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11月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?こちら札幌はもう冬の便りです。11/8(土)に札幌市内平地にも結構な積雪がありました。やはり平地に積雪があると一層寒くなります。ちなみに冬タイヤへの交換は来週月曜日てす。それまで何とか積雪は勘弁してほしいです。でも北国に住んでいる以上は積雪は避けられないですね。最近は日暮れもより早くなり、何か淋しい感じがします。併せて気力も低下し不動産活動もイマイチです。募集関係は9月に入ってから掲載依頼を致しました。今月初旬にターゲット大学の推薦入試合格発表がありました。今は色々な入試があるので、これから合格発表がどんどん出て繁忙期に入りますが賃貸激戦区の築古物件を埋めるのは中々大変です。ただ今年は最も頼りになりそうな仲介店が増えましたので、昨年より良い成績が取れる気がしています。それでは早いですが、ここで2025年11月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。11月 稼働率1棟目(S造) 9戸 8 88％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 6 66％4棟目(S造) 4戸 4 100％11月の稼働率は 23／32＝71.8％2025年の年間稼働率は 257／352＝73.0％1棟目→1室空室2棟目→5室空室3棟目→3室空室4棟目→満室募集部屋数=9室(特記)現況『賃貸業はモグラたたき』を念頭に経営させて頂いております。賃貸経営もうここまで来たら、慢心することなく精進してやっていくしかないと思います。ただ、最近はこの先の事も考えないといけません。私ももう若くないので、この先物件をどうするかを考えて行かないといけない時期に入りました。大家さんの中には物件の借金が終わった方もいるようです。私もあと数年で返済が完了となりますが、現況一括返済もできそうです。まぁ 金融機関との付き合いの関係で借り続けていますが・・・返済云々も大切ですが、今年は9室～10室程度の募集になりそうです。一生懸命頑張りたいと思いますが、年度末はさて、どうなりますことやら・・・・そして毎月申し上げていますが、今年も付き合う人(業者さんも含む)を厳選しお客さんも厳選し、付き合いを広げるのではなく、今付き合いのある大切な入居者さんをより大切にしていくことに精進したいと思います。この度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年11月11日
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備忘録2
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?早いもので11月中旬に入りました。今月に入ってからターゲットの大学の推薦入試の合格発表も出て、本格的な繁忙期が始まりました。ちなみに、今週末11/8(土)前日の夕方に一般仲介から内覧のお問い合わせがあり朝から準備しておりましたが、当日ドタキャンがありました。一般仲介からドタキャンしておきながら、翌日の内覧可能ですか?と言われドタキャンで怒っておりましたが、とりあえず可能ですと回答しました。11/9(日)夕方に前日ドタキャンした一般仲介から夕方から内覧は可能ですかと?再度連絡がありました。とりあえず、可能だと言って電話を切りましたが、結局その後連絡はなかったです。一般仲介は色々な担当者がいますから、こういう担当者とは今後付き合わないことが一番です。全く迷惑でした。私の当日の予定も狂ってしまいました。こういう担当者の紹介する内覧希望者も信用できません。私の懇意の仲介店さんはある程度入居希望者を厳選してご紹介してくれています。今シーズンも私の物件管理運営に賛同いただける親子さんに恵まれますようにと祈るばかりです。それでは また更新させて頂きます。
2025年11月08日
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備忘録1
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?早いもので今日から11月に入りました。今期もいよいよターゲットの大学の推薦入試が始まり、試験場の札幌に来たついでに親御さんと内覧がある可能性もあるので、今年も備忘録としてブログを更新していきたいと思います。11/1(土)ターゲット大学の総合選抜入試がありましたが、内覧連絡はありま せんでした。11/2(日)内覧のお問い合わせはありませんでした。11/3(月)内覧のお問い合わせはありませんでした。今シーズンも私の物件管理に賛同いただける入居者親子さんに恵まれますようにと祈るばかりです。それでは また更新させて頂きます。
2025年11月04日
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10月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?今年は日本国中どこも記録に残る暑い夏でしたが、最近は漸く秋の便りも聞こえてくるようになりました。こちら札幌は秋の便りより、そろそろ冬の便りが聞こえてきました。そろそろタイヤ交換の時期とか・・・・まぁ、北国に住んでいる以上は仕方ないかと思います。今月に入ると日暮れもより早くなってます。余計淋しい感じがしますね。募集関係は9月に入ってから、すぐ掲載依頼を致しました。推薦入試の類が各大学少子化の影響で早く実施されていますので、のんびりできません。11月に入るとすぐ各大学の推薦試験・翌週には合格発表があります。今年は1つ頼りになりそうな仲介店が増えましたので、昨年より良い成績が取れる気がしています。それでは早いですが、ここで2025年10月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。10月 稼働率1棟目(S造) 9戸 9 100％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 6 66％4棟目(S造) 4戸 4 100％10月の稼働率は 24／32＝75.0％2025年の年間稼働率は 234／320＝73.1％1棟目→満室(11月から1室空室)2棟目→5室空室3棟目→3室空室4棟目→満室現況空室=9室(特記)『賃貸業はモグラたたき』だよと以前賢明な大家さんから聞いたことがあります。これは考えさせられる『格言』だと思いました。しかしこの『格言』は最近私が実感することとなりました。暫く落ち着いていた物件状況が悪い方向で動く事となりました。今年は退去予定がないと思っていましたが、2棟目の1室に男子学生が入居しているのでかすが、この男子学生単位を1つ落としたみたいで、単位1つ落としただけで学校をやめるということで連絡がありましたが、単位1つ落としただけで退学するなんて何か信じられませんが・・・・でもやめることは既に決めているみたいで、今は就活をしているみたいですが、就活中はこのまま住む形になりますが、大学で単位1つ取れない学生がうまく就活できるのか理解に苦しみます。あと、1室は1棟目に現入居者の紹介で今年7月に入居した方でしたが、結局３ヶ月で退去となりました。入居時に私はこの方が何か不自然な意味の分からないことを話していた方でしたので、何か嫌な感じがしていましたが、繁忙期前までに退去してもらえて結果としては良かったです。こういうことで、1棟目の1室は11月から空室になり、今年は今の所9室～10室の募集となりますが、さて、どうなりますことやら・・・・毎月申し上げていますが、今年も付き合う人を厳選しお客さんも厳選し、付き合いを広げるのではなく、今付き合いのある大切な入居者さんを、より大切にしていくことに精進したいと思います。この度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年10月19日
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9月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?今年は日本国中どこも記録に残る暑い・暑い・暑い夏でした。まぁ～暑い記録はこうして毎年更新されていくばかりですが、あまりに暑いと何もしたくなくなりました。ただ札幌は今月に入ってからは、徐々に涼しくなり、朝夕はめっきり寒くなりました。また、日暮れも早くなっていきます。嬉しいような、淋しいような感じです。思うことは今年の積雪量ですね。 また多いのかな?とか不安になってしまいます。募集関係は9月に入ってから、すぐ掲載依頼を致しました。推薦入試の類が各大学少子化の影響で早く実施されていますので、のんびりできません。結局今年は社会人女性限定で募集もしていましたが、内覧は1室しかなかったので、来年は募集するのをやめたいと思います。また、募集地区の短大が全て廃止になったので、空室の多い2棟目以外は4大生限定で募集しました。家具家電付なので、2年間で退去されると色々と大変なので・・・それでは早いですが、ここで2025年9月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。9月 稼働率1棟目(S造) 9戸 9 100％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 6 66％4棟目(S造) 4戸 4 100％9月の稼働率は 24／32＝75.0％2025年の年間稼働率は 210／288＝72.9％1棟目→満室2棟目→5室空室3棟目→3室空室4棟目→満室空室計=8室(特記)最近、あるテレビ番組を見て考えさせられることがありました。番組は日本各地の繁盛店を紹介する番組です。そこに出でくる繁盛店の店主はおおよそ『優しく気前がいい』と言うことです。私は自主管理なので、事業経費は色々使えます。食品類を時々各入居者さんに差入れしますが、それは札幌の賃貸激戦区ではやっていないサービスだと思います。気持ちとしては契約とはいえ、家賃をきちんと頂けると言う感謝の気持ちがあります。ただ毎回差し入れしていると勘違いする入居者もいるので、時々入居者が喜ぶ品を差入れをしています。このことは『優しく気前が良い』とかは不明ですが、まぁ大家なんだから(世間では大家のことは金持ちと思われていると私は思っている)ケチなことは言わないことにしています。また、1つこれは自分が実感したことなんですが、『愛想を良く対応』することです。私の近所にはお菓子の小売店がありますが、ここのお店の人はとっても 『不愛想』なんです。職人気質なのか理解できませんが、やはり来てくれたお客さんには『愛想良く』するのが必要だと思いますね。私なんか顧客の部類に入ると思いますが、何かねぇ～だから、行く回数が減っています。今年も家賃を安価にして募集しています。その代わり、私の相性の良い方に入居頂き、困ったことがあれば私でできる範囲の事なら『優しく気前が良く・また愛想良く』対応してあげたいと思っております。月々数千円の増益より良好な入居者を入れることで、賃貸事業におけるストレス 軽減できればありがたいです。。トラブルが少ないと、ストレスもなく日々気持ちも穏やかにしていられます。安らいだ気持ちでいられることはそれはプライスレスです。ストレスは精神的に良くないですし、疾病にもつながります。これからも付き合う人を厳選しお客さんも厳選し、付き合いを広げるのではなく、今付き合いのある大切な入居者さんを、より大切にしていくことに精進したいと思います。この度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年09月18日
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先月末入居者会を開催しました。
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?今期の繁忙期は本当に完敗でしたが、結局、新入居者は3名(退去者の後続入居者1名含めて)でしたが、追加で1人入居してくれたので、合計4人とも、とても感じの良い学生さんばかりでした。ですから7月末昨年入居頂いた優秀な先輩1名プラスして入居者会を2回ほど開催しました。参加者で焼肉やカラオケ、早朝ホテルの朝食バイキングを食べてました。カラオケは私は参加しませんでしたが、参加者皆さん喜んでくれました。夏休みの良い思い出となったみたいです。私も入居者と直接色々なお話するこが出来て良かったです。私の経費もこうして有意義に使えれば満足です。札幌の賃貸経営は厳しさを増しますが、こうして入居者一人一人を大切にする姿勢を以て経営すれば、まだ見込みはあるかなと思っています。今後も入居者さんと深い繫がりを大切にしていきたいと思うので、時間があれば再度入居者会を開催していきたいと思います。今時こんな賃貸経営はないと思いますが、これもまた私独自の経営手法となります。
2025年08月26日
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8月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?本当に今年は暑い・暑い・暑い夏でした。あまりに暑いと溜息しか出なく、また物件管理もうまくできませんでした。(除草・清掃含めて)漸く季節は暦的には秋に入りますが、今後冬に向けてはどうなるのか?(積雪が多いのかな?)不安になります。いつも記載していますが、私は香港・台湾に各1年程と神奈川県に7年程住んでいましたので、このくらいの暑さは大丈夫なんですが、この北国で暑い日がこれだけ長く続くと嫌になりました。今年は入居者さん目線でこの暑さを考えてあげました。私の所有するお部屋はエアコンがないお部屋が多いので、そのお部屋には緊急的に新品のスポットエアコンを貸与してあげました。スポットエアコンも予め購入したものがあったので、すぐに対応できました。貸与出来て良かったです。入居者も大変喜んでいました。今年の暑さは異常でしたから・・・社会人女性限定で募集もしていましたが、今月も内覧など問い合わせはありませんでした。社会人女性募集は8月末で終わり、いよいよ9月からは来年春入学の学生募集の広告を出してもらいます。最後に、1棟目に長期入居している方がいて、保証会社から法的処置を勧告された方がいて、結局家賃が払えず退去ということになりましたと保証会社を紹介頂いた不動産の方から連絡があり、入居者本人からも私に直接退去連絡がありました。退去連絡があってから色々考えましたが、私の経営判断からこの入居者は家賃を下げても継続入居して頂きたい方でしたので、再度彼に連絡し、彼と話し合って、新規家賃で合意できたので、このままいてもらうことになりました。家賃は現況から大体2割引程値引きしました。でも、この方はずっとお住まいになって頂いていた方で、私の賃貸経営に大きく貢献してくれたので、私としては満足しています。何でも欲を出しすぎては良くないです。それでは早いですが、ここで2025年8月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。8月 稼働率1棟目(S造) 9戸 9 100％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 6 66％4棟目(S造) 4戸 4 100％8月の稼働率は 24／32＝75.0％2025年の年間稼働率は 186／256＝72.6％1棟目→満室2棟目→5室空室3棟目→3室空室4棟目→満室空室計=8室(特記)空室だった2室が埋まり、稼働率もやっと75％に上昇しました。繁忙期以外に埋まるのは、とてもありがたいです。新たに入居者頂いた方も自分と相性の合う方だったのでとても嬉しいです。私は入居者が退去した後、家賃を値上げすることはやめています。逆に色々な設備を新規投入し安価で募集し、私と相性の合う方のみご入居頂き賃貸経営をしていっております。大抵の大家さんは退去後少しでも家賃を上げることに専念していると思いますが、私の場合は多少の増益より良好な入居者を入れることで、賃貸事業におけるストレス軽減を目指しております。トラブルが少ないと、ストレスもなく日々気持ちも穏やかにしていられます。安らいだ気持ちでいられることを金額に例えるなら、それはプライスレスです。ストレスは精神的に良くないですし、疾病にもつながります。これからも付き合う人を厳選しお客さんも厳選し、人との付き合いを広げるのではなく、今付き合いのある大切な入居者さんを、より大切にして付き合っていくことに精進したいと思います。この度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年08月26日
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7月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?季節は暦的には初夏を迎える頃となりますが、ここ数年日本全国記録的な暑さが続いております。前にもお話しましたが、私は香港・台湾に各1年程と神奈川県に7年程住んでいましたので、このくらいの暑さは大丈夫なんですが、最近は入居者さん目線でこの暑さを考えてあげています。この暑さは慣れていない人にはとても厳しいと思います。だから、多少の出費を厭わず、春に猛暑を予想して購入していたスポットクーラーを特別暑いお部屋の入居者の方に貸与しております。ただこちら札幌は夜になれば気温も下がるので、やはりその辺は北国ですね。募集の方は社会人女性限定で募集もしていますが、内覧など問い合わせは今月もほぼありませんでした。社会人女性には良い条件を提示していないので仕方ないかもしれません。それでは、早いですが、ここで2025年7月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。7月 稼働率1棟目(S造) 9戸 8.5 94％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 6 66％4棟目(S造) 4戸 4 100％7月の稼働率は 23.5／32＝73.4％2025年の年間稼働率は 162／224＝72.3％1棟目→満室2棟目→5室空室3棟目→3室空室4棟目→満室空室計=8室(特記)今月から空室だった2室が埋まり、稼働率も75％に上昇しました。繁忙期以外に埋まるのは、とてもありがたいです。また新たに埋まったお部屋の入居者の方も自分と相性の合う方だったので、とても嬉しいです。最近の自分の心境は、札幌市内に空室が多々ある中で私の物件にお住まい頂けて、入居者には本当に感謝しております。私は入居者が退去した後、家賃を値上げすることはやめます。逆に色々な設備を投入していきたいと思います。安価で私と相性の合う方にご入居頂き賃貸経営をしていきたいと思います。一昔は少しでも家賃を上げることに専念しておりましたが、良好な入居者を入れることで、トラブル等が本当に少なくなりました。トラブルが少ないと、気持ちも穏やかにしていられます。安らいだ気持ちでいられることを金額に例えるなら、それはプライスレスです。ストレスは精神的に良くないですし、疾病にもつながります。これからも付き合う人を厳選しお客さんも厳選し、人との付き合いを広げるのではなく、今付き合いのある大切な入居者さんを、より大切にして付き合っていくことに精進したいと思います。この度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年07月08日
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入居者のお部屋にお邪魔して・・・
読者の皆様こんにちわ。今日の札幌はこの時期で最高気温かせ32℃と、異常な暑さだとマスコミは騒いでいますが、私にとっては最高です。私は基本寒いより暑い所が好きですから・・・先日知人をご紹介頂きました女子入居者(大学入学から12年お住まい)と、その知人が入居するお部屋で2時間位お話をしました。まぁ たわいのないお話や知人の入居関係のお話がメインでしたが、その方のお部屋についてのお話もあり、その方から私の設置した洗濯機が相当な年月へ経ていて、酷い状態になっていることを聞きましたので、拝見させて頂きました。お部屋にお邪魔し見てみると、よく文句もなくお使いになっていたような状態でした。その場で洗濯機を業者に連絡し、翌日に設置してもらえるよう手配しましたが、人手が足りないとのことで、週明け私が手伝うことになりました。週明け私と業者で洗濯機交換をしましたが、設置場所がいびつな形をしていることもあり、交換に汗だくで相当手間取りましたが、業者さんの力強いサポートのおかげで何とか交換できました。その業者さんも馴染みの業者さんでしたので、暑い中嫌な顔せずにサポート頂きましたので、料金に2千円ほど上乗せしてお支払いしました。大変喜んでいたました。やはり人間関係を潤滑にするのは気持ちだと思います。私はいつも業者さん作業に来てくれた時はジュース代やお弁当代を気持ち程度支給しております。お金は減りますが、自分の気持ちは不思議と快適です。業者さんが帰宅されてから入居者さんのお部屋に掃除機をかけて、終了したことをLINEしました。その時にここのお部屋の暑さを実感しました。この方は自身で窓枠エアコンを設置しておりますが、何かあまり良くない感じとお話あったので、最新の排熱レススポットクーラーを貸与してあげました。若い女性の入居者さんですが、この方は私がお部屋に入ることをずっと拒みません。その方のお母さんともお付き合いありますが、いつでもどうぞ・・・みたいな感じなんです。これは自慢ではありませんが、やはり相性の合う入居者さんとの絆はこういう時に感じます。現代社会は個人情報やプライバシーについて非常に敏感ですが、こうして親戚でもなく、血縁関係もない入居者さんでも、その辺私を信用してお住まい頂けることに感謝しています。重複致しますが、札幌市内多数の空室がある中に本人・更に知人をご紹介頂けることは本当に感謝しております。週明けは私の大切な入居者さんが快適に暮らしているかを実感できる日でした。この度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年06月25日
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6月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?季節は初夏を迎えるころとなりましたが、ここ最近の札幌は急に夏休みごろの気候に突入し、こちらは急な暑さについていけない人が増えています。私は過去に香港・台湾に各1年程と神奈川県に7年程住んでいましたので、このくらいの暑さは大丈夫なんですが・・・関東の暑さは湿度が高いので大変でした。こちらは湿度がそんなに高くなく、夜になれば気温も下がるので、やはりその辺は北海道ですね。ただ、今年の夏は自分の予想では、かなり大変な暑さになると感じ、まだ暑くならない時期に、排熱レスのスポットクーラーを大量購入しておきました。私の3物件には室外機が設置できないので、スポットクーラーを設置しております。排熱式は最近式で価格も結構しましたが、ここは入居者の快適性を考慮し思いっ切って購入しました。夏の暑い時期部屋が高温だと退去に繋がりますからね。募集の方は社会人女性限定で募集もしていますが、内覧などはありません。まぁ あまり良い条件を提示していないので仕方ないかもしれません。それでは、ここで2025年6月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。6月 稼働率1棟目(S造) 9戸 8 88％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 5 55％4棟目(S造) 4戸 4 100％6月の稼働率は 22／32＝68.7％2025年の年間稼働率は 138.5／192＝72.1％1棟目→1室空室(1室お申込みあり・7月～)2棟目→5室空室3棟目→4室空室(1室お申込みあり・7月～)4棟目→満室空室計=10室(特記)相変わらず入居率の悪いまま運営中です。小規模大家としては本当に失格ですが、やはり自分は相性の合わない方と付き合うのは苦痛で、日々の生活に悪影響があります。入居率は悪くても、気持ちよく事業している方がましです。そう思っていた所、1室は馴染みの仲介店さんからご紹介があり来月から1室入居、また、現入居者さんのご紹介で1室が来月から入居ということで、計2室埋まりました。馴染みの仲介店さんのご紹介の方は既にお会いしていますが、愛嬌があってとても感じの良い女子学生さんです。本当こういう感じの良い女子学生さんとお付き合いできるのは嬉しいです。一方現入居者のご紹介の方はまだお会いしておりませんが、現入居者さんのご紹介ですので、どんな方かは不明ですが、とりあえず1室でも埋められて良かったです。それより、札幌市内空室が多数ある中で こうしてご紹介頂けることに感謝しております。わがまま経営ですが、やはり入居者との相性とその絆は大切です。相性の合わない方を無理して入居させると入居者本人と私双方が後々後悔しますので、その辺は引き続き私が良さそうと思える方にご入居頂きたいと思います。決して妥協せずに・・・これからも付き合う人を厳選しお客さんも厳選し、人との付き合いを広げるのではなく、今付き合いのある大切な入居者さんを、より大切にして付き合っていくことが肝要だと思います。この度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年06月25日
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また1室申込あり・・・
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?札幌は初夏というような天候・気温になりつつあります。北国の夏は短いので、この時期は十分満喫したいと思います。さて、6/1(日)朝に1通のLINEがありました。見てみると、大学入学時からずっと13年位お住まい頂いている入居者の方からで、自分の住んでいるお部屋の下のお部屋は空いていますか?とのことでした。ちなみに、この方の下のお部屋は今募集中なんです。もし、空いていたら東海地方から7月に転勤で来る友人を住まわして頂きたいとのことでした。この方のお友達だと多分問題ないと思うので、現況の空室の状況を画像で撮って、お友達に送ると入居申込を頂きました。今年は入居率が70％を切ることになりましたが、お陰様で7月からは70％を超えるようになりました。最後に、例の滞納者については、昨日保証会社に全額を支払う旨連絡があったようです。ただ本当に実行するかは未定なので安心できません。また、進捗がありましたら更新させて頂きます。それでは、本日も拙いブログをお読み頂きありがとうございました。
2025年06月09日
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1室入居申込あり・・・
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?札幌も漸く初夏というような天候・気温になりつつありますが、ここ数週間、強風の日が続き、毎日の生活は大変でした。特に私は自転車に良く乗るので、風の強い日は花粉も目に入るので辛いです。さて、5/24(土)都合で知人宅に行く途中、携帯電話がなりました。出てみると、馴染みの不動産屋さんからでした。今お客さんのお部屋探しで私の物件近くにいるとのことでした。どんなお客さんか聞いた所、私がターゲットとしているお客さんではないでしょうか?当日は私も知人宅に行くまで1時間位あり、たまたま物件近くにいたので 物件に駆け付けました。少ししたら、すぐに馴染みの不動産屋さんがお客さんを連れてきました。親御さん、娘さんはとても良さそうな方で、空室2～3室を内覧しましたが、 その担当者の営業トークは素晴らしいもので、私の物件をずっと押してくれていました。内覧後は丁寧にご挨拶をしてお別れし、私は知人の所に向かいました。帰宅するとFAXが届いており、娘さんが1番気にいっていたお部屋にお申込みがありました。7月からの入居になります。こうして旧キーマンがいなくなった後、新キーマンとの対決や物件の老築化、新規物件の増加等で入居率がかなり落ちてしまいましたが、こうして馴染みの不動産屋さんが数あるお部屋の中からご紹介頂けることは本当にありがたいと思います。今年からは新キーマンも既に退職していることが判明したので、その辺も含め新規対策を練ることにします。一時的に入居率が70％を切ることになりましたが、何とか今年の秋からは80％位維持できるよう頑張りたいと思います。最後に、例の滞納者については保証会社を通して今弁護士に委任しておりますが、今の所進展はありません。家賃を数ヶ月滞納しても平気な人っているんですが、そんな方とは付き合いたくないです。それでは、本日も拙いブログをお読み頂きありがとうございました。
2025年05月28日
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賃貸経営慢心するべからず・・・・
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?実は表題についてお知らせすることがあります。現況私の物件は私とのコミュニケーションがきちんと取れている入居者ばかりで、とても良い方ばかりですと自慢しましたが、そういえば1名全くコミュニケーションが取れない状態ですが、苦情も言わず問題も起こさずに長期入居(18年)されている方がおりました。この方はオーナーチェンジの時から入居しています。所が、コロナ禍辺りから遅延が目立ち始め、勝手に家賃を分割で払う旨、度々連絡がありました。当日は長期入居だし問題も起こさない方だからと少し目をつぶっておりましたが、昨年末頃からも家賃の分割が始まりました。今はコロナ禍も落ち着いたので、このままではまずいと思い、不動産会社の方に家賃保証会社に加入するように手配してもらいましたので、現在加入中です。所が、先日保証会社への加入に尽力いただきました不動産会社の方から保証会社から連絡があり、もうこの方２ヶ月程家賃滞納をしていて、連絡も全くつかず、職場も退職していることからそろそろ法的手続きに入らせてほしいと連絡があったそうです。それで今後私は届く書類に捺印して『お部屋の明け渡し(車庫含む)を受ける』ことになります。強制執行となるかは不明ですが、やはり社会人男性を私が相手にするのは難しいです。幸い今回は家賃保証会社が対応してくれるので良しとしますが、やはり時間の無駄だし、気分が最高に悪いです。もし、お部屋で〇殺されていたらと考えると厳しいです・・・・この経過は後日に続きとして書かせて頂きます。また別件ですが、この物件の車庫は第三者に賃貸しておりますが、先日車庫の中がカビ臭がするから何とかしてほしいと連絡がありました。ここは私が契約に立ち会った訳ではないので、車庫の中のカビ臭が気に入らないのであれば、即解約でも構わないと思っています。交通の便は良く駐車場不足エリアなので、他に借りたい人はいます。まぁ こういう方と接すると時間の無駄で意味がないです。車庫の中が一時カビ臭することで何かしらの対策をしないといけないなら、貸さない方がましです。やはり、自分と波長の合わない人は私の業務内に入れてはいけないと実感しました。本日もお読み頂きましてありがとうございました。
2025年05月19日
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5月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?季節は初夏を迎えるころとなりましたが、札幌は気候があまり良くない日が続ております。春から曇天の日が多く、また、風が強い日が多いので、作物の生育にも影響が出ておるようです。前年度秋から募集活動を頑張りましたが、新年度も空室10室を抱える状態のまま始まり、現況社会人女性募集もしていますが、その後は内覧などはありません。まぁ あまり良い条件を提示していないので仕方ないかもしれません。それでは、ここで2025年5月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。5月 稼働率1棟目(S造) 9戸 8 88％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 5 55％4棟目(S造) 4戸 4 100％5月の稼働率は 22／32＝68.7％2025年の年間稼働率は 116.5／160＝72.8％1棟目→1室空室(1室お申込みあり・7月～)2棟目→5室空室3棟目→4室空室(1室お申込みあり・7月～)4棟目→満室空室計=10室(特記)実は今月初旬に新キーマンの件で私に情報が入りました。新キーマンは既に大学を退職しているそうです。詳細に言うなら解雇されたみたいです。きっと何かやらかしたんでしょうね。定年退職まではいるといっていたのだから・・ただ彼はもう過去の人です。ただし私の賃貸経営を邪魔した憎き輩です。今後彼が職場にいなくなったことで、秋からの募集方針も変わる可能性があります。先月から間口を広げ社会人女性も募集しておりますが、あまり芳しくないです。やはり私の場合は秋口に良さそうな学生さんを案内する時が一番楽しいです。無理して入居させると後悔しますので、その辺は私の感覚として引き続き良さそうと思える方にご入居頂きたいと思います。付き合う人を厳選しお客さんも厳選し、付き合いを広げるのではなく今付き合いのある良好な入居者さん、新規相性の合う大切なお客さんをより大切にし付き合っていくことが一番だと考えます。 この度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年05月19日
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入居者の親御さんとの夕食会開催・・・
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?今年もゴールデンウイークの真っ最中に、入居者の親御さんが娘さんのお部屋に来られたので夕食会を開催致しました。この親御さんは、娘がお世話になっていますと言って、1年に数回珍しい物を送ってくれます。私はこの娘さんに大したことはしていませんが、それでも良いマンションに入居したと喜んで頂き、お家賃も一年間前払いをしてくれています。今年の3月で新キーマンの紹介してくれた入居者は全て退去しました。今入居中の方は全て私の面談で色々お話して入居頂いた方です。やはり賃貸経営は良い入居者に入って頂けるかがキーになると思います。私の物件は確かに賃貸激戦区にあり、その年の入居率は収入に直結します。だからと言って、誰でも入れると大変面倒な事態に陥ります。面倒なことは、この歳でもう懲り懲りです。こうして、大家、入居者・入居者の親御さんとの関係が良好だと色々な面でストレスなく経営出来ます。私は小規模経営ですが、このように親御さんも含めて食事会をする方は数名おります。札幌市内での大家自主管理物件は、多分ごく一部だと思います。それでも、親御さんが大家の顔を見れて、安心してお部屋を借りれると言う親御さん目線の賃貸経営を何とか今後も続けたいと思った夕食会でした。翌朝も親御さんにご挨拶をし、お見送りしましたが、大変気分の良いゴールデンウイークの1日を過ごすことができました。それでは本日も私の拙いブログをお読み頂きありがとうございました。
2025年05月08日
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新入居者歓迎会開催・・・
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?今期の繁忙期は本当に完敗でした。結局新入居者は3名(退去者の後続入居者1名含めて)でした。3人とも、とても感じの良い学生さんばかりでした。ですから、今年は例年に比べ財政的には厳しい状況となりましたが、逆に私の管理に深くご理解頂ける入居者ばかりでした。無理して入居させた方はいませんでした。私の物件は私の管理に賛同頂け、また常識的な感覚が私と同じような方ばかりが入居されるマンションです。ですから、私の管理にご賛同頂ける入居者には手厚いサポートがあります。昨今高騰しているお米を差し入れたり、体調が思わしくない入居者にはお薬差し入れなどのサポートもしており、私の物件に入居している以上は入居者が困るようなことがないよう努めております。今後も入居者さんと深い繫がりを大切にしていきたいと思います。
2025年04月28日
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4月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?前年度秋から募集活動を頑張りましたが、結局新年度は空室10室を抱える状態のまま始まることになりました。10室空室のままの船出は厳しいものとなりますが、各物件他の収益でカバーできているので、危機的な状況ではありませんが、空室は損失でそれはそれでもったいないです。それでは、2025年4月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。4月 稼働率1棟目(S造) 9戸 8 88％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 5 55％4棟目(S造) 4戸 4 100％4月の稼働率は 22／32＝68.7％2025年の年間稼働率は 94.5／128＝73.8％1棟目→1室空室2棟目→5室空室3棟目→4室空室4棟目→満室空室計=10室(特記)前年度末で新キーマン紹介の質の悪い学生は今期全て退去しました。そういう面で考えると今年度からは私が面談をして入れた学生が全てとなりました。入居時は妥協せずに審査させて頂きましたので、以前に比べると雲泥の差で物件管理が楽になり、トラブルも激減しました。そういう面では現況空室10室ありますが、肉体的精神的には本当に気持ちが楽になりました。この歳になると気持ちや気分を金銭に換算することも考えるようになります。入居者の中には旧キーマンの時にご入居頂いて、既に12年以上入居の方もおります。また賃料1年分を前払いして頂ける方もいます。私の入居審査は厳しい部分があるかもしれませんが、入居頂きました方は大切に、また優遇させて頂いております。今月からは間口を広げ社会人女性も募集致しましたら、昨日内覧がありました。早速お部屋の鍵を持参して駆け付けましたが、私の感触はイマイチでした。やはり、社会人女性の入居審査は難しいです。秋口に良さそうな学生さんを案内する時が一番楽しいです。無理して入居させると後悔しますので、その辺は私の感覚として引き続き良さそうと思える方にご入居頂きたいと思います。それでは、今年度も引き続き宜しくお願い致します。この度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年04月14日
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4/15(土)内覧あり・・
読者の皆様こんにちわ。新年度に入りましたが、読者の皆様如何お過ごしでしょうか?朝方3棟目の空室に馴染みの仲介店さんから内覧要請があり駆け付けました。 ただ私の気持ちとしては、この時期になって新入学のお部屋を今頃坂しているような方はお断りしたかったのですが・・・まぁ仕方なく内覧させましたが、結果は×でした。でも良かったです。もう入学式も今週にあるのに、今頃お部屋探しするような方はちょっと訳ありでご遠慮したいと思っていたので・・・・ただ、ご紹介頂きました仲介店のスタッフさんからは、今年秋の募集に関して色々ためになることをお聞きしました。今年は空室10室の船出となりましたが、今年の秋は10室全部内覧できる状態にあるので、何とかできる限り埋めたいと思いを強くしました。本日も私の拙いブログをお読み頂きましてありがとうございました。
2025年04月06日
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新年度を迎えて・・・
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?今期の繁忙期は本当に完敗でした。とにかく、お問い合わせが少なかった。また、お問い合わせがあっても『キャンセル』が続出しました。まっ、私みたいにこの激戦区で入居者を選んでいては厳しい経営になりますこと自滅の理論なんですが、そろそろ終わらせないといけません。稼働率で記載の通り、今年は稼働率70％を切る数字ですから、賃貸事業者では失格ですね。とりあえず、今後は社会人を少しづつ入居させて様子を見ながら、短大・専門学生も加味し秋以降の募集に備えたいと思います。ただ今年良かったと言えば、現入居者でコミュニケーション取れない入居者はいなくなったので、急遽退去はないと思います。今期は急遽退去が2名おりました。ただ1名は後釜を紹介してくれたので助かりましたが、もう1名は入れなければ良かった程度の学生でした。こうして痛い目にあって、賃貸経営をしていくことになりますが、今年は安定を考えると良いかなと思います。
2025年04月01日
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3月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?札幌は3月に湿った雪が降り続き、結局今年も積雪は例年通りだったみたいですが、今期除雪は日中に日光で溶けたので除雪はかなり楽でした。年々体力が落ちるので雪が少ないと楽できます。それでは、2025年3月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。3月 稼働率1棟目(S造) 9戸 8.5 94％2棟目(木造) 10戸 4.5 45％3棟目(RC) 9戸 5.5 61％4棟目(S造) 4戸 4 100％3月の稼働率は 22.5／32＝70.3％2025年の年間稼働率は 72.5／96＝75.5％1棟目→0.5室空室2棟目→4.5室空室3棟目→5室空室4棟目→満室現在空室=7室＋今春の退去5室 今期の募集は12室今春入居は2室、4月からの募集は10室(特記)いやぁ～結局ふたを開けましたら今季は完敗でした。普通ならこんなに空室を抱えていたら破綻ですが、物件購入時が安かったので何とか踏ん張れています。昨年秋から地道に活動を色々してきましたが、毎週末含め内覧・お問い合わせが全くなし。いよいよ私の賃貸事業も傾きつつありますか・・・・・一昔は完全満室とか目標にありましたが、ここにきては絶対無理です。今年の秋からの募集は社会人含め、短大・専門学校・4大学生と広く募集しないといけないです。空室は本当にもったいないです。ただ、私の物件も築古になってきました。築古物件で新入学生限定で激戦区での勝負は普通に考えて大変です。短大も廃止する大学あることだし・・・・新年度からは間口を広げ良さそうな方を入れていかないと、空室の増加は必至です。賃貸事業は毎年異なりますが、来年もこの状況だと本当に厳しいです。それではこの度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。新年度からも何卒宜しくお願い致します。
2025年03月26日
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備忘録22(今期の雑感)
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の2日間3/22(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。3/23(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。2日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。もうこの時期の学生のお部屋探しは例年ありませんので、こん週末を以て備忘録を終わります。今年は最低でした。まぁ こういう年もあります。ただ こういう経営は良くないことは自覚しておりますが、自分の性格ですから仕方ないです。ただ新年度からは間口も広げ賃貸経営を頑張っていきたいと思います。今社会人の方も少し増えてきており、社会人の方も選べば良い方もいることを実感しております。こんなことで今期の活動を総括させて頂きたいと思います。
2025年03月24日
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備忘録21
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の2日間3/15(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。3/16(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。2日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。全く連絡等なしでした。新年度からは間口も広げ何とか頑張っていきたいと思います。
2025年03月22日
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備忘録20
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の2日間3/8(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。3/9(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。2日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。一般入試合格者の発表も出払った時期ですが、全く連絡等なしで困りました。結論的に今年は大敗でした。新年度から空室10室の船出ですが、仕方ありません。まぁ こういう年もあります。新年度からは間口も広げ何とか頑張っていきたいと思います。それでは また更新させて頂きます。
2025年03月16日
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3/2(日)内覧のお客さんのその後・・・
こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?3/2(日)3棟目の空室に内覧頂いたお客さんの件で進展がありました。実は当日にお申込みを頂きました。申込票を拝見すると何かとにかく家庭環境が複雑で、お母さんの仕事も臨時の公務員をやりながら、テナント経営しているとか・・・全く理解できないことが多い方でした。ただ、親御さん、娘さん含めて私と色々お話できそうな方でしたので、それなりに意思疎通は取れました。このまま空室だったお部屋を昨年に続き、今年も空けておくと、お部屋自体がダメになりそうです。そこで私の馴染みの不動産担当者と相談した結果、私が費用を出して家賃保証を申請してもらい、無事通過してもらったら受け入れることにしました。やはり、今年はこの辺で繁忙期は終わりそうです。今後短大の廃止や地方の高校の定員割れを考えると、もう学生限定募集は難しいと実感しました(昨年に比べ問い合わせが極めて少ない)今後は家賃保証を活用して、家具家電は廃止し一般募集に切り替えることにしました。長くやっていた学生限定募集は令和7年3月を以て終了し、今後は学生限定を外して・社会人(短大・専門学校)含めた同時募集に変更することにしました。私の物件の賃貸市場の競争力や社会情勢(少子高齢化)を考えれば、致し方ないと実感しております。また、特に女子学生限定を考えると昨今はより厳しいことは否めないことになります。
2025年03月05日
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備忘録19
こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の、3/1(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。3/2(日)PMに3棟目の空室に内覧希望の連絡があり、立ち会ってきました。親子での内覧で、私の感覚としては良さそうな感じでしたが、家庭環境がちょっと訳ありの方で、まだ詳しくは判明していませんが、お母さんの収入が低いことを考えて保証会社に加入すれば受け入れようと思います。物件も古くなる一方であまり入居者を選べないレベルです。繁忙期もあと2週間程度となります。空室を残さないよう頑張ります。あとは天に祈るのみです。繁忙期も佳境に入りましたが、私ときちんとお話しできて、物件管理に ご理解頂ける入居者の方を待つばかりです。それでは また更新させて頂きます。
2025年03月03日
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備忘録18
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末連休の3日間2/22(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。2/23(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。2/24(月)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。3日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。一般入試合格者の発表も出払った直近の週末の3連休でしたが、全く連絡等なしで困りました。お部屋対策はもうやることを尽くしたので、あとは天に祈るのみです。ちなみに、希望としては今年はあと5室位決まってくれればいいかなぁ～と思っていますが、それも難しそうです。季節は2月下旬に入り、繁忙期も佳境に入りましたが、私ときちんとお話しできて、物件管理にご理解頂ける入居者の方を待つばかりです。それでは また更新させて頂きます。
2025年02月22日
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2/17(月)のこと・・・
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?昨日、PMに馴染みの仲介店から3棟目の1室に、大学に合格したら入居させてほしいと言う学生がいるので保留お願いできますか?と連絡がありました。とりあえず、馴染みの仲介店さんからだったので、OKとして申込を受けました。今週発表があるので結果は如何に・・・・ですね。ただ、この入居希望者とはお会いしていないので、どんな方か心配ですか、馴染みの仲介店さんからり紹介だったので信用することにしました。しかし、本当に今年は予想外の退去はあるし、内覧お問い合わせ連絡が本当にないですね。気分もめげてきますが、やはり賃貸激戦区はこんな感じなんです。いつも緊張感を持っていますが、いよいよ今週末からの3週間が最後の勝負になります。昨日全く問い合わせない2棟目のADも最大級にしました。今年は売却をと思っていましたが、1室入居が決まったので来年以降に売却を延期しました。あとはただただ、今週末の一般入試合格者のお部屋探しを待つばかりになります。それでは また更新させて頂きます。
2025年02月18日
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備忘録17
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末2/15(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。2/16(日)PM 3棟目の入居者の連帯保証人から3月末に退去したいと携帯に連絡がありました。私の物件は3月は3/15までの契約となっており、1ヶ月前退去予告がないと違約金が発生すると伝えた所、2月は28日までしかなかったからとか色々言ってきたので、もう1日遅れたことをこの面倒な連帯保証人に言っても無駄だと思い了承して電話を切りました。私の物件は4年制大学生をメインに募集をかけており、備品も多く付け、ADも特別弾んでおります。だから、2年間の退去は本当に迷惑なんです。今年も予想外が2名が退去ですが、1名は後継に住む学生を紹介してくれたので、良しとしますが・・・・まぁ この入居者は2つの仲介を利用し2回内覧をし、また母親は彼氏と称する人と来ました。自分はこの時点で不可しょうと思いましたが、まぁ、こうお部屋を開けていてももったいないなぁ～と思い許可しましたが、やはり 結果は私の経験値が当たりました。まぁ こうして大家業は経験値も大切ですが、やはり内覧を2回もする客は今後は謝絶ですね。2棟目1室も退去したお部屋の人も内覧2回だったし・・・また、この入居者とは入居後のコミュニケーションはゼロだったので、この手の方は今後要注意ですね。こうして築古物件の経営は段々厳しくなりますが、自分はもう数年で借金完済なので、変な入居者や仲介店に惑わされることなく経営していきたいと思います。ちなみに、この入居者をした仲介店と私は相性がよくありません。ここの仲介店の紹介する人は3人共全て契約内で退去しています。今後は付き合いはしない予定です。ターゲットの大学の1つが先週に合格発表もありましたが、連絡はなかったです。来週末の連絡を待つばかりになります。お部屋対策はもうやることを尽くしたので祈るのみです。とりあえず、3月中旬までは期間がありますので、その辺迄我慢時ですね。きちんと私とお話しできて、物件管理にご理解頂ける入居者の方を待つばかりです。それでは また更新させて頂きます。
2025年02月17日
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2/11(火)のこと
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?昨日、2/11(火)内覧・問い合わせ等の連絡はありませんでした。祝日なので、何か動きを期待していましたが、残念でした。来週末の一般入試合格者のお部屋探しを待つばかりになります。それでは また更新させて頂きます。
2025年02月12日
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備忘録16
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の、2/8(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。2/9(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。両日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。もう、推薦入試合格者のお部屋探しは終わったと思いましたが、まだ決めてない合格者の方がいて驚いています。ただ、もうあとは一般入試合格者のお部屋探しを待つばかりかと思います。お部屋対策はもうやることを尽くしたので、あとは天に祈るのみです。ちなみに、理想としては今年はあと、4室位決まってくれればいいかなぁ～と思っています。季節は2月中旬に入り、繁忙期も佳境に入りましたが、私ときちんとお話しできて、物件管理にご理解頂ける入居者の方を待つばかりです。それでは また更新させて頂きます。
2025年02月10日
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2/7(金)のこと・・・
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?2/7(金)15:00頃に馴染みの仲介店から連絡がありました。内容としては、ターゲットの大学で推薦入試合格者の方がいるのでお部屋をご紹介したいと・・・・勿論、二つ返事でOKしました。物件でお待ちしていると、愛想の良い礼儀正しい学生さんが内覧に訪れました。自分的には良さそうだなぁ～と思いましたが、何かイマイチな感じが一部したので、ちょっと聞いてみると、物件の近くに住んでいるのに大学に入ったのを機に自立したいと・・・・う～ん。やはり・・・・・これは家庭の状況に難あり、また属性も・・・・と心の中で思い、内覧を終了しました。内覧終了後もきちんと挨拶をしていきましたので、自分は保証会社を付ければ問題ないかなぁ～と思いお別れしました。翌日担当から、実は入居希望者は母子家庭で、母親が実父を介護中で無職でした。それでも、本人に保証会社を付け奨学金もあることから如何でしょうか？と言いずらそうに連絡がありました。私は新キーマンの時に、その辺苦労した入居者いて経験済みなので、OKを出しました。まぁ これで決めにくいお部屋は埋まる予定です。あと1件、先般短大生の内覧のその後の報告がありました。簡単に言うと、その子は入りたいと言っていますが、馴染みの仲介店ではなく、大手の仲介店から選んで決めてと、また私の物件が良いとしても大手仲介店からの紹介で決めてと親から連絡があったそうです。全く、仲介店は大手等の規模は関係ないのに、そんな無礼なことを言う親御さんは御免被ります。たった2年契約なのに、そんなことを言って・・・・もし私が入れたらとんでもないことになるところでした。世の中本当色々な人いますね。本当良く選ばないととんでもないことになることでした。それでは、本日も私の拙いブログを最後までお読み頂きありがとうございました。
2025年02月10日
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2月の稼働率
読者の皆様如何お過ごしでしょうか?札幌は異常気象という位に今年は暖かく、積雪もそれほど多くありません。大雪は嫌いですが、やはり毎年のある積雪量がないと不安を感じます。子供のスキー授業は積雪不足の為、ほぼ中止になっています。ただ大家にとっては色々なトラブル(除雪の問題や水道管凍結等)が発生することがないのでありがたいのですが・・・・それでは、ここで少し早いですが、2025年2月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。2月 稼働率1棟目(S造) 9戸 9 100％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 7 77.7％4棟目(S造) 4戸 4 100％2月の稼働率は 25／32＝78.1％2025年の年間稼働率は 50／64＝78.1％1棟目→満室2棟目→5室空室3棟目→2室空室4棟目→満室現在空室=7室＋来春の退去=5室 今期の募集は12室現況来春入居のお申込は2室です。(特記)ターゲットとしている大学の一般入試が今週末にかけてあります。合格発表は今月20日(木)頃ですから、この辺から来月中旬にかけてがポイントでしょうか?内覧要請電話があること祈るばかりです。ちなみに、先週に内覧あった短大生の方は今回は見送りになったようです。良さそうな方だったので大変残念ですが、これは仕方ないですし、また短大生だったと考えると見送りでもよかったかな?と思っております。来春からも感じの良い入居者さん・親御さんとお付き合いでき、収入を得ることができれば本当にありがたいです。ですから、最近は多少の家賃の値下げ含めた『減収』は目をつぶっております。それより手間暇かからない、入居者を入れたほうが体にいいし、効率的です。少しくらい家賃を上げても素行の良くない方を入れて悩んだりすると、お金で測れない精神的な損失になります。繰り返しになりますが、自分と相性があう人だけ入居させるのは、ビジネス的にどうかと思いますが、誰でも審査なくトラブルが続発し、それに自分の大切な時間を費やすのもどうかと最近は良く考えます。完全満室に拘らずストレスなく、賃貸経営を継続出来たら幸いです。それではこの度も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました
2025年02月05日
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備忘録15
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末2/1(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。2/2(日)PM 馴染みの仲介店さんから連絡があり、3棟目の1室に内覧があり ました。短大生の方でしたが、とても感じの良い学生さんでした。結果は後日連絡となりますと帰宅してから仲介店から連絡がありました。最近は北海道内の短大が学生募集を停止しております。少子化というより時世ですよね。来年は社会人、短大、4大生含めて内覧時お会いして良さそうな方なら積極的に入居させていかないといけませんね。ターゲットの大学が今週一般入試もあり、また一部合格発表もあります。暫し連絡を待つばかりになります。お部屋対策はもうやることを尽くしたので、あとは天に祈るのみです。とりあえず、3月中旬までは期間がありますので、その辺迄我慢時ですね。きちんと私とお話しできて、物件管理にご理解頂ける入居者の方を待つばかりです。それでは また更新させて頂きます。
2025年02月03日
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1/31(金)のこと・・・
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?昨日、お昼頃にA某仲介店から連絡がありました。内容としては、オーナ所有物件の入居促進のため空室の写真を撮らせてほしいとの事。先般もこの仲介店から連絡がありましたが、撮影直前に所要のためといいつつキャンセルがありましたので、今回はお店を出る時間を予め聞いて直接物件に向かいました。昨日は大雪だったこともあって、物件敷地内は少し除雪してありましたので、車は何とか入ることができました。まぁ 一通り撮影し、挨拶をして終了となりましたが、まぁ期待しないで待つことにします。ここの仲介店はよくスタッフが辞め、昨年も紹介はゼロだったので、あまり期待していません。一応夜彼の携帯にショートメールしましたが、返信はないです。まぁ挨拶くらい返信できない人なので、期待して待つことはしないです。不動産仲介のスタッフの多くはこんな人が多いです。私は内覧があった時は必ずスタッフさんに挨拶していますが、内覧後に返信ある人はほぼいませんね。挨拶ができない人・・・・とても信頼してお付き合いは無理です。今の時代返信は簡単なことなんですが・・・・
2025年02月01日
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備忘録14
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の、1/25(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。1/26(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。両日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。もう、推薦合格者のお部屋探しは終わったと思いますので、あとは一般入試合格者のお部屋探しを待つばかりですかね。お部屋対策はもうやることを尽くしたので、あとは天に祈るのみです。とりあえず、3月中旬までは期間がありますので、その辺は我慢時ですね。私ときちんとお話しできて、物件管理にご理解頂ける入居者の方を待つばかりです。それでは また更新させて頂きます。
2025年01月29日
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ここにきて退去が発生!!!
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?1/22(水)の夜に自宅で寛いでいると1通のLINEが・・・・良く見てみると、久しぶりにLINEをくれる入居者だったので、何か嫌な 予感しながら(いつも連絡のない入居者が、この時期連絡くるのは大半が良くない連絡)で・・・読んでみると、やはり予感は的中・・『退去』でした今期は残念ながら1棟目で退去が1室追加発生します。いつ退去するか不明ですが、退去は年度末辺りでしょうか?やはり契約の切れる2年で退去・・・・募集時に沢山の広告費を支払い4大生限定募集で入れたのに、2年間の入居だと納得いかない。今の所、退去理由も退学or転居も不明です。今後は2年間で退去する新入居者のためにも何か対策をしないといけません。この方は2年前に入居しました。内覧時リックサックにヘルプマークをしていたので、本当は入れたくなかったのですが、時期も時期で仲介店に懇願され入居させてしまいました。ちなみに、ヘルプマークの説明はあえて聞きませんでしたけど・・・但し、この方は一応自分が退去した後に、継続して入りたいと言う『高校の後輩』(4月に入学する4大女子学生)を紹介してくれました。ただ、この後輩の方はどんな方か不明ですので、とりあえず今週末に、退去するお部屋の内覧を頂き、少しお話させて頂くことになりました。どうぞ相性の合う方でありますように・・・・・予定外の退去は困りものですが、後釜を紹介して退去なら、それは了承するしかないかな?と思っております。その他今週末はもう推薦入学で合格した学生のお部屋探しはない感じになります。今後は来月上旬に各大学で一般試験があり、下旬に合格発表があるので、2月と3月上旬が勝負になるかと思っております。少なくとも、今期はあと、4部屋程埋めれたら嬉しいです。それでは、本日も私の拙いブログをお読み頂きありがとうございました。
2025年01月24日
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備忘録13
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の、1/18(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。1/19(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。両日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。お部屋探しは毎年一律ではなく、その年により色々な事情がありますが、年々内覧数は減少しております。本当に年度末までどれくらい決めることが出来るかな?とか危機感を覚えます。私の場合はもうやることを尽くしたので、あとは天に祈るのみです。とりあえず、3月中旬までは期間がありますので、その辺は我慢時ですね。私ときちんとお話しできて、物件管理にご理解頂ける入居者の方を待つばかりです。それでは また更新させて頂きます。
2025年01月20日
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備忘録12
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の3連休でしたが、1/11(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。1/12(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。1/13(月)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。残念ながら、上記3日間お部屋に関するお問い合わせ・連絡等はありませんでした。あと、正味２ヶ月になりました。1室でも多く決まりますように!!と願うばかりです。昔は完全満室とかもありましたが、今はさっぱりです。しかし、入居者の質は大変良く、一昔に比べると雲泥の差です。そう考えると、完全満室よりも精神的に安定して経営ができる今が一番かもしれません。それでは また更新させて頂きます。
2025年01月14日
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1月の稼働率
読者の皆様明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願い致します札幌は1月に入ってからも寒い日が続いております。北国の冬は大家にとって色々トラブル(除雪の問題や水道管凍結等)が発生するので、できれば穏便に過ぎてもらいたいと思います・・・・昨年末は内覧件数がほぼ0でしたが、年明けは少しお問い合わせが増えてきました。色々これ以上できない条件に緩和してこれだけのお問い合わせですから、この先はどうなりますやら・・・・それでは、ここで少し早いですが、2025年1月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。1月 稼働率1棟目(S造) 9戸 9 100％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 7 77.7％4棟目(S造) 4戸 4 100％1月の稼働率は 25／32＝78.1％2025年の年間稼働率は 25／32＝78.1％1棟目→満室2棟目→5室空室3棟目→2室空室4棟目→満室現在空室=7室＋来春の退去=4室 今期の募集は11室現況来春入居のお申込は2室あります。(特記)ターゲットとしている大学に合格された学生さんのお部屋探しが、年明けから、ぼちぼち再開されている様子です。ここ数年はコロナ禍だったことも考慮すると、お部屋の探し方も色々あるなぁと実感致します。来春からも感じの良い入居者さん・親御さんとお付き合いでき、収入を得ることができれば本当にありがたいです。昨年は入居者を選定して入れることで、これだけ管理の手数が激減するものかと実感させられました。自分と相性があう人だけを入れるのは、ビジネス的にどうかと思いますが、誰でも審査なくトラブルが続発し、それに自分の大切な時間を費やすのもどうかと最近は良く考えます。完全満室に拘らずストレスなく、賃貸経営を継続出来たら幸いです。それでは今年も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2025年01月10日
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やっと2室目埋まりました。
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?1/8(水)午前中に某仲介店さんから、3棟目の1室内覧を内覧させてほしいと連絡がありました。張り切って、内覧を実施致しました。内覧に訪れた親子は良さそうな感じで、出来たら決めて欲しいなぁと久しぶりに思うような感じの方でした。と同時に、いつもは全く鳴らない私の携帯が・・・携帯を見てみると、馴染みの仲介店からでした。早速電話に出て聞くと、今内覧している物件の空室を内覧させてほしいと・・・・勿論OKし、まずは先客のお客様を丁寧にお送り致しました。そこで自分は暫し、30分程待ってました。それからほどなくいらっしやいました。先客が内覧した所とは違うお部屋を内覧頂き、色々ご両親とお話しましたら、その場で決めて頂きました。先客のお客さんを連れてきてくれた仲介担当者はイマイチ営業トークが悪かったのですが、次に連れてきてくれた担当者のトークはGOODな対応でした。結局その日は2番目に内覧頂きました方からお申込みが入りました。先客のお客さんからは残念ながらオファーはありませんでした。でも、とりあえず本日まで2室決まりました。ふーっ良かったです。それでは、本日も私の拙いブログをお読み頂きましてありがとうございました。
2025年01月10日
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備忘録11
読者の皆様明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願い致します。お正月休み如何お過ごしでしょうか?先週末の、1/4(土) AM:内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。 PM:3棟目の1室に馴染みの店舗より内覧がありました。 ターゲットの男の子がお母さんと内覧に見えられましたが、 お部屋が内覧できない所だったので、割とすぐ帰られました。1/5(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。両日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。年始早々から1室でも内覧があったので、気持ち的に楽になりましたが、今年も危機感を以て備えたいと思います。年末に募集の間口を少し広げましたが、年始以降はどうなりますか?当面はどんなに困ろうと、私ときちんとお話しでき、物件管理にご理解頂ける入居者の方を待つばかりです。賃貸経営を安定して継続できるか否かは、この時期に決まると言っても過言ではないです。それでは また更新させて頂きます。
2025年01月06日
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備忘録10
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の、12/21(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。12/22(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。両日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。お部屋探しは毎年一律ではなく、その年により色々な事情がありますが、これまでほぼ1回も本格的な内覧がないのは初めてです。とても危機感を覚えます。ただ、私の場合はもうやることを尽くしたので、あとは天に任せるのみと公言致しましたが、やはり天任せはいけないので、募集の間口を少し広げました。今年はとりあえず、2棟目の1室のみ埋まりました。とりあえず、3月上旬までは期間がありますので、その辺は来年に期待したいと思いますというか、思うことといたしました。私ときちんとお話しできて、物件管理にご理解頂ける入居者の方を待つばかりです。賃貸経営を安定して継続できるか否かは、この時期に決まると言っても過言ではないです。それでは また更新させて頂きます。
2024年12月25日
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とりあえず 1室埋まりました。
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先日2棟目の1室に申込が入りました。状況的にはこのまま契約に繋がりそうです。今年はやっと1室埋めることができましたという所です。私の物件は内覧が少ない分、うまく入居に誘導させるような努力をしなければまた空室を抱えることになるので、昨年同様一層頑張りたいと思います。それでは、本日も私の拙いブログをお読み頂きましてありがとうございました。
2024年12月19日
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備忘録9
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の、12/14(土)午後10/19(土)に2棟目内覧したお客さんが、合格さたのでお部屋を借りたいと当日案内した仲介店の店長から連絡がありました。ちなみに、当日案内した担当者は退職していたので、店長から連絡がありました。とりあえず、申込はなく、内覧からかなり経過していましたが、色々お話できた母子だったので快諾しました。続いて、馴染みの仲介店担当から3棟目の1F男子のみ募集の所に、専門学校の女子はどうですか?と問い合わせがありましたが、1Fで専門学校の女性だったので、総合的に考えお断りさせて頂きました。やはり、女子学生に1Fのお部屋は危険ですからね。12/15(日)お昼ごろ馴染みの仲介店担当者から内覧の依頼がありました。1棟目の3Fのお部屋と3棟目の2Fのお部屋でした。同時に前日の2棟目のお部屋の契約に関して仲介店から連絡がありました。お部屋の内覧は滞りなく行えましたが、1棟目は現況入居中でお部屋が見れなかったこともあり、結局当日は申込はありませんでしたが、とりあえず、2棟目1室が決まりました。最近このまま空室だったらと・・かなりの危機感を覚えましたが、低家賃ですが1室でも決まったので少しは安心しました。ただ私の場合はこれ以上の対策を実行しもうやることを尽くしたので、あとは天に任せるのみになります。ただ、『これ以上の対策』はあまり効果がないみたいです・・・この先3月上旬まではまだ時間はありますが、私ときちんとお話しできて、物件管理にご理解頂ける方を待つばかりです。賃貸経営を安定して継続できるか否かは、この時期に決まると言っても過言ではないですからね。それでは また更新させて頂きます。
2024年12月16日
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これ以上の対策・・・
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?空室の関係、今年はさっぱりです。座してこのまま待つばかりだと、期末はあまり良い成績はないと思われます。確かに、今年はもうやることはできない状況の募集をしましたが、やはり何かをと考えると・・・・やはり家賃の値下げになりますか・・・・と言うことで、もうこれ以上は無理だと言う家賃体系にし、多くの内覧者の中から、良さそうな方を選ぶことにしました。これで少しは内覧・お問い合わせが増えるといいなぁ～と思っております。基本、賃貸業で自分と相性の方のみを入れて経営するという考え方が心得違いをしていることは十分承知しておりますが、自分は強烈な個性があるので、自主管理をするのであれば仕方がないと思っております。これは余談ですが、先日ある親戚の所にご挨拶に参りました。そこの前当主の方とは良好な関係でしたが、当主の方が息子夫婦になってからは疎遠となっておりました。実は私はこの当主とは初対面の時から、何か相性が合いませんでした。それでも、その辺我慢してご挨拶に行きましたが、夫婦して親戚とは思えない酷い対応をしましたけど、本当相性のあわない人同士はこんなものです。きっと相手も私のことは大嫌いだったと思います。まぁ 相性の合わない同士はこんなもんです。それでは、本日も私の拙いブログをお読み頂きありがとうございました。
2024年12月11日
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備忘録8
こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の、12/7(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。12/8(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。両日とも、お部屋に関するお問い合わせ・内覧等は一切ありませんでした。ちなみに、12/6(金)はターゲット大学の指定校推薦の合格日でした。お部屋探しは毎年一律ではなく、その年により色々な事情がありますが、これまでほぼ1回も本格的な内覧がないのは、初めてです。最近はかなりの危機感を覚えます。ただ私の場合はもうやることを尽くしたので、あとは天に任せるのみになります。今年はとりあえず、1棟目の1室と3棟目の3室、合計4室を埋めることができたら良いと考えておりますが、如何なりますか・・・・この先3月上旬まではまだ時間はありますが、私ときちんとお話しできて、物件管理にご理解頂ける方を待つばかりです。賃貸経営を安定して継続できるか否かは、この時期に決まると言っても過言ではないですからね。毎週末感じの良い入居者親子さんから連絡こないかな?と連絡を待っております。それでは また更新させて頂きます。
2024年12月09日
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12月の稼働率
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?札幌は12月に入ってからは寒い日が続いております。とうとう本当の冬が来てしまいました。北国の冬は大家にとって色々トラブル(除雪の問題や水道管凍結等)が発生するので、できれば穏便に過ぎてもらいたいと思います・・・・ただ年齢を重ねると暖かい日はありがたいですが、あんまり暖かいとこの先の私たちの生活のことを考えてしまいます。何でも季節ものがありので、季節に不満があっても我慢して過ごさないといけないこともありますね。それでは、ここで少し早いですが、2024年12月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。12月 稼働率1棟目(S造) 9戸 9 100％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 7 77.7％4棟目(S造) 4戸 4 100％12月の稼働率は 25／32＝78.1％2024年の年間稼働率は 292.5／384＝76.1％1棟目→満室2棟目→5室空室3棟目→2室空室4棟目→満室現在空室=7室＋来春の退去=4室 今期の募集は11室来春お申込2室あり(特記)ターゲットとしている3大学の学生のお問い合わせ、内覧が今年はこれまで全くありません。このままないとは思いませんが、今週末に指定校推薦入試の合格発表があるので、それに期待したいと思います。来春も感じの良い入居者さん・親御さんとお付き合いでき、収入を得ることができれば本当にありがたいです。結局、新キーマン時代は契約期間内退去が頻発していましたが、今年の5月に1室のみ、素行の悪い女子学生・親御さんのお部屋が退去して以来、特に問題なく賃貸経営をすることが出来て本当に助かりました。入居者を選定して入れることで、これだけ管理の手数が激減するのかと実感させられました。自分と相性があう人だけを入れるのは実際どうかと思いますが、誰でも入れてトラブルが発生し、それに大切な時間を費やすのもどうかと考えます。来年も完全満室に拘らずストレスなく、賃貸経営を継続出来たら幸いです。それでは今年も私の拙いブログを1年間お読み頂き、ありがとうございました。来年も宜しくお願い致します。
2024年12月05日
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備忘録7
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の、11/30(土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。12/1(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。両日とも、お部屋に関するお問い合わせ・連絡等は一切ありませんでした。ちなみに、11/30(土)はターゲット大学の指定校推薦の試験日でした。昔は両親と札幌に一緒に来て、試験が終わったらお部屋探しをされる方がいましたが、今はどうなんでしょうかね。まぁ 来週の金曜日が合格発表ですので、私的には来週の週末～年末にかけて期待しておりますが・・・お部屋探しは毎年一律ではなく、その年により色々な事情がありますが、これまでほぼ1回も本格的な内覧がないのは、初めてです。最近は何となく危機感を覚えます。流石に焦ってきますが、私の場合はもうやることを尽くしたので、あとは天に任せるのみになります。今年はとりあえず、1棟目の1室と3棟目の3室、合計4室を埋めることができたら良いと考えておりますが、如何なりますか・・・・この先3月上旬まではまだ時間はありますが、私ときちんとお話しできて、物件管理にご理解頂ける方を待つばかりです。賃貸経営を安定して継続できるか否かは、この時期に決まると言っても過言ではないですからね。毎週末感じの良い入居者親子さんから連絡こないかな?と連絡を待っております。それでは また更新させて頂きます。
2024年12月02日
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備忘録6
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?先週末の、11/23(祝土)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。11/24(日)内覧・問い合わせの連絡はありませんでした。両日ともお部屋に関するお問い合わせ・連絡等は一切ありませんでした。お部屋探しは毎年一律ではなく、その年により色々な事情がありますが、今年10月中旬から募集を掲載したのに、実際合格してお部屋探しをされる方からの内覧は1室もないと流石に焦ってきます。今年はとりあえず、1棟目の1室と3棟目の3室、合計4室を埋めることができたら良いと考えておりますが、如何なりますか・・・・まぁ この先3月上旬まで時間はありますが、私ときちんとお話しできて、物件管理にご理解頂ける方を待つばかりです。賃貸経営を安定して継続できるか否かは、この時期に決まると言っても過言ではないですからね。毎週末感じの良い入居者親子さんから連絡こないかな?と連絡を待っております。それでは また更新させて頂きます。
2024年11月25日
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11月の稼働率
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?北国札幌は11月下旬に入っても、朝夕は冷ても、日中はまだ比較的暖かい日が続いております。年齢を重ねると暖かい日はありがたいですが、あんまり暖かいとこの冬はどうなるのか考えてしまいます。半世紀前の私の子供のころは、この時期はとても寒かった思い出があります。また、小学校のグランドでスキー授業がありました。しかし、昨今は冬季も暖かい日が続いていて、とても小学校のグランドにある雪山ではスキー授業は出来なくなっています。ちなみに雪山はパウダースノーではなく、アイスバーンとなっていてスキーをするのは大変は危険です。それでは、ここで少し早いですが、2024年11月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。11月 稼働率1棟目(S造) 9戸 9 100％2棟目(木造) 10戸 5 50％3棟目(RC) 9戸 7 77.7％4棟目(S造) 4戸 4 100％11月の稼働率は 25／32＝78.1％2024年の年間稼働率は 267.5／352＝75.9％1棟目→満室2棟目→5室空室3棟目→2室空室4棟目→満室現在空室=7室＋来春3月退去=4室 今期募集は11室現況4月～申込なし来春4月～=空室11室(特記)ターゲットとしている3大学が10月中旬から推薦入試が始まり、12月初旬に本命の大学の学校推薦入試り合格発表があります。ただ、3校今年は総合選抜入試の合格発表が既に出ていますが、問い合わせはないので焦っていますが仕方ないです。来春も感じの良い入居者さん・親御さんとお付き合いでき、収入を得ることができれば本当にありがたいです。一昨年から入居者の質の向上で物件管理トラブルが激減していて、気持ち的には落ち着いて経営できております。今年も完全満室に拘らずストレスなく、賃貸経営を継続出来たら幸いです。私の物件管理にご理解頂けて喜んで住んで頂けたら、双方が一番だと思います。逆に私と相性の合わない方には遠慮していただいた方がお互いに良いと思います。それでは本日も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2024年11月23日
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