不動産投資マイスター

１１月に入ったばかりですが、前橋はまるで冬の様な寒さです。

明日は暖かくなるそうですが、徐々に晩秋の趣を感じ始めています。

さて、今回は”まだ勘違い（認識不足）している投資家がいる”と言うテ

ーマですが、個別相談の中で「アッ、それ間違いです」って思わず声に

出そうになった相談者の”間違い、勘違い、認識不足”を書きいていき

ます。

--今回、書いた内容は今までも何度となく伝えてきた事なのですが

最近も個別相談、その他で会員さんとお会いする中、勘違いや間違っ

ている方が多かったので、懲りずに書く事にしました--

まず、未だに多くの相談者の方から突っ込まれるのですが「年〇％じ

ゃローン返済やら軽費、固都税を支払ったら余り残らないんですね」

って間違い・・

”ローンを返済する＝借入金が減少する”訳で売却時利益の根源と

も言えるものがここにあるのですから毎月（毎年）のＣＦは少なくとも

物件は一生懸命、大家さんが利益を得る為の下地作りをしてくれて

いるのです。

また、私としては非常に悩ましいのですが、この間違いをする人の

多くが２３区内等の（超）人気立地の物件を欲しがるのです。

（超）人気立地の物件は、売却時利益は求められてもインカム（ＣＦ）

を求めるのは甚だ難しいですよね。

次にインカム（ＣＦ）を増やしたいが為にやたらと償還期間を長く設定

したがる方がかなり多いのですが、困った事にこの中に、併せて比

較的早めの出口戦略云々と言い出す方がいるのです。

売却時利益を望まないのであればまだ良いのですが、そもそも説明

するまでもないレベルの話ですが、償還期間が長くなればなるほど

出口のタイミングも後ろにずれてしまうでしょ（殆どの金融機関のロ

ーンの返済方式は”元利均等”なのですから始めの内は金利ばかり

支払っている訳ですから元金の返済は進まず・・後はわ・か・り・ま・

す・よ・ね）！

続いてやはり人気立地の物件を拘り、ついに都内の物件を購入した

方（高ＬＴＶの融資で）に良くある勘違い。

現在、日本の金融機関の多くが融資の審査をする際に未だ積算（合

算）評価を軸にしており、高ＬＴＶの融資が出る場合は、この積算評

価が高い物件である事が多い。

例えば都内や特別な人気立地では、この積算評価が高い場合、その

多くが土地の評価が高いのです。

評価額の中で土地の評価が高いと言う事は、大体において建物評価

が低いと言う事になり、それはそのまま買収額の中の”建物割合”が

低い事に繋がります。

建物の価格按分が低いとどう言う事が起きるか、ですが、困った事に

好立地の物件を購入した方でも少なくない数の方々が確定申告の際

にはじめて減価償却費（計上額が少ない事）を知るようです。

実際の支払いを伴わない経費（損金）である減価償却費が少ないと

どうなるか？

（説明するまでもないでしょうが）税負担が増えてしまいます。

要するに「儲かったと思ってものの所得税を支払う段になると手残りが

少ない」って事になるのです。

この様な物件を購入するのなら個人よりも損金計上の自由度が高い

法人で購入する事をお勧めします。

すいません。

時間切れです。

続きは次回に。