マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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マンション管理再生プロジェクト

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プロフィール

イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2018.04.07

イダケンが仕事で管理契約見直しの業務サポートを行う際に、クライアントやプレゼン出席者から、今の仕様は最低限維持して欲しいとリクエストされるケースが間々あります。

今の仕様の維持について、

「契約内容のことですか？」

「サービス満足度のことですか？」

と、聞くと契約内容はなるべく同じにして欲しいと要望されます。

管理会社性善説。

実績や信頼関係が決して十分ではない管理会社に対してなぜサービスの内容が適切であると考えるようになるのか・・

持ち回り制による短期任期の理事会が執行部を担うマンションでは、依存性やお任せが強くなり、それを信頼関係とはき違えるようになるからです。

管理契約内容はどのようにして決まるのか・・

管理契約の内容は、管理会社が決めます。

マンションが青田売りを基本としているため、建築前に図面から管理メニューを想定し、契約内容を組み立てていきます。

竣工後（管理開始後）に、リスクがないように、多少余裕率（リスク回避率）を見込んだメニューとなります。

管理開始後、本来は建物の状況や管理組合の要望に合わせて、管理メニューの補正をかけないと、実態と机上の契約内容との間で上手くマッチングしないことが生じますが、

管理会社の変更でもない限り、竣工前に推定で立てた計画案、予算案通り、何十年も管理を続けることになります。

また、管理会社は営利企業です。少しでも多くの利益を上げようと行動をしますし、マンション管理業界は新規参入が難しい業態で、競争（管理物件の取り合い）も少ない状況です。

そのため、分譲当初の契約金額で、随意契約を続けると、言い値、高値を払い、実態の管理状況とマッチングしていない過不足が生じている管理仕様に甘んじることになります。

これでよいのでしょうか？

2018年4月30日（祝日）13時30分開催のイダケン事務所開催のセミナー（場所：新宿区）では、「スモール管理」という尺度基準から、個々のマンションに合った管理仕様を導く方法を勉強したいと思います。