2017年01月の記事
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小規模認定保育園の開園まで
【RC造り賃貸マンション このようなマンションで小規模認定保育園を開設することが可能になった】他のブログで、私の所有マンション１階で、小規模認定保育園を開設するために学校法人が１階テナントの賃貸契約をしてくださったことについて書きました。私も保育園制度については、あまりよく知らなかったので、賃貸契約をしてからすぐにでも開園するのだろうと思っていたら、開園までにはかなりの期間があることがわかりました。大家としては、借りてくれた以上、早く開設して私のテナントが社会貢献するのを見てみたいと思うものですが、開設までには長い期間とスケジュールがあるのです。まずテナント賃貸契約をしてくださったのが８月下旬です。そして９月分の家賃から支払ってくださっています。そして小規模認定保育園開設のためには自治体からの承認が必要で、その承認が得られるのは１１月ごろになるというのです。そして自治体の承認を得るためには、開設場所との賃貸契約を行っておかなければならず、８月遅くても９月にはテナント賃貸契約を完了させ、保育園の全体の設計を自治体に示し審査を受ける必要があるというのです。しかも認定は公募方式で１０施設という枠があるので（自治体により異なる）、もし開設希望事業者が多ければ、基準を満たしていても認定枠に入れない可能性もあるというのです。 【空テナント 小規模認定保育園開設までは家賃は支払われていても空テナントのような状態】もちろんテナント賃貸契約してくださった学校法人さんは「おそらく大丈夫だと思うんですけど・・」とは言っていましたが。そして１１月に承認が得られた後、１２月後半ごろから、テナント部屋の改修工事を行い、開園は４月１日からになるというスケジュールです。つまり９月から借りていいることになりますが来年３月までの間は、幼児を受け入れた事業を行っていないことになります。その分の家賃は、まるまる損失になるのではと思いましたが、実のところ開設までの賃貸契約によって支払わた家賃は補助してもらえるようなのです。考えてみると、そのような補助制度がなければ、多くの法人や団体が、小規模認定保育園を開設のために手を挙げるのを躊躇するかもしれません。というこで私の所有マンションのテナント部屋の賃貸契約は無事に完了したものの、本格的に事業が行われるのは将来の事になります。社会貢献している姿を早く見たいものですが・・。
2017.01.27
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最近増えてきたヘーベルメゾン
【積水ハウス 大手ハウスメーカー全体的に入居率が高く人気物件が多い。賃貸のみならず戸建て住宅販売も行っている最大手のハウスメーカー】私の所有物件のあるエリアは大阪梅田への便利な通勤圏にあるエリアですが、賃貸住宅では最近は積水ハウスの新しい物件が目立って多く建つようになっています。残念ながら私の所有物件の管理の大東建託グループは、あまり多くありません。あとは昔ながらのレオパレスや大和ハウスのDルームが少しあるといったところでしょうか。しかし最近の大家さんは安全志向なのか、建設費が高くても積水ハウスで建てたがるようです。こういったなか、ジワジワと物件数を増やしているように感じるのが、ヘーベルメゾンです。ヘーベルメゾンは旭化成の賃貸住宅ですが、目立って多くはありませんが、幾らかのシェアを保っているようです。旭化成といえば、杭打ちデーター偽装事件で、話題にのぼったメーカーですが、建設業界では、手抜き工事を行なう可能性が少ないメーカーとして知られていただけに、この事件は意外に受け止められていたことを覚えています。ところで住宅メーカーとしての旭化成、使用している建設材料も良質のものを使用していると思われますし、積水ハウスに劣らぬサービスを提供しているのではないかと思っていましたが・・ 【レオパレス本社 賃貸アパートではお馴染みのレオパレス。一時期は急速に物件数を増やした時代もあった。】ところで私の物件から少し離れたところに旭化成のヘーベルメゾンがあります。築２０年以上の２階建てで、１階、２階が３戸ずつの物件ですが、その１階の１戸の空室状態が長期間続いています。もう１年以上になるのではないでしょうか。立地も駅からそれほど離れているわけでもなく、閑静な住宅街の中にあるので、悪くはないと思うのですが。それでインターネットでヘーベルメゾンの評判について調べてみると、批判的なコメントが数多く寄せられていることがわかりました。（割合からすると他メーカーより多いのではないかと思うぐらいです）どうもそれが、なかなか入居者が見つからない原因の１つであるようです。最近はインターネットでの評判が大きく影響を与えるので、ネット上での評判は賃貸住宅選びにも多少の影響を与えています。もちろん大手ハウスメーカーのどこも多かれ少なかれ、ネット上で批判的なコメントが書かれていますので、神経質になるならば、どこに住むこともできません。しかし、すべての批判を封じることはできないとしても、賃貸住宅の質の向上を図っていくならば、おのずと入居者から選ばれるメーカーになり、空室率を軽減させることができるのではないでしょうか。
2017.01.20
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資産継承セミナー 大東建託にて
【品川イーストワンタワー 賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある。抱えているオーナーさんも非常に多い】2016年９月初旬に大東建託本社において資産継承のセミナーが開かれたようです。つまり多くのアパートマンション大家をかかえる大東建託グループですが、大家たちが次世代の子供にどのように円滑に資産継承を行えるかについてのセミナーのようです。実際、アパートマンション大家の１つの大きな課題は、自分の後にだれがアパート経営を引き継いでくれるか、そしてどのようにして引き継ぐかが課題になっています。そして大東建託グループ物件の大家さんたちも、高齢の方がとても多く、自分の亡き後、アパート経営の引き継ぎに多少の不安を感じている方も少ないないと思われます。またこのようなセミナーを大東建託本社で開催したということにもハウスメーカーのかかえる課題が浮き彫りになっているようにも思えます。つまりおそらくは今は管理戸数、日本一の大東建託グループですが、かかえている物件オーナーさんの多くは高齢者です。そしていずれは資産継承が行われることになりますが、資産継承のさいに管理が替えが行われることをできるだけ防ぎたい、つまりは資産継承の時に、他社にもっていかれたくないという思惑が透けて見えるのです。 【積水ハウス 大手ハウスメーカー。全体的に入居率が高く人気物件が多い。初期建設工事費が高額なのは有名だが、一括借り上げトラブルは意外と少なく大家さんに選ばれやすいメーカー】実際のところ次世代大家はインターネット世代で、良くも悪くも様々な情報を容易に入手できる世代です。その次世代大家が、引き続き大東建託グループ物件として留まってくれるかどうか大東建託も不安をかかえているものと思われます。とにかくネット検索をすれば大東建託のネガティブなコメントが多々書かれていますので・・もちろんネガティブなコメントは大東建託のみならず、他のハウスメーカーでも同じことだと思いますが・・私も大東建託グループ物件の次世代大家ですが、資産を継承した時は、大東建託についてのネガティブなコメントを見て非常に不安に感じたことがあります。（今は慣れましたが）しかしアパート経営についての知識を身に着けていくにしたがって、様々な心配や不安は軽減されてきたと思います。いずれにしても資産継承をバックアップする意図そのものはハウスメーカーとして良い取り組みだと思いますし、今後も健全な収支を確保しつつ、入居者や大家のために頑張ってほしいと思います。【中古】 不動産の相続と節税対策 目減りさせない資産継承 虎の巻 ／三原一洋(著者),池尾彰彦(著者),鈴木俊幸(著者) 【中古】afb
2017.01.13
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空テナントが小規模認定保育園で埋まる
【空テナント 最近はマンションの1階部分をテナントにすることがある】空テナントが埋まらない。そのような悩みをいだいているアパート大家さんは少なくないと思います。特に駅から離れているとか、人通りがほとんどないといったテナント物件はなかな借り手が見つからないことでしょう。私の所有マンションも１階はテナントなのですが、以前は空になるとなかなか埋まりませんでした。大東建託が入居斡旋を行っていましたが、それでも過去に１年と１０カ月ほど空いたままだったこともあったのです。一方で都心部のオフィス街のテナントは好調で、家賃の値上げを行っている物件もあるということですが、明らかに二極化しているように思われます。ところで都心部から離れた市街地のテナント物件ですが、この１，２年少し明るい兆しが見えてきていると思われます。それは景気が良くなってきたからというわけではありません。その要因は２０１５年４月から実施されるようになった小規模認定保育園です。この小規模認定保育園制度、政府が待機児童問題の解消のために取り決めた制度です。小規模保育協議会によると小規模保育とは0-3歳未満児を対象とした、定員が6人以上19人以下の少人数で行う保育です。 一人の保育スタッフが担当する子どもの数が少ないため手厚く子どもの発達に 応じた質の高い保育を行うことができます。そして2015年度より、子どもの保育、子育て支援を総合的に進める新しい仕組みの 一環として「子ども・子育て支援法」が施行されます。その中で小規模保育施設は「小規模認可保育所」となり国の認可事業として位置づけられます。そしてこの制度によりもたらされることは待機児童が都市部に集中し、その大半が３歳未満の低年齢児であることから、 小規模保育の量的拡充により待機児童問題の解消を図ることが大きく期待できます。 小規模保育事業へ多様な主体が参入することで、主に大型園が造りにくい都市部では 待機児童解消は劇的に進むことが予想されます。 そして、少人数の手厚い保育で子どもたちの成長と発達を手助けできる時代が来ようとしています。と説明されています。 【猫とダンボー 小規模保育のメリットはきめ細かく世話ができること】そして小規模認定保育園とテナント物件との関連ですが、市街地の事務所スペースほどのテナント物件が小規模認定保育園として適度の広さなのです。対象となるのは０歳～３歳なので、遊ぶための運動場は必ずしも必要ではありませんし、適度な広さのテナントと、保育士を確保さえすれば、保育所として開設できます。しかも認定された保育園なので公費による補助もつきますし、保護者が支払う保育料も安くなるんだそうです。ということで小規模認定保育所、市街地において急増中で、これまでのなかなか埋まらなかったテナント物件が、どんどん埋まっている状態です。実は私の所有物件も１階テナントが７月で退去しましたが、９月ごろから小規模認定保育園が入居する予定で、この小規模認定保育所制度、空テナントに悩む大家さんにとっても朗報になっています。金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技 [ 日本不動産コミュニティー ]
2017.01.06
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