For Sale !　ロサンゼルスの豪邸　ブログでオープンハウス見学

ウイルシャー　高層コンドミニアム　市場考察

６月に取り上げたＬＡで最も高級な高層コンドが立ち並ぶウイルシャー通り。WILSHIRE REGENT ロサンゼルスを南北に延びるフリーウエイ405をWilsheir Blv.で降り、ビバリーヒルズに向かって走ると,およそ2マイルにわたって20階建て以上の高層高級コンドミニアムが通りの両側に立ち並ぶ。この地区にあるコンドミニアムの多くはバレットサービス（入り口正面に車を止めるとサービスの係員が荷物を持ち、駐車場に車を運んでくれる）があり、24時間体制でセキュリティーの管理。バレットの様子古いものは1960年代に建てられたビル。多くが80年後半から90年代に建てられた。これらのコンドミニアムの形態はおおよそ三種類に分けられる。1）フルサービス、フル設備（プール、テニスコートなどを含む）完備2）フルサービス（バレット含む）3）２４時間セキュリティのみ価格帯は、約＄900から＄450/SF まで。最近建てられたビルは全てがフル装備でそのレベルも一流ホテル並み。一世帯あたりが最低でも1500ＳＦなので最低価格でも一億円から。対して、1960年代に立てられたビルでフル設備でないものは＄450/SFから。 この一帯のビルはかなりのハイメンテナンスが徹底されているので年代を経ても”老朽”ではなくＮＹのアッパーにあるアパートの趣。それに殆どのオーナーが、独自で室内を改装する為、ビルが建てられたのが３５年前でも、そのユニットは総改装されて３年以下なんていう物件も多くある。Wilshire Thayerで売りに出されている物件。すべて重厚なニューイングランド風に総改装済み。かなりの費用がかかっている。。過去6年間でカルフォルニアの平均上昇率は約２倍なのに対しこの一帯の価格は３倍近く上昇。全米的に、この先数年は不動産価格の停滞が予想をされている。が、過去の経緯で見る限り、このあたりは年３－５％の上昇率で考えれば怪我はしない（10年以上の維持の場合）。それだけ”ウイルシャー”ブランドの需要は常に高いといえる。投資物件としても安定した一流物件。その中から特徴あるコンドを以下にご紹介。Wilshire ThayerWilshire Thayerのロビー1981年に建てられたビル。入り口がウィルシャー通りに面しておらず、外観も落ち着いて静かなたたずまい。プールなどの設備はない。しかし、バレット、コンセージュなどのサービスが行き届いたNYタイプのコンド。（個人的に好きなビル）15階建てで66戸。特筆すべきはそれぞれのユニットの内装。現在売りに出ている、ほぼ全てのユニットもここ過去数年前に改装済み。現在このビルからは３戸が売りに出ている。そのうちの２つの価格帯は、ここウイルシャーでは最安値の$465/SF。For Sell！リスト価格　＄795,000 (マーケットに出てから4ヶ月.当初の価格$985,000から最近大幅値下げ！)内装 近年、デザイナーによる総改装済み（床はハードウッド、マーブル） 広さ 1711SF（64坪）、角部屋！4階、２BR２B価格・SF ＄465管理費 ＄1335このオーナーは同時にリースの募集も行っている。（リースが先に決まれば維持するつもり？）リース価格 ＄5250/月（過去の経緯からみて現実的なリース価格といえる）投資として20％の頭金だと月の支払いは約$4000、管理費を合わせてもほぼ足は出ない範囲で管理は可能。しかもこのビルの最高値がついたのは昨年、$452/SF. よって今の価格からまだ１０％は交渉の可能性も。上品な佇まいのビルの一戸。LA Tour Wilshire1990年に建てられたフル設備、超高級コンド。ゲートで囲まれた敷地。入り口は噴水を真ん中に余裕ある車寄せ。まさに高級ホテルを思わせるこのコンドはこのウィルシャー通りにある高級コンドの中でも最上級に属する。日本の超著名人がここに住んでいる事は有名。現在売り物件はでていない。８月に売れた物件の明細は以下。売価格　　　　　$2,500,000　　　　(マーケットに出てから7ヶ月目の売り、当初の価格$2,799,000から大幅値下げ！)広さ 3,143SF（116坪）、14階、3BR 3.5B価格・SF $795管理費 　$2,502リース価格 $11,000（昨年度同モデル実績）前ユニット数は７３戸（一階あたり平均３戸）と余裕のある限られたつくり。さすがにハイエンドの物件の為か過去数年のピークのときでも投資目的で転売された数は周囲のビルに比べて大変少ない。