長期修繕計画が国交省標準様式に準拠している言っても、様式に含まれる頁は複数あるため会社によって管理組合に提出する成果物のボリュームがまちまちであること、また、修繕項目が細かかったり、わらりやすかったりと違いはあり、各社長期修繕計画の「出来」はばらばらです。（←国交省標準様式だからどこも同じと思った大間違いです）

過去の修繕履歴の反映や、蓄積されたデータに基づく経験的観測による修正や、コストダウンするための提案が全くもり込められていない。その結果実際行う修繕と大きく乖離しています。

「こういう風に計画を工夫すれば管理組合が喜んでもらえる」「こういう風に調整すれば管理組合内の剛毅形成がとりやすい」という努力は全く見られません。

事例をあげます。

築14年。機械式駐車場が約100戸のマンション。管理受託戸数ＴＯＰ10に入る大手管理会社が作成し、提示した長期修繕計画で、補修・修繕に架かる累計工事費は30年トトータルで3億円強。これまで日常保守点検を除き、必要となった金額はパレットの鉄部塗装を含めても1000万円強。交換は25年目に予定されており、約1億円。交換以外の修繕費がなんと2億円以上も必要という提案なのです。これなら15年に1度交換した方が修繕コストは割安です。メーカーの修繕計画を参考にしたとのことですが、メーカーの計画と実態の乖離がどれくらいあるのかは、大手管理会社であれば十分データがあるはずです。それが全く反映されていません。

フロントマンは「うちの会社の長期修繕計画書は、国交省に準じており、専門部署がつくっているので自信を持って提出できます」と信じて疑わない・・そうでなければ、他人の部署がやったことで自分で読み深めようとしないのです。

管理会社作成の長期修繕計画書はあくまでも素案で、中身は管理組合と作成者が話し合いを行い、最適化を計っていかなければなりません。

管理会社の精度が低ければ全体の金額が高くなることも考えられますし、逆にメーカー推奨や保証等にこだわりすぎた計画だと、割高になります。

一般的な長計はこうだだが、こんな考え方もあるのでは代替案の検証も必要だと考えます。

管理会社提案以外の計画はリスキーだと考える方。リスクだという根拠を示せますか？

精度の低い計画の下、高すぎる修繕積立金や安すぎる修繕積立金を納め続けることもリスクではありませんか？

長期修繕計画は専門的すぎてわからない。そんな皆様のために2013年12月12日（木）19時30分からイダケン事務所で「長期修繕計画」をテーマにしたセミナーを開催します。

会場は当事務所新宿支社で、会費は無料。定員は8名です（本日現在5名の申し込みあり）

興味のある方、参加希望の方は下の画像をクリックして案内頁をご確認ください。