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シェアハウスといっても、いろいろある。いわゆる白人系外国人を住まわせるもの日本人中心のものアジア人中心のもの まあそれぞれ、安いものから高いものまであるだろう。私がデビューしたのは、3番だ!もちろん、利回り中心。 私は不労所得を求めている。自分で管理するほど”まめ”ではない。 ということで、アジア人向けシェアハウスの管理会社に丸投げだ。 そもそも、丸投げではうまくいかないことが多いが、利回りに魅力を感じでしまった。それで、都区内のボロ戸建てを現金購入。 まさしく、ドミナント(寮)に等しい収容方式だ。 この管理会社さんは、中国人スタッフが中心で、人脈もあるらしい。手腕を期待して、不労所得を待っていよ~~~~と。
December 9, 2012
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今年初めてのブログですが・・・・・本日、都区内の築古木造アパの契約をしてきました。祝! 契約!20%程度回る予定。しかも、少々指値させていただいた。満額の買い付けもあったらしいが、こちらは現金商売。融資特約を蹴散らしてしまった。ところで、都区内で20%となると・・・当然、再建不可。再建不可物件を何棟か見てきたが、文字通り、人がやっと通れるくらいの路地裏物件がほとんどだったが、この物件では、何と物件の前まで車で行けるのだ。それと、物件のすぐ裏に東京都の道路が建設中だ。あと数年で道路が完成するので、物件前の通路(道路ではない?)から10メートル程度で、都道に出ることになる。これは、もしかして化けるかも??という淡い期待をもって契約した。一方、内部は和式トイレなので、いろいろとリフォームが必要ですな。まだ、引き渡し決済をしていないので、好きにできないところが、歯がゆい。
January 17, 2012
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<== ランキング応援 まずは、応援お願いします!!--------------------------------------- 神奈川県中央部(つまり、横浜市内ではないということ)の、アパート業者さんと、新築契約を締結した。売主の業者さんの提示利回りは、もちろん10%以上。多少、新築プレミアムやセールストークを差し引いても10%はキープできると踏んでいる。されにうれしいことには、住宅金融支援機構を使ったフルローンだ!35年の固定金利。そう、フラット35。うまいことだらけなのだが、地元で長年やっている業者さんなので、話半分としても、おおむね信用している。(信じる者は・・・・というが??)都内で、8~9%の新築はよく売りに出ているが、自己資金が多く必要だ。ということは、私の今のフェーズには適さない。 住宅金融支援機構の審査に2か月程かかるとのこと。その後、建築に取りかかるので、10月ころ完成の予定だ。中古を買ってきた私には、気の長い話なのだが、新築はウレシイ。 前回も書いたが、10%以上の中古RCで25年ローンを組んだ時と、同じく10%以上の新築木造アパを買ったときとで、キャッシュフローは変わらない。というか、固定資産税やメンテナンス代を差し引くと、新築の方が有利と思える。RCの固定資産税はどんな田舎でも、バカ高なので、ご注意を!もちろん、売却価格の問題もあるが、30年以上のRCがどれくらいの金額で売れるかは、???だ。 今回は、資産管理法人での申し込みで、担当者はOKらしいのだが、何せ、設立の浅い法人だから、審査に通らないと、話にならない。気を長くして、待っていよう・・・ さて、話題はわかるが、静かにギターの練習をしたい時に、ぴったりの品を見つけた。その名もサイレントギター!今年(新年度)は、上の息子が大学受験を迎えるので、静かにせねば、ということで、検討している。 ★★【ポイント5倍】2/7(月)9:59まで!YAMAHA ヤマハ / SLG110S TBS サイレントギター《予約注...価格:58,800円(税込、送料込)
February 6, 2011
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不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。前回に書いた木造の築古アパートですが、本日契約完了しました。キャッシュフローを厚くするため、今回は現金での購入です。契約自体は所要時間1時間20分ほどで、簡単におわりました。ちょっと容積率○○の物件なので、銀行融資はつかないとおもったので、競争もなかったようです。売主さんは24棟もアパマンを持っていて、順次整理中だとのこと。すごい!!!うらやましい!私が現金で買える程度のものなので、物件は、安く小さいのです。一方、自宅から車で20分程度なので、初めて自主管理にチャレンジしようと思っています。自主管理の前提としてベンディアムさんの、24時間電話サポートには、入ろうと思っていますが。これは、入居者からのトラブルや苦情連絡を24時間受け付けてくれるものです。つまり、自分の携帯に真夜中に入居者から電話が直接かかってくるのではなく、一応、ベンディアムさんが電話を受けて、”ふるい”にかけてくれるものなのです。これさえあれば、夜でも旅行先でものんびりできるでしょう・・・。確か、格安だったと思うので、管理会社に5%払うよりはいいでしょう。さっそく、詳細を確認しなくてはなりませんね。
December 13, 2009
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不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。先日こちらで書いた、消費税の還付申請だが、やっと還付された。国税調査官には、さすがに参ったが、申告後約2カ月ちょっとでの還付となった。かなりうれしい! 早速、そのお金でほぼ同額の不動産取得税を支払った。国税から還付をもらって、千葉県に地方税をしはらったことになる。こちらから見たら、どっちも税金なのだが・・・・。 今後、消費税還付はさらに厳しくなるらしい。マスコミも、たまにまるで悪いことでもしているかのごとく、報道していることがある。まぁ、税金は誰かが(いや、誰もが)払わねばならない。消防や警察、公立小学校も必要だ。私もたっぷり儲かるようになったら、たくさん税金を払わせていただこう。それまでは、節税させてください。
October 12, 2009
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不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。本日、初めての税務調査を終えた。消費税還付を申請しており、そのためらしい。「国税局調査官」という肩書きの名刺をいただいた。ありがたい!もちろん、税理士の先生が同席(と言いたいところだが、税理士事務所の社員が同席)。消費税還付のための、いわば事情聴取。通帳や契約書の原本の確認が主だった。 私は、個人と法人2社で不動産投資をしているが、税理士さんにお願いしているのは、法人のみ。個人は素人考えで申告しているので、過少申告やらパラパラ出ている。ここをさらに突っ込まれると、かなりまずい!とビビっていたが、今回は、消費税還付に関することだけで、午前中に終わった。 私の本業はコンピューター会社勤務で、国税にも大型コンピューターを納入している。そのため、一般の方よりも国税に親近感はある。国税案件で、セールス・インセンティブももらったことがある。でも、「国税局調査官」という肩書きには、ちょっと圧倒された。 一点のみ指摘され、証拠提出を求められた。それは・・・・・ 自販機の売り上げだ。一番のキモだ! 自販機をつけているのだが、自販機業者さんからの収益レポートだけでなく、その元となる詳細なる証拠を出せ!との指摘だ。自販機を設置した初月は3日しか稼動が無いが、本当にその月に売りあげがあったのか?という点が疑問らしい。間違いなく、その月には、売り上げがあった。なぜなら、自分で自販機で買ったからだ。その証拠を自販機業者さんに依頼した。これで、国税局が納得してくれれば、消費税うん百万が還付される。ちょうど、不動産取得税くらいにはなる。還付された税金を、また納めることになるのだが・・・・・・・・
September 15, 2009
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引渡し決済が完了した。今日は月末なので、銀行さんが混んでいるかと思ったが、思いのほか、お金の振込みがスムーズで早めに終わってしまった。遅くなることを見越した火災保険屋さんの到着が遅れ、結局、銀行の個室で1時間も待つことになった。 ところで、今日は自販機が取り付けられているはずだ。明日は、同僚の結婚式が昼にあるので、その後、夕方に現地でアートアベニューさんと待ち合わせしている。家賃査定が気になる。あまり期待はしていない。それに、サブリースになると、自分が手出しすることが無くなる(少なくなる)ので、大家としての楽しみも無くなる。DIYや掃除も結構楽しいので、それを超える査定額を出してくれないと、契約しないつもりだ(負け惜しみ??!!)そんな良い話が出るわけ無いが。果報は寝て待て! 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 29, 2009
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今回、千葉物件は合同会社を設立して買うことにしている。銀行さんによって、資産管理法人で買わせてくれるところと、個人名義でないとダメなところがある。また、融資担当者の面倒くささにもよるのだろう。法人の場合、金利が高くなったり、審査部門が違う為、担当者の成績に反映されるかどうかが違ってくるところがあるようだ。横〇銀行さんはそのようで、個人契約だった。今回千葉県の地銀さんはOKだった(?)ので、合同会社を設立した。(?)が付いているのは、まだ本部審査が下りていないからだ。29日決済なので、そろそろ時間リミットなのだが・・・・。融資担当者さんは、問題ないと言っているので、それを信じて進めているにすぎない。ところで、不動産管理における合同会社の設立や使い方について、ちょうどいい本があったので、紹介したい。LLCで賢く稼ぐアパート・マンション経営 中森勇人著 すばる舎そのまんまの書名だ。内容の突っ込みがやや浅いが、全体をカバーするには適している。深く知りたいときは、税理士さんに聞こう。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 24, 2009
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課税売り上げを5月中にあげるため、自販機設置を昨日、一括見積もりのサイトに依頼した。(ブログに書いたとおりだ)。早速2社から連絡あり、うち1社は、何と現地からの連絡であった。もう一方の会社は今晩見に行くので、そのとき連絡すると電話があった。すばやい対応はありがたい。何せ、来週金曜には設置してほしい、という要望を出しているので、相手もあせっている。当然、私もあせっている。税金還付のためだ。税務署に目をつかられると困るので、詳細は秘密だ(みんな知ってるか?!)場所が今ひとつなので、設置を却下される可能性も危惧したが、コ○コーラさんからはOKとの返事だった。一安心。電源工事が必要との事で、早期契約判断を迫られている。当然、今夜のもう1社の提示条件を見てから判断する。自販機の色は白より色のついたメーカー製の方が、よく売れるらしい。大家学びの会の方に教えていただいた。こういったSNSは重要な情報源だ。私のようにほったらかしにしたいオーナーは、自販機のための営業努力が出来ないので、色つきがいいだろう。それと、最新式の自販機は電気代もかなり節約できるそうだ。設置したのに、電気代がかかりすぎ赤字では、シャレにならない。 一方、全国賃貸新聞に、オーナーズエージェントさんの借り上げの広告が出ていたので、早速電話してみた。何といっても物件の賃料査定が一番重要なので、査定してもらわないと話が始まらない。中古なので、どこまで対応してもらえるか・・・・・・。進展があったら、報告します。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 20, 2009
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これまで、いろいろ問題が出ていた千葉物件だが、結局、月曜の夕方6時から売買契約を行った。樹木の越境のうち、ひどいところは、隣地に苦情を言ってもらうこととした。また、火災警報器は全部屋分をもらう事で決着した。今回は、合同会社を設立し、その法人で買うことにしている。しかし、まだ登記が終わっていない。そのため、ちょっと複雑な契約処理となる。毎度の事ながら、売買契約には時間がかかる。重要事項説明書の読み合わせなどあるからだ。これで売買契約が終わったので、早速、課税売り上げを立てるため、自販機の設置に取り掛からねばならない。ネットで自販機比較サイトを見つけたので、一括見積もりを依頼した。引き渡しまで日にちがないので、急がねばならない。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 19, 2009
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金曜に急遽、今回の物件で融資をお願いしている銀行さんから呼び出しがあった。まぁ、これまで一度もお会いしていないので、当然と言えば当然。偶然にも会社から徒歩30分以内なので、歩いて支店にお邪魔した。何か問題があるわけではなく、単なる本人確認+面談のようだった。融資担当者はまだ30代くらいで、私の勤務先ビルに付随しているフィットネスセンター(かつて景気のい頃は、会社にこんなものが付いていた)で、以前インストラクターをやっていたそうだ。何か縁を感じる。条件もこちらの希望通りで、何も問題ない。(仲介君、素晴らしい!)一方、住宅ローンの借り換えを勧められてしまった。確かに今借りているみず〇銀行さんと比べると1%以上金利が低い。営業を忘れない方であった。ちょっと、考えねば。 ところで、土曜は昨日書いた越境の現地確認を売買双方の仲介業者さんとおこなった。土地の越境は大したことはなかった。見ても、良くわからない。一方、隣の樹木の枝が、本物件の電線に引っ掛かるくらい、大きく物件の敷地内に出ていた。これは、問題だ。私が契約後、お隣さんに苦情を言ってもいいのだが、事前に言ってもらうよう、依頼した。今回売主は、上場企業なのだ。火災警報器無設置といい、この越境(しかも電線がはずれそう)といい、問題を残して売ろうという姿勢が疑問だ。それを契約書に明記しているのだ。わかっていながらそのままにして売る姿勢は、納得できない。別に、任意売却とか、どうにもならなくなったので売るというのと、訳が違う。まだ、契約書にサインをしていない。注文をつけるのは今しかない(ですよね)!! 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 17, 2009
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茨城物件は諦めたとして、契約に向けて進んでいる千葉物件について、仲介業者さんから、重説と契約書のドラフトが届いた。あれこれと条件がついてある。たとえば、火災警報機が無い事を承諾とか。売主は上場企業だ。それくらい付けておいてほしいものだ。ところで、今回の物件は少しばかり傾斜地に立っているので、隣地とそれぞれヨウヘキがある。それが目視によると越境しているというのだ。物件が、隣地に出ているところもあるし、反対側の隣地では、その逆になっているらしい。お互い、微妙に出入りしていることになる。隣地所有者との境界合意書はそれぞれとってあるが、越境についての合意書は無いらしい。現地を確認した際、敷地境界はわかりやすかったので、境界の杭まで厳密に調べなかった。素人仕事だった。なんども契約してきたので、緊張感がなくなっている。素直に反省!しかし、重説となるときちんと書かれている。そういう点では、上場会社なので、しっかりしている。というか、契約後のトラブルを回避したいのか・・・。週末に現地を厳密に確認してこよう。雨らしいが、かみさんも連れて。 不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。
May 15, 2009
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今日は、神奈川の物件の引渡しをした。つまり某地銀さんで、融資の実行を受けたのだ。フルローン。所要時間は1時間半ほど。既に何件もやったので、緊張感もない。(それが怖いが・・・・)その後、東京電力、水道局に加えエレベータ会社に電話し、契約切替を頼んだ。エレベータは独立系のメンテ会社で、POG契約。3ヶ月に一度の現地調査+24時間遠隔チェック。かなり安かったので、値引き交渉もなく、お願いした。安いかどうかは、これまでの私の経験なので、全く外れているかもしれないが、明日から無契約というわけには行かないので、とりあえず、これまでの業者に依頼した次第。また、オーナー変更の案内に新旧オーナーで捺印した書面ももらった。これを新管理会社経由で配らねば・・・・。それと、清掃はシルバーさんにお願いしようと思う。ネットで探します。これまでとサービスレベルが落ちることで、入居者の不満をかわないよう、注意しなくては。 神奈川西部なので、自宅から近いといっても、電車で1時間半、車だと2時間はかかると思う。それ程、近いわけではない。札幌や仙台より近いが・・・。皆さんも同じと思いますが、賃貸住宅の掃除とか、好きなので、休日に頑張ります。これで、今年3棟目。すべてRCで表面はもちろん10%オーバーです。ちょっと買いすぎで、怖いですが、融資を受けられるときに、受けようというコンセプトで、ここまでやって来ました。今回のマンションも23/24の入居率。早く満室にするぞ!!ハウスコムさん、よろしく!<== 応援お願いします。
September 30, 2008
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今日、金銭消費契約してきました。横〇銀行さんです。2.x億円。都内の支店で夕方からです。この銀行さんとは、今日初めて会うので、もちろんスーツにネクタイ、白いYシャツ。靴は当然 黒!で保証人の家内をつれて行きました。家内ももちろんスーツ。 ところが・・・・銀行支店長は、ノーネクタイ。しかも、茶色の靴。対応してくれた担当営業さんもノーネクタイ。地銀とはいえ、驚きました。やはり、都銀より進んでいるのでしょう!!約1時間弱で、たくさんの書類にサイン+押印。ここでごちゃごちゃ言っても始まらないので、気にしたのは、金利くらい。5年固定にしました。あとは、30日の決済引き渡しの日を待つだけです。それまでに、火災保険を決めなくては。仲介業者さんに保険見積りをお願いしたら、地震保険をつけると、費用が地震保険なしの倍以上になるのです。そんなの有り~~~。<== 応援お願いします。
September 25, 2008
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