酒を飲むと周りに迷惑がかかる。内容は想像がつくと思うので、書かないけど・・・不動産投資家は、人間関係で成り立つ仕事。周囲に迷惑をかけていると、気づかないところで損失が出ているかも。★お金のムダ投資家にとって、酒は最初に削減すべき「浪費」。「浪費」に、貴重な資産を投入していたら「貧乏になる」って、いろんな本に書いてある。酒にお金を使って良いのは、相手に「飲ませる」場合だけ。ボクもお土産には、酒を持っていくこともある。それでも、自分では絶対に飲まない。接待で一緒に店に行くなら、自分が運転手役になって、送迎をしてあげた方が喜ばれるし。依存性のあるものにお金を使うことは、お金をコントロールできていないということでもある。★チャンスを逃すお酒のんでる時に、突然、業者から物件案内の電話が来たら?もし銀行の担当者から、電話が来たら?不動産投資家は、関わる人が多いので、突然のチャンスもある。すぐ物件を見に行きたいけど、お酒を飲んだから運転ができなくて身動きが取れないこともあるかも。どんな時でも、最善の手が打てるように、備えておいた方がいいよね。★周囲の人のレベルが上がらないお酒を飲むのは、たいていが夜だよね。夜おそい人は、朝もおそくなる。以前の記事で書いたけど、早起きの人は、そうでない人とレベルが違う。自分のレベルを上げたいなら、夜に酒など飲まず、早寝早起きをしよう。★人生を踏み外すことがある職場の同僚が、ある日から音信不通となり騒ぎになった。後でわかったのだが、居酒屋で暴力事件を起こし、拘留場にいた。ふだんは悪い人ではないのに・・・酒は、冷静な判断力をにぶらせ、とるべきでない行動をさせる。不動産投資家が、もし逮捕されるようなことになったら致命傷だよね。融資が出なくなるだけでなく、一括返済を求められることだってあり得る。こんなことで人生を踏み外すのは、もったいないよね。まだ世の中の多くは、お酒を飲むのが「普通」と思ってる。でも、禁酒の時代は近い将来やってくる。ちょうどいまの「禁煙」と、同じようにね。いまならまだ、時代を先取りできるタイミング。ブームが始まる前に「禁酒」に挑戦してみてはいかがだろうか。不動産投資ランキング
2020.02.26
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年末に買った、戸建て3棟のうちの1つ。これが、お墓の目の前に立っているんだ。目の前というか、玄関前がもうお墓。引渡し後に、ボクが最初にやったのは「お墓の掃除」だ。休みの日に午前中いっぱいかけて、掃除をしてみた。思いつきでやってみたが、意外にも効果が高かった。★怖くなくなるお墓って雰囲気が怖いよね。夜中だと、特に。でも掃除をして、すみずみまで把握できたので、まったく恐怖がなくなった。夜中までリフォームした帰り際でも、ぜんぜん平気。人間は、わからない物に対して恐怖を抱く。つまり、わかってしまった物は怖くないというわけ。★近隣の人からの印象が良くなる作業着でお墓の掃除をしていたら、隣の家のおばちゃんが出てきたので挨拶した。むこうも警戒せず、話をしてくれた。もちろん有益な情報も教えてくれる。掃除をしているだけで、良い印象を持ってもらえるのはおトクだ。秋冬用 作業着 作業服 バートル BURTLE 6071 ジャケット SS〜LL★案内時に自信が持てる自分自身が、恐怖を感じていると業者や入居者に案内する時も、不安が出てしまう。でも、お墓に対する恐怖がゼロなら自信を持って、案内できる。「ボクがお掃除しているお墓なので、大丈夫ですよ」なんてセールストークもできるわけだ。お墓の前の物件は、価格は安くなる。けれども、路線価や銀行評価は下がらないことが多い。自分自身が、心理的な壁を克服してしまえば、おトクな物件になり得る。お墓の前の物件を持っている人は、試しに掃除をしてみてほしい。想像以上の効果が、あるかもしれないよ。不動産投資ランキング
2020.02.17
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絶賛修理中の、9万円戸建て。台風で屋根の棟(むね)が、ふっ飛んでるんだよね。棟は、屋根のてっぺんのパーツね。ついでにテレビアンテナも、ふっ飛んでる。自分で、直そうかな・・・でも高いところは、危ないからイヤだな・・・瓦の上をうまく歩く自信もないので、外注しよっと。工務店ではなく、瓦職人をさがすことにした。以前の記事で紹介した、「職人探しスキーム」を使う。タウンページで個人名の屋号を探し、ストリートビューで住所が普通の家であることを確認して電話する。4回目の電話で、やっとつながった。最初は、いやがられたけど、何とか頼みこんで会えることになった。住所を伝えたが判らないようなので、市役所の前で待ち合わせ。インターネットで住所検索ができないのは、本物の職人の証拠だ。70歳くらいの、ベテランっぽい職人さん大当たりだね。マニュアル通りに、作業着であいさつ。名刺を渡して、やっと信用してもらえた。秋冬用作業着BURTLE 6071 ジャケット SS〜LLさっそく現地で、屋根をみてもらう。屋根からの景色は、よいのだろうか?ボクは怖いので登らない。元、所有者が屋根をモルタルかなんかで固めているらしく、てこずりそうだ。それでも修理金額は、7万5千円。工務店だと、同じ仕上がりで20〜30万円は取られるだろう。修理が終わったら、職人さんに菓子折りを持って行こう。不動産投資ランキング
2020.02.14
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前回の記事で、スペックをお伝えした9万円戸建て。そのままの値段でサイト掲載されたので、(アタリマエだけど)問い合わせが殺到。ボクもその1人だったのだけど、ちょっとした工夫で売主様に選んでいただくことができた。今回は、物件を見つけるまで。あとは、見つけてから購入までに実践したポイントを紹介するよ。★物件サイトを2年間チェックし続けたこの戸建ては、売主が直接掲載できる某サイトで発見したのだけど、ボクはこのサイトを、毎朝チェックしていた。(他にも7つの物件サイトを見ている)確認するのは1分もかからないけど、365日かならず毎朝チェックする。当然だけど、99.9%は何も発見できない。でも今回は、残りの0.1%が来たというわけ。★その日のうちに周辺の現地調査物件が掲載された瞬間に、問い合わせをする。それと同時に、現地調査。詳細住所が不明でも、とりあえずエリアの雰囲気だけでも見ておこうと現地へ。近隣のコンビニやスーパー、最寄りらしき駅を見て周辺環境を確認。買い物をしている人たち、どんな車が走っているか、大手チェーンが進出しているか?物件を見ることはできなくても、知らない地域なら、行くだけで得られる情報はある。★Googleマップで確認して、現場を見ないで買付ボクのポリシーに反するが、今回は現物を見ないで買付を入れた。値段が9万円なので、失敗しても何とでもなる。詳細住所が来て、すぐにグーグルマップで現地と周辺を確認。事前情報、築年数と「昨年まで住んでいた」という状況から「直せる」と判断し、すぐに買付を入れた。普段からたくさん戸建てを見ているので、内見の前に傷み具合がイメージできる。そして、すでに周辺のエリアも確認しているので、安心だ。ベランダからの雨漏りで、1階の天井に穴があいている★買付を入れる時に、自己紹介シートを添付売主様は、今回の物件で利益よりも「手放すこと」が目的であることが値段からわかる。でも自分が住んでた家を売るのだから、会ったこともない人間に渡すのはイヤだろうと考えた。なので、買付を入れる際に「自己紹介シート」を作成し、一緒に添付した。内容は・免許証コピー・氏名、年齢、住所、連絡先、趣味等のプロフィール・これまでのリフォーム事例・アパートの経営内容銀行に提出している、事業計画書を少しいじって作った。自分の情報をまず渡すことで、売主様に安心していただくことができた。★内見時は作業着で売主様には、事前に内諾をもらっていたが、正式決定前に内見をさせていただけた。当然、はじめて会う時には「作業着」だ。過去の記事でも、さんざん書いてきたので、いまさら語らないがもはや作業着は、不動産投資家のユニフォームだと思っている。(結局、語る!)【送料無料】秋冬用 作業着 BURTLE 6071 ジャケット SS〜LLこんな、ちょっとした工夫を積み重ね、無事に買うことができた。ちゃんと直して貸すつもりなので、修繕はたいへん。でも、実質利回りで100%を上回る、超おトク物件だ。後日、リフォームのレポートも出して行くのでヨロシクです。不動産投資ランキング10.8V(1.5Ah) 充電式ピンタッカ マキタ PT354DSH
2020.02.06
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年末のバーゲンセールで買った、3棟の戸建て。そのうちの1つが、9万円の戸建てだ。某サイトで見つけた、この物件。売主さんも、50人以上から問い合わせを受けたとのこと。前編では、この戸建てのスペック後編では、どうやってこの物件を買ったのかをレポートしていく。内装は、掃除すればすぐに住めるレベルまずはスペックから【9万円戸建て】・茨城県某市・土地100m2超・4SLDK・市街化調整区域(再建築可)・築40年・自宅から車で1時間半・最寄駅から徒歩3時間以上・駐車スペースあり・駐車は隣地通行が必要。・1階天井に雨漏りの穴。・洋式トイレ・トイレと居間の一部の床は張り替えが必要・3点給湯管あり・昨年9月まで、売主様が居住・コンビニまで車で4分・屋根の棟の一部が台風で欠損・残置物多数ありこの物件のポイントは「雨漏り」と「客付」ただいま絶賛、リフォーム中だ。買えるまでには、ちょっとした工夫がいくつかあった。次回は、そのポイントをご紹介。つづく不動産投資ランキングマキタ オートパックスクリュードライバ [ 6841R ] 100V
2020.02.05
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不動産を買うときに、お金が必要だよね。多くの人は、最初の自己資金をつくるために、生活費の節約をする。・飲み代・昼食代・旅行・子どもの習い事あらゆる出費を減らすけど、不動産投資家が絶対に減らしてはいけないものもある。「スマホの通信料金」だ。ボクはスマホは、通話し放題。データ通信量は、一番多いものを選んでいる。MNPも一度もしていない。通信料を削ろうと思えば、やる方法は知っている。(スマホ関連の仕事してるし)それでも、そうしない理由を説明しよう。★不動産投資は、電話をたくさん使う最近は、メールでのやり取りが増えてきたけど、やっぱり不動産業では電話が多い。そんな中で、「通話代の節約」という足かせをつけて、ビジネスができるだろうか?10分以内の通話を気にして早口になったら、相手に「忙しいかな?」と思わせてしまう。本当は、電話がベストなのに、メールで済まそうと思ってしまうかもしれない。不動産は、たった一言で数十万円の金額が変わる。数百円のために、「チャンス」や「大金」を失うようなことがあってはならない。プランは絶対に「無制限の通話し放題」にしよう。★時間を消費するスマホの契約は、かなり手間がかかる。ネットで申し込めば、比較的スムーズだがそれでも通信会社を変えればスゴく時間がかかる。安いSIMを調べるだけでも、時間がかかる。SIMロック解除の仕組みも、複雑だ。そんなものを調べる時間があるなら、物件をさがした方がいい。★トラブルが多いボクの経験上、安いスマホほどトラブルが多い。そして通信会社も含め、助けてくれる人は、ほとんどいない。初期不良はもちろん、故障の確率も増える。スマホは不動産投資に使う、大事なツールだ。大事な決済の日に、電話が使えなかったり一瞬でも早く、買付に動かなければならない時に、メールが送れないこともあるかもしれない。電波も、スマホ本体も、できるだけ安定して使いやすく、良いものを使うべきだ。★データに制限をかけると、情報が制限されるデータ量=情報量、だデータ容量に制限をかけるということは、自分に入ってくる情報に制限をかけているのと同じ。データを無制限(使いきれない)プランにしておけば、時間の許す限り情報を集めることができる。運転中に、ずっと自己啓発YouTubeを聞き流せる。インターネットには、最新の有益な情報も溢れている。データ量の節約は、「金がないから本を読まない」と言っているようなものだ。★セルフイメージが下がる本当の「お金持ち」は、格安スマホを使うだろうか?かしこいお金持ちは、無駄づかいはしない。でも、「安い」という理由だけで、買うものを選ばない。格安スマホは、普通のスマホと比べて質が落ちる。まさに「安かろう、悪かろう」だ。悪い道具を使えば、仕事の質も落ちる。「安さ」だけで物を選ぶのは、金持ちと正反対の思考だ。ボクにとって、スマホ代は「投資」だ。人によっては「消費」や「浪費」になるかもしれない。大事なのは、スマホを投資のツールとして活用すること。そうすれば、かけた金額の何倍ものリターンが期待できる。スマホは使い方しだいで、投資効率の高いツールとなり得るのだ。不動産投資ランキング
2020.02.04
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前回に紹介した、「職人さん(はぐれメタル)のさがし方」に続き今回は、つかまえ方と、付きあいかたを解説。最初は、あまり心を開いてくれない職人さんたち。人づきあいが好きではないから、職人の仕事をえらんでいる人もいるかもしれない。そんな職人さんたちに、仕事をたのむ時のルールを実体験から解説。★一度ことわらられても、相手の条件に合わせ頼んでみる。職人さんは、新規の客は、まずことわる。ちゃんとお金を払ってくれるかわからない人、理不尽なクレームをを避けるためだ。万が一、工事後に未払いがあったり、変な裁判をおこされたりしたら、致命傷になりかねないからね。だから、いろんな理由をつけて逃げようとする。でもそこは、相手に合わせるしかない。「いそがしい」と言われたら、「来れるタイミングで大丈夫だから」と、頼んでみよう。言いわけをできないくらい相手に合わせてしまえば、職人さんも逃げるわけにいかなくなる。★ビジネスとして、不動産賃貸業をしていることを伝えるちゃんと大家業として、経営していることを説明しよう。職人さんは、素人を相手にしない。最初の出会いで、名刺と作業着は必須。これだけで、だいぶ信用してもらえる。当然だけど、客ではなく「ビジネスパートナー」としての心構えも必要だ。★最初は、値引き要求しない最初にお願いする時は、値引き要求はしない。この金額だったら「自分でやる」か「他の業者に頼む」というラインを決めておく。だから、正しい値段を知っておくのが大事。職人さんも信用が大事なので、無意味に高い金額を出してくることはほとんどない。範囲内の金額なら、見積もりの金額でそのまま工事をしてもらおう。それでも、工務店の半額で済むはずだ。★依頼は「具体的」にする。職人さんに工事を依頼する時は、内容が具体的でないといけない。たとえば、工務店なら「和室を、洋室にしたい」だけ言えば、あとは勝手にプランを立ててくれる。でも職人さん(この場合は大工さん)は、そうはいかない。「畳を撤去して同じ高さに、ホワイトウッド系のフローリングを張る」「押入れのふすまは、折戸に変更」「壁と押入れの中は、ボード貼り」まで指示が必要。さらには、畳の処分と内装(クロス)仕上げは、別に手配をしないといけない。技術をもっていなくても、知識が必要ということ。だからといって、「ムリだ」と諦めなくても大丈夫。事前にインターネットで工法を調べておけば、素人でもできるようになる。★納期をいそがせない最初の仕事で、納期をいそがせるのもNG。初対面の、得体の知れない人間よりも、つきあいのある工務店からの依頼が、優先されるのは当たり前。初めは、工務店より1〜2ヶ月遅くても我慢だ。特に1〜2月の繁忙期にいそがせないように、気をつけよう。★自分でできるところはDIY自分ができないところを、職人さんに頼むのは良いけど自分でできるところは、DIYしてみよう。装飾シートを貼るとか、下駄箱を組み立てるとか、カンタンなことでいい。職人さんと、同じ環境で作業をすると、「仲間」だと思ってもらえる。そうなれば、信用してもらえるのも早くなる。 防水 リメイク シート 家具 洗面所 トイレ ドアにも ウォールステッカー ★細かいクレームを入れないよほど指示と違う内容でなければ、クレームを入れてはいけない。もし、仕上がりに納得できないのであれば、それは職人さんではなく、依頼のやり方が悪いと思った方がいい。それでもクレームを入れたい状況であれば、その職人さんには二度と依頼しないという覚悟をしてからだ。★仕事が終わったら、ほめる依頼した工事が終わったら、感謝の言葉を伝え、仕上がりをほめよう。ほめるのはタダなのだから、過剰なくらいがいい。そうすれば次には、さらに良い仕事をしてくれる。このタイミングで、お礼の手土産を持っていこう。★支払いは、その日のうちに請求書を受け取ったら、必ずその日のうちに入金しよう。個人でやっている職人さんは、過去に一度は未払いで苦労している。振り込まれた口座の金額を確認するまでは、本当に信用してもらうことはできない。逆に言えば、早く入金するほど、早く信用してもらえるということだ。だから最初に仕事をお願いする時は、先払いをこちらから提示するのがいい。職人さんは、「見つける」のも「依頼」するのも難しい。でも一度、つき合うことができればメリットは大きい。費用は、工務店の半額だし他の業者さんを、紹介してもらえるし職人技を見れるので、勉強にもなる。「お金」と「人脈」と「知識」が一度に手に入るので、大家レベルがどんどん上がる。まさに「はぐれメタル」だ。リフォームが必要なときは、職人さんを見つけて、レベルアップしよう!不動産投資ランキング
2020.01.31
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ボクは管理会社や工務店には、工事をたのまない。なぜかって?大キライな、中間管理費を上乗せされるから。水道は、水道屋さんに床の貼り替えは、大工さんに壁紙は、クロス職人に実際に「手を動かす」職人にしか、仕事を依頼しない。でも彼らは、基本的には一般客を相手にしない。支払いやクレームが、面倒だからだ。広告も打たず、ひっそりお得意の工務店からのオーダーを待って仕事をしているんだ。じゃぁ、どうやって見つけるの?そんな職人さんを探し出し、おつきあいできる方法を公開する。★タウンページを使う職人は、タウンページ(iタウンページ)で探そう。まちがっても、グーグル検索したらダメだよ。いっぱい広告費を払っている、高額な業者しか出てこない。もちろん広告費の出どころは、依頼者のおサイフだ。できるだけ、物件から近い場所で探そう。ほとんどの地域に、1〜2件はあるはずだ。★「苗字」が屋号になっているところを選ぶ苗字が屋号。つまり、「田中建築」とか「佐藤瓦工事」とかね。こういう名前のところは、ほぼ個人経営。誰にも雇われることなく、全責任をもってよい仕事をしてくれる優秀な職人さんだ。こんな人たちに、お金を払いたいよね。★ストリートビューで、建物を見るタウンページで住所を調べたら、グーグルマップのストリートビューで見てみよう。これが普通の一軒家だったら、「アタリ」だ。まちがいなく、個人でやっている職人さん。お店の形をしていたり、企業のような建物だったらハズレこういうところに頼むと、その会社の建物を立派にするための費用を払わされるってことだ。営業マンや、受付や事務の女の子の給料も、あたりまえだが工事費に上乗せされる。そういうところに、お金を還元する、社会貢献精神のある人なら、選んでいいと思う。ボクは、選ばないけどね。アタリの職人さんを見つけたら、さっそく電話してみよう。職人さんに電話すると、半分くらいは「いそがしい」と言って、断ろうとする。やっぱり、一般の人の仕事は受けたくないのだ。そこであきらめず、丁寧にお願いしよう。職人さんは、はぐれメタルに近い。1/2の確率で「にげる」コマンドをえらぶ。つかまえるのは難しいが、成功すれば工務店の半額以下で、質のよい工事をしてくれる。そんなデリケートな職人さんたちを、うまく捕まえて、付き合うコツがある。その方法は、次回(後編)で・・・つづく不動産投資ランキング【マキタ MAKITA】 6841 オートパックスクリュードライバー 6000回転
2020.01.29
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みんな、管理会社とのつき合いかたってどうしてる?「物件管理」や「客付け」をお願いするのはもちろんだけど、それだけじゃもったいない。うちの奥さんも、アルバイトしてるからわかるのだけど管理会社には、いろんな情報が入ってくる。せっかく毎月、高い管理費を払うのだから、情報ももらっちゃおう。ボクがこれまで管理会社に教えてもらえた、有益な情報をまとめてみた。★物件情報をもらえるアパートを売りたいと思った時に、まず管理会社に相談する大家さんは結構いる。そんな最上流の一次情報が入ってくるんだよね。管理会社のほとんどは、物件の売買にもかかわっているので普段から、買いたい物件の価格や条件を伝えておこう。管理の取引のある大家さんには、優先して情報をまわしてくれる。★保険会社にくわしい賃貸経営をするために、火災保険やら地震保険に入らなきゃいけないよね。保険にかかる費用は、見積もりをとればわかる。でも実際の事故や災害がおきた時の、保険会社の対応は、ネットでも本当の情報が出てこない。そして実際の、保険金の支払いや対応は、保険会社によってまったく違う。管理会社は、物件の事故や災害に対応するので、保険会社の特徴をよく知っている。どこの会社が、保険金の支払いをシブるのか、「地震の時に、絶対に保険金を支払おうとしない会社」も知っている。あたらしい物件を買ったら、保険会社の見積もりを比べる前に管理会社に、保険会社の特徴を聞いてみるのも良い。不動産投資と火災保険 [ 薮井馨博 ]★法律にくわしいボクが管理会社をつかう一番の理由は、これかもしれない。管理会社って、たいていは顧問弁護士がいて法律的な相談をできる。入居者とトラブルになった時や、法律でわからないことがあった時も、管理会社は調べてくれる。自分で顧問弁護士をつけているのでなければ、万が一にそなえて、管理会社に頼むと安心。管理会社と良いつきあいをするためには、普段から「いいお客」でなければいけない。空室が埋まらないのを、管理会社のせいにする。実際の費用がかかることを、タダでやってもらおうとする。退去後に、修繕をしない。こんなことをすると、管理会社と仲良くなれない。ちゃんと管理会社に利益を渡せる人のところに、情報は集まってくる。管理会社に支払う費用も、投資のひとつなんだ。不動産投資ランキング
2020.01.23
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お店の人や、不動産業者から接客を受けていて「ウソ」を言われると、だいたい気づいてしまう。なぜかって?ボクが誰よりも、ウソが得意だから。15年前のボクは、家電量販店でセールスをしていて、全国トップだった。いまだから話すけど、そりゃぁ数えきれないほどのウソを並べてましたよ。たとえば『炊飯器の全メーカーの炊き比べをしたけど、この釜のご飯が一番おいしかったです』『この掃除機を母の日にプレゼントしたら、"掃除がすごく楽しくなった"って言ってました』みたいにね。こういうのは、ほとんどウソ。ボクから家電製品を買った皆さん、ごめんなさいね。ウソと言っても、後からバレちゃダメ。トップセールスのウソは、一生バレないし、結果的にそれがお客様のためになるのだ。ウソというのは、事実とちがうことを語ることだけじゃない。実際より良く見せる、事実を隠す、わかりにくくする、ことも含む。だから、商品をよく見せようとするセールスマンは、「ウソ」をつくのが仕事と言える。でも、客を不幸にするウソをつく、悪意を持ったセールスマンもいる。給料が実績で大きく変わる不動産業界には、特に多い。われわれ投資家は、そういうウソを見抜けないとならない。家電なら、「あれ?思ってたのと違う?」で済むけど不動産では、破産するリスクもあるからだ。今日は、プロの目線から、具体的な「ウソを見抜く方法」を紹介する。これを読めば、セールスマンを見る目が変わるはずだ。★「7割」は嘘つきの数字セールスマンから「7割」というセリフが出たら、その話はウソの可能性が高い。たとえば『このエリアだと、だいたい"7割"以上は1ヶ月以内に入居者が決まってますね』と言った感じ。「7割」ってすごく業者に都合が良い数字なんだよね。6割だと説得力に欠けるし、8割だと実現しなかった時にウソをつかれたと思われる。「7割」は、そこそこ説得力があって、もしもの時に言い訳ができる絶妙な数字なんだ。この数字が出てきたら、「こいつウソついたな」と思ったほうがいい。★計算書から、ウソつきを見つけるセールスマンは、言葉に説得力を持たせるために、ツールを用意する。そのひとつが計算書だ。計算書は、ウソを見抜きやすいポイントのひとつ。・修繕費や税金が入っていない、キャッシュフロー計算書・家賃下落率を考慮していない、事業計画・共益費や修繕積立費を計算していない、収支計算書・募集家賃が高く、満室想定利回りだけが高いレントロールこれが出てきたら、その業者は、悪意をもった嘘つきの可能性が高い。だって、それをそのまま信用して買ってしまったら・・・大変なことになるよね?数字を見抜くためには、計算を自分でできなきゃならない。もし、できなければ、その日には決めずに持ち帰る。まったく理解できない数字や、予想しなかった数字が出た時は、一旦引いて、自分自身でも計算してみよう。★「他の客の話」は、ほとんど嘘セールスマンは、バレないウソをつくのが基本。簡単なのは、他のお客さんの話。『いま、他にも8人から問い合わせが来ています』『この前、このエリアで同じような間取りの部屋は、6万円でスグに入居が決まってました』これがウソだったとしても、確認できないし、証拠も出ない。実際の問い合わせが2人でも、ボクなら「8人」って言うと思う。後輩にも、そう言うように指導するね。うん、絶対やる。このレベルの嘘なら、「信用できない業者」とまで断定する必要はないけれどはなし半分、いや、"はなし4分の1"くらいで聞いておいた方がいい。★致命的な欠点は、他のどうでもいいことで隠す。重要事項説明で、気をつけなきゃならないのがコレ。購入の意思は固まったけど、その話が無くなるかもしれないような致命的な欠点。隠したいけど、法律では、説明しなければならない。そんな時どうする?ボクが、もし悪意を持ってやるなら"説明はするけど、他のどうでもいいことを重ねて隠す"というテクニックを使う。たとえば、「市街化調整区域による再建築不可」を知識のない人に説明する場合はこうだ。『告知事項が、いくつかあります。まず、この地域は、市街化調整区域で再建築不可となります。ただ、住居目的で特定条件を満たせば可能なので、これは大丈夫だと思います。2つ目のこちらが重要で、事前にお話しておかなければいけないのですが実は前に住まわれていた方の、残置物が残っているんですよ。庭に、そんなに大きくはないんですけど物置と、居間にタンスが残っています。今回は、残置物をそのままで、現況渡しという条件で、相場の7割で出ている物件ですので、ご了承ください』といった感じ。つまり、重要な話(再建築不可)を薄れさせるために、どーでもいい話(残置物)をわざと大げさにして、紛れさせる(忘れさせる)ということをやる。これを「うまい人」にやられると、知識を持っていない限り、見抜くのが難しいもし、「この程度なら、まったく気にならないよ」ということを大げさに言われた時は、その直前に言われたことを思い出してみよう。何か重要なことが、隠されているかもね・・・営業をやったことがある人なら、わかると思うけどたいていのセールスマンは、バレない嘘はついていいと思っている。特に不動産は、複雑な内容が多いのでわからないように素人をだますのは、カンタンだ。だまされないために、大事なのは・勉強して、知識を身につける。・「この内容なら買う」と基準を決めておく。・「担当者を信用するから買う」という考えは捨てる。不動産業者も、家電量販店の販売員も、マスコミも医者も、平気でウソを言える人は、世の中にあふれてる。だまされる側にならないように、気をつけよう。不動産投資ランキング金融のしくみは全部ロスチャイルドが作った (5次元文庫) [ あべよしひろ ]
2020.01.21
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「ラーメン屋の法則」をご存知だろうか?『成功するラーメン屋を作るには、「値段」⇒「場所」⇒「味」の順番で決める』というものだ。この順番でやれば、成功できるし反対に、順番をまちがえると失敗するというわけだ。この法則はラーメン屋だけでなく、他の業種にもあてはまる。賃貸経営(不動産投資)だと、どうなるだろう?1:値段キャッシュフロー目標を決める。「毎月これくらいの家賃が欲しい」というイメージを作る。2:場所毎月、欲しい家賃を設定できるエリアを選ぶ。都心なのか、地方なのか?駅から何分とか。3:味目標の家賃を取れて、エリアに最適な部屋を作る。小学校が近いファミリー向けなら、キッチンを充実させたり大学の近くなら、家具・家電をつけるなど。なるほどこれは、不動産投資にも応用できそうだ。物事を決める順番なんて、ちゃんと意識しないと気づかないよね。いつの間にか失敗していた、なんてことの無いように自分の物件が正しい順番で運営できているか、見直すのも良いかもしれない。不動産投資ランキング【あす楽/即出荷可】【新品】インベスターZ (1-21巻 全巻) 全巻セット
2020.01.14
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