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昨年はマンションを購入しました。購入にあたり、マンションの良し悪しや住宅ローンについて色々勉強できて楽しかったし、自分の中に新しいことを調べる意欲が残っていて安堵しました(すっかり怠惰になったので・・・)。 今日は住宅ローンを選んだ基準について書いてみます。何らかの参考になれば。なお昨年5月にローンを組んだので、変わっている点はあるかもしれません。 まずは固定か変動かですが、自分は固定一択でした。元々インフレヘッジとして住宅ローン組みたいとは思っていたので。過去20年以上変動が正解だったし、今のところ金利が上がる気配は皆無ですが、状況が変わる時は一瞬だし、今の変動と固定の金利差なら十分許容範囲と考えます。 固定金利の商品では、ベタですがフラット35が借入期間も金利も優れていました。住宅金融支援機構と一般的な銀行は営利性の強さが違うので当然でしょうか。フラット35は買取型が大半ですが、住信SBIやアルヒなど数社が保証型の独自商品を販売しており、そちらの方が金利が低く選択肢もいくつかあるため、フラット35の保証型を選びました。 次に団信ですが、フラット35では外すと金利が0.2%下がります。万一途中で死んでもローンを払える資金は一応ありますし、保険の支給条件と金利差の負担額を比較するとあまり必要性は感じませんでした。特に自分が選んだ保証型の商品ではなぜか団信を外すと0.28%金利が下がったため、迷いなく外しました。 固定金利の場合、返済方法には元利均等返済と元金均等返済があります。前者が毎月同額を返済するもので、後者は毎月同じ元金を返済します(金利の分だけ前半の支払額が多くなる)。元金が早く減る分、元金均等の方が支払総額が50万円くらい減るため、そちらを選びました。たいていの人は元利均等を選ぶらしく、頼んだら驚かれました。何も言わないと黙って元利均等になってしまうので注意が必要です。皆そんなギリギリでローン組むのでしょうか。 地味に大きいのが借入時の融資手数料です。フラット35の場合融資額の2.2%となっています。私の場合購入したマンションとアルヒが提携しており、アルヒで借りると手数料が0.495%になりました。これが決定打となってアルヒから借りました。大規模マンションだとどこかしら提携キャンペーンをしていることが多いみたいなので調べてみるとよいかもしれません。 以上諸々検討して、最終的にアルヒのスーパーフラット9Sという商品に決めました。当時のフラット35の金利が1.30%のところ、この商品は1.25%でした。そこから団信を外したので0.97%となりました(買ったマンションの属性で最初の5年は0.72%)。なお9Sというのは頭金1割のプランで、頭金を1割増やすごとにさらに金利が0.05%下がる商品がありました。が、前述したインフレヘッジのため極力借入額を増やしたかったので最低限の頭金のプランにしました。さすがに温存した資金の運用で年1%の平均利回りが出せないということはないでしょうし・・・
2021年01月03日
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今年マイナス圏に沈んだ最大の要因はもちろんユニバーサルの大幅下落です。断トツのPF1位だった株が年間でマイナス36%ですからそれはそれはキツイです。株価の暴落は本当に一瞬で、3月6日に2872円だったのが3月19日には1445円です。オカダマニラ閉鎖の段階で一旦手放そうかなどと考えた頃にはとっくに株価はどうにもならないところまで突っ込んでいました。ちなみに現時点でも年初から一株も減らしていません。ただし、コロナ前と違い期待値がプラスと妄信できる状況からは程遠いので、よく状況を見て判断していかねばと思っています。 また、昨年末時点でPF3位だったティラドも年間でマイナス35%でした。こちらはコロナ暴落時に積極的にナンピンしましたが年末まで大して反発もしなかったため、二重の意味でパフォーマンスを押し下げました。ティラドはいっそMBOでもしてくれないですかね。 それ以外ではJT、三菱UFJ、三菱商事、キャノンといった高配当大型株がそろってグズグズでした。ちなみにJTは昨年末PF2位でマイナス14%弱です。年初の時価総額トップ3が-36%・-14%・-35%で、それぞれ一株も減らしていないのですから成績が悪いのも当然ですね・・・ 壊滅的な成績だった米国株はXOM(エクソン)とRDS(ロイヤルダッチシェル)の高配当エネルギー株にコロナが本格化する前に手を出し、さらに何度もナンピンしたのが致命的でした。元々持っていたタバコ株やAT&T、ウエストバック銀行も総崩れで、株価が過去の安値圏にある高配当の超大型株に分散投資して受取配当を増やす安易な戦略が今のところ地獄への片道切符となっています。 ただ、私は日米とも大型高配当株への評価が変わる時はそのうち来ると考えており、その日までしつこく保有しますし、もらった配当はこれらの銘柄へ再投資してもよいと思っています。特にメガバンクはシンプルに安いと思っているのですが。 これらとは逆に元々持っていた株で今年大幅上昇した株は・・・アレ?ひとつもないわ1月に急騰した時にイワブチを売却できたくらいです。 今年新規に買った株ではイチケン、日本電気硝子、品川リフラクトリーズ、ウェーブロックHD、ハイレックスコーポあたりが30~50%程度上昇しています。暴落時に買う重要性を再認識ですね。知ってたけど。 改めて個別に振り替えると本当にマイナスの要素ばっかりです。2月3月にたくさん買ったこと以外いい点が見当たらない。そこで買ったものもFPGとかユニマットとかサッパリなものも多いし・・・よくこの程度の損失で済んだとすら思えてきました。 あ、多少はいい点として配当の受取額は昨年比20%ほど増えて過去最高になりました。ユニバやティラドの無配転落を乗り越えての増加ですあと5、6年程度での労働者卒業も選択肢の一つとして考えてはいるので、配当の増加は引き続き意識していきたいです。高配当株が投資成績を下げている現状ではありますが・・
2021年01月01日
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