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2020.08.06

事業計画書を提出し続けた時の話。

カテゴリ：物件購入

長野県の大家パスカルです。

・・・　1年10ヶ月で8物件購入した時期がありました。　・・・

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5～6年前ですが、一つの金融機関から1年10ヶ月で8物件の融資ですから結構忙しかったです。3ヶ月で1棟以上のペースです。
手続きも大変ですが、アパートを満室にするという事が大変でした。

初めてお付き合いする金融機関ですから、信用を得ることが大切でした。ですから、5棟目くらいまでは、戸数の少ない物件は満室に、戸数の多い物件では9割以上入居させてから次の融資をお願いする状態でした。
当時購入した『6分の4空室物件』では1ヶ月くらいで満室にしました。もちろん予約ベースですが。
その時、担当者さんは笑いながら
「満室にするのがはやすぎませんか？」
と冗談を言ってました。
そんな感じで、同じ金融機関、同じ担当者さんから次々に融資していただきました。

このころは、比較的リフォームが簡単な物件を購入できた時期でした。今のようにリフォームにお金も期間もかからなかったのがよかったです。

この金融機関さんでは中古のアパートのローンというのはあまり前例がないようでした。
初めて事業計画書の提出を求められたときに書式を聞きましたが、中古アパート用の見本になる書式はないようでした。

そこで、自分で作りました。
租税公課、共用部電気代、修繕積立金、火災保険、町内会、雑費など考えられるものはすべて盛り込みました。
家賃も年々減少するようにしました。実際は家賃減少はないですし、リフォームをして家賃を上げて募集していました。
最初は金利も決まっていないので自分で利勝手に決めました。もちろん金利は、融資が固まった段階で金融機関が決めてくれました。
返済年数は10年、15年、20年の物をつくりました。
これも駆け引きで、
「10年、15年は無理で、20年じゃないと回りません。」みたいにしたり、
はやく返したい物件は10年でも行けるようにしてました。
入居率は100％～70％まで、10％刻みか、5％刻みで作っていました。

何にしても事業計画書を赤字にしてしまったら意味がないですから苦労することもありました。

ある物件で、法定耐用年数の残りが少ないため、入居率を70％にすると赤字になってしまう物件がありました。返済年数を20年に延ばしても赤字です。
悩んだ末、『70％の計画書を提出しない』という単純明快な結論になりました。
特に金融機関から70％まで提出するように言われたいたわけではありません。

金融機関に100％～80％の計画書を持っていきました。
計画書を一通り見た担当者さんが一言
「70％では回らないという事ですね。」
私、小声で
「はい、そうです。」

こんな会話がありましたが、何の問題もなく融資は通りました。
入居率７0％で赤字の物件を通してくれました。感謝です。

現在は、赤字になるところまで作って提出しています。
「この返済年数では赤字です。」
「リフォーム資金を借りても入居率70％までは黒字で回ります。60％は赤字です。」
と示すために提出します。

余談ですが、入居率が80％、90％で赤字になる計画書を提出してはいけないことはわかりますよね。購入の相談もダメですよね。
そんなことをすると、物件じゃなくて、提出した人の適正が疑われます。

おしまい。

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最終更新日 2020.08.06 00:00:20

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プロフィール

Pascal Prost

不動産は楽しい。長野県の南のHighlander大家です。2011年から不動産投資を始めました。2019年3月末に公務員を早期退職して専業大家になりました。不動産投資家/不動産年収1億円以上/不動産投資で月収1,000万円達成/元公務員大家/10年に一度の取引は毎週やって来る。/アパートマンション37棟339戸/戸建25戸/合計364戸保有/ツィッター/stand.fm/パスカルのブログ/宅建士/第2種電気工事士

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