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大規模修繕工事で塗装塗りかえをする場所は、塗る前にどの色にするか確認します。まずサンプル(A4判程度の大きさの色見本)を用意し、同色のほぼ近い色、同色より明るめ・暗めの材料を準備。塗りかえをする場所にあてて、管理組合立会いのもと色を選びます。上の写真は廊下のコンクリート手摺壁の色を決めています。 壁でも色が違うところがあります。外壁、鉄部を含めて20~30色程度の色を決めることになります。工事の進捗状況があるので、管理組合さん出席の定例会に「何を決めるのか?」というスケジュールは重要です。 色を変えたい!と思う場所もありますので、そのような場合は事前にマンションの意見を聞き、サンプルを提示します。もちろん、このような色がいいですよ!というアドバイスはコンサルタントがします。色を変えるときの注意は、なんでこの色にしたの?と新たなクレームを生む可能性があるので慎重にいきましょう。特に外壁や屋根の色はマンションのイメージ全体を変えてしまうことになるので、事前に合成写真をつくり、総会で決めることが望ましいでしょう。サンプルは小さな面積なので、実際に塗ると感じが変わったという意見も寄せられます。そこで、いくつかの塗装箇所は試験施工をし、全体を塗る前に色合いを確認することになります。高いお金を支払う大規模修繕。後から失敗した!と思わないよう、一つ一つ丁寧に進めていくことのお手伝いをするのがコンサルタントの役割です。http://www.11kanri.com/daikibo.html にほんブログ村
2012.01.30
金曜日は平日に係わらず二件の新規管理組合様より相談のアポイントメントを頂きました。守秘義務があるので内容を詳しくお話はできません。一件目の相談・・話の流れどうやって生計を立てているの?って聞かれました。生計を立てられる理由は、無料サービスや電話相談で信頼を勝ち取り、有償でも業務をお願いしたいと思って頂けるからだと思います。 イダケン・・トークそんな上手じゃないですし、営業時代、営業に向いていないと先輩に言われたこともあります(自爆)誠実な対応。有償・無償サービスに係わらず真摯に対応すること。イダケンこれしかできません。二件目の相談・・お客様が仕事を終えてから事務所へ訪問頂きました。管理組合の中が大変なことになっており、どうしていいかわからなく、仕事も手につかない。一日も早くお話を聞きたいということで最短の日を相談日に設定しました。 マンションは高額資産であり住戸に使われる方は終の住まいに考えられている方が多いです。 マンション管理がうまくいかず思いつめる気持ち。イダケンも二つのマンションの区分所有者で、悩みはとてもよくわかります。イダケン事務所として契約につながるかは全くみえませんし、むしろお金になる仕事は難しいのではないかと思っています。 提供できる無料サービスの範囲内で最善をつくし、イダケンが手助けできなくても、なんとか役員さんの力で良い方向に進んでいけるよう導けるよう尽力します。イダケン、ボランティアではありませんし、安い仕事を請け負っているわけではありません。なんのためにマンション管理士が存在しているのか、いつも自問自答して、その価値を高められるように仕事をしています。それだけです。営業のうまさ、仕事の多さだけが実績ではありません。数多くの管理組合との接点を通じて絶大な信頼を築くことできるか?イダケンはそこに価値を求めたいと思いますし、長期的に考えたときに士業として生き残れる術であると考えます。 にほんブログ村
2012.01.28
1月三連休明けから横須賀にある契約先マンションで1回目の大規模修繕が始まりました。100戸超の建物で、足場の組立にも時間が架かります。上は道路の使用許可を取り、足場資材をクレーンで運んでいる写真です。安全を確保するためにガードマンが誘導員を務め、現場代理人も張り付いています。足場に職人さんが上り、手際よく組み立ていきます。落下防止の安全策が取られているかも確認します。敷地の一部を借用し、足場資材を置いています。一時的な仮置きとは言え、カラーコーンやバーを使い囲いの中に保管します。 寒いのでヒートテックを中に着込み、防寒ばっちりで現場巡回をします。 にほんブログ村
2012.01.27
自宅のマンション、事務所のマンションにカーシェアリングのDMが投函されます。http://timesplus.jp/コインパーキング(タイムス)に停めている車をケータイやインターネットで予約→専用カードをかざすことで使えるようです。初期費用はカード発行代1,500円也使用の有無に係わらず個人会員は月1,000円基本料の支払が必要です。料金は200円/15分~6時間使用で3900円のプランもあります。 (上のプランはガソリン代含む) 使用の頻度によりますが、車の購入費+駐車場代+保険代+メンテナンス代(車検代)+燃料代等を考えると月数回しか乗らない方はコスト面でカーシェアリングの方がお得だと思います。まだまだ使用できる場所・台数は少ないですが、イダケンも普及すれば車を手放すかもしれません(もったいないくらい車に乗らなくなりました)また、レジャーや仕事で外出したとき、電車で最寄り駅まで行き、そこから車を借りるということもできます。渋滞等のロスを考えると、これもまた有効な手段です。カーシェアリングの供給が安定すると、車を手放し、マンション駐車場使用者が減り、管理費や修繕積立金に影響を与えることが考えられます。10数年前まで、敷地内にある駐車場希望者の倍率が高く、居住者間で揉め事に発展することが度々ありました。一家に一台は過去の話です。ライフスタイルは変わるものですね。今後景気がよくなったとしても、カーシェアリングのような便利なシステムができた今、自家用車の比率が極端に上がるとは思えません。 車が必須の郊外型のマンションはともかく、自家用車の所有率が低い駅近で駐車場設置率が高く、かつ機械式駐車場設置率が高いマンションは、駐車場問題が重要課題になっています。社会変化と共に不確実要素が多いマンション管理。ずっと同じままではいられません。管理会社は決済権がありませんので、末永く良いマンションライフを過ごしたいのであれば、管理組合運営に積極的に参画し、自分たちで良い選択するしかありません。 にほんブログ村
2012.01.24
イダケンのお客様は、ストレートな物言いをします。時には厳しい叱咤もあります。でも、それだけ期待をかけられているんだと、奮起します。期待できない人間に対して強いことは言わないと思っています。また、ご迷惑をかけるようなミスもすることがありますが、間違ったことは心から謝罪します。誰かのせいに・・言い訳はしませんし、人間だから誰しもが・・・と開き直りません。お客様から叱咤されたこと、またこちらが失敗したことは猛烈に反省します。基本イダケンは小心者、時には睡眠不足になることさえあります。でも、高いハードルを乗り越えた時、ミスをカバーするだけの仕事をした時に、きちんと評価をして頂けます。ブログを読んで感想を頂くと、身が引き締まります。注目されている、気にされているのだという感覚は、緩んでしまう精神のゴムを改め、緊張感をもって仕事をすることができます。期待して頂くお客様を裏切ってはいけません。契約書に書いている中身をコミットメントするだけではなく、お客様の期待にいかに応えられるかが価値であると思っています。イダケンは常に管理組合を向いて仕事をしていきます。 にほんブログ村
2012.01.23
日曜日は朝、昼、晩と綺麗に予定が埋まりました。午前のマンションは大規模修繕工事説明会&修繕委員会でした。約130戸の物件。工事説明会2回目に係わらず50の椅子は満席。10名以上の方が立ち見で説明を聞いていました。(業者、役員さんの一部も立ち見です)関心の高さは、施工会社、設計事務所、アドバイザリーのテンションを上げます。期待が高い分、それに応えようと気持ちが引き締まります。説明会終了後2月から着工する大規模修繕の事前打合せ会。2時間と言う限られた時間ではありますが、事前に検討議案をメールで共有済みなので、中身の濃い話ができます。主体である管理組合様は自分たちの生活に関わることをストレートに、設計事務所と施工業者は技術的な見地からの提案・意見、アドバイザリーはパイプ役として、それぞれ活発な意見交換をします。議事録が要約だけで5、6頁になるほど、盛り沢山です。工事説明会の質問・意見についても当日中に方針を協議し、住んでいる側目線でいかに工事中居住者のストレスが少なくするよう、四者が知恵を絞ります。このような場は、大変勉強になりますし、とても楽しいです。それぞれの関係は良好。でも本音で話すので、甘えはありません。充実したキャッチボールは、ミッション(このマンションでは大規模修繕)の完成度を高めると信じています。午前中正味3時間。エネルギーを要しますが、テンションが高く頭が冴え渡っている状態で、次の2物件の仕事に向かうことができました。午後のマンションは管理会社リプレイスを終えたばかり。まだまだ問題が山積みですが、管理会社は課題を整理し、しっかりとしたアジェンダを提示。管理組合さん、イダケンの発言に臆することなく、管理会社としての立場をアピールし、存在感を示すことに好感を持てました。4時間という会合。 ダレた世間話はなく、真剣にマンションを良くしようとする意識の高さ。新任したばかりの新管理会社管理員さんも出席し、頑張っている姿勢がみえました。主体となる管理組合さんを中心に、支えるプロ側の管理会社、イダケンが良いキャッチボールをすることで、過去鬱積した問題が解消され、マンションが生まれ変わるのではないかと思います。夜は横須賀でした。過去苦労された経験を良い方向に生かし、管理組合が自立。組織はシステム化しようとしているわけではなく、その代ごとの特徴を活かし自分達の努力で答えを導き出そうとする姿は、生活に根付いた管理組合運営を実践しています。最初はやらされている感が強かった管理会社フロントも、愛着をもってこのマンションを良い方に導こうという姿勢がみられます。管理組合が管理会社を成長させるのです。坂尻マンション管理士がメインでサポートをしていますので、イダケンは一休み・・・というわけにはいきませんね。理事会で今後の方針に関する意見を求められ、形式論ではなく、マンションの実態や役員さんたちの気持ちを汲み取り不安を解消できるようなアドバイスをしました。答えをこうだという押しつけはしません。管理組合さんが選択できやすい判断材料を提供するよう心がけます。月曜日は休みと表面上していますが、土・日に仕事メインのイダケンは月曜日は結局仕事ざんまいです。 今週も管理組合さんと良きキャッチボールができるよう頑張ります♪♪ にほんブログ村
2012.01.22
イダケン1ヶ月、2カ月単位で契約を結ぶことがあります。この短い期間で成果がでなければ次はありません。今日2か月の短期ミッションを終え、業務完了報告書を提出しました。その後、契約延長(正式には新たな契約)のオファーがありました。短期だろうが長期だろうがイダケン猪突猛進。全力疾走。イダケンのフェバリット野球TEAMカープ在住で今米国で修行中の黒田と同じ。一つの契約にかける意気込みは真剣勝負です。契約金額が大きい、期間が長いから仕事を優先することはありません。楽で儲かる仕事なんて興味がありません。短期契約は実力を最大限試すことができるので大歓迎です♪にほんブログ村
2012.01.21
大規模修繕工事の最中は電気を使います。廊下にコンセントがはありますが、容量不足で全てを賄うことはできません。そこで・・・電気盤(ブレーカーがある場所)や受電室から工事をして電気を分ける電線から電気を引き込む等の工事をして仮設電源を引き込みます。が・・・イダケンが大規模修繕コンサルタントしているマンションで、電柱がなく地中配線。電気盤と受電室に予備に使える電源が少ないということが起きました。工事中常時発電機を使用する可能性がありました。想定外・・確かに少ないケースかもしれませんが、現実に起こってしまうことです。工事直前に慌てないよう事前調査は大切です。まさか!の事態が起きた時にコンサルタントは最大限知恵を絞り、施工会社と調整をし、管理組合のリスクをなくすよう行動します。工夫をして常時発電機使用は回避。余裕は少ないながらも、電源を分岐し最低限の電気は確保をすることができました。管理組合を守るため、住民の大切な生活を脅かさないためにコンサルタントはいます。いざという時はお盆、正月休み、定休日返上はあたりまえです!(今年は1月1日に打ち合わせ資料作成、1月2日には修繕会議でした^^;)にほんブログ村
2012.01.20
イダケン事務所には管理会社や大規模修繕施工会社がたくさん営業に来ます。ほとんどの業者が利益性の低い30戸以下の小規模マンションを軽視します。大型物件の話があると尻尾をふって躍起になる業者は、小規模マンションの話になった瞬間簡単に断ってきます。イダケンそういうところをしっかり観察しています。大小係わらず熱心に仕事をしようとする業者は、客の顔をみてサービスの質を変えない。逆にえり好みをする会社は、物件によって手を抜く。イダケンはそういう風に思っています。横浜市内や23区内はむしろ30戸未満の物件が多く、業者さんがそんな感覚で仕事をしていることに驚きを感じます。難しいマンション管理組合さんを救済すること。イダケンはここにプロの仕事として妙を感じます。マンション管理業界の実情をみると、戸数が「少ない」というだけで選択肢が一気にせばまります。ならイダケンが積極的に救おうではありませんか。本日8戸というマンションから相談を受けました。しかも築40年超の自主管理物件。小戸数マンション管理組合から相談があると俄然イダケン燃えます。コンサルタントに払う費用がほとんどない。高齢化が深刻。管理規約は変わっていない。年1回の総会も正常に行われていないこんな物件こそマンション管理士がなんとかしてあげないとスラム化してしまいます。イダケンが手を差し伸べなかったことによって、将来スラム化してしまった。小心者のイダケンは良心の呵責を感じると思います。他のコンサルタントがやりたがらない仕事を進んで引き受けることによって、培われたノウハウ。これがイダケン事務所の強みです。とは言え、他のコンサルタントがうらやむような大型マンションの受注が多いイダケン事務所。この記事をご覧いただければ仕事をえらんでいるわけではなく、大小分け隔てなく同じレベルの仕事を提供していることがわかると思います。仕事で受注競争に負けた時、仕事が取れなくてくやしいと思うのではなく、イダケンに頼まなくてもったいない=間違った選択をして悲しいと思っています。それだけ仕事の「質」には絶対的なこだわり、自信があります。イダケンに業務を依頼して頂いた管理組合の半数以上が、コンサルタント終了後、また別の業務で声をかけてくださりリピーターになる。これが満足度の証です。今年も残り11カ月頑張ります!!にほんブログ村
2012.01.19
昨年は資本金1000万円の法人化今年は一級建築士事務所登録本日登録通知書が届きました♪『一級 神奈川県知事登録 第15968号』です。 イダケン事務所はさらなる飛躍を目指します。 にほんブログ村
2012.01.19
イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」のメンバーさん(以下Mさん)のマンション(東京東部)で地震保険の一部損が認められることになりました。地震保険で一部損が認められる条件は「基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の3%以上20%未満」です。Mさんからイダケンが相談を受けたのは東日本大震災のちょっと後。地震被害の危険箇所を放置したことの憤りでした。結果、Mさんが「大変だ!」と思ったことは正しく、地震保険が認めれるほど、損害が大きかったことになります。今年役員の順番が回ってきたMさんは、おかしいなと思うことを改善しようと孤軍奮闘。マンションは保守派が多く、なかなかMさんの声に耳を傾けてくれませんでした。地道に自ら行動し、難しいと言われる地震保険の適用までたどり着いた、Mさんの努力に拍手、拍手です。にほんブログ村
2012.01.17
この前の週末は新規案件のアポイントメントが3件、集中しました。そのうち1件は総会承認で管理会社選定コンサルタントが決定。正確この管理組合は純粋な新規ではありません。一年前に大規模修繕コンサルタントを終え、イダケン事務所の仕事ぶりを気に入って頂き、リピーターになってくださったマンションさんです。大規模修繕を終え、長期修繕計画を作成。資金計画では値上げが必要で、少しでも各戸の負担を抑制しようとイダケン事務所の採用を決めていただきました。1件は昨年に一度理事長お会いし、今回は理事会に招かれました。管理会社対応に不満を持っているマンションで、管理会社選定を考えています。役員のお一人は当初見積取るだけで良い作業になぜコンサルタントを?と否定的だったようですが、事前に当事務所の資料をご覧頂き、相見積で金額面は比較できても、サービスの中身を検証するのは難しいという結論にたどりつき、賛成に回っていただきました。結果理事会でコンサルタント契約の内定を頂きました。今回のブログでご紹介した二つのマンションは30戸未満の小規模物件です。費用対効果があると判断した上で結論を出していただきました。 にほんブログ村
2012.01.17
土曜日に出張相談へ行ったマンション。修繕積立金の大幅値上げを管理会社が提案。値上げの根拠になっている長期修繕計画を見直したいとの要望がありました。コンサルタントはどのようなサポートができるのですか?という質問に対して・・・1.長期修繕計画の周期・単価・工法等を見直し、トータルコストを削減し、修繕積立金値上げ率を軽減する2.日常管理コストを見直し、管理費に余剰金を発生させ、修繕積立金に充当し負担増を抑制する この二つを提案しました。 すでに他のマンションで二つをセットにしたコンサルタントの実績があります。長期修繕計画を最適化することにより、管理会社作成では現行の2倍の値上げを予定していたものを1.5倍まで負担増を軽減。また管理コストを見直すことにより、1戸あたり月額2,000円の支出削減を実現。管理会社プランだと10000円強の値上げが必要なところが、当事務所のコンサルタントにより積立金3000円のUPだけで将来への修繕資金をまかなえることになりました。相談を受けたマンションで同じように上手くいくかはやってみないとわかりませんが、コンサルタント報酬を支払う以上の効果は見込めると思います。 このようなプロジェクトがある時にイダケン事務所は一級建築士とマンション管理士がサポートします。建築系の強化の一環として、もう間もなく一級建築士事務所登録を終えます。 にほんブログ村
2012.01.15
平成23年4月に国交省ホームページで「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が発表されました。このガイドラインをもとに、全戸数分機械式駐車場がある小規模マンションの各戸が支払う管理コストを計算してみました。サンプルマンションを総戸数30戸7階建て、建築延べ床面積2800平米 昇降横行式機械駐車場4段 30台 専有部分総床面積2100平米(1戸あたり専有部分床面積平均70平米)として計算してみます。まず・・・修繕積立金は、ガイドラインでは15階建て未満建築延べ床面積5,000平米に該当するので、修繕積立金の月額平均値は専有部分床面積1平米あたり218円になります。A:専有部分総床面積2100平米×218円=457,800円ほかにガイドラインでは、機械式駐車場修繕積立金は4段式の場合1パレットあたり14,165円を目安としています。B:駐車場台数30台×14,165円=424,950円機械式駐車場の修繕費を含めた修繕積立金の目安はA+B(457,800円+424,950円) ÷専有部分総床面積2100平米=専有部分床面積1平米あたり月額420円!1戸あたり修繕積立金月額は29,424円です。これに・・・当然日常コストである管理費が加わります。専有部分床面積1平米あたり月額200円で計算したとして・・・C= 専有部分総床面積2100平米×200円=420,000円(1戸あたり月額14000円)駐車場料金は管理費に含まれるとして・・管理費(14000円)+修繕積立金(29424円)=月額43424円にもなります! 月々の住宅ローンの他に4万3千円が固定費で支払わなくてはいけないことになります。目安とはいえ、国交省のパブリックなデータがこのように示されています。こんなの机上の空論だよ?って反論する方もいるかもしれません。確かにマンションによって状況は大きく異なりますが、先日イダケン事務所に相談した小規模マンションでは、 管理会社から駐車場を含む各戸総支払い平均が4万5千円まで値上げする提案がなされています。ただの数字のマジックだけとは言い切れません。各戸の負担が少しでも減るよう、無駄な支出は少しでも減らさなくてはなりません。そのためには管理会社任せになっている管理コストの使われ方にマンション側が目を光らせる必要があります。管理コストに不安を感じられている方・・マンション管理相談室のイダケン事務所にご相談ください。http://www.11kanri.com/sakugen.htmlにほんブログ村
2012.01.15
やる気のある組合員は理事や理事長に率先して立候補することはありますが、監事はというと・・輪番制で一番楽だと思い立候補する程度だと思います。イダケンの住まいのマンションで前期監事を務めました。毎回理事会に出てきて、役員と同じように発言をしてしまいましたが、最後に監査報告をします。監事としての目線で今後の改善要望をまとめました。 今期の役員は・・・二年任期半数改選なので、半分は前の方が残っていますが、活発に理事会活動を行っています。今まで隔月だった理事会が毎月開催。今日エレベータにいっしょになった役員さんは監査報告書が活動方針になっていると言ってくださいました。配布される議事録を読んでも、しっかりやっているなと一組合員として安心できます。理事長は一年間の日常諸問題に時間を費やし、年度末の事業計画案の策定まで気が回りません。その結果、管理会社が作成するあたりさわりのない事業計画を総会上程することになります。イダケンはその点を踏まえて、モニタリングした結果を来期活動につなげる資料としました。それが今生きているのです。 理事長と監事、双方がそれぞれのポジショニングを守った上で、しっかりとした業務を行えば、管理組合はなかなか変な方向へいきません。監事の役割は重要であるという形をイダケンマンションでは示すことができました。 組合運営さえしっかりすれば、管理会社の善し悪しで組合活動が影響されることは少なくなります。イダケンの住まいのマンションは、管理会社はあてにならないと皆が思っています(笑)。管理会社依存意識が少ないことによって、年数の積み重ねが管理組合を成長させていきます。自慢かよ・・・って思いの方へイダケンが今理事長を務める築35年オーバーのマンションは、管理会社お任せが30年近く続いたせいで、運営がめちゃくちゃでした。理事長の力量ですべてが決まり、理事長がパワフルであれば暴走が起きていました。何か問題が起これば、矛先を管理会社へ向けて、理事会活動の否を認めようとしない、責任なすりつけの管理組合でした。今は基本に立ち返り、組合員の意見に耳を固め、理事長独断の決済は一切行なっていません。 過去の歴史を下手に踏襲するとリセットできないで、変な癖のある管理組合運営をしてしまいます。良い癖なら管理組合の個性として残すべきでしょうが、悪い癖なら徹底的に矯正すべきだと思います。 こんな時は過去の積み重ね?は、全てリセットし、0から始めた方が円滑に管理組合が運営が行く場合もあります。管理組合それぞれ個性があります。このやりかたがベストであるという回答はありません。理事長・監事はしっかり役割を果たすこと、理事会運営は規約遵守で進めること、組合員の声に耳を傾けること、ベーシックはここにあります。組合活動で悩める同士の皆様。今年もくじけずに頑張っていきましょうね。 にほんブログ村
2012.01.13
度々総会での白紙委任上の扱いは問題になります。マンション管理組合の総会は緊急動議がありません(法的にNGです)。総会は理事会が提案する内容への賛成か反対を決める場で、総会当日話し合いで新たなものを導き出すということはありません。白紙委任が議長一任の場合は総会案賛成になります。**規約で理事長が議長になると定めた場合よって、議長一任扱いになる白紙委任を集めるのではなく、議決権行使書で賛成に丸をつけてもらえばよいのです。緊急動議がない総会において、白紙委任を提出するのではなく賛成か反対かは議決権行使書によって意思を明確にするのが望ましいと思います。総会議案の主旨が理解できず意思表示が難しい場合は棄権するべきです。自分で判断できないものを、コミュニケーションが取れていない議長や第三者に意思を託すのは危険なことです。賛成か反対か迷って、どうしても総会に出席できない時は、信用できる方がいれば委任でもよいでしょうが、そうでなければ、棄権するか、どちらか頑張って選択するべきです。理事会に任せておけば安心。本当にそうでしょうか?議決権行使という方法があるのですから、自分の意思は明確に表示しましょう。理事会に任せておけば安心と信じられるなら、議決権行使書の全てに丸をつければよいのです。総会を成立させるために、白紙委任をするのではなく、忙しくて総会に出席できなくても、自分の大切な財産なんですから、白黒はっきりとつけましょう。誰かがやってくれるだろう、ではなく、総会にでなくとも自分の一票の重みを大切な扱いませんか? にほんブログ村
2012.01.11
ルール違反者へ訴訟等法的手続きを行う場合は、区分所有法では原則総会決議が必要ですが、規約で別の定めをすることもできます。平成16年に改定された標準管理規約では、次の場合、理事会決議で訴訟や法的手続きをすることができます。(区分所有法第57条から第60条の行使は除く)1.未払いの管理費等及び使用料に関して・・・例:管理費等滞納者への支払い請求訴訟等2.区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき・・・例:ペット禁止のマンションでペットを飼っている人へ飼育禁止を命ずる訴訟等3.区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったとき・・・例:スプレーで塀に落書きをした損害賠償請求訴訟等【ポイント1】理事会で決議できるからと言って、予算に計上されていない訴訟費用を支出することはできません。理事会で訴訟ができるようにするためには、管理組合運営費や予備費等に予算枠を設け、その金額範囲内であれば理事会一任で支払いができるよう、予算承認を得ておく必要があります。【ポイント2】区分所有法により、理事長が原告または被告になった場合は遅滞なく組合員に通知する義務があります。(第26条5項)理事会で訴訟等法的手続きが決まれば、被告・原告になったことを全戸に周知する必要があります。理事会で決められるからと言って、管理費を好きに使えるわけではないこと、非公開で訴訟を進められないことを理解してください。にほんブログ村
2012.01.09
組合員への意見聴取や啓蒙活動を皆様のマンションではどうしていますか?アンケートで意見を聴く理事会だより等の広報誌を作成し、組合活動を伝えるこのような手法は多く用いられ、効果はそれなりに期待できます。 生活に係わることや重要な内容については、ペーパーのやりとりだけで総会でいきなり決議するのではなく、事前に住民集会等の意見交換会を開催し、面と向かって話し合う場を設けることが大切です。書面のやりとりだけでは、ニュアンスが伝わらずに言葉が一人歩きし、言わんとする糸が伝わらない恐れがあります。また、組合活動においては住民間のコミュニケーションに重きがおかれます。『フェース‐ツー‐フェース』の考え方。血の通った管理組合運営をしませんか? にほんブログ村
2012.01.08
新年明けすぐに地方で頑張っているとある管理士さんと情報交換をしました。その際送った私のメールを一部を編集しご紹介します(差し支えない私の持論の部分だけを掲載)イダケンは本格的に専業事務所として業務をスタートし、もう少しで4年となります。開業当時に比べマンション管理士の認知は上がってきていますが、潜在需要が多いもののまだまだというところで、なんとか専業で生計を立てています。管理組合は管理士を認知はし始めているものの、管理士のことを「使えるのか?」「価値があるのか?」見定めをしている段階だと思います。管理会社の欠点を補完するだけではなく、管理士だからこそできる強みをアピールしていかないと、業としてのふくらみは厳しいのではと感じています。潜在需要が多いのに係わらず管理士の利用価値を見いだせない理由に、ありきたりの内容をホームページに書いて自己満足している方が多いのも理由の一つです。もっとか「管理組合のためにこうした方が良い!うちの事務所はこんなこともできるんだ!」とコンセプトを打ち出して行かなければ、悩める管理組合へ伝わりません。また、営業努力をせずに、NPO法人等を隠れ蓑にし、そこから少ない顧客を複数の管理士で仕事の取り合いをしている姿を憂いています(首都圏は多いです)。管理会社の批判でしかコンサルタントの存在感を見出せなかったり、業者のバックマージンを大きな収入源としたりしている管理士があまりにも多すぎます。昨今、管理士業界では第三者管理者方式が注目されていますが、イダケン管理組合に必要なものは適正なモニタリングであると感じています。やる気がある組合員がいれば専門的知識や経験が初めはなくとも自分の財産を守る理事会活動を行っていく上で、必要なノウハウを身に付け立派に業務をこなせるようになります(イダケンは今まで下手な管理士や管理会社社員より知識が広い役員さんを数多くみてきました)しかしながら、監査は管理業務を熟知しなければ役に立ちません。理事会運営があらぬ報告にいったり、管理会社が好き放題したりするのはまさにモニタリング不在だからだと思います。自主管理、リゾートマンション、投資型分譲マンションの中でスラム化一歩手前の物件からの相談を多く受けていますが、現状の法体系では管理士が介在して救済したくとも何ともできません。そんな経験からイダケンは、定期的な外部監査を法的義務とし、一定の運営基準を満たさないマンションは国が運営に介在できる等の制度を設ける必要を感じます。その外部監査の担い手は一定の経験を積んだマンション管理士であると思います。 にほんブログ村
2012.01.06
イダケンがボランティア参加しているマンション管理組合適正化ネットワークで下記の通り管理組合相互の情報交換の場として新年会を開催します。参加希望の方は1月7日(土)昼までにイダケンあてにメールください。記日時:平成24年1月8日(日) 13時から15時会場:横浜駅または関内駅徒歩圏の居酒屋(参加者の方へご連絡します)予算:会費制5000円を上限とします。適正化ネットホームページ:http://ekumiai.web.fc2.com/初参加の方もOKです。 にほんブログ村
2012.01.05
皆様明けましておめでとうございます。新年早々から時間の長い地震。11階は結構揺れました。仕事始め(しごとはじめ)とは、1月2日に年が明けて初めて仕事をすること(ウィキペディア引用)だそうですが、本当に今年は1月2日夜に仕事のアポイントメントが入りました。必要とされていることは嬉しいです。新年からバリバリ仕事するぞぉ! にほんブログ村
2012.01.01
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