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田舎暮らし 教育編 と子供の成長
先日、子供の幼稚園候補の一つの無料体験クラス(0-1歳)に参加。私好みの素敵な幼稚園。。まず、きれいで新しい！木の香りがするし、広い！入ってすぐのホール正面から給食のおばさん達がご飯を作っているのがガラス張りで見える。田舎の割に校庭は広くないけど、雪降るし室内に力をいれるのは当たり前か？保護者として主人と2人で参加したら、なんと男性の参加は初めてとのこと。東京ならパパ率2割位ありそうなもんだけど。都会は幼稚園保育園共に入るの大変だけど、田舎は幼稚園事情も違うのかな。。参加した幼稚園のマーケティング(囲い込み)完璧だもん。ちなみに、今住むリゾートエリアには、3つの幼稚園バスが迎えに来ている。お試し入園みたいな機会があったら、他の幼稚園ものぞいてみよう。世の中の田舎暮らしの情報は、大半がシニア向け。教育状況などネットで調べられるとはいえ住んでみないとわからないことも多い。それにしても子供の成長って早い。。階段のぼるし、パチパチ、キラキラ、手遊びもできるようになって、棚や扉をあけてポイポイするなーって思っていたら、今日なんとポイポイしたものを戻していた。偉い！私がしまうのをみて覚えたんだ。例に漏れず、キッチン大好き、階段大好きで目が離せなくなって来た。でも、好奇心旺盛で微笑ましい。来月一歳だから一升餅予約。ほとんどお祝い事やってあげてないから誕生日は、ちゃんとお祝いしよう
May 30, 2012
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指輪をくれる？ひとつだけ2012年の・・・
このタイトルで反応してくれる人いるかな？そう。これは、ドリカムの時間旅行（’９０）の中の歌詞。--------------------------------指輪をくれる？ひとつだけ2012年の金環食まで待ってるからとびきりのやつを忘れないでね そうよ太陽の指輪（リング）--------------------------------今月２１日には、本当に金環食があって、この歌から２０年以上経って、まさに時間旅行（タイムトラベル）な感じ。やっぱり、吉田美和sanってすごいわ。神懸かってる。時間旅行、星空が映る海、銀河への船など宇宙を舞台にしたような壮大な歌が大好きだなー。披露宴にも使ったくらい大好きだけど、ここ最近はベストしか買わないことを少し反省。ぐずったベビーに、iPadでYouTubeでお気に入りの歌を見せながら、自分もドリカム聞いたりしてる。子育てもＩＴ活用で、大分楽になったんだろうなー。
May 11, 2012
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リゾート田舎暮らし ２ヶ月目
今日は、とってもいいお天気。。田舎に引っ越して二ヶ月目。。こちらの生活にもだいぶ慣れてきた。。雪はまだ残っているもののあたたかいので、子供をだっこしての初めてのお散歩。田舎＆リゾート暮らしというもののあらゆることを経験中。家と空の広さ、温泉を満喫。駐車場、ホームセンターなどの広いこと広いこと…ゴルフ場のあることあること。。絶対的な車社会。ポストいくのすら車だ。まだ運転できないけど。。。よって、自炊率高。。。パンやヨーグルトも手作り。１年に１～２回しかご飯をたかなかった私が、すっかり様変わり。新婚の時(いつの話(^-^)/？)に買ったレンジのオーブン機能を初めて使ってみたり。。やっと、野菜の直売所がオープンしはじめて楽しみも増えた。近所付き合いも田舎ならでは。隣のおじさんが、うちのベビーにあいたくて週に1回は、美味しいと有名なケーキやらフルーツやら、パンなどを買ってきてくれる。。東京では、隣の人の顔すら知らなかったのに。毎月の回覧板では、学区の小学校の給食費の回収率もわかる。回収率98パーセント以上。田舎ゆえの監視力もあるとはいえ、モラルの高さを感じられる街。雪のある田舎は、家だけでは暮らせない。暖房費や車などの最低限のインフラ代が高く、本当にお金のない人は住めない。東京は、お金持ちとお金のない両極端のカテゴリの人にとって過ごしやすい街だなあと思う。来客も多いため、接待する場所(レストランや温泉)セレクトに励んでいるものの東京と比べると、素材・味・サービス・雰囲気すべて合格点という店は少ない。家からの距離を５０キロ～１００キロとかに延ばせばあるんだけど。朝は、雪解けの霧？がかかりと～っても幻想的だったり、白鳥の飛ぶ様子も優雅。これからの季節もとっても楽しみ。
April 21, 2012
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今の家、今度の家
早くも2月最終日。。今年は月一回は、アップしようという意気込みはあるんだけど。。。もうすぐ引越なのだけど、この家に、内見が2回。住人がいる状態での内見って、どうなんだろう。。ちなみに、家賃は、現状の家賃より、10パーセント減。。築13年になるこの家は、新築時家賃から、28パーセント下がった様子..といっても、この物件、まだ資産価値(物件価格)は、新築時とかわらないとおもわれるため大家としては、悪くない。。いずれにしても、まあまあの人気エリアでこれだから、不動産投資のキャッシュフロー計算において家賃下落は必ず折り込みたいもの。。引越し先の物件リフォームも、ほぼ終わった様子。。遠方＆育児中で、みにいけないけれど、かなり楽しみ。。もともと木の要素いっぱいの家に、カラフルな塗り壁にしてみた。。こちらは、築15年。。そろそろいろんなものが壊れる時期。。設備は、とりあえず住んでから考えることにして、お風呂もキッチンも変えてない。。普通は、みんな水周り変えるんだろうけどね。。前の住人がとっても綺麗に使っていて、設備の古さはあるもののキレイなんだよね。。初めての雪いっぱいの、田舎リゾート暮らし。。。どうなることやらが、３０パーセント、期待が、１００パーセント?
February 29, 2012
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あけましておめでとうございます。
あけましておめでとうございます。本年も、どうぞよろしくお願いいたします。今年はブログも書こうかなと思っています。生きている証に・・・去年は一度も書かず、１年３カ月以上もブログを放置。何していたかというと妊娠して、出産して、子育てして、大震災があって、沢山の物件を売買をして、リフォームもして、多くの日本人がそうだったように人生について考え、幸せってなんだろう？ 何のために生きてるんだろう？とか考える１年でした。たまたま昨年末、素敵な物件に出会いリゾート暮らしを決意。３月に田舎？にひっこみます。不便も多いだろうけれど、ちょっとゆったり過ごしてみよう。学校とかを考えなくていい子供が小さいうちに試してみよう。飽きたら東京に戻ってくればいい。。。不動産投資って、生き方の可能性を広げてくれるから好き。１月分家賃も滞納無しで月初大家作業は、子供が寝てるうちに完了。さて、引っ越しに向けて片づけだ～！気合い充分、行動は・・・？笑今年も皆さまに沢山の笑顔が訪れる１年となりますように。。。
January 5, 2012
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家賃531万円のお部屋
今朝、テレビ（フジ）を見ていたら、小倉さんが、高級賃貸マンション「ラ・トゥール代官山」（住友不動産販売）の531万円のペントハウスの記事を取り上げていた。入居予定者は日本人だとか。。。間取りは、スイートルーム仕様？な感じ？随分昔（5～6年前）、このブログでも、ラ・トゥールシリーズの216万円のお部屋を見に行った時の内容を書いたんだけど（後で探してみよう）タワー最上階で広くて眺望抜群。でも、間取りは普通だったような気がする。この物件で、2ヶ月フリーレントがついたら、1000万円分か・・・妄想は得意なので、つい考えてしまう・・・みにいっちゃおうかな。みに行くのはタダだし。。。
September 30, 2010
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ホンモノをみること
最近、複数の設計士さんとのお付き合いがある。皆、なんだかとってもかっこいい。おじさんでも、おしゃれな格好。金融系のかたい感じではなく、IT系のゆるい感じでなく、なんだか、普段着（仕事着ですが）がカッコいいのだ！普通の格好なのに。アパート設計している方も、オフィスレイアウトしている方も、リフォーム提案する方も、なんだか、みんなかっこよくてドキドキしてしまう。とある一級建築事務所の社長さんに、ベントレーに一度だけのせてもらったことがある。この社長は、自分がどうこうよりも、事務所のクリエイター達にいいものを見せ、感じさせるために、こういう車にのっているんだろうな～という気がした。自分が知らないのに、それ以上のものを作り出すってむずかしいもんね。いい仕入れこそ、いいアウトプットにつながるってことだ！いいものを作りだす、最高のアウトプットをだすには、仕入れ、ホンモノ、をみておく ことなんだな。骨董品だって、そうだもんね。ノンたろくんも、なまけずに、いいものをみるようにしなくては・・・
September 16, 2010
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不動産投資生活
とっても不動産投資家な6-7月を過ごしている。売り側になり、買う側になり、買付を受けつけたり、買付を出したり、借地権だったので、地主代理人弁護士と契約したり、先方のローンが通らず、ローン条項による契約破棄になり、結局、キャッシュ決済になったり、ローンを精算したり、ローン審査の書類だしたり、抵当権抹消したり・・・設計士さんとやんややんやしたり、着金が確認できたとき、一瞬とっても大金持ちになって、ちょっと嬉しかった。枠が大きくなった感じ？ちょっとゆったりなサイズの洋服を買うと、いつの間にかそれに合うサイズになってしまうように、通帳にも大きいサイズを覚えてもらおう！大きな声ではかけないけれど、このブログ、前々から思っていたけれど、さすがにおそすぎ。。。引越し考えちゃう。。。こうやって、お客様を逃さないようにしよう。。。めげそうになることもちょびっとあるけれど、楽しいことはもっともっとたくさんあり、だから、日々を楽しくすごしていけるのだ。。。
July 26, 2010
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無事契約！
無事、物件の売買契約が終了！嬉しくもあり、ちょっとだけ寂しくもあります。買主さんが、とても喜んでいらっしゃったので嬉しい限り。買った価格より高くうれたので、ローンが減った分だけ、利益がでます。相場が上がっていた時期にうれば、+20％位の売却益がでたかもしれないけれど、それだと、短期譲渡期間になってしまうし、売りってやっぱり難しい・・・引渡しまではうかうかできない。。
June 29, 2010
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物件売却！価格決定の難しさ
このブログを書くきっかけだった、手塩にかけた？第一のお城を売りにだすことにした。手の全くかからないいい子だったけど。そして売りにだして、２日もしないうちに満額の買付が昨夜入った。いろんな気分が錯綜する。■なぜ売るの？もっといいもの、もっと大きいものを手に入れるため、が一番の目的。そして、なんというか、機が整ったと感じたから。この数年間に、相場があがり、何度も手放すことを考えたけれど、売りを決断できなかった。今回は、色々な機が整い、今だ！と思ったらやっぱり即売だった。勘なんだな。■売り出し価格決定の難しさ今回、新築で購入した物件を６年半運営して、買値＋１０７万円で売る。これだけ書くと、とってもいい感じ。でも、２日で、満額で買付けだなんて募集価格が安すぎた？・・・確かに。人間の煩悩は１０８こ。所有欲という煩悩を一つクリアできたから＋１０７万円なのだと考えよう。金持ち父さんも、加藤ひろゆきさんも、次の人にチップを残して立ち去ろうといっている。次に買う人がプラスな状態で引継ぐのだ。私自身、相見積もりをとったり、指値交渉、値下げ交渉が嫌い。だから、自分で考える価格で、バシっと一発で決まるのはとてもうれしい。■利回りよりもやっぱり資産価値かも今回、立地と質のありがたさを感じた。特に売るときはそうだ。強気でいける。２日で決まるなんて、あの物件をほしいと思っていた人がいたに違いない。利回り物件は利回りで売買し、資産価値物件は、資産価値で売買が成立する。当たり前だけどそう感じた。この利回りと資産価値の間の立地はあるのかな？探し出してみようと思う。■次のステップに向けて昔の自分に最高のものは、どんどん手放して、どんどん卒業していこう。今の自分にぴったりなものを手に入れよう。飛び級はできないみたいで、ステップは一つ一つあがっていかないといけないのが残念なんだけど。でも、ノンたろくん。成長するのはいいけれど、太りすぎには気をつけなくてはいけないよ。不動産投資の健美家
June 12, 2010
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相場より安いと・・・
前回のブログで紹介した、今借りているお部屋の上のお部屋、ノンたろくんの家賃より2割安いそのお部屋はあっという間に申し込みが入ったらしい。ホントは明日内見にいくはずだったのに相場より安い、いい物件は、あっという間に決まるんだな～こんなご時世でも、ホンモノの不動産投資家は、利回りにこだわらず、ローンを差し引いたキャシュフローを気にせず、いい物件を、相場より若干安い家賃設定で、あっという間に入居者を捕まえていく、、、そんな気がするのでした。いい物件は、相場以上に相場に従うといいような気がする。強気相場の時は、もっと強気であっという間に入居者をきめ、弱気相場の時は、もっと弱気でであっという間に入居者をきめる。ノンたろくんも、ホンモノの投資家になろう！
May 21, 2010
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不動産会社はどちらの味方？
不動産会社は大家の味方ではないんだな。今の家を借りた時の不動産会社の担当者から、同じマンションの上の階がもっと安い家賃（2割ダウン）で、でてますよ。もしよかったら・・・という連絡を受けた。入居者からするとと～っても魅力的だけど、オーナーからしたらたまったもんじゃない。。。1年未満解約は若干ペナルティがあるものの、2割ダウンは魅力的。。。オーナーでもあり、入居者でもある私は、どっちにすべき？内見だけはしようっと。素敵なこの先の道を示してくれる人基本的に、楽しくて満足した毎日を過ごしているノンたろくんですが、つい、向上心をなくすとき？というか、もういいかな？なんていう境地に陥ることがある。そんな時に限って、素敵な恩師、知人、先輩、などにお会いできる。素敵なこの先の道のりを示してくれる人に出会える。サボるなってことですね。ハイ、がんばります♪受けることと断ることはどちらがいいか？チャンスは一瞬だ。ある依頼を受けたとき、受けるか受けないか？この見極めは大事。・とりあえず、受ける・断るだと、とりあえず受けるというのがよいように思う。1．とりあえず、受け、実際にその依頼に対応した。2．とりあえず、受け、実際には何もしなかった。3．断る。に分けてみると、2の行動をとってしまったらもう終わりかもしれない。2の場合は、もう頼まない。どうせ頼んでも。。。と思ってしまう。理由があれば断ってもいい。ただし、チャンスは一瞬。相手が望んだときに行動すること。そのときを逃すと、次のチャンスは訪れないんだな・・・とつくづく思う。しかってくれる人は、もういない。大人になるとしかってくれる人がいない。ましてや、経営者はなおさら。という意味で、大家も同じ。しかってくれる人はいない。反面教師的に自分も気をつけようと思う。
May 19, 2010
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銀座の栄枯盛衰
久しぶりの更新です。昨晩は、不動産投資のメンター（人生のメンター？）でお世話になっている方と久しぶりのディナー。新しいことへのチャレンジ、拘りを手放し、どんどんステップアップしていく。身近にこういう方がいてくれるって本当に幸せなことだと思う。そして、美味しいお魚とお野菜。お蕎麦。旬の菜の花や筍。どれも美味しゅうございました。銀座の栄枯盛衰。帰り際、銀座4丁目付近を歩く。2年半ほど前、オープンした4丁目交差点近くのレストランがなくなっていた。レストランの内装を担当した方が知人だったこともあり、オーナーからご馳走になったりもして、何度か通った素敵なお店。店舗を借りるのに、2日間もビル所有者からの面接があって大変だったよなんてお話も聞いたりしていたし、お店を続けるって本当に大変なことなんだ。このレストラン以外に、いくつか会社を経営されている方だったので、経営上のご判断だとは思いますが、やはり少し悲しい。。。世の中の変化に合わせて、必要とされる会社であり続けるために、やり方をかえる、とか商品・サービスを変えないと・・・とカンブリア宮殿にでてた社長さんが言ってたことを思い出した。
March 9, 2010
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時代の変化：哲学者ノンたろくん
なんで、こんなに時間がたつのが早いのぉ？ノンたろくん、竜宮城にでも行ってるのかな？ま、楽しいから本当にそうなのかもしれないけどね。最近の思うこと、時代の変化についていけない会社、人は置いていかれるということ。。。昔の成功体験から抜け出せないでいる会社、ヒト、成功体験だけではなく、失敗体験から抜け出せないという場合も同じように、置いていかれている。ラットレースというか、ドツボにハマってしまい、抜け出せないらしい。小さい例でいえば、募集家賃が良い例だ。相場（時代）についていかないと、おかしなことになる。ある修行（どんな修行だ？笑）をしたときに、この修業の意味は、”癖をとること”にある。と、いわれたことがある。なるほど～と思った。お習字などを習うと、字がうまくなるというのもあるけれど、自分の癖をとるのが上手になるような・・・頑固なヒトの字、何となく分かるしね。昨日、ちょっと疲れていたので、家を片付けて、掃除して、床をピカピカにした。トイレ掃除はもちろんのこと、お風呂の排水のところとか、歯ブラシでゴシゴシしてきれいにした・・・こういうことをするとリセットされ、変な癖というか垢がとれる。岩盤浴にもいかなくちゃ。今日は哲学者風。
February 19, 2010
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今更ですがあけましておめでとうございます。
新年のご挨拶明けましておめでとうございます。今年も、この感じだとマイペースでのブログ更新になりそうですが本年もどうぞよろしくお願いいたします。今年の不動産所有物件は、おかげさまで12月に無事入居したので、今年は動きがなさそうです。今年は、って毎年言ってますが（苦笑）、今年は本当に物件を買うような気がします。年末に加藤ひろ○きさんに習い、年内現金決済可能です！というコメントをいれ満額買付を入れた土地は、残念ながら2番手だったので難しそうです。不動産はご縁ですので、無理はしません。年末年始の休みを利用して沢山物件見学をしました。初めて、自分で物件を買ったのは2003年1月。その新築価格帯が頭に入っており、それが基準になる中で、その基準にあう価格で普通に一般に流通するようになってきた気がします。実物を見に行くケースが増え、今も買付間際の物件があります。今年はどんな物件に出会えるのか楽しみです。
January 13, 2010
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買い付け入れたり、入居があったり。
不動産投資活動的に、忙しい１２月だった。空いていた物件の入居も決まり、賃料発生。まずは、一安心。都心高級賃貸苦戦に ストライクな物件を所有していたため、今回は前回に比べ、前回の上げ幅以上に下げた。教訓は、賃料は上げるときも下げるときも強く相場に従え。です。本当に、不動産は面白い！そして、今月は、借地に買付を入れた。2番手で、今のところ保留。30日が決済だそうで、もしかしたらまわってくるかも！まわってきたら、うれしいな♪例年、年末は日本にいないのだけれど、今回、日本にいるのは、このためだったんだね。な～んて話になるとうれしいな。
December 28, 2009
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競売時期と 手放す判断
競売ばやりとかいろいろ聞きますが、入札する方も、競売にかかる方も流行っているようで、友人のお父様所有の物件が競売になることになったとのこと。それも約20年ほど前に1億円ほどの価格で建てた戸建の自宅＠神戸。バブルだったとはいえ、当時、自宅に1億円かけられたこともすごいけど、20年もローンを返し続けて残債も3000万弱。20年も払い続けて、こんなタイミングで払えなくなんてなんだか悲しい。ノンたろくんの勝手な予想では、買って5～10年くらいで払えなくなるもんだと思っていたけれどそうじゃないんだな。売りや、手放す判断は早い方がいい。ということを改めて感じます。裁判所から届いた資料を見せてもらったところ、最低売却価格は1000万以下。なんと10分の1。ちなみに、こういう資料を見るのは2度目。学生の頃、あなたの住んでいる一棟物のマンションが、競売にかかりましたよ！という裁判所からのお知らせを受け取ったことがある。裁判所から資料が届き、なんか悪いことしたかな？とドキドキしながら開封した覚えがある。あの物件は、今どうなんているやら？あの頃知識があれば、あの立地よかったから買ってたのにな・・・なんちゃって。
December 16, 2009
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引越しの意味。
ブログを書くのは、なんと2ヶ月ぶり。10月1日以来みたい。というわけで、生きてるよぉ～元気だよぉ～こんな感じだから、5年も6年も続けていられるのでしょう。歳もとるし、月日も流れるわけだ。というわけで、早くも師走。なにをしてたか？というと、引越ししたり、京都いったり、不動産投資日和な週末を過ごしたり。このブログをはじめてから引っ越すこと4回。仮住まいみたいのも入れると5回目。大家でありながら、大家泣かせな気分で引越すノンたろくん。。。引越しは、状況を進展させるのにとても役立つ。溜め込んだ無駄な贅肉？（使わないもの）を捨て、しがらみをリセットし、ちょっと先の理想の自分を形から手に入れる感じ。自分は変えるのは難しいので、環境を変え、理想の状況に自分を近づけるといったところ。今の家に住む目標は4年。今のところとっても気にいっている。でも、4年持つか心配だ。。。だって、素敵なマンションがあると、見に行きたくなっちゃうんだよね・・・と、いわれるような物件を持とう！
December 2, 2009
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また田舎ネタ 売り家が一杯
今日も昨日に引き続き、田舎から通勤。朝、犬を散歩していると、売り家が目立つ。３０年以上前に開発された１００戸超の分譲地。既に約１割は空き家か売り家だ。１９７０年代などに建てられた分譲地やマンションの今後がちょっと心配。不動産投資の健美家
October 1, 2009
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田舎のタクシー
ここ1週間ほど、母が入院している関係で犬（たろくん）のお散歩のため田舎？からの通勤が続いている。最寄駅まで1メーターの距離。とはいえ、夜は真っ暗なので必ずタクシーを利用する。田舎のタクシーはおしゃべりというか、東京の運転手との違いに驚かされる。○先週 ：「どこ？」 ⇒なんてぶっきらぼうな・・・○一昨日 ：同じ団地内のオジサンが運転手だったらしく安くしてもらう。 （朝、配車代をまけてもらう） ⇒なんて自由な・・・でも助かります。ありがとう！○昨日：「 毎日タクシーなの？自転車で通えばいいのに。運動になるよ・・・」 ⇒オイオイッ。運転手がそんなこと言ったら売上ダウンしちゃうよ。 確かに確かに運動不足でぽっちゃりしてるけどさ。田舎とはいえ、タクシーは何台（20台くらい）もとまってる駅だから、毎日違うおじさんなんだけど、私は話しかけられやすいのか？ま、田舎ってそうだよね。いい意味でも悪い意味でも個人のテリトリーにどんどん進入してくる・・・
September 30, 2009
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賃貸借契約時のいけない趣味。
土曜日、引越予定先の賃貸借契約した。いけない趣味だけど、謄本の抵当権の設定を見るのが趣味。大家さんの懐具合を見るみたいで、いけないわ。でもやっぱり気になる。不動産投資の健美家
September 28, 2009
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家賃を相場に下げたら・・・
強気戦略で募集していた部屋も、なかなか内見につながらないので内見にならないことには決まらないということで、家賃を値下げ（相場に戻した）。（5年以上前に新築時の成約家賃より2000円下げて募集。ぐすっ。当たり前か）そうした所、反響もすぐに増え、ぽんぽんと内見が入ってきた！やっぱり相場って大事。身をもって理解。そして、キリのいい家賃設定の上と下では反響が大違い（ノンたろくんの部屋のキリは20万）いい勉強になりました。決まるのは時間の問題となりそうです。ちょっと一安心。さて、おととい。出来たばかりの友人の港区（山手線の中）のタワーマンション（賃貸用）を見学。タワーは日に日にすごくなっていくけれど、この物件はすごすぎない程度の共用施設でよし。最上階にプールとかっていうのは、維持コスト的に勘弁だもの。いわゆる外資系の方が住むにはちょっと狭い50平米弱ということもあり、場所柄、おミズさんとか、そういう方が入居を希望される可能性も大では？という話になった。オーナーとしては、支払いに間違いがなく、近隣に迷惑をかけるような方でなければどんな職業の方でも大歓迎。こういう職業の場合、家賃（30万弱）を払い続けられるか？というあたりが心配な所。この物件にどんなお客様がつくのかはウオッチしていきたいと思う。不動産投資の健美家・
September 21, 2009
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2009.9 うれしいそがし その1
2009.9 うれしいそがし その1ちょっといそがしい！大変！でもがんばるわ。
September 18, 2009
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提示条件とオーナーの対応
大家でありながら、平均1年半で引越しを繰り返す大家泣かせの私。自分の引越しが決まりそう。今の家に引っ越してきたのは昨年7月。退去は11月末。今回、気に入った物件の申込にあたり、下記条件を提示した。○10％弱の値下げ○契約開始は1ヵ月後○その後1ヶ月フリーレント○保証会社は使わず、連帯保証人で無事審査が通り、しかも提示条件を全てＯＫしていただいた。しかも1日でサラリーマンでないこともあり、それなりに審査には苦労するノンたろくんは、（それでも果敢に引越しを続け、今回で免許証の裏の住所は３つめ）滞納なんかしたことないのに、だいたい1回はお断りをされたりするのに今回は一発ＯＫだった。空室率の高い今だからこそという時期の問題もあるだろうけれど、オーナーの判断力と行動力！がすごい！なんといっても、即日回答。そして内見したとき、たまたまオーナーがおり（あるいはわざわざいたのか？）掃除の方に逐一指示を出して、ピカピカにするクリーニングをしていた。こだわりが違う！見習わねば。足るをしることと。時期を逃さないこと。物件にこだわりを持つこと。本当にすばらしい大家さん。私の資料のそろえ方も早くてすばらしいけどね。なにせ慣れてるから。笑不動産投資の健美家
September 16, 2009
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退去しても、入金してくれるありがたい？入居者さん
さて、7末に退去された方からの入金が続いている。8月分も9月分も。駐車場代込 2か月分で 約50万円の過入金だ。自動振込の手続をしていてくれたようで、いつも前月の20日に入金をしてくださる、このご時勢にあってありがたい入居者だった。ほっておけばずっ～っと入金し続けてくれるかもしれないものの、さすがに、そういうわけにもいかない。もう1回使うので、部屋貸して！とかいってくれないかな？不動産投資の健美家
August 27, 2009
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皆既日食＆セミリタイア生活予行演習？の旅
さて、早めの夏休みを堪能してきました。皆既日食＆セミリタイア生活予行演習？の旅10日間。尊敬する友人夫妻の屋久島の別荘に、飛行機がとれないことをいいことになんと6泊。せっかく九州に行くのならと、いつも不動産運営のヒントを与えてくれるプランドゥシー運営の福岡のリゾートホテル ルイガンズホテル2泊＋1泊の豪華旅行。友人の広大な敷地にある別荘の別棟にとめていただいたのだけれど、露天風呂つき。露天風呂のギャラリーは虫のみ。お部屋の窓からは屋久島の海を一望。敷地をおりていくとそこは海。おふろも、窓開けっ放しの家の中も、はだかんぼうで歩いたって誰からも見られない満足感。まるで、クレアや客室乗務員おすすめの宿 なんかに紹介されていそうな感じです。極めつけは、毎朝奥様の作る朝ごはんを食べに、別荘の本宅に伺うというなんとも幸せな日々。携帯やネット環境があまりよろしくないということもあって、ノンたろくんにとっては、まさにリタイア生活の予行練習のようでございました。本をよんだり、シュノーケルしたり、無人市でその日の朝とれた野菜を買ったり、お昼寝したり。今日やることは、天気を見て決める。そんな幸せな時間。そして、リタイアといっても、仕事をしていないということではないことを改めて思う。キャッシュフローだけで豊かな生活をする不動産運営となれば、それなりの戸数になる。自主管理ではなくても、業者とのやりとりや審査、リフォームを考えたりなど賃貸経営者としての仕事が沢山あることを、改めて友人夫妻のお話をきいて、一緒に過ごして分かった。目的だった、皆既日食はというと、あいにくのお天気でダイヤモンドリングは拝めなかったけれど、地球や私たちは宇宙の仕組で動いていることを実感しました。ちゃんと朝がくることのありがたさ、そんな当たり前のことに感謝してしまいます。日食当日には、敷地内にTBSの取材がはいり、生しょこたん（食べ物じゃないよ）と生ココリコ田中さんと、生山田五郎さんが、友人の別荘で休憩ということで、ちょっとだけお話もしました。セミリタイア生活に向けて、ますますやる気が出た 旅となりました不動産投資の健美家
July 29, 2009
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贅沢な悩みと英才教育と自己資金の回収
週末は、とても多忙な時間を過ごした。金曜夜にちょっと実家にかえり、土曜の午後は、渋谷の不動産投資のセミナー参加。日曜日はダブルで昼・夜とダブルヘッダーで投資家仲間と自宅でホームパーティ。■贅沢な悩み日曜夜は、友人（♂）が相談があるというので、自宅に招く。麻布に新築マンションを買ったんだけど、今住んでる家（白金）とどっち貸せばいいかな？というなんとも贅沢な悩み。多くの費用を計上できる新築を貸すのがセオリー。だろうけれど、どっちも貸してしまえば？というきがしないでもない。どちらか一方を貸してもいいし、両方かしてもいいし、選択肢が多いってすばらしいわ買ったはいいがどの会社に客付けを頼むべきか、その場合の管理手数料相場などなど最初は知らないことばかりで、やっぱり敷居は高い。新築投資用マンションであればそこらへんも丸ごとお任せパッケージなのである意味利回りが低くなるのは仕方がないことなのかもしれない。■英才教育 利回り”返し日曜日昼間は、これまた投資家夫妻+お子様二人を自宅に招きホームパーティ。セミリタイア中の彼らは、子育てしつつ月に一度は海外に行ったりしているような生活だ。お子さん（４歳と０歳）がいるにもかかわらず、自由度が高くうらやましい。４歳のお子さんは、大分大きくなって、しりとりができる。”○○リ”で終わるリ攻めでしりとりを行う賢い男の子。もうないよ～なんてこっちが根をあげていたら、なんと”利回り”というリ攻めで返してきた。これには、不動産投資オタクのノンたろくんお姉さん（オバサン？）も完敗。投資の英才教育はこんな所から始まっている。。。■自己資金の回収土曜日の不動産投資勉強会で、仲間と近況を話すと、都心の高級系が苦戦という話。木造のボロ古系は満室なのに、都心のＲＣのハイグレード系がのきなみ苦戦。さて、ノンたろくんのお城。客付けお願いしている会社から、１回目の営業報告が届いた。募集開始週ということもあって、レインズ経由の業者からの反響３件のみ。出だしはこんなもんか。強気プライシングだからな～。内見につながれば結構いける気がするんだけど。。。頑張れ～ノンたろくんのお城くん。この５年の手取りキャッシュフローで、購入に使った自己資金（頭金、諸費用、ローン保証料等）を回収し終わった感じだ。今まではただの回収に過ぎない。儲けは今から始まる。ちなみに、売却の場合、売値はどんな感じですかね～？と不動産会社に訪ねたところ、ノンたろくんの購入価格 ＋77万円スタート との提示。6年経過して買値以上で売れたら悪くないけど、手数料考えたら売るのもねえ。。。もっと大きなものを買うために、売って、身軽になる（ローンなくす）っていうこと以外に、売る理由があまりない。というわけで、長く持ち続け身軽になる方を今は選択しようと思う。不動産投資の健美家
July 13, 2009
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8月退去でも強気プライシング。不動産投資談義
管理をお願いしている不動産会社から、テナント退去のお知らせが入る。あまりタイミングはよろしくない8月退去。近隣に競合が建ち並び、それなりに苦戦するかもしれないけれど、強気のプライシングでまずは募集を開始する。新築時は21万円で募集し、20万で成約（値引き交渉アリ）2回目は22万で募集し、22万で成約。（1ヶ月で申込みが入り、実質2か月弱空いた）築6年目にさしかかり、この築年数がどのように響くか？というところ。管理会社さんは、いつも、低めの成約賃料を出してくる。でも、2回とも強気のプライシング＆敷礼2を通してきた。今回も頑張ろう！客付け会社さん、頑張ってね♪オーナー負担でエアコンクリーニングもお願いしたし、次の方にも快く借りていただくためにやれることはやりますよ～さて、昨晩は、この1年で都心の区分物件を6戸も購入した友人に会う。3年前に会った時は、不動産投資の話をしても、全く興味を持ってもらえなかったのに、この変わりようが面白い。各サイトのよしあしを話したり、気になった物件がお互い一緒だったり、とっても楽しい時間を過ごした。自分が500万で買付入れた1R物件がバブル時代の3500万円で成約していたとか、などなど不動産はエントリー時期となんといっても場所が重要だよね～なんて話をしつつ珍しく11時まで飲んでしまいました（いつも寝る時間）またやる気出てきたぞ～不動産投資の健美家
July 1, 2009
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ノンたろくん杯＠ハワイ 経済的自由に近づくために・・・
4月からはじめたゴルフのレッスン。たまたま、生徒が義父と二人しかいなかったので、コーチが、最後の20分でシミュレーションゴルフで対戦したら？ということでさせてくれた。2回とも2オン。アプローチも30ｃｍとかを残して残念ながらボギー。350ヤードとかのホールなのに、私ってばすごくないか。（義父と同じ成績）あんまりほめてくれないコーチも、上出来！と褒めてくれた。もっと褒めて褒めて♪プロゴルファーになったほうがよかったんじゃないか？宮里藍にはなれなくても、レッスンプロしてたほうがもっと稼げてたかも。。。なんていつもの妄想がふくらむふくらむ旅行といえば、街ではなくリゾートに行くノンたろくんにとって、オプションが増えたといえる。ダイビングに、乗ってるだけのドライブと、のんびりプールサイド読書にゴルフが加われば、最高のバカンス！英会話が問題だけど・・・以前、グータンヌーボでウッチーがウッチー杯を開きたいっていってて、これだ！と思ったので、ずいぶん先の４０歳のお誕生日は、ノンたろくん杯＠ハワイしようかな。それまでには、ゴルフだって上手になるはず。そんな生活をするために、経済的自由をはじめとした様々な自由をえたい。勉強系ＣＤや不動産投資ＣＤに飽きた時（というか聞き終わっちゃった時）は、相変わらず英語の金持ち父さん貧乏父さんをただ聞いてる。他のＣＤはMP3で入れ替えるけどこれだけは、ずっと入れっぱなしで倍速で聞いたりしている。聞き取れないけど。。。いいんだ。聞いてることに意味があり、経済的自由に近づけるような気がするのだ。不動産投資の健美家
June 19, 2009
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不動産投資への目覚めの理由
前回アップから、早くも2か月。いかんいかん。なんだかバタバタしてて、不動産物件見学にもいけない状況。この秋が不動産市況の底になると判断しているので、手に入れたいんだけど。弟が不動産投資にめざめつつある。理由は、多分２つ。○会社に対する失望感と不安○子供に貧乏はさせられないすごくまっとうな、男性らしい、父らしい、理由。人は理由・背景次第で、とても真剣になれる。この理由なら、不動産投資で資産形成できる可能性は大だ。つい先日も、なるべくして経済的自由を手に入れ、満喫されているご夫妻の話をお聞きする機会に恵まれ、理由・背景について考えさせられたばかり。弟の場合、不動産投資オタクフィルター（私）を通したおすすめの本を読めば、近道でたどりつける。いいお手本に習って、まずはまねっこするのが一番の近道。自分流は、お手本を学んだ後でいい。いずれにしても、会社の（与えれらた）仕事だけしてればいい・・・という状態から、自分で考えなくちゃ・なんとかしなくちゃ という考え方になっただけでも、お姉さんは安心だよ。（弟愛。笑）ちなみに、よくばりな私は、経済的自由以外も、全ての自由を手に入れたいわけなんだけど、理由はなんだろう？全てを手に入れたいなら、全てを手放せってこと とぐるぐる思考が回ってしまう・・・不動産投資の健美家
June 13, 2009
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自由になる順番
■自由になる順番皆さんの得たい自由はなんですか？ノンたろくんは、やっぱり○経済的自由○コミュニケーションの自由○時間の自由○移動の自由○職業選択の自由？このうち、特に自分に足りていないものは、時間の自由度とコミュニケーションの自由度だと感じています。時間の自由度というのが一番の難関。ここをクリアしていきたい■価格はやっぱり正しい最近、東急線のオシャレな駅に、明らかに安い土地を見つけた。設計士さんのアパートプランがあるというのでそれをみても、○○駅、新築、高利回り！とイかすプランでそれこそ買いなんじゃないの？というものだったんだけど、その土地の持ち主と業者に難アリ な物件でした。あ～やっぱり価格って正しいんだわ。安いには理由がある。ノンたろくんの場合、難癖ある物件より利回りが低くとも安心して賃貸経営ができる物件じゃなきゃ、いやいや～ん。というポリシーのもと、世の中と逆張り気味な不動産投資を続けていこうとおもいます。■男の悩み世の男性は、ちょっとした悩みやストレスをどうやって始末をつけるんだろうか？女性の場合、友人たちとランチなんかをしながら、”ただひたすら話す”ことによって私も私も～ と、自分だけじゃないんだ。みんなそうなんだ。というオトシドコロをもって始末をつけてる様な気がする。最近、女性陣で会うと、ほとんどのケースで、仕事と家庭（子育て）の適度な塩梅 みたいな話になる。今日どなたかのブログで読んだ内容によると、定番の喧嘩ネタ、”私（家庭）と仕事どっちが大事なの？”というセリフは、最近はご主人がいうのだそうだ。。というわけで、例えば、仕事のことや家庭のこと、へこんだことなどなど、男性はどうやって、自分なりに納得したりするんだろう。大変だな～と思っていたのだけれど、いがいにメンズで集まって、うちの奥さんは、仕事ばっかりして全く家のことやらないんだよ～な～んて話してたりして。笑※得意なほうがやればいいと思うけどね～
April 27, 2009
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無知の代償と 知の報酬
無知の代償～無知は高くツク～残念ながら、例の物件は、2物件抱き合わせでキャッシュ買いの方に買われたらしい。やっぱりキャッシュを沢山持ってる人は最強だ！まあ、どうしてもほしいって程ではなかったので、よしとして、さくさく次に行きましょう。ノンたろくんには大きい物件すぎましたし。昨日は、大物を買う準備？も兼ねて、賃貸管理会社を作るためのセミナーに参加してきたんだけどね。ここで、驚愕の事実。いわゆる地主が Ａ社などで収益物件を建て、管理をＡ社の関連会社などに委託し、かつ自分で作った管理会社と不動産管理の委託契約を締結し、10％などの管理手数料を払った場合に、管理の証拠がない ということで、 経費参入が全く（1円たりとも）認められなかった判例 があるらしい。管理手数料の程度の問題はあるにせよ、実態の問題もあるでしょうが、その契約を結んでいる時点だけでもコストかかってますが・・・と思うのですが、1円も認められないとはびっくりだ。Ａ社や地主さんの税理士さんがきちんとアドバイスしていれば、そういうことにはならないでしょうに、、、何のための管理会社設立だったんだか。。。無知は高くつく。動くのは任せても、自分で理解しないとだめですね。知の報酬～ゴルフのケース～ぜんぜん関係ないですが、義父と一緒にゴルフのレッスンに通い始めました。ホントは2008年にはじめるはずだったので、1年越し・・・予想通り、インストラクターに、”何か球のスポーツやってました？”と聞かれる。ゴルフ暦は数年前の打ちっぱなし1回のみ。クラブの握り方も怪しく、手袋も両手買って損した（左手だけでよいなんて聞いてないよ～）ほどの素人ですが、自分でいうのもなんだけど、すごい上手みたい。球系スポーツはなんでも大体イケルのだ。今までは、石川遼くんだろうが、タイガーだろうが、ＴＶでやってるゴルフに見向きもしなかったのですが、プロゴルファーのスゥイングフォームが気になるようになってきました。何事も楽しめるようになるためには、基本が必要ということですね。不動産投資の健美家
April 17, 2009
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新築オフィスの恐ろしい空室率
昨日の日経新聞夕刊記事１面見ました？新築オフィスの空室率、恐ろしい数値でしたね。東京で３割空室、福岡でなんと６割の空室。余分な出費を抑えたい企業の引越し控えが続く中、家賃が高くなると思われる新築オフィスへの引越は、当分の間（数年は）少ない状況が続くはず。多くの企業が本社機能を郊外の安い地域（自社工場などがある地域など）にうつしていますし。これは、何もオフィスだけに限らなくて、引越し控えは個人も一緒。しばらくは、築浅＆満室物件を買う という戦略で一番ですね。(リフォーム好き＆得意な方は古い物件もアリでしょうけど。。。）不動産投資の健美家
April 16, 2009
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やった気になることをして満足することなかれ
仕事をする上で、気をつけていることがある。【 やった気になることをして満足することなかれ 】というもの。やった気になる仕事というのは、誘惑でもあり、罠でもある。見た目にも沢山の仕事をした気になり、満足度も大きい。でも、効果の程は？？？なのだ。お客様にとっては、【 やってもらってる感（お客様への効果がそれほどでもなかったとしても・・・） 】ということが大事になってくるので、満足するのがお客様の場合はやってもよい。自分にとって、やった気になる仕事、目立つ仕事をして満足することは、一番まずいと思っている。モチロンやらないよりはいい。でも、【 かけたコスト（時間）】と 【 満足している勘違いな自分 】という点を考えてもやっぱりまずい。この誘惑に流れる自分を制していかないと、ついついやった気になる仕事ばかりしてしまう。特に、周囲（他の人や、他の会社）が目立つこと（実際には効果のほどは怪しいもの）をやっている場合、ついついそっちにいきたくなってしまうので要注意だ。やった気になる仕事は、自分へのご褒美と気休め程度とし、効果のあることを地道にやろう。この考えは投資においても、余暇の過ごし方にも有効だ。
April 13, 2009
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現地調査 と久しぶりの買付け
久しぶりに買付をいれたい物件に出会い、調査中。謄本チェックと価格・間取・外観を見る限り、とても魅力的だ。川に近い立地がマイナスポイントだが、23区だし、地域と物件のバランスはよい。実は既に、不動産会社に買付けをいれたい旨を伝え、金融機関探しをお願いしている。なにせ、いままでにない大型物件。自力じゃ探しきれないので、そこは慣れている業者さん経由で紹介いただいたほうが無難。既に1番手の業者が、私の価格より1500万高い価格で買付けを入れているとのこと。業者が買うくらいだから、それくらい利回りが高い（物件が安い）ってことだ。だから、買うというより、現状況でどの程度ローンができるのか？を把握したいというのが本当の所。さて現地調査。■まずは通勤経路チェック山手線にでる経路でその駅に向かう。電車からお目当てのマンションが見える。グーグルマップにマンション名がでてるくらいなので、かなり大きめなファミリー向けマンション一棟。初めて降りる駅。駅からもすぐだ。■次に外観＆エントランスチェック築年の割にキレイ！エントランスも予想以上にキレイ！やはりこの辺が冴えない１Ｒ賃貸マンションとは違う。外観塗装は見た目しばらくはしなくてもよさそう。リフォーム履歴がなかったようなきがするが、エントランスがきれいなのは修繕済だから？■住人チェック駐車場が確認できたのでチェック。ベンツとポルシェと白いジープ。やはり平置きの駐車場にはいい車がとまっている。うん。よし。立地が立地なので家賃は高くないが、住人の懐具合は悪くない。自転車置き場も荒れている感じはなく、日々使われいている感じ。洗濯物なんかも干されていて、ほぼ埋まっている感じがする。資料では、1部屋あいているとのことだったが、3月なので出入りがあるだろう。■近隣チェック目の前が結構大きな道路なので、車の行き来は激しい。が後ろはブランコなどもある広めの公園。子供がサッカーしてる。近隣の小学校までは、歩いて10分もしないはず。近隣はファミリー物件が多いようだ。東京だけど車社会な感じ。駐車場も戸数の3分の1あるのでよし。この駅に大型スーパーはない。この地域は、不動産の流動性が著しく落ち込んでいると聞いた。流動性は、株でもなんでも価格をあげる方向に働く指標。ある程度お客様がいる中で、物件の新規参入がないのは大歓迎。でも、すぐに売ろうと思ったときが難しいかもしれない。売りに出して損しない価格でしか買付けいれないけれども。いずれにせよ、大規模な物件は、諸々諸々お金がかかるに違いない。安く買い、かつ、手元に自己資金を残して買わなくてはいけない。ここにきて、やっとモノと価格がバランスしてきたと思うので、今年は買付け入れたかった物件は２件目。そして、これは、、、と思うものは、だいたい業者がちょっと高値で買っていく。自分の目は間違っていない気がして嬉しい。今後の戦略も相談したくて、税理士にアポもとってみたり・・・何かとあわただしくなってきたぞ。不動産投資の健美家
March 27, 2009
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４０年間満室 と 店舗貸しにおけるヒント
親の代からいわゆる下宿（間貸し？）などをしていて3階建ての戸建ての1F部分を八百屋さんに貸して40年 というご夫婦がいる。だから、もちろん 40年間満室。なんてすばらしいんだ。15年ほど前に、建替があり、その間は家賃収入がないものの、○○区の便利な立地にあるので、低く見積もって年100万円の収入。40年間で4000万円の収入。自宅なので自主管理。余分な出費もない。最近世代交代があったものの、息子さんも立派に八百屋を続けていくそうでまだまだ30年くらいは続きそう。ということは70年間満室？ 退去なし？今では、自分達が子育て時代に住んだ家（＠埼玉県）も貸しているそうだ。これこそ理想的な資産形成。店舗を貸す場合、オーナー会社では、リスクが高いように見える。実際、倒産リスクは高いだろう。一方で、退去や回転が多いのは、フランチャイズ等のお店のような気もする。そこにしかない店（大家さんが趣味でやっているだろう喫茶店や和菓子や）などは続いているのに、携帯の代理店や、吉野家や京樽だとかは入れ替わりが激しい。地域に密着したオーナー会社、例えば独立したシェフで家族経営しているようなお店は頑張らざるをえないので、店舗貸し候補としていいかもしれない。5年位前、斉藤一人さんの ツイテル神社で有名な 砂町銀座商店街 に行ったことがあります。道も狭く、駅からもバスでいかなくてはいけないほど遠いのに あまりの人の多さにビックリ。商店街はリスクも高いのですが、高齢化がすすむ中で、生き返る商店街がでてくると個人的には考えています。東京の場合ですが・・・どっちに転んでもＯＫなように、下町的な 老人も子供も多い基本的に便利な地域に戸建て買い、1Fを貸すということを考えたい感じ。不動産投資の健美家
March 17, 2009
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金利改定 で感じる 固定のありがたさ パラダイムシフト
■金利の改定来月は短期固定でロールさせている方のローンの金利改定。月末となり金利が決定。2年固定、3年固定 と計5年間 1％代の超低金利の恩恵を受けていたものの、ついに2％代突入。当初金利から 1％以上上昇。5年で1％の上昇 は怖いですね。例えば1億円の残債があって、残り30年だとすると、・金利が2％→3％になると・・・月々返済 約 51,500円 のUP・金利が2％→4％になると・・・月々返済 約107,000円 のUP変動や短期固定などで、カツカツでローンを組んではいけないことが良く分かります。ノンたろくんは、与信の関係もあり、借換が出来るとは限らないので、今回も短期固定でロール。もう一方のローンが全期間固定だから高いけど気分がラクです。■パラダイムシフトノンたろくんが習った数少ない歴史の中で、一番のパラダイムシフトは、・幕末と明治維新・戦時中と戦前後ちなみに、30年+ α 生きてきた中での、一番のパラダイムシフトは？・・・まだない。成長するにつれ、なんて小さい世界にいたのだろうか？井の中の蛙だったんだなあ。と考えや常識を改めることの連続だったので、これといったパラダイムシフトではない。100年に一度の大不況と騒がれる中、不動産における考え方の変化について色々と思案中。3年後、10年後、20年後、人はどんな住まいを求めるようになるんだろうか？どんな生活スタイルをしているんだろうか？ベビーブーマーである自分をターゲットに考えてもしばらくはいいと思っている。次の物件に向けて真剣に考えているこのごろ。
February 25, 2009
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あぁ安い買い物だ と思って買ったものにいいものはない
ＳＢＩが最近開設したマネーワールド というサイトでＳＢＩの北尾ＣＥＯと各著名人との対談が読める。ソフトバンク孫社長や、ジェイコム男ことＢ・Ｎ・Ｆさんなどさすが豪華な対談だ。特に孫社長との対談は面白い。孫社長、北尾さんによると、●「あぁ安い買い物だ」と思って買ったものにはいいものがなかったよ●いくら高いプレミアムを払っていい会社を買っても、買ってきた事業を成功させないと意味がない。”とのこと。北尾さんと孫さんのお話なので、Ｍ＆Ａやヤフーへの出資など100億～数千億円のと、桁の違う話なのだけれども、この意見は不動産投資においてもとても参考になる。”安い”という判断基準だけで買い物（投資）をしてはいけないということだ。価格の前に、いいもの であることが大前提。しかも、いい物件を買うだけではだめで、いい運営をしていかないと意味がない ということですね。ノンたろくんも、初期投資額が10～30万程度の株はついつい安いと思ってよく調べもせず衝動買いを行い、そういう買い物はほぼ、100％失敗する。一方、流れを見極めて、長期保有目的で大きく買う株や投資信託などの失敗は少ない。（大きいっていっても初期投資が50万～100万というだけですが・・・）いずれにしても、デイトレーダーではないのだから、高い安い の前に、商品をきちんと見極めなければいけませんね。 不動産投資の健美家
February 16, 2009
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天は自ら助くる者を助く
あるメーカーに正社員として勤めている友人と話しました。財閥系の冠をもち、売上が単体で4000億円を超えるような創業100年近い会社です。まともに自動車業界の影響を受けており、会社の営業所自体に仕事がないのだそうです。臨時休業（木、金）と土、日お休みの週が何度もあり、暇だからといって掃除ばかりしているわけにもいかない。28年つとめて、こんなにひどい状況は初めて とのこと。能天気な友人（♂）もとても不安なようで、色々話をしました。（私はカウンセラーかいっ！）幸い、彼はいずれくる50才からの第2の人生のための準備を一昨年位からはじめていました。週末を利用し、時間とお金を投資し、勉強しています。まだまだ勉強の身であるものの、準備をしているだけでぜんぜん違うと思います。業種的に傾くことが分かっていたり、不景気が続く傾向をつかめているのに、そのための対策を、会社や国や政治だけに任せている人は、自分で準備している人よりいい状態になるとは到底思えません。天は自ら助くる者を助く/ Heaven helps those who help themselves自助論の始まりで有名なこの言葉の意味の重さを感じます。で、やっぱり思うのは、不動産投資は、是非選択肢の一つとして、考えてほしいなあと心底思うのです。月々の家賃収入は、臨時的にドサっと収入が入ることに比べて、とても現実的です。億万長者にはなれなくても、月５～１０万円程度の手取りになる不動産は資金繰りに苦労せずとも結構あるものです。最近ユーキャンなどの資格講座のコマーシャルをTVで沢山みますが、資格はあるにこしたことはないけれど、すでに資格をもち、経験のある人の職が危ぶまれている中、どうなんだろうか？惑わされないで～ と思ってしまう。なんだか？暗くなってしまいましたが、対策は、勉強することやお金を稼ぐことだけではない。例えば、不安になっているご主人を明るく支え（稼ぎがよくなるように仕向ける？笑）ことかもしれない。子供をのびのび育てることかもしれないし、年を重ねる両親をもっと大事にすることかもしれないし、こんなときこそ、自分だけじゃなくて、周りの人も幸せにできる人でありましょうよ～ と思うノンたろくんなのでした。不動産投資の健美家
February 3, 2009
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すごいおばさんがキラリ★
今日、不動産投資とは全く縁のない母と話していましたら、『 埼玉のほうに、すごい不動産屋の社長のおばさんがいるんだって！？ 云々。。。』と珍しく不動産の話。色々話をきいていくと、どうやらそのすごいおばさんというのは、あの（”すごい”は”おばさん”の修飾語であってるよね？）鈴木ゆり子さんのことのようでした。一般人への知名度もこんなにあるなんてすご～い！！なんて思って話を聞いていると、今度は違うすごいおばさんの話がでてきた。『 あのビルとかホテルとか持っているすごいおばさんとはまた違うやり方なのね。でもどちらもご主人に協力してもらって、云々・・・』どうやらこっちのすごいおばさんは、アパホテルの社長！さんどちらもすごいおばさまだ。景気がいいときに、地味にコツコツやっていらっしゃるイメージなので、世の中が試練の時に相対的にキラリ★と光ってくるのかな。これからはすごいおばさんの時代？
January 25, 2009
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Cash is King？ 状況に応じてやり方をかえるのだ
週末は、不動産投資勉強会 エクシードXへの参加と、不動産投資仲間の所有する芸能人が退去したばかりのデザイナーズマンションの見学。好況時の戦略と不況時の戦略は変えなくてはいけません。状況に応じてやり方を変えていくのは何事においても当たり前ですね。何がキングになるのか？Cash is King?Leverage is King?それとも・・・為替でもなんでも一番価値の高いものを使って安く仕入れる。そして資産を入れ替えていく。不動産投資は、息の長い投資だから、King なもので購入すればいつだってエントリー可能。デザイナーズマンションは素敵でした。総じて、世の中のデザイナーズは男好みな感じ。宇多田ヒカルのPVに出てきそうな近未来的なイメージ。話を聞いたら、見た目ほど建築コストも高くないみたい。見た目ほど高くないってのはポイントだ。コンクリの屋根に水がたまってしまっていてちょっとあれは心配。施工不良なのか、設計ミスなのか？毎回ではなくとも、退去時などたまには、自分の目で物件を点検しないといけないですね。
January 19, 2009
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★ 2009年のご挨拶 と 不動産近況 と 執事募集中 ★ 長文御免
新年のご挨拶2009年を迎え、早くも10日近くが過ぎてしまいした。昨年も、数えるほどしかブログをあげることができませんでしたが、読んでくださっている皆様、ありがとうございました。本年もどうぞよろしくお願いいたします。2008年はプライベートにも色々な出来事があったり、仕事環境も変化があったり、案の定、いろいろありましたが、世の中の変化に適応すべく、自分自身も変わっていかなくてはという感じですね。人のせいや、世の中のせい、会社のせい にしない、すべては自分に責任がある と思える人だけが生き残れる時代になっていると思います。今年の生き方のテーマ・人の夢、他人のプロジェクトに協力・貢献する・公私ともにブランド力を高める（価値を創造する）不動産近況昨年後半から、いい物件を見つけたり紹介されたりして、現地訪問をする機会が増えてきました。この流れですと、多分今年、購入することになるでしょう。銀行が消極的で、在庫があり、不動産会社が大々的な広告を打てない時期。こんな時期こそ、買い時。無理しなくてもいい物件を安く簡単に見つけることができます。今月末は、一つ目のお城のお客様の更新です。入居もうれしいけど、更新の方がうれしいかも。（自分はすぐ引っ越しちゃうくせにね）更新料は1ヶ月分家賃。管理会社と折半とはいえ、10万円以上のボーナスは嬉しい限り。利回りは高くなくても、絶対額が高く、手のかからない物件は兼業大家＆女性におススメ。こういう物件を数個もてば、手取りでサラリーマン収入を超えられる。でも、無理しない。いくら物件がよくても、月々ローン支払額が、サラリーマン月額収入を超えない程度というのが理想だと思うな。イメージは1戸あたり手取年収が100万円のものを買う といいと思いますね。キャッシュで買う場合、家賃が8.5万円以上の物件。ローンすればもっと高い家賃の物件を購入できます。リフォームがいらず、客付けしやすい絶対額の高い物件は 利回りが低くてもお金がたまる。共働き夫婦でそれぞれローンで物件を購入し、ひとつキャッシュで買う。上記のような物件を3戸持てば、トリプルインカムとしての役割を果たしてくれるでしょう。子育てで休んだとしても、ダブルインカム。ワンダフォー♪執事がほしいITのできる執事がほしい。電球も替えてくれて、WEBやネットワーク周りの設定もやってくれて、ケーキも出してくれる。いちごのヘタもとってくれる。ノンたろくんさま、マンション見学の予約を取っておきましたよ～ノンたろくんさま、あまおう と とよのか どちらになさいます？ノンたろくんさま、お昼寝の準備が整いましたよ～
December 26, 2008
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クリスマスプレゼント と よちよち歩き
今年のクリスマスプレゼントをおねだり。空き地がほしい。駒沢オリンピック公園あたりの並木道沿いだったりしたら最高♪甥っ子 コたろくん が ヨチヨチあるきをはじめた。いっちにぃ、いっちにぃ、お上手ね～♪とママの声に合わせて一生懸命歩いている動画が送られてきた。動画に１万円寄附ボタンとかついてたら、絶対寄附 しちゃう 最初は転んだり、うまくできなくても、いいんだよね。何事も。３６０度の可能性にあふれている 甥っ子くんを見習いたいこのごろ。不動産投資の健美家
November 23, 2008
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戸建賃貸と管理会社が倒産してしまった恐ろしいお話
２ヶ月ぶりの 不動産投資勉強会 エクシードエックス戸建て賃貸と管理会社が倒産してしまった恐ろしいお話。■お一方は ： 相続、節税、長期視点にたった建てる戸建賃貸 の話。地主向けのお話でしたが、この視点は大事ですね。・固定資産税の高い土地の角地部分をちっちゃくして登記したり、・相続で争わないよう戸建、・すべての物件が不動産所得税がかからないぎりぎりのサイズにしたり・もちろん競争力のあるデザイナーズであり、・メンテナンスフリーの外装（ガルバリウム鋼板）普通の工務店さんやハウスメーカーでは頼んでもこの出来にはならないでしょう。地主であっても、自分が知識をもっていないと、ありきたりの物件・客付けにこまり・税金は高く・メンテナンスコストの高い・管理コストも高い を持つことになってしまう。地主さんは、お金を持っているから余計カモにもなりやすいといえます。ノンたろくんのような普通の人より勉強が必要ということですね。■もうお一方：管理会社が倒産してしまったお話。被害総額 ○○百万円これは、本当に多くの人にとって明日はわが身の内容でした。アパートやマンション一棟を所有するほとんどの投資家さんは、自主管理じゃないはず。店子さんからの家賃が一回管理会社に入ってから大家にところに振り込まれる。損失１．前家賃で集金済家賃を管理会社がオーナーに払う間に倒産したら？損失２．敷金を管理会社が預かっていたら？損失３．翌月の入金のタイミングだったりしたら？損失４．新規の入居があって、敷礼前家賃など数か月分を管理会社がもっていたら？損失５．新管理会社への引継ぎや 店子への諸連絡おわびなど。。。・・・・大家への損失ははかりしれません。家賃を一度管理会社に預かってもらう場合は、こういう最悪のケースが起きた場合のシミュレーションをしておいたほうがいいですね。そして、どちらにしても、リスクを回避したと思っていても、想定外のリスク（保険会社や管理会社、売主の倒産などなど）はいくらでもおこります。お掃除などはお任せするのはよしとして、入居者の審査など、やはり自分でしっかり選ぶことが大事だと感じました。不動産投資の健美家
November 16, 2008
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融資セミナーに参加 。銀行の評価方法
昨晩は不動産投資の融資セミナーに参加。現役銀行マンのお話。銀行の評価方法、近況など色々お話をきくことができました。まず、銀行による、物件評価（人の評価）は下記３つ。物件の処分性（即時処分性）事業性人の属性当たり前のことですが、銀行の評価に ”好き・嫌い ”という評価軸はありません。ノンたろくんの場合、いくら利回りが高くて築浅でも、気に入らない物件の評価がゼロであることを考えると、銀行の評価はある意味フェアであります。銀行の不動産投資への関わり方は、大家ではなく、ローンのためのプレイヤー。処分性をとても大事にしますし、どちらかというと大家視点が足らないかもしれない。銀行がローンをつける物件＝大家にとっていい物件 とは限らないので注意が必要です。銀行の視点売る時の視点住む人の視点客付けの視点管理会社や運営側の視点自分の満足度などから公平に物件に点数をつけていくといいかもしれません。銀行の評価がつきづらい隙間物件は、裁定取引が可能な市場ということでもあります。ローンが出ない木造の古い物件買い手の少ない 2～3億の物件検査済証のないものを共担を出して買う再開発などで、いずれ価値があがるだろう地域に買うなどなどいろんなやり方がありますね。これからは、ただ、不動産投資をしただけでは豊かになれない時代。だからこそ、ちょっと頭を使ったり、お客様の気持ちになってみたり、些細なことで差がついてくる気がします。 不動産投資の健美家
November 9, 2008
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ライバルは都営住宅？
以前もライバルはUR賃貸という日記を書いたような気がしますが。。。本日○○区役所に用事があって出かけたところ、都営住宅募集のご案内冊子を発見。勉強のために持ってきてみた。■応募平均倍率 37.1倍。（H20年5月度募集）多摩市の5.3％ 目黒区の298.5倍まで。す、すごい。662戸に対し、申し込みは13,987名。ノンたろくんにこの運営を任せてもらえば、高い家賃と低い家賃のバランスを整え東京都の収入をあげながら、かつ、住宅に困っている人にもいきわたるようにしてあげられるのに。空き室でこまっている大家さんの物件を定期借家 など東京都でサブリースするな～んてこともできるんじゃないか と思ってしまう。利回り重視じゃない大家さんもいるはずだしね。■家賃ざっと見たところ、11,900円（国立市、S43年築、2DK37平米）～90,200円（港区、H8年築、3DK73平米）都営住宅は、基本的に狭くても世帯向けがほとんど（1DK以上）ですし、所得条件とかあったりするものの、人口減少に伴う供給過多、失業率の増加などから、家賃低下が避けられなくなった場合、大家にとって都営住宅は強敵になるかもしれませんね。そもそも港区だとか、中央区とかで広くて新しいものはある程度市場価格にあわせるべきだとおもうけどな～ いろいろ勉強になります・・・不動産投資の健美家
October 28, 2008
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本当に必要なものに・・・
■やっぱり大恐慌が来るのか？色々な情報を勘案すると、どうやらやっぱり大恐慌がくることになるようです。だからといって、命がなくなったり、生活が出来なくなったり ってことはないと思いますが、じわじわ 不便になってくる のでしょう。アイスランドやイギリスの一部預金封鎖？報道 などをみても、のらりくらりと生活して現実がみえていない先進国は日本だけかもしれません。とはいえ、本当に必要なものは残るわけですから、無駄がなくなり、キレイになるということでもあります。どんなビジネスも正念場ですね。不動産にしても、必要なものだけが選ばれるわけです。選ばれるものに時間もお金も情熱も投資したいものですね。■物件の価値不動産の競売状況の記事によると、便利な立地であっても、建物のグレードがないと価値がつかないのだそうです。ノンたろくんも常日頃から思ってました。例えば、REITの居住用物件は、悪くない。でもやっぱりありきたり。よくある建売戸建てや建売アパートも ありきたり。供給過多になってしまったとき、その家が選ばれるためには、運次第ということになる。運だけに頼らざるをえないような物件は、価値が下がりますということです。ちなみに、今の家（賃貸）を選んだ理由で、今の家にしかない理由はお庭がとっても美しかったから。なかなかそんな家、ないもん。不動産投資の健美家
October 15, 2008
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資産をどこにふりむけるか・考え方が変わるとき
日経平均 7000円台をつけた数年前、あの時傷んでいたのは 日本くらいだった。けど今回の暴落は世界中を駆け巡っている。東から西へ。株は逃げ遅れたら大変。為替もスゴイ。豪ドルも、ノンたろくんが大学の卒業旅行でオーストラリアに行った頃の水準に。。。大竹愼一さんのいう、日経平均4000円時代が来る が現実味を おびてきましたね。さて、本当に不動産のキャッシュフローというのはありがたい存在です。今（なけなしだけど）資産をどこにふりむけるか 色々勉強中。世界恐慌の収まり方だとか、もろもろ研究中。もしかして金本位制とかに戻っちゃう？最近、おじ様方とお話する機会が多く、「坂の上の雲」など 男のロマン？ものの本も読んでおかなくては 話があわせられないので読んでいる。幕末から明治維新をむかえたこの本を読んでいると、考え方や当たり前だと思っていること、というのは外部要因によって簡単に変わってしまうのだな。と感じる。もしかしたら、今はそのときなのかもしれないな。
October 8, 2008
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不動産のありがたさ
日々の株価変動がすごいですね。忘れがちですが、株はハイリスクハイリターンの投資商品である ということを思い出させてくれます。今手元に残っている株は、値上がりする理由がなく、既に大きく下げているので、今後さらに下がることもないだろう株ばかり。とはいえ、あがる理由がないなら持ってる意味がないじゃないかー！ともいえる。小額なのでここはさっさと損ぎりして全てキャッシュにするか、全て不動産に向けるべきか？めんどくさがりやノンたろくんは、日々 売買する必要がある運用はむいていない。やっぱり不動産が向いている。株が乱高下しても、家賃は影響をうけない。ありがたやー。ローンを考えたとき、35年も返し続けなくてはいけないのか？と考えるのか？35年も借り続けられるのか？と考えるのか？考え方次第。
September 19, 2008
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THE 大家。
最近また不動産の勉強や物件探しに力を入れている。業者が買わないので、 要検討 な物件が ごろごろしている。土地を見に行ったり、ウワサのグーグルストリートビューで調査したりという感じなこのごろ。不動産投資セミナーに参加したり、有名な 三代目大家マサさんとキャッシュフロー101さん（加藤ひろゆきさん）の対談ＣＤを聞いたり。いや～それにしても、三代目大家マサさん とてもとても勝てません。なるほど、やっぱりここまでやる方だからこそ、若くして不動産を20棟までに増やし、運営できるのだなあ。と思いました。不動産投資を 主婦感覚で行う。買うものが、卵や牛乳じゃなくて、物件や設備に変わっただけ。金持ち父さん貧乏父さんの本にもそんなこと書いてあったな。設備や備品の底値を常にウォッチし、底値を見かけたらすぐ大量に大人買い。450戸ほどの物件を保有しているわけですから、備品の価格も全体に左右してきます。ちょっとしたリフォームは自分でやる。コストを知る。業者に頼む場合の目安価格を把握。4万円程度の家賃の物件に対して、かけていいリフォームはどれくらいか？どんなタイミングで、どこに、お金をかけるか？自分の時間を投入するか？人に頼むべきか？結局の所バランスです。『 そりゃあ、勉強しないとダメですよ 』とボソっとおっしゃってました。同じ土俵で勝負しないことを改めて決意しました。話は変わって、下にすむ大家さんは、お出かけが多い。お話させていただいた感じだと、多分東京が過ごしづらい時期は軽井沢にいるはず。いいな～、これこそ THE 大家。ノンたろくんも暑いな～ 軽井沢行ってくるわ～ じゃあね～寒いな～ ハワイ行ってくるわ～ じゃあね～とふら～っと出かける感じに、そのうちなります。そのうちね。不動産投資の健美家
August 29, 2008
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