2016年12月の記事
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モラルのないアパート経営勧誘
【オートロックマンション この形態の建物の場合、営業のための戸別訪問が行いにくい】今回は２０１６年８月１１日の朝日新聞の記事についてのコメントという形で一括借上げトラブルについて書いてみたいと思います。とりわけモラルや常識のない営業について書いてみたいと思います。記事によると一括借上げメーカーの元営業マンはこのように述べています。「世間知らずで、プライドが高く、人に相談しない人を狙った。具体的には教員、医者、公務員。契約前には本社に招き、役員らと食事をするなど最大限の歓待を行った。（催眠商法のようだった）大家が不信感から家賃が下がるのではないかと尋ねても、下がるわけがない、信頼関係ですと強く言い張った。１０年以降は２年更新（借上賃料改定といいますが減額されることが少なくない）になるが、そのことは説明しなかった。」と朝日新聞には書かれています。契約のためには、なんでもありといったモラルのない営業が行われていたことがわかります。一体どこのハウスメーカーかと知りたくなりますが、記事からわかるのは、最初の１０年は賃料固定、以後２年ごとに改定していくハウスメーカーということです。大東建託は最初の１０年は固定ですが、以後５年ごとの改定なので、大東建託ではなさそうです。【 レオパレス本社 賃貸アパートではお馴染みのレオパレス 一括借り上げも行っている】「嘘も方便」ともいいますが、この時の家賃は決して下がらないという嘘は、大家に大きなショックを与えるものでり、嘘よりもさらに悪質な詐欺のような重大なものに感じます。しかしいずれ詐欺のような商売をしているメーカーは、正体が明らかにされ市場の信頼を失い淘汰されることになると思うのですが・・どうして、このようなモラルのない営業が堂々と行われていたのか、アパートオーナーの１人として身が引き締まる思いです。業界全体でモラルが低いといわれている不動産建設業界、カモにされるのは何も知らない、一般の消費者そして甘い言葉にのって大家になった人たちなのかもしれません。防衛策としては契約する前に、よく調べることや詳しい人に相談してみることかもしれません。また大家であるならば不動産管理会社に任せると同時に、不動産についてよく学び、不動産管理会社とまともに協議できるだけのスキルを身に着けること、不適当な管理会社だと気づくならば、契約を解除して適切な管理会社に任せることができるほどの、力量を持てるようにしていきたいものです。アパート経営はするな！ [ 須田忠雄 ]
2016.12.30
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就職先として人気のない不動産、建設業界
【品川イーストワンタワー 賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある。社員の給与水準も高い】アパート大家をしていると、どうしても不動産メーカーの社員との接触する機会が多くなります。私の所有物件も大東建物管理の管理にありますが、大東建物管理の担当者との会合は、しばしば生じますし、大東建託の営業職の社員との接触も時々あります。全体的には誠実に対応してくださいますし、身なりもきちんとしていています。また大東建託グループの正社員の給与水準は高く、見方によれば都市銀行員並みの給与水準だともいわれています。しかし、毎年の就職希望会社ランキングでは、なぜかほとんど人気がないというのが実情です。せいぜい積水ハウスか大和ハウス工業に幾らかの希望者がいるぐらいではないでしょうか。なぜでしょうか。一説によると、どうしても不動産メーカーに就職すると、あまり休みもろくに取れず仕事に追い回される、ブラック企業を思わせるような環境のためだと言う方もおられます。たしかに大東建託グループはブラック企業ではありませんが、社員はしっかりと働くことが求められているのは事実のようです。大東建物管理の社員でしたら仕事のの休みも日曜祝日のみだとか（夏休み、冬休みはあるようです）言われていましたし、忙しければ晩遅くまで仕事をしているようです。【 日本生命 第一生命とトップシェアを競う大手生保。都銀とのつながりも深い。就職希望者も多い。】しかし就職してからしっかりと働かされるのは大東建託や他の不動産メーカーに限ったことではありません。就職先で人気のあるトヨタ自動車や三井住友銀行でも、就職後は猛烈に働くことを要求されるようです。今は知りませんが、昔は住友銀行は大学卒で入行しても半数ぐらいは、ついていけなくなり離職するといわれていましたが、このてんは不動産メーカーとあまり変わりがありません。他にも考えられるてんとして、不動産メーカーは基本的には国内の市場を相手にしており海外進出はあまり行わないこと、将来性というてんで大きな期待がもてないことといったことがあるかもしれません。いずれにしても成績優秀な学生は不動産メーカーにはほとんど流れてこず、不動産業界全体のレベルアップはなかなか図れないという循環になっているのかもしれません。もちろん大東建託グループの物件オーナーとしてはオーナーの収益がアップするように頑張ってほしいものですが・・。「ブランド不動産会社」宣言！ [ 加瀬恵子 ]
2016.12.23
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中古マンションのメリット
【東急不動産 大手不動産会社 関東だけでなく関西にも浸透】兵庫県尼崎市に塚口という地区があります。阪急電鉄の塚口駅周辺を中心とした市街地ですが、ちょっとした金融街でもあり、駅周辺には東京三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそなといった４大都市銀行の支店があり、他にも三井住友信託、野村証券の支店もあります。そして塚口駅周辺は分譲マンション地区でもあり、多くのマンションが乱立しています。その塚口、近年駅の北側で、またしても大規模分譲マンション建設が数件、始まろうとしています。東急不動産や大和ハウス、和田興産といったメーカーが主導しているようです。ところで、この駅北地区に今年の春、三菱地所系の不動産会社が販売する分譲マンション(ザ・パークハウス）の入居が始まりましたが、完成後も空室がいまだにあるようで、販売に苦戦しているようです。そのような状況下で、数年後の完成を目ざして、さらに分譲マンションが建つわけですが、果たして勝算があるのでしょうか？ところで新築マンションがなかなか売れない時代、中古マンションもおそらくなかなか売れないことでしょう。塚口周辺でも中古マンションの売り情報がたくさん出ていますが買い手がなかなか見つからず、空室がチラホラと目立つようになっています。空室が目立つようになると買うほうも、「なぜこのマンションは売れないんだろうか？なぜ空室が多いんだろうか？」と疑問を持つようになり余計に売れなくなるのかもしれません。【 東京の古いマンション 根強い人気のある中古マンションは、お買い得商品かもしれない】ところで中古マンション、見方によっては新築マンションを買うよりも賢明かもしれません。なぜならば新築マンションの場合、住んでハズレ物件だったということがあるからです。最近、生じた杭打ち偽装事件でも明らかになったように、名の知れた不動産会社が販売した物件だから絶対に大丈夫ということはないのです。しかも、今回の事件は大きくクローズアップされましたが、中には欠陥物件という事実を隠蔽しているマンションも多々あると考えられています。なぜならば欠陥物件ということが世に知られると、マンションの資産価値が下がり、分譲マンションオーナーたちにとって不利になるからです。それで、どうしても欠陥マンションを回避したいならば、１０年は経っている中古マンションを選ぶ、管理組合などから、過去の修繕記録などを内緒で調べさせてもらうなどして、とりわけ問題がなければ、その物件を選択するという方法を取ることもできるでしょう。マンション価格も新築時よりも安くなっていることも多く、まさにお買い得商品になっていることでしょう。だまされずにマンション・住宅を買う方法 [ 石井成光 ]
2016.12.16
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やっぱり賃貸暮らしがいいなあ
【ファミリー向けマンション 分譲マンション暮らしにはいろいろと煩わしさがあり敬遠する人もいる】この10年から20年、分譲マンションを買ってマンション暮らしを始めた方も少ないないと思います。たしかに老後はマンション暮らしのほうが良いということで、分譲マンションを買って過ごしている方も少なくありません。一方で分譲マンションリスクも明らかになってきて、マンションを買うだけの資力や収入があっても、あくまでも賃貸住宅暮らしをする方もおられるようです。では分譲マンション暮らしにはどのようなリスクが伴うのでしょうか。まずはマンションは基本的には共有部分があり、共有部分は管理組合が主体となって管理業務を行います。そこで入居者は管理費や修繕積立金を毎月支払って管理業務を支えることになります。そして入居者は輪番で管理組合の理事の役職を行うこともありますが、問題は管理組合といっても結局は好き嫌いのある入居者の集まりで、意見の違いなどから、いさかいが生じることがあります。ひどい場合は裁判沙汰になることもあるようです。仲違いしながら同じ建物に住むことにストレスを感じることになるかもしれません。しかし賃貸物件には管理組合などなく、そのような問題が生じることはありません。 【東京の古いマンション 最近はこのような３０年超を超えた物件が増えてきた。】さらに問題となるのは、管理規約に違反する入居者の存在です。いわゆる迷惑な入居者です。このような入居者が迷惑業務をやめてくれればそれでいいのですが、あくまでもやめない場合が大変です。というのも現法の区分所有法では、こういった方々に迷惑業務をやめさせたり、所有権自体を取り上げるのは難しいのです。このてん賃貸暮らしは同じ建物の迷惑業務に悩まされるならば、すぐに引っ越すことができるというメリットがあります。さらに分譲マンションの問題として、最近持ち上がっているのが建物の老朽化や明らかな欠陥建築で建て直しをする場合、事がスムーズに進まないという事があります。というのも現法ではマンション所有者の５分の４以上の賛成がないと建て直しができないのです。賃貸暮らしの場合は老朽化したアパートマンションから引っ越せば済むことですし、時代のニーズにあった最新の設備が整ったマンションに引っ越すことができるのではないでしょうか。このように融通がきく賃貸暮らしには多くのメリットがあります。【中古】 ひとり暮らし賃貸生活バイブル ／造事務所(著者) 【中古】afb
2016.12.16
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悪質な訪問者から家族を守るオートロックマンション
【オートロックマンション セキュリティ面で効果のあるオートロックマンションならば予期せぬセールスマンが来ても安心】オートロック式でないアパートやマンションでは自宅部屋の玄関ドアの手前までに訪問者が来ることになります。特に２０年以上前に建てられたアパートやマンション、そして公営住宅の多くはオートロック式でないためにセールスマン等が自由に行き来することができます。よってそのようなアパートの玄関ドアの付近には「セールス勧誘お断り」あるいは「セールス勧誘目的の場合はベルを押さないでください」等のステッカーをしばしば目にすることがあります。よほどしつこいセールスマンに悩まされたことがあるのか、家族の誰かが、しぶしぶセールスマンから何かを買わされたことがあるのかもしれません。そして誤って玄関ドアを開けてしまい玄関の中に入られてしまうと断って出ていってもらうのに相当大変な場合もあります。また近年は身分を偽って中に入り込みしつこくセールスする悪質なセールスマンもいます。一方、戸建て住宅の場合は門扉がまずあり、門扉のあたりに呼び鈴があります。最近は多くがカメラ付きインターホンになっており、不要な訪問者であるならば、そこで断るか出ないことによって対処することができます。さらに勝手に門扉を開けて入って来るならば不法侵入で訴えることができますので、オートロック式でないアパートよりも不要なセールスマンに対応しやすいといえます。 【賃貸アパート このようなアパートではセールスマン等が自由に訪問できトラブルになりやすい】こうした事情のためか近年、新しい物件はほとんどがオートロック式になっています。例えば分譲の大型マンションであるならば、管理人室のそばにオートロックのインターホンがありますので、セールスマン等の訪問者も訪問しにくくなります。セールスマンがインターホンを何度も鳴らせば管理人さんが近づいてきますから・・また管理人さんが常駐していないオートロックマンションでも不要な訪問者であるならば、部屋のカメラに映りますので、出ないかすぐに断るかして対処することができます。実際、玄関ドアの手前まで来ることはありませんので、幾らかの安心感があることでしょう。特に家族の誰かが、セールス等にひっかかることが心配ならばオートロックマンションであるならば幾らか安心でしょう。 「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾 [ 浦田健 ]
2016.12.09
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お部屋選びの時には収容能力も確認
【トランクルーム 自宅アパートマンションの収納不足のためにトランクルームを借りている人も少ない】アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の１つに収納能力があります。つまり貸部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。例えば私の知人に生活保護者がいましたが、彼の住居の家賃は20000万円でした。当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。しかし自治体によって扱いが異なるかもしれませんが、家賃は自治体が生活保護者の場合は負担してくれるので、彼自身の実際の負担額はトランクルーム代の10000円でした。やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて貸部屋に入れることができました。よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体が負担にしてもらえるので、実際の負担額は0円になりました。つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。 【これだけの住居ならば収納スペースに困ることはない】私もRC造りの所有物件マンションに住んでいますが、妻と2人暮らしになると荷物が収納スペースに入りきらず、結局は所有物件マンションに２つの倉庫がありますが、その倉庫に荷物を入れています。もちろんライゼボックスなどのトランクルームを借りれば、事が足りると思われますし、現に私の住んでいる地区は賃貸住宅が立ち並び、それとともにライゼボックスも多数ある地区でもあります。しかしすぐ近くにそのようなトランクルームがあればよいですが、もしなければ荷物をどこに置くのでしょうか。またトランクルームに荷物を置くことができても、自宅に荷物を置くのと比べて、出し入れの便利さが異なりますし、やはり荷物は自宅にすべて収納することができれるのがベストではないでしょうか。つまり住まいを選ぶさいには収納能力も、よく見る必要があるということではないでしょうか。送料無料 ひとり暮らし賃貸生活バイブル【中古】
2016.12.02
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