マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

【 エレベーター点検の契約形態 】
ＰＯＧ契約とＦＭ（フルメンテナンス）契約があります。

ＰＯＧ契約は点検・調整費、オイル交換、小額の消耗品（照明交換等）で、ＦＭ契約はカゴの内外装部分等を除く経年劣化した電気・機械部品の交換費用を含んだ契約になります。
契約金額はもちろんＦＭ契約が高くなります。

部品交換のたびに予算措置をしなければならない手間があるため、ＦＭ契約を締結している管理組合が多いと思います。

エレベーターの耐用年数（交換時期）を何年間に設定するかによって、ＦＭ契約がお得か、ＰＯＧ契約がお徳かが変ってきます。築１５年までは大掛かりな部品交換をしているマンションは少ないのではないでしょうか。

【 エレベーターの保守会社 】

メーカー系列の保守会社と非メーカー系（独立系）の保守会社があります。

保守費用は、エスカレーター方式で仕事が来るメーカー系に比べると、競争力がある独立系の方が割安です。メーカー系の金額から３割から４割近く安くなったと言う話もよく聞きます。

点検のクオリティーの問題はどうでしょうか？メーカー系に聞くと必ず独立系のことを下に見る評価をするので、真偽の程はわかりません。ただ、保守会社を変えたマンションを見ると、特別問題は起こっていないようです。

独立系の保守会社に対する部品供給妨害容疑で、何度もエレベーターメーカーが独占禁止法に基づき勧告を受けてきた経緯があり、最近は独立系であっても、部品交換に障害を来たすことがないと思います。

【 エレベーターの点検頻度 】

エレベーターの法定検査は、年に一度建築基準法第１２条に基づく「昇降機定期検査」を実施し、役所に報告する必要があります。

点検回数に関しては特段法的な取り決めはなく、遠隔監視装置をエレベーターに設置し、３ヶ月ごとにマンションに巡回点検をしているケースが一般的になっています。

最近のエレベーター不具合のニュースを聞くと、遠隔監視装置は万能ではないのでしょう。

多少点検費が割高になっても、毎月１回の巡回点検のほうが望ましいのではないかと思ってしまいます。

【 エレベーターの安全機能 】
オプションでいろいろな安全機能を備えることができます。最近ではオプションを組み入れた形を標準化しているマンションが増えてきています。

地震管制装置・・規定の震度以上の地震が発生したら最寄階に停止し扉が開く
非常時通話装置・・非常押しボタンを数秒押すと、エレベーター会社と直接通話ができる
自動停止装置・・火災信号、停電時に最寄階に停止し扉が開く

防犯カメラ・・籠内にドーム型カメラを付け、カゴ上部にある録画装置で記録


【 緊急時の対応 】
故障時、集中豪雨時、閉じ込め時、地震時の対応方法をマンション内であらかじめ周知しておきましょう！

故障時・・保守会社の連絡先、故障の周知
集中豪雨時・・冠水、吹き込みの恐れがある場合、エレベーター籠を上階で停止する必要がある
閉じ込め時・・籠内との通話方法の周知
地震時・・地震管制装置が機能した場合自動復旧は基本的にしません。保守会社が安全性を確認した上で手動復旧します。（停止したマンションは保守会社に必ず連絡しましょう）

数年前首都圏で震度５の地震が起きた際は、地震管制装置で停止したエレベーターの復旧に１日以上時間を要したマンションもあります

私の住むマンションは独立系の保守会社に３ヶ月毎の巡回点検をお願いしています（遠隔装置付）。先日丸一日制御基盤の不具合で一日止まっていました。点検の回数と故障に因果関係があるかはわかりませんが、１５階建てのマンションでエレベーターがストップするのは大変なことでした＾＾；