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2月に購入したビルの取得税がもうやってきた。早い。税額は合計3.576.500円です。納付期限は8月1日。忘れないうちに全額一括ですぐ支払います。私が個人で購入した横須賀市内のビルについて、早くも取得税がやってきた。土地、建物合計で350万円超だ。月額家賃収入の手取より大きな税金なので支払いは大変です。ビルの購入については当然新しいほど建物にかかる税額が高い。だから投資家は資金的にも余裕を持って不動産を購入しないと資金ショ-トを起こします。5月31日にもう1件、所有権移転時が行われるビルも評価も高いので、取得税は500万円程度を見込んでいます。外野から見ると大型ビルを所有している家主さんは、沢山家賃が入ってうらやましいと思えるのですが、出る経費も大きいから余裕がある投資家以外は持ちこたえられません。臼井不動産グル-プが持つアパ-ト、駐車場、ビルは、毎年着実に増えています。5カ年計画の目標では会社全体の売り上げで、家賃収入割合が3割を占めることです。家賃収入は分譲や仲介と違い、決まった売り上げが見込めるので会社の安定経営に欠かせない要素です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月19日
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病み上がりのような恥ずかしい声と姿で、ビルの売主さんと本日契約の合意が出来、明日3時に弊社で売買契約が締結される事になりました。売主さんは個人で、買い主は弊社、臼井不動産株式会社です。購入するビルは収益物件として20年は長期保有します。 借金の完済まで私は生きていられるかな?今日は元気がない声で接客してお客様に申し訳が無く、それでも一生懸命営業しました。賃貸と売買の話の中で、一番大きな商談はビルの売買でした。横須賀市内にビルを新築されたオーナーさんが、換金処分のためにビルを売りに出されます。仲介ではいつ売れるか分からないので弊社で購入協力することになりました。金額は個人情報なので非公開です。今年に入って1番大きな買い物です。2月に購入したビルより1億円高い。利回りより立地の良さに即決しました。ロ-ンの返済が終わるまで私は仕事をしていることはなく、社長そして部長に後を託して支払います。横須賀の大滝町に建設した9階建ての本社ビルも、あと12年で返済は終了する。個人で購入した7階建てのビルも残りは23年で返済は終わる。ビルの購入資金は全部返済が終わると家賃がすべて収入となってしまいます。すると収入が多くなり税金がドカッとやってくるので、税金対策としてまた新しいビルを建てるか購入して、支払い金利と減価償却費を損金算入するテクニックを使わなければならない。そのために高額所得者ほど知らずに資産がどんどん増え、家賃収入が増え、お金がお金を生んで、お金が増えていきます。雪だるま式とはこのようなことを言います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月15日
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日本、アメリカ、中国の株式市場が不気味に下落を続けている。いくら低金利であっても不景気がやってくればまたデフレの二の舞になる。高額商品は売れずに価格の安い品物しか売れない。もちろん不動産の価格は下落に向かう。景気の先読みが出来ない今、不動産は買い時か、売り時か迷いが生じます。デフレに向かうならば確実に売りであり、インフレに向かうならば買いが正解だ。それが読めないから投資家は迷う。しかし、不動産転がしで短期売買を繰り返すバクチ商法ではなく、堅実に家賃収益を考える投資家はいつの時代も良質な不動産さえ購入しておけば失敗はしない。不動産価格の値上がり、値下がりで一喜一憂しなくてもいい。遊んでいても家賃が入る妙味は家主にならなければ理解できません。高い収益をあげる不動産と価格が安い物件を購入する事、立地を間違わなければリスクより資産の押し上げ効果をもたらします。年収が知らぬ間に増えていきます。ただ、欲張って<もっと、もっと>と、借金を重ねることは得策ではありません。何事も身の丈にあった投資を心がけてください。世の中は、せっせと預金して金持ちになる人より、他人のお金を利用して(銀行融資)上手く運用している人の方が高額所得者になります。給与の他に家賃収入だけで、まず年収1000万円入る目標を立てよう。次は5000万円。やがて年収1億円。入ってくる家賃収入は全額預金して、ある程度貯まったら繰り上げ返済にまわします。多額の家賃収入が入ると、それを良いことに金使いが荒くなる人は破綻します。お金は運用の上手な人に利益をもたらし、宵越しの金は持たない人にはしっぺ返しをします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年05月06日
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大方の予想とは逆に日本の株式市場は年初から大幅に下落している。3日午前の米株式市場でも、前日比で200ドルあまり大幅に下げる場面があった。株式市場は半年先の景気を予見すると言われています。不景気がやってくる?日本や中国景気の減速、原油の値下がり。世界経済の減速を予見するかのように世界中の株式市場資源価格は不気味に値下がりを続けています。昨年末から年頭にかけて、日本のエコノミストと呼ばれる専門家達は威勢良く、すべてダウ平均で22.000円から23000円台を予想していました。一人として16.000円台に株価が大幅に下落すると予想する人はいなかった。勉強している専門家でもそれだけ経済という生き物を、正確に捕らえることは難しいのです。大体、専門家の予想は外れやすく、逆の結果となることが今までの例です。さて、世界経済、日本の経済が減速すると仮定すれば、自己資金を持たない人はマイホ-ムや収益物件を購入してはダメです。金利の上昇するリスクに耐えられない人や、勤務している会社が不景気になって給与の減額、あるいは倒産や解雇もあり得ます。さらに、病気や突発で大きな出費が発生したときに返済能力に問題が出る人は警戒が必要だ。いずれにしても何かのきっかけで株式市場は、リ-マンショック以上の衝撃波が及んでくるかも知れません。十分な心とお金の準備をして無理な借り入れは控えよう。不景気に耐えられる準備に取りかかろう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年05月03日
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不動産の売買には必ずチャンスがあります。「良い物件と巡り会った時」、「良い条件の買い手が現れたとき。」そんな時はすかさず「買い」「売り」を実行すべきだ。躊躇していては折角のチャンスを逃がしてしまう。「もっと他に条件がよい物件があるだろう」とか「金額をもっと安くして欲しい」と交渉している内にチャンスは逃げてしまいます。不動産は売るときも、買うときもチャンスがあります。下手な駆け引きをしていると物件は逃げていく。1億円で購入したビルを「1億5千万円で買いたい」というお客様が出たら即売りです。それを「短期譲渡の税金が勿体ないからあと2年待って!」と断れば、買い手は他の物件を購入してしまう。すると次は売値を下げないと売れない事態になってしまう。「もう少し待てばもっと高く売れるだろう。」と欲張るとこれも売れるチャンスを逃がしてしまいます。売り物件の場合は買い手が現れたとき、少しばかりの価格調整より、迷わず売りに徹して現金化するのが正しい。不動産を見た瞬間に、一目惚れした物件なら「もっと安くして」とか「他にもっと良い物件が出るだろう」と買いを躊躇してはいけません。そうこうしているうちに売れてしまいます。万人が見て良質な物件なら誰でも欲しがる。だから早く即購入しましょう。短期売買でも儲かる話ならすぐに売って利益を確保するのがプロ流です。ライバルが多い不動産市場で勝つには、手を挙げるスピ-ドの早さが勝負の分かれ目だ。不動産の売り主が「もっと高く売りたいと」欲張ってはいけません。相場以上では決して売れないのです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年04月28日
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円高がいよいよ本物になってきた。今日は1ドル110円台に突入している。輸出企業は苦しくなるが、内需関連、輸入企業は喜ばしい動きと歓迎している。涙もあれば笑いもあるのが産業界だ。1994年にリチャ-ド.ク-氏が「悪い円高.良い円高」という本を出版し、夢中になって読んだ経験がある。歴史は繰り返すから面白いし、当時の本を読むと解説が正解か間違っていたか良く分かる。円高は庶民にとって輸入コストが安くなる分大歓迎のはずだ。例えばガソリンの価格。価格が安くなり円高で輸入コストが下がればドライバ-ににとっては嬉しいことです。1リッタ-80円割れもあり得ます。一方、沢山税金を払ってくれる輸出企業は赤字になってくる。しかし、海外に工場を持っている大企業は世間で言われるほどダメ-ジを受けない。円高になれば海外にある工場で増産すれば事足りるからだ。不動産投資は円高、円安に全く左右されない内需関連業種だから不安はない。低金利と金融緩和で投資余力がある投資家が、収益物件をどんどん買いあさっているので供給が足りなくなっているのが現状です。そこで物件価格が上がり、利回りは下がる。そろそろ天井に近い価格になってきたと考える短期売買を繰り返すプロの不動産業者は、少しずつ売り時期を模索し始めている。長期に持って安定収益にしようと考えている投資家は、優良物件を購入できるチャンスがやってくる。このところ駅周辺の中古ビルを購入して、ウイ-クリ-マンションに改造し、民泊を狙うオ-ナ-も増えだした。何かと問題が多いシェアハウスから、民泊に転用を考えている投資家も多い。円が高くなろうが安くなろうが、全く影響がない不動産市場に新たなうねりが到来します。弊社もヨコスカ.タワ-マンションを横須賀中央に建設しましたが、今後は北久里浜、追浜をはじめ横須賀市内の主要駅周辺に展開していきたい。商業用地を夢中になって物色中です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年04月05日
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マイナス金利の影響なのか、このところ全く取引がない金融機関数行から融資話が飛び込んでくる。「お金を借りてくれませんか? 使用目的は問いません。」メガバンクが営業攻勢をかけているのだ。提示される金利も優遇金利でとても安い。しかし利用目的もないのに借金をする事はしないのが企業経営者だ。いままで全く取引がなかったメガバンク数行から「使途を問わないのでお金を借りてくれませんか?」と営業訪問を受けている。提示される条件は金利も安いし保証人、担保も不要という好条件で誘惑に負けそうになる。しかし、かと言って浮気はしません。折角パイプが太くなっているメ-ンバンクやサブバンクがあるのに、他行に簡単に乗り換えることはしません。愚直なまでに信義を重んじます。潤沢な自己資金もあって、借り入れを必要とするプロジェクトも無いまま、無理に借金をすれば身の破滅につながる。逆に、全く資金を動かさない金融機関2行の口座を解約してスリムにしました。本決算で残高証明を取る面倒があったり、決算書面に取引金融機関の名称と残高をを記載する手間を省くためでもあります。それにしても製造業が設備投資に動かなければ、余った銀行の資金は不動産投資か不動産業者のプロジェクト資金に流れるより行き場がない。そこで不動産投資が活発化して土地の値上がりが加速する好循環を生む。日本の経済は土地本位制です。不動産が動き住宅建設が活発になれば、裾野が広い業態なので飲食業にまで好循環で恩恵を与えます。今がチャンスと見て「不動産を買いたい」と相談に見えるお客様、不動産業者は日増しに増えております。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年03月25日
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このところ土地の価格がじわりと値上がりしている。1坪30万円~40万円とされていた土地が、40万円~50万円と10万円も値上がりしている地域がある。その反面、買い手が無く売値だけがじわじわと値下がりしている地域もあるのだ。それは人気駅からの距離と正比例しています。人気駅から10分以内の徒歩圏内にある土地は、このところじわりと値上がり曲線を示しています。買いたいお客様も多く、売り物件が出れば右から左と売れていく。ところが、バス便でしか通勤、通学出来ない不便な場所にある土地は1坪20万円でも買い手は現れず、価格だけがずるずると値下がりを続けています。京浜急行の特急や快速が止まらない駅の不動産も不人気だ。JRの駅しか交通手段がない立地もまた不人気です。やはり久里浜、北久里浜、横須賀中央を中心として買い人気が盛り上がっているのを見ても分かる。収益物件にしても同様で、駅からバス便でしか通勤手段がない場所は、空き室リスクがあるため買い手が現れない。人気の駅から徒歩県内にある物件は古くても、金額が高くても飛ぶように売れている。不動産を購入するなら利回りより、人気駅から徒歩圏の物件を、高くても購入しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年03月20日
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いま手元に500万円の現金があったらどうしますか?堅実に定期預金派、それともワンル-ム投資、あるいは株式投資で一攫千金を狙いますか?仮に、いま手元に500万円の現金があったと仮定しましょう。堅実派の方は定期貯金にします。金利は年0.100%。1年後に金利が5.013円入ります。そこから国税が767円。地方税が250円取られるので、手元には3.996円の利息が入ってきます。少しお金を有利に回したい方はワンル-ムマンションを購入します。500万円で家賃収入が仮に4万円としましょう。管理費が月額1万円。固定資産税が年間5万円とすれば、家賃収入480.000円から(120.000円+50.000円)で、差し引き310.000円残ります。株式投資の場合は元金が減る場合もあり、値上がりして大儲けすることもあり確定利益は保証されません。ギャンブラ-向きです。つまり、同じ500万円を定期貯金に回して3.996円の利息をいただいて満足するか、あるいは、ワンル-ムを購入して賃貸収入を310.000円得る方を選ぶか、お金の運用で副収入の増え方がずいぶん違うわけです。誰でも定期預金よりワンル-ム投資の方が有利なのは分かっています。しかし、マンションを購入する第一歩の勇気が無くて、タダみたいな利息で我慢する人が世間には多い。お金儲けも小さな勇気が要る事をおわかり頂けましたか?ある程度手持ち物件が増え、お金持ちになると、賃貸マンションも20室や30室とまとまったビルの1棟買いを、野菜や果物を買う感覚で手に入れて財産の積み増しが出来るようになります。高額所得者になるには、まずワンル-ムを1部屋購入する第一歩の勇気が必要です。陽あたりが良く、駅から近い人気のマンションを狙いましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年03月13日
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世間では収益物件を沢山持っている人が資産家と思われる風潮があります。しかし、物件購入で借金を沢山抱えている人は資産家とは呼ばない。投資家と呼ぶ。金融機関の貸し出し競争により、フルロ-ンで収益物件を数棟も買う人が増えている。そんな人を世間では資産家と間違って呼ばれているが、正式には投資家の部類に入る。資産家とは、すでに富裕層の部類に属し、高給を得ていてビルやマンションを持ち、借入金が少ない人のことを言う。農家の地主さんも資産家に入る。相続で得た農地は借金が少なく、土地は農作物という収益を生んでくれるからだ。その農作物がお金に換金され富を生んでくれる。サラリ-マンが新築のタワ-マンションの1室をフルロ-ンで買い、賃貸に回している人を資産家とは呼べない。10年もすれば新築のマンションも価格が大幅に下落し、得た賃料より値下がり損失の方が上回る恐れさえあるカらだ。ただ、若い内から収益物件を買い、せっせと借金を返している投資家は、やがて資産家になる要素があります。何年か後には森ビルやトランプのような資産家に化けるかも知れません。収益物件を持つことは素晴らしいことですが、あまり借金を短期間に膨らませると、副作用により危険を伴います。バブルは終わってみないと分からない。投資も失敗してはじめて目が覚めます。1歩1歩堅実な歩みで資産家になろう。欲張ったり焦ってはいけません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年03月08日
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不動産融資 26年ぶり最高 15年10.6兆円、緩和マネー動く 2016/2/21 2:00日本経済新聞 電子版によると、銀行による不動産業向けの新規貸し出しが2015年にバブル期を超え、26年ぶりに過去最高となった。低金利を背景に住宅やオフィスビルの需要が底堅く、日銀の異次元緩和でマネーが不動産市場に流れ込んでいる。地価の急騰や取引量の急拡大という過熱感はまだないが、マイナス金利政策などの刺激策が長引けば局所的にバブルを生み出す懸念もある。目ざとい投資家がマイナス金利の実施を見て、アパ-トやビルと、収益物件投資に積極的に参加しています。その事実が金融機関の融資残高に現れています。金融機関が余資を、不動産投資家にじゃぶじゃぶ貸し出す構図はまさにバブル期を彷彿とさせます。バブルの波に乗り大儲けできる人と、参加したはいいが飛び降りるのが下手でババを掴んみ、失敗する人が出るのもバブルの特徴です。お金持ちは更に金持ちになり、臆病な人や金融機関から資金の借り入れが難しい人は置いて行かれるのもバブルの特徴。あなたはこのチャンスをどのように動きますか?収益物件投資は、優良な不動産なら長期保有投資として保存しましよう。古い建物やバス便の物件なら、値上がりした時に早めに売却して利益を得よう。投資物件の相談ならお気軽にメ-ルまたはお電話をお寄せ下さい。まず資金繰りからお話ししましょう。次に安全な投資法のガイド。そして色々な物件紹介までさせていただきます。弊社が紹介する物件は、ポ-タルサイトに出回っていないお得感のある物件ばかりです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月29日
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投資家の究極の目的は鉄筋コンクリ-トの賃貸ビルを保有することだ。しかし、ビルは修繕費のコストも高い。修繕積立金をしっかり預金していないといざというときに困ります。私が所有している賃貸マンション。築7年です。投資家にとってビルを持つことは夢でもある。しかしビルはまた修繕費が高いことも頭痛の種だ。汚くなったビルでは優良な入居者が集まらなくなる。そこで建物の内外を定期的にリフォ-ムをしなければならない。分譲マンションのように毎月決まった修繕費を積み立てる必要があります。オ-ナ-さんの中には毎月はいる家賃を生活費に充てて全部使ってしまう人が意外と多い。だから建物に不具合が出てもなかなか修繕をしない。すると入居者との間でトラブルに発展する事になる。本日も入居者は遅滞なく家賃を支払っているのに、ビルのオ-ナ-は共用電気が切れているのに催促しても交換してくれないというクレ-ムが来た。電球の交換も出来ないオ-ナ-さんの懐具合てどうなっているの? ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月19日
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昨年暮れから新年にかけて、著名なエコノミストや経済界の大物が予想した「ダウ平均は23.000円」という数字は見事に外れ、ガラガラと値下がりが続いている。これでフォルクスワ-ゲンのメ-ンバンクであるドイツ銀行でも破綻すれば、さらに大暴落を呼び世界大恐慌となりうる事態だ。昔から偉い評論家の予想は当たったことがない。ほとんどのエコノミストが今年の株価は23000円と楽観視していたが、新年から株価は暴落の一途をたどっている。予想が外れた人は頭を丸めで投資家に謝らなければならないだろう。これに昨年から噂されているドイツ銀行が破綻でもすれば世界は大恐慌となり不景気が間違いなく襲ってくる。貯金や株式投資から逃げた資金は金や不動産に逃避していくでしょう。難しい経済情勢になりました。日本の不動産価格も無傷でいられるはずがありません。しかし格言に「野も山もみな一面の弱気なら、あほうになって買いのタネまけ」と言うのがある。 株式が急落して、しめしめと買いのチャンスを狙っている度胸がある人は大儲けできる投資家。不動産投資も株式投資も、人の裏を行かないと儲けることが出来ない事は承知の上でしょう。難しい経済情勢になりました。ここで果敢に値下がりした株に買いを入れることが出来る人は何人いるでしょうか?私は明日から馬鹿になって値下がりが厳しい株式を購入します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年02月09日
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新耐震による建物購入なら住んでいても安心ですが、昭和期の建物になると木造建物やビルなどは住んでいて不安があります。いざ地震になった時には建物が倒壊して命の危険があるからです。「収益物件投資はボロの建物を安く購入して賃貸にまわす方が利回りが高くなる。」そんなボロ物件投資の勧め本が書店に沢山並んでいます。しかし本来、投資は安全、安心を主体に考えなければならないのだ。地震多発国の日本は特に耐震性に勝る建物でなければ命の危険性がある。お客様の命を無視して利回りを優先して考える投資は邪道です。地震が起きれば建物も大きな損害を受けます。その命の値段と修理費用を考えれば、古い収益物件は買うべきではありません。自己資金が無く、ロ-ンもあまり借り入れできない場合はやむを得ないことがあります。そんな場合は資金力が出来た段階で古い物件を処分して新しい物件に買い換えましょう。古い物件は建物価格が安い。しかし新しい物件は建物値段が加味されるので当然に物件価格は高くなります。新築物件で利回り10%とか8%を希望する人がおります。高利回りを望むなら土地価格が安い地域の物件しか購入出来ません。収益物件投資も、なるべく築年数が新しく、平坦地で、日当たりが良く、駅から近いの物件を選ぶべきです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月08日
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マイナス金利により今後も投資家の数が増えることを予想して、不動産投資の解説ページと物件紹介ぺージを充実させます。ワンル-ム投資。木造アパート投資。賃貸マンション、オフイスビル投資のジャンルにより購入するときの注意点とメリットを解説しながら星印によって投資判断が出来るシステムです。一つ星から最高は5つ星として目印を付けます。不動産投資をしたいが、何をどのようにしたら良いのか分からない。事業用ロ-ンの借り入れはどうしたらいいの?物件選びのノウハウもない消費者にとって、失敗しない投資物件とはどんな物件を購入すればいいのか。その投資手法を詳しく解説し、厳選された物件紹介ページでは、物件ごとに利点と悪い点を記述し、さらに投資適格か不適格かを、私がジャッジして星印によりわかりやすく目印を開示します。弊社の仲介で購入されたお客様は、責任を持って管理も請け負います。入居者の斡旋から退出。家賃の集金からリフォ-ムの手配。賃料滞納者には家賃の立て替え制度の活用。オーナーになられた方は毎月、ご自分の通帳をご覧になってお金の入金を確認するだけですみます。面倒な事はすべて臼井不動産で代行します。通帳確認を忘れても、毎月定期的に弊社から入出金の明細書が郵送かメ-ルで送られるので安心出来ます。この明細書は税金の申告にもご利用になれます。どうぞお楽しみに!★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月03日
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横浜から来社された投資家さんは、投資物件の購入を初めてまだ5年とのことです。最初は、不動産会社のすすめのままに新築アパートを8.000万円で購入し、2年後には1億円で中古のビルを購入した。そして最近中古のオフイスビルを3億2千万円で購入し、5年で5億円のロ-ンを抱え込んだと自慢されていました。低金利と金融機関の貸し出し競争に乗り、誰でも収益物件を購入できる下地が出来上がっている現在、サラリ-マンが物件をどんどん購入している。書店では収益物件投資で成功したハウツ-物が沢山でています。しかし実際は、不動産投資には色々な知識が必要です。何の知識もなくて人任せで不動産を購入するとひどい痛手を被ることもある事を認識しよう。借金過多では空き室が出てくるとロ-ンの返済が出来なくなる。古い建物では修繕費に多額のお金がかかり収益どころかマイナスとなって借入金の返済に苦しむ。建築基準法を知らないと違反建築物を掴まされ、いざ換金処分しようとするときに売れないリスクがある。隣地との境界がはっきりしていないため物件を購入してから裁判沙汰になり神経をすり減らす。数え上げればきりがありません。いま金融機関から1億円の借り入れをすると、変動金利で年1.5%が標準です。その条件で30年返済なら毎月の返済額は345.120円です。初めて借金をする人は1億円という高額の借り入れに驚きますが、毎月入る家賃が50万円以上なら借入金は家賃で返済できる計算が成り立ちます。つまり自己資金がゼロでも家賃収入の方が返済額を上回れば、計算上1億円の土地、建物が手に入る美味しい話です。しかし現実は、不動産を所有することでかかる固定資産税や都市計画税があり、修繕積立金を用意することも必要です。空き室が出た場合の返済をどこから持ってくるのか、事前に準備しておく必要があります。天災地変もありますね。火事や地震、津波に対する備えも当然考えておかなければなりません。本来、購入する物件の家賃を当てにせず、本業から入る収入や安定した給与で借入金の返済が出来る人ならばアパートやマンションなどの積極投資に不安はありません。慎重さに欠け、欲が先行して物件投資に走ると、足下をすくわれる危険性があることを肝に銘じて投資を行いましょう。借金額の多さを自慢する投資家は危ない、危ない。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月02日
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1月から現在まで、賃貸のお客様が沢山お見えになり営業マンは昼食も満足に取れない忙しさです。私まで案内と営業にかり出され繁忙期の人手不足は頭の痛い問題です。久里浜店や久比里店、堀之内店と賃貸のお客様が沢山お見えになり賃貸営業は猫の手も借りたいくらい忙しい。例年と違いお客さんの質では、サラリ-マンよりも学生さんが多いことに驚きます。新築の賃貸マンションを建てた効果でしょうか?賃貸マンションは引っ越し業者さんも協力してくれて、割引サ-ビスの他に建物の養生まで無償で請け負ってくれました。いよいよ13日からお客様の入居が始まります。24室の部屋でキャンセルは1部屋のみ。その部屋も連日問い合わせが来ています。不動産は契約優先なので物件を止めておくことは出来ません。残る課題は1階の店舗です。飲食関係の業種から沢山問い合わせがありますが、入居者の迷惑となるカラオケを使う営業や臭いがでる業種は全部お断りしている。どんな業種に決まるか今から楽しみにしています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年02月01日
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本日、専属専任契約を締結した中古の1戸建ては、土地が約44坪で平屋の建物付き。自宅用にも、投資用に貸家にしても、月額8万円は家賃収入が得られる事が予想される高利回り物件だ。価格は何と800万円です。明日、詳しい概要を説明します。横須賀市の旧分譲地内にある平屋の1戸建てが売りに出ます。本日、弊社で専属専任契約を締結しました。役所関係をしっかり調査の上新年より売り出しを行います。高齢者が住むにも最適な平屋建てで日当たりも良い。土地が44坪もついている。(登記所はまだ未調査です。)何しろ価格が安い。収益物件にしても高利回りが期待できます。1週間ほど前に出た低額で高利回物件と合わせ、年末の売り物件は着実に確保しています。新年は1月7日より仕事始めとなりますので、すぐにでも物件のご紹介は出来ます。ご期待下さい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2015年12月25日
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我々年代の人間が集まると、話題は自然に健康のことが中心になる。足が痛い、膝が痛い、歯が悪い、目が悪い。そこで毎月、医者代と薬代で1万円以上の医療費が懐からスッと消えて行く。人間は若い内に一生懸命働きお金を貯めても、年を重ねるに従い医者にかかる度合いが増えてきて医療費代がかさむ。貯めたお金は最終的に医者に吸収される運命なのだ。医療費が高くなってくると低所得者は病気になっても医者にかかることが出来なくなります。すると病状がどんどん悪化して長生きできなくなる。「お金持ちは医者にかかれるので長生き出来て、貧乏人は医者にかかれないため早死にする」図式が完成してしまう。ですから長生きしたければ、若い内から家賃収入が入る物件を購入してお金を蓄えておく必要があります。「いざとなれば生活保護があるさ」と安易に考えていると長生きできませんよ。高齢化は自分が意識していないうちに早くやってきます。お金を貯めてワンル-ムを買おう。アパートを買おう。収益ビルを買おう。そして長生きしよう ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年12月18日
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弊社が売りに出しているアパートにお客様から「買いたい」と連絡がありました。ご高齢の方のようで「物件は買いたいが現金が不足」収益物件投資家にありがちな資金ショ-トを心配していましたが杞憂に終わりました。弊社の仲介物件である格安アパ-トに「買いたい」と申し込みを頂いたお客様は年齢が75才だった。お会いして詳しい内容をお聞きすると、まず無職で年金生活者であることが判明した。「年金だけでは生活が苦しいので家賃収入が入る物件を購入しよう」と考えて申し込みを入れたらしい。無職なので当然金融機関から融資は受けられません。そこで3.000万円する売買代金の支払いはどうされるのかたずねると、貯金は1.000万円持っていることが判明した。「残り2.000万円はどうされますか?」と聞くと、県内に相続を受けた土地があり隣地の人から「3.000万円で譲って欲しい」と以前から相談を受けているという。そこで、隣地の人が本当に買える人物であるかどうか、細かい資金繰りを聞くことと、その土地を譲渡した場合の税金を差し引いた手取金額について計算をしてあげることになりました。初期面談でどうも心配は杞憂に終わりそうでほっと一安心しています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年12月17日
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不動産向け融資、バブル期並み=金融庁、地銀の監視強化 金融機関の不動産業向け融資が高水準で推移している。国内銀行の2014年度の新規貸し出しは10兆円を上回り、バブル絶頂期の1989年度やミニバブルと言われた07年度の水準にほぼ並んだ。金融庁は、融資の焦げ付きなどで各地の地方銀行や信用金庫の経営に影響を与える恐れがないか、監視を強めている。金融機関の不動産向け融資は、他業種を押しのけて異常に膨らんでいました。過去のバブル期を彷彿とする状況に私はこのブログで注意信号を発していました。本日、見事にその兆候が金融庁から「融資の監視強化」という形で現れて来ました。今後金融機関は、いっせいに収益物件の購入に絡む融資や事業資金、マイホームローンなど、不動産に関係する融資が慎重になり、案件に対して「融資不可」となる場面が多くなるでしょう。資金余力もなく自己資金もない顧客が、物件を100%ローンで買えるチャンスは無くなります。バブル期に金融緩和で行き場が無くなった資金が、不動産に向かってジャブジャブ融資され、その後の不動産価格下落で投資家のみならず金融機関さえ経営危機を招きました。そんな経験は忘却の彼方に忘れ去り、最近は昔誤った「過剰融資の道」へ突き進んでいます。金融庁の警鐘はボデイブローのようにかならず効いて来ます。投資家の皆さん、売れるものは値引きしてでも早く売却処分しましょう。今に物件は投げ売りしないと売れなくなる時がやってきます。逆に力のある人は優良物件を購入するチャンスが、消費税値上げ後にやってくるので期待してじっと待ちましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年11月28日
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「アパートやマンションを購入して家主になると、家賃収入が入ってきて生活が楽になる」にわか投資家はそんな甘い夢に酔いしれます。しかし、実際に家主になってみると思わぬ問題に遭遇して悩むことも多くなる。どんな問題が起きても適切にアドバイスしてくれて、解決に当たってくれる不動産会社を管理先に選ぼう。収益物件を持つと色々な問題に遭遇します。空き室が出た場合の対応家賃の滞納者が出た場合の対応建物に不具合が出た場合の対応収益物件を購入して、その管理を不動産会社に任せるとどんなクレームにも対応してくれます。しかし、管理費を払いたくない家主さんはすべて自分でトラブル処理をしなくてはなりません。世の中には想像もつかないような賃借人が沢山います。非常識にも部屋でテレビや楽器の音を大きくして隣人とトラブルを起こす人。幾ら催促しても家賃を支払わない人建物に不具合が出た場合の応急処置火事を起こされた場合の保険会社とのやりとり入居者が犯罪を起こしたときの対応独り者の入居者が部屋で死亡していた場合の処理それより怖いのは金融情勢の変化です。金融が引き締めになると金融機関によっては「貸してあるお金を全額、すぐ返して欲しい」と要求してくる。不動産価格が下落してくると担保割れとなって増し担保(他の不動産を追加して欲しい)を要求される。数え上げればきりがないほどリスク要因は沢山あります。金融機関からどんどん借金をして腹一杯買い込むと、自己資金や担保余力がない投資家は苦しくなります。「収益物件を購入して入ってくる家賃を増やす」不動産投資は、そんなバラ色の夢ばかりではないことを認識しましょう。過去のバブル崩壊で、アパートやマンション、ビルをローンで購入した投資家が、どれだけ苦しんだか書物を読んで勉強しよう。太田康夫著 地価融解 「下落は誰に求められない」伊藤友八郎著 不動産パニック 「ついにビル、マンションのたたき売りが始まった」 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年11月27日
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収益物件投資で成功するには、まず最初の物件は自分が居住している場所からあまり遠くない立地の物件を購入ることです。建物にトラブルが発生しても飛んで行かれる範囲が一番良い。リフォームや草むしりも、自分で気軽に行かれる距離がベストです。「家主経験は身近なところの物件から」が鉄則です。収益物件を購入するときは、まず手始めに自分で管理できる範囲の場所にワンル-ムを購入してみましょう。価格は高くても500万円以内です。入門時から数千万円もの物件を購入すると危険を伴います。ましてや多額のロ-ンを借りて物件を購入するとなると後戻りできなくなります。入る家賃から管理費や修繕積立金を差し引き、固定資産税、都市計画税を払うといくら残るか計算します。借りに1ヶ月2万円残れば大成功です。500万円の投資で1年間に24万円もの収入となるわけですから、こんなに有利な投資はなかなか見あたりません。底地投資なら、100万円の投資で賃料が年間2万円程度の賃貸料は見込めます。自己資金が多い人はワンル-ムを、手持ち金がない人は底地から入門されると良いでしょう。そこでまず家主としての経験を積んでから、次は金融機関にお金を借りて4世帯程度のアパートを購入しましょう。あまりボロだと買値が安くても、修繕費用がどんどん掛かり高い買い物となってしまう例があります。「雨がどこからか浸透して来て漏電を起こしている」といった事例もありました。入居者の斡旋を頼まれて投資家が買われた賃貸物件を見に行ったところ、「床が傾いているのを発見」して斡旋をお断りした事例もありました。天井から雨漏り跡があると、どこから雨が吹き込んでいるのか分からないこともあり、大修繕となった事例は数多くあります。収益物件投資で失敗しないために、建物を十分調査をしてから購入するようにしましょう。安く買ったつもりが高い買い物に付いた失敗例は世の中に沢山あります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月20日
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おそるおそる収益物件を購入して見ると、毎月はいる家賃収入の妙味に目が覚める。すると「もっと物件が増えれば家賃収入も格段に増える。」と欲が出て来ます。そこで自己資金が無い投資家は金融機関に借り入れを頼り物件購入を増やします。すると、購入する物件が増えるに比例して借金の金額がどんどん増えて来ます。そこに落とし穴があります。収益物件の不動産を持つと家賃収入の有利性に目覚めてくる。すると、1棟で得る家賃収入より2棟、3棟と物件が増えれば、家賃収入も格段に増えると考えるのは自然です。そこで金融機関から目一杯の借り入れをして収益物件を増やす計画を実行に移します。物件が増えるに正比例して家賃収入もどんどん増えます。しかし、借金も増えていることに危険を感じなくなるから恐ろしい。現在は低金利で金融緩和とあって物件購入にはもってこいの環境にある。しかし、経済は生き物です。景気は良いときもあれば悪いときもある。金利は低金利から高金利に変化することもあります。家賃収入が増えたことに気をよくして生活水準を上げ、預金もせずに好き勝手なことをしていると、やがて金利が上がり返済元利金が増えて来ると、家賃による集金より支払金額の方が増えて来ます。すると投資家は返済に困って物件を処分しなければならない羽目になります。景気がよいときは物件価格も値上がりしているので高く売れますが、高金利となってくると不景気になって物件価格も下落し、土地、建物を売却しても借入金の返済額に届かない事態に追い込まれるのです。元利金の返済が出来なくなると賃貸物件は差し押さえされ、強制競売となり投資家は破綻します。家賃収入が無くなり、大きな借金だけが残ると借金の督促に追われるようになる。すると窮した投資家は最後に自分の命を絶って、すべてを精算することになります。バブル崩壊と投資家の自殺。過去にそんな姿を沢山見て葬儀にも参加してきました。調子に乗って返済できないほどの借金を背負わないでください。投資は石橋を叩いて渡るように堅実に行いましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月19日
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買い主さんの資金力や性格から精査して、「この物件ならベスト」と紹介しても、のらりくらりとして結論がなかなか出ない投資家さんは収益物件の取得が難しい。心配性の人、猜疑心の強い人も同様で、何年物件探しを行っても購入できず、結局あきらめるか、物件探しに疲れて「もう何でもいいや」と投げやりになり駄物を掴んで後悔する事になる。不動産の取得も性格が影響するので観察していると面白い。営業マンを信用しなかったり、紹介する物件に難点だけ探して全体の良さを見ることが出来ない投資家。自分で判断できずに人に相談している間にチャンスを逃がして物件が売れてしまう。結構そんな投資家さんは「お買い得物件」を手にすることが出来ない。他人が購入した後で「あの物件は欲しかった」と後悔することになります。しかし、一度逃がした物件は2度と手にはいることはないでしょう。大体、タップリ予算がある人は物件の方から「買ってくれませんか?」と、どんどん寄ってくる。「予算が無い人は自ら足を棒にして物件探しに歩かないと希望条件にあった土地、建物が手に入らない」と決まっています。不動産会社でも、どんどん買い取りをしているところには物件情報が毎日数件寄せられます。しかし、仲介専門で買い取りが出来ない会社には売り物件の情報は全く入って来ません。同業者間を回る売れ残り物件で仲介のお客様付けをするしか方法はない。収益物件投資で成功するには、資金力を高めることです。まず小さな投資で経験を積み、次に4世帯程度のアパートをロ-ンで購入し、やがては賃貸マンションか商業ビルを持つように計画を立てましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月19日
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「市場で売りに出される不動産に掘り出し物件はない」と話しました。しかし意外なことに裁判所では時々掘り出し物件が出てきます。それは破綻した企業や個人が持っている不動産を、債権者から強制的に売りに出される競売物件のことを指します。個人や企業が後生大事と抱えている不動産を、事業の失敗や自己破産により債権者から、裁判所を通じて強制的に売りに出される土地、建物等の不動産があります。通常なら売りに出てこない場所の土地や建物が、市場価格より平均3割安で売りに出されます。まさしく掘り出し物件でしょう。これは競り売り方式ですから売りに出される最低価格が格安でも、欲しい人が高値で入札すれば金額は跳ね上がり一番高値を唱えた人が落札できる方式です。ですから競売物件はすべてが格安とは言えない面もあります。裁判所ではマイホームでも収益物件でも別荘でも、色々売りに出てくるので興味をそそられます。一昔前は、「事業で破綻した会社や個人の不動産は縁起が悪い」と買うのを躊躇する人が多かったものですが、最近は価格が安いからと競売市場にプロもアマも沢山入札しています。競売は全国の裁判所で平均して月に1回は開催されます。その地域の不動産が売りに出されるので参考までにご覧になると良いでしょう。しかし、全くの素人の方が入札するとなると問題があります。競売物件は瑕疵(欠陥)があろうと裁判所は保証してくれません。売りに出ている物件で建物の内見も出来ません。それで「自分でよく調査をした上で入札してください」と言うのですから裁判所も無責任です。そんな物件を安いからと飛びついて買い、トラブルに遭遇して泣きを見ている投資家も沢山おります。競売は手慣れた専門の不動産会社に、調査から手続きまで代行でお任せするのが一番間違いがありません。手数料が勿体ないとケチると、目が飛び出るような費用が出て行くことにもなりかねません。アパートあり、ビルあり、1戸建てありで毎月どんな物件が出てくるのか公告されるのを楽しみに待つようになります。驚くことに知人や取引先の物件が競売に出されて、その会社や個人が破綻したことを知ることもあります。個人の破産宣告者は家を取られると、いずこともなくひっそりと引っ越して行き音信不通になります。弊社でもそんなよく知る人のアパートを競売で購入したことがあります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年11月18日
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日本人はブランド信奉が強い。しかし傾斜マンションの例でも分かるように三井不動産、三井住友建設、旭化成という日本を代表する会社であっても手抜きや偽装を行うことが分かったと思います。高額な不動産を買うときは失敗しないためにどんな注意をすべきでしょうか?財閥系の不動産会社、銀行系の不動産会社であってもそこで働く社員は流れ者の営業マンが多い。日本を代表するブランドを背負っていることなど歯牙にもかけない。自分の成績だけ考えている営業マンが多いから注意を要します。沢山いる営業マンの中でも、収益物件の販売経験があっても自分自身が家主経験がない社員がほとんどです。つまり家主としての経験が無いと言うことは、収益物件にはどんなトラブルがあり、トラブルに遭遇したときにどのように対処すべきか細かいノウハウを持っていない。ただ物件を売るための営業社員に投資家が当たったら、強引な商法はないでしょうが次から次と物件を押しつけられて断り切れずに購入する羽目になってしまいます。「しまった」と思っても後の祭りです。不動産を売却する場合も同様に、意図的に販売価格の査定金額をつり上げてお客様の歓心を買い、相場より高いため売れずにそのまま1年間も放置される売り主さんは多い。収益物件を購入する投資家は物件選びの前に営業マン選びをしなければなりません。収益物件を自分が所有している営業マンなら、資金手当から物件の見方、リフォームや入居者の斡旋まで親身に面倒を見てくれるはずです。「ブランドを信用して物件の選定を営業マンにお任せ」と考えるのは一番まずい買い方です。「成功する収益物件探し」はまず、経験豊富で誠意のある営業マン探しからお勧めします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月17日
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アパートの売り物件は市場に沢山出ております。しかし購入を決断するのにベストな物件は少ないのが現実です。その理由を現在市場に売りに出ている2物件を例にして解説します。収益物件を購入する場合、利回りより立地を優先すべきだと言う理由を簡単に解説しましょう。現在、アパートやビルの売り物件は有り余るほど市場に出ています。しかし、弊社のお客様に「ぜひ購入しましょう」とおすすめできる物件はほとんど無いのが現実です。建物が古い。土地が狭い。駅から遠い。人口が少ない場所で空き室が出たら次の入り手がいない。場所は良いが販売金額が高すぎて投資利回りにあわない。等々お勧めできない理由は数々あります。上の販売図面を見てください。現在、売りに出ているアパートの広告2例です。最初のアパートは土地が34坪、建物が82.82平方メ-トルもあって、平成5年築です。金額はたった530万円。全室埋まれば年収は84万円を想定している。何と利回りは15パ-セントと広告されています。しかし現実は2部屋の内2部屋とも空き室です。利回りは期待利回りであり現実は収入がゼロ。この物件を購入すると逆に固定資産税を支払うマイナスの投資となるのです。下の物件は2DKが4室あり、1室が空きです。つまり1部屋空いていても3室の賃料でロ-ンが返済できればお買い得でしょう。その上立地的には上段の物件場所より人口が多い場所なので入居者が集まりやすい利点がある。難点は間取りです。2DKでも4.5畳は「狭い」と嫌われますから、出来れば6畳、6畳、DKが6畳以上の物件が理想的です。弊社のお客様にはお勧めできません。表面利回りは「土地の価格が安い」「建物が古い」となれば高くなり、土地の価格が高い場所では利回りは低くなるのは当たり前です。1坪50万円の土地に建つアパートと、1坪500万円の場所に建つアパ-とでは土地の坪数が同じでも売り出し金額は違って当たり前ですね。しかし、場所の良い物件は利回りが低くても入居者には困らない利点があるのです。そこを強調して立地の良い場所を狙おうと力説するわけです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月16日
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収益物件投資に成功するためには物件選び(建物)が重要な要素を占めています。「不動産に掘り出し物はない」と考えないと、高利回り、低価格だけに目が行って、購入した後で建物トラブルに見舞われ「失敗した」と後悔しても後の祭りになります。中古マンションと中古の1戸建てではかかる修繕費に大きな違いがあります。杭の偽装による傾きがない分譲マンションの1室で、平成以後に建築されたマンションなら、室内をフルリフォームしても150万円から300万円あれば新築同様によみがえります。物件によっては50万円程度の経費で綺麗になるマンションも多い。しかし1戸建てとなると別です。屋根から上下水道、内装工事と、次から次へと修繕費にお金がかかります。基礎がどうなっているか? 隣地との境界ははっきりしているか? 違反建築物件ではないか?一般の消費者では調査出来ない部分が沢山あり、相場より特別安い物件は注意を要します。通常、売り主は1円でも高く売りたいし、買い主は1円でも安く買いたいのが人情です。それなのに相場より格別安く売りに出すのは、物件に隠れた理由があると疑ってかかる必要があります。専門家の建物診断士に10万円の費用を支払い、調査してもらってから購入するか、あるいは建築の設計士、工務店に診断してもらう事も必要です。ほとんどの1戸建て購入者は建物調査をせずに購入し失敗しています。書店に出ている「ボロ物件で1億円儲けた」というような話は信用なさらないでください。誰でもそんな風に簡単に、上手く儲かる投資法があれば、日本中の人々がすべてお金持ちになっているはずです。結論は、マンションでも1戸建てでも物件を購入する際は専門家に建物を見ていただく、建物診断をしていただく必要があります。転ばぬ先の杖は格安ですみます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月16日
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収益物件投資で成功するには、近隣の競合物件より内外装も設備も良くして、ライバル物件との競争に勝たなければならない。運良く希望にそった収益物件が出たら、購入する前に競合する近隣物件の調査を丹念に行うことが必要です。いまはネットで色々な不動産会社のホームページを見ることが出来ます。競合する賃貸物件を取り扱っている不動産会社を調べ、ホームページから物件の間取りや内外装、設備を細かく閲覧しましょう。自分の賃貸物件には媒介を依頼した不動産会社がお客様を連れてきてくれます。しかし不動産会社の案内物件はあなただけの1部屋とは限らない。最初に見せた部屋が気に入らない場合を考えて、必ず最低でも3件ほど物件を案内します。つまり、不動産会社が自分の物件の他に近隣の競争相手となる物件を紹介するとなれば、その中で一番綺麗で、設備が完備された物件に顧客を奪われてしまうのです。ですから自分の物件はいつも内外装を綺麗にし、設備もお客様が気に入るように交換しなければなりません。トイレはウオッシュレットに標準装備します。浴槽は広めで点火はワンタッチが当たり前。(バランス釜では勝負に負けます)壁紙も綺麗な柄物でコーディネ-トしましょう。室内は常に清掃をしてガラス窓も清潔にしておきます。弊社の場合、空き室にはお客様が気に入っていただけるように、窓にはカーテンを付け、室内は観葉植物で飾り、しゃれた照明器具を全室に付けます。更に大切なことは、ご案内時の来客用に新しいスリッパを用意しておくことです。家主さんの中には部屋を全く手入れもせずに、汚いまま放置した物件を募集に出される方もいる。決まらない部屋は「汚い」「家賃が高い」「設備が老朽化している」物件と決まっています。家賃の一部は修繕積立金として預金し、部屋が空いたら積み立てた修繕費からすぐにリフォームする心構えがあれば空き室で悩むことはなくなります。家主さん自身が住みたくなるような部屋でなければお客様も決まらないのは当然でしょう。近隣の賃貸物件との競合を常に考え、勝つための賃貸経営術を勉強しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月15日
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投資の話はどこの世界でも儲け話を針小棒大に書き立てたり、嘘の記事を発表して「本を売ろう」、「投資家を呼び込もう」とごまかす人間が多いものだ。「私は無一文から1億円儲けた」とか、「ボロアパートの投資で1億円儲けた」との話はあまり信用しない方が賢明です。不動産投資で成功するにはその道のプロのアドバイスを素直に聞いた方が良い。物件をどんどん紹介して「購入させよう」と下心がある不動産会社や営業マンは近づかないことだ。野菜や魚のように物件がどんどん右から左と出てくるものではないからです。じっくり待っている内に「これなら間違いないのでいかがですか?」と情報を寄せてもらえるのを待つことも肝要です。物件が出てくるまでは金利やロ-ンの勉強をすることです。金融機関から信用を得る方法も勉強しましょう。金利が0.1%違っても総投資額が多い不動産は利回りが全然違ってきます。幾ら借り入れをすると毎月の返済がどの位になるか?金利は変動金利と固定金利とどちらが有利か?どこの金融機関が一番金利が安いか。お金を借りるにはどんな書類を集めて、どんな手続きを踏むのか。自分の年収と自己資金で幾らまで借り入れが可能か。物件探しの前にお金の借り方をたっぷり勉強しましょう。借りたお金は金利をつけて返済するので、幾らの家賃収入がなければ返済出来なくなるか、危険負担の知識が必要となります。金利が上がったときは返済額がどの位に跳ね上がるのかどんな不利益を被るか、物件購入の前に投資のイロハをまず勉強する事が大切です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年11月14日
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「収益用不動産投資の成功法についてぜひ教えて欲しい」そんな依頼がよく舞い込みます。収益用不動産投資で成功するにはいくつか原則がありますが、まず第一歩は資金力です。自動車を買うのと収益用不動産を買うのとでは金額に大きな差があります。数千万円、数億円の不動産を購入するとなればまず資金力が物を言います。自己資金と担保余力、そして金融機関からの絶大なる信用力は物件購入の大きな力となって、誰でも欲しがるようなアパ-トやビルを簡単に購入することが可能になるのです。お金が無い人はどうべきか?結論は自己資金を貯めることから始まります。「無一文で、しっかりした勤務先もない。過去に金銭トラブルでブラックリストになった」それでは金融機関から相手にされません。つまり物件を購入するには難しいと言えるでしょう。「現在アパート暮らしだから、家賃と同額程度で家が買えるなら欲しい」という人でも、マイホ-ムロ-ンと違い事業用ロ-ンの借り入れは、安定的な勤続先があり3年以上勤務していること。自己資金が少しあって、更に自宅を所有している事が不可欠となります。そうでないと大きな事業資金の借り入れは大変厳しいと言わざるを得ません。自己資金が無い方は、まず目標を掲げて預金しましょう。100万円。300万円。500万円。無理をせずに預金して、貯まった資金でまずワンル-ムマンションを現金で買います。(借金をしないことが基本です)購入する物件は人口が多い場所で建物のグレ-ドが良いこと。日当たりが良く駅から徒歩圏(10分以内)であること。トイレと浴室が別々の設備であること。が3第条件です。購入対象のマンションは家賃収入がどの位得られるか?事前にネットで近隣賃料相場表をチエックします。マンションは1戸建てと違い収入となる家賃から管理費、修繕積立金を支払うことになりますので、差し引き手取り収入が幾らになるか計算しましょう。(建物の築年数は平成になってからの物件が望ましい。あまり古いと修繕費がかさみます)それでまず家主になって1年~2年様子を見ましょう。家賃収入は全部銀行に預金して貯める事です。賃貸物件の家主として経験することが大切です。それが賃貸事業で成功する基本、秘訣でもあり第一歩です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月14日
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収益物件を購入したい消費者の心理につけ込み、色々な人が持論を展開している。しかし、実際に自分が収益物件を持っていない評論家の話や、オイルショックを経験していない投資家の話は100%信用してはならない。すでに峠を越えているのに収益物件投資をしたいお客様はまだまだ沢山おります。そんな人に限って評論家の美味しい話や、投資セミナ-で儲かる話に乗せられて「買ってはいけない物件」を購入している。「所有権より借地権の物件を狙え」とか「利回りは13%以上でなければ買うな」とか、突拍子もない話で消費者を自社物件に目を向けさせようと画策をする。そんな話に乗ってはダメです。初めて収益物件投資をしたいなら、損得に関係ない「収益物件の投資セミナ-」に出席して勉強してからにしよう。「私はこれだけ儲かった」と言うような話はまゆつば物が多いので警戒しよう。本来なら「失敗者に学ぶ」のが一番です。「こうして私は失敗しました。皆さんは同様な失敗をしないで下さい」という話は一番勉強になる。歌う不動産屋と揶揄された仙昌夫さんは、一時的に大儲けし、そのあと失敗して借金地獄で苦しんだ経験があります。長く不動産業に従事していて、借金を原資にしてアパートやビルをどんどん買い込んだあげく、返済が出来なくなって自殺した人は数知れずおります。投資に関する知識も経験もなく、ましてや建物に関する目利きもない人は成功率は少ないものです。世の中そんなに甘いものではありません。アパートやビルを自ら購入し、不動産貸付業を長く行っている経験豊富な人の意見を聞いてから投資を行おう。★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月10日
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どんな投資にも成功もあり失敗もあります。中でも不動産投資は金額が大きいだけに失敗は許されない。一度失敗すると再起不能の乞食になる事が多い。失敗をしない不動産投資とは?投資とギヤンブルは手持ち資金が豊富な人が勝ち、お金のないひとは勝てるチャンスが少ないと言われています。不動産投資も同様に自己資金がほとんど無く、全額銀行ロ-ンでアパ-トやマンションを購入する人に失敗をする人が多い傾向がある。その理由は空き室が出るとローンの返済が出来なくなってしまったり、大規模なリフォーム工事が発生すると資金手当が出来ない欠点が露呈するからです。次に欲張り過ぎも失敗の原因となります。まず1棟の収益物件を買い、その収益性の良さに目覚めると次から次に物件が欲しくなり借入金が増えていきます。今は金融緩和ですから銀行の後押しもありますが、これが金融引き締めともなれば逆回転し貸したお金の回収(貸しはがし)もあり得ます。入ってくる家賃を早期にロ-ン返済する計画を立てずに、生活費に使ってしまったり、次の投資物件を買うために使ってしまい、いつまで経っても借金が減らない投資家も要注意です。今まで苦しい生活だったものが収益物件による家賃収入が入るようになると、途端に車に食事に遊びにと生活が派手になる人も要注意です。一番怖いのは不動産投資に関する深い理解も経験もないのに、まるでプロ中のプロのように振る舞い、ババを掴んでしまうことです。買ったが最後転売がきかない。換金処分するときには半値またはそれ以下に叩き売らないと売れない失敗は、過去のバブル期に大手不動産会社も経験済みで痛い目に遭っています。個人や小さな会社は体力がないため簡単に飛んでしまう。不動産投資にはそんな危険な罠が沢山あります。収益投資はバラ色ばかりではないことを認識しましょう。バブル崩壊後の投資家の断末魔を本で読んでみると参考になります ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年10月27日
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最近は弊社の投資家さんに「優良物件、高利回り物件以外は早く手仕舞い売りをしましょう」と呼びかけています。特に億単位の高額物件は手持ちを減らし、借金を少しでも多く減らすようにアドバイスをしています。安部政権になってから経済が明るくなり、不動産価格も上昇して収益物件を早期に購入した人はすべて利が乗っている。これから先はどうなるのか不透明な中、利益がある物件はいったん処分売りして利益を確保するのが定石です。但し、高利回り物件や駅に近い優良物件は長期投資で持続が良いでしょう。私は個人的には金額が1.000万円以下の物件を購入しています。それもほとんど1戸建てで、建物を壊して更地にしてもすぐ売れる人気の場所ばかりを狙っています。アパートやマンションのように1棟物がなかなか安く買えないときはそんな投資法があります。いざとなればリフォームをして転売しても、建物を解体して更地にして売り出しても利益が出てくる物件があれば積極的に購入しよう。金利の流れが上昇に転じる場合は、売り物件が一斉に出回るので潮目が分かる。金額が安い物件はいつの時代でも直ぐ売却できるので安心して投資できます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年10月26日
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昨日、600万円で中古マンションと1戸建てが同時に売りに出た。投資物件としてどちらを購入するのか社員に質問されたが、迷わず1戸建てを選定した理由を説明しました。不動産の評価は土地にあり、財産価値はマンションより土地が付着している1戸建ての方が有利な理由を述べたのだ。昨日、古いマンションと1戸建てが売りに出ました。価格はどちらも600万円だ。収益物件とすればマンションより1戸建ての方が高く貸せる。利回りは10%以上になる。そこで迷わず1戸建てを個人で購入する事に決めました。マンションは毎月管理費がかかるが、1戸建てはそれがない。その分手取り収入は断然1戸建ての方が利回りが高くなる。これから10年経過したとして、物件を売却する場合には1戸建てはほとんど価格が下がらない。マンションの場合は30%から50%は値下がりするだろう。あれやこれやの条件を考えれば同じ価格なら1戸建ての方が断然勝っています。日本では不動産は土地に価値があり、建物は減価償却によりどんどん価値が下がる。マンションについている土地の持ち分はほんの少しなので選ぶならやはり1戸建てが正解でしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年10月19日
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アパートや賃貸マンションを求めてにわか投資家の方が続々と来店される。「予算は5.000万円で表面利回りが12%。築年数が新しく駅に徒歩圏の物件はありませんか?」「残念ながら10年以上前なら沢山ありました。いまでは利回り7%以下でないと物件はありません。」そうお答えするしかないのが現状です。収益物件探しはすでに数周遅れになっています。友人や知人が「収益物件を買った」と自慢話をするのを聞いて、「自分も真似しよう」と不動産会社に駆け込んでくるにわか投資家の方が増えています。知人から聞く収益物件の儲け話は、興味深くて参考になる。しかし内容が現実離れしているのをご存じない。「平成築の建物で表面利回りは12%以上でなければ意味がない」それは10年前に物件を買われた投資家の話です。現実の不動産市場を知らない人が、知ったかぶりをして話す収益物件投資のうんちくを鵜呑みにして、不動産会社詣でをしても現実は全く違う。格安な物件はありません。高利回りの物件は建物修理費が莫大にかかる。収益物件投資はすでに数周遅れで追いかけているようなものですから追いつくはずがありません。10年前に投資物件を購入した投資家は沢山の物件の中から色々と選別できましたが、いまは物件が払底している。こんな時でも成功する投資戦略は利回り重視より立地を優先すべきです。商業地域で容積率が600%以上。駅に近くて前面道路が12メ-トル以上あれば金額が高くても黙って買いです。予算が少なければ30坪程度の小さな土地を買う。古い建物が付いている物件でも買う。高い利回りは望んではいけません。利回りより立地を優先すべき理由は「希少価値の物件を取得」することにあるのです。駅に近い商業地域の土地、建物はお金を積んでもなかなか取得できません。物件に出会ったらそのチャンスを逃がさないことです。不動産市場では相場より極端に安い掘り出し物件を期待するのは止めましょう。競争相手となる不動産の買い手は世の中には沢山いるのですから。それより、美味しい話はプロの不動産会社がさらっていきます。残っているのは頭と尻尾だけです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年10月11日
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最近の収益物件ブ-ムで、都市部のアパートや賃貸マンションなどが高値に張り付いている。一般の投資家が安い掘り出し物件を買えるチャンスはどんどん少なくなっています。不動産の価格が高値になっている1番の理由は、顧客からまず不動産会社が物件を買い込み、これに大幅利益を乗せて短期に転売するため再販物件はどうしても高値になってしまうのだ。いったん不動産会社が収益物件を買い込んで、それを右から左と転売すると大幅な利益が上乗せされるから不動産価格が上昇してしまう。それを次の投資家が購入すると、妙味はなくなるどころかババを掴むことになる。売り主が不動産会社の物件は特に注意しよう。所有権移転もしていないまま同時登記と称して、中間省略のように自己資金を使わず利益だけをかすめ取る売り主には要警戒だ。売り主が不動産会社であっても5年、10年と長期に所有されていた物件なら適正価格で市場に放出されるので問題はない。バブル絶頂期には1戸建てもマンションも、収益物件であっても不動産がまず買い取って、それを転売したから、売り主はすべて不動産会社となってしまった。それ以後の不動産価格の下落によって損失を被ったのは不動産会社ばかりとなり、そこに融資した金融機関が結果的に経営危機を迎えてしまったのだ。いまの収益物件価格はそれに似てきた。物件は決して安くない。投資家は焦り買いは禁物です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年10月10日
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そろそろ収益物件投資から相続税対策にシフトしようと本気で考えている。住宅ロ-ンも残り半年で終わるためついに個人は無借金になる。すると心配になるのが相続税だ。そこで相続税対策としてまたロ-ンを借りて別荘を建てようかなと考えています。伊豆にするか那須高原にするか、場所の選定にも迷っています。顧問税理士さんと毎月打ち合わせをしている中で、相続税の話が時々出ます。会社の持ち株、マイホームと収益用ビルなど手持ち資産を合計すると間違いなく多額の相続税がかかってくる。それら資産を合計すると億単位の納税資金を子供が用意しないといけない。相続税貧乏になってしまう。そこで納税金額を引き下げるために無理にまた借金をして、納税額を引き下げる「節税対策」を実行しなければなりません。更に生命保険の活用も視野にあります。一生懸命に働いて少しばかりの財産を残しても、結局は日本国に持っていかれてしまう。自分が残した財産は自分のために使ってしまうのが一番正解なんでしょうか? ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年10月02日
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不動産会社に来店されるお客様は、通常は賃貸や売買などで、自分が住むための物件探しに見える目的がほとんどです。ところが、最近は収益物件を求めて「売りアパートはありませんか?」とか「マンションの1棟売り情報はありませんか?」と、投資物件を求めて来社されるお客様が多いのが実情だ。最近、不動産会社に来店されるお客様に収益物件を探す投資家が増えています。投資物件探しのお客様の中には予算に合わせて多様なニ-ズがある。例えば300万円以下の自己資金内で買える、底地やワンル-ムを探される堅実派のお客様がいたり、銀行ローンを利用して3.000万円から5.000万円までの中古アパ-トを求める投資家の方中には自己資金を沢山持っていて数億円までの商業ビルや賃貸マンションを1棟そっくり購入したい投資家の方。投資家は来店されるお客様の3割から、多いときは5割に上がる場合もあります。投資熱のお陰で物件が払底し優良な売り物が無くなっています。そんな市場の活況を知らないお客様から「利回り10%以上の物件」とか、「駅に近くて築年数が新しい物件」と注文を出されると、ご紹介できる物件はほとんど無くなり心苦しい。弊社でもそんな状態なので全国の不動産会社も同様だろうから、投資熱は裾野がずいぶん広がっています。最近では高い利回りを追い求めるなら地方を探すしか方法はない。利回りが低くても空き室リスクが少ない官庁所在地にある物件を探すとなれば、高額物件で低利回りになります。過熱感無き投資ブ-ムでも、すでに7合目まで来ている感じですから過剰借り入れは慎みましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年09月27日
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最近の不動産投資物件は値上がりが急で価格は危険水域に達していると考えています。株式投資もアメリカの金利引き上げがどんな影響がでるのか正直読み切れない。そこで安全投資として格安な1戸建てを購入し、賃貸にして家賃収入を得ることにしました。横須賀に600万円で格安な1戸建てが出ました。持ち主さんは換金を急いでいるので私が現金で購入することにした。もちろん会社の仲介で購入するので手数料は会社に支払う。いま銀行に600万円を3年間預けたとしよう。金利は高く0.05%として計算すると、税引き前の利息は9.004円だ。税金を引くと手取りはたったの7.174円と少額。ホテルでフランス料理を食べることも出来ない情けない利息となります。しかし600万円で中古の家を買い賃貸に回すと、手取り月額6万円は確実に入る。つまり年に家賃が720.000円も入る計算だ。3年たてば家賃収入の合計は2.160.000円となる。(固定資産税や登記料の諸費用は含まれておりません)銀行に預けて少ない金利をもらうより、家を購入して賃貸に出す方が断然有利なことは明白ですね。2.160.000円の家賃収入と銀行利息の9.004円の収入では全く勝負になりません。(だからといって「銀行預金をするな」とは言いません。いざというときのために預金は必要です)仮に600万円の物件を10棟購入するとなれば合計60.000.000円の投資になります。それで家賃が年に7.200.000円入るなら、下手なビルを1棟購入するよりずっと有利です。資金が必要となれば1棟でも2棟でも必要とする資金分だけ換金する事も出来ます。私はそんな有利さもある格安な1戸建てを、1年で10棟購入する目的を立てました。まずはその第一弾が今月から始まります。退職後も家主家業で悠々自適に過ごすことが出来ます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年09月12日
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株式市場が乱高下している。この荒れた相場はプロなら大喜びの相場だ。暴落相場で大損した人と、空売りで大儲けした人が出ている。今日の相場は空売り筋の買い戻しによる高騰だ。株式相場ほど評論家や証券会社の予想が当たらない事は珍しい。占い師よりいい加減です。このところの株式相場の乱高下で大儲けした人がいる反面、大損した人も沢山出ています。空売りで儲けたり短期売買で儲けたり、乱高下相場はプロが一番喜ぶ展開だ。その反面、素人投資家は株価の下落で大きな損失を被っています。昔と違い最近の株式投資は長期投資が決して王道とは言えなくなっています。優良株だった東京電力株を抱えて大損したり、日本を代表する電機メーカーだった東芝の株を抱えていて大損した人も数多くいます。下げたら買い向かいあげたら即売りの短期売買の投資家の方がどうも成功しているようです。一時期、デイトレがもてはやされたときがありましたが、乱高下相場ではまた出番がやってきそうです。株は上げたら売りで、下げたら買い。人と逆の道を行かないと儲けられません。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年09月09日
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収益物件投資で成功する人と失敗する人の、大きな違いは家賃管理の仕方にある。毎月入る家賃を、堅実に預金してお金を貯める人と、海外旅行や飲食費、孫へ気前良く大判振る舞いしたりして散財する人とでは後に大きな差が出て来る。事業や投資で成功する人はお金の管理がしっかりしている人と決まっている。ビジネスで利益が上がれば、翌年やってくる税金のために資金をプールし、いざというときのために内部留保を熱く積み増している。そんな経営者はどんどん事業を拡大しても安心できる。しかし、親から受け継いだアパートの相続財産が手に入り、毎月家賃が入る嬉しさに気が大きくなり、海外旅行や温泉旅行、ホテルでのグルメ料理に孫への小遣いと、収入をほとんど使い果たす家主は、一旦大きなリフォームが発生したり、空き室が出て予定した金銭が入ってこなくなると、途端に収支バランスが崩れてお金に困るようになる。通常は、お金がある人はあるなりの生活が出来、無い人は無いなりの生活が保たれるものだが、労せずして財産が入ってくると、ついつい生活レベルを上げてしまう。一旦、生活のレベルを上げてしまうと今度は贅肉を落とすことは難しい。家賃収入を全部使い込んでしまう人は、投資家として失敗する部類に入る。折角、投資物件を手に入れて家賃収入が入るようになったら、お金を使うことに喜びを感じてはダメだ。預金通帳に預金残高が積み上がってくる喜びの方を選びましょう。そんな人は投資で失敗することはありません。知らず知らずにどんどん投資物件が増えていきます。投資家として成功者になります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年08月05日
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1:債務引き受けとは? 「債務引き受け」とは、債務者に義理があるとか恩義を受けたとかいう理由で、債務者の債務を肩代わりしてあげようということ。この時の「債務の肩代わり」を称して「債務引き受け」といいます。原則その1:債権者の承諾が必要原則その2:債務者の意思に反する債務引き受けは出来ない原則その3:債務引き受け者の承諾が必要私の知人が5年前に、弊社から賃貸マンションを3億円で購入してくれました。代金は勿論全額銀行ローンだ。ところが事情があってその借金(ローン)を私に肩代わりして欲しいと依頼してきた。債権者である銀行に話をすると、「私個人が債務引き受けとなることには同意する。但し、現在債務者である人のすべての条件をそのまま引き継ぐのが条件である。」との回答が来た。その条件とは借り入れ債権3億円の肩代わりに担保不足分6千万円分の追加担保を差し出すこと。金利は現在固定で3.2%であるが、それを固定金利の残期間である15年引き継ぐこと」との条件を出された。(残り10年は変動金利なので縛りはない)本日、債権者、債務者、債務の引き受け予定者(私)3者で打ち合わせが行われ、債務の引き受けについての合意は出来た。残るは私がその条件を飲むか飲まないかに掛かっている。銀行には債務を引き受けるにしても1.追加担保を6千万円分差し出すならこの話は無しにする。2.固定金利は15年間3%以下にする。それを銀行が飲んでくれなければ合意出来ない事をハッキリ明示して話は終わった。債務引き受けという初めての事案に、実際のところ不安は一杯です。情けは人のためならず。人に親切にすれば、その相手のためになるだけでなく、やがてはよい報いとなって自分にもどってくるという諺 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年08月04日
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建築業者の殺し文句「30年間家賃保証を致します」に騙されないで。途中で保証家賃の引き下げや、リフォーム工事の支出があることを説明しない。本音は途中解約を狙っているのだ。 人も住まない田んぼの真ん中に新築のアパートがどんどん建つ怪は、建築業者が純朴な地主宅を訪問し「弊社で建築されれば30年間家賃保証を致します」と言葉巧みに建物を建てさせているからだ。地主は、賃借人が入っても入らなくても家賃が保証されると誤認して簡単に騙され、建物を依頼する。アパートが完成した後は定期修繕が義務付けられるし、家賃は段階的に引き下げられ利回りは低下する。「こんなはずでは無かったのに」思惑が外れた家主と、建築会社のトラブルは全国規模で増えている。そんな社会問題に国土交通省が立ち上がった。不動産会社の重要事項説明書のような説明義務を建築会社に課そうというのだ。消費者保護の観点からすれば遅きに失した取り組みとは思うが、これで少しは歯止めがかかるかもしれない。しかし、強引な営業と「上場会社なので信用してください」との殺し文句に地主はコロッと騙されるのが実情だ。建築の受注を取りたいがために言葉巧みに言い寄ってくる、アパート建築専門会社の甘言に乗らないで。そんな会社を信用すると泣くのは地主さん、あなたですから。 国交省、サブリース業者に家賃改定の事前説明実施などを求め業界団体に通知国土交通省は7月29日、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、日本賃貸住宅管理協会など業界6団体に、サブリース事業の適切な業務実施について通知した。長期一括借り上げの契約をオーナーと結ぶ際に、契約書に記載されている借り上げ家賃の改定について事前説明を十分に行わず、数年後に借り上げ家賃の減額をめぐってトラブルになる事例が多発するなどの問題に対して、契約締結前に契約条件の変動など需要事項を説明するとともに書面交付することを求めた。同時に賃貸住宅管理業者登録制度への積極的な登録検討も要望した。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年08月02日
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最近はホテルが予約を取れない。急な出張だと泊まる場所に苦労する。そんな逼迫した宿泊ビジネスを狙い不動産会社が多数ウイークリーマンション経営へ進出を計画しています。外国人の訪日ブームが契機となって、最近ではビジネスホテルも宿泊料金が上がり稼働率も上がっている。そんな美味しいビジネスを見逃す手はないとばかり、不動産業界から続々とウイークリーマンション業に進出する会社が増えています。通常の賃貸マンションの倍額近い家賃が見込めるとあって、ワンル-ムの賃貸マンションを1棟買い込んだり、中古マンションを1棟購入して、リノベ-ションによりウイークリーマンションに用途変更するのだ。利回りが良い注目の宿泊ビジネスにも当然リスクはある。このブームがオリンピックまで続いてから急減速するのか、このままの好調を維持するのか先が読めない事だ。しかし、どんなビジネスや投資にもリスクは伴う。全くリスクが無くして儲かるビジネスはない。安全を狙うならお金はすべて銀行預金に寝かせておく方がいい。その代わり大きな利益は享受できません。横須賀もいまそんな投資家が物件を探してウロウロしています。毎月、不動産会社やホテル会社の開発部の方が、2~3人は物件探しに来社されるのを見ても強いニーズが感じられる。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年08月01日
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金融機関の中には、固定金利で融資を受けると5年、10年、20年とする契約期間内に、一括返済すると違約金を徴収されることがあるのをご存じですか?それは融資残高の2%~3%という驚くべき高いペナルティ-料を徴収されるのです。弊社の取引先である投資家の方が、銀行から借り入れた3億円のお金を、事情があって物件を売却して借入金全額を一括返済することになりました。融資を受けた銀行に話をすると、融資残高の2.5%(約750万円)の違約金が発生することを知らされびっくり。当然のことに融資を受けるときに、「訳も分からなかった」というが、間違いなく説明を受け承諾をして、記名押印までしました。騙されたわけでは決してありません。その時は融資を受けられるだけで大変有り難かったと思います。ですからペナルティ-を、とやかく文句をつける理由はありません。固定金利は、一部のお金を内入れして繰り上げ返済する事が出来なくて、返済するなら全額返済しなければならないのです。すると更に違約金を銀行に支払う羽目になります。高い金利を数年支払ったのに、更に違約金を750万円も加算して弁償させられるシステムは、銀行だけが有利となり、借り手には何のメリットもない。それを知らずに収益物件を購入する投資家の皆さん。長い返済期間の年月には何が起こるか分かりません。病気、怪我、会社の破綻、離婚に会社から整理解雇......。もしもの事を考えると、あまりきつい縛りやペナルティ-を課す銀行から融資を受ける場合は、変動金利にするか、思い切って融資の縛りが緩い信用金庫に駆け込み相談しましょう。★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月23日
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金融機関による最近の貸し出し金利は一段と安くなって、高金利から低金利に借り換える投資家がとても増えています。ところが、金利差に無頓着な投資家の方はまだ年3.5%の高金利を何も考えずに支払っているのだ。昨日、そんな投資家が相談に見えました。昨日の夕方、突然アポもなく「売りビルはありませんか?」と投資家の方が来社されました。話をしている中で、5年前に3億円で購入したビルが固定金利で年3.5%であるときかされてびっくりしました。余りにも金利に無頓着な方で、物件のことばかりに目が行っている。そこで固定金利と変動金利の長所、短所をお話しして実際にお客様が借りている3億円の金利差についても実例を挙げて説明したのです。30年間の変動金利で年1.5%とした金利の場合、毎月の支払額は1.035千円30年間の固定金利で年3.5%とした金利の場合、毎月の支払額は1.347千円金利により毎月312.000円の違いがある。年に直すと3.744.000円も違う。お客様はいかに高い金利を支払っているかという具体例を示してあげました。途端にびっくりして「固定金利は金利が上がったときの安全策と考えていましたが恐ろしい違いですね」とショック状態でした。「物件探しの前にまず、いまの高い金利を低い金利に変更する対策を実行した方がよいでしょう」と話すと、納得して帰られました。固定から変動に変更するには金融機関を変えて借り換えする必要があります。それが成功してから次の物件をご紹介させていただきます。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月20日
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3大都市圏中心に不動産融資大幅アップ。中心はREIT、外国人投資家そして個人投資家 日銀によると2014年度の金融機関の不動産業向け融資額はバブル期を超え、過去最高を更新したという。バブルのピークだった1989年度の融資額は12兆1075億円、対して2014年度の融資額は12兆2544億円だったのである。けん引役となったのは不動産運用を商品化したREIT(不動産投資信託)と円安で割安と感じられるようになった日本の不動産を買いこむ外国人投資家。特に東京、名古屋、大阪の3大首都圏では景気の良い話が続く。 このところ弊社でも、住宅の売買より投資物件の売買の方が活況を呈しています。金融機関の融資後押しもあり、個人、法人を問わず収益物件の購入希望が殺到しています。ところが需要に追いつく供給が少ない。そこでミスミス成約チャンスを逃す例も増えています。賃貸マンションなら4億から5億円までの物件に投資家は吸い寄せられる。アパートなら5.000万円前後までの価格帯ならすぐ成約になる。我々の緊急の課題は物件の発掘です。不動産の営業マンは机を抱えて座っていないで、外に出て家主さん探しに汗を流そう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月19日
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不動産業界の好調を示すデーターとして東京商工リサーチから不動産会社の倒産情報が発表された。表面上は好調な不動産業界も金利の反転上昇があれば破綻件数が増える指摘もある。不動産業の上期倒産件数、過去20年で最少に 東京商工リサーチ 東京商工リサーチの調べによると、2015年上半期の不動産業の倒産件数は150件となり、過去20年で最少となった。前年同期比で見ると3.8%減少となり、6年連続で前年同期を下回っている。 同社では「2015年上半期の後半にかけて倒産件数が増加に転じていることから、今後の推移が注目される」としている。不動産会社と言っても大は財閥系の大会社もあれば、父ちゃん母ちゃんだけの零細会社もあって比較検討が難しい。しかし、倒産率を数字で表すと業界全体の好、不況がよく分かる。ミニバブル模様のいま、不動産業界は総じて景気は好調の部類に入るが、金利が反転して値上がりしてくればすぐに倒産会社が増えてくる景気敏感型業界でもある。アメリカの低金利政策は年内にも値上げの動きがある。そうなると日本も影響を受けます。日本でも変動金利が上がってくると、過大な借金をしている不動産会社はすぐにも困窮してくる。新興のマンション会社がバタバタ倒産した記憶はまだ新しいが、それと同様な事態になる確率は高まっている。アメリカの金利政策。中国の株価下落。どれをとっても日本経済にダメ-ジを与える・「景気が良い」と、いつまでも喜んでいる場合ではありません。不動産業界に暗雲がたれ込めてきました。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月16日
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