[アーバン（不動産流動化）] カテゴリの記事
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米国ブラックフライデー・アーバン中間決算
こんばんは。今日の日経平均は、昨日の欧州およびNY市場が大きく下げた為、窓開け下落で始まりザラ場で年初来安値を更新しましたが（10時04分14,669.85）、先物主導？売りの買戻し？押し目買い？で？、値を戻し、プラスで引けましたね。為替の動向もあり、この動きが来週につながるのか分かりませんが（個人的にはもうそろそろ底かな、という気はしていますが･･）、サブプライムローン問題で景気減速が懸念されている米国で、最大の商戦期であるクリスマス商戦の幕開けとなるブラックフライデーが始まります。名前の印象は良くありませんが、どのお店も感謝祭休日（11月の第4木曜日、今年は11月23日）金曜日からクリスマス（12月25日）の間はプレゼントを買う顧客のおかげで潤い「黒字」になる、という云われからだそうですね。米国版Google Financeの記事を読んでいると、7974任天堂のDSおよびWiiの好調振りが伝わってきます。DSは11月23日から新たにヒットソフトとのセット商品2種類（ゴールドのDS Liteに『ゼルダの伝説～夢幻の砂時計』、メタリック・ロゼのDS Liteに『Nintendogs』の「ベストフレンズ」版の同梱品）、Wiiは12月1日から健康＆ダイエット＆運動の新たなソフト「Wii Fit」を発売する予定です。株主にとっては嬉しいニュースばかりですが（但し私自身は全くゲームをやらないので具体的な内容は分かりません（苦笑））、勿論、ニュース通りになるかは分かりませんし、一時的な買物シーズンの盛り上がりと今後の景気動向は別の話なのかもしれません。いずれにしても、米国の小売業年間売上高の約2～4割を占めるといわれるクリスマス商戦・米国の消費動向にも注目していきたいと思います。☆ アーバン中間決算（東証一部、８８６８）平成２０年３月期中間決算短信これからまた外出で時間がないのですが・・・パッと見た感じでは、通期業績が少し物足りないかも！？？ではではまた
2007年11月22日
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アーバン：中間決算上方修正・関連記事
こんばんは♪ 日本市場はＮＹ大幅上昇もあって今日は全面高になりましたが、私のコンピューターは相変わらず調子が悪いです（涙）。ウイルスチェックのソフト（Norton）が期限切れになり、よく分からないままに推薦ソフトを更新してから調子が可笑しくなったような気がします。特にOutlookのメール受信機能が気まぐれで本当に困っています・・。他の電気製品なら調子が悪くなるなんて「とんでもないこと！」なのに、コンピューターはユーザーの努力が求められる・・・。コンピューターほど不親切な商品は無い!!と思うのは私だけ！？？コンピューターに悩む私ですが・・・予想通り（？）8868アーバンコーポレイションが中間決算の上方修正を発表したのは嬉しいですね。☆ アーバン（東証一部、8868）：中間決算予想を上方修正、通期業績予想は精査中平成20 年3 月期中間業績予想の修正に関するお知らせ2008年3月期中間（連結） 修正予想 当初予想（5月24日本決算時）売上高 1272.7億円（前年同期比+153.3％／上方修正幅+4.6％）←1217億円営業利益 368.1億円（同+161.8％／+14.0％） ← 323億円 経常利益 330.86億円（同+164.7％／+11.8％） ← 296億円 純利益 164.15億円（同+148.6％／+14.0％） ← 144億円ＥＰＳ 72.30（同+145.3％／+14.0％） ← 63.42（修正の理由）不動産流動化事業において、期初の想定を上回る価格で物件売却が進捗し、下期に売却予定であった一部物件の前倒し売却も実現するなど、非常に順調に事業が進捗しました。このことによって、分譲不動産事業の一部物件において上期から下期への引渡し時期の変更などがありましたが、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のいずれもが前回発表予想を上回りました。また、アセットマネジメント事業の連結対象ＳＰＣ（特別目的会社）が増加したことも、売上高の増加要因となりました。平成20 年3 月期通期業績予想については、「現在精査中」であり、「平成19 年11 月22 日に予定している中間決算発表時に開示する予定」ということですので、期待しましょう♪尚、少し前の情報も含みますが、最近のアーバンのＩＲリリース、および新聞記事を記録のため、掲載しておきます。＊＊＊＊＊［引用開始］○ 2007年11月6日 ＭＳＣＩ（スタンダード･インデックス）に採用（日本株採用２１社、削除５社）。適用は11月30日の取引終了後から。○ 2007年11月1日アーバンＩＲリリース韓国ソウル市内の新興オフィス街において米ベストウェスタンブランドの高級ビジネスホテルを開発○ 2007年11月1日（日経、朝刊）アーバンコーポ、アジアで不動産事業、中韓など、３年で５００億円投資 アーバンコーポレイションはアジア地域で不動産ビジネスに本格参入する。韓国・ソウルで総額百億円を投じ物流センターを取得したの続き、このほどホテル用地も取得、〇九年九月の開業を目指し、開発準備に入った。中国やシンガポールでも住宅事業などを順次、立ち上げる計画で、三年後をメドに総額五百億円を投入、アジア地域に日本への総投資額の一割程度を振り向ける計画。 ソウル市で取得したのは二千六百平方メートルの事業用地。地上十五階建てのビルを建設する計画で、米ホテルチェーンのベストウエスタンホテル（アリゾナ州）と提携、同ホテルブランドで運営を開始する予定。客室は二百室を想定、総事業費約七十億円をかけて温浴施設と組み合わせた複合型ホテルを開発する。 アーバンコーポレイションは今年二月、韓国・ソウルで不動産ファンドから物流センターを取得した。二〇一〇年末までの契約で韓国コカコーラが使用しているが、賃料収入を確保しながら期間満了後に住宅などを軸とした再開発を検討する。○ 2007年10月1日アーバンＩＲリリース2007年度グッドデザイン賞「アーバンビュー宇品フェアパーク」が受賞○ 2007年9月27日アーバンBLD青山内に「Vital Design Studio(ヴァイタル デザイン スタジオ)」を開設 ～九州大学・東京大学等と産学協同で“働きたくなるオフィスのあり方”を研究～ホワイトカラー男女を対象者にしたオフィス環境に関する調査を実施～アイデアや発想を得るのに最適なオフィス環境は～男性は個人志向型 女性はワイガヤ型○ 2007年10月11日（日経産業新聞）アーバンコーポ、働きたくなる空間提案、モデル事務所開設。 アーバンコーポレイションは、働きたくなる空間を提案するためのモデルオフィス「ヴァイタル・デザイン・スタジオ」（東京・港）をオープンした。九州大学や東京大学、日本ビクターなど産学協同で働きやすい職場環境のアイデアを提示したもので、一定の時間がたつとテーブルが上に上がり、会議を強制的に終了させてしまう会議室などを準備した。 スタジオに用意した会議室は全部で四タイプ。テーブルが上がるタイプのほかに、声の状態から発言者の心理状態を判断、壁の色が変化する会議室、議論が煮詰まるとセンターテーブルの画面上にちゃぶ台が登場、これをひっくり返し気分をリフレッシュできる会議室などがある。 スタジオは十二月十四日まで開催する。○ 2007年9月14日（日本経済新聞、地方経済面 (広島)）広島大、跡地再開発で協定、市・大学、事業者と締結。 広島大学本部跡地（広島市中区東千田町）の再開発について、広島市と広島大学は十三日、開発事業者に選ばれたアーバンコーポレイションを代表とする企業グループと、プロジェクト推進に関する協定を結んだ。二〇一二年度の完成を目指し、専門学校などが入るカレッジモールや国際大学院（仮称）、高層住宅などで構成する「知の拠点」の整備が始動する。 協定の締結式には同市の秋葉忠利市長と広島大の浅原利正学長、企業グループ五社の役員らが出席。企業側を代表してアーバンの井沢光徳専務が「知の拠点を創出・再生するという意味合いを重く受け止め、鋭意努力したい」と決意を述べた。 計画によると企業グループは特定目的会社（ＳＰＣ）を設立。国立大学財務・経営センターから本部跡地（四・七ヘクタール）を取得し、専門学校や商業施設が入居するカレッジモール棟や賃貸と分譲の計三棟の住宅などを整備する。○ 2007年8月18日（日本経済新聞、地方経済面 (広島)）広島市の本通り商店街、大型施設開業相次ぐ――「ヒルズ」２４日に。 アーバンコーポも来春 中四国最大の商店街である広島市の本通り商店街で大型商業施設などの開業が相次ぐ。二十四日にはスポーツ用品のアディダスなどをテナントとする「本通ヒルズ」がオープンする。来年四月にはアーバンコーポレイションが大型商業施設を完成する計画。有力テナントの誘致などで商店街の活性化につながりそうだ。 陶器販売の渡部陶苑（広島市）と文具店の多山文具（同）が共同ビルとして昨年から再開発に取り組んでいた。本通ヒルズは地下一階、地上七階建てで、敷地面積は約六百四十二平方メートル。アディダスが一―二階に出店するほか、クリニックや飲食店もテナントとして入居する。 アディダスの出店は広島で二店舗目となり「若者を中心に集客が見込めると判断した」（アディダスジャパン）と言う。 十七日に記者会見した渡部陶苑の渡部聡社長は「魅力あるテナントを集め、本通り商店街の活性化につなげたい」と抱負を述べた。共同ビルでは賃貸面積も三百平方メートル以上に広がるため、集客力の見込めるテナント誘致に成功したという。 アーバンコーポレイションも商業ビル「紙屋町本通りテナントビル」（仮称）の開発を進めている。敷地面積は約千四百平方メートル。コンビニやレストランが入っていたビルの跡地に建設し、サービスや飲食店などがテナントとして入居する見込み。 本通り商店街では店舗の老朽化が進む一方、小さい間口の店が多く、有力テナントの誘致が難しい事が課題となっている。多山文具の多山宰佐社長は「店舗同士の共同開発で活性化し、今後の街づくりの参考になれば」と語った。＊＊＊＊＊［引用終わり］「アーバンビュー宇品フェアパーク」も「紙屋町本通りテナントビル」も、今年6月、株主総会に出席した際、広島在住の株主さん（不動昇さん）の案内で行きました（宇品訪問は今年を含めて3回目）。楽しみです（うう･･早く報告、まとめないと・・（汗））↓「祭りの事典」＝日本各地の祭りと伝統行事を暦毎に歴史的背景を含めて解説した本で、祭り・行事に纏わる逸話･特色ある行事に関する詳説も収められています勿論、秋祭りの案内も！！オススメ良書ですヽ(´▽`)ノ
2007年11月14日
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アーバンＩＲ2件、任天堂「Wii Fit」面白そう・・それより「レバレッジ時間術」！？
こんばんは♪。日経平均はなんだか不安定でよく分からない（？）動きが続きますが、Ｍｙ ＰＦの主力銘柄は、5401新日鐵が年初来高値を更新して上場来高値に迫るなど、比較的好調な企業が多いのが救い！？ 9784日本工業検査ももっと保有しておけば良かったです（笑）☆ 7974任天堂7974任天堂は、相変わらず凄い動き・・・いきなり51100円の上場来高値を付けたと思ったら、やはり調整不足で2日間で2250円の下げ・・そして今日は2650円のバク上げヽ(´▽`)ノ 現物は保有継続ですが、信用取引は心臓が鍛えられる銘柄です（苦笑）。でもＥ３で宮元専務が発表した健康＆運動プログラム「Ｗｉｉ Ｆｉｔ」、面白そうですね～。☆ 8868アーバンコーポレイション軟調な相場が続く不動産銘柄ですが、アーバンからＩＲが2件でました。6月28日の株主総会で房園社長が富裕層を対象にしたビジネスを始める・・程なく発表できる・・・と話していた件のようです。分譲物件は雲行きが怪しくなっている地域もあるようですが、賃貸・物件紹介は有望な分野だと思われます。「サザビーズ・インターナショナル・リアルティ ネットワークとの戦略的提携」により、高級不動産仲介事業に参入もう1件のＩＲは↓（得意の大阪物件です）大阪ベイエリア再生の一翼を担う大型開発計画 咲洲コスモスクエアプロジェクトが始動～「アーバンビュー咲洲」のある街・愛称募集の受賞作品も決定～アーバンの株主総会や開発物件巡りをブログにアップしたいのですが・・・明日は4時起きで北海道にハイキングに行く予定・・・・他にも「Ｍｙ投資信託最新保有銘柄」（ブラックロック・ラテンアメリカ・ファンド、世界資源株ファンドなど）、「柏崎原発問題と原子力発電について」（フランスの電力の９０%以上が原子力で賄われている話等を含む→「ウラン、カザフスタンと原子力関連銘柄投資」も参照下さい）など、書きたいことは溜まる一方・・・そんな「時間管理が下手」な私が今読んでいるのは・・・↓「レバレッジ時間術」ノーリスク・ハイリターンの成功原則著者： 本田直之 （幻冬舎新書）なかなか良さそうです。これもオススメ↓「レバレッジ・シンキング」無限大の成長を生み出す4つの自己投資術著者： 本田直之 （東洋経済新報社）発行年月： 2007年07月 ではでは・・・また♪↓「祭りの事典」＝日本各地の祭りと伝統行事を暦毎に歴史的背景を含めて解説した本で、祭り・行事に纏わる逸話･特色ある行事に関する詳説も収められています勿論、夏祭りの案内も！！オススメ良書ですヽ(´▽`)ノ
2007年07月19日
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山盛りＩＲ・・・アーバン堅調続く
こんばんは 週初めは好調が続いている日本の株式市場ですが、明日は如何に・・！？週末に○△歳の誕生日を迎えたこともあり、何かと予定が入って「外出→遅く帰る→直ぐ寝る」の生活が続き、ブログ更新等ができませんでしたが、金曜日に行った青山・外苑前のキハチ系レストラン「ＳＥＬＡＮ」は美味しかったですね。前菜のテリーヌも絶品でしたが、特に赤グレープフルーツとはちみつのアイスクリームのデザートが美味・・週末に行った友人宅でのコンサート（古楽器のクラヴィコード）も、薔薇の花が庭に咲き乱れ、とても素敵な一時でしたさて・・・5月24日（木）に無事、本決算を発表した持株のアーバンコーポレイション（8868）。株主の方々は既にチェック済みでしょうが、同時に沢山のＩＲが出されました：決算関係平成19年3月期決算短信平成19年3月期決算説明資料平成19年3月期決算説明会の動画剰余金の配当（増配）に関するお知らせ中期経営計画新中期経営計画「URBAN Grand Vision 2010 3rd STAGE」策定のお知らせ（←内容は、上記の決算説明資料に詳しく書かれています）事業関連福岡オフィス開設のお知らせ韓国現地法人設立のお知らせ築43年のオフィスビルを改修してリバイタリゼーション（再活性化）「アーバンBLD青山」が完成・オープン会社運営・組織監査役の異動に関するお知らせ会計監査人の異動に関するお知らせ特にオススメは、2007年05月24日(木) 17時30分よりマンダリンオリエンタル東京 タワー３F「グランドボールルーム」で行われた「決算説明会の動画」です。任天堂の決算説明会動画同様、コンピューターに向かっている時はかけっぱなしにして、何度も聴いています。いつもの如く、大変分かりやすい説明なので、アーバン株主は必聴ですネ。山盛りＩＲですが・・増配（20円→25円＝昨年1月の分割を考慮すると約2倍に相当）は素直に嬉しいですね。かなり株価が戻してきた今日の終値（1925円）ベースでも配当利回りは1.30％と、東証一部予想平均（1.27％）を上回っています。以下、ポイントと思われる点を記録のために整理しておきます。☆ 業績［連結］平成19年3月期決算説明資料の３～５ページに詳しく掲載されていますが、とりあえず決算短信の数字を掲載します。実績数字は全て予想（計画）数字を上回り、過去最高水準を更新しました：［億円、前期比］2006年3月期 2007年3月期 2008年3月期予想 ［従来基準］ ［SPC連結後］ ［SPC連結］売上高 643.49［+12.8%］ 1805.43［+180.6%］ 2507［+38.9%］営業利益 120.25［+14.5%］ 612.71［+409.5%］ 623［+1.7%］経常利益 106.77［+12.6%］ 563.98［+428.2%］ 570［+1.1%］純利益 78.68［+21.9%］ 300.39［+281.7%］ 305［+1.5%］配当 20円 25円 25円今期業績ですが、一見では僅か1.5％の増益！？に見えてしまいますが、昨年の悪夢（苦笑）を招いた期ヅレ物件（131億円）のせいで、前期（2007年3月期）は前々期（2006年3月期）に計上されるべきだった物件を含む「膨張した」数字からの増収増益率になります。また、昨年の中間決算発表時より決算の透明化を図る方針から不動産証券化の特別目的会社（SPC）の約90％を連結決算に組み込んでおり（資産が大幅に増加・1200億円程度がノンリコースローン）、単純な比較が難しくなっています。決算説明会資料（３５ページ）によると、期ヅレ物件が当初予定通り前々期に計上されていたとすると・・SPC連結を除いた従来基準の経常利益ベースでは（［］は期ヅレを含めた実績）：2006年3月期 2007年3月期 2008年3月期予想238億［106億］ 363億（前期比+52.5％）［494億］ 520億（同+43.3％）となっており、高い成長を維持しています。証券会社の格付けは参考程度に見るべきものですが・・・本日「買い推奨」を強調したゴールドマンサックス証券は、「2009年-2010年3月期は利益を最大化するため物件の売却タイミングを遅らせることで含み益を増加させる計画。ノーマライズした2007年-2013年3月期の経常利益の年平均成長率は１９％あり、ここは十分に株価に織り込まれていない」ことを買い推奨の理由にしています（目標株価は２４８３円）。☆ 中期経営計画と今後の事業展望上記の決算説明会資料および動画で詳しく説明されておりますが・・・ポイントは：・中期経営計画の当初目標（2008年3月期200億円）は大幅に超過達成。・当社を取り巻く事業環境は概ね良好。・不動産流動化事業：物件売却は想定以上・当社開発物件に対しては引き続き強い需要・賃料上昇も影響し完成後想定ＮＯＩは高水準を維持。・流動化事業における物件仕入は引続き好調。収益率を維持しながら期初想定を上回る仕入を達成。・分譲不動産事業：収益も大幅に改善（利益率も大幅に向上）・用地仕入れ及び販売進捗も順調（2008年3月期100％・約60％、2009年3月期約70％、2010年3月期約50％）。・公共セクターの入札案件などでも案件取得実績を積上げ。・海外事業本格化へ着手：ソウルでの物件取得、シンガポール、ソウルの駐在事務所を現法化など。・経営体制強化：新たなマネジメント体制のもと、意思決定機構の明確化と透明化を強力に推進・Ｊ-ＳＯＸ法対応、内部監査体制強化、リスクマネジメント体制強化などの諸施策を着実に実行。・戦略的財務活動の推進に向けた体制を整備：格付の取得・取引金融機関の拡大・金利リスク管理手法の確立など、。・フロー（売却）とストック（保有）のバランスをコントロールしつつ利益成長の継続を実現。・長期定量目標：2010年3月期経常利益（SPC連結除く）600億円→2013年3月期同1000億円＝年率18.6％の成長。今後の不動産市況は、売却キャップレート低下継続など誰もが利益を上げられる環境では無くなるため、「より高い不動産価値創造力＝開発力の更なる強化」を図り、ブランド力および社会的な信用を向上させ、6年後には、日本を代表する不動産会社の一角を目指すとのことです。開発業者に指定された広島大学本部跡地プロジェクトの予定地は、東京ミッドタウンの7割程度とかなり大きな土地のようです。微力な私では決算内容全てを書くことは出来ません・・・決算説明会資料を良く読み、動画で房園社長の説明を聞くのが一番だと思います。決算発表前までにかなり株価は戻してきましたが、中長期的にも堅調な成長が予想されることから、緩やかに上昇が続くと嬉しいですね
2007年05月29日
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07年公示地価：不動産株は？
こんばんは 何だかバタバタした日々を送っているうちに・・・ＮＹ市場は大幅高、日本市場も３日連騰で、１月25日高値17617.64円・2月2日高値17633.61円抜けを期待する展開になってきました。３月決算銘柄の権利取り最終日も来週月曜（3月26日）に迫ってきましたが、またまた今晩のＮＹ次第！？？さて今日は、今年の公示地価の発表がありました。全国平均は前年比0.4％上昇と、16年ぶりに上昇に転じました（住宅地・商業地共）。３大都市圏は商業地で前年比8.9％上昇と2年連続の伸び。アーバンコーポレイション（8868）が再開発に力を入れている大阪圏では一部中心地域で30-40％上昇と、東京に比べて遅れていた大阪もようやく回復？ 株価は冴えませんが（涙）。三井不動産を中心に不動産証券化の手法を活用した東京ミッドタウンもまもなくオープン。東京の大規模再開発の活況は街（特に丸の内、六本木、日本橋など）を歩いていると実感します。都市の中心地を押さえている三菱地所、三井不動産、ＪＲ東日本あたりはやはり強いですね。東京駅： 丸の内：八重洲側に建設中のＪＲ東日本のビル 三菱地所の新丸ビル（左隣は丸ビル）八重洲-銀座側：左＝Gran Tokyo South Tower（JR東日本他） 右＝パシフィックセンチュリープレイス丸の内（ダヴィンチ）「バブル」という人々もいますが、80年代後半のバブルを知っている自分には、一部の地域は別として、現在の状況は全般としてはまだバブルとはいえないのではないかと感じています。以下、記録までロイター電です：＊＊＊＊［引用開始］2007年3月22日［ロイター］07年公示地価は全国平均で前年比＋0.4％、16年ぶり上昇 国土交通省が２２日発表した２００７年１月１日時点の公示地価は、全国平均（全用途）が前年比０．４％上昇となり、１６年ぶりに上昇に転じた。住宅地は前年比０．１％、商業地は同２．３％それぞれ上昇し、ともに１６年ぶりのプラスとなった。３大都市圏では商業地が前年比８．９％上昇と２年連続で伸び、住宅地も同２．８％と１６年ぶりに上昇した。大都市圏中心部の商業地では３０―４０％を超える上昇率を見せた地点があり、地方圏の住宅地、商業地が依然前年比マイナスで推移する中で、都市圏の地価上昇が際立つ結果となった。 ３大都市圏のうち、東京圏は全用途平均で前年比４．６％、名古屋圏は同２．８％、大阪圏は同２．７％それぞれ上昇した。東京、名古屋、大阪の各都市中心部でマンションやオフィス需要の増大、不動産証券化市場の規模拡大などを背景に、利便性や収益性の高い地点で地価が上昇し、各都道府県レベルの平均地価を底上げした。 地方圏は下落が続いているものの、下落幅は３年連続で縮小。市街地・交通基盤の整備や観光関連の取り組みが進んだ地域では上昇地点が出ている。国交省の松原文雄土地・水資源局長は「一時期のように際限なく下がるという雰囲気ではない」とした。 実需に基づかない価格上昇が生じているという懸念について、松原局長は、通常の利便性・収益性などでは合理的な説明ができない大幅な地価上昇地点があるとしたものの「エリア全体がバブルのように過熱しているわけではない」との認識を示した。同省によると、８０年代のバブル最盛期に９０％以上に達する月があったマンションの月間契約件数が、０６年は７０％以下の水準に収まっていると説明。８０年代に３０％を超えていた金融機関の不動産業者向け貸出残高の増加率も現在は数％にとどまっているなどと指摘した。 ＜住宅地＞ 住宅地の全国平均は前年比０．１％の上昇で、１６年ぶりに上昇に転じたが、依然としてピーク時の１９９１年よりも４７．１％低く、バブル前の１９８６年ごろの水準になっている。東京都は前年比８．０％上昇し、２年連続のプラスとなった。 住宅地で全国トップの上昇率を記録したのは、東京都南青山５丁目付近で、前年比４５．５％上昇。ショッピングモール「表参道ヒルズ」がある一角で、背後に高級住宅地が広がる地域。２位は南青山４丁目、３位は近隣の神宮前４丁目付近だった。上昇率の上位１０位は昨年同様、東京が独占。港区や渋谷区などのブランド力や利便性の高い高級住宅地の上昇率拡大が目立った。 東京圏も１６年ぶりとなる前年比３．６％の上昇となった。都心部に近い三鷹市や武蔵野市、川崎市、横浜市、千葉市、さいたま市などでも駅周辺の利便性が高い地域でマンション需要が増大、地価を押し上げた。また、つくばエクスプレスの開業などで鉄道整備が進んだ足立区、茨城県守谷市では３０％を越える上昇地点があった。 大阪圏、名古屋圏も１６年ぶりに上昇。大阪圏は前年比１．８％の上昇で、大阪中心部への利便性や住環境が良好とされている芦屋市、西宮市などで上昇率が１０％を超える地点もあった。名古屋圏は同１．７％の上昇。トヨタ自動車 の本社に近接した西三河地区と尾張東部地区では、地域経済の好調を反映して住宅需要が堅調で、上昇地点が増えた。 ＜商業地＞ 商業地の全国平均も１６年ぶりの上昇に転じ、前年比２．３％伸びた。ただ、ピーク時の１９９１年に比べ６９．５％低く、比較可能な１９７４年以前の水準にとどまっている。３大都市圏では、東京圏が前年比９．４％上昇、大阪圏が同８．３％上昇、名古屋圏が同７．８％上昇といずれも２年連続でプラスとなり、上昇率も拡大した。３大都市圏全体も平均で前年比８．９％の上昇と、上昇傾向が鮮明になった。 商業地で全国トップの上昇率を記録したのは、東京都神宮前５丁目の「第２１ＳＹビル」で、前年比４５．５％の上昇。表参道ヒルズの向いに位置している。１４年ぶりに１坪あたり１億円を超える地点も登場。全国トップの東京都銀座「山野楽器銀座本店」で、前年比３３．０％上昇の１平方メートルあたり３０６０万円の価格が付いた。 大阪圏でも、再開発などの進展で繁華性や収益性が向上した大阪駅周辺や御堂筋沿いの地域では、局所的に３０―４０％上昇。大阪市北区の「大阪第一生命ビルディング」は前年比４３．１％の上昇率で全国４位だった。ただし、大阪市中心６区の平均は１９７４年以前の水準にとどまっている。 名古屋市は昨年、超高層ビル「ミッドランドスクエア」の周辺を中心に上昇率の全国上位１０位のうち８地点を占めたが、今年は３地点にとどまった。ただし、トヨタ自動車 本社に近い岡崎市、豊田市が平均で上昇を示すなど、好調な地域経済の影響が引き続き見られた。 ＜地方圏＞ 地方圏の住宅地は、３年連続で下落幅が縮小。昨年の前年比４．２％下落が同２．７％下落となった。札幌市と福岡市では同２０％を超える上昇地点が見られ、札幌市は平均でも２年連続で上昇したほか、福岡市も平均で１５年ぶりに上昇に転じた。仙台市や広島市も平均で上昇し、金沢市や松山市でも上昇地点が見られた。高級別荘地の需要が高まっている長野県軽井沢町や、観光振興による沖縄県恩納村などでも上昇地点があった。 ただし中心都市以外では、人口減少などの影響で、郊外部を中心に需給が緩んでいることなどを背景に、依然として下落している地点が多い。 地方圏の商業地も、３年連続で下落幅を縮小。昨年の前年比５．５％の下落が今年は２．８％の下落となった。札幌と仙台、福岡では、同３０％を超える上昇地点があり、札幌市は平均で２年連続の上昇、仙台市や広島市は１６年ぶり、福岡市も１５年ぶりに平均で上昇に転じた。このほかにも、市街地活性化などで静岡市と浜松市、岡山市、松山市が平均で上昇し、水戸市、長野市などで上昇地点が見られた。これら地域以外では、中核的な大規模施設の撤退や郊外型大規模商業施設の進出などの影響で、依然、下落傾向にある。国交省は、健全な地価上昇は新たな投資を呼び込むため望ましいとして「地方向けの不動産証券化など活性化策を試みていきたい」（松原局長）としている。 ＜過去３年間の変動率推移＞ ●全用途 2005年 2006年 2007年 全国 ‐5.0 ‐2.8 ＋0.4 三大都市圏 ‐3.9 ‐0.9 ＋3.8 東京圏 ‐3.2 ‐0.7 ＋4.6 大阪圏 ‐5.4 ‐1.4 ＋2.7 名古屋圏 ‐3.5 ‐1.0 ＋2.8 地方圏 ‐6.0 ‐4.6 ‐2.8 ●商業地 2005年 2006年 2007年 全国 ‐5.6 ‐2.7 ＋2.3 三大都市圏 ‐3.2 ＋1.0 ＋8.9 東京圏 ‐2.5 ＋1.0 ＋9.4 大阪圏 ‐5.0 ＋0.8 ＋8.3 名古屋圏 ‐3.3 ＋0.9 ＋7.8 地方圏 ‐7.5 ‐5.5 ‐2.8 ●住宅地 2005年 2006年 2007年 全国 ‐4.6 ‐2.7 ＋0.1 三大都市圏 ‐3.7 ‐1.2 ＋2.8 東京圏 ‐3.2 ‐0.9 ＋3.6 大阪圏 ‐5.2 ‐1.6 ＋1.8 名古屋圏 ‐3.3 ‐1.3 ＋1.7 地方圏 ‐5.4 ‐4.2 ‐2.7＊＊＊＊＊［引用終わり］
2007年03月22日
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アーバン：ＩＲ＆関連記事たくさん［韓国投資、新千里西町、茶屋町］および「第3四半期決算説明資料」
こんばんは♪ 今日は、朝から一日出かけていましたが、帰って昨日堅調な第3四半期決算を発表した持株のアーバンコーポレイション（東証一部8868）のＨＰをチェックしたら・・・沢山ＩＲ情報が出されていました。また、関連記事もありましたので、記録まで：（［］は私のコメントです）☆ 2月16日付アーバンＩＲ情報＆関連新聞記事・韓国ソウル市で投資を実施～韓国コカコーラの物流センターを信託財産とする不動産投資信託受益権の取得～［アーバンは昨年4月にシンガポールおよびソウルに駐在員事務所を開設していますが、「当面はアジアをターゲットに、収益源の多様化と分散投資によるリスク分散を念頭に」事業に取り組んでいくようです。事務所設置から事業の実績へと進みましたが、成功して欲しいものです。尚、本件は「韓国間接投資信託業法に基づく不動産投資信託」を投資対象とし、信託期間は2004年12月20日～2010年12月19日です。］関連記事：2007年2月16日 日経産業新聞, 23ページアーバンコーポが海外投資、第一号物件、韓国で取得――１００億円、アジア展開急ぐ。不動産開発のアーバンコーポレイションはこのほど韓国・ソウルで物流センターを不動産投資ファンドから取得した。不動産価格は総額百億円弱とみられ、売却か再開発を検討する。同社は海外で不動産投資に乗り出す方針を打ち出し今回が取得第一号。今後、ソウルとシンガポールの拠点を活用し、中国以外のアジアで物件取得を急ぐ。 物流センターはソウル市中心部から南西約十三キロの場所に立地。米国の不動産投資会社、ラサール・インベストメント・マネジメント（シカゴ）が運営する不動産ファンドから信託受益権の形で取得した。現在、二〇一〇年末までの十年間の契約で韓国コカコーラが使用している。 当面、賃料収入を得るとともに転売するか期間満了後に住宅などに再開発するかを検討する。地下鉄や高速道路開発が計画されているほか、近くにベンチャー企業が集まる企業団地があり地価上昇が見込めるという。 物件取得を機に三月、〇六年四月に設置したソウル事務所を現地法人に切り替える予定。今回は日本から直接投資したが、現地で機動的に不動産投資ができるようになる。シンガポールは昨年十一月に現法を設立している。今後はソウルとシンガポールを拠点に情報収集を本格化する。 アーバンコーポはマンション分譲のほか、商業施設やオフィスビルとの複合施設を開発しファンドに売却している。特別目的会社の活用を含めた開発プロジェクトの投資残高は〇七年三月期末に約四千億円と前期末比約二割増える見通しだ。 これまで国内投資に軸足を置いてきたが、今後は中国を除くアジア全域で投資機会を模索。投資リスクを分散する。【図・写真】アーバンコーポレイションが取得した韓国・ソウルの物流センター・大阪・茶屋町高層複合開発プロジェクト着工～安藤忠雄建築研究所の設計によりホテル・住宅・商業の開発をスタート～［2005年12月発表のホテル・住宅・商業高層複合ビル開発計画の詳細内容を確定、今年4月に着工・平成21年3月竣工＆6月オープン予定となりました。］・大阪・新千里西町再生地活用事業提案者に決定［大阪府住宅供給公社による「事業提案競技」で、アーバン・伊藤忠商事他5社によるコンソーシアムが分譲共同住宅と介護付き有料老人ホームの共同提案を行い、最優秀事業提案者に選定されたとのことです。老人ホームを手がけるのは初めてだと思います。平成20～21年1月着工・平成21年3～6月運営開始/竣工予定です。］ ・2007年2月9日 日本経済新聞 地方経済面 (神奈川), 26ページ,市・地権者などの組合、小田原駅東口の再開発業者決定。ＪＲ小田原駅東口の「お城通り地区」の再開発事業で、市や地権者などでつくる再開発準備組合（丸田茂晴理事長）は八日、不動産流動化を手掛けるアーバンコーポレイションを優先交渉権者に決めたと発表した。五十年間の定期借地権契約を結び、同社が地上八階建てビルを建設。市などの地権者は地代を受け取る。二〇〇九年度中の完成を見込む。 駅前の好立地だけに、市ではビル内で物産展や観光・文化関連の催し物を開くほか、市民が低料金で利用できる会議室などを確保。中心市街地の活性化につなげる。 アーバンコーポはビルの証券化も視野に入れるものの、完成後五年間は所有権移転をしないとしている。 ［小田原駅は、一昨年、駅を大改造し、新しい駅ビルも備えた素晴らしい駅空間に生まれ変わっています。新幹線の停車駅でもある小田原ですので、駅ビルだけでなく、更に駅から街に人の流れを増やす活性化策の一つですね。老舗不動産企業による東京の大規模プロジェクトに比べれば極小さい規模かもしれませんが、地方都市の活性化につながる事業は価値あることだと思います。］☆ 2007年3月期第3四半期決算説明資料2007年3月第3四半期決算説明資料いつもの如く、わかりやすい説明資料になっています。ＳＰＣ連結についても、28ページ以降で詳しく解説しており参考になります。第4四半期も計画通り、進捗して欲しいものですね。また、現在の中期経営計画は既に前倒しで達成する見通しなので（2008年3月期経常利益目標400億円→2007年3月期予想経常利益440億円）、今年の5月に中期展望を含めて見直しの上、新たに設定されるようです。＊＊＊＊＊今日はDAIBOUCHOUさんの結婚式でした。お二人の誠実な人柄が印象的な素晴らしい一日でした。色々な方々とお会いでき、また投資仲間ともいつもの如く楽しい話が出来ましたが、久しぶりに着物を着たので疲れました（苦笑）。どうぞ、末永くお幸せに♪
2007年02月17日
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アーバンQ3決算＆ダヴィンチ格付け据置
こんばんは♪ 今日の日本市場は下げましたが、週末なのに引けにかけて持ち直し、なかなか底堅い動きですね。フージャース（東証一部8907）は続落ですが・・・（涙）。同じくダヴィンチ・ショック（？）の影響を受けて続落したアーバンコーポレイション（東証一部8868）ですが、本日、第3四半期決算を発表しました。☆ アーバンＱ３決算もう無事に（＝何事も無く）・・普通に・・計画通りの決算であれば十分・・と思っていたアーバンのＱ３決算ですが、「不動産流動化事業における物件売却が順調に進み、売上および利益が大幅に伸長」「分譲不動産事業においても、良好な販売環境のもと、販売は事業計画に沿って順調に進展」「アセットマネジメント事業やプロパティマネジメント事業も、概ね順調な事業進捗」など、各事業分野とも概ね堅調なようでホットしました（苦笑）。平成19年3月期 第３四半期財務・業績の概況(連結)アーバンは、流動化企業の中で先んじて昨年の中間決算から「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い（実務対応報告第20号 平成18年9月8日）」を適用し、不動産開発のために設立、運営する特別目的会社（ＳＰＣ）47社を連結対象」とした為、売上高・たな卸し資産が大幅に増え、売上高に対する各利益率は低下しました（分母が大きくなるから当然ですが）。但し、本Ｑ３の数字を見ると、ＳＰＣを連結していない前年同期からの利益率の低下は緩やかなものに止まっており、売上総利益率43.6％・売上高営業利益率24.3％・同経常利益率19.6％・同純利益率14.5％となりました。「業績につきましては、概ね予想通り推移」しており、「当第3四半期までの売上高進捗率は39.3％となっておりますが、これは分譲不動産事業において期末に物件引渡しが集中する傾向があることと、不動産流動化事業においても当期は第4四半期に大型物件の引渡しが予定されていることによる」ということです。Ｑ４＆本決算も予想通り推移してくれることを願っています☆ ダヴィンチに対する証券会社格付けの動き昨日のストップ安から今日は6000円安に止まったダヴィンチ（ヘラクレス4314）ですが、一部の証券会社から以下のようなコメントが出ているようです：＊＊＊＊＊［引用開始］「株式」 ダヴィンチ(4314)－個別銘柄ショートコメント2月16日14時17分配信 フィスコ運用子会社、ダヴィンチ・セレクトの行政処分勧告を受け、ＪＰモルガンではレポートをリリースしている。短期的にはネガティブとしているが、中期成長力を引き下げるまでのインパクトはないとして、投資判断「Overweight」を継続した。また、ＫＢＣ証券では影響は軽微としており、投資判断「BUY」並びに目標株価16.5万円を継続している。＊＊＊＊＊［引用終わり］まあ・・・どういう展開となるのか分かりませんが・・・株価が落ち着いてくれると良いですね。 明日は、朝早くから終日出かけなければいけませんので・・・今日はもう寝ます皆さまも良い週末を
2007年02月16日
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アーバン：期ズレ物件売却完了＆熊本進出＆心斎橋
こんばんは♪ フージャース（東証一部8907）が下げ止まりませんが（涙）・・・なんとか生きております（苦笑）。何かとせわしく、1月の概観もまだまとめていないのですが（幸い他の銘柄のおかげでなんとかプラスでしたが）、今日、大変気になっていた件のＩＲが持株のアーバンコーポレイション（東証一部8868）から出ましたので、記録まで書き留めておきます。☆ 期ズレ物件、売却完了昨年、本決算発表を延期して株価が一時1000円を割る大幅下落となった要因である期ズレ物件（本来、前期に計上する予定の物件が監査法人との意見の相違等で計上できず今期に完全売却を持ち越していた案件）ですが、無事、売却が完了したようです。本問題を懸念していた株主への配慮でしょうか、コメントが入っていますね（以下、会社発行ＩＲ。太字は筆者による）：当社子会社保有不動産の譲渡に関するお知らせ＊＊＊＊＊平成19 年2 月7 日 （中略）当社子会社保有不動産の譲渡に関するお知らせ当社子会社（当社が連結対象とする特別目的会社（ＳＰＣ））が保有する不動産を譲渡することが決まりましたので、お知らせいたします。記１．譲渡の理由不動産流動化事業における販売用不動産の譲渡によるもの２．譲渡資産の内容所在地 東京都中央区京橋三丁目2 番1 他土地面積 3,672.79ｍ2資産概要 上記に所在する土地並びに建物の現物または信託受益権譲渡価額 733 億円３．譲渡先東京建物株式会社または、今後同社が設立予定の特別目的会社（ＳＰＣ）（中略）５．譲渡の日程契約締結日 平成19 年2 月 7 日引渡日（予定） 平成19 年3 月15 日６．今後の見通し上記の不動産取引につきましては、平成19 年3 月期の業績予想に織り込んでいることから、平成18 年11 月15 日に開示いたしました「業績予想の修正に関するお知らせ」に変更はございません。また、平成18 年5 月18 日発表の「業績予想の修正ならびにその経緯に関するお知らせ」にてお伝えしました平成18 年3 月期への計上を見送った案件は上記不動産に含まれており、その収益については当期に計上する予定です。以 上＊＊＊＊＊実は・・・昨年、広島まで行った株主総会で、本期ズレ物件について質問をし（質問（６）［一般株主］です）、更に総会後にも、房園社長ご本人から「必ず今期中に処理いたします」と約束して頂いておりました（笑）。ただ・・・第1四半期でも・・中間決算でも・・計上されておらず・・・また第3四半期（Ｑ３）決算発表日（2月16日）もなかなか公表されなかったので・・・内心、心配していました。全く勝手な推測ですが、会社側も本期ズレ物件の売却完了を確認してからＱ３決算を発表したかったのでは！？と思っています。個人的には大きな懸念材料が無くなったので、ホットしています。☆ 熊本進出平成19年1月30日付で、オフィス・商業からなる複合ビル「アーバン熊本辛島町プロジェクト」を着工したそうです［竣工：平成20年2月末予定、オープン：平成20年4月予定］：2007年1月31日付ＩＲ：熊本市内中心部にオフィス・商業の複合ビルを着工同ビルが建つ場所は「熊本交通センター」に隣接、「大型の再開発計画も進んでおり、近い将来、博多と熊本を結ぶ九州新幹線の開通も予定されるなど、周辺地域が一体となって新しく生まれ変わる予感のある地域」だそうです 私自身は、3年前に初めて熊本市内を訪れたのですが、熊本城（残念ながら天守閣は明治時代の西南戦争時に消失してしまいましたが、加藤清正が築いた石垣など、素晴らしいです）を中心とした、食べ物の美味しい（笑）良いところでした（馬肉では、珍しい馬のタテガミ部分の白い肉？も頂きました）。熊本交通センターは、熊本空港からのバスは勿論、西日本最大のバスセンターだけあって、交通の要所になっています。新たな展開に期待したいところです。☆ アーバンBLD心斎橋が「第16回BELCA賞」を受賞2007年2月7日付ＩＲ：アーバンBLD心斎橋が「第16回BELCA賞」を受賞～斬新なデザイン、ローコスト化、社会的ニーズに対応した適切な設備改修が高評価～アーバンBLD心斎橋は、既に2005年10月に日本産業デザイン振興会主催の2005 年度「グッドデザイン賞」（建築・環境デザイン部門）を受賞しており（2005年10月3日付ＩＲ参照）、東京在住のため実物を見たことは無いのですが、評価の高いビルのようですね。☆☆☆☆☆昨年の決算延期問題および株価下落などでアーバンの株を売却した個人投資家の方は結構多いようですが、私はまだ持っています（笑）。勿論、保有継続が吉と出るか分かりませんが・・・好材料のＩＲが相次ぎ、株主としては嬉しく、株価の上昇につながれば幸いです。ただ会社の業績に絶対はありませんので、これからも業績・経営動向を注視していきます
2007年02月07日
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アーバン2000円超、分割後高値更新
おはようございます♪ 金曜日の日本市場は大型株が冴えず、小型・新興銘柄続伸となりましたね。利上げ見送りで、持ち株の不動産（フージャース）および不動産流動化銘柄も堅調でした。パシフィックＭ（東証一部8902）の決算説明会動画、フージャース（同8907）の第3四半期決算など、色々書くことは溜まっているのですが、今日は自分にとって印象深い日でしたので、取り急ぎ記録まで・・・・ホンダ（同7267、+70円）、日信工業（同7230、+140円、この会社、季節毎に風景の写真を変えくれて楽しいのですが、長野の冬は寒そうデス）の上場来新高値更新も大変嬉しいけれど・・・Ｍｙ ＰＦの主力銘柄の一つ、アーバンコーポレイション（東証一部8868）が2000円を超えました（涙）流動化銘柄の中でもいち早くSPCを連結化（約80％）したアーバンが2000円を超えたのは9ヶ月振りで、昨年4月4日の株式分割後高値2060円をようやく上回りました・・・・長かったです・・・昨年の高値2598円（＝分割調整株価）より▲21.09％、一昨年の史上最高値（2005年12月29日高値2846円＝分割調整株価）より▲27.97％低い水準ですが・・・エンジュクさんのブログ（投資日記ステーション）では控え目に書きましたが・・ここは自分の勝手ブログ（笑）なので、今日のところは素直に喜びたいと思いますただ、金融庁の監視政策も厳しくなる傾向にあるらしいので、浮かれずに取引を続け、リスクおよび資金管理もキッチリしていきたいと思います。来週は、主要持ち株では、先日通期業績の大幅上方修正（但し為替見通しは据え置きのまま）を行った任天堂（東証一部7974）、及びやはり10月に通期業績の上方修正＆増配を行い旺盛な需要から引き続き好業績が期待される住友チタニウム（同5726）の決算発表がありますので要注目です（1月25日および1月26日）今日は朝から楽天証券のセミナー、そして午後からは投資仲間との勉強会および新年会です。先週も別の投資仲間との新年会でしたが、とても楽しいひと時でした。今日も楽しみです
2007年01月20日
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パシフィックＭ本決算：上方修正＆増配＆増資＆来期以降も増益
こんばんは♪ 今日の日本市場は予想通りというか、米国市場上昇（NYダウ工業株30種だけでなく、Ｓ＆Ｐ５００指数が2000年11月以来、ナスダック指数も2001年2月以来の高値）かつ前週1月SQ無事通過＆大幅上昇で、今日もほぼ全面高（東証一部の値上がり銘柄数1433、値下がり208、変わらず73）。ただ相変わらず持ち株のフージャース（東証一部8907）は続落＆一昨年来安値を更に更新、アセットＭ（ヘラクレス2337）等も引き続き冴えません 但し、パシフィックマネジメント（東証一部8907、以下パシフィックＭ）が後場、プラスに転じましたが、今日発表の本決算（2006年11月期）を期待した上昇でしょうか。期待通り、四季報の来期減収減益予想を覆す好内容でした。☆ パシフィックＭ2006年11月期本決算：上方修正・増配懸念されていた（？）パシフィックＭの決算でしたが、今日は沢山ＩＲが出されました：「通期（個別）業績予想の修正に関するお知らせ」「平成18年11月期配当予想修正のお知らせ」「平成18年11月期決算短信（連結）」「平成18年11月期個別財務諸表の概要」「新株式発行及び株式売出しに関するお知らせ」「平成18年11月期決算説明会の動画配信に関するお知らせ」但し、理由は分かりませんが、上の動画説明はパシフィックＭを理解するのに大変参考になりますが、何故か今日の夜11時までしか視聴できません。興味のある方は直ぐに聴いた方が良いと思います。2006年11月期決算説明会の動画配信（23時まで配信）結論としては、昨年2月の株主総会での高塚社長のほぼ説明通り（以上）に経営が順調に進捗しており（有言実行）、また中期的にも増益計画でした。取り急ぎ。また後ほど
2007年01月15日
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「雪月花」に行ってきます。
おはようございます 今日は連休を一部利用して、持ち株のアーバンコーポレイション（東証一部8868）が保有型ファンド物件として保有し、共立メンテナンス（東証一部9616）に運営を委託している箱根・強羅温泉の「雪月花」に行ってきます。アーバンＩＲ「アーバン・アセットマネジメントが組成・運用する開発型ファンド・箱根強羅温泉のリゾートホテル「季(とき)の湯 雪月花」が11月15日プレオープン」共立メンテナンスＨＰの雪月花紹介工事中から見てきましたが（名称が「花鳥風月・和楽」から変わったのですね）・・・どんな宿になっているのでしょうか・・不安と期待、両方あり・・・後ほど報告しますね
2007年01月08日
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アーバン：社債発行？
こんばんは♪ まだ先週のＩＲ説明会のまとめも未だなのですが（汗）・・・ドイツ証券とのエクイティ･コミットメントを終了して株価の希薄化懸念が払拭されたアーバンコーポレイション（東証一部8868）ですが、格付け引き上げなどもあり、やはり社債で資金調達を行うようです（12月2日のＩＲ説明会で質問した点です）。普通社債発行なら、転換社債等と異なり直接的に株式の需給には影響しない為、株価への影響はほとんど無いと思われます。一時的に負債は増えますが、社債発行による資金で収益性の高い資産を拡大できるのであれば業績にはプラスなのではないでしょうか 国内普通社債の主幹事に指名されたゴールドマン･サックス証券は、11月16日にアーバンの「買い」格付け推奨を据え置きで確認しています。以下、取り急ぎご参考まで：＊＊＊＊＊［引用開始］（太字は筆者による）2006年12月5日 09:46＜ロイター＞ アーバンコーポレイション、国内ＳＢ主幹事にＧＳを指名 アーバンコーポレイション は５日、発行を検討している国内普通社債（ＳＢ）の主幹事にゴールドマン・サックス証券を指名した。期間、発行額は未定。アーバンコーポレイションの関係者が明らかにした。 2006年12月8日 17:16 ＜ロイター＞来週の起債見通し （中略）国内普通社債（ＳＢ）の起債は少なくなる見通し。「11月中旬から相次いだ起債も一巡し、来週の起債件数は今週に比べ急減するだろう。企業は、強い需要を期待できる12月中旬までに発行する方向にあったため、起債タイミングを今週に置いていたところが多い」（外資系証券）という。現在、サッポロホールディングスが4年・6年の2本建て、主幹事を指名しているアーバンコーポレイション などが起債する可能性がある程度。＊＊＊＊＊［引用終了］
2006年12月10日
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アーバンIR説明会＆フー本社ビル
こんばんは♪ 今日（正確には昨日の12月2日）は日経新聞主催の個人投資家向けIR説明会で、アーバンコーポレイション（東証一部8868）の房園社長のお話を聞いてきました。別のセミナーとの掛け持ちで、八丁堀から大手町に歩いて移動・・・途中、今年から同じく主力銘柄のフージャース（東証一部8907）が本社を移した「丸の内トラストタワーＮ館」の前を通りましたが、ＡＩＧが昨年12月に敷地面積3.3平方メートルあたり1億円超で購入して話題になった物件です。写真の中奥の新しいビル（本館？）建設工事はかなり進んでいました（左手前のビルがフージャースの本社が入っている「Ｎ館」です）：アーバンの会社説明会は日経ホール。実は７月の同ＩＲ説明会は落選したのですが、入口で頼んで会場に入れて頂いたのでした。でも今回は難なく当選。会場に行くと・・・やはり７月より空席が目立ちました（慌てて撮ったので、写真が見難くてスミマセン）。やはり個人投資家は今年の乱高下相場で疲弊しているのでしょうか？？今日は遅いので、報告は後ほど・・
2006年12月02日
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アーバン：中間決算、他ＩＲ
こんばんは♪ 上昇続く米国市場および世界の株式市場に比べて・・いつも通り（？）全く情けない動きの日本の株式市場ですね。昨日出されたアーバンコーポレイション（東証一部8868）の決算を受けて上昇していた不動産流動化・不動産銘柄も、午後の日銀・福井総裁会見を懸念（？）したのか（←金利を上げたくて仕方ない意固地なお方）後場はダレたようです。☆ アーバン中間決算昨日後場が引けてから、アーバンが中間決算を発表しましたが、上方修正ですね。また決算以外にもＩＲが多く出されています。平成19年3月期中間決算短信（連結）業績予想の修正に関するお知らせ有価証券売却に関するお知らせ新株予約権の取得および消却ならびにエクイティ・コミットメントライン契約（新株予約権買取契約）の解除に関するお知らせ株主名簿管理人変更のお知らせ平成19年3月期中間決算説明会資料平成19年3月期中間決算説明会「動画」今回の中間決算では、かなりのＳＰＣ（特別目的会社）を連結に組み入れ、資産内容・収益の透明性を高めたようです。その辺りについては、上記の中間決算説明会資料および同「動画」で詳しく説明されています。といっても・・・材料が多すぎて・・まだ私もよく把握していませんが（苦笑）・・・本日の市場の反応を見ると・・概ね決算を好感したようでほっとしています時間の無い方でも、房園社長が丁寧に解説している「動画」は必見です。結論からいえば、決算計上方法の変更（ＳＰＣの連結化による売上高増大）により、数字上は利益率が低下しましたが、不透明材料が払拭され、また成長ビジネスモデル・増収増益シナリオに変更のないことを確認、また下期の収益については上ブレを示唆する内容でした。取り急ぎ・・・また後ほど追記します
2006年11月16日
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CSレポート：「安閑」って・・・！？
こんばんは♪ 今日は朝方こそ売られましたが、国際優良株および好業績株には徐々に買いが入る展開で、結局日経平均はプラス引け。しかし・・・不動産および不動産流動化銘柄は軟調でしたね・・今日の日経新聞記事（以下参照）もマイナスに作用したようですが・・・・クレディ･スイス証券（以下、ＣＳ証券）のレポートも注目されているようです：＊＊＊＊＊［引用開始］2006年11月6日（月）日経新聞・夕刊一面ＲＥＩＴの不動産取得額が半減・4-9月、物件価格上昇で 不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が購入する新規物件が大幅に減っている。4―9月の取得額（契約時ベース、新規上場分を除く）は2426億円と前年同期を49％下回った。優良な不動産を巡るファンド間の獲得競争で物件価格が上昇、運用利回りの維持が難しくなっている。証券取引所で日々売買される価格の低迷で公募増資がしにくかったことも響いた。 ＲＥＩＴは2001年9月に取引が始まって以降上場が相次ぎ、現在は39銘柄。資産規模も年々拡大している。ただ上場後1年以上が経過した16銘柄で4―9月の取得額を比べると、日本ビルファンド投資法人など11銘柄が前年同期実績を割り込んだ。 (16:01) 2006年11月 6日（月） 17時7分 株式新聞社ニュース・ダイジェスト不動産株がさえない、クレディスイス証が「安閑としている時期は去ろうとしている」と 不動産株がさえない。業種別値下がり率で２位となった。リサ・パートナーズ が２万３０００円安の５２万２０００円、アーバンコーポレイション が５６円安の１６８６円、平和不動産 が２５円安の７５７円でそれぞれきょうの取引を終えた。 クレディ・スイス証券は２日付リポートで、不動産セクターに関し「昨今のさまざまな状況を鑑みると、同セクターに対し安閑としている時期は去ろうとしているかもしれない」と述べ、今回は「オーバーウエート」の評価は据え置くが、「警戒レベルに来ていることは十分留意すべきであり、不動産市況への資金の流れに変化が出れば投資評価を引き下げる可能性がある」とした。 同証は次の事象を具体例として挙げながら懸念を述べている。（１）運用している不動産ファンド約３５００億円をオフバランスからオンバランス化することを求められて、上期決算発表を延期したシンプレクス・インベストメント・アドバイザーズ に端を発する会計基準変更リスク（２）金融商品取引法施行により来年度からは金融庁による不動産私募ファンドへの監視強化が始まること（３）金融庁と日銀による、不動産ファンドを含めたリスク商品への地銀の投資監視強化など当局の動き（４）今期から適用される銀行に対する新ＢＩＳ規制によるリスク商品へのリスク掛け目の引き上げによる投資の手控え懸念。 ＊＊＊＊＊［引用終わり］日経の記事も・・・ＣＳ証券の懸念材料（１）～（４）も・・・既に随分前から言われていたことで、特に目新しい材料では無いと思うのですが・・。ＲＥＩＴの物件仕入れに関しても、市況に応じて「割高」な物件を仕入れないよう調整するのは当然のことだと思うのですが・・・。ＣＳ証券のレポート全文を読んだ訳ではないので・・・誤解があるかもしれませんが・・・ＣＳ証券の「安閑・・」云々のくだりは？？？ 昨年のようなほぼ一貫した上昇相場であればともあれ・・・今年のライブドアショック以降の波乱相場で不動産および不動産流動化株への投資で「安閑」としていた投資家なんているのでしょうか？？？個々の企業の業績や経営努力を無視し、手垢のついた材料を並べ立てて・・不安を煽る・・・こうしたいい加減なレポートを出す方こそ・・・「安閑」としているのではないでしょうか。＊＊＊＊＊非常に優秀なアナリストも存在しますし・・・証券会社のアナリストや企業評価が全ていい加減とは考えていませんし・・・時には証券会社のレポートを参考にすることもあるのですが・・・今回の「安閑」・・という言葉は、余りにも投資家を見下した言い方だと思い、感じたところを書いてみました。（ただ上記の如く、レポートを抜粋した記事を読んだだけの感想ですから、私の解釈が間違っているかもしれませんが。）勿論、永遠に繁栄が続く業界などありませんし、株価に変動は付き物です。また全体（森）の状況を見るのも大事です。但し、同じ業界でも企業によって優劣は当然ありますよね。全体を見つつも・・個々の企業の動向・業績を今後も注視していきたいと思います。
2006年11月06日
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アーバン：戸建て事業を傘下に［追記あり］
こんばんは♪ なんだか方向性に欠ける展開が続いている日本の株式市場ですが、保有銘柄のアーバンコーポレイション（東証一部8907）が戸建て会社を傘下にするＩＲを出しています。2006年11月1日付けアーバンＩＲ↓簡易株式交換によるワウハウス株式会社の完全子会社化に関するお知らせＩＲにある如く、ワウハウスは広島県福山市を基盤にする戸建て住宅会社だそうですが、小規模ながら業績は良いようです。（Ｐ５参照）フージャースは自前で戸建て事業を始めましたが、アーバンは戸建て会社を傘下にする形式で戸建て事業に進出するようです（まだ具体的なプロジェクトはないですが）。住宅専門企業のフージャースと流動化事業を平行して行うアーバンとの経営戦略の違いだと思います。株式交換による子会社化で、恐らく両社の主要取引銀行である広島銀行の仲介かもしれませんね（確証がある訳ではありません）。業績への影響も無いようですが、負担なく事業を拡大する一つの施策でしょう［追記］日経新聞の広島版に上記に関する記事が掲載されました。ご参考まで＊＊＊＊＊［引用開始］2006年11月2日 日本経済新聞 地方経済面 (広島), 23ページ アーバンコーポ、福山の戸建て業者買収、マンション複合開発狙う。 アーバンコーポレイションは一日、戸建て住宅を手がけるワウハウス（広島県福山市、藤井義男社長）を簡易株式交換により完全子会社とすると発表した。本業の不動産流動化や分譲マンションの開発に加え、戸建て事業を収益の柱に育てる。中期的にはグループで年間五百―七百戸程度の戸建て販売を目標とする。 アーバンコーポは子会社のアーバンコミュニティ（東京・千代田）を通して戸建て住宅を展開しているが、販売戸数は年間で約五十戸にとどまっている。ワウハウスをグループに取り込み「マンションと戸建てを組み合わせた複合開発など事業機会を拡大する」（井沢光徳専務）という。戸建てを強化し、消費者の幅広い需要に応える。 ワウハウスはアーバンコーポの子会社となり、事業エリアの拡大や財務基盤の強化につなげる狙い。大阪など関西へ本格進出する方針。土地の仕入れ情報の共有なども進め、戸建て事業を拡大する。 株式交換は十二月十三日付で、ワウハウス株一株に対してアーバンコーポ株四百六十株を割り当てる。ワウハウスの発行済み株式は千六百五十株で、資本金は八千二百五十万円。アーバンコーポは役員の派遣を検討する。中期的にワウハウスとアーバンコーポの戸建て事業を統合する計画だ。 ワウハウスは広島県や岡山県などで年間三百戸程度の戸建てを開発、販売している。二〇〇六年五月期の売上高は八十四億円、経常利益は三億八千万円。土地を取得し、買い手が決まってから戸建ての建築を始める「売り建て」を手掛けている。【図・写真】アーバンコーポが子会社化するワウハウスの施工例 ＊＊＊＊＊［引用終わり］
2006年11月01日
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アーバン宇品プロジェクト・本社ビル再訪＆フグ＆穴子＆観月能♪
こんばんは♪ 今日は全面安でしたね。下げ過ぎと思われる銘柄もありますが・・ボチボチ拾って行きたいですね。さて・・・先般、広島から長崎の旅に行ってきましたが、広島では、ついでに保有銘柄のアーバンコーポレイション（東証一部8868）の創業15周年記念プロジェクトである宇品のマンション＆商業複合プロジェクトとアーバンの本社を再訪してきました。☆ 宇品プロジェクト宇品プロジェクトの建設地は昨年の10月に行った時には更地でしたが、マンション販売第1期となる4棟はかなり工事が進んでいました。モデルルームで営業の方に話を聞きましたが、販売は計画通り順調で、Ａ棟は既に完売しているそうです（販売済み住戸の表も入手）。第1期Ａ～Ｄ棟 モデルルーム概観＆内部（中国電力の協力を得た広島初のオール電化マンションです）第3区画では、タワーマンション（2棟を予定）の建設が始まっていました。完成は再来年です：☆ フグお昼はお約束の「フグ」。下関に本店のあるフグ料理店免許取得第1号の老舗「春帆楼」の広島支店でじっくり頂きました。10月はいつもオープン○周年記念で安い（笑）。今年もオープン4周年記念で、ふぐ刺し大盛りを含む「ふく美味コース」で5250円（税込）でした。こちらでは「福を呼ぶ」ということで・・・「フク」と言うそうです。「春帆楼」では、ふぐ専門のネギである「下関市安岡町特産の安岡ネギ」を使っています。ふぐ刺しも美味しいですが・・・唐揚げ、フグ鍋（雑炊）も最高ですネ！！頼山陽の旧居跡を訪ねた後は、アーバンの本社ビル「アーバンビューグランドタワー」へ。☆ アーバン本社ビル（広島）ＩＲにもある如く、高さ166m、地上43階建て、西日本最大級の規模を誇るアーバンビューグランドタワーは、広島のランドマーク的な建物で、低層階は商業スペースとオフィス（アーバンの本社）、中層階以上が分譲マンションの超高層複合型レジデンスで、広島では高級マンションとされているようです。商業スペースには、１Ｆに銀行ＡＴＭ、スーパー（といっても東京の紀伊国屋のような高級食料品店）、フラワーショップ、カフェ等、２Ｆにレストラン（東京の「天一」など有名レストラン）、３Ｆがフィットネスクラブ、４Ｆが各種クリニック・保険センター・・・と同ビルに住む人には、一通り生活環境が揃っています。ミクニや「天一」など東京の有名レストランを集める等、広島で「一流が味わえる」環境を目指していることは理解できました。１Ｆにあるミクニズカフェでアフタヌーンメニュー。去年、初めて行った時には、思わず・・・「東京の四谷にあるミクニですか？」と聞いてしまいましたが、東京以外では、広島と札幌にしかないミクニレストランのようです。ケーキ、とても美味しかったです。ただ・・・携帯電話の電池切れで・・・写真が撮れませんでした（涙）☆ 穴子飯、厳島神社「観月能」夕刻は、宮島に移動。老舗「うえの」の名物「穴子飯」を堪能。何度食べても美味しいです。厳島神社では、海に浮かぶ能楽堂（日本で唯一）で、「観月能」を楽しみました。海辺に建てられた能楽堂は、舞っているうちに潮が満ち、海に浮かぶが如くの風情に。波面の揺らぎが能楽堂の天井にも映り、幻想的な世界となります。ライトアップされた鳥居 満潮で波に漂う能楽堂☆ アーバン決算、ＩＲ説明会、箱根「雪月花」オープンアーバンの決算発表（11月15日）、12月2日のＩＲ説明会、期待したいですね。5月に建設現場を見てきた箱根のホテル「雪月花」もいよいよ11月15日にオープンします。運営は、箱根で稼働率No１の宿を運営する、やはり持ち株の共立メンテナンスが行います。来年1月に宿泊する予定ですので、また報告しますね♪
2006年10月30日
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アーバン、呉、大和ミュージアム、そして－
こんばんは。フ－＆ア－バン、堅調でした。国際優良株は下がりましたが、全面高では上昇相場も一旦終了しそうなので、主役が交代しながらうぬりつつ上昇してくれると良いですね。ところで、今日は広島県・呉で「大和ミュージアム」に行ってきました。結論からいうと‥‥非常に素晴らしい施設です。日本の近代史、技術発展の軌跡などを改めて振り返ると共に、新たに学ぶことが沢山ありました。是非とも訪れて欲しいと思います。昨日は、アーバンコーポレイション（東証一部8868）の本社ビルと宇品プロジェクトのマンション工事現場、モデルルームを再び訪れました。マンションの売れ行きは計画通りで順調、ということです。おっと・・・アーバンは東京本社を移転するようですね・・・今年3月に丸の内にフージャースが引っ越すまでの本社があった近くですネ。詳しくは後程また
2006年10月17日
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嬉しい上方修正：パシフィックＭ＆確立の高いアノマリー♪
こんばんは♪ ＮＹ３連騰などを受け、さすがに今日も日本市場は堅調に推移、日経平均も9月8日以来の16000円台を回復しましたね。出来高・売買高が依然として低調なのは少々気になりますが、比較の対象になっているのは大きく騰げた昨年後半の上昇相場時の数字です。まだ上昇に懐疑的な様子見の向きが多いのではないかと思います。全体相場の行方は分かりませんが、今日、嬉しい意外なニュースがありました。投資銘柄のパシフィックＭ（東証一部8902）が通期業績の上方修正（当期純利益+24.7％上方修正→前年同期比+125.9％へ）など、ＩＲを発表しました：平成18 年11 月期通期業績予想の修正に関するお知らせ平成１8年１１月期 第３四半期財務・業績の概況 （連結）格付取得に関するお知らせ （ＪＣＲ ＢＢＢ+［安定的］）今年２月、株主総会に参加した時の質疑応答で、高塚社長は、急速に成長した昨年までと異なり、市場が成熟しつつある今年は緩やかな成長を予測しており、「昨年のような大幅上方修正は無い」ことを示唆していましたが、順調な資産取得・運営、自社扱い物件の増加による収益増加などが要因のようで、上記の第3四半期決算を見ても、当期純利益が前年同期比+69.9％と順調なようです。株価は年初の高値からまだ半分強の水準ですが、素直に喜びたいと思いますマメな売買が出来ればもっと効率良く運用が出来るのでしょうが、基本的に現物は業績・経営方針などに変化が無い限り、「放置」しています。信じてよかったという感じですが（苦笑）・・今回の上方修正をきっかけに上昇基調になってくれるとありがたいですね・・・と・・これも聞いた話ですが、「中日が優勝すると翌年の株式市場は順調に上昇する」というアノマリーは確立が高いそうですね（笑）。中日、頑張れ！
2006年09月28日
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ダヴィンチ：パシフィック・センチュリー・プレイスを取得
こんにちは♪ ＮＹ大幅上昇にも関わらず、日本市場全体は冴えない動きが続いていますが・・・ダヴィンチ（ヘラクレス4314）がまた大型物件を2000億円で取得したそうです。オポチュニティ・ファンドによる「パシフィック・センチュリー・プレイス」取得のお知らせ「パシフィック・センチュリー・プレイス」ビル概観このビルは香港の投資家による物件として一時話題になりましたネ。東京駅から徒歩５分の好立地、八重洲富士屋ホテルの斜め前の角地、総ガラス張りの目立つビルですが、取得したオフィス部分には悪名高い（？）マネックス証券も入居しているはずです（笑）。したたかな金子社長のことですから、採算あってのこととは思いますが・・・今後の成行きに注目したいと思います。
2006年09月21日
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「ブノワ」を味わう＆負け組PF!?［画像アップ成功♪］
宮木京子さんに教えて頂いたおかげで、画像をアップすることが出来ました♪（宮木京子さん、ありがとうございました）こんばんは♪ 今日の日本市場はいわゆる典型的な「行って来い」相場でしたね。前場下げから急上昇・・・でも後場下げて・・・結局は前日比マイナス、再び16000割れ（15,938.66）（笑）。でも急に戻してきた相場に対する警戒感から来る調整・・といった雰囲気もしますが、どうでしょう？？ いずれにしてもＭｙＰＦは引き続き業績の良い銘柄を中心に取り組んで行きたいと思います☆ 青山「ラ・ポルト」で「ブノワ」を味わう［でも画像が・・・（涙）］さて・・・昨日書き忘れました先日行った「ブノワ」のお話です。「ブノワ（ＢＥＮＯＩＴ）」は、投資銘柄のアーバンコーポレーション（東証一部8868）が再開発した東京・青山のビル「ラ･ポルト青山）の最上階にあるレストランです（東京都渋谷区神宮前5-51-8 ラ・ポルト青山 10F tel 03-5468-0881）。ラ･ポルト青山ですが、東京メトロ外苑前から徒歩5分。１階には、人気の高級チョコレート店「ピエール・エルメ」が入っており（２Ｆはカフェ、日本における初めての路面店だそうです）、なかなかオシャレな良い雰囲気のビルです。アーバンの2007年3月期第1四半期決算説明会資料の表紙にもなっています「ラ･ポルト青山」ビル入口 「ブノワ」案内板「ブノワ」はＨＰの説明にある通り、由緒あるフレンチ・ビストロで、現在は有名な料理人であるアラン・ディカスのグループ・レストランになっています。とてもクラッシックでオシャレなフレンチ・レストランですが、接客も良く、気持ちよく食事を出来ました。二階構造になっていて、ワインセラーの奥にある回り階段で11階のメイン･ダイニングに向かいます。お化粧室もベネチア風の凝った鏡・壁紙等の洗面台が素敵です♪（実際の店内は、凄くクラッシックな雰囲気でもっともっと素敵なのですけれど・・他のお客様もいたので・・・お化粧室しか写真を撮れませんでした）ディナーはコースを頂きましたが、大変美味しかったです前菜［トマトを主体にしたスープ］ メイン［車海老等のソテー］デザートも凄く美味しかった・・・。お土産にプチ菓子を頂きました。デザート［メレンゲとカシスのアイスクリーム］ お土産のプチ菓子11階なので窓からはきれいな夜景も楽しめます。東京には美味しいレストランが多いですが、クラッシックな雰囲気の「ブノワ」での美味しいフレンチ、tres bien！でした。このような投資銘柄の関連施設に行くことは、有名なバリュー投資家のＫＡＰＰＡさんの本によると・・・「バイアスがかかる」のでよくない、ということらしいですが・・・私は超文系で、東大卒でも「科学的」人間でもありませんので（笑）、「色々楽しめるのも投資の面白さ」と考えています。これからも機会があれば、投資銘柄の関連施設やお店に行ってみたいと思っています。バイアスかかりまくりでしょうが、これも投資です（笑）。ＫＡＰＰＡさんの本「東大卒医師が教える科学的「株」投資術」↓（まだ数ページしか読んでいませんが、機会がありましたら感想を書きますネ）☆ 負け組ポートフォーリオ？？？フージャース個人株主の大御所であるokenzumoさんを通じて知ったのですが、「日経マネー」10月号の特集「負け組ポートフォリオを斬る」（62ページ）に含み損を抱えている個人投資家のポートフォーリオで最も多かった保有銘柄例は：ダヴィンチ アセットＭ アーバン フージャース・・・だそうです。私の持ち株と見事に重なります（笑）。「流動化高値つかみ型」とされているそうですが、フージャースは「流動化事業は行わない」と明言していますし、アーバンもマンデベ事業を中核事業の一つにしているのですけどネ・・。ただ・・・当たり前のことですが、同じ投資銘柄でも、投資した時期等によって、各個人投資家の含み損益状況は随分異なるのではないかと思います。解説者のファイナンシャル・プランナーによると「全部やめなさい」ということらしいですが・・・・懲りない（？）私はやめていません（笑）。勿論、引き続き業績・経営状況は注視していきますが。では、皆さま、良い週末を
2006年08月25日
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アーバン：格付引上げ＆決算説明会資料＆心斎橋開発記事♪
こんばんは♪ 8月10日にゴールドマン･サックス証券も「買い」推奨格付けを改めて確認、ようやく値動きが安定してきた（？）アーバンコーポレイション（東証一部8868）ですが、本日付けで社債の格付けが引き上げられたそうです。☆ 格付け引上げ＊＊＊＊＊［アーバンＩＲ引用開始］＊＊＊＊＊2006年8月23日 格付の引き上げに関するお知らせ 株式会社日本格付研究所により、当社の長期優先債務およびコマーシャルペーパーの格付の見直しが行なわれ、本日、以下の通り当社の格付けを引き上げるとの連絡がありましたので、お知らせいたします。記 1．格付 （変更後） （変更前） 長期優先債務 ＢＢＢ－ ＢＢ+ コマーシャルペーパー Ｊ－２ Ｊ－３ 2．格付機関 株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） なお、本格付に関する詳細につきましては、日本格付研究所のホームページをご参照ください。 ＊＊＊＊＊［引用終わり］＊＊＊＊＊そこで・・・日本格付研究所（JCR）のＨＰを見てみると・・・今回の格付け引上げに関するニュース･リリースが出ていました（太字は筆者による）：＊＊＊＊＊［引用開始］＊＊＊＊＊アーバンコーポレイションの長優をBBB-/安定的に、CPをJ-2に格上２００６年８月２３日 【格付事由】ＪＣＲでは05年3月の前回格付け見直し時に、流動化事業における外部環境の持続性、当社の物件取得、高付加価値化、売却に伴うノウハウなどを見極める必要があると判断していた。さらに、ＳＰＣ出資金をはじめとする毀損のリスクが高い資産を保有していることから、自己資本の充実など財務の健全性についても定期的な検証が必要と考えていた。今回の格付け見直しでは、これらの事項について、引き続きフォローが必要ながら、当面、比較的良好な外部環境、当社の事業基盤、現状程度の財務健全性が維持される可能性が高いと判断し、長期債、ＣＰの格付けを格上げした。発行体：株式会社アーバンコーポレイション（証券ｺｰﾄﾞ：8868）【変更】対 象：長期優先債務 （格付）（見通し） BBB- 安定的対 象：コマーシャルペーパー （発行限度額） （ﾊﾞｯｸｱｯﾌﾟﾗｲﾝ）（格付） 80億円(20億円から増額) なし J-2 ＊詳細については、月刊誌「ＪＣＲ格付け」掲載予定＊＊＊＊＊［引用終わり］＊＊＊＊＊で・・・ＪＣＲの格付けの定義を見てみると：BB ＝ 債務履行に当面問題はないが、将来まで確実であるとは言えない。↓BBB ＝ 債務履行の確実性は認められるが、上位等級に比べて、将来、債務履行の確実性が低下する可能性がある。 への引き上げのようです。勿論Ａ以上の格付けまでまだ段階がありますが、新しい不動産企業であるアーバンには一歩一歩信用を高めていってほしいですね。☆ 2007年3月期第1四半期（Ｑ１）決算：会社説明会資料既に拙ブログでも書きました如く、アーバンの2007年3月期第1四半期決算説明会資料は分かり易く、よく出来ている資料だと思います。5月の本決算発表延期の混乱の反省からでしょうか（苦笑）、投資家の知りたい情報がよくまとめられています。まず最初のページで：2007年3月期第１四半期決算の概況と中間期・通期計画【第１四半期トピックス】【業績】不動産流動化事業の物件売却が進み、中間期の利益計画を達成。【業績】半期・通期ベースでの売却計画に変更はなく、利益計画は修正せず。【環境】キャップレートは下げ止まりの感も、物件の引合いは依然として強い。【組織】新マネジメント体制・管理部門体制が順調なスタート。【取組】ＳＰＣ連結化、会計監査等への対応を強化。・・・と投資家の懸念事項に対応しています（笑）。ご存知の通り、Ｑ１は、売上高14,7.72億円(前年同期比+118.5％)・営業利益80･4億円（+1252.2％）・経常利益77.13億円（+2089.7％）・純利益43.48億円(+133.6％)と業績は大幅に伸張、特に経常利益は中間期計画（77億円）を達成しています。不動産流動化事業の物件売却が順調に進んだことが要因ですが、財務諸表の前受金に大きな変動が無いため（06年3月約144.9億円→Ｑ１約158.5億円）、前期から期ズレした件（約131億円）はＱ１の売上および利益には含まれていないようです。売却を進める一方、開発・仕入れも順調に進んでおり、不動産流動化事業の資産残高はＱ１に3,409億円と、前期2006年3月期末（3,279億円）から130億円拡大。開発物件では、8月9日に心斎橋筋1丁目プロジェクトのリリースが出ていますが（下記の新聞記事も参照下さい）、アーバンスタイル六本木三河台、アーバンＢＬＤ麹町、尼崎塚口建替プロジェクトなど、引き続き拡大が予想される立替事業にも積極的に取り組んでいるようです。通期の物件売却計画には現時点では変更が無いということで通期の利益計画は変更していませんが、粗利益率も更に向上しており、業績は順調に推移しているようです。 2006年Ｑ１ 2005年Ｑ１ 通期（前2006年3月期）売上総利益率 78.4% 49.9% 36.1%売上高純利益率 29.4% 27.5% 12.2%今後も引き続き経営状況・業績を注視していきたいと思います＊＊＊＊＊引用開始＊＊＊＊＊（太字は筆者）2006年8月16日 日本経済新聞 地方経済面（兵庫）46ページアーバンコーポ、ソニータワー跡、来冬に商業ビル アーバンコーポレイションは大阪・心斎橋の人気スポットだった「ソニータワー」跡地に建設する商業ビル（地上八階、延べ床面積三千九百平方メートル）＝写真は完成予想図＝の概要を明らかにした。海外のカジュアルブランド店を核テナントにし、若い女性向けのダンス教室やスタジオ、エステサロン、飲食店をそろえる。今年秋に着工し、二〇〇七年冬に開業する。 土地と建物は〇四年秋にソニーがアーバンに売却した。ソニータワーは一九七六年の開設以来、家電の展示や娯楽の情報発信拠点として親しまれてきた。手狭になったことを理由にソニーは〇四年十一月、大阪・梅田の商業施設ハービスエントに移った。 総ガラス張りのカーテンウオール式の外観が特徴。アーバンは「心斎橋の新しいランドマークにし、街の活性化に寄与したい」（経営企画部）としている。新しい商業ビルの投資額は約百億円。 ＊＊＊＊＊引用終わり＊＊＊＊＊
2006年08月23日
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アーバン、新日鉱HG他：Ｑ1決算
こんばんは♪ 今日もジェットコースターのような日本市場。米国FOMC利下げ休止も材料出尽くし（？）・インフレ・再利上げ懸念等から下げたＮＹ市場を受けて弱く始まった日経平均は一時200円安まで下げましたが、午後2時に機械受注統計が市場の予想（▲1.5％）を大きく上回るプラス8.5％となったことで、大きく戻し、結局191.93円高の15656.59円とほぼ高値引けで取引を終えました。私も今日はいくつかの銘柄で荒稼ぎ（笑）。3月本決算銘柄の第1四半期（Ｑ１）決算発表は既に3/4ほどが終了しているそうですが、今日（8月9日）もいくつかの保有銘柄のＱ１決算発表がありました。まだ詳しく読んでいませんが、概ね順調なようでほっとしています アーバンコーポレイション（東証一部8868）も予定通り発表してくれましたので・・（苦笑）。また後で追記します☆ アーバンコーポレイション平成19年3月期 第１四半期財務・業績の概況(連結)業績予想の修正に関するお知らせ大阪中心部の新ランドマークとなる心斎橋筋1 丁目プロジェクト始動～カジュアルリッチをテナントテーマとした商業ビルの開発計画が決定～フィンテックグローバル：平成18年９月期 第３四半期財務・業績の概況(連結)新日鉱ホールディングス：平成19年3月期 第１四半期財務・業績の概況(連結)＜日経ニュース引用＞新日鉱HD、石油在庫評価額増加などで中間連結経常益を上方修正 新日鉱ホールディングス(5016)は９日、2006年９月中間期の連結経常利益が従来予想を230億円上回り、前年同期比９％増の910億円になる見通しだと発表した。原油価格の上昇による石油事業での在庫評価額増加や、銅価格上昇に伴う製錬事業の増益などで、一転、増益予想となった。07年３月期通期の業績予想は中間決算発表時に公表するとしている。 中間期の連結売上高は26％増の１兆7200億円を見込み、従来予想から1500億円の上乗せ。石油製品、金属ともに販売価格が上昇した。利益面では石油在庫の評価額増加など石油グループ合計で25億円、銅価格上昇による増益など資源・金属カンパニーでは170億円の経常利益押し上げ効果があるとしている。純利益は５％減の500億円と、従来予想を110億円上回る見通し。予想の前提となる中東産ドバイ原油のスポット価格は、１バレルあたり64.9ドルと、従来予想から6.9ドル引き上げた。 併せて発表した2006年４―６月期の連結業績は、売上高が前年同期34％増の8541億円、経常利益が９％減の419億円、純利益は23％減の224億円だった。共立メンテナンス：平成19 年３月期 第１四半期財務・業績の概況（連結）ではまた後ほど
2006年08月09日
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アーバン：アンケート謝礼
こんばんは♪ ＢＰの米国アラスカ油田におけるパイプライン事故による石油価格急騰（ＷＴＩ9月物76.98ドル/バレル＝３週間ぶりの高値）などがありましたが、今日の日本市場は昨日の大幅な下げから大きく反発。商いが薄いから大きく値幅が動く状況が続きますね。3月決算銘柄の四半期決算もピークを過ぎつつありますが、先日、アーバンコーポレイション（東証一部8868）からアンケート葉書を返信した御礼の図書カードが届きました。ちょっとした心遣いですけど、嬉しいものですねただ小額ではあるものの、分割で株主数が増えましたから、結構コストはかかったでしょう。是非ともアンケートの結果を活かして頂きたいですね。ただでさえ株価が軟調な上に5月の本決算発表時には発表遅れ・期ズレ計上などによる混乱がありましたら、恐らく株主からの声は厳しい内容が多かったのでは？と推測しています。また、明日の四半期決算（4～6月）は平穏に迎えたいと願っております（苦笑）
2006年08月08日
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アーバン：会社説明会動画＆日銀ゼロ金利解除♪［追記］パシフィック子会社「業務改善命令」
こんばんは♪ 今日も暑かったデスネー☆ アーバン会社説明会動画先週土曜日（7月8日）に参加したアーバンコーポレイション（東証一部8868）による日経新聞主催「個人投資家向け会社説明会」（日経新聞主催）の動画がＨＰにアップされました。アーバン「個人投資家向け会社説明会」動画日経配信版「アーバン」個人投資家向け会社説明会」投資判断の方法には当然のことながら色々ありますが、まずは直接、会社トップ（上記の場合は房園博行社長）による説明を聞くのは定性分析の一歩かな、と考えています。☆ 日銀ゼロ金利解除と今日の株式市場ご存知の通り、日銀が政策決定会議（7月13日～14日）で2001年以来、ゼロ金利を解除しましたね。株式市場には不透明材料払拭で上昇を期待する向きもありましたが、結局、大きくマイナスで引けました。引き続き「超超超金融緩和状況」が継続される模様ですが、約5年4ヶ月振りの金融政策変更ですので、記録のため、下に記事を貼っておきます。しかし・・やはりというか・・好決算と上方修正を出したパシフィックマネジメント（東証8902）も年初来安値を更新して下げました（苦笑）。但し、信越化学など、同じ好業績発表銘柄でも、ＰＥＲに割安感が少なくても、有利子負債が少なく（信越化学の自己資本比率は70.2％）長年にわたり実績を積み重ねてきた（＝過去最高益連続更新［信越化学は12期連続］、下方修正で株主を裏切ったことが無い等）優良大企業は比較的堅調なので、皆が少しでもリスクを回避したいと慎重になっている今のような相場では、東証一部上場企業でも、かつ好業績かつ割安であっても、過去の実績データの積み重ねが少ない新興企業には厳しい相場のようですね（苦笑）。☆［追記］日本レジデンシャル投資法人「業務改善命令」パシフィックマネジメントが後場、急落した一因に子会社が運用しているＪ-ＲＥＩＴ日本レジデンシャル投資法人への「業務改善命令」があったようですね。↓「役員会の開催に関する業務改善命令について」「東京証券取引所からの「改善報告書」提出請求について」内容的には、オリックス不動産投資法人が犯した法令違反の一部と同じで、事前協議および事後協議（メール・電話等）で問題がなければ臨時役員会において決議したとする取扱い（事前了承＆事後了承）とし、会議形式、開催日時、閉会日時等が事実と異なる議事録を作成していた、というものです。つまり実際に臨時役員全員を招集した会議ではなく、メール・電話などの協議で代行していた、ということだと思われます。現在の法令内容が合理的なものではないとしても、「法令遵守」はルールです。残念ですね。では、明日、早いので・・。おやすみなさい*****（引用開始）7月14日付日経新聞ニュース「日銀、ゼロ金利を解除・誘導目標0.25％に」日銀は14日の政策委員会・金融政策決定会合で、短期金利をほぼゼロ％に抑え込んでいた「ゼロ金利政策」を解除することを決めた。即日実施する。短期金利の誘導目標をゼロ％から年0.25％に引き上げると同時に、公定歩合も現行の年0.1％から0.4％に引き上げる。景気が持続的に拡大し、日本経済が深刻なデフレに逆戻りする恐れはないと判断した。約５年４カ月ぶりに短期金融市場で金利を復活させ、平時の金融政策に戻す。 日銀は今年３月、2001年３月に導入した量的緩和政策を解除し、金利を上げ下げする通常の金利政策に復帰した。その際も誘導目標である無担保コール翌日物金利は「おおむねゼロ％で推移するように促す」とし、デフレ脱却が確実になるまでゼロ金利政策を継続する姿勢を示していた。 日銀総裁「デフレリスクほぼ解消」 日銀の福井俊彦総裁は14日午後、政策委員会・金融政策決定会合が終了した後の記者会見で、国内景気について、「回復の段階を過ぎて拡大の過程に入った。マイナスの需給ギャップはほぼ解消して需要超過の経済に入ってきている」と述べ、「デフレリスクはほぼ解消している」との認識を示した。その上で、「デフレリスクの心配にとらわれ過ぎると、経済情勢判断を客観的にできない」と指摘した。〔ＮＱＮ〕 「連続利上げ意図せず」ゼロ金利解除で日銀総裁 福井俊彦総裁は同日の記者会見で、先行きの金融政策運営について「連続利上げを意図しているということではない。金利水準の調整は経済・物価情勢を見極めながらゆっくりと進めていく」と述べ、追加利上げを急がない方針を強調した。 村上ファンドに資金を拠出した問題に関して、福井総裁は「粛々と職責を全うしていく」と述べ、辞任する考えがないことを改めて示した。日銀の金融政策は9人の政策委員が合議制で決めるため「それ以外の要素は介在する余地がない」として、今回の政策変更に資金拠出問題は影響していないと強調した。 *****（引用終わり）
2006年07月14日
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パシフィック上方修正＆好中間決算♪
こんばんは♪ 典型的ないわゆる「行って来い」相場 買い控え・様子見の中、ズルズル下げた感じ？？日銀の政策決定会議の行方ですが、「ゼロ金利解除＝利上げ」となっても、藤巻先生曰く「超超超金融緩和状況」が「超超金融緩和状況」になるだけ・・ということなのでしょうが・・2001年以来5年振りの利上げですし、理屈通りに行かないのが相場というものらしいので、予測は難しいです（苦笑）。不安定な相場では、資金・リスク管理に気をつけつつ、自分のポートフォーリオの銘柄群を見つめ直して購入した時と投資理由を揺るがす状況（経営状態、業績、財務、事業環境などでの変化）になっていないか検証していくしかないですね☆ パシフィックマネジメント：好調な中間決算を発表好調なアセットＭの決算（平成19年2月期第１四半期）に続き、パシフィックマネジメント（東証一部8902）も順調な業績を示唆する上方修正、中間決算、預り資産残高状況を発表しましたね平成18年11月期中間及び通期業績予想の修正に関するお知らせ平成18年11月期中間決算短信(連結)当期(平成18年11月期)6月度(速報値)月次預り資産残高のお知らせ上方修正は、（連結）純利益が中間決算で+60.8％とかなりの引き上げ幅です。控え目と思われる上方修正（+16.5％）後の通期予想純利益8233百万円でも前年同期比で+81.1％増となり、高成長は続いているようです。上方修正後の予想ＥＰＳ13144円50銭によるＰＥＲは15.7倍となります。ざっと見ただけですが、純資産、現金預金等も増えているのも好ましい傾向ですね。今日（７月13日付）の日経新聞夕刊株式欄の「目からウロコの投資塾」の「新興株の投資尺度（３）不動産ファンド」で、「運用残高・物件が収益左右」ということで、不動産ファンド各社の今期末予想運用資産残高でダヴィンチ（9614億円）に次いで8833億円と2番目に大きい企業として出ていましたね。今年2月の株主総会における高塚優社長の説明では今期予想について慎重な姿勢でしたので、余り期待していませんでしたが、順調な業績は株主としては素直に嬉しいです。ただ株価が素直に反応するかどうかは別問題でしょうが・・（苦笑）P.S. 先日ご紹介した斉藤正章さんの本をお買い上げ頂き、ありがとうございます。斉藤さんとは、近くお会いする機会があり、楽しみです
2006年07月13日
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斉藤正章さんの本＆アセット・マネージャーズQ1♪
こんばんは♪ 昨日の後場の上げ相場から一転、再び相場は下落傾向。特に不動産流動化銘柄の下げがキツかったですね（苦笑）。☆ 斉藤正章さんの本超優秀なシステム・トレーダーとして有名であり、エンジュクのトレーディング研究会の執筆陣のお一人でもある斉藤正章さんが初めての本を出されました。株勝率80％の逆張りシステムトレード術 ～むずかしい相場でも勝てる～（出版社：日本実業出版社、210ページ、2006年07月発行） 斉藤さんとは少しお話させて頂いたことがあるのですが、とても物静かな紳士です。言うまでもなく大変研究熱心な投資家である一方、研究会の会員からの質問にもいつも丁寧に回答され、誠実なお人柄です。超アナログ人間の私自身は斉藤先生のシステムトレードをまだまだ活用出来ていませんが、優れた投資家の本には学ぶところが大きいと考えています。「むずかしい相場でも勝てる」そうですし（笑）。ＤＶＤも出ていますね。 ☆ アセット･マネージャーズ第一四半期好決算＆上方修正＆増配厳しい相場が続く不動産流動化銘柄の中で比較的堅調な推移をしていたアセット･マネージャーズ（ヘラクレス2337）ですが、本日、期待以上の好決算を発表しましたね。ファンドの運用成績好調・成功報酬などの上乗せにより、連結純利益が従来予想78億円から前期比84％増の85億円へ上方修正 上方修正後の通期連結純利益85億円（中間予想に比べて控え目な予想だと思います）のＥＰＳ16117（7月11日発行済み株式総数527,386株で計算）による現在のＰＥＲは16.3倍です。しかも実質増配です（一株当たり2400円に引き上げ、配当利回り0.91％）。アセット･マネージャーズについては、相互リンクしている優秀な投資家さんたちが分析してくれますので（笑）詳しくは触れませんが、下落相場の中での記念碑的な決算でもあると思いましたので、本日のリリースを貼っておきます：平成19年2月期（平成18年3月1日～平成19年2月28日）第１四半期財務・業績の概況（連結）［決算短信］上方修正と増配：平成19 年2 月期中間期及び通期業績予想の修正ならびに中間及び期末配当予想の修正に関するお知らせストックオプション取締役に対するストックオプション（新株予約権）の発行内容に関するお知らせ執行役及び従業員等に対するストックオプション（新株予約権）の発行内容に関するお知らせ昨年不評をかった（苦笑）エクイティ・ファイナンスや利益の積み重ねによる現預金の大幅増加によりファイナンスも当面なさそうです。地合も悪く需給相場が続きますが、業績の良い銘柄が買われる相場になって欲しいですね
2006年07月11日
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7月8日アーバン：会社説明会＆株主総会その後・・♪[追記あり]
こんばんは♪ 今朝、区の健康センター（利用一回300円！）でエアロビクスで汗を流して帰ってきたら、宅急便が・・・。また株主優待品（笑）と思いつつ、小さなダンボール箱を開けてみると・・・先週、広島まで行ったアーバンコーポレーション（東証一部8868）の6月29日（木）の株主総会で、予想を上回る出席者数（200人以上？）で足りなくなったお土産が送られてきたのです郵送を手続きしてくれた社員の方のお話通り、アーバンの社会貢献活動の一環として、障害者の方々が造られた品でした。造花と勘違いしていましたが、「プリザーブドフラワー」という「生花」の一種で、同封の説明書によると、「生花にオーガニック染料を吸わせることにより・・みずみずしい質感と鮮やかな色を実現・・何年にもわたってお楽しみ頂けます」ということです。小さいですが色はとてもキレイで、早速、部屋に飾らしてもらいました 大事にしたいと思います同封された房園社長からの「御挨拶」では、「株主様」ではなく、私個人の名前が宛先になっていました（文中も）。ワープロの自動変換によるものにすぎないでしょうが、こうしたちょっとした心遣いは嬉しいものです さて・・・午後は、日経新聞主催の（第16回）個人投資家向け会社説明会で行われたアーバンの会社説明会に行ってきました♪ ☆［追記］アーバン個人投資家向け会社説明会（7月8日（土）大手町・日経ホール）（聞き間違い、記憶違いも多々あると思いますのでご注意下さい）3月決算発表後の直ぐ後で、株主総会にも参加してきたばかりですので、内容的には目新しい部分は少なく、決算説明資料にほぼ沿った内容でした（特に「第2部中期経営計画の見直し・今後の取組み」、「補足資料」）。↓2006年5月24日決算説明資料5分遅れて入場したのですが、房園博行社長は、株主総会同様、決算発表延期についての謝罪から説明会を開始したようです（仕方ないですね・・）。その後は、初めてアーバンを知る投資家さんにもわかりやすいように、会社概要、主要事業の説明と続きます。主な説明内容：１．全般○流動化事業とは：・ 流動化事業は総合力（斬新な構想力、高度なソリューション力、自由なコラボレーション力、多様な企画・開発力、最先端の金融ノウハウ、確実な運営力）・ 特に資金マネジメントによるリスクの最小化、収入の最大化、支出（インフラコスト）の最小化などが鍵・ 流動化事業の売却益利回りは4年連続で+40％超。○事業環境の変化に合わせたポートフォーリオ経営を実践○不動産投資市場と住宅市場に対して、開発事業とサービス・マネジメント事業で取り組む２．流動化事業・ 収益力の低い不動産を「価値創造」（用途転換等）で優良収益不動産とする・ 都内23区のうち53％が現在の耐震基準を満たさない建物であり、事業対象となる物件はまだまだ多い。・ 顧客であるJ-REIT、私募不動産ファンドの拡大により、優良収益不動産に対する需要は大きい。（2006年12月竣工予定の北青山プロジェクト等、具体例）・ 前期は約1600億円の物件を購入、約600億円を売却、約1000億円の資産を積み上げた。・ 資産残高（2006年3月期3,279億円）の内訳 － 地域：都心5区62％、大阪市内19％、政令都市14％、その他3％など。 － 1プロジェクトの規模：100億円以上（中小不動産企業では手を出しにくい）61％、50-100億円19％、50億円未満20％ － 内容：複合施設73％、商業施設16％、オフィス9％、住居2％・ 売却額の拡大＝キャピタルゲイン拡大と保有資産の拡大＝安定的な賃料収入拡大により、持続的な高成長の実現を目指す。３．分譲不動産事業（アーバンビューグランドタワー、キャナルファーストタワー等）４．中期経営計画（URBAN Grand Vision 2010 2nd STAGE）・ 不動産価値創造力（＝如何なるマーケットでも利益を創出できる）の更なる進化：価値創造による収益性高い賃料を得ることが重要・不動産市場では急速な不動産の値上がりは収束に向かい、3年程度は緩やかな値上がり、その後は循環的な市場となると認識。・ バリューチェーンを進める：これまで培ったノウハウを外部でのフィービジネスに活かす・事業会社だけでなく「行政」も顧客としてノウハウを活用。・ 不動産総合サービス事業を本格化：アーバンコミュニティの事業拡大・強化（賃料収入の最大化＋運営コストの低減＝不動産の収益力向上）・ 新規エリア、新規事業への取り組み：大規模開発事業（大阪・南港コスモスクエア地区開発プロジェクト等）、ゴルフ事業（現在9コース）・ 経営力強化＝マネジメント体制強化：川上副社長（新任、長銀出身）、社外取締役新任（コンプライアンス強化）など。・ 定量目標：中期計画最終年度（08年3月期）経常利益目標を200億円→400億円に引き上げ・08年3月期も期ズレにより予定以上の増収増益となる07年3月（06年3月期に計上予定の物件が持ち越されたために経常利益が当初予定300億円から430億円に増加する見通し）から減益にならないよう努める５．質疑応答（説明が長引いたため、一人だけ！←investorさんお見事）質問「不動産流動化事業のIRR（Internal Rate of Return：内部収益率）は？」社長「前期で200％。フルアセットベースで40％」内容的には、前述通り、これまでの資料・聞いてきたものとほぼ同じですが、来年度収益について「今年度と比較して数字上も減益にならないようにしたい」との意向は歓迎です（詳しい決算内容を見ない投資家・マスコミは単なる減益と受け止めるでしょうから・・）。実現して欲しいと願いますが、引き続き収益目標の達成状況を注視していきます。帰りにお茶にお付き合い頂いたinvestorさん、のりぞーさん、ありがとうございました☆ 説明会雑感：厳しすぎた抽選？？会場に入って驚いたのは、意外に空席が多いことです。抽選にはずれた投資仲間も結構多かったようですが、日経は厳しく抽選し過ぎた！？？ しかも、アーバンの説明会が終わると帰る人が多い・・（笑）。Ｗ杯サッカー、残すところは決勝戦イタリアvsフランスのみ。どちらも好きなチームで・・良い試合を期待しています
2006年07月08日
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アーバン株主総会に行ってきました♪［追記あり］
こんばんは♪ 今日は朝５時半に家を出て、7時15分発のANA671便で広島へ・・・アーバン（東証一部8868）の株主総会に日帰りで行ってきました。さすがに疲れましたが（苦笑）色々興味深いことがありました・・［追記］アーバン株主総会以下、株主総会の模様を綴ってみますが、朝早い出発でほとんど睡眠をとっていない為、記憶違い・聴き漏れも多々あると思います。また会社側の回答の言葉使いは簡潔な表現に改めています。フージャース株主総会同様、株主としての「贔屓」が入っている点はご注意下さいね*****************************************************************アーバン株主総会：6月29日（木）リーガロイヤルホテル広島3階「瀬戸」1．10:00～10:20 房園博行社長による営業報告2．10:20～11:15 株主からの質問・応答（受付番号と名前を名乗り質問）3．11:15～11:25 決議（拍手）１．社長による営業報告総会が行われたホテルは、広島空港から約1時間弱で到着後直ぐの場所で助かりました。ただ所用で総会には少し遅れ、社長の営業報告が終わりかけていましたが（大汗）、フージャース同様、予め株主に郵送してあった資料（「第16回定時株主総会召集ご通知」）に沿った報告。ただ、冒頭で、決算延期を巡る一連の対応について陳謝の言葉があったそうです。今後の状況予想：・不動産投資市場成長継続による都市中心部での不動産価格上昇、オフィス需要増等により機能性・利便性に優れたオフィス賃料上昇が見込まれる。・市場では投資対象となる不動産物件の枯渇が懸念されているが、新耐震基準施行（1981年）以前の建築であってもアーバンが投資対象と考える物件は数多く残存、事業環境は良好に推移・金利上昇、金融機関の不動産に対する融資姿勢変化が予想され、資金調達量・同コストに対するより高度なリスク管理が必要対処すべき課題・ 中期経営計画「ＵＲＢＡＮ Grand Vision 2010 2nd STAGE」に掲げる「個別事業強化」「ビジネスモデル強化」「ビジネスカテゴリーの拡大」の事業戦略を推進・ 経営力の強化（人材育成・内部統制システムの構築、コーポレートブランドの強化、財務機能の強化など）に努め、持続的利益成長を実現できる体制を構築2006年3月期決算説明資料アーバン株主総会：リーガロイヤルホテル広島 会場「瀬戸」入口2． 株主からの質問・応答（議案決議前）実は少々大変な質疑応答時間でした。というのも、初めての体験ですが、会場に総会屋（？）が3人おり、業績とは全く無関係な事で多くの時間がとられてしまったからです（総会屋らしき人は［総会屋］Ａ、Ｂ、Ｃ、普通の株主の方は［一般株主］と注記）。ただ、異常だったのは同3人だけで、会社側は冷静に対応していました。質問（１）［一般株主］「アーバンクラッシックのゴルフ事業とは」責任者の西村副社長回答「不動産市場は収益還元法が定着、REITなど不動産市場も拡大を続けている中、投資手法も難化。ゴルフ場運営により投資先・手法を多様化、一層の経営強化を図ることが目的。」質問（２）［総会屋Ａ］「菱和クリエイトをどう思うか」（云々）社長回答「法令違反はとんでもないことと認識」質問（３）［総会屋Ｂ］「岡田氏との関係。岡田氏は社外取締役に相応しくない」（云々）社長回答「1998年に東京に赴任した折、事業展開で助言を頂いた先達。東急電鉄・東急不動産との関連から不動産業界にも詳しく、社外取締役をお願いした」質問（４）［一般株主］「業績・経営について聞きに来たので、雰囲気を変えます（多くの株主から拍手）」「5月の前期決算発表延期について詳しく説明して欲しい」担当の宮地財務本部長回答「決算発表前に、監査法人のトーマツより5月13･14日に本社で審査会を開催すると連絡あり→アーバン、審査会の結果を待つ→トーマツから5月13･14日開催予定だった審査会が16日午前開催に延期になったと連絡あり→アーバン、5月16日午前開催を受けて同日午後の決算発表をすべく結果を待つ→決算発表前日の5月15日にトーマツから審査会が17日に遅れると連絡あり→やむなく決算発表延期発表に至った」社長回答「冒頭でお詫びしたが、重ねて株主の皆さまにはご迷惑をかけて申し訳なく思っている。今回の件は、都内の宅地物件の80％について建物を建てるＳＰＣに売却・入金済みだったが、20％が残っていたため、事業途中とトーマツが判断」質問（５）［一般株主］「ゴルフ場事業をもう少し詳しく説明して欲しい」西村副社長回答「現在は優良なゴルフ場を取得しやすい環境。取得ゴルフ場の運営機能を高め、収益性10～12％の事業ＰＦの一つに成長させる。現在の投資総額は43億円（8～9億円/コース）。金融技術・開発手法を活用、オフバランス化予定」社長回答「ゴルフ場は、コース、飲食、風呂、物販などから成る複合エンターテイメント。アーバンらしいリノベーションとコンバーションで、冠婚葬祭にも活用する等、ゴルフ場のＣＦ創出能力を最大化」質問（６）[一般株主]「前期から期ズレで計上延期された物件が上乗せされた今期収益計画達成は大丈夫か」社長回答「発表した収益計画は達成できる見通し」質問（７）［総会屋Ｂ］「房園社長、井澤副社長は取締役に不適格」（云々）社長回答「発言趣旨が不明だが、事実無根」［一般株主］「議案を前に進めて欲しい」（大勢の株主より拍手）総会屋Ａ、Ｂが退席。質問（９）［総会屋Ｃ］「電子広告はインターネットを使えない年老いた株主を無視・冷たい対応」（云々）「マンションを褒美にする営業制度はおかしい」（云々）「勤続年数が短すぎる」（云々）社長回答「趣旨は理解しますが、電子広告は法令でもあり進めさせて欲しい」「現在は廃止。ストックオプションなど様々な営業促進策を導入」「単体社員数約260人のうち新卒が10％、中途採用もあり、若い会社故に勤続年数は短く出る傾向にある。業界では勤続年数は長い方」（フージャースの廣岡社長とほぼ同じ回答）３．議案採決第１～５号議案までは無事可決。但し第6号議案は2/3の賛同が得られず、総会開催前に否決されたようです。定時株主総会における決議事項のお知らせ上記通り、会社側は、ストック･オプションを優秀な人材採用・グループ全体意欲向上等を目的に幅広い対象者に発行する意向でしたが、株価低迷等が響いたのでしょうか、郵送議決権行使書の段階で否決となったらしいです。☆ ［総会屋］（らしき人々）について初めて遭遇・・正直驚きました。程度の低い中傷ばかりで、会社側は勿論、大多数の株主にとっても非常に迷惑。個人的には収益数字が倍増された「中期経営計画」など経営展望等についてもっと聞きたかったのですが・・・。せっかく広島まで行って初めてアーバンの株主総会に出席したのに、こういう人々が混じってしまった株主総会は大変残念でした。総会屋ご本人の発言・後ほど社員に聞いた話によると、彼らは、2年前の株主総会にも来て同じ質問を繰り返していた「いつもの」人たち。ただ、昨年は来ていなかったそうです。そう・・・昨年は業績も株価も文句のつけようが無いほど絶好調でした・・・。2002年から2004年初めまでは全体地合も悪く、株価も低迷していました。ということは・・・昨年同様、今後はこういった人たちが出席できないほど、業績・株価が堅調に推移すれば良い、ということでしょうか（苦笑）。既に事業規模が大きくなっていることから、これまでのような超高成長は難しいと思いますが、こういう類の人々に有無を言わせない経営、着実な成長＆業績、適切なＩＲ、株価であって欲しいと願うしかないですね（総会屋の発言に興味津々の皆様には物足りない報告かもしれませんが、ここに発言内容をそのまま書くと、それこそ総会屋の思う壺ですし、何より書くに値しないと判断、詳細は書きませんでした。聞きたい方はオフ会の時にでも（苦笑））☆ 会社の方とのお話・房園社長総会終了後、房園社長と少しお話しました。期ズレ案件について「株主として心配しています」とお伝えしたところ、「必ずご期待に応えるよう、収益計画達成に努めます」とのお返事を頂きました・社員（総務担当）実は、総会には「お土産」があったのですが、出席者が多く（200人以上？）品切れ（涙）。ただ、後ほど自宅に送ってくれます。お土産は、社会貢献活動の一環として、障害者の方々が造られた造花だそうです。お土産の話のついでに・・「決算延期発表を巡る対応に改善の余地ありでは？」と聞きましたら、「確かに説明が足りず、株主の皆さまにご迷惑をおかけしました」と・・他、少し話をしたのですが、誠実な対応に好感が持てました。株価上昇には経営計画に沿った結果（実績）を積み重ねていくことが必須です。第一四半期は分譲マンション事業企業の特性でフージャース同様、低い数字になるでしょうが、期全体として計画通りの成長を続けているか、今後も検証していきたいと思います。☆ 広島市内眺望東京にとんぼ帰りでしたが、ホテル上層階からアーバン本社ビル（広島市内で最も高いビル）が望めました。左のお堀は広島城。海側には宇品プロジェクトの工事マンションらしきものが見えたような気がしましたホテルからの眺望： アーバン本社（右端の高層ビル） 海側（宇品プロジェクト？）☆ 「祭りの事典」買って下さった方々、どうもありがとうございました。未だの皆さま、宜しくお願いします（笑）
2006年06月29日
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アーバン：BROOM Fukuoka＆宇品プロジェクト♪
引き続き（笑）こんばんは♪ 今週は比較的堅調な値動きが続いたアーバンコーポレイション（東証一部）のプロジェクト続報です☆ 福岡「BROOM Fukuoka」：テナント決定アーバンの子会社であるアーバン・アセットマネジメントが専門学校をコンバージョンした商業施設「BROOM Fukuoka」（ブルーム・フクオカ、西日本鉄道「天神駅」徒歩5分）の出店テナントが決定しました。“女性の美”を追求するという同施設のコンセプト通り、結構オシャレなビルに仕上がったようです。2006年6月15日付ニュース･リリース↓アーバン・アセットマネジメントが専門学校をコンバージョンした商業施設「BROOM Fukuoka」（ブルーム・フクオカ）の出店テナントが決定 ☆ 宇品アーバンプロジェクト：順調に進捗昨年9月に本格始動した創立15周年記念事業にしてアーバン最大のマンションプロジェクト（2010年まで続く総事業費250億円の大規模な複合開発プロジェクト）である宇品アーバンプロジェクトですが、5月4日の拙報告以降も、引き続き順調に工事が進んでいるhttps://www.ujina.jp/member/progress/ようです（宇品アーバンクラブの会員メール「UJINA URBAN NEWS 第11号」および専用ホームページから引用）工事進捗状況：5月の状況写真［A棟7F柱壁型枠建込 B棟8F床PC（カイザー板）取付 C棟9F柱壁型枠建込 D棟7F床PC（カイザー板）取付］ 引き続き業績とともに、各プロジェクトの動向も注視していきたいと思います
2006年06月17日
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アーバン：決算＆日経ＩＲ説明会などなど
おはようございます♪アーバンの決算発表が昨日5月24日に出されましたが、今回の決算延期を巡って色々疑問が出てきた方も多いかもしれません。株主の方は株主総会（6月29日（木）開催予定）、株主でない方は以下の日経の会社説明会に参加してみてはいかがでしょうか。アーバンは比較的ＩＲに熱心な会社ですが、1月28日に続き、今回は7月8日（土）の回に参加するようです。また、1月の時は質問する時間がありませんでしたが、日経ホールでの説明会はいつも質問の時間をとってくれます（時間に限りはありますが）。【日本経済新聞社】第16回個人投資家向け会社説明会のご案内ご参考まで
2006年05月25日
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アーバン：決算発表・組織改革他-［補足：決算説明資料・表］
こんばんは♪ 日本市場、全面安の展開から一転急反発（日経平均15,907.20 +308.00）。最後の短時間での急反発は少々怪しいものがありますが、まあ一息、というところでしょうか。今日は延期されていたアーバンコーポレーション（東証一部8868）の2006年3月期決算発表の日でした。＜今、アーバンのHPを見たら、「決算説明資料」が掲載されていましたので、「表」とともに補足します。＞本日の決算発表の内容そのものは、先週5月18日（木）に既に「業績予想の修正ならびにその経緯に関するお知らせ」で数字が明示されていましたので、驚きは無いですが（一週間も経たないうちに数字が大きく変動する方がかえって怪しいですよね）、結局、前期計上予定の数字（130億円）が今期計上になった（前期からスライド）というもので、経営計画・ビジネスモデルなども同プレス・リリースにある中期経営計画にある通り、（利益スライド以外）変更なし、ということでした。以下の「表」にある如く、業績、収益性（ＲＯＥおよびＲＯＡなど）、自己資本比率などが引き続き向上しているのは評価できると思います。また、5月18日に修正する前の数値（スライド無し）ですが、全ての中期目標数値を達成しているのが分かると思います。本日の株価に基づく今期ＰＥＲは5月18日に修正する前のＥＰＳ（77.36）で17.1倍、5月18日修正後のＥＰＳ（110.51）で12.0倍になります。個人的には保守的かもしれませんが、想定外の数字が上乗せされた修正後のＥＰＳに基づくＰＥＲより、修正する前の数値に基づくＰＥＲを参考にしていきたいと考えています。ただ、今回の決算延期を巡る混乱で、5月16日に華々しく発表される予定だった「再改定」中期経営計画（2003年8月に策定された当初の中期経営計画「URBAN Grand Vison 2010」が2年前倒しで目標を達成した為に2005年5月に改定された新中期経営計画「URBAN Grand Vision 2010 2nd STAGE」について、2008年3月期の計上利益を200億円→400億円に倍増など大幅増額修正するもの）が決算延期の説明リリースの中で埋もれる形で発表されたのが残念ですまた、5月18日の拙日記でも書きましたが、今回の決算発表延期を巡る投資家の不安に対するマイナス材料については会社側も認識していると思われ（当然といえば当然の対応ですが・・・）、不安払拭・社内体制強化のために「組織改革」「人事異動」など、様々な措置をとっているようです。今後の動向を引き続き見守っていきたいと思います。本日発表されたプレス・リリースは以下の通りです：決算説明資料平成18年3月期 決算短信（連結）機構改革・組織変更ならびに人事異動のお知らせストック・オプション（新株予約権）に関するお知らせ内部統制システム構築の基本方針について定款の変更に関するお知らせ＜補足＞☆ 決算説明資料恐らく本日開催された機関投資家・証券会社アナリスト向け説明会の資料でしょうが、「決算」および「中期経営計画見直し」だけでなく、補足資料でアーバンの概要とこれまでの事業実績なども見られますので、参考になると思います。以下、抜粋です［（←）は私の勝手コメントです］。第1部 2006年3月期概要一部売却済物件の売上未計上により、決算数値は計画未達となるも（←事業計画の未達成ではなく計上時期のズレによる）、事業の進捗は想定以上。○ コア事業の強化、周辺事業の整備、新規事業への挑戦など、さらなる成長に向けての取組みも加速。○ 流動化事業良好な市場環境のもと、想定を上回る事業拡大。資産残高も大幅増加（3279億円、純増952億円/年）。（←当初中期経営計画の倍以上）○ 分譲不動産事業収益性改善に向けての取組みが浸透。「再生」から「攻め」の展開への準備が整う。○ 次のコアビジネスと位置付ける不動産総合サービス事業への本格参入。○ 大規模開発事業、ゴルフ事業等の新規事業育成への取組みを積極化。第2部中期経営計画の見直し、今後の取組み「不動産価値創造力」のさらなる進化と、業界構造の変化を先取りするビジネスモデルの革新により、市場環境に左右されず、持続的高成長を実現可能な体制を整備する。○ 初年度の想定以上の事業進捗により、０７/３期４３０億円、０８/３期４００億円（経常利益）の新たな目標を設定。（←05年5月に見直された新中期経営計画から倍増）○「不動産価値創造力のさらなる進化」○「不動産価値創造力を核としたバリューチェーンの進化」○「不動産価値創造力を活かす新たな展開」○「不動産価値創造力を支える経営力の強化」取り急ぎご参考まで♪ また以下は日経速報版ニュースです（太字は筆者による）。ただ06年3月期は実質的には「計画未達」という訳ではないのですが・・（苦笑）。最後に今回の決算発表に基づき、アーバンの中期経営計画・ＰＥＲ・ＲＯＥ等について「表」を作成してみましたので参考まで貼り付けます。前期・今期の数字については、5月18日の修正前に発表する予定だった計画数値を基にした数字（オレンジ色）の方が参考になるかもしれません：*****（引用開始）2006年5月24日21:15 日経速報ニュースアーバンコーポ「売り上げ計上は監査法人と相談」 「今後は案件ごとに、売り上げ計上方法などを監査法人と相談しながら不動産開発を進める」――。アーバンコーポレイションは24日の決算発表で、計画未達となった2006年3月期の教訓を今後に生かす方針を示した。宮地典之常務は「投資家に迷惑をかけないよう、再発防止に全力をあげる」と語った。 同社は特別目的会社（ＳＰＣ）を活用した不動産の開発案件で、監査法人のトーマツから売り上げ計上時期の変更を求められた。このため06年3月期の連結経常利益は前の期比13％増の106億円となり、従来計画（226億円）を大きく下回った。 売上高は13％増の643億円だった。流動化事業は売り上げ時期のずれ込みで減収となったが、分譲やマンション管理などは売り上げが伸びた。純利益は22％増の78億円だった。 07年3月期の連結経常利益は前期比4倍の430億円になる見通し。ずれ込んだ物件売却を売り上げに計上するほか、流動化や分譲事業も拡大する。 *****（引用終わり）
2006年05月24日
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アーバン：房園社長会見・プレスリリース［補足あり］
こんばんは♪ パソコンが壊れている間に色々大変でした（苦笑）。実は修理が終了したパソコンが今日自宅に届いたのですが、配線・プリンター・メールなど全て自分で設定し直さないといけないので、KINKO’Sのパソコンを使っています（（無事できるのでしょうか！？？）でも今日は記録のためにも書かねば・・・アーバン、正直、ホっとしましたアーバン：5月18日プレス・リリース「業績予想の修正ならびにその経緯に関するお知らせ」先週から下げが続いていたアーバンコーポレイション（東証一部8868）。5月15日（月）引け後の本決算発表延期（5月16日→5月24日（水））を受けて会計疑惑などの懸念でストップ安など大幅安となっていましたが、本日の取引時間開始直後に06年3月期の下方修正および修正理由が大型物件の計上時期のズレによるものであること（今期の計上になる）等を発表、更に午前11時に東証で房園社長自らが会見を行い、売上計上時期のズレによる見解の相違を中心とした決算発表延期の経緯と理由について直に説明を行ったこと等で、決算を巡る不透明感が払拭、今度は一転ストップ高、後場は買い気配のまま取引が成立せず、2102万9300株の買い注文を残しました。相場の地合・タイミング（レオパレス２１の問題と同列にされた！！）も悪かったですが、ここまで株価が下げてしまうと、ＩＲの対応の仕方に一考を促したくなります。ただ、本日、直接社長が説明したのは良かったと思います。しかし・・今日すかさず拾っている☆Rion☆ちゃんは相変わらず凄いですね（笑）［補足］さて・・・ざっとですが、現時点での今回の決算発表延期を巡るプラス材料・マイナス材料を上げてみます：プラス材料・ 下方修正理由が売上計上時期のズレ。監査法人のトーマツから特別目的会社（ＳＰＣ）を活用した開発案件で売上の計上時期の変更を求められたため（今期売上にするか前受金かの違い）。・ 下方修正は前期（06年3月期）の業績で、懸案物件の収益はそのまま今期計上にズレる。・ レオパレス21（（会社資金の個人流用、過去５期分の決算報告を修正）のような違法・不正行為は無し（当たり前のことですが）。・ ＳＰＣを活用したビジネスモデルについて監査法人より「適正」の評価。・ 社長自らが説明責任を果たし、市場混乱について謝罪。マイナス材料・ 決算発表前日の「延期」はやはり感心できない。しかも延期理由の説明不足で不透明感が増幅。監査会社との見解の相違はどの企業でもあり得ることだろうが、やはり発表期日までに間に合うように調整すべき（但し、監査承認を受ける側のアーバンとしては表立って言えない、トーマツ側の作業遅れが主因という可能性もありますが・・・）。・ 国際優良企業（トヨタ、キャノン、武田薬品など）の決算発表延期は聞いたことがない。会社の成長に人材が追いついていない可能性がある。東証一部企業にふさわしい対応をすべく、人材充実が求められる。・ 一つの案件の計上時期で大きく収益が変動するのは、安定的な成長を期待している投資家には困惑（今回計上時期の見解が分かれた案件がたまたま大型物件だったのかもしれませんが）。・ 株価は市場が決めるものではあるが、会社（ＩＲ）の対応に改善の余地あり（ただ下手な対応すると逆効果もあり得たので、対応は難しかったと思います）。ストップ高（値幅制限の上限となる前日比200円高（19.67％））といっても、1217円ですから・・（苦笑）。引き続き今後の業績、中期計画の動向を見守っていきたいと思います。参考まで、以下、本日出た関連ニュースを抜粋しておきます*****（引用開始）2006年5月18日9：50［株式新聞ニュース］URBANが続急落後Ｓ高――前３月期業績の大幅減額、違法性ないとの監査法人の“お墨付き”を材料視 不動産流動化を手掛けるアーバンコーポレイションが乱高下。一時98円安の919円まで売り込まれ、連日の年初来安値更新。その後は急激に切り返し、一時200円ストップ高の1217円と買われ、東証１部値上がり率トップとなっている。 同社は18日午前に前06年3月期連結業績の大幅減額を発表。売上高７６５億円→６４３億円、経常利益２２６億円→１０６億円とし、一時的に嫌気売りが出た。発表によれば、同社の監査法人トーマツから開発事業案件の売上計上時期について指摘を受け、下方修正に至ったという。同社では東京都内の開発事業案件に係る不動産売却で、引き渡しおよび入金が完了していることから、売上計上が妥当と考えていたが、監査法人は同社保有の一部土地が残っていることを理由に開発途上と認識され、売上計上を認めなかった。ただ、同監査法人から上記案件に係る売買取引は適法な売買であり、違法性はないと“お墨付き”を得たとしたことで、これを材料視した買いが向かったようだ。2006年5月18日［ロイター］売上計上時期の認識相違で下方修正、市場混乱を謝罪＝アーバンコーポ社長 アーバンコーポレイション の房園博行社長は東証で記者会見し、売上計上時期に関する監査法人との認識相違で下方修正に至り、市場を混乱させたことに謝罪した。 同社は１８日朝、２００６年３月期連結決算見通しについて、経常利益を２２６億円から１０６億円に、当期利益を１５０億円から７８億円に下方修正すると発表した。監査法人トーマツから開発事業案件の売上計上時期について指摘を受け、同案件の売上約１３１億円の計上を見送ったことが下方修正に至った背景。同案件はＳＰＣ（特別目的会社）を通じた事業で、アーバンコーポは受益権として配当を受け取っていた。このため売上約１３１億円の減額は、ほぼ同額の利益減額要因となる。 アーバンコーポレイションは、東京都内の開発事業案件に係る不動産売却で、引き渡しおよび入金が完了していることから、売上計上が妥当と考えていたが、監査法人は同社保有の一部土地が残っていることを理由に開発途上と認識され、売上計上を認めなかった。 ただ、監査法人トーマツから、この開発事業案件にかかる売買取引は適法、特別目的会社を活用した同社のビジネスモデルは適正、さらに今般の監査対象となる事案についての違法性は無い──などの見解を得ているという。 房園社長は会見で、「決算発表日の変更等により市場を混乱させたことをお詫びしたい」と語った。 なお、すでに入金済みの約１３１億円に関しては、ほぼ同額を前受金勘定に振替計上することで処理するため、「資金面での影響はない」（房園社長）という。同社が保有する一部土地は、２００７年３月期中の処分を予定しており、今回見送った売上計上は、今期業績に組み込まれる。これにより２００７年３月期の売上高は従来予想の１０００億円から１１３０億円に、経常利益は同３００億円から４３０億円に増額するとしている。 2006年5月18日13:17［日経速報ニュース］アーバン社長：監査法人が「継続性」を指摘・業績修正で アーバンコーポレイション(8868)の房園博行社長は18日、2006年３月期の決算下方修正について都内で記者会見し、「決算発表予定日直前に変更し、ご心配ご迷惑をかけたことを深くおわびする」と述べた上で、今回の修正の経緯について「監査法人トーマツから『継続性』について指摘を受けた」と説明した。 今回指摘を受けた案件は、東京都５区内にある1000坪前後の土地で、このうち８割をＵＲＢＡＮが２％出資する特別目的会社（ＳＰＣ）が、残りの２割のほとんどを同社が所有していた。８割保有するＳＰＣが土地を売却したため、ＵＲＢＡＮは出資者の利益として配当を受け取り「売却先から入金も完了し、違法性のない取引だったためＳＰＣが売却した土地は06年３月期に売上高に計上するのが妥当と判断した」（房園社長）という。 ただ、残りのほとんどの土地を同社が保有していることや、売却した土地所有者が、同社が0.5％出資する別のＳＰＣであることなどを理由に、トーマツから「（８割の土地の）新たな買い手に経済実態という点で、ＵＲＢＡＮの影響力がある可能性がある」との指摘を受け、「残りの20％を実質的にＵＲＢＡＮが手放したときに、今回の事業が終了するとの指摘を頂いた」（同）という。房園社長は「（トーマツから）今回の取引は法的な形式要件は完全に整っており適法な売買であると説明も受けた」と話した。 売り主のＳＰＣと買い主のＳＰＣについては、「（買い手のＳＰＣは）完全に新しい事業体として出来上がっている。投資家は（ＵＲＢＡＮを含め）７社」と説明。それぞれのＳＰＣと同社の関係については、「２％出資したＳＰＣは土地関連の管理業務と事業の管理業務を請け負っていたが、新しい0.5％出資するＳＰＣについては、土地関連の管理業務だけ」と話した。 今後については、「残りの20％の土地を売却することで、（トーマツから指摘があった）継続的に関与している条件がはずれるため、07年３月期に計上する」と語った。2006年5月18日21:36［日経速報ニュース］アーバン：会計士の指摘で前期売上高を変更 アーバンコーポレイションが18日、2006年3月期連結業績の予想を下方修正した。監査法人トーマツから売上高の一部計上を見送るよう求められたのが原因。包括的な会計基準がない売上高の処理では、会計士と会社の見解が食い違いやすい一例だ。監査不信を背景に会計士が決算のチェックを厳しくする中、他の企業でも売上高を巡る混乱が出てくる可能性がある。 ＵＲＢＡＮは06年3月期の連結経常利益が従来予想の226億円から前の期比12％増の106億円になったと発表した。トーマツから、特別目的会社（ＳＰＣ）を通じた不動産の開発案件で、売上計上時期の変更を求められた。765億円を見込んでいた売上高が643億円にとどまった。 問題のＳＰＣは03年、東京都心の1000坪（約3300平方メートル）の複合オフィスビルの開発を目的に設立。複数の投資家に加えＵＲＢＡＮも一部出資した。ただ、ＳＰＣは開発用地の80％分を保有するだけで、残り20％はＵＲＢＡＮが独自に購入を進めており、まだＳＰＣの所有になっていなかった。 このＳＰＣが前期、保有する開発用地をＵＲＢＡＮなどが新設した別のＳＰＣに売却。ＵＲＢＡＮは最初のＳＰＣから用地の売却代金を配当という形で131億円受け取ったので、売上高に計上するつもりだった。ところが、用地取得が完全に終わっていない案件のため、会計士は「事業が完了しておらず、前期の売上高に計上するのは時期尚早」と指摘したという。 この売上高は07年3月期にずれ込み、今期の経常利益は430億円となる見通しだ。業績修正発表で悪材料が出尽くしたとの見方から、同社株は制限値幅の上限（ストップ高）となる前日比200円高の1217円まで上げた。*****（引用終わり）
2006年05月18日
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新緑の箱根・アーバン箱根ホテル♪
こんばんは♪ 連休もあっという間に終わってしまいましたが、連休後半に箱根で遊んできました 緑がきれいな季節ですが、箱根も新緑がとても美しかったです 鶯も鳴いて・・・本当に良い季節になりましたね 宿では大涌谷から引いた濁り湯の温泉が最高に気持ちよかったですただ・・毎年この時期楽しみにしている蓬莱園（ホテル小涌園からすぐ）のツツジは、今年は咲くのが遅く、蕾がほとんどで残念でした［今年］緑はとてもきれいでした ［昨年］満開の時期は本当に素晴らしいです でもチラホラとツツジが少し咲いていました 宿の庭の緑も眩しく・・まだ肌寒い箱根では八重桜がまだ咲いていました ☆ アーバン：箱根強羅ホテル「花鳥風月・和楽」（仮称）蓬莱園を散策後、強羅の宿に向かったのですが、強羅駅でバスを降りたら・・・共に持株であるアーバンコーポレイション（東証一部8868）と共立メンテナンス（東証一部9616）の共同事業である強羅のホテルの建設現場の真ん前（笑）。竣工・開業時期は今年５月・7月から同10月・11月予定と少し遅れていますが（敷地面積変更10,566.16m2→10,074.10m2によるものでしょうか、部屋数も170室から160室に変更）、昨年強羅に行った時から随分工事が進んでいました本ホテルは、昨年5月9日のプレス･リリース「リゾートホテル開発ファンド組成に関するお知らせ～不動産投資ファンドによる地域活性事業～」で説明されていたように、アーバンの子会社の一つである株式会社アーバン・アセットマネジメント（東京都千代田区、代表：松崎和司）におけるアセットマネジメント業務・不動産ファンド事業の一つで、リゾートホテル開発ファンド（スプリングプロパティファンド）を新規組成・運用、高い配当利回りを狙うファンドとなる予定だそうです。本開発型物件は、本当に箱根登山鉄道線強羅駅から直ぐの位置にあり、徒歩「１」分。私自身、昔宿泊したことのある富士屋ホテル経営の旧「強羅ホテル」（凄～い古ぼけた造りの建物でした）の跡地で、企業遊休地となっていた場所です（某大手事業会社の健保組合が保養所建設を目的として購入した土地を手つかずで更地のまま保有）。ホテルの運営管理は、株主優待券でよく利用している（笑）箱根や熱海のドーミーヴィラを運営する共立メンテナンスが行う予定です。計画では、全室に露天風呂を完備した旅館風宿泊特化型ホテルという豪華施設になるらしいですが、確かに実際に目にした建設現場の印象は「かなりの規模でした。強羅は企業の保養所が多く、余り大規模な民間宿泊施設はありません。ただ、施設の近くに有名な高級旅館「強羅花壇」があり（3年ほど前の宿泊体験ですが・・部屋・食事・お風呂・庭園などはさすがに素晴らしかったです）、顧客をどう取り込むのか、オープン直後に宿泊して観察してみたいと思っています。事業概要「花鳥風月・和楽」（仮称）◎計画地 神奈川県足柄下郡箱根町強羅1300番 ◎敷地面積／10,074.10m2◎用途／ホテル（160室）◎建物規模／鉄筋コンクリート造地上5階地下1階建◎建物延床面積／11,375.67m2◎スケジュール／着工 05年5月 竣工予定 06年10月 開業予定 06年11月アーバンコーポレイションHPより「完成予定図」建設現場（2006年5月6日撮影）：建築会社は東急建設、前後２棟のようです（後ろの建物の眺望が少し心配ですが、階段状の敷地なので大丈夫？？）。 ☆ 本日の五天王（+アセットI）［終値は５月８日］今日は久しぶりに順調な上昇。アセット・インベスターズ（大証二部3121）の2006年3月期上方修正（連結売上高+13.8％経常利益+11.4％純利益+13.9％）も好材料かな。嬉しいですが明日からまたどうなってもよいように心構えだけはしておきます（苦笑）。5月10日はダヴィンチの2007年12月期第1四半期決算、5月16日はアーバンの2006年3月期本決算と改定中期計画発表が予定されているなど、持株の決算発表が続きますが、「俎板の上の鯉」の心地が続きます（笑）
2006年05月08日
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アーバン：「アーバンスタイル心斎橋」オープン・宇品プロジェクト第二期販売開始♪
こんばんは♪ 今日も良いお天気でしたね☆ 「アーバンスタイル心斎橋」5月8日オープン株価低迷が続き、先日の大量のストックオプション（笑）の価格（1884円）に遠い状態になっているアーバンコーポレイション（東証一部8868）ですが（涙）、５月２日付けで、商・住複合開発「アーバンスタイル心斎橋」5月8日オープンというIRが出ていました大阪という街をほとんど知らないので心斎橋がどういう場所なのか判りませんが・・・アーバンは大阪でバリューアップ事業でグッドデザイン賞を受けたアーバン心斎橋BLDなどの「心斎橋・難波エリア」と阪急梅田隣接のアーバンテラス茶屋町や茶屋町高層複合開発プロジェクトなどの「茶屋町エリア」の2拠点を中心に開発を促進するということです。今回のビルは1～3階を商業テナント、4～13階を１LDKの賃貸物件（SOHO／マンション）とする案件です（施工は鹿島建設）。（引用開始）2006年5月2日 ～西心斎橋に新しいスタイルの「北アメリカ村」誕生～商・住複合開発「アーバンスタイル心斎橋」5月8日オープン 株式会社アーバンコーポレイションが大阪西心斎橋で手がける、商業施設・マンション複合の「アーバンスタイル心斎橋」が完成し、5月8日(月)商業施設のグランドオープンをする運びとなりましたのでお知らせいたします。 アーバンスタイル心斎橋は、新しいファッションエリアとして台頭する堀江、南船場、そして中心繁華街心斎橋の中間点に、また若者の街アメリカ村の北側エリアに位置します。これにより周辺は商業・住宅の空白地となっておりましたが、当社では、この西心斎橋エリアをポテンシャルの高い立地として捉え、これまでの小型店舗集積型のアメリカ村とは境界線を明確にして、ゆったり感を意識した面積配分やテナントミックスにより、「北アメリカ村」という新スタイルの街となることを目指して開発いたしました。 この度5月8日(月)１・2階にカフェ、クッキングスクール、岩盤浴、ヨガなど多彩な機能を集約させたテナント「W（ダブリュー）」がオープンし、アーバンスタイル心斎橋が完成いたします。 当社では今後も大阪においては、心斎橋・難波エリア、また阪急梅田隣接の茶屋町エリアという2拠点を中心に開発を促進する予定であり、大阪の街の活性化に貢献してまいります。1． 建物コンセプト 「都市型次世代アパートメント」をコンセプトに、建物全体で入居者のライフスタイルをサポート出来るテナントミックスや、都市機能集約のコンパクトシティを意識した全体構成としました。4～13階の住宅部分は1LDKのデザインルームとして住まい・SOHOそれぞれに対応できる設計とし、1～3階は3フロアながら8業態の多彩な機能を集約させて入居者をサポートします。 2． 施設概要 (1) 名称 アーバンスタイル心斎橋 (2) 所在地 大阪市中央区西心斎橋1丁目12-11 (3) 敷地面積 1,064.00m2（321.86坪） (4) 延床面積 4,425.67m2（1,338.76坪） (5) 建物規模 地上13階建 (6) 建物用途 1～3階 商業テナント 4～13階 SOHO／マンション (7) 事業主・設計 株式会社アーバンコーポレイション (8) デザイン協力 カフェカンパニー／窪田建築都市研究所 (9) 施工 鹿島建設株式会社 （以下省略、引用終わり）☆ 宇品アーバンプロジェクト：第二期分譲受付開始アーバンの創立15周年記念事業にしてアーバン最大のマンションプロジェクトである宇品アーバンプロジェクトですが、着々と計画は進んでいるようです同プロジェクトは、昨年11月１９日に拙ブログで現地に行ってきた報告（「アーバン：宇品プロジェクト・本社ビル見学記２」）に書きました如く、2010年まで続く総事業費250億円・2010年頃まで続く大規模な複合開発プロジェクトで、○ 第一区：商業プラスマンションの複合区域○ 第二区：分譲マンション4棟○ 第三区：タワーマンション○ 第四区：賃貸マンション（REITに売却予定）という4つの区画を計画していますが、現在、計画第一弾として、第二区の分譲マンション「アーバンビュー宇品フェアパーク」（中国電力によるオール電化マンション）販売が行われています。宇品アーバンクラブの会員メール「UJINA URBAN NEWS 第10号」および専用ホームページを見ると、私がモデルルームを訪問した時期に行われていた「予想以上の大きな反響」を得た第1期分譲販売に続き、第２期分譲が開始されたようです（「“３ＬＤＫ＋フロントテラス”2,190万円～」）。工事進捗状況を見ても、10月より工事が順調に進んでいる様子が伺えました進捗状況の写真にもありますように、10月はまだ基礎工事の準備をしている段階で、長期間にわたり県の開発計画が進まなかったせいもあり芝生がフサフサ（？）生い茂っていましたが（My携帯電話による撮影）・・・↓3月はもうマンションの形が出来つつありますね・・・↓月日の経つのは早いものです***************ちょっとうっかりしていましたが、2月にアーバンの顧問に就任した石川裕一氏は、昨年アーバンが不動産総合サービス事業への本格参入を目指して事業提携したジョンソンコントロールズ社（1885年創立、ニューヨーク証券取引所上場企業の大手総合不動産企業：JCI、株式時価総額約1兆8103億円＝アーバン（約3714億円）の約5倍）の取締役（現任）で、昨年アーバンが株式を一旦購入して11月に売却した東京美装株式会社の会長職でもあった方なのですね・・・。ん～・・・アーバンの株価も宇品プロジェクト同様、順調に進捗してもらいたいものです（苦笑）。
2006年05月04日
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公示地価：「想定の範囲内」！？♪
こんばんは♪ 本日（3月23日）は注目されていた公示地価の発表がありましたね。公示地価は評価方法（更地としての評価など）から抑えられ気味に出され、実勢は発表価より大きな上昇となっている可能性があるとも言われていますが、国土交通省が発表した2006年1月1日時点の公示地価は、全国平均（全用途）で前年比2.8％下落（15年連続下落）したものの下落幅は3年連続で縮小、東京、大阪、名古屋の３大都市圏の商業地は15年ぶりに上昇に転じ、大都市を中心に地価の持ち直しの傾向が強まってきたようです。特に東京都都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の住宅地上昇率は前年比8.5％（前年1.4％）と大きく拡大（港区は全国の住宅地の地価上昇率トップ）。商業地では、トヨタ自動車をはじめ地域経済が好調な名古屋市の上昇が顕著。全国で最も地価が高かったのは５年連続で千代田区の丸ビル（１平方メートルあたり2440万円）。丸の内を歩くと実感できますね♪（公示地価の用語説明は下記を参照下さい）「二極化」の継続、大都市圏での地価上昇などが確認されましたが、昨年の日経の記事（ネット）と並べて読んだ感じでは、公示地価発表内容は「想定の範囲内」といえるのではないでしょうか。まさに1月28日のIR説明会で聞いたアーバン（東証一部8868）の房園社長の話に沿った発表内容でしたので（笑）個人的にはサプライズはありませんでした♪物件によって差はあるでしょうが、土地価格は概ね緩やかな上昇ということで、大幅インフレ懸念もデフレ懸念も無いと思われます。で・・不動産企業の株価ですが（といっても大手と新興とは値動きに違いが出てきていますが）、材料出尽くしで多少売られることもあるでしょうが、株価上昇が続いた後の発表であった昨年と違い、今年は先に上昇してここ一週間ほどは株価が軟調でしたので・・どうなりますやら。ただ公示地価が「想定の範囲内」の内容であったことから、今後は各社の業績・バリュエーションがより注目されるような気がします♪☆ 今年と昨年の公示地価の記事（日経ネット）***************（引用開始）今年＝2006年3月23日（日経）17：01公示地価：東京都が全域平均で15年ぶり上昇------------------------------------------------国土交通省が23日発表した2006年1月1日時点の公示地価は、東京都が全用途平均で前年より1.4％上昇、15年ぶりのプラスとなった。東京、大阪、名古屋の3大都市圏の商業地も15年ぶりに上昇に転じた。堅調なオフィス需要や住民の都心回帰を背景に、大都市圏を中心に地価の下げ止まり感が広がっている。全国平均はマイナス2.8％と15年連続の下落だが、下落幅は2.2ポイント縮小した。 全国平均は商業地、住宅地ともに2.7％の下落。1991年のピーク時と比較すると、住宅地は約46％下落、バブル前の86年の水準。商業地は約7割下がり、比較できる1974年以降の統計で最低の水準となっている。ただ、前年と比べると住宅地は3年連続、商業地は4年連続で下げ幅が縮小。 東京都は全域平均で反転。前年は千代田、中央など都心５区で上昇。今年は都内全域の商業地で2.9％、住宅地で0.8％上昇。都心５区の住宅地はすべての調査地点が上昇。商業地も98％が上昇。昨年＝2005年3月23日（日経）公示地価：大都市圏で底打ち鮮明・都心5区15年ぶり上昇------------------------------------------------国土交通省が23日発表した1月1日時点の公示地価は大都市圏で底打ち傾向が鮮明。東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の全用途平均が前年比0.8％上昇と15年ぶりにプラスに転じ、名古屋、大阪圏でも上昇地点が広がっている。人口流入やオフィス需要の回復、不動産投資の拡大が主因。全国平均は前年比5.0％下落と14年連続のマイナスがなお続くが、地方圏も8年ぶりに下げ幅が縮小。国交省は「変化の兆しが鮮明」と分析。全国平均は住宅地が4.6％、商業地が5.6％の下落。前年と比べ住宅地は1.1ポイント、商業地は1.8ポイント下落率を縮。ピーク時の1991年と比べると、住宅地は約46％下落、バブル前の86年とほぼ同じ水準。商業地は約70％下がり、比較可能な74年以降では最低の水準が続いている。都心5区は住宅地が1.4％、商業地は0.5％の上昇。都心住宅地は17年ぶり、商業地は14年ぶりに水面上に浮上。中心部への住民回帰や再開発による集客力向上が地価上昇につながっている。 用語解説：公示地価==================国土交通省が毎年公表する１月１日時点の全国の土地価格。1970年が第１回調査。価格情報を公にすることで土地取引を円滑化するのが調査の狙い。公共事業用地の取得価格の算定基準にもなっている。2551人の不動産鑑定士が実地調査し、土地鑑定委員会（国土交通省の付属機関）が審査して決める。土地は実際に売買される機会が少ないため、調査地点の近くで成立した売買価格やオフィスなどの賃料を参考に推定している。調査地点は都市計画区域の3万1520程度。公的機関が発表する地価はこのほか、基準地価や路線価などがある。公示地価は、民間の土地取引における目安として用いられているのに加え、地方公共団体を初めとする公的機関が土地を収用する場合の買収価格の基準、相続税評価や固定資産税評価の際の目安（相続税評価額は公示地価の8割程度、固定資産税評価額は7割程度）、また企業会計における資産の時価評価にも活用されている。国土交通省土地・水資源局地価調査課による説明***************（引用終わり）☆ 本日の五天王（+アセットI）弱いです（苦笑）。
2006年03月23日
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各社中期計画からの比較（暫定）♪
パシフィックMの株主総会資料を作成していて、ざっとですが、保有各社の中期計画も検証、ごくごく簡単ですが少しまとめてみました。☆ 不動産流動化各社の中期計画に基づく簡単バリュエーション比較現時点でのMy PFの保有銘柄の各社予想に基づく今期および来期のPERおよびPEGは以下の通りです：3月9日の株価からは、今期・来期とも不動産流動化銘柄ではアーバンが最も割安感があります。マンデベであるフージャースはPERは当然一番低いですが、注目されるのは成長性でも来期ベースでは最も控え目な予想（30％増益）でもPEG上は不動産流動化銘柄を抜いて最も成長性が高いことです（笑）。但し、上記の比較表は各社の中期計画に基づいてざっと作成したものに過ぎず、今後の業績如何で勿論変動することはご留意下さい。中期計画については、最近三菱UFJ証券がダヴィンチについて「未達」の可能性を言及しています。確かに世の中に「絶対」はありませんが、得られる情報に限りのある個人投資家としては、公開された企業情報から判断していくしかありません。また各社ともかなりの成長軌道を歩んできたことから、今後はこれまで程の増益幅・上方修正幅は期待できないかもしれません。アセットMについては投資資産の売却動向如何で業績に変動が出る可能性もあります。ただ現時点では、これまで各社とも予想以上の業績を達成していること・今期もこれまで程では無いとはいえ高い成長性が予想されることから、私個人は各社の中期計画を参考にし、結果（決算発表）を検証していくだけですね。アーバン：2006年3月期第3四半期決算説明資料・経営ビジョン（定量的目標）ダヴィンチ：2005年12月期（第8期）決算説明会資料アセットM：平成18年2月期第3四半期決算説明会資料・平成18年2月期通期業績予想及び中期経営計画修正予想に関するお知らせ
2006年03月10日
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パシフィックM：株主総会＆ニュース他
こんばんは♪ 遅くなりましたが、2月24日（金）パシフィック・マネジメント（東証一部8902、以下パシフィックM）の株主総会の報告です♪下記の社長による説明のポイント、質疑応答等から、個人的結論は、パシフィックMは安定成長銘柄として保有継続する予定です♪（以下の報告には株主としての「贔屓」が入っている面もあると思いますのでご留意下さいませ。）場所はホテルオークラ別館。My PF旧友銘柄の新日鉱HG本社ビルの横を歩いていきました♪↓新日鉱HG本社 ↓株主総会会場のホテルオークラパシフィックMはIRが充実、既に同社HPには株主総会の内容資料が掲載済みです。残念ながら高塚社長の肉声（関西弁♪）ではありませんが、総会でもスライドショーでした。内容的には2005年11月期決算短信、2005年11月期決算の概況及び中期経営計画について（動画）、ビジネスサマリーに沿ったものですが、業績動向は以下の通りです：☆ 社長説明ポイント・ パシフィックMは国民の資産を預り運用する会社として、不動産投資ファンド運用会社のNo.1を目指す。・ 外部環境：景気の継続的な回復・金利の緩やかな上昇を予想→投資家の選別基準厳格化→運用力が問われる時代。・ 中期経営計画： － 不動産投資ファンドの配当利益極大化（運用体制の効率化・顧客満足度向上による賃貸料収入の極大化）・運用力並びに資金調達力の向上（格付けBBB-の取得・今期中に社債発行→資金調達手段の多様化とコスト低減＜格付け取得により0.5％程度調達金利低下＞）による内部成長力の強化 － ストック型収益による安定収益基盤の更なる磐石化 － 新たな事業機会獲得によるフロー型利益の追求 － J-REIT市場におけるプレゼンスの獲得（住居系特化型に加え、オフィス・商業施設などを投資対象とする新規J-REIT上場） － 預り資産残高合計２兆円の達成（2006年11月期は8800億円、2008年11月期までにJ-REITの預り資産を1兆円まで拡大＝預り資産残高合計の半分・2006年1月末現在5198.46億円うち自社組成不動産ファンド4081.75億円）・株主還元：今後も株式分割による流動性の向上、増配により株主還元を図る。☆ 総会雑感今回、高塚社長から直接説明を聞いて改めて思ったことは：・ パシフィックMは、国内市場（日本）を主な投資運用対象とした、国内投資家（日本）の資金による、国内投資家（日本人）のための、リターン（還元）を目指す国内（日本）企業である。・ つまりパシフィックMは様々な意味で「日本的」企業であり、その点では同じ不動産投資・運用会社でも、「黒い目のハゲタカ」と云われた、海外も投資運用対象とし、海外投資家の資金も受け、海外投資家のためにもリターン（還元）を行うダヴィンチ（ヘラクレス4314）とは、かなり毛色が違う模様。（ダヴィンチおよびパシフィックMは共に私の主要投資銘柄であり、上記はどちらが良い・悪いという話ではありません。会社の成り立ち・経営者の経営姿勢の違いから来る、企業としての「個性の相違」を述べているもので、相違がある故に両社に投資する意味があるとも考えています）「日の丸」企業としての意識は、「国民の皆さんの資金で日本の不動産を支えることで収益を上げる企業を目指す」経営姿勢、総会での高塚社長の「勿論、収益性を考えた上ではありますが、過去、バブル崩壊後の最も不動産が安かった時期に外資に買われた日本の大事な資産（不動産）を日本人のものとして取り戻すことも当社の重要な役割と認識」との発言にも現れていました。また、いつも言っていることですが、優秀な企業経営者は、間違えることはあるでしょうが、個人投資家の考えることなど既に想定済みですね。パシフィックMも、投資家のより厳しい選択眼を意識、経済環境についても「量的緩和解除」および緩やかな金利上昇を予想、金利上昇以上にリターンが得られるようにする能力＝運用能力が問われる時代と認識。☆ 質疑応答タイム株主総会はあっけなく終了、「経営近況報告会」も直ぐ終了、あっという間に質疑応答時間となりました。質問者は株主仲間のKさん、DAIBOUCHOUさん、私と、質問者の約半数が仲間内の質疑応答タイムでした（笑）。・ 来期の売上高減少：ファンドの組成方法による；ファンドが物件を直接購入すると物件を売却する必要が無くなる為、売上高の数字は減る（手数料収入となる）；今後はファンドが物件を直接購入する方向だが、来期は過渡期に相当。・ 金利：上昇すると想定して経営計画を立てている；長期金利は中期計画の最期（2008年）には2.5％～3％までの上昇を想定。・ インフレ：インフレになれば、業績は上振れする可能性あり。・ 不動産価格の上昇：収益増大に寄与（過去の仕入れが生きる）。・ リスク：不動産が買えないこと・仕入れ競争激化は否定できないが、資本コスト抑制（良質な投資先との取組を増やすなど）など工夫する。・ REITの物件：コア物件（パシフィックの名前をつけて長期保有予定）とサブコア物件（順次より良い物件に入替（売却）予定）；企業体の規模に合わせた資産構成を目指す（小さくてボロイ物件を売却して大きくて良質な物件に入れ替えていく）。・ 海外投資：実験的な投資可能性はあるがファンド組成する予定は現時点では無し。・ 今の市場環境：欧米に比べて日本の不動産の方が「割安」と捉えられている；外人は法律リスク・為替リスクを犯してまで日本市場に入っている状態（3月9日付日経新聞のモルガン・スタンレー3兆円不動産ファンド、2月27日のJ.P.モルガン運用者インタビュー記事にも現れていますね－後述参照）。・ パシフィックMの強み：主要市場としている日本のREIT市場では４％の利回りで十分（桁外れの成長は無いかもしれないが、安定的な成長は期待できそう）；外資は上記のような様々なリスクがあるため利回り20％を要求される（つまり、海外の資金をかなり集めているダヴィンチは高いリターンを返す必要がある。勿論、賢明な金子社長のことですから当然勝算あっての1兆円ファンド組成だと思いますが。）・ 2007年問題（オフィス過剰？）：全く関係ない；2007年に130ヘクタール供給懸念ということだが、多少の需給ギャップはあっても現在でも100万ヘクタール/年のオフィス需要があり、問題ない。・ ライブドアに見られる投資事業組合（SPC）の問題：パシフィックMにおいては、顧客は国内の機関とREITで、海外の複雑な仕組みは一切ない；投資ファンド以外の事業もないので問題ない。・ 業績：昨年より今年の方が市場が成熟、業績予想は基本的な数字で慎重な予想という訳ではない（昨年のような大幅上方修正は無い可能性？）。・ 金利が3％以上になった場合：インフレ状態と認識；家賃を上げる・運用力の向上（付加価値・コスト削減・空室率低下）で対応；如何なる企業よりもきちっと不動産を管理していく会社という信用の創造が大事だと考えている。☆ 普通社債200億円の発行株主総会での予告通り、3月7日に普通社債発行による計200億円の資金調達を発表しましたね（3月16日払込、利率は2.37％と2.8％）。金利状況を勘案しつつ必要な資金調達を適宜行うことは成長企業にとっては欠かせない要件だと思っています。株式の希薄化もなく、プラス材料と捉えています。参考記事***************（引用開始）2006年3月9日付日本経済新聞記事米モルガン・スタンレー、不動産投資に３兆円 米モルガン・スタンレーが新たに不動産投資ファンドを組成し、最終的な投資総額が3兆円弱に上ることが8日、明らかになった。不動産だけに投資するファンドとしては過去最大規模とみられる。投資額のうち半分程度は日本を中心とするアジア地域での物件購入に充てる考えだ。 同ファンドはほぼ1年前から内外の機関投資家を中心に出資を募り、合計42億ドル（約4900億円）を集めた。その資金を担保にして借入金も調達するため、最終的な投資総額は2兆9000億円程度に膨らむ見通し。国内の上場不動産投信（ＲＥＩＴ）30銘柄の時価総額の合計（3兆1000億円強）に匹敵する規模だ。 (07:00) ブルームバーグ記事：2006年2月27日(月)14時09分不動産有望、埋もれる1000社へ照準－ＪＰアセット古賀氏の日本株観Ｊ．Ｐ．モルガン・フレミング・アセットマネジメント・ジャパンのポートフォリオマネジャー、古賀寛久氏はブルームバーグ・ニュースとのインタビューで、当面の日本株市場に対する見方、投資手法などについて次のように話した。この中で古賀氏は、現在の日本株市場においても割安な銘柄は散見され、値上がり益は期待できるとの見解を示唆。投資対象としては、需給関係のひっ迫を背景にした収益好転への期待で、不動産セクターが有望との認識を示した。 また古賀氏は、現在日本の株式市場には約3800社が上場しているものの、その中で1000社あまりがアナリストなどの調査から漏れており、こうした企業群に成長性の高い有望銘柄を探す余地があると見ている。発言の詳細は以下の通り。 ――現状の日本株相場をどう見るか。 「個別で割高になってしまったものも多いが、割安なものもまだあり、銘柄選択でアップサイドを得ることは十分可能。予想ＰＥＲ（株価収益率）も20倍台と、国際市場と比較して同じぐらいで、それほど割高感はない」 ――注目している業種は何か。 「不動産セクターだ。東京のオフィス需給はタイトで、不動産会社に昨年会った際に聞いた話では、既存テナントから増床要請を受け、その不動産会社自身が顧客のために移転を考慮中だった。今後も、オフィス賃料上昇の確率は高い」 「需給が弱いと言われてきたレジデンシャル（住居）でも、個人の経験だが、現状よりも10％値上げするという話があった。引っ越しの時間もなく、交渉で７％程度の増加に抑えたが、割高と思って現在マンションを探しているところだ」 「試算では、賃料が１％上昇すると、上場しているＲＥＩＴ（不動産投資信託）は2.5％ネット利益が増え、すべて分配金に回る。今のＲＥＩＴ市場は分配金利回りに基づいて価格形成されており、１％の上昇は2.5％の保有不動産価値の増大と等しい。これは、ＲＥＩＴを顧客とする不動産ディベロッパー、私募ファンド運営会社などにとって一番追い風になる」 ――今後の投資戦略、どういった投資手法を取るか。 「安定的に高い利益成長を達成できる企業かどうかが重要。われわれは昨年3470回の企業訪問をし、個人では600社超、１日２、３社のペースで会社に会った。会社には、競争環境、マネジメントの理念があるかなどを聞く」 （後略） ***************（引用終わり）
2006年03月10日
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株式分割について：アーバン、ダヴィンチ、アセットM、伊藤園、ファンケル、日信工業
こんばんは♪ 2月23日に1:5分割の権利落ちした後も、相変わらず値動きの激しいアーバンコーポレイション（東証一部8868、以下アーバン）ですが（苦笑）、明日（2月28日）はダヴィンチアドバイザーズ（ヘラクレス4314、以下ダヴィンチ）の1:5分割権利落ち日です。同じく分割があったアセットM（ヘラクレス2337）、伊藤園などの権利落ち後建値の状況は以下の通りでした（権利入札については私も詳しくないので、文末の引用を参照下さい）： 前日終値 権利落後建値 権利落日終値（建値比） （2月22日） （入札高値・安値）アーバン（1:5分割） 8720 1744 1751（+7） （1,751-1,696）アセットＭ 593,000 296,500 290,000(▲6,500) （296,000-277,000）伊藤園 7450 3725 3680（▲45） （3,583-3,551）http://www.jsf.co.jp/user-image/1140666724.pdfhttp://www.osf.co.jp/taisyaku/ma71650020060223.pdf本日は地合・信用買い解消売りなどで、不動産セクターは後場弱含み、ダヴィンチも朝高の後、12000円安の811,000円で終わりました。明日も弱いかもしれませんが、私自身は現物株を残し、分割を取りました。勿論、今年の相場は、下げが続く中、経済動向、投資家のマインドなど、日本市場を取り巻く状況は昨年とは変わっていますが、一定の成長が見込める銘柄としてダヴィンチを引き続きMy PFに入れておきたいという判断からです。分割を取るか否かは勿論、個々の投資家の投資姿勢次第で、自分の判断は間違っているかもしれません。状況によっては柔軟な対応が必要かもしれませんが、自分は器用な対応が苦手ですので、無理のない範囲でダヴィンチを保有しつつ行方を見守って行きたいと思います。分割後すぐ子株が還流してくる新しいシステムへの対応云々よりも、投資銘柄が分割後も保有に値するのか？という視点で判断していきたいと思います。3月は持株ではファンケル（東証一部4921）、日信工業（東証一部7230）が1:3分割を実施しますが、現時点では分割をとる予定です。2月24日に行われたパシフィックM（東証一部8902）の株主総会・経営近況報告会は大変な盛況で、行って良かったです。詳細はまた後ほど書く予定ですが、内容的には同日同社HPに掲載されたビジネス・サマリー（～弊社概要と今後の事業展開概要と今後の事業展開について～）が参考になると思います。自分の結論としては、「保有継続」の意を強くしました。では、おやすみなさい♪通りすがりのネコ♪***************（引用開始）「権利入札」・・東証の用語解説より 2006/ 2/23 19:06 [ No.52116 / 52241 ] 制度信用取引を行っている銘柄について株式分割等が行われた場合には、証券金融会社において行われる権利入札により決定される新株引受権価額で約定価額を調整することにより、権利の処理が行われます。 例えば、証券金融会社における貸借取引において、権利付最終日に融資残高が貸株残高を上回っている場合、証券金融会社では証券金融会社名義となっている融資超過分が「売入札」にかけられます。入札の対象となった株数について、顧客（当該銘柄について信用取引を行っていない方も可能です）は証券会社を通して証券金融会社に入札を申し込みます。入札価格の高い順に入札株数の範囲内で落札され、落札合計代金を落札株数で除したものに、割当率を乗じたものが新株引受権価額となります。 一方、証券金融会社において、貸株残高が融資残高を上回っている場合には、証券金融会社が新株引受権を買い取る「買入札」が行われることになります。 （参考）新株引受権価額＝（落札合計代金／落札株数）×割当率※この新株引受権価額に基づいて建単価の修正が行われます。 ***************（引用終わり）
2006年02月27日
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アーバンＱ３決算・ダヴィンチ12月本決算♪
こんにちは♪ 激しい下げでしたね（涙）。今日は主力銘柄のアーバンコーポレイション（東証一部8868）の平成18年3月期第3四半期決算とダヴィンチの平成17年12月期本決算の発表がありました。↓アーバン「平成18年3月期 第3四半期財務・業績の概況 (連結)」ダヴィンチ「平成17年12月期決算短信（連結）」今、時間が無いので、後でまとめて追記しますが、結論としては、アーバンは計画通り順調に進捗、ダヴィンチは好決算でした（来期予想は四季報を上回ります）。ではまた後ほど♪
2006年02月13日
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日本株と外人（続き）：パシM株主総会＆経営近況報告会
こんばんは♪ 日本株と外人について続きです♪不動産流動化銘柄の中でも、11月末に3分割した後、子株還流で2月10日に￥331000と年初来安値を更新するなど一番下げの厳しい（苦笑）パシフィックマネジメント（東証一部8902、以下パシフィックM）から「第16期提示株主総会招集ご通知」（平成17年11月期決算：売上高+205.3％・純利益+167.3％）が届きました♪（2月24日（金）午前10時～於・ホテルオークラ別館）昨年11月に預り資産が5000億円を超え（2月9日発表「当期（平成18年11月期）1月度（速報値）月次預り資産残高のお知らせ」参照）、事業は順調に推移しているようです。☆ 経営近況報告会♪株主には嬉しいことに、2月24日の株主総会では、総会終了後に引き続き「経営近況報告会」を開催、事業の概況および今後の方針などに関する報告、質疑応答を行うそうです。私も都合をつけて是非出席したいと思っています♪ （多くの個人投資家さん同様、株主総会（および報告会）は一個人株主が直接経営陣から経営状況・戦略を聞ける絶好の機会ですので、なるべく参加するよう努めています♪）通知資料はまだざっとしか目を通していませんが、業績・事業以外で注目されるのは：（１） 大株主の状況昨年11月末時点ですが、米国の大手証券会社ゴールドマン･サックス（以下GS）が持株・持株比率を5月末（2,795株・1.56％）から11,888株・5.69％へと大幅に増やし（+9,093株）、高塚優社長に告ぐ大株主になっています。現時点（2月10日現在、３分割後発行済株総数626,304株）では5％ルールでの保有株数変更の報告は出ていません。GSといえば、My PFの主力銘柄である8868アーバンを買い推奨したり（1月24日）、4314ダヴィンチ（05年6月末現在所有株式数4419株・保有割合3.8％）・8907フージャース（05年9月末現在同1833株・1.7％）の大株主とされていましたが、2月9日のニュースによると、「金利上昇は株式にとってプラス」というレポートを出しているようですね：*****2006年2月9日付株式新聞ニュースからの引用◇金利上昇は株式の支援材料―ゴールドマン証のリポートが市場の関心集める 「金利上昇は株式の支援材料」と題するゴールドマン・サックス証券のリポートが市場の関心を集めている。外資系証券では、「寄り付き前の外国人投資家の大幅な売り越しにもかかわらず、平均株価が堅調に推移したのは、昨晩のゴールドマン証のリポートのため」と話す。同リポートでは、「金利上昇はむしろ株式にとってプラスの影響を与えうる。主に家計、銀行、さらには政府が恩恵を享受しよう」と指摘。「株式市場では、負債圧縮を図る企業から、借り入れ拡大により設備投資やＭ＆Ａ（企業の合併・買収）などの形で成長機会を実現しようとする企業へと、徐々に注目が移る」として、日東電、ＵＲＢＡＮ、郵船、ケミコン、日電産 などを例として挙げている。*****「GS（外人）が日本株を高値で売り抜ける」ためのレポートとも考える向きもありますが（苦笑）、昨年末からずっとGSは日本株に割高感は無いとして一貫して強気姿勢を表明しています。本音は分かりませんが、一応情報として記憶しておくことにします。外人売り、量的緩和解除（および金利上昇）などが心配な株主は2月24日に質問してみましょう（笑）♪（２）取締役候補者：6名全員が株式保有株主総会では、第3号議案として、取締役6名の選任がなされますが、候補者6名全員がパフィシックMを保有しています（（）は昨年11月末時点の所有株式数）： 高塚優社長（豊田通商出身）：77,739株 香本育良（アシックス、ピープル出身）：129株 織井渉（東急不動産出身）：452株 金井壮（藤和不動産出身）：326株 菱田哲也（ｱｰｻｰ･ｱﾝﾀﾞｰｾﾝ･ｱﾝﾄﾞ･ｶﾝﾊﾟﾆｰ［現ｱｸｾﾝﾁｭｱ］出身）：1,037株 城野良一（同上）：132株昔、ある会社の資料で、取締役でありながら持株ゼロの例があり、「自分の会社の成長を信じていない取締役！？」と驚いたことがあります（笑）。今週も皆さん、そして私にとって良き日々となりますように♪♪
2006年02月12日
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日本株と外人：アーバンMS一部利益確定売り・パシM経営近況報告会・フージャース♪
2月9日（金）は日本市場全面安の展開でしたが、My PFも一部の優待株系、好業績を発表した機械株系（森精機製作所、セガサミーなど）を除き、下げました（涙）。☆ アーバン：モルガン・スタンレー一部利益確定売り主力株の一つであるアーバンコーポレイション（東証一部8868）では、大株主モルガン・スタンレー（以下、MS）が保有割合を7.52％から4.26％に減らしました：5％ルール報告－財務省 2月10日受付★発行会社：URBAN◇モルガン・スタンレー・ジャパン・リミテッドなど 1,859,400株 4.26％( ←報告前7.52％)2月6日付けで発表されたMSの米国本社の世界株式ポートフォーリオ投資判断－資産配分構成比で日本株の比率を15％から10％に引下げる（新興国市場も10％から5％に引下げ－ブルーンバーグニュース）一方、米国株の判断を「オーバーウエート」とし組み入れ比率を10ポイント引き上げ45％から55％とする－に従ったものなのでしょうか。このMSの世界株式投資戦略については「外人による日本株売り」と受け止める報道が多いですが（外国人投資家はMSだけではないのですけどネ）、昨年の世界市場のパフォーマンス（日本TOPIX+43.5％、インド+42.3％、ロシア+86.1％など vs 米国S&P500+3.0％・NYダウ▲0.6％）を考えると、「米国の証券会社」であるMSが「米国市場が出遅れている・割安感あり」と判断しても改めて驚くことでは無く、一定期間に利益を出す必要がある機関投資家に一部利益確定する動きが出ても不思議ではないと思います。但し、アーバンの大株主報告におけるMSの持株数の推移を検証してみると、2月初めにかけてMSがアーバンの株式を一部売却したものの、MSの保有株数自体（持株比率も）は昨年3月末時点より増えています： 平成17年3月31日 1,623,000株（3.99％）（発行済株式総数40,698,392株） 9月30日 2,233,000株（5.44％）*（同総数40,981,421株）平成18年1月 推定3,299,000株（7.52％）**（17日付同総数43,871,026株） 2月10日 1,859,400株（4.26％）（注）* 平成17年10月7日付で提出されたモルガン・スタンレー・ジャパン・リミテッドから大量保有報告書の変更報告書の写しに基づく平成17年９月30日現在における株式保有数。** 平成18年2月10日受付5％ルール報告に基づき、1月17日時点のアーバンの発行済株式総数（43,871,026株）から推定した報告前の保有株数。尚、蛇足ですが、2月10日に出されたもう一つの5％ルール：５％ルール報告10日 URBAN(8868)――保有割合の減財務省 2月10日受付（提供者、保有株券等の数・保有割合、カッコ内は報告前の保有割合）★発行会社：URBAN◇房園博行 7,476,400株 16.92％(18.37％)で、アーバンの社長である房園博行氏の保有割合が減少していますが、これは今年1月17日に繰上償還が発表されていた平成17 年2 月14 日発行2010 年3 月31 日満期円貨建転換社債型新株予約権付社債が平成18 年2 月 10 日普通株式への転換を完了（2月10日付ニュースリリース「2010 年3 月31 日満期円貨建転換社債型新株予約権付社債の株式転換完了のお知らせ」参照：累計転換額130 億6500 万円、累計転換株式数3,447,213 株、資本金13,245,500,400 円・資本準備金 14,028,433,100 円）したことで、アーバンの発行済株式総数が2月10日現在で44,176,305 株となったことによる保有割合の変更です（分母が変われば比率も変わりますよね）。現時点では房園社長の持株数は変わっておらず、売っている訳ではありません。念のため（笑）。☆ MS：アーバン投資は高パフォーマンスごくごく単純および勝手に昨年3月からのMSのアーバン株買い増し価格と確定利益を推定してみると（細かい保有株数変更、手数料等は考慮していません）：平成17年9月30日に610,000株（2,233,000株－1,623,000株）買い増しの場合： 買付総額 9月30日アーバン終値5,610 x 610,000株＝34億2210万円平成18年1月4日に1,660,000株買い増しの場合（3,299,000株－2,233,000株）： 買付総額 1月4日アーバン終値11,450 x 1,660,000株＝190億7百万円 → 平均推定買付単価 約6800円（224億2910万円÷3,299,000株）平成18年2月3日に1,439,600株売却の場合（3,299,000株－1,859,400株） 売却総額 2月3日アーバン終値11,580 x 1,439,600株＝166億7056万円 推定買付総額 平均推定買付単価6800ｘ1,439,600株＝97億8928万円 推定概算利益 166億7056万円－97億8928万円＝68億8128万円勿論、現実には、MSがアーバン株を買い付けた時期はもっと前で、実際の買付単価は相当に低いでしょうし、昨年3月以来、MSは機動的な売買を繰り返しており（詳しくは5％ルール報告もしくはアーバンのHPのIR情報を参照下さい）、実際の売却利益額も上記の推定概算利益とは大きく違っているでしょう（恐らくもっと多いと思います）。ただ上記の単純推定の如く例え「割高に」MSがアーバン株を売買していたとしても、相当な利益（推定68億円以上）を得ていたことになり、MSは十分な投資リターンを享受できていることになりますね。また、今後、MSが更に利益確定のためにアーバン株売却を行うとしても（恐らくいずれかの時点で実施するでしょう）、現時点で昨年3月より推定保有株数が増えているということは、MSは「アーバン株は引き続き満足できるリターンをもたらす投資」と判断していると推定できるのではないでしょうか。☆ 外人は「売り抜け」を狙っている！？？遅くとも2004年にはアーバン株を買っていたと推定される同じ米国の大手証券会社ゴールドマン･サックス（以下、GS）が先日（1月24日）、目標株価15000円で『アウトパフォーム』でカバー開始しましたが、「売り抜けを画策している」と見る向きもあります。「今更・・何だ！？」と思う古くからのアーバン株主さんもいるかもしれません（笑）。今更といえば・・・自分の持株で2003年に買った新日鉱ホールディングス（東証一部5016）についても、既に上昇に転じて久しいのですが、GSは、先週から新規にカバーを開始しています：＜2006年2月8日株式新聞ニュースからの引用＞◇＜レーティング情報＞ゴールドマン証が新日鉱ＨＤを新規「アウトパフォーム」でカバレッジ開始 ゴールドマン・サックス証券は８日付モーニングサマリーで、新日鉱ホールディングスを新規「アウトパフォーム」でカバレッジ開始した。カバレッジ・ビューはアトラクティブ。投資採用銘柄に採用。今後１２カ月の目標株価は１１７０円。 銅価高値長期化で業績が上ブレる可能性が大と。０６年３月期にかけ、電子材料事業は世界シェア４０～７０％の製品群を武器に年率２５％の利益成長が見込まれ、ポスト資源期の利益水準をかさ上げするとしている。これも・・「商品市況高騰の終焉を睨んだ売り抜け格付けだ！」と裏読みしようと思えば幾らでも出来ますが（苦笑）、本当のところは分かりません。日本株が上昇に転じた早期から投資し、既にかなりの含み益を得ている外人が今後も利益確定売りを行うことは、投資行動の一つの選択肢として有り得ますし、今更驚くことでも無いでしょう。ただ、パフォーマンスを上げる必要からは、魅力的な投資先と思えば一定株数の保有は続けると思います。*****上記の推定は楽観的過ぎるかもしれませんが、5％ルール報告でMSのアーバン株売却を確認できたからといって、「外人の日本株売りだ！」と下手に慌てることは無いと思っています。アーバン（不動産流動化銘柄）が何時まで成長軌道を続けるのかは判りません。自分に出来ることは冷静にアーバン自体の業績・経営動向を検証しつつ、1月28日のIR説明会での経営方針通り進捗しているのか見守って行くことだと考えています♪（明日2月13日は第3四半期決算発表です）☆ フージャースについて♪1月の波乱相場、2月＆3月の分割銘柄（ダヴィンチ、アーバン、アセットM、伊藤園、ファンケル）の調整に追われ（ホント、やり繰りに苦慮しています(苦笑））、またひらまつの株主懇親会参加など、主力銘柄のフージャース（東証一部8907）に関する情勢把握が遅れておりますが（大汗）、フージャースは不動産流動化に比べて値動きが穏やかですし、フージャース個人株主の大御所okenzumoさんが述べている通り、完売情報（「ウィズ柏光が丘」「リバージュガーデン ウィズ八千代」「ウィズ南柏 コンフォートテラス」「ウィズ三郷」）・月次情報（「平成18 年1 月度 営業概況のお知らせ」）など、幸い経営・業績動向にほとんど不安が無いことが確認できているため「放置」（現物永久保有）の状況が続いているだけです（笑）。ただ自分の情報整理のためにも、現状把握と今後の方針について後ほどまとめてみたいと思います♪（パフィシックMの株主総会・経営近況報告会の話に続く）☆ 五天王動向（+アセットI）［終値は2月10日］
2006年02月12日
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アーバン：IR説明会－その２説明編後半・フージャース：また完売♪
こんばんは♪ 今日は出遅れていた8058三菱商事が中東情勢不安・原油価格高騰からの資源株見直しで（？）久々に大きく上昇♪ 信用分を少し利益確定売り、38万2000円まで下がっていた8902パシフィックMと8868アーバンをほんの少し買い増しました♪ アーバンは少し早かったかもしれませんが、高値掴みはいつものことです（苦笑）。☆ 8907フージャース：完成在庫ゼロに向けて進捗♪1月26日発表の「ウィズ三郷」（総戸数200戸）完売に続き、「ウィズ南柏コンフォートテラス」（総戸数100戸）も完売しました。フージャースの平成18年度第3四半期決算（2005年10月1日～12月31日）時点の販売用不動産（完成在庫）1億6923万円（推定戸数7～8戸）からの完売ニュースですから、フージャースの経営目標*の一つ「完成在庫『０』の継続」に向けて嬉しい状況ですね♪☆ アーバンIR説明会1月28日（土）に六本木ヒルズで行われたアーバンIR説明会（日経主催「個人投資家向けIRフェア」）の報告の続きです。内容の多くは、これまでアーバンの概況、同ニュース･リリース等をご存知の株主には「復習」という感じでしたが、やはり直接、経営者（房園社長）から戦略を聞くのは投資企業の理解を深めるためには貴重な機会ですね♪ ↓説明会で配布された資料とボールペンです♪（写真右の高層ビルが本社です）昨日の報告の２．事業実績で、アーバンが改修に関わったビルの賃料収入が倍以上に増えたと書きましたが、「賃料収入」について房園社長が補足説明をしていましたので報告します♪（［］は個人的な感想です）○ 房園社長による補足説明「アーバンが『賃料収入』に拘る理由」：賃料収入が倍以上になるということはアーバンにとって如何なる意味があるのか？収益還元法で考えると、理論上は家賃収入が3倍になる＝不動産価格が3倍になるのと同じこと。 家賃収入3億÷利回り6％＝物件価格50億円 ↓＜家賃収入が2倍になる＞ 家賃収入6億÷利回り6％＝物件価格100億 ［物件売却価格が2倍になる！？？］３．事業環境と事業戦略○ 都心部を中心に地価が上昇に転じる・ 公示価格は2005年まで14年連続で下落。但し、下落幅は縮小、下げ止まりは明らか。 → 3月の公示価格では地価上昇が明らかになる。・ 東京都中心部では、地価が上昇に転じている。日本は不動産デフレから脱却しつつある。・ 但し、2005年の地価指数の水準は約20年前＝1983年と同じ水準。○ 不動産投資市場の整備・拡大が不動産市場回復の要因・ 証券化・流動性向上により、世界の資金が入っている。○ 景気回復を反映し、空室率低下・賃料上昇が鮮明に・ オフィスビル需要が改善（特に都心部）：大手町などの空室率は１％（＝99％が稼動）・ 経済状況が好転したことで大企業が人員増加、オフィススペースが足りず勝手に賃料が上がっている（アーバンも来年入社の新人採用活動をしているが、大手銀行が10人→100人の規模で募集人員を増やしているので人材確保が競争状態）・ 需要増加 → 要求利回り（キャップレート）低下 → 不動産価格上昇余地拡大。○ アーバンは不動産投資市場に優良物件を供給するメーカー的存在・ 収益力の低い物件を仕入れてバリューアップ（不動産価値の向上）を行い、優良物件を生み出すメーカー的役割を担っている。・ 不動産投資市場の拡大と、優良収益物件の枯渇により、アーバンが開発する物件への需要が高まっている。・ 収益力の低い不動産（老朽・低稼働率・立地特性に不適合・利用されていない等）：アーバンは、主として高度成長期に大量に立てられた築20年以上の「負け組ビル」＊を購入して、リノベーション（改修/改築）・コンバージョン（用地転換）・スクラップ＆ビルド（取壊・新築）などの付加価値を付け、優良収益不動産に変換、J-REIT/私募ファンド/機関投資家に売却（→アーバンに売却利益）［＊ 個人的には説明会で一番「なるほど・・」と思った箇所。確かに高度成長期には大規模なコンクリートビル建設が行われましたが、現在は物件によって格差が出ており、アーバンが収益源とし得る物件［＝負け組ビル］の取得には事欠かないだろうと推測されました。］○ 様々な技術・ノウハウを駆使し、不動産の価値創造を行っている・ アーバンの中核能力＝様々なノウハウの蓄積・経験（実績）によって裏打ちされた「不動産価値創造力」・ 仕入れから企画・開発、運営までに必要なあらゆる能力を自社内に保有＊、取得した不動産の価値を最大限に向上させている。［＊ 今年の社内向けの「年頭所感」でも、房園社長は、不動産マーケット拡大が更に進む事業環境においては「より広く深い知識、技術の有無によって不動産価値が左右」されるようになり、「不動産価値はその不動産を扱う人、つまりそこに係わる個人の能力によって大きく変わる時代がくる」＝「会社の成長は個人の成長の結果である」とし、「会社、グループ全体の方向性、戦略を社員一人一人が自ら汲み取り、考え、そして行動する」姿勢を重視していましたね♪ 「21 世紀を代表する総合不動産企業」を目指すためのタテマエ論かもしれませんが、人を大事する企業姿勢は評価したいです。］４．中期経営計画○ 中期経営計画（「Urban Grand Vision 2010」）・ 既に2年前倒しで計画を達成（2006年経常利益当初予想130億円→2005年8月15日160億円に上方修正→11月25日220億円に上方修正→現在約226億円を予想＝2008年3月期の当初予定経常利益200億円を達成）・ 今年5月に新たな中期経営計画（2009年までの収益予想を見直し）を発表・ 第二段階となる2006年3月期以降では： 事業戦略 ビジネスモデル強化 → 運営力強化・不動産サービス事業への参入 ビジネスカテゴリー拡大 → 海外事業含めトライアルを実施 個別事業の強化 → 流動化事業拡大／住宅収益力向上 経営力強化 人材・組織の育成／コーポレートブランド強化／コーポレートガバナンス強化など ○ 中期計画達成に向けた取組を加速（M＆A等、着実に進む） → 21世紀を代表する総合不動産企業へ○ クリニック運営支援会社設立／飲食事業運営会社をグループ化（本社が入っている広島アーバンビューグランドタワーで実施）○ 不動産総合サービス事業への本格参入を決定・ 金融ノウハウを核とした不動産価値創造力→アセットマネジメント（AM）事業＝アーバン・アセットメネジメント（公募型ファンド、開発型ファンド＊拡大など事業を拡大）・ オペレーションを核とした不動産価値創造力→不動産総合サービス事業への本格参入 ファシリティマネジメント（FM）事業（世界的な優良企業ジョンソンコントロール社と提携） プロパティマネジメント（PM）事業 コンストラクションマネジメント（CM）事業（＊ 箱根強羅プロジェクトは、My PFの持株でもある9616共立メンテナンスとの共同事業でもありますが、かつて富士屋ホテル系列の強羅ホテルがあった場所です♪ 私も宿泊したことがありますが、建物は単に古いだけでなく、まさにアーバンが言うところの負け組コンクリート建築物で、古くても情緒や味わいが出ない陳腐なコンクリート建造物でした。昨年強羅に行った時にはまだ更地で建築中でしたが、強羅駅から徒歩1分の好立地で今年晩秋には共立メンテナンスの株主優待が使えるホテルになりそうで嬉しいです♪）○ ゴルフ場6コース取得、ゴルフ事業に本格参入・ 今後は地域ポートフォリオを図りながら早期に20コース程度取得・ 経営基盤の強化（新たなインカム型安定収益源獲得）・経営資源の活用（周辺ビジネス発展を検討）・経営機能の強化（ゴルフ場運営ノウハウの獲得）を図る○ 大規模開発・複合開発プロジェクトへの積極参加・ 専門部署を新設・ 取組事例：広島・福山駅前再開発、大阪南港コスモスクエア地区開発など。○ AIGグループの不動産投資会社との業務提携・ 開発型流動化事業の拡大推進（←優良物件取得競争激化・買取転売型ビジネスの限界）・ 共同事業第1弾案件：関西地区で既に取得、年内にも開発に着手。・ 第2弾案件：関東で大型物件の購入について交渉中。○ 名古屋に事業拠点新設：地方マーケットでの事業拡大を加速 → 主導権を確固たるものにする○ ブランド戦略ソリューションをベースにした流動化事業の積極化○ 住宅事業における新たなストラクチャー（「犬との共生」アーバンバウハウスなど）○ 店舗開発業務：カルチュア・コンビニエンス・クラブとの業務提携５．まとめ（財務諸表、06年1月400億円エクイティ･ファイナンス、株式分割、配当など）ざっとですが・・1月28日（土）房園社長プレゼンテーションの概要でした♪ 惜しむらくは・・・房園社長と握手できなかったこと（涙）。私が私用で行けなかった9月17日のIR説明会時には、握手してもらった株主さんが何人かいたそうです・・・。☆ 本日の五天王（+アセットI）［終値は1月30日］
2006年01月30日
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アーバン：IR説明会－その１現場編＆説明♪
こんばんは♪ 既に数人の方が1月28日（土）に行われた日経主催個人投資家向けIRフェアでの8868アーバンコーポレイション（以下、アーバン）の会社説明会について書かれていますが、My PFの主力銘柄でもありますので、参加した一人の感想としてご報告させて頂きます♪でも・・本当に1月29日（土）は密度の濃い一日でした♪：8:00 起床9:30～10:45 都内某所で私的経済・投資勉強会～六本木ヒルズへ移動～（「個人投資家向けIRフェア」）11:30～11:40 個別会社ブースで「アーバン」と「極東証券」の資料をもらう11:45～12:10 アーバン会社説明会に出席（房園社長♪）12:20～ 超優秀投資家さんと楽しいミニお茶タイム♪←ありがとうございました♪～六本木から千駄ヶ谷に移動～13:30～ 国立能楽堂［能「張良」（観世流）・狂言「酢薑」（大蔵流）・能「羽衣」（宝生流）←ほとんど寝てました・・。～千駄ヶ谷から銀座に移動～17:00～18:00 買い物（ファンケル、期間限定ゴルフウエアバーゲン）18:00～19:30 歴史研究グループ夕食会（キハチ・チャイナ銀座店）←「おこげ料理」が美味しかった♪19:45～23:00 趣味グループの飲み会←とっても楽しかったです♪～帰宅～24:00～深夜 親戚と犬のお相手☆←K太君、可愛かった♪☆ アーバンIR説明会さて・・・遅くなりましたが（大汗）、以下、アーバン会社説明会の報告です（その１現場編＆説明）♪ ただ、アーバンの作成した資料・説明を元にしていること、My PFの主力銘柄アーバンについての記述であるため多分に「贔屓目」の表現・個人的な感想が入る点は、ご注意下さいまし。日時：1月29日（土）11:45～12:10場所：六本木ヒルズ内、六本木アカデミーヒルズ40F（日経個人投資家向けIRフェアのC-3会場）上記の通り、ブースに資料を取りに行っている間に、既に会場の前には人の列、列・・・「あー、席が無いかも！！？？」・・焦ってようやく前の方で運よく空いていた席を一つ確保しましたが、アーバン側も余りの人数の多さに一番前の「関係者席」の紙を外し、一般投資家に開放、すかさず私も一番前に移動♪ すぐ右斜め前には出番を待つ房園社長が・・・ドキドキです（笑）。凄い人数で、後ろには立ち見の人が一杯。熱気ムンムンの中、房園社長、拍手で迎えられ登場です♪（後で他の投資家さんから聞いた話では、アーバンの説明会会場が一番混雑していたそうです。他社では空席の多さに「呼び込み」に必死な会社もあったとか。）（以下の写真はアーバンの広報部の方に撮影および拙ブログ掲載の許可を取った後、携帯電話で撮影したものですが、せわしい中で撮ったものなので写りの悪さはご容赦下さい）立ち見も沢山・人、人、人の会場・・・↓ 房園社長♪↓「生」房園社長は、会社案内同様、素敵でしたヨ♪（マダムキラーなんていってゴメンナサイ（大汗）） ただ思ったよりほっそりした方でした。話し方は理路整然としており、数値データを元にした説明は個人的にもとても分かりやすい内容でした♪冒頭で、会社説明会の前にマンションの構造計算書偽造問題についてのお話がありました：・ アーバンの物件は、11月25日のニュースリリース通り、「姉歯及び同関係6社とは無関係」。・ 社内の構造計算部署における全再検査でも問題ないことが確認されている。・ 更に現在、信頼できる第三者の大手設計事務所に構造設計書類の再調査を依頼しており、調査終了次第、結果をリリースする予定。・ 企業は、社会から信頼を得ること・尊敬される存在となることが一番である。・・とのことでした。フージャースも12月のIR説明会で廣岡哲也社長が冒頭で本問題に触れていましたが、優れた経営者は株主の不安にもきちんと対応しますね♪配布された資料を元にスライドも使った説明が続きます：１． 会社概要（2005年9月末現在）設立：平成2年（1990）5月（私と誕生月♪）従業員数：単体256人、連結725人資本金：72億2,694万円（設立時500万円の1,445倍♪）株主：大株主1位 厨園社長18.24％ （全体中：金融機関34.96％、外国人23.65％、日本法人5.00％）アーバンコーポレイションの事業と目標：「街を元気にし、人を元気にするための『不動産の価値創造』」「21世紀を代表する代表する総合不動産企業を目指す」（←単に土地・建物を売るだけでは駄目・様々なアイディア、技術力、行動力で不動産のあらゆる価値を創造する）成長：外部環境に合わせて事業領域を変化させ、成長を遂げてきた 90（創業）～95年（バブル崩壊・地価急落時）：フィービジネス（大手業者のアウトソーシングを担い、マンションの企画・販売） 96～01年（同下落スピード鈍化）：自社マンション分譲＆流動化投資開始（1997年大阪進出、1998年東京進出、銀行の滞留不良不動産処理、デュ－ディリジェンス事業（不動産の価値算定、処理方策） 01～03年（同下げ止まりの兆し）：自己投資拡大・不動産再生本格化 03年～（二極化・一部で値上がり）：不動産流動化事業拡大・流動化周辺ビジネス本格化事業の特性：不動産流動化とマンションの両市場に、開発とサービスの両面から携わる・ 日本の不動産市場は閉鎖的であり、不動産は流動性が無い（＝即、現金化できない）のが欠点だった。・ 2000年以降、REITなど、不動産の「証券化」が進み、機動的な売買が可能に→世界中から日本の不動産市場に資金が入るようになった・ アーバンは、事業環境が変化しても、財務を悪化させないため、「ポートフォリオ経営」＝環境に合わせて最も収益が上がるビジネスに人と資源を集中させる＝を実施・ 事業内容は変化するもの：現在は流動化・マンション事業とフィービジネス（サービス提供）が中心２． 事業実績（１） 不動産流動化ビジネス・ 大阪中心地での大規模ビル改修事業～URBAN BLD心斎橋～：築24年で空室に悩んでいた老朽化ビルをアーバンが購入→免震措置を含めコンクリート状態にまでして大規模回収→下層階を商業店舗に用途転換（コンバージョン）→優良テナントのアップルと長期賃貸契約など収益の安定化実現→賃貸収入は改築前の「3倍」になる（←グッドデザイン賞受賞）。・ フードテーマパークでの道頓堀の新名所を創出～サミー戎プラザ～：高収益の見込めない上層階に大正・昭和初期の町並みを再現したフードテーマパークを創出（B級グルメ店を2000店巡って70店を選定）、ビル全体の収益力を最大化（→賃貸収入「2倍」）。・ 世界初の縦型観覧車を商業ビルに設置～宗右衛門町プロジェクト：一流料亭「いろは」跡地をアーバンが購入→コンバージョン→ドンキホーテにはいってもらう→ミナミの大歓楽街の名所となり、「切手」になっている！・ 東京青山での大規模事業～アーバン北青山ビル（築39年の老朽化オフィスをコンバージョン）/ラ・ポルト青山（世界の一流店だけを誘致・青山を代表するビルに）～・ 中四国最大の超高層複合ビル～アーバンビューグランドタワー～（←広島の一等地で、アーバンの本社が入っています♪ 五洋建設が建てました♪ 後日、宇品プロジェクトに続いて訪問記を報告予定♪）遅くなりましたので、明日、説明会の続き（３．事業環境、４．中期経営計画）を掲載します♪尚、中期経営計画（「Urban Grand Vision 2010」）は、既に2年前倒しで計画を達成しており（2008年3月期の当初予定経常利益200億円を2006年3月期（226億円を予想-昨年11月25日通期業績修正）に達成予定）、今年5月に新たな中期経営計画を発表（本決算発表時と一緒！？）するそうです♪P.S.１ おかげさまで、拙ブログを通じてDAIBOUCHOUさん等、私が実際に出会った素晴らしい方々の本を買ってくださる方が沢山おられます。ありがとうございます♪P.S.２ 今週の予定では、米国の大統領一般教書演説（今年の方針を確認）、雇用統計などに注目しています♪☆ 今週も皆さん、そして私にとってより良き日々になりますように♪
2006年01月29日
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ダヴィンチ：1兆円ファンドの運用前倒し♪
こんばんは♪第二弾です（笑）。保有銘柄は成長が早いので、ニュースも多く追いつけません（苦笑）。8907フージャースが好調な第3四半期決算を発表（フージャース個人株主大御所のokenzumoさんによるいつもながらの素晴らしい分析を参照下さい）、8868アーバンが400億円ファイナンスの行使価格を決定したと思ったら、今度は4314ダヴィンチが「1兆円ファンド」の運用開始予定を6月から3月に前倒しだそうです♪ 「欧州の機関投資家などが不動産価格の底入れなどを見込んで出資に応じ」（2500億円）、「スイス、ドイツ、英国、フランス、オランダなど欧州の財団・基金から初めて約500億円の出資を受けられる見通し」「7000億円は金融機関からノンリコースローン（非そ及融資）で調達」・・・ということはやはり当面ファイナンスは無さそう！？？（笑）取り急ぎ情報まで♪（↓昨年10月に撮影した日本橋にあるダヴィンチのビルと入口マットです♪）************************（引用開始）2006年1月24日23:14 日経速報ニュース ダヴィンチ、１兆円ファンドの運用前倒し 不動産私募ファンド運営のダヴィンチ・アドバイザーズは大型不動産に投資する1兆円のファンドの運用を3月にも始める。6月から運用する予定だったが、欧州の機関投資家などが不動産価格の底入れなどを見込んで出資に応じ、計画以上に早くファンドを組成できるメドが立った。 1兆円のうち機関投資家などから出資を募ったのは2500億円。スイス、ドイツ、英国、フランス、オランダなど欧州の財団・基金から初めて約500億円の出資を受けられる見通し。7000億円は金融機関からノンリコースローン（非そ及融資）で調達する。 不動産価格の底入れで将来、高い売却益が見込めるほか、欧州に比べてオフィスビルなどの運用利回りが高いと見た財団などの資金が流入した。国内では年金基金9団体から600億円弱の資金を受け入れる。 1棟当たり100億円を超える大型物件を購入するほか、不動産を収益源とする企業の株式取得にも約1500億円を充てる。 ************************（引用終わり）
2006年01月25日
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アーバン：400億円ﾌｧｲﾅﾝｽ－条件決定・GS推奨･ﾀﾞｲﾔﾓﾝﾄﾞ、他♪
（追記：以下のファイナンスの記述には誤りがあるかもしれません。指摘頂ければ幸いです）こんばんは♪ 相場は漸く一服というところでしょうか（笑）。本日予想通り（笑）ストップ高となった主力銘柄の8868アーバンは、1月17日（火）に増配（実質2.5倍）、2月末1:5分割と同時に、「既存株主の皆さまの有する株式価値に最大限配慮したスキーム」（アーバンIR）による400億円ファイナンスを発表していましたが、本日1月24日（火）、ファイナンスにおける新株予約権の行使価格が決定しました。400億円ファイナンス［新株予約権発行およびエクイティ・コミットメントライン契約（新株予約権買取契約）］概要 第1回 100億円 権利行使予定 2006年2月10日(木)～2月16日(木) ・ 資金調達が極めて短期間で可能 第2回 300億円 権利行使予定 2006年2月10日(木)～2008年2月8日 ・ 権利行使は300億円中250億円相当がアーバンの指示により行われる → 必要に応じた機動的な資金調達が可能 → 既存の株式価値の希薄化を最小化する配慮も反映可能 ・ 権利行使における割引何時が公募増資と同等水準 （第1回分2％・第2回分3％） ・ 株価上昇局面では権利行使価額も引き上がる仕組み → 公募増資に比して既存株式の希薄化がより抑制される同400億円ファイナンス契約は、「極めて短期間」の資金調達（全数権利行使時の払込金額100億円）が可能ということで選択された契約方式でしたが、ライブドアショック等による相場下落で当初行使価格は1月18日～24日終値平均が10880円となったことから、行使値額下限（1月17日終値）11250円に決定しました。権利行使予定期間［発行日（平成18 年2 月9 日）の翌日2月10日（火）より2 月16 日（月）迄］迄に株価が行使値額11250円を大きく上回るってこと！？？（笑）1月24日付アーバン ニュース・リリース↓「第1回新株予約権および第2回新株予約権の発行条件等の決定に関するお知らせ」アーバンは2月末に1:5の株式分割も予定していますが、分割及び新株予約権行使による推定株式数推移を纏めてみました：100億円の資金調達は恐らく2月16日（木）迄に完了するでしょうが、仮に残りの300億円資金調達が2月末迄に進む場合（契約上は2008年2月8日迄の2年間に必要に応じ機動的に実施する事になっている）、発行済株式総数は222,910,684株、現発行済株式総数43,871,026株（1月17日）の約5.081倍になります。ＥＰＳが約1/5に希薄化・・という事は・・・収益増大にかなり強気の見通しが無ければ実施できない・・・だろうと信じています（笑）♪ いずれにしても分割後は値幅が狭まるので昨年前半のような美しいチャートになることを期待しています♪ 一日に3150円も動く（1月18日）のは上手なトレーダーには魅力的でしょうが、ドキドキします（苦笑）。本日ストップ高になった理由として、ゴールドマン・サックス証券がアーバンを推奨銘柄として新規に採用・格付け［市場平均を上回る・目標株価15000円］としたことも影響したとされています。でも推奨理由として・・「優れた開発力による高いプロジェクト利益率」「証券化スキームによる高ROIは他社に類を見ないビジネスモデル」「優位性が評価される余地はまだある」って・・・！？？？・・既に皆さんご存知のことばかりですね（苦笑）。「2007年3月期当期利益は前年比38％増益、2008年は22％の増益」・・・！？？・・これもアーバンの中期経営計画「URBAN Grand Vision 2010」（既に2年前倒しで達成）で控え目な定量的目標（笑）として： ・経常利益成長率：年間30％成長の継続 （現在：2004年度+97.0％・05年度予想+138.4％） ・ROE：15％以上の達成（現在：06年3月期予想38％） ・自己資本比率：30％以上の達成（現在：06年3月期第3四半期28％） ・自己資本額：200億円以上の達成（1月17日現在：約127億円）となっていますよね♪ 「次のカタリスト（株価上昇の要因）は５月頃発表の新中期経営計画」だそうですが、もう少し早く出されるような気もします♪ また1月23日発売の週刊ダイヤモンド誌「失敗しない物件選び」特集の「安心な「売主」はどこか？経営健全度ランキング」で、大手三社に次ぐ4位にランク♪ 下記表で上位大手三社と比較してみましたが、拙速したライブドアの例もあるので（苦笑）、急ぎ過ぎずでも確実に成長して欲しいです♪以下、関連ニュース引用ですが、最期の日経の成果主義特集でアーバンの人事評価制度が「社内調査で九割の社員が新しい制度に『満足』」という記事は心強い感じがしました♪ 社員のやる気は大事ですから♪（太字は筆者によります）************************（引用開始）2006年1月24日ロイター：株価格付け＝ゴールドマン･サックス証券（24日） 「初」：アーバンコーポレイション「ＯＰ」（＝アウトパフォーム：12カ月の投資対象期間においてアナリストのカバレッジ・ユニバースのトータル・リターンの中央値を上回るパフォーマンスが期待できる） 2006年1月24日 10:02 ロイター ホットストック：アーバンコーポが反発、ＧＳ証券が新規「アウトパフォーム」アーバンコーポレイションが４営業日ぶりの反発。9時58分現在、同社株は前日比730円高の1万0180円で、東証１部値上がり率第4位。ゴールドマン・サックス証券が同社株のレーティングを新規に「アウトパフォーム」としたことが手掛かり材料視された。今後12カ月の目標株価は１万5000円。同証券では「同社の優れた開発力による高いプロジェクト利益率と証券化スキームによる高投下資本利益率（ROI）は、他社に類を見ないビジネスモデルである。過去株価は大幅に上昇したが、同社固有の優位性が評価される余地はまだあると考える」との見方を示している。 2006年1月24日13:00株式新聞◇＜レーティング情報＞ゴールドマン証がＵＲＢＡＮを新規「アウトパフォーム」でカバレッジ開始 ゴールドマン・サックス証券は24日付モーニングサマリーで、マンション企画・販売、不動産再生事業のアーバンコーポレーションのレーティングを新規「アウトパフォーム」でカバレッジ開始。カバレッジ・ビューはアトラクティブ。今後12カ月の目標株価は１万5000円。また、投資推奨銘柄に新規採用。（中略） 同証券予想では、０７年３月期当期利益は前年比３８％増益、０８年は２２％の増益を見込んでいる。次のカタリストは５月ごろ発表の新中期経営計画。2006年1月24日14:37 株式新聞◇不動産関連株が軒並み高――ライブドアショックの余波一巡、値ごろ感も台頭（前略）先週末にドイツ証券がオフィス市場の需給タイト化などを評価し大手不動産３社の評価を強気とするなど、不動産関連株への見直し機運が出ている。2006年1月23日08:30 株式新聞＜市場ホットライン＞「ＵＲＢＡＮを来期予想ＰＥＲ２３倍の１万３７０円台から注目」――市場関係者の見方 「アーバンコーポレイションに注目している。株価は昨年１２月２９日昨年来高値１万４２３０円のあと、今年１月１８日安値９３１０円までスピード調整を挟んで下値が切り上がる動き。この１万３７０円台は来３月期予想ＰＥＲ２３倍（予想１株利益４４３円）と同社株にとって割安感が戻る。業績は今期連結経常利益が前期比２．４倍の２２６億円、純利益は同２．３倍の１５０億円（１株利益３５７．２円）予想で強含み。さらに来期予想連結経常利益は３１５億円、純利益は１８６億円が堅い線。主力の不動産再生事業は大阪市中心部での仕入れ増と物件の自社運営による付加価値化で拡大基調が計画を上回る。マンション分譲も自社分譲にシフトして販売費削減もあって採算が向上。不動産ファンド運営管理も預かり資産残高増加に伴う管理手数料も順調に拡大。来期も不動産再生事業を中心に利益拡大が続く。施設業務全般のコンサルタント事業への参入や今期に続いてゴルフ場の取得拡大にも注目できる」（中堅証券）。2006年1月10日 ◇＜レーティング情報＞ドイツ証がＵＲＢＡＮの目標株価を引き上げ ドイツ証券は６日付で、アーバンコーポレイションの投資判断「Ｂｕｙ」を継続し、目標株価を８０００円→１万３０００円へ引き上げた。１０日付株式朝会メモによると、来期以降の業績予想を修正。来期、再来期予想１株利益を、それぞれ４２４円→５３６円、４４０円→６６５円へ上方修正。2006年1月23日付日経新聞朝刊（42頁）第585話、生きた成果主義を求めて――納得評価へ絶えず議論（サラリーマン） 「日ごろから考えている仕事の目標は伝えられた。この春、どんな評価が出るか楽しみだ」。十六日から始まった考課面談を終えた不動産開発のアーバンコーポレイション人事課担当課長、河上和樹さん（37）は上司とのやり取りに満足した。 二〇〇三年に成果主義を導入した同社の人事制度は昨年四月、生まれ変わった。個人成績の判定は「Ａ」―「Ｅ」の五段階から七段階に。決定的な違いは、仕事の進み具合や結果を上司と話す機会すらない一方的な通知を改め、年六回の面談を義務づけたことだ。 旧制度への職場の声は芳しくなかった。「正当に評価されたのかどうか疑問」「異議を唱えづらい」。河上さんも同じように「釈然としない」と感じた経験があった。 マンション開発部門から異動した後の〇三年度末の評価は「普通」を示す「Ｃ」。新卒採用や株主総会など畑違いの仕事に戸惑い気味で「専門書を繰って手続きを確認しなければならない要領の悪さ」。一つ下の「Ｄ」も覚悟していた。 同業他社から転職し、開発プロジェクトには自信があった。「可能性の広がる若い会社にこそ成果主義はふさわしい」と受け止めていただけに、社内メールで届いた「Ｃ」の文字は「あいまいな評価基準に疑問を抱く出発点になった」。（中略） 「働き手が納得できる手続きを」。制度改定の社内検討メンバーに選ばれた河上さんは、議論の場で繰り返した。「結果を残した社員に手厚くという土台は変わらないが、チームワークや目立たなくても重要な仕事への配慮も欠かせない」 社内調査で九割の社員が新しい評価制度に「満足」。今年度、上司との面談は残り一回。部下を評価し、自らも評価される立場になった河上さんは不安と期待を膨らませて「その時」を待つ。（後略）************************（引用終わり）☆ 今日の五天王（+アセットI）［終値は1月24日］
2006年01月24日
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アーバン：茶屋町再開発事業概要、関連ニュース情報♪
こんばんは♪ My PFの主力銘柄は成長・拡大が凄すぎて・・・動向・実績を追うだけでも結構大変です（苦笑）。8868アーバンも、立て続けにニュース･リリース、関連記事が出ていますが、自分（アーバン株主友の会会長♪）の情報整理の為にまとめておきます♪（引用記事・リリースの太字は筆者による）大阪・茶屋町高層複合開発プロジェクト発表梅田駅前、総事業費約200億円の商業施設、ホテル、住宅の複合プロジェクトです（2009年6月開業予定）。総事業費では広島の宇品プロジェクト（約250億円）には及びませんが、「大阪東急ホテル」の土地・建物の再開発ということで、かなり大規模なプロジェクトのようです。アーバンは、「女性の美を追求する」商業施設である福岡の「BROOM Fukuoka」（凄く可愛いビルです♪）に見られるように、コンセプト作りがトレンドを捉えていてイメージ作りが上手いと思います。私は大阪に詳しくないのですが、広島・福山駅前再開発プロジェクト同様、｢駅前｣という好立地、街のランドマーク的な存在になりそうですね。アーバンの得意な「街の活性化」、「商業施設」「住宅」に加え「ホテル」も含めた複合プロジェクトとして期待できそうです♪ 再度アーバンを買い増したJPモルガンも美味しいでしょうね（笑）。***************（引用開始）☆ 2005年12月22日（木）日本経済新聞 地方経済面 (近畿Ａ)東急ホテル再開発、２４階建て複合ビルに――アーバンコーポ、０９年開業。 大阪市北区茶屋町の「大阪東急ホテル」の土地・建物を今年三月に落札した不動産事業のアーバンコーポレイションは、同ホテルを全面的に建て替えて商業施設と住宅・ホテルを組み合わせた複合高層ビルにする再開発計画をまとめた。現ホテルの営業終了を待って二〇〇六年四月にも解体作業に着手、〇九年六月の開業を目指す。 計画名称は「茶屋町高層複合開発プロジェクト」。建築確認申請した上で〇七年一月にも着工する。建物は地上二十四階・地下三階で延べ床面積は約二万九千九百平方メートルを予定している。中層階以上は賃貸マンションとホテルで、ホテル業者は今後選定するという。総事業費は物件取得額を含め約二百億円。 建物の中層部には商業施設と住宅・ホテルを分ける切り込みを入れ、耐震性能を確保しつつ上層階が浮いているような斬新な外観デザインを採用。屋上には結婚式場「スカイチャペル」を設ける。☆ ５％ルール報告21日 URBAN(8868)――保有割合の増財務省 12月21日受付（提供者、共同保有者合計保有株券等の数・保有割合、カッコ内は報告前の保有割合）★発行会社：URBAN◇ジェー・ピー・モルガン・フレミング・アセット・マネジメント・ジャパンなど 4,618,911株 10.86％(10.45％)☆ 2005年12月22日（木）付けアーバン：ニュース･リリース大阪・茶屋町高層複合開発プロジェクト発表～スカイチャペル＆空中ガーデンなど多彩な企画を併せ持つライフスタイル創造計画～当社は、大阪市北区茶屋町において、ホテル・住宅・商業からなる高層複合ビルの開発計画を決定しましたので、お知らせいたします。これまで茶屋町は、梅田ターミナルに隣接していながら、昔ながらの細路地が走り、時間や季節の変化を感じながらゆっくりと徒歩回遊できるエリアとして、また、かつて地名に由来するお茶屋町の面影を残すコミュニティエリアとして人々に親しまれてきました。現在では梅田ターミナルを中心に周辺では再開発や商業施設開発も進捗し、茶屋町全体も今後大きく変貌を遂げる期待エリアとして大きな注目を集めております。当社では、このコミュニティエリアとして機能する茶屋町の良さを残しつつ、人々の生活を提案する施設として「ライフスタイル創造」をキーワードに、計画実行に向けて鋭意取り組んでまいります。【完成イメージパース】北西方向からのアングル－全体ファサード－南北にガラス曲線を取り入れることによって都市に変化を持たせ、街のランドマークとしての存在感を際立たせます。－中層階－ビル上層部が浮いているような切り込まれた斬新なデザインは、ビル全体に軽快さを与え、開放感のある空中ガーデンは集う人、見る人に安らぎを与えます。－低層階－低層部分の商業施設には街の歩道の延長線としての回遊動線を持たせ、外・中・内という日本古来の縁側スタイルを継承しつつ、ビルに賑わいと人々の動きを演出します。1． 開発コンセプト「ライフスタイルを創造する立体融合都市」という全体コンセプトのもと、ビル全体を高層部・中層部・低層部に分離してそれぞれに詳細コンセプトを設定。それぞれのコンセプトを融合させて一つの街を形作ります。ホテル・住宅を配する高層階のバルコニーはテラス感覚で使用できる工夫を凝らし、更に屋上には、チャペル・イベントに対応可能な施設を設けます。また、ビル中層階に開放的な庭を設け、商業施設とホテル・住宅を結ぶガーデンや自由にくつろげる空間として機能をもたせます。低層階商業施設は街の歩道の延長と考え、店舗をコアに配置し、その周辺を客用の回遊動線として店舗と街の賑わいを演出します。住む人、集う人、働く人、それぞれのライフスタイル提案することを目指したテナント構成を検討し、また地域情報発信の場としても活用される施設計画といたします。【イメージスケッチ】屋上には大空を肌で感じるスカイチャペルとガーデンホールを設置。商業施設とホテル・住宅を結ぶ中間層には、憩いの場となる建物内ガーデンやカフェ。外⇔中⇔内の関係は、都市と建物、建物と人、人と人を繋ぐ装置となる。住宅部のバルコニーには防風パネルを設置し、「使える」、「気持ち良さ」をテーマにしたバルコニーを実践。2． 物件概要(1) 所在地 大阪市北区茶屋町7 番20 号(2) 敷地面積 2,670.88 ｍ2（807.9 坪）(3) 用途地域 商業地域(4) 建物用途 ホテル、住宅、商業施設(5) 構造・規模 鉄筋コンクリート造 地下3 階、地上24 階(6) 延べ床面積 29,903.90 ｍ2(7) 容積率 400％、600％(8) 企画 入川スタイル研究所株式会社、カフェカンパニー株式会社(9) 施工 未定3． スケジュール （予定）(1) 解体着手 平成18 年4 月(2) 着工予定 平成19 年1 月(3) 完成予定 平成21 年3 月(4) オープン予定 平成21 年6 月4． 当社の大阪での実績当社はこれまでにも、北区茶屋町エリアにおいて「アーバンテラス茶屋町」（平成18 年3 月完成予定）、「茶屋町クリスタル」の商業施設2 件を手掛けております。また、中央区においては、松竹浪花座跡地にて大正・昭和の街並みを再現したアミューズメント型フードテーマパーク「道頓堀極楽商店街」（平成16 年4 月完成）や米アップルコンピューターの関西旗艦店を核テナントとしたアーバンBLD 心斎橋（平成16 年12 月完成）、集客、収益性を兼ね備えた世界初垂直型観覧車併設の「ドン・キホーテ道頓堀店」（本年2 月完成）を企画・開発してまいりました。その他オフィスビル、住宅なども多数手掛け、今後も大阪の街に根付いた開発を計画すると共に、大阪の街や人を元気付けるプロジェクトを推進してまいります。5． 業績に与える影響当事業が今期業績に与える影響は軽微であります。なお、当社の今期業績予想については本年11 月25 日発表の資料をご参照ください。6． 添付資料(1) 計画位置図(2) 完成イメージパース☆ 2005年12月6日（火）日経金融新聞広島発――不動産ファンド広島にも投資（列島金融ファイル）高利回り、倉庫など幅広く 不動産ファンドが広島にも投資マネーを向けている。東京や大阪での不動産価格の上昇を受け、相対的に高い利回りの見込める地方の不動産投資を増やしているためだ。オフィスビルやマンションへの投資だけでなく、倉庫やホテルなどへの投資も目立ち始めた。 「福岡であふれた資金が広島に向かっている」。アーバンコーポレイションの河村博之住宅事業本部長は、不動産ファンドから「物件を売って欲しい」との依頼が急増していると語る。東京や大阪から福岡へと向かっていた資金が、さらにあふれて広島にも流入しているとの指摘だ。同社は広島市宇品で開発する大型マンション四区画のうち、一棟を賃貸マンションとして不動産投資信託（ＲＥＩＴ）に売却する方向で調整している。 広島県では二〇〇五年上期（四―九月）、賃貸マンションなど貸家の着工戸数が五千四百四十一戸と前年同期比五％増えた。好調な住宅着工を支えるのは投資ファンドの資金だけではない。個人投資家の資金も不動産へと向かっている。（中略） アーバンコーポも不動産の開発・運用を強化する。今月、東広島市での土地の売却入札に参加し、落札できれば「特別目的会社（ＳＰＣ）を活用し、ホテルなどを開発する」（経営企画室）。開発した不動産は自社で運用するファンドに組み入れる方針という。 不動産ファンドが広島に目を向けているのは、一部で地価が高騰している東京都心に比べ、相対的に高い利回りを見込めるためだ。都心でオフィスビルの平均期待利回りが四―五％程度まで下がった一方、広島では七％程度は見込めるという。「各社とも良い物件であれば積極的に買いたいという立場だ」（ケネディクスの吉川泰司取締役）。 ただ、過熱する不動産開発の背後で、金利上昇をにらんで「地方都市への投資はもう限界」（大手不動産ファンド）との声も出始めた。東京に比べビルやマンションの空室リスクが大きく、賃料は上がりにくい。金融機関が地方物件のリスクを嫌い、東京などで増えているノンリコースローン（非そ及型融資）としないケースも目立つという。 賃貸マンションの供給過剰感は高まっている。広島市内のマンション空室率は三年前の五％程度から、現在は一〇％超に上がった。「古い物件など競争力のないマンションは入居率の悪化が目立つ」（キョーエイ産業）。既存ビルも賃料は下げ止まらない。 空室率の悪化に伴い、今後は想定した賃料が入らないケースが増えるとの懸念も広がる。需要が大都市ほど大きくない分、広島では東京以上に、物件ごとの優劣がはっきりする可能性がある。2005年11月29日日本経済新聞 地方経済面 (中国Ｂ), 35ページ中国地方の上場５３社、６割が経常損益改善、９月中間、自動車・化学など好調。非製造業、回復出遅れ 中国地方に本社や主要拠点を置く上場企業五十三社（金融を除く）の二〇〇五年九月中間決算がまとまった。前年同期と比較可能な五十二社のうち、六割に当たる三十一社で経常損益が改善した。自動車や化学など製造業の業績が順調に伸びる一方、建設・不動産など非製造業の業績回復の出遅れが目立つ。（中略） ただしアーバンコーポレイションが流動化事業が好調で大幅増益となるなど、業種内でも二極化が進んでいる。（後略） ***************（引用終わり）
2005年12月23日
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アーバン：ストップ高・AIG東京駅前土地開発思惑？/「丸の内トラストタワー」/パシフィックM：経常利益2.5倍♪―その1
こんばんは♪ 今日も相場は強く（日経平均15,641.26+249.78高、TOPIX1,613.99+24.75高）、昨日の上げと合わせた２日間で前週14―16日の３日続落で下げた分の８割近くを埋め、半年間の日経平均・TOPIX上昇率は約48%になったそうです。「東証１部の売買代金は約２兆7000億円にとどまった」・・というコメントもありましたが、2003年頃は１兆円にも届かず7～8千億前後、今年も前半頃までは1兆円台前半でした（苦笑）。本日のTOPIX業種別指数で値上がり率一位は「不動産業」で、1,580.81(前日比+100.57・+6.79%)と、バブル後1990年７月20日以来15年５カ月ぶりの1500台、15年ぶりの高値を付けました（今年６月15日以来の高値水準）。不動産銘柄上昇には、昨日（19日）に日本政府がデフレ脱却を盛り込んだ2006年度経済見通し（実質1.9％成長を予想）をまとめたことに加え、過去最大級・公示地価の2-3倍での不動産取引（後述参照）が伝わったことが要因とされています。日経平均がバブル後最安値をつけた2003年4月28日からの上昇率でも不動産がトップになっています：***************（引用開始）2005年12月20日16:55、日経速報ニュース【参考】業種別ＴＯＰＩＸ：2003年４月28日からの騰落率［全33業種上昇］１ 不動産業 302.08※ 18 輸送用機器 105.20２ 鉄鋼 297.30 19 ゴム製品 100.10３ 銀行業 283.37※ 20 サービス業 97.46※４ 非鉄金属 245.98 21 化学 93.89５ 卸売業 217.39※ 22 精密機器 93.85６ その他金融 201.76※ 23 金属製品 83.88７ 鉱業 198.16 24 空運業 82.80※８ 海運業 175.47 25 その他製品 76.76９ 保険業 175.14 26 電気機器 76.6910 機械 174.08 27 水産・農林 70.7011 ガラス土石 157.34 28 食料品 61.6012 繊維製品 154.40※ 29 医薬品 60.5313 証券・商品 153.94 30 陸運業 51.44※14 石油・石炭 132.08 31 パルプ・紙 47.21※15 倉庫・運輸 131.44※ 32 電気・ガス 26.0116 建設業 107.87 33 情報・通信 21.69※17 小売業 105.31（注）業種名は一部省略。単位は％。※は20日に年初来高値。〔ＮＱＮ〕 ***************（引用終わり）「過去最大級・公示地価の2-3倍での不動産取引」のニュースは以下の通りですが、大型案件の成立ということで、「不動産市況全体の上昇や不動産取引の活発化への期待感が高まった」ようです：***************（引用開始）2005年12月20日7:00 日本経済新聞朝刊森トラスト、東京駅前再開発地区をＡＩＧに4000億円超で売却 森トラスト（株式会社）はＪＲ東京駅八重洲口北側の再開発地区を米保険大手のＡＩＧグループに売却する。売却額は4000億円台前半に達するもようで、国内の不動産取引としては過去最大級。敷地面積3.3平方メートルあたり1億円超で、周辺の公示地価に比べると2―3倍の水準。都心でのオフィス賃料の上昇を追い風にした活発な不動産取引を象徴する動きといえそうだ。 詳細を詰め近く仮契約を結ぶ見通し。売却するのは「丸の内トラストタワーＮ館」（地上19階・地下3階）と、来年初頭にも着工する「同本館」（地上37階・地下4階）の建設予定地。 ***************（引用終わり）一部報道によると、「既に東京駅周辺では鑑定価格より3割以上高い水準で取引が成立していた」そうですが、森トラストは、上記報道に対する本日付けプレス･リリースで、「現在、当社がかかる検討を進めているのは事実ですが、内容に関しましては公表できる段階にありません。今後方針が決定次第、速やかに公表させて頂きます。」と述べており、取引自体は進んでいるようです。↓「本日（20 日）付の新聞報道について」ちなみに購入したと伝えられるＡＩＧでは本件に関するプレス･リリースは出されていません。森トラストは非上場企業ですが、グループ全体（20社）の業績は非常に良いようです（売上高／純利益2005年1248億／162億・2006年予1355億／170億）↓2005 年7 月4 日「森トラストグループ 2005 年3 月期業績報告」～ 売上高・経常利益ともに過去最高を記録。１１期連続増益を達成～森トラストは2000億円程度でこの土地を仕入れているそうです・・・。地方によっては公示価格の半値でも取引が成立しない場所もあるといわれ、「東京の土地」が鍵のようです（又は都市？)。外資は勿論、最近は「収益還元法」によって土地の値踏みをするそうですから、少なくとも買ったAIGはこの坪一億を超える本物権が価格以上の収益をもたらすと判断した、ということですね。確かに・・東京駅周辺をウロウロしていることが多い私も、非常に活気を感じます。My PFの主力銘柄である8868アーバンも上昇、ストップ高となり、出来高も100万株を超えてきました(1,143,500株、73,600株の買いを残す)。でも値上がり率（東証一部不動産）ではゼファー、住友不動産販売、ジョイント、東京建物に続いて５位・・・余りマスコミで取り上げられないうちにジリジリ騰がって欲しいです（苦笑）。「国内外の機関投資家が不動産流動化関連を継続買い」（外資系証券）とも伝えられますが、明日のことは分かりません。ただ、上記の「国内最大級の土地取引」の相手がAIGだったことも思惑を招いたのかもしれません。というのは･･･ご存知の通り、アーバンは、今年6月28日にAIGと業務提携したニュース･リリースを出していましたね↓。「AIG グループとの不動産投資事業提携のお知らせ」～共同投資による流動化開発事業拡大戦略～「不動産証券化手法を活用して流動化開発事業を推進」しているアーバンが「今後の不動産マーケットが開発型を中心に更に拡大をするものと予測し、事業拡大・促進を目的として」「世界的に多くの不動産投資を行っているAIG グループの不動産投資会社である、AIG グローバル・リアル・エステート・インベストメント・ジャパン・コープ（以下AIGGRE）と事業提携契約を締結し、共同で日本国内における不動産開発を行う」ことになった＆アーバンが「推進する流動化開発事業案件において、これまで以上に信用力・資金力が補完され、また情報網の強化も期待されることから、それらを活かして事業規模拡大を目指」す、という内容でしたが、同時に、「共同事業第１号案件の物件開発に着手しますので併せてお知らせいたします」とも述べていました。このＡＩＧとの「共同事業第１号案件」が上記の過去最大級の国内不動産取引である「丸の内トラストタワー」か否か、私には判りませんが、アーバン株の【外国人持株比率】は2004年の9月（15.4％）から2005年9月には20％超（23.6％）に増えていますので、思惑を呼ぶには十分かもしれません（苦笑）。世界最大級の保険・金融グループＡＩＧおよびの概要は、2005年11月06日の拙日記「アーバン：ん～誰が買った？？立会外取引と市場外取引3（続きの続き：AIGの概要）」 をご参照ください。（この項、その２に続く）☆ 本日の五天王（+アセットＩ）：本日は（+）のお方も頑張りました♪♪
2005年12月20日
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アーバン：アンケート（1000円図書券付）、アセットM：Wasion Meters香港上場♪
こんにちは♪ 全体相場は「買いたい」気に満ちているようですが（本日の日経225 +218.41高）、四季報も発売され、事業報告書の「山」（苦笑）も読むことで、年明け、来年の動向を考えて行きたいと思っています♪さて、アーバンの事業報告書には、「株主様アンケート」が同封されています。質問内容は（文章を簡潔な形に変更しています）：１． アーバンを知ったきっかけは？２． アーバンの株式を購入したきっかけは？３． これまでのアーバン株式の保有期間はどのくらい？４． アーバンの株式を購入した理由５． 今後のアーバン株式の保有方針（期間など）６． 今後の保有方針を決定するための判断材料は？７． アーバンの情報開示、IR活動に期待されることは？８． アーバンに対する意見・要望2005年1月15日までにアンケートを返信（投函）した場合、後日図書券（千円分）を送ってくれます♪これまで、2811カゴメ、9370郵船航空サービス、5002昭和シェル、4971メックなど、多くの会社からアンケートの葉書返信を依頼されましたが、アンケート葉書返信そのものに対して御礼（図書券）がもらえるのはアーバンだけです。ちなみに郵船航空サービスは「早く東証一部に行って下さい」とお願いしたら、早速今年3月に東証一部に上場してくれましたが（笑）。「アンケート記入という作業に対しては御礼をすべき」という、房園社長らしい（？）合理的思考に基づく図書券プレゼントでしょうか（笑）。また、6の質問「今後の保有方針を決定するための判断材料は？」の回答欄の選択肢が・・将来性 成長性 株価上昇 配当 経営者 業績 経営方針 財務内容 その他となっており、他社のアンケートに共通して見られた「株主優待」という項目がありません。私は株主優待株も25銘柄持っておりその恩恵も享受しているので、株主優待制度を否定するものではありませんが、アーバンのような超成長企業には、株価上昇を期待することはあっても株主優待は全く期待していません（笑）。今回の「保有方針を決定するための判断材料」の選択肢（上記）は、私の銘柄選択の理由とほぼ合致しており、アーバンという会社は株主の気持ち（期待！）がよく判っているナ、と感心しました♪♪☆ 本日の五天王（+アセットI）［ダヴィンチ、引き続き強し♪アセット親子、フージャース、パシフィックMも頑張りました♪アーバンは休息中（笑）♪］【参考-取り急ぎ！】12月19日付アセット・マネジャーズ (2337) 開示速報Wasion Meters Group Limitedの香港証券取引所上場に関するお知らせ（☆かなりの含み益ですが今期業績には影響なし、とのことです♪）
2005年12月19日
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ダヴィンチ：ストップ高＆斑尾高原スキー場再生関連ニュース
こんにちは♪ 先週の4314ダヴィンチは凄かったですね・・一時はストップ高・・人気銘柄の面目躍如♪というところでしょうか（笑）。8868アーバン、8907パシフィックＭも堅調、2337アセットＭは漸く復活！？？当面は苦しいかもしれませんが・・8907フージャースにも頑張って欲しいです（笑）。主力銘柄「五天王」の先週の動き（12/9→12/16、終値ベース）： フージャース（8907） 535,000→515,000 ▲3.74％（前週比▲\20,000） ダヴィンチ（4314） 740,000→810,000 ＋9.46％（前週比+\70,000） アーバン（8868） 9,300→9,900 ＋6.45%（前週比+\600） パシフィックM（8902） 295,000→301,000 ＋2.03％（前月比+\6,000） アセットM（2337） 675,000→719,000 ＋6.52％（前月比+\44,000）あれ！？・・ダヴィンチが大きく上昇している一方、フージャースが姉歯問題などで足踏みしていたので・・Ｍｙ ＰＦ中の保有（現物株）時価総額では、ダヴィンチが僅差で一番になっていました・・・保有株式数はフージャースが一番多いですが（苦笑）。またﾊﾟフィシックＭの3分割を取りましたので、保有株式数が増えて嬉しいです♪ダヴィンチについては、多くの優秀投資家さんが分析・情報を掲載して下さるので、大変助かっています♪ 拙ブログでも、多くの方々が有益な情報を寄せて下さいます♪ いつもありがとうございます♪♪ ブログのありがたさですね♪♪ 特に斑尾高原スキー場については、長野県在住者の方！（misty2004さん）が斑尾高原、ホテル、交通の情報、ご自分で「山を持っている方」！（Zionさん）の山の値段やスキー場の情報、そしてまさにダヴィンチが買い取った倒産した斑尾高原開発が開発・分譲したリゾートマンションを持っている方！（スキーヤーさん）からはダヴィンチの債権者への説明、11月の管理総会の様子などの貴重な情報を教えて頂き、本当に感謝しています♪♪↓2005年10月25日「ダヴィンチ：上方修正＆斑尾高原スキー場が８億円！？」http://plaza.rakuten.co.jp/15happy24/diary/200510250000/さて・・・ダヴィンチの斑尾高原スキー場関連ニュースを参考まで以下、引用しておきます。ダヴィンチがずっと主催してきたスキー大会の取りやめを決断、危機感から斑尾高原観光協会が大会を主催することを決めたのは、コスト削減そして地元が自ら危機感を抱く意味でプラスだと思いました。結果はわかりませんが・・。でも・・竜王スキー場・・って・・昔行ったことがあります（苦笑）（太字は筆者によります）：***************（引用開始）2005年12月13日 日本経済新聞・地方経済面 (長野), 3ページスキー場再生生き残り条件（１）オーナーは投資会社――合理化・自助努力厳しく。 例年より早めにまとまった雪が降り、長野県内のスキー場関係者は「今年は予定通りオープンできた」と胸をなで下ろす。ただスキー人口の減少傾向は続き、経営破綻や営業主体の変更に追い込まれるスキー場は多い。競争が激しさを増すなか、生き残りの条件を探った。 四月に斑尾高原（飯山市）の斑尾高原開発（東京・港）、七月には北志賀高原の竜王観光（山ノ内町）――。二〇〇五年は県下有数のスキー場運営会社が相次いで破綻した年だった。だが確実に変化の兆しが出ている。 斑尾高原開発の経営を引き継いだのは、不動産ファンドのダヴィンチ・アドバイザーズ。竜王観光のスポンサーには、野村ホールディングスが出資する投融資会社ユニファイド・パートナーズ（東京・港）が決まった。行き詰まったスキー場の新オーナーに投資会社が就いたのだ。有望な投資先 ダヴィンチ・アドバイザーズの担当者は、最近のスキー場を取り巻く環境について「一九九七年ごろのオフィス市場に似ていて、かなり割安だ」と分析する。もちろん両社とも「短期的利益が目的ではない」と無用な波風は立てない。だが合理化を徹底すれば、スキー場が投資物件として有望と見ているのは間違いない。 事実、斑尾高原開発の経営を九月末に引き継いだダヴィンチはすぐさま合理化に着手した。レストランの一部を閉鎖したり外部に委託したりしたほか、ホテルの一部客室料金を下げた。一連の改革で四十五人いた社員は二十三人まで減った。 破綻後も自治体との折衝などに力を尽くした総支配人の宮本三継氏もスキー場を去った。仲間がクシの歯が欠けるように辞めていき、下からの突き上げに耐えられなかったからだ。新たな経営主体は過去の慣習や仲間意識の変革を迫る。 合理化の大ナタは、イベントにも向けられた。ダヴィンチはスキー場がずっと主催してきたスキー大会の取りやめを決断した。衝撃を受けたのが斑尾高原観光協会。大会中止は「宿泊客減少やスキー場のマイナスイメージに直結する」として、協会が大会を主催することを決めた。スポンサー集めにも率先して乗り出した。 協会の寺瀬俊彦会長は「これまではスキー場があることが当たり前だったが、今後は自分たちが動かないとダメだ」と危機感を募らせる。大会中もスキー場会社は設備面などで協力するのみ。スキー場と観光協会や周辺宿泊施設の関係はリセットされ、新たな地域一体での再生手法を探り始めた。 だが投資会社が経営を担うからといって、すぐさまスキー客が集まる訳ではない。 「二〇〇七年度の学校旅行の予約は、三割程度少なくなった」。竜王プリンスホテル（山ノ内町）の山岸賢一郎社長はこう打ち明ける。「破綻した事実が伝わると、どうしても見積もり段階で、競合先に予約を奪われてしまう」と言う。時間との競争 十月に竜王観光のスポンサーになったユニファイド・パートナーズは、一〇〇％減資を実施した上で増資する計画だ。だが実際に増資するのは来年一月下旬から二月中旬にかけて。それまでに具体的な経営戦略を描きにくい。その間もスキーシーズンは過ぎていく。経営再生は時間との競争でもある。 長野県内の昨シーズンのスキー利用客は延べ八百七十九万人と、前シーズンより六％減少。ピーク時の九二年に比べると四割近くまで落ち込んだ。ジリ貧が続くなか、破綻したとはいえ斑尾高原や竜王はまだ良い方かもしれない。前シーズンより利用者数を伸ばしていたからだ。 「破綻できたスキー場がうらやましいよ」。巨額の負債を抱えながら今シーズンもリフト運行を続けるある企業の社長はこうつぶやく。投資会社の資本を入れての再生は決して簡単ではない。ただ自らの力で底上げできないと、投資会社にすら見向きをされない。 景気好転を映したスキー場投資が一巡した後に待ち構えているのは、再生ではなく閉鎖への道筋かもしれない。【表】最近の主な破綻事例 時期 運営施設 会社名 負債額０４年４月 木曽駒高原新和スキー場 シンワコーポレーション（大阪府堺市）旭砕石（同） 自己破産（合計で１５０億円） ５月 白馬岩岳スキー場へのリフト 白馬開発（神戸市） 破産宣告（４１億円）０５年４月 斑尾高原のスキー場、ホテル 斑尾高原開発（東京・港） 民事再生法（５２億円）栂池観光ホテル 白馬レジャーサービス（小谷村） 自己破産（７億円） ７月 竜王スキーパーク 竜王観光（山ノ内町） 民事再生法（７０億円）【図・写真】十分な積雪で幸先の良いスタートが切れそうだ（斑尾高原スキー場）***************（引用終わり）☆ 五天王の動き（+アセットI)［終値は12月16日（金）終値です］
2005年12月18日
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