2009年12月の記事
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たかっさん物件見学 + ゴンさん物件見学 + 不動産談義
昨日のことを書きます。 （今日のことはまた後ほど） 昨日は午前中にたかっさんの物件を見学。壁に石膏ボード貼り、床下の排水管の位置変更などをされておられました。 床下を覗かせていただいたところ、普段は見えない配管や配線が地下世界のように張り巡らされており、大変面白かったです。たかっさんの臨機応変のリフォーム技も非常に勉強になりました。 その後、昼食を食べながらの面談。持参した検討物件に、「ぜひ買うべき」とのご意見をいただきました。 以前、契約寸前の物件で最終確認の現地調査に同行していただいた際、「悪いこと言わんから、やめとき～」 との助言をいただいて断念したことが、昨日のように思い出されます（＾＾；たかっさん物件を後にし、次はゴンさんの物件を見学させていただきました。ma510さんとまるこさんもおいでになりました。 物件の状態、価格帯などからして、ゴンさんが次のステージに移行されていくんだな～と感じました。 ところで、立ち話の中で、ma510さんの新規物件に驚きの事実が発覚！！ 人の縁って、不思議ですね～（＾＾） その後、ファミレスに移動して不動産談義。僕の過去や現在の検討物件も見ていただいたり、 融資のこと、家族のこと、業者さんのこと etc･･･とっても勉強になりました。それぞれに置かれた立場、人的・物的資源などが全く同じ人はいないわけで、当たり前だけどやはりそれが面白いです！その後は忘年会があり、学生のように多少無茶な過ごし方をしてしまいました（＾＾；たかっさんゴンさんまるこさんma510さん 昨日は大変ありがとうございました！今後ともよろしくお願いいたします！！
2009.12.31
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ｒｕｂｉｅｒさん物件見学＋ペンキ塗りお手伝い＋不動産談義
一度書いた記事を消してしまいました（＞＜）思い出しながら簡単に書き直します。 今日は、ｒｕｂｉｅｒさんご夫妻の物件を見学させていただき、幅木等のペンキ塗りをお手伝いし、夕飯を食べながら２～３時間お話させていただきました。 とっても割安で、再生が楽しみな物件でした。リフォームも、段取りが手馴れていて、着々と進んでいました。 「管理の悪い物件を安く買い、手を入れて再生する。」簡単なようで、難しいと思います。再生できるかの目利き、買い付けのスピード、融資の力などが特に重要かと思いました。現況空室が多いと融資が厳しいようですし・・・。それを実行されているお二人は素晴らしいと思いました。また、特に印象に残った話題は、「銀行員さんは賃貸屋さんでもリフォーム屋さんでもない。」という話題でした。銀行員さんに納得していただくのは、難しいことですが、重要ですね～（＾＾）ｒｕｂｉｅｒさま、旦那さま今日は貴重な時間を過ごさせていただき、ありがとうございました！！
2009.12.29
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new☆osakaさんと物件見学。 これがホントのツタヤ！？
今日は，古い戸建２軒の見学に行って来ました。１軒目は，なんと僕の２号物件から約１０～２０ｍほどの物件！！資料が届いたとき，思わずのけぞりました（＾＾；売値 ３００万円土地・建物 各約６０m2狭めの４ＤＫ県道沿い（路線価：約６万円／m2）Ｐなし築年 ３０～４０年そして，この近辺で物件を探されていたnew☆osakaさんに連絡を取り，一緒に物件に突入いたしました。（全賃フェアのセミナーで偶然お隣同士でお知り合いになったＴさんにもお声を掛けたのですが，予定がおありでＮＧでした。）県道沿いで，立地はまずまずなのですが，物件自体はボロいです。さらに，立会いのオーナーによれば，居住者はいないとのことなのに，なぜか今のコタツに２人の男女が・・・（＾＾；あくまでも住んでるわけではないそうです・・・。風呂は狭いけどまだまだ使えるステンレス。トイレは結構新しい洋式。プロパンガスを途中で解約して，今は石油で風呂を沸かすとのこと。築年は３０～４０万年で，風呂やトイレ部分が増築されている。駐車場はないが，徒歩３０秒圏内に２～３箇所あるので，何とかなりそう。外壁のクラックが目立つが，オーナーの父が左官屋さんで，自ら補修を繰り返していたとのこと。感想全部をキレイにすることは不可能！！ただし，水回りそれぞれは十分使えるので，躯体を大工さんに見てもらった上で，ホントに最低限のリフォームをして，３万円台で貸すといった方法はあるかも。それでも，１００万円台前半くらいで買わないと採算は厳しいかな・・・。２軒目。水路沿いのボロ戸建。２００万円。大きさは１軒目と似たような感じ。業者さんから聞いた目印は，近所のＴＳＵＴＡＹＡ。玄関に近づくには，幅１ｍ弱の橋を渡る。まず間違いなく，再建築不可であろう。内装は思ったより良かったが，一部床が抜けそうで危険だった。そして何より外壁。一部が板張りだが，そこに枯れたツタが絡まっている。これこそ正に「蔦家（ツタヤ）」！！思わず一人で興奮してしまいました。アホです（＾＾；外壁からの雨漏りなどもあり，転進するしかありませんでした。その後２人で食事し，色々情報交換させていただきました。どうもお疲れさまでした！！
2009.12.23
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新規物件調査！！ （ＲＣ1棟，築14年，利回り・積算ＯＫ）
先日，新聞の三行広告でこんな物件を見かけました。 ＲＣ1棟，3階建て 阪神線の主要駅から徒歩12分 土地：約50坪（路線価：約3000万位） 延床：約120坪 築14年 全室ファミリータイプ 現況家賃：約660万円この物件，お値段は・・・6,000万円弱でした。（一応値段をぼかしております。）積算価格より低いと見て，さっそく電話で情報収集。任売のため，金融機関の抹消同意に時間が掛かる案件で，売値はあくまでも売主の希望価格とのこと。その後，時間を作って物件見学。建物自体は，あまり掃除等のメンテは良くないですが，何とかできるレベルと感じました。より話が進めば，屋上も見せて貰おうと思いました。その後，地元の業者さんにヒアリング。まず，開口一番「この物件，水漏れ等のトラブルが多いでしょう？」と言われ，「そうなんですか？」としか言いようがありませんでした（＾＾；また，現入居者の家賃に比べ，現況家賃は大きく下がっており，その金額で利回り計算しなおした方がよいと強く勧められました。そして，その金額で計算してみると，利回り８～９％にしかならない！！あと，事前に分かっていたことですが，地域自体も，駅から離れたこの辺りはあまり人気はありません。数字だけ見れば，今田さんの言う収益性・担保価値の両方を満たすと思われましたが，将来的な収益性に難ありでした。サクッと転進です！！
2009.12.06
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