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上州大家なお
2016年26歳で不動産投資を開始。 2024年34歳に家賃年収3000万円ちょいで脱サラ。 自身の不動産投資の活動について書いていきます。 自己紹介： 群馬育ち、群馬在住。 学校卒業後は地元企業へ就職。 結婚を機に将来設計に不安を覚え不動産投資を志す。 地方、コネなし、年収400万円の低属性で不動産投資を開始し、 中古戸建、中古アパート、土地から新築アパートなどを買い進め34歳で脱サラ。 最近は土地から新築案件が増えてきました。
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2025.02.20
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こんにちは、上州大家なおです。
だいぶ久しぶりの更新になりました。
気が付けば2025年になってもう2ヶ月が終わろうとしています。
私はというと、2月20日で誕生日を迎え36歳になりました。
私は26歳（2016年）に一番最初の1物件目の戸建を購入し、
そこから不動産投資をスタートをしました。
あれから丁度10年という節目の年になり、
逆にもう10年経ってしまったのか…と非常に感慨深いです。
正直なところ10年前に自分がサラリーマンを辞めて独立している絵を描けていたか？
という程度の事しか考えていませんでした。
不動産投資でも最初に200万円の戸建を死ぬ気で購入したばかりですから、
まさか自分が一千万円超の土地を仕込み新築アパートを企画しているなんて、
想像できる範疇を遥かに超えてしまっています。
不動産投資はコツコツとした積み重ねがとても大事でこの言葉はとても共感します。
振り返っても1年では前に進むことが難しく、むしろ進んでいるか分からない程ですが、
10年経ってみれば意外と遠くまで来たもんだと感じます。
更にこれからの10年でどこまで行けるのか、とても楽しみでワクワクします。
さて昨日は建築中の新築アパートの施主検査でした。
内外装が完成し残るは外構工事のみです。
土地を買ったのが2年前、そこから1年寝かせてしまい、
ようやく完成が近づいてきました。
こちら、4世帯と小ぶり且つファミリー間取りのため収益性はそこまで良くないですが、
建築したエリアでは中古・新築を問わずファミリー向けのアパートが全くない事から、
完成前にしてかなりの反響を頂きました。
地域のマンモス小学校がアパートの目の前という近さもあり、
将来的にも安定した稼働が期待できそうです。
しかし4世帯という小さいロットは1年かけて建築しても「収益額」が多くないため、
やはり新築を作るなら6、8、10、12くらいの規模感が良いなと改めて感じました。
今回は恐らく利回り９％を少し下回る可能性が高いです。
土地が格安で買えたのでまだ数字的には合いますが、
ファミリー間取りの新築は相場通りの土地値で買っていたら儲かりにくいです。
入退去の時期を分散することや入居者の層をバラけさせる目的でも、
条件の合う土地が入手できればまたファミリー間取りはやりたいですが、
当面は利回りを考えて単身用・カップル用の間取りになりそうです。
ただ、建築費と土地値の高騰は何も我々だけの話しではなく、
大手アパートメーカーも同じです。
〇〇ハウスや〇〇建託の新築アパートを見ると１K、１LDKの新築を多数見かけます。
ひと昔前まではファミリー間取りの供給が多い印象でしたが、
昨今のコストアップにより1Kの新築までやるようになっていました。
幅広い間取りを取り入れていきたいところですが、
建築費を考えるとどうしても大手アパートメーカーと競合する間取りになってきてしまいます。
当然ながらアパートメーカーの作る物件の方が家賃が高いのでまだ戦いようはありますが、
どのように差別化を行うかは考えて作らないといけないなと感じます。
ただ、逆にファミリー間取りの新築を作ることができるなら、
供給がかなり減っているためチャンスであるとも捉えられます。
実際のところ客付け業者さんからも、
ファミリー向けの新築が少ないので喜ばれる、という声も頂きました。
そういった言葉を貰えるのは素直に嬉しいですし、
役に立っているなと感じる瞬間でもあります。
立地、土地値、建築費など、年々厳しくなってきていますが、
上手く見極めつつ土地・間取り選定を行っていきたいなと感じました。
それではまたおしましょう！
だいぶ久しぶりの更新になりました。
気が付けば2025年になってもう2ヶ月が終わろうとしています。
私はというと、2月20日で誕生日を迎え36歳になりました。
私は26歳（2016年）に一番最初の1物件目の戸建を購入し、
そこから不動産投資をスタートをしました。
あれから丁度10年という節目の年になり、
逆にもう10年経ってしまったのか…と非常に感慨深いです。
正直なところ10年前に自分がサラリーマンを辞めて独立している絵を描けていたか？
という程度の事しか考えていませんでした。
不動産投資でも最初に200万円の戸建を死ぬ気で購入したばかりですから、
まさか自分が一千万円超の土地を仕込み新築アパートを企画しているなんて、
想像できる範疇を遥かに超えてしまっています。
「人は1年でできる事を過大評価しすぎる。そして10年でできる事を過小評価しすぎる。」
不動産投資はコツコツとした積み重ねがとても大事でこの言葉はとても共感します。
振り返っても1年では前に進むことが難しく、むしろ進んでいるか分からない程ですが、
10年経ってみれば意外と遠くまで来たもんだと感じます。
更にこれからの10年でどこまで行けるのか、とても楽しみでワクワクします。
さて昨日は建築中の新築アパートの施主検査でした。
内外装が完成し残るは外構工事のみです。
土地を買ったのが2年前、そこから1年寝かせてしまい、
ようやく完成が近づいてきました。
こちら、4世帯と小ぶり且つファミリー間取りのため収益性はそこまで良くないですが、
建築したエリアでは中古・新築を問わずファミリー向けのアパートが全くない事から、
完成前にしてかなりの反響を頂きました。
地域のマンモス小学校がアパートの目の前という近さもあり、
将来的にも安定した稼働が期待できそうです。
しかし4世帯という小さいロットは1年かけて建築しても「収益額」が多くないため、
やはり新築を作るなら6、8、10、12くらいの規模感が良いなと改めて感じました。
今回は恐らく利回り９％を少し下回る可能性が高いです。
土地が格安で買えたのでまだ数字的には合いますが、
ファミリー間取りの新築は相場通りの土地値で買っていたら儲かりにくいです。
入退去の時期を分散することや入居者の層をバラけさせる目的でも、
条件の合う土地が入手できればまたファミリー間取りはやりたいですが、
当面は利回りを考えて単身用・カップル用の間取りになりそうです。
ただ、建築費と土地値の高騰は何も我々だけの話しではなく、
大手アパートメーカーも同じです。
〇〇ハウスや〇〇建託の新築アパートを見ると１K、１LDKの新築を多数見かけます。
ひと昔前まではファミリー間取りの供給が多い印象でしたが、
昨今のコストアップにより1Kの新築までやるようになっていました。
幅広い間取りを取り入れていきたいところですが、
建築費を考えるとどうしても大手アパートメーカーと競合する間取りになってきてしまいます。
当然ながらアパートメーカーの作る物件の方が家賃が高いのでまだ戦いようはありますが、
どのように差別化を行うかは考えて作らないといけないなと感じます。
ただ、逆にファミリー間取りの新築を作ることができるなら、
供給がかなり減っているためチャンスであるとも捉えられます。
実際のところ客付け業者さんからも、
ファミリー向けの新築が少ないので喜ばれる、という声も頂きました。
そういった言葉を貰えるのは素直に嬉しいですし、
役に立っているなと感じる瞬間でもあります。
立地、土地値、建築費など、年々厳しくなってきていますが、
上手く見極めつつ土地・間取り選定を行っていきたいなと感じました。
それではまたおしましょう！
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