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2005年12月20日
カテゴリ： アーバン（不動産流動化）
こんばんは♪ 今日も相場は強く（日経平均15,641.26+249.78高、TOPIX1,613.99+24.75高）、昨日の上げと合わせた２日間で前週14―16日の３日続落で下げた分の８割近くを埋め、半年間の日経平均・TOPIX上昇率は約48%になったそうです。「東証１部の売買代金は約２兆7000億円にとどまった」・・というコメントもありましたが、2003年頃は１兆円にも届かず7～8千億前後、今年も前半頃までは1兆円台前半でした（苦笑）。
本日のTOPIX業種別指数で値上がり率一位は「不動産業」 で、1,580.81(前日比+100.57・+6.79%)と、 バブル後1990年７月20日以来15年５カ月ぶりの1500台、15年ぶりの高値 を付けました（今年６月15日以来の高値水準）。不動産銘柄上昇には、昨日（19日）に日本政府がデフレ脱却を盛り込んだ 2006年度経済見通し （実質1.9％成長を予想）をまとめたことに加え、 過去最大級・公示地価の2-3倍での不動産取引 （後述参照）が伝わったことが要因とされています。 日経平均がバブル後最安値をつけた2003年4月28日からの上昇率でも不動産がトップ になっています：
***************（引用開始）
2005年12月20日16:55、日経速報ニュース
【参考】業種別ＴＯＰＩＸ：2003年４月28日からの騰落率［全33業種上昇］
１ 不動産業 302.08※ 18 輸送用機器 105.20
２ 鉄鋼 297.30 19 ゴム製品 100.10
３ 銀行業 283.37※ 20 サービス業 97.46※
４ 非鉄金属 245.98 21 化学 93.89
５ 卸売業 217.39※ 22 精密機器 93.85
６ その他金融 201.76※ 23 金属製品 83.88
７ 鉱業 198.16 24 空運業 82.80※
８ 海運業 175.47 25 その他製品 76.76
９ 保険業 175.14 26 電気機器 76.69
10 機械 174.08 27 水産・農林 70.70
11 ガラス土石 157.34 28 食料品 61.60
12 繊維製品 154.40※ 29 医薬品 60.53
13 証券・商品 153.94 30 陸運業 51.44※
14 石油・石炭 132.08 31 パルプ・紙 47.21※
15 倉庫・運輸 131.44※ 32 電気・ガス 26.01
16 建設業 107.87 33 情報・通信 21.69※
17 小売業 105.31
（注）業種名は一部省略。単位は％。※は20日に年初来高値。〔ＮＱＮ〕
***************（引用終わり）
「過去最大級・公示地価の2-3倍での不動産取引」のニュースは以下の通りですが、大型案件の成立ということで、「不動産市況全体の上昇や不動産取引の活発化への期待感が高まった」ようです：
***************（引用開始）
2005年12月20日7:00 日本経済新聞朝刊
森トラスト、東京駅前再開発地区をＡＩＧに4000億円超で売却
森トラスト（株式会社）は ＪＲ東京駅八重洲口北側の再開発地区を米保険大手のＡＩＧグループに売却 する。 売却額は4000億円台前半 に達するもようで、 国内の不動産取引としては過去最大級 。 敷地面積3.3平方メートルあたり1億円超 で、 周辺の公示地価に比べると2―3倍 の水準。都心でのオフィス賃料の上昇を追い風にした活発な不動産取引を象徴する動きといえそうだ。
詳細を詰め 近く仮契約 を結ぶ見通し。 売却するのは「丸の内トラストタワーＮ館」（地上19階・地下3階）と、来年初頭にも着工する「同本館」（地上37階・地下4階）の建設予定地 。
***************（引用終わり）
一部報道によると、「既に東京駅周辺では鑑定価格より3割以上高い水準で取引が成立していた」そうですが、森トラストは、上記報道に対する本日付けプレス･リリースで、「 現在、当社がかかる検討を進めているのは事実 ですが、内容に関しましては公表できる段階にありません。 今後方針が決定次第、速やかに公表 させて頂きます。」と述べており、取引自体は進んでいるようです。↓
「本日（20 日）付の新聞報道について」
ちなみに購入したと伝えられるＡＩＧでは本件に関するプレス･リリースは出されていません。
森トラストは非上場企業ですが、 グループ全体（20社）の業績は非常に良い ようです（売上高／純利益2005年1248億／162億・2006年予1355億／170億）↓
2005 年7 月4 日「森トラストグループ 2005 年3 月期業績報告」
～ 売上高・経常利益ともに過去最高を記録。１１期連続増益を達成～
森トラストは2000億円程度でこの土地を仕入れているそうです・・・。地方によっては公示価格の半値でも取引が成立しない場所もあるといわれ、「 東京の土地」が鍵 のようです（ 又は都市？ )。外資は勿論、最近は 収益還元法 」 によって土地の値踏みをするそうですから、少なくとも 買ったAIGはこの坪一億を超える本物権が価格以上の収益をもたらすと判断 した、ということですね。確かに・・東京駅周辺をウロウロしていることが多い私も、非常に活気を感じます。
My PFの主力銘柄である8868 アーバン も上昇、 ストップ高 となり、出来高も100万株を超えてきました(1,143,500株、 73,600株の買いを残す )。でも値上がり率（東証一部不動産）ではゼファー、住友不動産販売、ジョイント、東京建物に続いて５位・・・余りマスコミで取り上げられないうちにジリジリ騰がって欲しいです（苦笑）。「 国内外の機関投資家が不動産流動化関連を継続買い 」（外資系証券）とも伝えられますが、 明日のことは分かりません 。ただ、上記の 「国内最大級の土地取引」の相手がAIGだったことも思惑 を招いたのかもしれません。というのは･･･ご存知の通り、 アーバンは、今年6月28日にAIGと業務提携したニュース･リリース を出していましたね↓。
「AIG グループとの不動産投資事業提携のお知らせ」
～共同投資による流動化開発事業拡大戦略～
「不動産証券化手法を活用して流動化開発事業を推進」しているアーバン が 「今後の不動産マーケットが開発型を中心に更に拡大をするものと予測し、事業拡大・促進を目的として」 「世界的に多くの不動産投資を行っている AIG グループの不動産投資会社 である、AIG グローバル・リアル・エステート・インベストメント・ジャパン・コープ（以下AIGGRE） と事業提携契約を締結し、共同で日本国内における不動産開発を行う 」ことになった＆アーバンが「推進する流動化開発事業案件において、これまで以上に 信用力・資金力が補完 され、また 情報網の強化も期待 されることから、それらを活かして 事業規模拡大を目指」す 、という内容でしたが、
同時に、「 共同事業第１号案件の物件開発に着手します ので併せてお知らせいたします」とも述べていました。
このＡＩＧとの「共同事業第１号案件」が上記の過去最大級の国内不動産取引である「丸の内トラストタワー」か否か、 私には判りません が、 アーバン株の【外国人持株比率】 は2004年の9月（15.4％）から 2005年9月には20％超（23.6％）に増えています ので、思惑を呼ぶには十分かもしれません（苦笑）。
世界最大級の保険・金融グループＡＩＧおよびの概要は、 2005年11月06日の拙日記「アーバン：ん～誰が買った？？立会外取引と市場外取引3（続きの続き：AIGの概要）」 をご参照ください。
（この項、その２に続く）
☆ 本日の五天王（+アセットＩ）：本日は（+）のお方も頑張りました♪♪
本日のTOPIX業種別指数で値上がり率一位は「不動産業」 で、1,580.81(前日比+100.57・+6.79%)と、 バブル後1990年７月20日以来15年５カ月ぶりの1500台、15年ぶりの高値 を付けました（今年６月15日以来の高値水準）。不動産銘柄上昇には、昨日（19日）に日本政府がデフレ脱却を盛り込んだ 2006年度経済見通し （実質1.9％成長を予想）をまとめたことに加え、 過去最大級・公示地価の2-3倍での不動産取引 （後述参照）が伝わったことが要因とされています。 日経平均がバブル後最安値をつけた2003年4月28日からの上昇率でも不動産がトップ になっています：
***************（引用開始）
2005年12月20日16:55、日経速報ニュース
【参考】業種別ＴＯＰＩＸ：2003年４月28日からの騰落率［全33業種上昇］
１ 不動産業 302.08※ 18 輸送用機器 105.20
２ 鉄鋼 297.30 19 ゴム製品 100.10
３ 銀行業 283.37※ 20 サービス業 97.46※
４ 非鉄金属 245.98 21 化学 93.89
５ 卸売業 217.39※ 22 精密機器 93.85
６ その他金融 201.76※ 23 金属製品 83.88
７ 鉱業 198.16 24 空運業 82.80※
８ 海運業 175.47 25 その他製品 76.76
９ 保険業 175.14 26 電気機器 76.69
10 機械 174.08 27 水産・農林 70.70
11 ガラス土石 157.34 28 食料品 61.60
12 繊維製品 154.40※ 29 医薬品 60.53
13 証券・商品 153.94 30 陸運業 51.44※
14 石油・石炭 132.08 31 パルプ・紙 47.21※
15 倉庫・運輸 131.44※ 32 電気・ガス 26.01
16 建設業 107.87 33 情報・通信 21.69※
17 小売業 105.31
（注）業種名は一部省略。単位は％。※は20日に年初来高値。〔ＮＱＮ〕
***************（引用終わり）
「過去最大級・公示地価の2-3倍での不動産取引」のニュースは以下の通りですが、大型案件の成立ということで、「不動産市況全体の上昇や不動産取引の活発化への期待感が高まった」ようです：
***************（引用開始）
2005年12月20日7:00 日本経済新聞朝刊
森トラスト、東京駅前再開発地区をＡＩＧに4000億円超で売却
森トラスト（株式会社）は ＪＲ東京駅八重洲口北側の再開発地区を米保険大手のＡＩＧグループに売却 する。 売却額は4000億円台前半 に達するもようで、 国内の不動産取引としては過去最大級 。 敷地面積3.3平方メートルあたり1億円超 で、 周辺の公示地価に比べると2―3倍 の水準。都心でのオフィス賃料の上昇を追い風にした活発な不動産取引を象徴する動きといえそうだ。
詳細を詰め 近く仮契約 を結ぶ見通し。 売却するのは「丸の内トラストタワーＮ館」（地上19階・地下3階）と、来年初頭にも着工する「同本館」（地上37階・地下4階）の建設予定地 。
***************（引用終わり）
一部報道によると、「既に東京駅周辺では鑑定価格より3割以上高い水準で取引が成立していた」そうですが、森トラストは、上記報道に対する本日付けプレス･リリースで、「 現在、当社がかかる検討を進めているのは事実 ですが、内容に関しましては公表できる段階にありません。 今後方針が決定次第、速やかに公表 させて頂きます。」と述べており、取引自体は進んでいるようです。↓
「本日（20 日）付の新聞報道について」
ちなみに購入したと伝えられるＡＩＧでは本件に関するプレス･リリースは出されていません。
森トラストは非上場企業ですが、 グループ全体（20社）の業績は非常に良い ようです（売上高／純利益2005年1248億／162億・2006年予1355億／170億）↓
2005 年7 月4 日「森トラストグループ 2005 年3 月期業績報告」
～ 売上高・経常利益ともに過去最高を記録。１１期連続増益を達成～
森トラストは2000億円程度でこの土地を仕入れているそうです・・・。地方によっては公示価格の半値でも取引が成立しない場所もあるといわれ、「 東京の土地」が鍵 のようです（ 又は都市？ )。外資は勿論、最近は 収益還元法 」 によって土地の値踏みをするそうですから、少なくとも 買ったAIGはこの坪一億を超える本物権が価格以上の収益をもたらすと判断 した、ということですね。確かに・・東京駅周辺をウロウロしていることが多い私も、非常に活気を感じます。
My PFの主力銘柄である8868 アーバン も上昇、 ストップ高 となり、出来高も100万株を超えてきました(1,143,500株、 73,600株の買いを残す )。でも値上がり率（東証一部不動産）ではゼファー、住友不動産販売、ジョイント、東京建物に続いて５位・・・余りマスコミで取り上げられないうちにジリジリ騰がって欲しいです（苦笑）。「 国内外の機関投資家が不動産流動化関連を継続買い 」（外資系証券）とも伝えられますが、 明日のことは分かりません 。ただ、上記の 「国内最大級の土地取引」の相手がAIGだったことも思惑 を招いたのかもしれません。というのは･･･ご存知の通り、 アーバンは、今年6月28日にAIGと業務提携したニュース･リリース を出していましたね↓。
「AIG グループとの不動産投資事業提携のお知らせ」
～共同投資による流動化開発事業拡大戦略～
「不動産証券化手法を活用して流動化開発事業を推進」しているアーバン が 「今後の不動産マーケットが開発型を中心に更に拡大をするものと予測し、事業拡大・促進を目的として」 「世界的に多くの不動産投資を行っている AIG グループの不動産投資会社 である、AIG グローバル・リアル・エステート・インベストメント・ジャパン・コープ（以下AIGGRE） と事業提携契約を締結し、共同で日本国内における不動産開発を行う 」ことになった＆アーバンが「推進する流動化開発事業案件において、これまで以上に 信用力・資金力が補完 され、また 情報網の強化も期待 されることから、それらを活かして 事業規模拡大を目指」す 、という内容でしたが、
同時に、「 共同事業第１号案件の物件開発に着手します ので併せてお知らせいたします」とも述べていました。
このＡＩＧとの「共同事業第１号案件」が上記の過去最大級の国内不動産取引である「丸の内トラストタワー」か否か、 私には判りません が、 アーバン株の【外国人持株比率】 は2004年の9月（15.4％）から 2005年9月には20％超（23.6％）に増えています ので、思惑を呼ぶには十分かもしれません（苦笑）。
世界最大級の保険・金融グループＡＩＧおよびの概要は、 2005年11月06日の拙日記「アーバン：ん～誰が買った？？立会外取引と市場外取引3（続きの続き：AIGの概要）」 をご参照ください。
（この項、その２に続く）
☆ 本日の五天王（+アセットＩ）：本日は（+）のお方も頑張りました♪♪
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