2010年01月の記事
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温泉地で不動産投資
ほぼ毎週のようにお邪魔している温泉があります。新潟市近郊の五頭連峰に抱かれた五頭温泉郷です。中でもお気に入りは出湯温泉で、共同浴場あり、静かな佇まいの旅館ありと気持ちが落ち着きます。華報寺という空海ゆかりのお寺があり、欠かさずお参りしてから隣接している共同浴場に向かいます。湯温は低いのですが（38℃程度）、逆に寒い時期はゆっくりと時間をかけて浸かれるのでのぼせる事もなく、湯冷めすることもなく体に優しく負担が来ることはありません。一緒に浸かっていると、地元の方とお話をするのですが、温泉の効能のせいか首都圏から転居して来る家族もいると聞きました。主に子供のアトピーですが、ケースにもよりますが、改善する事が多いといいます。この情報を受けて、程近い別荘村で叩き売られている物件を購入し、期間契約制（ウイークリーやマンスリー）で上手に運用していければと思った時期もありました。あれこれ調査したのですが、温泉使用料やその他ランニングコストなどで難しいことが分かりました。あまりにも安く物件が出ているので法人の別荘用途で尚も検討したのですが、法人といえど意味のないキャッシュアウト物件を保有することになりますので止めておきました。不動産運用の妄想に限らず、弘法大師様のパワーに背中を押される形でビジネスのヒントが浮かんでくる不思議なパワースポットですのでこれからも有難く温泉を頂戴したいと思います。こちらは温泉だけではありません。近くには、有名な釜飯屋さん、美味しいケーキ屋さん、地ビール園、お屋敷を改装したレストランがあり、田舎にも拘らず楽しめます。白鳥で有名な瓢湖も近く、今日も賑わっていました。お近くに来られた際は、是非お立ち寄り下さい。
2010.01.30
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競売物件の開札結果
今週半ばに競売の開札結果が出ました。結果は「玉砕」でした。今回入札した物件は、築古・郊外・再建築不可物件です。占有者がいるので、そのままお安く入居して頂いての戦術で周辺を聞き込み調査して万全を期しての一札入魂でした。実は、上記のとおりの条件ですから入札はないものと踏んで、特売に回るのを待とうかとも思ったのですが、基準価格で落ちるのも悔いが残ると思い、札を入れた次第です。どうやら、関係者が落としたようである意味、実需（生活と密接に関係・負けられない勝負である）は強いと思いました。何せ、利回りどころか投資の視点がありませんから収益性は無視してよいわけです。存在するのは、物件に対する愛情と思い出、他人には渡せないという意地でしょうか？実需を読みきれなかった私の負けでした。投資の観点から、様々な不確定要素や損益分岐点価格を必死に考え、投資家に競り勝ったとしても生活者に負ける。これは競売物件を落とす上で最強なのでしょう。競売という勝負では負けたものの投資家として投資基準を逸脱した価格で買わなかったことは、ある意味勝ちと言えるのかもしれません。
2010.01.29
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任意売買案件のその後
夜10:00過ぎに業者さんからレポートがありました。当地では、古巣の在籍時代にも見たこともない大型の収益物件案件が横たわっております。当初はその規模からか、安値で決まるであろうと予想されていましたが、蓋を開けて見れば、リーダーシップを取れる金融機関がなく物件毎の個別協議で（それだけ債権者が分散しているということ）異種格闘技戦の様相を呈しております。あまりにも散発的に買付が入るために売主も債権者も強気になりつつあり、ついには、一斉広告のような話も出始めています。ただ、値付けが強気一辺倒ですと一斉に投資家が引いてしまう（強気の指値派は実はごく少数）可能性がありますから、先方にとっても良いことではありません。状況の空気を読んで、強気になるまでは良いのですが、一昔前の証券業界でよくあったブックビルディング（需要読み）での上限設定⇒需要減退⇒発行元の資本政策変更・・ のような事にならない事を祈るばかりです。但し、経験則から幹事不在の任意案件は結局解せなくなる事もあるわけですから塩梅よく上手に売却が進めば良いかなと思います。三方一両損は、まさに理想形ですね。
2010.01.25
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新規開拓
来週からのリハに追われてノイローゼ気味のstaycoolです。週末、仕事の予定でしたがidea浮かばず、家族サービスや新規開拓に汗を流していました。結果、最終近い新幹線での帰途ドラフトを纏めておりました。明日早朝に再度チェックして何とか離陸できそうです。さて、お遊び以外では不動産業者の新規開拓をしておりました。週末に電話である担当者と話し込みまして一度お邪魔する恰好になりました。一通り自身に対する説明が終わって物件のアレンジのお話かと思いきや資産家の出口戦略についてライフプランニングや事業承継等、初対面にも拘らずやや突っ込んだ話になりました。一体この貴重な時間を使って自分は何をしてたのでしょうか？ただ、人生訓や収益物件に対するスタンスなど共通認識を持つところも多く大変為になりました。どうやら相性の良い人生の先輩に出会えたようです。収益物件については、当地のある資産家さんの処理物件ということでアレンジは一任しました。ただ、購入条件についてはハードネゴシエーターであることが十分にお分かり頂いた上でのことですからそれなりの話の持って行きかたになると思います。提示物件を取得すれば、それだけでセミリタイア可能である程度のインパクトありです。それから、年間賃料に対して固定資産税がどの程度を占めるかでざっくりとした収益性分析が可能であると仰っておられました。10%以内に収まれば、90点20%以内であれば60点（及第点でしょうか？）自身の場合、3%程度でした。やや感覚的な基準になりますが、当たらずとも遠からじという感じでしょうか？
2010.01.24
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とある決済の風景
本日、決済を終えました。といっても購入ではなく売却です。ほぼ住居系一棟物に特化して投資活動してきましたが、そのポートにポツンと事務所区分を保有しておりました。それも唯のビルの一区分ではなく公的な建物の一角で、決して売物として出てくることはない物件です。（地目は何と銀行!）実は、購入時に内々に買戻し特約の念書を取り交わしていたのですが、リーマンショック前後の融資不調から先方が買戻しできなり滞っておりました。この間、管理料(平米単価は当地トップクラス)や毎月返済、固定資産税を粛々と負担してきました。（年間350万程度）特殊な物件だけに、当地には手を出せる余力ありの業者は皆無でしたのでひたすら先方の蘇生を待ち続けたわけです。そして本日めでたく一部資金繰りがついたことで決済し、所有権移転手続きを完了しました。取得時と保有期間、決済差額をこちらで一時的とはいっても負担した総額（損失額）は、軽く10Mを超えました。今後、当該物件はシェアオフィスとなりその一角を使用貸借（無料）にて借受け、損失額と相殺することになっています。お役所しか入らないような建物にシェアオフィスとはいってもオフィスを構えられることは「災い転じて・・」なのかもしれません。しかし、今回経験したことは、その経緯からして自身の痛恨のミスでありその失敗体験に対して目を背け、自身に都合のよい解釈を与えるつもりはありません。金額的には小さくありませんが、今後、同じ過ちを繰り返さない予防的なイベントであったとすれば、勉強料としては決して高くなかったのではと考えております。正直、本当にすっきりした清清しい気分で満たされた一日でした。昨年、不動産については、不本意であったこともあり、今年はより一層賃貸経営に邁進しようと決意も新たにしました。決済後の夕方から、早速前向きな物件情報が入り始めておりますので、潮目が変わったのだと思います。年初の本厄のお祓いが奏功したのかもしれません。
2010.01.20
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戸建賃貸プロジェクトその後
仕事の合間に、ある業者の方と長話をしておりました。（もはや職場放棄と言えるかもしれません）テーマは戸建賃貸です。土地を購入後、まさかの２年間放置プレー。今年は自身にとって猶予である最後の1年間です。数々の業者と接触しましたが、結果は芳しいものではありませんでした。金額面や意匠面、ビジネスへの関り方やスタンスなど自宅を建てた際も難航しましたが、今回も同様です。その中で考え方が似ている方と知り合い、意匠面や予算について摺り合わせているところなのです。利回り想定から、投入資金も上限ありですから、どのような設備を導入するか？そもそも賃貸のみにフォーカスせず実需に応えることも選択肢に入れるべきではないかと細部の打ち合わせに至らない段階から検討項目は多いですね。わくわくrichさんのブログを読みながら過去に読んだ戸建賃貸本を一通り読み返してみます。もちろん、いじる余地も限定的ながら意匠や内装面のイメージを膨らますため「住宅特集」「新建築」「CasaBrutus」も外せません。5月着工⇒8月下旬竣工⇒9月入居者付（又は実需向販売）を目指してやっていきます。ただ、懸念事項がひとつ。本格的に動いておりませんが、戸建賃貸向け資金に関しての反応が悪いのです。どなたか、戸建賃貸を実践された方で融資付けについてアイディアを頂けましたら幸甚です。
2010.01.14
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一家で物件購入
といっても私ではありません。義兄が３棟目の買付を入れました。満額買付ですので、何もなければ購入することになりそうです。昨年の春に４気筒ものでデビュー後、なかなか良いものがなかったのですが、銀行経由物件を２棟目として買い求め今回の買付に至ってますのでスピード購入かもしれません。銀行の紹介もこちらでしておりますので属性・物件概要からして大丈夫かと思います。私は3人兄弟ですが、父親の影響か、これで３兄弟のファミリー全てが５棟１０室の青色申告の該当者となりました。それぞれの目的があっての購入ですが、方法論は個々に異なっているようです。一番上がファミリー分譲タイプ中心で対象は当地に営業拠点のある会社の長クラス・・ですから賃料水準も結構高かったりします。２番目が資産形成目的（子弟に残す）です。共働きのプチ富裕層で、お金はそんなに必要としていません。私は末子であり、CF目的です。子供に、ファイナンシャルインテリジェンスが備わっている場合に限って、土地をひとつずつ分け与えても良いかなと思いますが、後は美田を残さず消費し切ってしまおうかなとも考えます。兄弟といえど、様々なネットワークを持っていますので「持ちつ持たれつ」でしょうか？ただ、個人的には姉の会社の立ち上げ時からのコンサルや収益物件取得から経営まで助言をしていますので「give and give」の状態ですね。いつかは、何かで返してくれると思います。標題のアパートの件に戻りますが、立地はショッピングモール隣接のちょっと面白い場所ですね。狭めのファミリータイプで和室ながら入居者の属性から考えて今後も底堅く需要が見込めることやリノベーションおたくのため、空室がある程度ある物件が欲しかったということもあります。今回は腕の見せ所でしょうか？私も出来上がりを楽しみにしていたいと思います。ところで、賃貸市場がにわかに動きはじめておりますが、空室解消の絶好のツールになるかもしれません。大御所がついに出版されますね。格段に安い投資で、ノウハウが得られそうですね。★「年収１０００万円のあなたがもっとお金持ちになる！ 増山塾式 不動産投資７つのウラ技」（あっぷる出版1月12日頃発売1575円：税込） http://masuyamadai.com/7waza_amazon.html ▼ １月１２日～１４日南米系書店アマゾンで購入されると以下のレア特典が付いてきます http://masuyamadai.com/7waza_amazon.html
2010.01.12
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郊外物件の顛末
休日にも拘らず、金融機関担当者から入電あり。結果から申し上げると融資満額ならず。500万円程度の乖離がありました。追加担保の条件が出ましたが、そこまで無理して買いに行く物件ではないので今回は諦めることにしました。気を取り直して家族のドライブがてら来週から買付期間に入る競売案件を２つほど見てきました。１つは興味深い物件です。権利関係も通常とは異なりますのでもしかしたら札が入らないかもしれません。その際は、特別売却に入るやいなや、すかさず入手したいです。また、直接投資とは関係ありませんが、顔見知りの記者に聞いていた地元新聞社の本店移転予定地。既に看板も立てられ、変わり行く市街地の第二幕に思いを馳せていました。本業での出店も考えておりますので万代シティ近辺は、更なる有力な候補地として推していくことになりそうです。
2010.01.10
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寄付を考える
若いころ、寄付という言葉にたまらなく偽善臭い香りがして非常に苦手に感じていた・・正月の家族の集まりで教員の姉から聞いた話であるが、学校で学習要領の改定で、勉強する範囲が拡大するに伴い、教員のスキル不足や学習器具の不足が、問題になり始めているという。更には総体の予算が削られる中、図書費にも影響が及んでいると・・父兄の寄付などで何とかならないか聞いたところそのような話は聞いたことがないとのこと。大事な子供を預けている父兄で意識のある方々は、多少なりとも実践しているものだと勝手に想像していただけに正直ショックを受けました。話は飛ぶが、ロバキヨの３つの財布を持とうというポリシーの中に「寄付」の財布があり、信者になるにつれて寄付に対する何か言いようの無いネガティブさは心から消え去っていました。これは妄信しない自分にとって、劇的な変化と言わざるを得ません。そんな事が重なって、子供たちがお世話になっている学び舎に少しでも恩返し方々寄付を実践しようと考えています。個人懇談の際に担任に切り出したところ、正直驚かれている様子でした。教頭に繋いで頂いたところ歓迎している様子が伺われました。予算縮減で金額を問わずWelcomeであると。ただ、寄付するされる側、共々不慣れであるため、目的や色をつけない寄付とさせて頂き使途はお任せすることになりました。後は、くれぐれも内密且つ匿名扱いでとお願いしました。これまでも協賛金という形でNPO宛て少額の寄付をしておりましたが、今回を能動的な寄付活動の一歩としていきたいと思うのです。「寄付なんてとんでもない、こちらが欲しいくらいだよ」「寄付？小金ができたら寄付しようかな」これは偽らざる自分の中に長らく横たわっていた感覚です。ロバキヨや私のメンターは、仰っています。「余裕がないから寄付しない人は余裕ができたとしても 決して寄付することはないだろう」と。加えて、寄付に対する国税庁のスタンスが変わりつつありますから、税金を召し上げられて、訳の分からない役人の懐やコンクリートに使われる位なら、自らの意思あるお金として活用してもらった方がよいのではないかと・・納税者意識も高まります。色々な思いが交錯する中で、敢えて余裕がある状況になる前から、始めてみたいと思います。こうしてスピークアウトする事で、自らの背中を強く押し、自らのミッションの一つに落とし込んでいく意図もあるのです。
2010.01.09
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農場と牧場
帰郷中の新幹線の中で当地で有名なサプライヤーとお話をしておりました。少し前から農業について色々と教えて頂いているのですが、実践に移す上で様々な物理的または心理上の制約について教えて頂いておりました。物理上の問題点は、どの程度の労働時間を投入していけるのか？スキルを習得する上でどのような手段を取るのか、参入するに際して農地取得をどのように進めるか等です。一方、心理上の制約とは、当人の本気度や現状の環境を捨ててまで農業へ没入していけるかの覚悟です。自身にとっては、後者が問題であると認識しています。様々な農業起業本の中では、成功者によるばら色のシナリオや成功談が散りばめられていますが、相手が自然である以上、不確定要素は不動産賃貸経営の比ではありません。本当に自身はそれについて正確に認識しているのか？生活していく上で、それをヘッジして余りある環境に自身が位置づけられているのかどうか？覚悟があるのか？そもそも体力は持つのか？失敗した時のシナリオは描けているのか等々・・心理面も含め、成功するための方程式が明確に描けないうちはそろりそろりと進んでいくしかないようです。牛歩の歩みではありますが、少なくとも農業体験や情報収集などは着実に進めておりますので焦らずにやっていくしかないと思っています。電話の後、以前から読めてなかった本を手に取りました。「夢の牧場経営で1000万円稼ぐ法」突然ですが、アルパカが大好きなのです。20才のとき南米の地の果てを初めてお顔を拝見した以来なのです。足元でアパートの郊外物件を物色した事も実はつながっている話でありまして出口戦略として畑や小型牧場への転用もありかと・・地震で被災した当県郡部でアルパカ牧場の試みが始まっていますので明日見学に行ってきたいと思います。このようなエネルギーの分散投資はお勧め致しません。着実にどこかで「しわ」が来て実現が遅れるかと思います。十分に分かっているつもりではありますが、どうしても止められないのです（笑）
2010.01.08
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政策公庫から内諾連絡あり
本年初めての書き込みです。遅くなりましたが、本年もご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。年末に大規模修繕計画をネタに見積書を握り締めてリフォーム資金の申込みをしたのですが、本日内諾を頂くに至りました。実は、修繕計画はあるにはありますが、このような天候の下では実行するはずもなく本当の狙いは政策公庫の融資スタンスや状況変化の観察にありました。申込みをしなくてもある程度のところまでは突っ込めるのですが、申込みをして初めて姿を現す部分もあります。同業者のよしみでコソっと耳打ちされた事項もありますが、基本的には、金融政策上の理由から融資姿勢はやや軟化しているものと思料します。積算も大事ではありますが、CFについての考え方が柔軟になっている印象を受けました。但し、戸建賃貸については、やや姿勢が後退していたような・・これは赤字ながらも償却部分で返済原資をカバーできる事業者にとっては融資を受けるという１点においては歓迎すべきことかもしれません。また、「慶大卒MBAホルダーの投資日記」やわくわくRichさん、吉川先生のブログで話題になっている追加担保のお話ですが、http://ameblo.jp/mcammcam/entry-10424760510.html少なくとも地銀や信金・信組レベルではむしろレアな話ですね。延滞が始まったり、極端にB/Sが毀損したり、企業や社長さんの保証（連帯保証などの隠れ与信）が焦げ付いたりしなければそうそうある話ではありません。追加担保の前に、第三者保証や任意売却への移行も併せてオプションとして提示されるはずです。ただ、都銀となると予断を許しません。実際に過去の貸剥がしでは、追担を求めて零細企業を追い込んだ事例もありましたし、都銀の実行している与信の中では微々たるものですから、冷徹に実行されることはあるのでしょう。不動産価格の上下動については、バブル崩壊や幾度の不況を経験したおかげか分かりませんが、単なるシクリカルな動きだと捉える金融機関が多いですから、中小金融なら特に、目くじらを立てて回収に走るということはあまり無いのではと感じております。どなたかがコメントされていましたが、稼働率アップ等で収益性にフォーカスするのが一番かと思います。経営上のリスク管理も変わらず必要ですから、大家さんは一層外部環境の変化を察知する高感度のアンテナと機敏な行動力が必要になりそうです。
2010.01.07
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