2010年09月の記事
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満室御礼
コーヒーの飲みすぎのせいか、悪玉コレステロール値が上がったせいか胸が苦しいstaycoolです。先週の申し込みラッシュの後始末や準備などで忙しくしておりました。そして本日午前はアパートが取り壊されることで転居となる入居者の引越しを少し手伝ってきました。午後は銀行にて今後の物件取得予定とビジネスの方向性のヒアリング最後に特命案件のご紹介がありました。やはり詰まり始めている大家がいるのですね。その後、シェアハウス案件についてコールがありましたが、佳境を迎えていた案件ですが、ここにきて建築価格が整えられないことが分かってきました。案件存亡の危機です。明日はその打ち合わせがありますのでボトルネックの確認をしなければなりません。ただ、悪いことばかりではありませんね。入居者ラッシュのあった物件で本日付退去の部屋に申し込みが成されました。これにて保有物件満室完了です。春先から矢継ぎ早の購入でしたので満室となるのは5月以来となりました。一時は空きの目立つ物件を購入したこともあり、maxで12戸の空室がありましたから賃貸市場のセカンダリーシーズンで満室に出来たことは非常に大きいですね。市場全体はパイの食い合いで厳しさを増していくのでしょうが、手順さえ間違わなければ何とかなるものですね。一息つきましたのでシェアハウス案件の詰めと戸建案件を持ち込んでいる業者さんがプレゼンに来られるのでじっくりとお話を聞いて来たいと思います。
2010.09.30
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大忙殺日
物件のV字回復で先ずは一安心のstaycoolです。最近購入した物件で１物件だけポツンと取り残されたように成績不芳の物件があります。市場的にも厳しいながら、取得価格に依ってはプロアクティブな運用が可能であるといういわゆるポテンシャル物件なのですが・・８月に取得以降、5/8の入居から退去が2件相次ぎ3/8という玉砕的な状況になっておりました。時期的にも条件面を需要価格に近づけながら自然体スタンスでしたが、内見数も伸びず苦戦しておりました。さすがに動き出さざるを得ませんでした。先週をリフォームウイークに充てローコストリフォームをセルフで実施。更に客付けチャネルを３箇所ほど追加して網をかけました。また、１ヶ月半で反響が少なかった事実を踏まえ、募集条件を変更。果報を寝て待つこととしました。すると昨日日曜日に内見が３件、本日月曜日に１件入ったかと思えば、まさかの４件がそのまま申し込みに繋がりました。今までにない100発100中となったわけですが、内心、複雑な心境です。条件変更がもしかしたら過度であったのではないかと。それでも賃料よりむしろ稼働率を優先することで総体の利益率に寄与させることは検証済みですので結果オーライではないかと思っています。賃料と入居希望者の琴線に触れる価格の最適化はまさに手探りでしか分からずまだまだ小僧、経験が足りないということなのでしょう。それでもローコストリフォーム、業者との取引条件、入居者への提供価格と様々な変数が入り混じる中での最適化への冒険は決して退屈なものではありません。次第に経験値が付いてきているとすれば収益管理というマネジメントの観点だけから言えばそれは「至福の時」なのでしょう。今後も人に喜ばれる経営を志向しつつ精進していくのみですね。それにしましても２日で４件の入居者面接は決して楽ではありませんでしたね。
2010.09.27
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拠点の集約
丸一日サッカー三昧のstaycoolです。スポーツの秋ですね。気持ちよく１日中体を動かせました。やはり汗が出ないと体調が悪くなりますね。さて当地の郡部が例の大震災により、大被害を受けたことは記憶に新しいところですが、住民の生活基盤である家屋やインフラが一部壊滅状態になったことと併せ、生活の糧である職場も大きく被害を受け、雇用が多数失われたのです。三洋の半導体部門はその象徴でした。震災後、当時調査部に従事していた当方はヒアリングに何度も訪れたことを思い出します。その後、本体の意向でグループの集約化や事業部の改廃が行われ、当工場は風前の灯となりました。更にパナの傘下に入ることになり、色々な経緯を辿り、足元では良いニュースが飛び込んできました。三洋の拠点統廃合により、他県の工場を当地郡部の工場に集約するというのです。この背景には、事業価値を高めて売却するという意味合いが極めて高そうですが、当地の壊滅的な雇用を考えると短中期的には朗報といって良いと思います。その後、売却先が外資だったりするとシリコンサイクルの関係でどうなるか分からないということもありますが、杞憂であって欲しいですね。不動産に多少ながら関わっている以上、当地でアパート経営をされている方のことも気になっておりました。他県からの少なからぬ人口流入により、状況は改善するのではないかと思います。もちかしたらファミリー物件は若干の需要不足になるかもしれませんね。企業誘致や工場新設に伴う共同住宅の新築はリスキーな面もありますが、工場の生産拠点としての優位性が、発揮されれば長期的にも面白い案件になるかもしれませんね。楽しみに状況を見守ると同時に工場でお会いした方々の生活状況が劇的に改善することを強く願ってやみません。
2010.09.25
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蔵書整理
ここ数日空室のセルフリフォームに全力投球しておりましたstaycoolです。コスト的な側面もありますが、何よりもチャレンジすることで勉強になることも多いです。職人さんから見るとまだまだのようですが・・。日中はリフォーム、帰還後は書斎の整理をしておりました。４年前に新築時に3000冊程度あった蔵書がまさかの5000冊弱まで増殖。なぜ整理・処分を思い立ったかと申しますと壁面収納の一部が蔵書の重さで一部崩壊。更には可動式収納本棚（大工の手作りです）も想定重量を超えたのか、動きが悪くなっていたからです。自分の財布にいくら入っているか分からない人はマネーマネジメントの観点から失格ですが、蔵書の増殖に気づかない私も相当駄目ですね。一度読んでもう読まないものはebookoff行きですが、あまりの数に段ボールがいくらあっても足りずリアルbookoffを呼ぶことになりました。処分を見越してフォトリーディングを実施した結果、約半分の2500冊程度を処分することができましたが、洋書は買取を断られ、引き続き保管することになりました。買取価格はebookoffを含めて5万円と少し。amaozonで売却すればもう少し良かったのかもしれませんが、所要時間対効果が低すぎますから止めておきました。少し部屋がすっきりしましたので明日からはワードローブと不動産関係の資料の処分に着手です。さすがに肉体労働を絶え間なく続けてますと腰が痛くなりますね。明日はサッカーで体をすっきりさせたいと思います。
2010.09.24
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重量案件
不動産投資家フリーター大家さんと会食を実施し 気分転換に成功したstaycoolです。 フリーター大家さんには、いつもながら感謝です。 情報交換有難うございました。 さて、表題の重量案件ですが、 不動産を追い求めてRCや重骨ものが舞い込んだわけではありません。 数年前から支援している“ある方”ですが、 実はかなりのアル中さんです。 理解ある大家さんに引き受けてもらっていますが、 年に何回か騒ぎを起こします。 昨日本日と本人宅とNPO、警察を巡回です。 その後、禁酒サークルの方と連絡を取り、今後について協議です。 今までの例をみても 低所得者の方のアル中は基本的に治らないと思っています。 それでも支援するのは、 もしかして立ち直るのではないかという僅かな可能性と 冬季に何度か遭遇した飲酒後、路上で凍死された方々のことを 思えばなのです。 傍から見れば、無駄なエネルギーを投入しているとしか 見えないのかもしれません。 ただ、放置すれば、いずれ確実に普通に生活している人たちにも 回りまわって影響が及ぶのです。 いづれ時間と経済面に余裕が出た段階においては、 社会の暗部に真正面から取り組んでいけるような ある種の「うねり」として本格的に活動できればと 考えております。
2010.09.17
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任売流れ
最近重い案件が多く、心を軽くしたいstaycoolです。本日も弁護士先生と打ち合わせでした。午後も予定があったのですが、夏の疲れか倦怠感に襲われ、予定をキャンセル。体調の調整日に当てました。さて、当地で公示される競売案件のうち、共同住宅については、殆どが任売流れまたは破綻した業者絡みの物件ですね。賃貸市場の冷え込みで資産家が手放すことは稀で多くは本業不振や破綻による付随的な要因ですね。中には債権者会議が修羅場と化し、再建計画が水泡に帰し、競売に持ち込まれるものや管理物件から賃料を預かり、その後破綻し、半ば確信犯的に預かり金一切を詐取するようなものなど、昔からある伝統的な倒産時の手口とは言え、最近目立ちますね。当事者がいづれも近所でよく見かけるにつけ反面教師とするべく肝に命じている今日この頃です。
2010.09.14
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NPO案件
駆け込み寺の坊主と化しているstaycoolです。決済を終えて一息ついているのも束の間。法律対応が必要な方々のサポートにあたっておりました。一人はNPOから追い出されようとしている人一人は資産保有の理由で生活保護が受けられない方一人はマル暴から逃げてきた方いづれも大変重い案件です。NPOの担当者が事情があって活動できずに居るためあくまで代打としてやっております。とは言いましても日頃からサポートメンバーとして関わっていますので特段にイレギュラーと感じられる内容でもありません。ここ数日は本人や弁護士を交えての打ち合わせが断続的に入り以後数日間も弁護士や県警などを含めた対応が必要になりそうです。いづれにしましても今後NPOを立ち上げる上では一つ一つが大事なノウハウとなり、また世の中に発表していくだろう各種レポートのネタになっていきますので地公体が本気で人員を拡張して対応していくまでは存在意義として必要とされるのだとうと思います。また、犯罪を犯し、出所後再犯が起こらぬようにとの活動も開始しており、県内のNPOとの情報共有を初めております。今後は、こちらのNPO案件や主体の立ち上げに向けて少し忙しくなるのかもしれません。
2010.09.13
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決済が無事終わりました
秋の空気が感じられ、ふと寂しさを覚えるstaycoolです。台風の影響で涼風が心地よい当地ですが、人間はわがままですね。涼しくなると暑さが恋しくなり、暑ければ涼を求め・・そんな過ごし易い環境の中で無事、決済が終わりました。この夏は、不思議なことが続き異例の物件購入数となりました。直近で入手した32戸中、28戸入居は悪くない数字です。既存物件においては、窃盗で捕まった入居者が裁判中ということもあり１戸賃料が入らない状況ですが、それでも総体で95%キープということで、まずまずの状況です。それでも入居率は月ベースでもほぼ満室をキープした中でこの数字は決して放置できるものではありませんので明日から営業に出かけることになりそうです。もう秋の足音がそこまで聞こえてきています。個人・法人の試算表とシミュレーションを再作成し、年末（又は決算月）までできる事を計画的にこなし、12月にバタバタしないようにしたいと思います。
2010.09.08
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出入りの激しい日
ベンジャミン・フランクリンを尊敬するstaycoolです。暑いですが、引き籠っていても何も始まらないのでとりあえず掃除と子供たちのサッカーの試合を観戦です。本当によく倒れないなと思って見ていました。午前中に先日購入した物件について退去の連絡です。そういえば、９月末は退去の季節ですので準備は必須なのでしょうが、未だバリューアップも終わらず少し後手に廻っている感じでしょうか。もう少しスピーディーな行動が必要ですね。掃除を終え、シャワーを浴び終わると今度は、入居申し込みの連絡です。春先に購入した物件（当初2/8入居）がお蔭様でようやく満室になりました。満室まで丸々４ヶ月かかりました。今までになく苦労しましたね。その間、絶え間なく仮説検証は繰り返されましたのでこの地域ではもう負けることはないと思います。懸命に動いたつもりでしたが、灼熱下では、実質稼動時間は３時間が限界ですね。無理せずそのまま帰還です。帰還後は、静かに読書となりました。新しいものも良いのですが、普遍的な大御所ものが読みたくなりまして久しぶりに手に取りましたのが、こちらです。「ベンジャミン・フランクリン 富を築く100万ドルのアイデア」 ロバキヨもスキナーも良いのですが、大御所はもはや次元が違います。成功者とは、この域に達して初めて成功者と呼ぶに足るのだと思います。当方のゴールは財団設立です。肉体が滅びた後、いつまでも思いが引き継がれていく事に「素敵さ」を感じてしまいますね。スケールは格段に小さなものですが、是非実現したいですね。
2010.09.05
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直売案件
引き寄せの法則を信じ始めたstaycoolです。最近色々と不思議な経験をします（霊体験ではありません）。引き寄せの法則は確かにあると確信し始めていますね。さて、一度取引しました売主さんからのオファーで、購入することとなった案件ですが、銀行から数日で了解を頂きました。一度春先に顔を合わせているメンバーであることやビルダーもしっかりしていてトラッキングレコードがほぼ完璧に記録されていることなども評価材料だったようです。仲介手数料をけちってと思いましたが、仲介会社とは今後も取引が継続しますので双方で合わせて3%を支払うことにしました。直取引そのもの自体に色々とリスクもありますし、噛ませておいた方が良いと判断した次第です。特になんてことのない物件ですが、近くに専門学校があることもあり、学生専用にする予定です。購入価格もかなり実勢より安くなりましたので2万円台で貸し出し、地域ダントツのバリュー感で勝負したいと思います。これで送り出す親御さんの財布に優しい物件の出来上がりです。借入額も少なめになりましたので３～４年程度で完済予定にしています。今年購入の物件の土地部分については、条件付きで税法上の特例が活用できますので上手に活用したいですね。シェアハウス案件がどうなるか分かりませんが、中古ものはこのあたりで本年の個人名義の仕入れを打ち止めにしようかと思います。よほどご縁があり、引き寄せてしまう場合はその限りではありませんが・・
2010.09.01
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