元・経営コンサルタントの投資日記

11月1日～12月3日までを表しています。いつも日繰りの関係上、金曜日までとしていますが、このラスト3日が大きく成績を左右したような気がします。

過去の投資成績をグラフ化するとこんな感じです。投資資金累計額は、証券会社への振り込み額総額で、証券会社手数料、送金手数料、両替手数料等は込みです。

ニューマネーの入金額を排除することにより、企業IRで言うところの、内部成長とか、Organic Growth　に近い形をイメージしております。これによると、10年の総資産のOrganic Growthはこれまでのところ、9.6％になります。

一方、グラフの方は、資金投入額累計側にこれまで入金した全ての金額が入っている（両替手数料や証券会社手数料も込）ので、儲かり度合いがわかり易くなります。時価評価には、配当金も含まれます。

最終的には棒グラフの　時価評価と投入額累計のROIを極大化することに目的があります。

これをいつもの形式にするとこうなります。

年初来で見た場合、S&P500は9.8％up、TOPIXは3.1％downですが、ドル/円相場は10.6％の円高ですので、S&P500の上昇分はすべて、為替で打ち消されますね。 

【マクロ経済雑感】

アメリカの景気回復は、セカンドギア－に確実に入ってきたように思います。金曜の雇用統計は拍子抜けしてしまいましたが、これまでの雇用動向、消費者信頼感指数、新車販売台数、年末商戦などゆっくりですが、確実によくなっています。

2011年は加速化が期待されますが、まだまだ予断を許さないので、過剰な期待は禁物です。

従来通り、慎重に楽観視していくこととします。

住宅価格の下落は予想通りで、皆織り込み済みのレベルでしょう。むしろ競売がロボサイナー問題で遅れていることが気になります。

雇用の回復と住宅価格の下落、インフレが進まない、低金利ということが重なれば、住宅市場の回復も自律的に見込まれるでしょう（バブルにはもうならないと見る）。

1999年や2007年がテストで90点ぐらいだとすれば、今のアメリカの状態はまだ40点～50点ぐらいかもしれませんが、もう一回20点に戻ることは可能性が低くなりました。

テストの成績が改善継続中であることを前向きにとらえていきたいものです。

（日本の新聞・TV等では、「まだXXと比較して、ダメなので依然、アメリカの景気はダメ」とかいう論調は無視したほうが資産運用上は良い）

【ミクロ経済等】

今月はJ－REITについて。REITにはコンフリ問題等（スポンサー企業と運用会社間で不動産売買した場合、スポンサー企業側に有利な条件がつきやすいのではないかというバイアス）が常にあります。

私は当初それが嫌いでしたが、一方で、私がREIT投資を集中的に行った2008年後半（丁度今から2年前）は、劇安でしたので、そういったコンフリディスカウントを差し引いても十分な利回りが取れたので、参入しました。

REITの個別銘柄

銘柄　　　　　　　　　　購入単価　　予想分配金（年）　　同利回り　　現在の時価

MIDリート　　　　　　　　92,418　　　15,325　　　　　　　16.6％　　230,500

アドバンスレジデンス　 99,016　　　　9,000　　　　　　　9.1％　　　154,000

プレミア　　　　　　　　　165,000　　　26,449　　　　　　16.03％　　427,000 

このころはロイターの記事で、GSのアナリストが買い推奨していました。

感覚的に、本気で不動産購入を考える人たちの評価利回り（たとえば都心のAクラス物件なら4％のCapレートと仮定したら）の+2～5％のディスカウントを見た方が無難だと思います。

割高な物件を掴まされても、「しゃあないなあ」、と思えるのは、ひとえに割安で買うことです。

REIT投資には、この割り切り感覚が必要ではないでしょうか？　胡散臭さを価格で調整するのです。

分配金は下げ止まったREITもあれば、まだ下がる可能性のものもありますから、個別判断を慎重に行ってください。

上記３REITのうち、MIDはスポンサーがエートスから関西電力に、プレミアはケンコーポレーションからNTT都市開発に変更になるという幸運も味方についていますが...（ほとんど「親方日の丸」です）。最近スポンサーがずいぶん入れ替わり、安心感もあるようですが、利回りだけで買うと、ハイリスク・ミドルリターンな商品である点は、留意したほうがいいでしょう。

【銘柄異動】

売り：なし

買い：Chevron、Cisco Systems、Motorola　いずれも新規。

Relatively Cheapだと判断した次第です。

また、セクターの分散を図りたかった。

Chevron（石油スーパーメジャー）、Cisco、Motorola（Technology）

ChevronとCiscoは買い増しを図り、コア銘柄に育てる予定です。

Ciscoは2011年から配当を始めると公約しています。おそらく、将来のDividends　Aristcratとなるべく、毎期増配を行うものと考えています。今、52weeks-lowとお求め安くなっていると考えています。

国籍の分散も考えていますので、もう少し新規が増えると思います。といいつつアメリカ企業が増えている...。自分の投資戦略だと、アメリカ企業が一番フィットするので仕方ない面もありますが...。

【12月に向けて】

Thanksgiving　が終わると、相場は上がるだろうな、と思っていたので、年内はこのまま行きそうな気がします（S&P500は1200前後を維持する）が、買いたい銘柄が割安水準に入った、と思った場合は仕掛けていきたいと思います。

ブッシュ減税の行方・ユーロ危機 ・ 中国バブル懸念 （つい半年前までは　EXIT　と前向きに捉えられていたのに・・・）（それに個人的には米銀ストレステスト）というアゲインストの風に、

バーナンキ議長の印刷攻撃（QE2）というフォローの風がヤジロベエのようにフラフラとなり、1月の決算発表でファンダメンタルズを確認するという風な気がしていますが、みなそう思っているでしょうから、ふたを開けなければわかりませんね。

応援よろしくお願いします｡