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2020.03.31

オーバーローンは危ない？『8分の1空室物件』の決済引き渡し

カテゴリ：物件購入

長野県の大家パスカルです。

・・・　今回もオーバーローンでした。　・・・

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売主様の利用している支店に行って決済しました。

この物件、契約から決済の間に
『8分の3入居物件』 ⇒ 『8分の1入居物件』 ⇒ 『8分の２入居物件』⇒ 『8分の1入居物件』
と、低入居率で変動しました。

この物件は、1階がコインランドリーになっています。初めての店舗付き物件です。

前回5年前にこの物件が売りに出されたときは、コインランドリーはつぶれそうで、
「パスカルさん、コインランドリーの営業も引き受けてください。」
と言われましたが、今は経営者がプロパンガスの会社になり、きれいなコインランドリーとして繁盛しています。ちょっと残念な気もしました。

『8分の1入居』+ コインランドリーで決済引き渡しでした。
あと2部屋入居があるまで毎月持ち出しです。

今回もオーバーローンで融資していただきました。ありがたいことです。
物件価格の1割ほどを諸経費+リフォーム費用ということで融資していただきました。

・自己資金を入れる。
・物件代金だけ借りる。
・物件代金+諸経費+リフォーム費用でオーバーローンで借りる。
という選択肢があったと思いますが、1割のオーバーローンをお願いしました。
以前この金融機関で「諸経費も融資させていただいた方がいいんじゃないですか。」と言われたことがあるので、いつもオーバーローにさせていただいています。

私のように、地方高利回りオーバーローンでやっていると、危険なやり方のモデルケースのようになっていますので、軽く反論します。

「地方は危ない。」：特に感じません。都市、都市部のことは知りません。
田舎でもある程度満室になっています。
人口も当面増加傾向にある市町村もありますが、人口増加と満室とは直接関係はないと思います。

「高利回りは危ない。」：低位利回りが危ない。
10％程度の低利回り物件だと、突発的に空室2割、長期的に家賃下落2割のどちらかがあると、利回りが８％になります。
同時に空室2割、賃下落2割の下落があれば利回り6％です。危ないと思います。
20％以上の利回りがあれば4割程度の下落でもやっていけると思います。

「オーバーローンが危ない。」：返済比率が高いことが危ない。
多少のオーバーローンにしたくらいで返済比率が高くなり、返済比率が5割、6割、それ以上になってしまうことが危ないんだと思います。
オーバーローンじゃなくても、自己資金を入れていても、返済比率が5割、6割、それ以上であれば危ないと思います。

自分のやり方を正当化させていただきました。

おしまい。

連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。

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最終更新日 2020.03.31 00:00:11

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プロフィール

Pascal Prost

不動産は楽しい。長野県の南のHighlander大家です。2011年から不動産投資を始めました。2019年3月末に公務員を早期退職して専業大家になりました。不動産投資家/不動産年収1億円以上/不動産投資で月収1,000万円達成/元公務員大家/10年に一度の取引は毎週やって来る。/アパートマンション37棟339戸/戸建25戸/合計364戸保有/ツィッター/stand.fm/パスカルのブログ/宅建士/第2種電気工事士

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