全6件 (6件中 1-6件目)
1
寒いのキライ・・・ここまで冷えると、リフォームするのもイヤになる。マイナス4度の中、ボロ戸建ての再生に行く・・・電気はあるから、暖房は使えるけどエアコンは、部屋が限られる灯油ストーブは、給油が面倒電気ストーブは、頼りない何か良いものはないものかと悩んだ時に、加藤先生がVoicyで紹介されていたのを思い出した。イワタニの『カセットガスファンヒーター』カセットコンロで使うボンベを、燃料にしたストーブだ。イワタニ【風暖】CB-GFH-2さっそく入手したので、使ってみた。・電池不要!必要なのはカセットボンベだけファンヒーターというからには、ファン(羽)が回るんだよね?でも電池も電気もいらない。なんで???ガスの炎で「発熱発電素子」を熱して発電して、ファンのモーターを回すはつねつはつでんそし???この聞きなれない部品は、人工衛星の動力源として研究されていたものらしい。なんかすごいな。仕組みは、上の図解を見ていただくと解るのだけど、ファンの空気で発電素子を、冷やして安定させるってギミックが萌える。これホントに電池も電源コンセントもいらなくて、カセットガスだけで動くんだよね。すっごい便利そうだけど、ちゃんと動くのかな?・瞬時に点火!灯油ファンヒーターに匹敵する暖かさ。使ってみて感じたのが、点火が早い。カセットコンロと同じで、ダイヤルを回してすぐに炎が出る。直後にきゅ〜〜〜〜ん うぉ〜〜〜〜んなんともカワイイというか情けないというか、聞いたことのない変な音を出した。素子が発電しているのだろうか・・・?ガスの炎が見える。電気がないのにファン作動確認ランプが点くのが不思議な感じ。しばらくするとファンが回って、温風を吹き始めた。あ、あったかい・・・「標準」で試してみたけど、灯油ヒーターと遜色ないかも。部屋全体が温まるし、火にあたってる感じがする。期待以上のパワーで、超満足。・移動と扱いがメッチャ楽このストーブは電源コードがないので、移動が楽チン。リフォームや清掃で部屋を移動する時に、一緒に持っていける。本体の軽さは5kg以下で、給油後の灯油タンクより軽い。車の積み下ろしも楽だ。以前、灯油ストーブが運転中に倒れて、荷台が石油まみれになったことがある。カセットガスなら、運搬中も心配ない。なにより、燃料がホームセンターで買えるのが良い。部材を調達するついでに、手に入る。・イマイチなところは・・・欠点は2つ。燃費とデザイン。メーカーの仕様書では、カセットガス1本で1時間43分。実際に使ってみたら、ほぼ近い時間でガスが無くなった。ま、カセットガスもそんなに高くはないし、交換も楽なので許容範囲。灯油を1回給油するよりも、カセットガスを5回交換する方がいい。カセットガスは裏ブタを開けてハメ込むだけ。懐中電灯の電池を替えるよりカンタン。デザインは古くさい。むかしの布団乾燥機に似てる。でも雰囲気は高速機動型ザクみたいで、ちょっとカッコよく見えてきた。機能ゆえにたどり着いたデザイン。左右非対称なところに味がある。・リフォーム以外でも使えそうカセットガスのみで動く、持ち運びできるファンヒーター。DIY大家のためのストーブと、言っていいかもしれない。他にも、デザインを気にしなければ、キャンプでも使える。冬に停電がおきても、こいつがあれば生きていける。唯一無二の、最強モバイルストーブだ。だんだん昼が長くなってきたけど、気温はまだまだ低い。冬のリフォームを暖かく楽しめる、アナログハイテクストーブ。こんな萌えツールが欲しくて、DIY大家をしているのかもしれない。イワタニ【風暖】CB-GFH-2不動産投資ランキング
2021.01.28
コメント(0)
管理会社と話していて、「あれっ?」と思うことがある。「修繕費は、値引きできないんですよ」「この入居者はトラブルが多いので、早めに退去してもらいましょう」味方のはずの管理会社が、大家が損することばかり言う・・・なんで?妻のナターシャが不動産屋に勤めているので、よくわかる。じつは彼らは、大家とは正反対の思考で働いている。これを理解していないと、思わぬところで損をする。管理会社が原因で、不動産投資そのものが失敗することだって珍しくない。今回は、知らないと怖い、知っても恐ろしい「管理会社のホンネ」について。・管理会社は違約金をなくしたい「短期解約違約金があると入居が付きにくくなるので、無くせませんか?」とある管理会社に、言われたセリフだ。短期解約違約金は、初回の入居から期間内(2年が多い)に退去した場合、賃料1ヶ月分の違約金が発生するというもの。表向きの理由は「入居が付きにくくなる」と言ってるけど、ホントは違う理由が隠されてる。【管理会社のホンネ】できるだけ短期で入居と退去を繰り返して、仲介手数料と広告費と修繕管理で儲けよう。そのためには、違約金がジャマだな。長く住んでもらいたい大家に対し、管理会社は入退去で利益が最大化する。普通借家契約で入居を渋るのは、すぐに退去したい人だけ。そんな割に合わない客は、当然お断りするべき。入居は甘く、退去は厳しくが、賃貸業の基本。管理会社の言いなりになってはいけない。・管理会社は、トラブルの多い入居者を退去させたい「D号室の入居者が、濡れた布団を洗面所に置きっ放しにして、下の階に漏水被害が出ました。トラブルが多くて他の入居者の迷惑になるので、退去してもらいましょうか?」ある法人契約の外国人入居者に対して、管理会社が言ってきたセリフだ。漏水トラブルはワザとやっているわけじゃないので、注意すれば直る。この程度で退去させたら、修繕費や家賃損失で、大家は数十万円のマイナスだ。ではなぜ、管理会社はすぐに退去させたがるのか?表向きは「他の入居者の迷惑になる」だが、ホンネは・・・?【管理会社のホンネ】トラブルが多くて、クレーム処理も手間がかかるし面倒だな。早く退去させて、別の楽な入居者を入れよう。費用は大家が出してくれるし、広告費も入るし、その方が儲かるよな。この外国人は「絶対に退去させない」と意思を伝えた上で、管理会社から入居契約している法人に注意をしてもらった。それ以来、問題は起きていない。あくまで決定権は大家にある。明確に意思を伝えて、甘い管理をさせないようにしよう。・管理会社は保険の手続きをしたい台風や火事のとき、管理会社はなによりも迅速に動いてくれる。いつものゆったりした対応が嘘のように、行動が早い。「保険の手続きもすべてお任せください!こういう時のための管理会社ですからね」災害で精神的にダメージを受けている大家は、神の救いのような頼もしいセリフに感謝するだろう。しかし、彼らのホンネはこうだ。【管理会社のホンネ】ヤッハー!ボーナスタイムだ!!修繕費にいつもの3倍の管理費を上乗せして、保険会社に請求するぞ!大家には「保険金で無事に直りました」って言っとけば問題ない。見舞金も差益も取り放題だ!大家としては損をするわけではないので、これでもいいと思う人もいるだろう。でも高額な保険金を支払った大家が、見舞金すら受け取れないのはいかがなものか。ボクも何度か保険会社にはお世話になっているが、保険の手続きは絶対に自分自身でやることをオススメする。火事が起きたとき、本当に頼れるのは自分だけ。火事のときやるべきことの記事は、コチラ・管理会社は修繕費を高くしたい管理会社から雨戸の交換を勧められたと、知り合いの大家から相談を受けた。現地を見ると、雨戸を固定する金具のビスが緩んでいて、戸が外れている。プロに頼んでも、6千円程度で直せる仕事だ。管理会社からの見積もりは、雨戸交換で25万円。彼らはいったい、なにを考えているのだろう・・・?【管理会社のホンネ】雨戸が外れちゃってるなぁ修理はできそうだけど、古いし汚いし、交換させた方がいいな。業者の見積もりは17万円だったから、管理費8万乗っけて大家に請求しよっと。今月は売り上げが少なかったから、ちょうどいい。管理会社がリフォーム費用に乗せる管理費は、業者請求の2〜3割。つまり修繕費は高いほど、彼らの儲けは増えることになる。リフォームは絶対に、管理会社にやらせてはいけないのだ。管理会社にリフォームを任せてはいけない理由は、コチラリフォームコスト削減ノウハウ虎の穴・管理会社は更新料を付けたいボクは、物件に更新料はつけない。「更新料」とは、2年に一度の契約更新時期に、賃料の1ヶ月分程度を手数料として入居者からいただくというもの。管理会社も「このエリアの他の物件は、みんな付けてますよ」と積極的に勧めてくる。親切なアドバイスのように聞こえるが、管理会社の本音はどうだろう?【管理会社のホンネ】更新手数料が発生する2ヶ月くらい前になったら、入居者に連絡して、ちょっと広めの他の管理物件への転居を勧めてみよう。うまくいけば仲介手数料と広告費と修繕管理費で、手間なく家賃3ヶ月分が儲かるぞ!ここまで悪質な業者は、滅多にいないと思うかもしれない。でも、これを裏で万が一やられても、注意して調べない限り気付けない。さらに言えば、大家の知らないところで、管理会社が勝手に更新料を取ってることもある。管理会社から退去連絡を受けた大家さん、それ本当に入居者の意思ですか?ここまで散々に書いたけど、管理会社が悪だと言っているわけではない。賃貸管理の収益は、大家の利益を減らして作られる。Win-Loseの関係になるのは、アタリマエなのだ。大事なのは、その仕組みを理解してコントロールすること。彼らを上手に管理して利用すれば、頼もしい味方になってくれるはずだ。不動産投資ランキング
2021.01.25
コメント(0)
最近はDIYでも、ほとんどのリフォームはできるようになった。とはいえ、外注もほどよく使う。火事の復旧も大工さんにやってもらったし、今でもプロに任せていることもある。外注はお金もかかるが、良いところもある。今回は、「ここはプロに任せている」というリフォームについて。・危険な作業DIYでは、危険な作業をしないと決めている。だから高所作業は、自分ではやらない。屋根や軒天井の修理は、プロに頼む。建築現場で最も多い事故は「落下」だ。プロの大工でも屋根から落ちて死んでしまったり、後遺症の残る怪我をすることがある。職人さんには申し訳ないが、我々は投資家だ。本当に死んでしまうような致命的なリスクは、多少のお金を投資しても回避するべきだ。職人さんには申し訳ないが、高いところの作業はおまかせする。リフォーム中に怪我をしないための記事は、コチラ・トラブルのリスクが高いところ入居後の、トラブルになりそうなもの特に水道管は、外注している。クロスや床と違って、水道が使えなくなると生活に支障が出る。プロの仕事なら、そもそもトラブルが起きにくい。万が一起きてしまった場合も、責任を持って対応してもらえる。入居者が決まってからDIYで修理をするのは困難だし、トラブルの対応はリフォームよりも費用がかかる。後の安心のためにも、水道屋さんに任せている。水道工事をした時の記事は、コチラ・できない作業ガス管や電気工事のように、資格が必要な作業はやらない。無理やり自分でやって、それが元で火災や事故が起きたら取り返しがつかない。もし無資格での工事が原因で火事になれば、火災保険も影響が出るだろう。自分で資格を取ってしまえばいいけど、ガスも電気も工事費用はそれほど高くない。特に安全に関わるところは、プロにまかせている。・時間がかかる作業清掃やクロス貼り等、時間がかかるけど安い作業はプロにお願いすることがある。どこを外注するかは、リフォームの短縮時間と、費用を比較して決める。たとえば、家賃8万円なら、物件の完成が1週間遅れると、2万円の損失になる。週に2日しか作業できないサラリーマンなら、日給8千円で清掃員を2日間雇って、リフォームの完成を1週間早めた方が、利益は大きくなる。時間は無限にあるわけじゃない。いつでも時間とお金を計算しながら、効率の良い投資を進めていきたい。・技術や知識が身につかない作業クロスを貼ったり、CFを貼ったり。自分でもう何度もやっていて、これ以上やってもレベルの上がらない作業は外注することがある。DIYのメリットに、新しい知識と技術の習得があるけど同じことを何度やっても、お金を節約するためだけの作業となってしまう。これじゃ、労働収入と同じだ。多くの金持ちがしているように、一通りの技術と知識を得たら、人に任せて、お金で時間を買うべきなのだと思う。・自分の物件が集中するエリア物件が複数ある場所では、できるだけ職人との関係を作っている。大工・水道・電気・内装の職人を探して、完全に分離発注できるチームができている。こうすれば、大抵のトラブルは電話1本で解決できるし、新しい物件を買うときも安心だ。しかもリフォーム費用は、管理会社の半分以下だ。特に、自宅から離れているところでチームを作れれば、遠距離での賃貸経営も苦にならない。最近は、DIYをやりすぎてる。それでも、まだ新しい知識や技術を身につけられるし、次の投資資金を作るスピードが早まるので、毎週末、物件に通うわけだ。でも、どこかで人に任せるべきタイミングが来る。いまから少しづつでも外注を増やして、職人との関係を作っておく。それも、将来への投資になるのかもしれない。不動産投資ランキング
2021.01.22
コメント(0)
夜中の1時。ベッドに入ってから3時間たつ。ぜんぜん眠れない。9万円戸建てのことを、ずっと考えてる。台風で吹っ飛んだ軒天井を、修理してくれる人が見つからない。タウンページで片っ端から職人に連絡したが、ダメだった。高いところの作業はしたくないし、どうしよう・・・工務店なら受けてくれるだろうけど、20〜30万円はかかるだろうなぁ・・・ダメージを受けた軒天井。見た目の悪さだけでなく、雨漏りや劣化の元にもなる。・とつぜん思いついた解決法職人に断られてしまったら、残った選択肢は少ない①数十万の出費を覚悟で、工務店に頼む。②足場だけ外注して、自分でやる。③直さず放置する。どれもパッとしない。何か良いアイディアはないものか・・・考え疲れてウトウトしはじめた頃、去年の図面舞踏会で他の投資家さんとの会話を思い出した。ジモティーで見つけた職人さんに、和室の洋室化を激安でやってもらったという話だ。そうだ!ジモティーで、やってくれる人を募集しよう!・ジモティーの「助け合い」に書き込みすぐにベッドから出て、Macを叩く。書き込みの内容は・材料、工具、足場は用意してもらう。・修理箇所の詳細(写真付き)・経験者(プロ)にお願いしたい。・謝礼金の支払い方法・タイミング・日程、交通アクセス、駐車スペース等・現場の住所金額は、材料費込みで2万円に設定。(材料費2,000円、交通費3,000円、人工代15,000円で計算)ギリギリ割に合うけど、大工さんの半額くらいだ。タイトルの頭に「【謝礼2万円】」と入れた。あとは、待ってみよう。ただいま夜中の2時。やっとぐっすり眠れる。・待ち人、来るなんと朝には、いくつか引き受けていただける方から連絡があった。そのうちの1つ、便利屋さんに頼むことにした。さっそく準備を進めていただき、2日後には作業をしていただけるとのこと。すごい!あれだけ職人さがしに手こずっていたのが、嘘のようだ。・作業は1日で完了いらしたのは、20代の方。建築業をされていて、副業で便利屋さんをされているとのこと。ボクも現場で別の作業をしながら見ていたが、作業も丁寧で板貼りだけでなくコーキングもきちっとしてる。時間をかけて、丁寧に仕上げていただいた。1箇所だけ作業が増えたので、追加3,000円でそのまま依頼。丸一日これだけ作業してもらって、23,000円は安い!違和感のない、丁寧な仕上がり結果は超満足。ついでに庭のゴミ回収も、別でお願いすることになった。・ジモティー発注のポイント初めて会った人とトラブルなく取引するためには、ルールが必要だ。【決めるべきルール】・お金について(金額、支払い方法、タイミング)・作業について(作業内容、納期)・費用について(材料、工具、交通費等)これらを誰がどのように用意するのかを、明確にするのがポイントだと思う。あとは、お金を渡す時の封筒や手土産、昼食の差し入れ等も、準備しよう。ボクは高所作業はDIYしないので、今回は本当に困ってた。結果は、業者に依頼するよりも15〜20万円は安く済んだ。技術や能力を持つ人と、それを必要とする人を結びつけるサービス。ここまですごいものだとは、気づいていなかった。SNSにはビジネスで利益を生む仕組みが、まだまだ隠されているのかもしれない。不動産投資ランキング
2021.01.13
コメント(0)
不動産業界って、ITの普及が遅いよね。いまだに、メールが苦手な不動産屋さんも少なくない。理由はカンタンで、アナログでもギリギリやっていけるから。FAXや訪問でも情報収集はできるし、契約書類も紙でできてる。それに1案件の利益が大きいので、非効率でも小規模なら商売が成り立つ。だけど、日本にブロードバンドが普及して約20年。不動産の世界も、周囲のデジタル化に影響を受けるのは間違いない。今回は、最先端のIT企業に勤めるサラリーマン大家が注目する不動産業界を変える、未来の技術について。Googleホームを標準装備して、家電を声で操作できるAIアパート・自動運転駅近の物件や駐車場付きの物件は、賃料が高い。そんなアタリマエすぎる常識は、10年後はなくなってるかも・・・詳しくは別記事で書いてるけど、自動運転が普及するとどうなるのか?電車より安い無人タクシーを、みんなが使うようになるってイメージがわかりやすい。当然、誰も電車に乗らなくなるので、駅からの距離は不動産価格に影響しなくなる。それどころか街の中心部は、駅から国道沿いに移っていく。駐車場も、使われなくなる。スマホで呼べば、無人タクシーが来てくれるからね。全てがどうなるかは、まだわからない。でも多くはの人は、所有物件のローンが終わる前に、答えを体験することになる。自動運転についての記事は、コチラ・クラウドワーキング(在宅ワーク)新型コロナウィルスで、一気に普及した在宅ワーク。ボクも月に数回しか、会社に行かなくなった。役割によっては、半年ずっと出社しなかった人もいる。もう、会社の近くに住む必要がない。家賃の安さと部屋の広さを求めて、都内から埼玉や千葉に引っ越した同僚も多い。会社側も、交通費やオフィス維持費が節約できて、メリットは大きい。今後もパソコンの仕事は、ほとんどがテレワーク化していくだろう。この現象は、不動産業界にも影響している。昨年は都内の宅地価格の下落が、国土交通省から発表された。東京に住みたい人は、これからも減り続けるかもしれない。・クラウドOSGoogleが、OSをクラウド化しようとしてる。そう気づいたのは、約10年前にAndroidが普及しはじめた頃だ。クラウドOSを簡単に説明すると、ネットワーク上にパソコン本体がある状態。使う人は通信機能のあるモニターで、タッチパネルを使って操作する。これで、どんな世界になるの?結論を言うと、パソコンやタブレットを、持ち歩く(所有する)必要がなくなる。喫茶店のテーブル、無人タクシー、飛行機の座席あらゆる場所にモニターが設置され、指紋や顔を認識すると、その人がいつも使っているパソコンになる。みなさまご存知の5Gが普及すれば、技術的には実用化できる。スマホが登場した時と同じように、生活はさらに変わる。もしかすると浴室やキッチンにモニターの無いアパートは、選ばれない時代が来るかもね。・CtoCビジネスもうすでに、不動産賃貸業に活用している人は多い。CtoC(Consumer to Consumer)は、個人間取引のことで、メルカリ・ヤフオクやジモティーが有名だ。これまで客付けは、不動産屋に頼むのが普通。でも今はジモティーで募集した方が入居は早く決まるし、広告費もかからない。DIY大家にとっては、ヤフオクで部材も安く入手できるようになった。これまでは業者に手数料を取られるだけだった大家が、使わない手はない。・シンギュラリティ(技術的特異点)某IT企業の社長が使ったことで、一気に有名になった言葉「シンギュラリティ」。「進化し続けるAI(人工知能)が、人間の知能を超えるタイミング」のことだ。(ちなみにボクは、真の意味でのシンギュラリティは来ないと思ってる)これによって、何がおきるんだろ?人間よりもロボットを働かせた方が、生産性が良い時代が来る。一説には2045年に起こると言われるけど、そんなにかからないんじゃないかな?たぶんボクが定年退職になる20年後までに、多くの仕事はロボットがするようになるだろう。人間は働きたくても、するべき仕事がなくなる。われわれに家賃を払ってくれる人たちの、ほとんどが失業者になるってことだ。その時に、誰がどうやって賃料を生み出すのか?働かない人たちは、どんなところに住みたいと思うのか?大家として失業しないために、考えておいた方がいいかも。・スマート家電エアコンや、照明器具一部の家電は、ネットワークに繋がるようになった。これからは、全ての家電どころか、あらゆる物が通信で繋がるようになる。ボクもGoogleホームを使って、声やスマホで、家電を操作できるAIアパートを作ったことがある。これからは、流し台やカーテンレール等の住宅設備も、通信機能つきが当たり前になるだろう。そのうちアクセントクロスではなく、スマホで壁紙を自由に変えられる時代が来るかもしれない。AIアパートについての記事は、コチラGoogle home miniコンピューターが商用化されて数十年。あっという間にインターネットやスマホが普及して、人の生活に欠かせないものになってしまった。この先も、世界が変わり続けるのは間違いない。そんな中で生き残るためにも、状況に合わせて変化し続けられる大家でいようと思う。不動産投資ランキング
2021.01.04
コメント(0)
毎年1月1日は、家族と近くの神社に初詣に行く。昨年からお賽銭ではなく、初穂料(お金)を奉納している。貼り出された奉納者には、近所の企業やお金持ちが並ぶ。地元の大地主も毎年、結構な金額を入れている。ボク自身もお金持ちを目指すまでは、知らなかった。今日は、なぜお金持ちが神社に奉納するのか?について。神社には、成功者しか知らない秘密がある。・神社では「お願い」ではなく「感謝」をする初詣のときに、お賽銭を入れて大きな鈴を鳴らして、手を合わせて・・・今年1年「成功できますように」とお願いをする。これって、ちょっと違和感がある。普通の人ならまだしも、成功者にしては他力本願すぎる。そもそもお金で願いを叶えてくれる神様って、どうなの?お金持ちは、「お願い」ではなく「感謝」をする。神社は、感謝の気持ちを伝えるところなのだ。・去年ではなく、今年の成功に感謝する「ありがとう」を言うのは、過去に何かを「してもらった」後だよね。でも神社では、未来のことに感謝する。つまり、初詣だったら「今年1年、おかげさまで大成功できました。ありがとうございます」となる。これを年の初めにやることで、「大成功」のセルフイメージを作る。「予祝」と呼ばれる、潜在意識を引き出す有効な方法だ。ちなみに神様じゃなくても、部下や職人たちも事前に感謝を伝えた方が、良い仕事をしてくれる。・奉納の金額が多いほど、セルフイメージが上がるこれから1年間の成功、に対しての感謝だから奉納する金額が大きいほど、「大成功」を脳が認識する。すしざんまいの木村社長が、初競りでマグロに何億円も出すのも、同様の効果があるはず。大成功のセルフイメージができれば、脳が勝手に働いてくれる。あらゆる判断で、失敗を回避して、成功するための行動をとるようになる。お金持ちになるためには、無意識での脳の使い方が重要。成功者たちは、そのことを知っている。かなりスピリチュアルな内容のようだけど、これは脳科学だ。潜在意識を変えれば、脳が自然と最良の行動を選択する。その結果、いろんな幸運が起きているように、感じるわけだ。ボクもセルフイメージを意識してから、不動産投資が軌道に乗り始めた。お正月は1年の中でも、潜在意識を変化させる最大のチャンス。初詣で、人生を変えてみてはいかがだろうか。成功している人は、なぜ神社に行くのか? [ 八木龍平 ]不動産投資ランキング
2021.01.02
コメント(0)
全6件 (6件中 1-6件目)
1