全137件 (137件中 1-50件目)
-
久しぶりの更新 宅建
こんにちは、上州大家なおです。とてもとても久しぶりの更新となりました笑前回の更新から何をしていたかというと、、、新築の建築確認待ち（春からずっと）新築の融資待ち×2という事で、、ほとんど不動産の方はほぼ何もしておりませんでした！！そもそも建築確認が降りて新築着工できないと次に進めない部分も一部ありまして、、、不動産の方は順調にいくと思いきや法改正の煽りをモロに受けてました！！去年は良い土地仕入れが出来ていたので、飛躍の年になるのでは！？なんて思ってましたが、上手いようにはいきませんね(笑)なので、春～夏頃から「多分今年はあまり拡大できないな…」というのを薄々感じてまして、実は6月くらいから宅建試験の勉強をしていました。急遽宅建を受けようとした理由としては、何度か資産の入れ替えで不動産売却を経験していますが、不動産業者ではないため売却益は営業売上ではない別項目で計上してました。その度に決算書を良くするため、不動産の売却を売上に計上したいという思いが強くなってきまして、「建築確認を待っている時間で勉強して宅建を取って宅建業の免許を上げよう！」といきなり思い立ちました(笑)勉強期間は6月～10月までの4か月間。独学×YouTube×有料講座を受講してなんとか勉強を続けて10月に試験を受けました。試験直前に親が倒れて入院という予期せぬ家族トラブルもありましたが、、、なんとか一発で合格できました。少しメンタル不安定でちゃんと受験できたか不安でしたが、合格できて本当に良かったです( ；∀；)今日11/26が合格発表だったので、10月試験からずっとソワソワしてました。ようやくこのプレッシャーから解放されたので、本当に嬉しく思います。今年はとにかく試験が難化しました。レベルが数段変わったといいますか、、、近年YouTubeで効率よく勉強できるようになった事で受験生のレベルが上がってきたため、試験本番中も「本気で受験生を落としに来ているな…」という思惑を問題文からヒシヒシと感じました。テキストに無い新しい単語や言い回し、ちゃんと勉強した人ほど間違える引っ掛け問題、1問4肢の全てが分からないと得点できない問題が10問以上、、、受験生の心を折りに来るような数々のトラップ、試験中、難しすぎて発狂しそうでした。合格ラインも例年は50問中36点～38点だったのが今年は33点。。やはり相当難しいものだったようです。その中でもなんとかボーダーラインで合格できたので、今回だけは自分で自分をちゃんと褒めたいと思います。この調子だと来年の試験はどのように変化するのか…あまり考えたくないですが、とにかく今年で合格できて良かった。これから宅建取得を考えている方は、不動産投資と同じで始めるのが遅くなる程難しくなるので、検討してるなら1年でも早く受けた方が良いかも、、と感じました。大人になってからも半年ほど勉強するのは大変ですが、人生長いですから、どこかでそんな期間があっても良いのではないかと思います。後ほど宅建合格記なるものもまとめてみようと思います。それではまたお会いしましょう！
2025.11.26
コメント(0)
-
戸建を買う
こんにちは、上州大家なおです。戸建の買決済が終わりました^^値段は150万円でして、ボロいかと思いきやエアコンも新しく水回りのリフォームも実施済み。室内清掃と庭の手入れだけで貸せそうな物件で、手もかかりませんし賃貸化までの期間も短く、割と良い物件が買えたような気がします。戸建は資金効率の観点から買わないと決めていましたが、自宅から徒歩圏内であったことと、個人名義の家賃収入を少し増やしたいと考えていたので、完全に手のひらクルクルの衝動買いです。また入居者さんも自力客付けで既に決まりました！試しに自分でやったところ好感触を頂きまして、8月より入居予定となりました。やってみるもんですね笑取り急ぎ月内にクリーニングや庭の整備を進めていき、賃貸物件化へ向けて急いでいきます。現在進めている新築アパートも全て建築確認申請待ちになってしまいました。やれる事がストップしていたので、戸建を買ったことで少し脳味噌の切り替えが出来ました。建築確認申請は、法改正の影響で降りるまでめちゃくちゃ時間がかかってます。木造2階建てでは免除されていた構造計算という項目が審査対象になってしまい、申請書類が2-3倍になっているとか。私も4月に新築の確認申請を出してもらいましたが、7月中旬になっても音沙汰無しという状況です( ；∀；)元々時期をずらして秋完成を目指していたのですが、この様子だと年末～来春完成になりそうですね。既に予定より3ヶ月はズレてきており、ギリギリのスケジュールで動いていたら大変な事になってたかもしれません。年末くらいになれば指定検査機関も業務に慣れ、確認申請渋滞も解消されると思いたいですが、次回以降の新築も工期に余裕を見て慎重に計画するのが良さそうです。しかしこうなると建築会社も資金計画がその分後ろにズレていきます。元々、住設建材費や人件費の上昇、更に人手不足があった中でのことですから、これがトドメになって建築業界自体がより冷えていくかもしれません。後から振り返ってみて確認申請ショックみたいな事にならなければ良いのですが(-_-;)まあグジグジ言っても仕方ないので、座して結果を待つことにします。（しかし来年の今頃、果たして新築は建っているのだろうか…？）それではまたお会いしましょう！
2025.07.17
コメント(0)
-
群馬セミナー2025終了 新築の取り組み
こんにちは、上州大家なおです。みなさん、大変ご無沙汰しております(笑)果たして更新を待っていた人がいるのかも分かりませんが、3-4か月ぶりの更新となってしました。この間には建築していた新築アパートの引き渡しがあり、6月に行われた群馬セミナーの準備をしたり、次の新築を企画するための種まきをしたりと、中々忙しくさせて貰っていました。とはいえ、サラリーマン時代に比べれば大分ヒマですが笑新築アパートの方は引き渡し直後に即満室になりました。お陰様で元金据置期間の開始から満室という事で、新築投資の旨味を享受させて貰っています。元金据置期間が切れるのは6か月後になりますので、その6か月後にはまた新たな新築を作り、常に元金据置ブーストが掛かるのが理想ですね。更に建築中の間に中古物件を仕込み同時並行で複数案件を進めることが出来ると、大変効率なプレイという事で無駄の無い動きとなります。こちらを目指して今年はやっていきたいですね。群馬セミナーの方はと言いますと、手前味噌な話しではありますが大変な盛り上がりを見せ、大成功に終わったと思います。私自身も初めて二日酔いがない当日を迎え(本来あってはダメですが…)、体調バッチリで臨んだため、懇親会も4次会までフルで楽しめました(笑)今回のセミナーの学びは 「前日は飲み過ぎない」 という、至極当たり前の事だったかもしれません(笑)全体を見てみるとリピートの方が7～8割ほど占めていたように見え、残りが新規の方だったように感じました。その新規の方にも実力者の方が隠れていたりで、前に出て話しをする方は自分よりも経験豊富な方にドヤ顔で語る訳ですから、恥ずかしいやら何やらです。しかし、こんな若造でも頑張ってるよ！何やら楽しい事があったよ！という話しが出来ると、ベテラン勢からも「良かったよ」「刺激になったよ」と、感想を頂くことが出来て、改めてやって良かったなぁと主催冥利に尽きました。参加者の方でブログを読んでいた方がいらっしゃいましたら（居ない気はしますが笑）、改めてありがとうございました。新しく知り合った方もいらっしゃいましたし、前々から名前は知ってたけど実際は…という方も居たので、この機会に知り合うことが出来て良かったです^^共同主催の半沢大家さん、スタッフの半沢嫁ちゃん、クサカベさん、林さん、そして、講師のガスタンク中佐さん、もぎじゅんさん、そして参会者の皆さん、改めてお疲れ様＆ありがとうございました。さて、今現在は新築を3件取り組んでいます。新築10世帯、新築10世帯、新築10世帯、という事で、合計30世帯分の新築です。これに加えて、セミナー前日になんと中古戸建の買い付けが通りまして、こちらが月内決済となりそうです。レバレッジを効かせない投資はもうしない！！と豪語しておりましたが、数ヶ月で掌がクルックルに捻じ切れてしまいました。自宅から徒歩3分くらいの物件で安くて水回りが綺麗だったので、無意識に買付を出していたという流れでございます。こちらも決済が終わりましたらまた共有していきます。その他には中古アパートが中々出てこないので、自分で気になったアパートを物上げして融資を付けて買うという作戦を遂行しております。こちらもお手紙をいくつか郵送しましたが、果たして成果はどうなるか。。また進捗あればブログに共有していきますーそれではまたお会いしましょう！
2025.06.18
コメント(0)
-
誕生日を迎える、新築が完成間近
こんにちは、上州大家なおです。だいぶ久しぶりの更新になりました。気が付けば2025年になってもう2ヶ月が終わろうとしています。私はというと、2月20日で誕生日を迎え36歳になりました。私は26歳（2016年）に一番最初の1物件目の戸建を購入し、そこから不動産投資をスタートをしました。あれから丁度10年という節目の年になり、逆にもう10年経ってしまったのか…と非常に感慨深いです。正直なところ10年前に自分がサラリーマンを辞めて独立している絵を描けていたか？と言われれば、漠然とそうなっていたら良いなぁ…という程度の事しか考えていませんでした。不動産投資でも最初に200万円の戸建を死ぬ気で購入したばかりですから、まさか自分が一千万円超の土地を仕込み新築アパートを企画しているなんて、想像できる範疇を遥かに超えてしまっています。「人は1年でできる事を過大評価しすぎる。そして10年でできる事を過小評価しすぎる。」アメリカの講演家・コーチである、トニー・ロビンス氏の言葉です。不動産投資はコツコツとした積み重ねがとても大事でこの言葉はとても共感します。振り返っても1年では前に進むことが難しく、むしろ進んでいるか分からない程ですが、10年経ってみれば意外と遠くまで来たもんだと感じます。更にこれからの10年でどこまで行けるのか、とても楽しみでワクワクします。さて昨日は建築中の新築アパートの施主検査でした。内外装が完成し残るは外構工事のみです。土地を買ったのが2年前、そこから1年寝かせてしまい、ようやく完成が近づいてきました。こちら、4世帯と小ぶり且つファミリー間取りのため収益性はそこまで良くないですが、建築したエリアでは中古・新築を問わずファミリー向けのアパートが全くない事から、完成前にしてかなりの反響を頂きました。地域のマンモス小学校がアパートの目の前という近さもあり、将来的にも安定した稼働が期待できそうです。しかし4世帯という小さいロットは1年かけて建築しても「収益額」が多くないため、やはり新築を作るなら6、8、10、12くらいの規模感が良いなと改めて感じました。今回は恐らく利回り９％を少し下回る可能性が高いです。土地が格安で買えたのでまだ数字的には合いますが、ファミリー間取りの新築は相場通りの土地値で買っていたら儲かりにくいです。入退去の時期を分散することや入居者の層をバラけさせる目的でも、条件の合う土地が入手できればまたファミリー間取りはやりたいですが、当面は利回りを考えて単身用・カップル用の間取りになりそうです。ただ、建築費と土地値の高騰は何も我々だけの話しではなく、大手アパートメーカーも同じです。〇〇ハウスや〇〇建託の新築アパートを見ると１K、１LDKの新築を多数見かけます。ひと昔前まではファミリー間取りの供給が多い印象でしたが、昨今のコストアップにより1Kの新築までやるようになっていました。幅広い間取りを取り入れていきたいところですが、建築費を考えるとどうしても大手アパートメーカーと競合する間取りになってきてしまいます。当然ながらアパートメーカーの作る物件の方が家賃が高いのでまだ戦いようはありますが、どのように差別化を行うかは考えて作らないといけないなと感じます。ただ、逆にファミリー間取りの新築を作ることができるなら、供給がかなり減っているためチャンスであるとも捉えられます。実際のところ客付け業者さんからも、ファミリー向けの新築が少ないので喜ばれる、という声も頂きました。そういった言葉を貰えるのは素直に嬉しいですし、役に立っているなと感じる瞬間でもあります。立地、土地値、建築費など、年々厳しくなってきていますが、上手く見極めつつ土地・間取り選定を行っていきたいなと感じました。それではまたおしましょう！
2025.02.20
コメント(0)
-
札幌遠征
こんにちは、上州大家なおです。今日は3歳半になった息子のチャイルドシートを大きめのジュニアシートに交換しました。赤ちゃんの頃はチャイルドシートがとても大きく感じましたが、3歳を過ぎた頃に少し窮屈そうになり、この度チャイルドシート卒業になりました。ここ1年は3歳児特有のイヤイヤ期がありましたが、最近ではそれも落ち着いたように見えます。トイレトレーニングも上手く終わり、車の乗り降りも自分でしたがるようになりました。11/9（土）より2泊3日の札幌遠征に行ってきましたが、家に帰ってお話しすると遠征前と比べてもなんとなく子供の成長を感じます。子供はすぐ大きくなると良く聞きますが、本当に早いんだなぁ、、と実感しました。だからこそ幼少期は特に近くに居て一緒の時間を共有したいですね。そう考えると大家業はとても子育てと相性が良いと感じます。ありがたいことにそういった環境に身を置けるようになったので、家族とのバランスを上手く取ってやっていきたいですね。さて、札幌遠征は半沢大家さん、クサカベさん、林さん、私の4人で行きました。当初は北海道のガスタンク中佐さん、もぎじゅんさんとお会いさせて貰う予定でしたが、なんと懇親会からルイ124世帯さん、極東船長さんと合流させて頂ける事になりました。1日目はガスタンクさんに物件ツアーをして頂きながら夜は食事を楽しみ、2日目はもぎじゅんさん新築RCと極東船長さんの新築RCの見学とプチ観光をさせて貰いました。物件ツアー、極東船長さん事務所での雑談、懇親会、極東船長さんの隠れ家で宅飲み2次会、3次会、4次会と大盛り上がりでした。全ての物件が刺激的で勉強になりましたが、中でも極東船長さんの新築RCは頭の中をハンマーで殴られたような衝撃がありました。セミナーやネットで写真を見させて貰ったことはありましたが、実物を自分の目で見ると、当然ですが見え方は写真と全く違いました。人生観が変わるといいますか、、、自分の中で不動産投資との向き合い方も変わったように感じます。1人の投資家が一代で成し遂げたと考えると本当に尊敬の念を抱きます。極東船長さんの事務所でのお話しの時もそうでしたが、懇親会と宅飲みでも我々のような若手にも非常に近い距離感で接して頂きました。器の大きさと深さにとても感動しましたし、めちゃくちゃ濃くて楽しい時間をみんなで共有させて貰いました。今回の遠征で、やはりリアルでの体験に勝るものはないなと実感しました。家やネットの世界では絶対に得られない経験です。おこがましい話しかもしれませんが、最近は不動産投資への慣れなのか慢心からなのか、物件を見て心が大きく動いたり感動するという事は少なくなっていました。今回、特に極東船長さんの物件では、不動産投資の始めたての時に先輩大家さんから初めて物件を見せて貰った瞬間のような、それ以上の大きな感動と興奮を覚えました。もちろん違う県や違う人の物件を見させて貰ったときも、ここは真似してみたい、こういう考えは勉強になる、ということはあるのですが、突き抜けた方の話しや新築物件は本当に心が動きます。一歩ずつですが、着実に実績を積み上げ数字の桁を増やしていきたいと強く思いました。それではまたお会いしましょう！
2024.11.12
コメント(0)
-
新築物件を企画するときに何を考えているか
こんにちは、上州大家なおです。今日はふと思った事について書いていきたいと思います。現在建築中の物件や、これから新築を企画する物件がありまして、それらを企画する時にボヤっと考えている事についてなんですが、今回改めて言語化してみようかなと思いました。（私は言葉に発するより文章にした方が考えがまとまるのもあります）これはどの投資手法が正しいとかそういう話しではなく、中学生が話すメッシとロナウドのどっちが凄かったか？ハーランドとエンバぺのどっちが優れたストライカーか？そういうレベルの話しです笑その人の好みとか主観とか経験によるものなので、あくまでも私という人間はそんな風に考えているんだね、という程度に留めておいてください笑私はどちらかというと利回りより競争力を優先して企画するようにしています。利回りと競争力（訴求力や武器など）は新築企画をする上でトレードオフの関係にあります。簡単な話しで、利回りを高くするためには、①家賃を高くする②土地を安く買う③建物を安く作るの３拍子が揃えば新築物件の利回りは高くなります。①は建物グレードもありますが、特にエリアの特性が絡んでくるのであまり投資家による変動の余地はありません。②は投資家の腕の見せ所で、尚且つ建築前に歪みが取れる部分です。良い場所に相場より安く土地を買う事が出来れば、新築を建てる際に利回りは上がるでしょう。ワタクシは人によって③に最も変動幅があると思っていて、良い立地に安い土地を仕込んでも、③によってその物件の最終的な利回りや将来性が決まると考えます。前述の通り、建物を安く作れば利回りは上がります。安く作るにはどうするか？基本的に安い工務店を探して土地から新築を建てて貰うという前提ですが、Aプラン ＝ 簡素+狭隘・部屋を狭くする・共用部や通路を狭くする・水回りを狭くする・設備、照明、装飾を省く・設備グレードを低くするという企画をすれば建築費は下がり、利回りは上がります。反対に、Bプラン ＝ 豪華+広大・部屋を広くする・共用部や通路を広くする・水回りを広くする・設備、照明、装飾を追加する・設備グレードを高くするという企画をすれば当然ながら建築費は高くなり、利回りは下がります。利回りだけを考えればAプランの方が良いに決まっています。全く同じ条件で利回り10％と９％があれば全員10％を選ぶでしょう。ただし、長い目で賃貸経営を見た場合、私は「それだけでいいのだろうか」という疑問を持っています。Aプランには「新築」という謳い文句以外に（もしくは追加して立地）、入居希望者に訴求効果をもたらす武器がほとんどありません。築年数が5年、10年、15年と経ってくると、この物件よりハイグレードな物件、低家賃の物件、築浅の物件、これらと戦っていく際に苦戦を強いられます。新築という唯一の武器が無くなってしまうと、特徴の無い物件達に埋もれ、同じ土俵で戦う事になり、残された「立地」や「家賃」以外に戦う武器がありません。似た間取りや同家賃の競合物件が多い地域ではさらに厳しい戦いとなります。また1Rや1Kといった中古物件と同様に、「狭い部屋」というのは入退去の入れ替え頻度がどうしても多くなります。退去のたびに精神的なストレスと、入居時の仲介手数料や原状回復費用、空室損がかかり、表に出てこない見えない経費が積み重なっていくと思います。最終的には家賃勝負になってしまい、その際には建築時と変わらない返済額が待ち構えていますから、キャッシュフローが悪くなっていく事が予想されます。なので私はAプラン（簡素+狭隘）を軸に据えつつも、Bプラン（豪華+広大）を取り入れることを考えています。0.5％～1.0％など多少の利回りは下がってでも、築年数経過後でも戦っていける武器を作ることを目指しています。どんな武器があるか？例えば、①広い間取り（新築ファミリーはほとんど建築されない）②豪華設備や独自設備③類似物件がないなどなど。それにより入退去頻度が減れば、入替時の仲介手数料は減りますし、原状回復費用や空室損も無くなります。ストレスも少ないでしょうから持っていて楽でしょう。ちゃんと計算していませんが、見えない経費を含めたトータルの実質利回りはそこまで変わらないのでは？とも感じます。実際、企画した新築物件達に退去はほとんどなく、賃貸経営自体はかなりノンストレスです。もちろんＢプランを全部を叶えれば利回りは相当下がりますから、豪華にしすぎると収益性を圧迫するのでＢプランの程度にもよるでしょう。また売却を見据えるなら表面利回りで売価が決まるので、Ａプランの簡素+狭隘のアパートで表面利回りを高くした方が良いかもしれません。作る人の性格、好み、将来の展望により企画の基準が変わりますので、これに正解は無いと思います。建築費が上がっている現在は、新たに供給される新築物件の間取りが狭いものが多いです。新築で広い間取りに住みたくても物件自体が無いため、泣く泣く古くて広い物件に住む方も多いでしょう。弱小大家の自分は収益性を第一に考えて企画するのが、身を守る上でも絶対の正義だとも感じます。簡素で狭い間取りばかり作っていても、後々の競争で厳しい戦いが待っていると思ってしまうと、なかなかこれも難しい問題だなと考えてしまいます。ただ、入居者の人に我慢されながら仕方なしに住んで貰うより、ずっとここに住みたい、こんなところを探していた、と言って貰えた方が、大家としては大変気分が良いですし、自分の物件を好きになれると思います。不動産は唯一無二で同じ物件がありません。新築企画はそんな土地の上に無数の選択肢から一つのプランを決めるので、とても難しくて楽しくやりがいがあると感じます。そして建築されたら後戻りはできません。後悔しても変えることが難しいので、プランニングの段階でその物件の将来が決まります。まだまだ作った後に「こうしておけば良かったぁ」と反省することが多いので、10年後も「この物件は最高だったな」と言えるような物件を作っていきたいですね。それではまたお会いしましょう！
2024.10.18
コメント(0)
-
土地を買う！
こんにちは、上州大家なおです。10月も下旬に差し掛かりましたね。日中は太陽の当たるところだと暑い日もありますが、朝晩は涼しいを超えて寒くなってきました。どんどん秋が深まっていくのを感じます。この秋らしい気候が好きな方は多いと思いますが、快適な時期が短くなってきているのが寂しいところですね。ワタクシは金木犀の香りが好きで、この季節は1年で一番テンションがあがります。家の窓を開けて風と共にこの香りが室内に入ってくると、本当に幸せを感じます。来月は北海道へ遊びに行くのですが、北の大地はもう冬になっているのでしょうか。持っていく服装はかなり悩みそうですね。。。さて先日は土地の買決済を行いました。文句なしに過去で１番立地が良く、そして歪みも一番取れた物件だと思います。こちらは早く勝負を決めるために現金で抑えました。無事に購入もできたので情報を少し出してみます。＜エリア＞高崎駅から車で5分圏内＜土地面積＞公簿100坪後半＜取得価格＞1000万円半ば＜エリア平均坪単価＞25～30万円/坪更に測量すると面積が30坪くらい増えそうなので、実際には土地面積が200坪を超える見込みです。相場で見ると、200坪×坪単価25～30万円 ＝ 5000～6000万円1000万円台の仕入れに対して5000～6000万円という実勢価格になります。。。うーん、我ながら恐ろしい仕入れとなりました。実際に取得した坪単価は5～10万円の間です。これは相場の1/3～1/4の価格で買えた事になります。そして土地面積が地主並みの大きさです。自分事ですが、まだ他人の話しのような感覚です笑これから土地に少し下ごしらえをする必要はありますが、それが終わればそのまま売っても3000万円くらいの含み益が見えている状態です。個人的にこのエリアにはいつか物件を持ちたいと思っていました。念願が叶って非常に嬉しくあります。こちらには新築アパートを建てる計画です。土地建物の総体で1億円くらいの金額になるので結構大きな金額になりますね。この立地・規模で新築9～10％くらいの利回りに仕上がれば、1億円×利回り9.5％＝950万円/年 の家賃収入になります。月に均すと約80万円/月 です。土地は既に保有した状態ですので、建物のみローン：家賃-返済＝50万円ほどのキャッシュフロー（返済比率40％くらい）土地建物ローン：家賃-返済＝40万円ほどのキャッシュフロー（返済比率50％くらい）という選択肢になると思います。す、すごい。。。。自己資金回復の観点では土地建物フルローンを狙っていきたいですが、この辺りは金融機関との相談ですね。まだ妄想段階ではありますが、非常に大きなポテンシャルを感じざるを得ません。更にキャッシュフローだけではなく、土地が安い事で大きな含み益を抱えながら運営が出来ますので、評価・運営・利益の三拍子が揃ったモンスター物件になりそうです。家賃や相対価格は大まかな数字なのでまた変わったりしますが、それでもかなり期待ができそうです。この物件の完成が、自分の不動産投資人生の中でも大きな転換点になりそうです。是が非でも成就させたいと思います！！それではまたお会いしましょう！
2024.10.16
コメント(0)
-
着工金の振り込み！融資を繰り返し受けるために。
こんにちは、上州大家なおです。3棟目新築の着工金を振り込むため、金融機関で手続きをしてきました。これでまた少し借金が増えました(笑)3～4年前まではレバレッジを思い切りかけて投資する事に少し抵抗がありましたが、最近は投資スタンスも大きく変化してきています。以前はノンレバの戸建物件も買ったりしていました。現在は投資歴も積み重なり選球眼も肥えてきたので、・なるべくレバレッジを掛ける・1年でいくら元金が返せるか（＝１年でいくら含み益が増やせるか）という部分に重きを置いて物件選定や投資判断をしています。端的に言うと、大きな歪みに強力なレバレッジを掛ける、この動きをもっと強化するという事ですね。金利上昇の局面で更にレバレッジをかけていく事の是非はあると思いますが、私の投資エリアでは新築アパート投資の競合は少なく、中古アパートであっても5000万円を超えてくる物件では融資の付く買い手がかなり限られます。自己資金、賃貸実績、融資エリア、これら３つのハードルが高すぎるためです。このライバルが少ない、「新築アパート」と「5000万円超の中古物件」、これに融資を付ける事が出来れば、他の一般的なライバルより頭二つ分くらい抜ける事が出来ます。言い方を変えれば、「都内に住んでいる自己資金1000万円くらいの投資家」では、現在の市況では融資を付けて群馬県のこれらの物件を買う事が98％くらいは出来ません（多分ｗ）。こういった物件を狙えばゆっくり物件選定が出来ますし、こちらに有利な条件で交渉に臨むことができます。そのためにこちらが出来る事として、取引実績のある金融機関を増やすこと、自己資金の拡充、及び決算書の営業利益・純利益・純資産の積み上げが重要となります。金融機関や決算書の方は期が経つに連れ積み上げしていく事が出来ましたが、自己資金は買い続ける限り常にカツカツの状況になってしまいます。格好良く5000万円といっても、自己資金1割と言われれば500万円も必要になります。融資を受け続けるため、この自己資金の確保にはいつも頭を悩まされます。1年や2年くらい気絶して家賃収入を貯めるという選択肢もありますが、その間に市況が大きく変わることもありますし、一番若くてチャレンジ出来る貴重な時間を失ってしまいます。2024年は自分自身にとって大きな転換点にあると感じ、5年ほど前に買っていた物件達を売却して自己資金の拡充に踏み切りました。自己資金にブーストをかけ、より買い進めるためです。他にも、サラリタにより使える時間が増えた事で更にチャンスに巡り合えること、ガス会社の設備貸与禁止による競合の減少、自己資金が何割か求められる融資条件でも良い物件を逃したくない、これらの要因もあり売却のカードを切りました。せっかく買った物件達は減ってしまいましたが（泣）。。。でも、売却によって得た自己資金で、より大きい規模の物件、より高収益を上げる物件、こちらへ変えていこうと思います。来月は次の新築用地の土地決済も控えています。売却による資金増がなければ、恐らく確実に契約する事は難しかったかもしれません。物件の買契約においては、「最悪現金でも買えるんで」と言えることはかなり強いです。仲介業者と過去に取引が合ったり、金融機関と既にプロパーで取引実績があれば更に強いです。過去を振り返っても契約したこの土地は、一番立地が良く、一番歪みがあり、一番規模が大きい、という3拍子揃った新築物件になりそうです。正直かなり楽しみで今からワクワクしています。建築中の新築アパートを確実に完成にさせつつ、次の土地も建築の準備を進めていきたいと思います。ただ問題もいくつかあります。決して不可能な問題ではないので積極的にこのリスクは取りに行きましたが、来月以降はこちらをネタにしていこうかなと思います。無事買えたらの話しではありますが（笑）それではまたお会いしましょう！！
2024.09.24
コメント(0)
-
長岡花火。解体が進む。
こんにちは、上州大家なおです。先週は新潟組の長岡ウェイさんとワタナベさんにお誘い頂き長岡花火を見てきました。やっぱり日本一の花火大会ですね。他の花火大会と違って視界に収まり切らない花火は迫力満点でスケール最高で感動しました！花火が打ちあがって腹にズンと来る衝撃は生で無いと味わえません。家族にも見せてあげたいなぁと思いつつも、花火大会当日の激込み＆宿泊施設満杯を考慮すると、我が家のように子供が小さいうちは難しい気もします。車中泊もアリではありますが、車の置き場所問題や混みすぎてて車までどうやって行く問題（タクシーが捕まらない）も有り、難易度が高そうな気がします(-_-;)長岡市人口30万人弱くらいですが、花火大会当日は来訪者で人口が倍になるとかで、道路や外食のお店の混み具合からも長岡花火のスケールの大きさを感じました。改めてお誘い頂きありがとうございます^^さてさて新築計画の方も長岡から帰ってきたら古家の解体はすっかり終わり、ラストスパートに入っていました。実は今回の新築計画に誤算が1つあり、解体費が少し膨らみそうです( ；∀；)元々古家の周りにブロック塀があり、安全面から解体してフェンスにする予定でした。でもそうではなく、必要なところだけブロック塀を壊して、塀の高さ基準を満たす箇所はそのまま残せば良かったと後で気が付きましたorz近隣住宅の境界部分の影響や、隣地や道路との高低差、何より外構工事の費用を甘く見ており、ここまで手を掛けても収益性にはほとんど影響がありません（T_T）見た目がちょっと良くなる程度のものに対し費用がその対価と合いませんので、ここはやってしまったなぁと反省しきりです。。。せっかく土地を安く仕入れても、うっかりミスで何十万円、何百万円と変わってきます。慢心が出たという事ですので、これはしっかり活かして次の学びにしたいと思います。安全面を最大に見るのであれば今回のやり方は決して間違いではありませんが、そもそもの土地選びの所でこの辺りもしっかり頭に入れておくべきでした。とはいえそれ込みでも安い金額なので受け入れることはできますが、数か月分のキャッシュフローが飛ぶような計算ですから、皆さんもお気を付けを。。。まあ新築の清算は約1年後なのでその頃の自分がなんとかするでしょう笑ということで早速やってしまった話しでしたｗｗそれではまたお会いしましょう！
2024.08.07
コメント(0)
-
長岡遠征、またまた新築計画
こんにちは、上州大家なおです！タイトルの通り、来たる8/2は長岡へ行って参ります。8/2は日本一の花火大会である長岡花火があるのですが、長岡ウェイさんと不動産業者のワタナベさんからお誘い頂きまして、今年も遊びに行くことになりました^^昨年も長岡花火を見させて貰いまいしたが、「花火でここまで人は感動できるのか」と非常に驚きました。スターマインのような花火が常時挙がっていて、視界に入り切らない「デカさ」と「幅」の大花火を今でも鮮明に覚えています。有料席を取るのでさえとても大変ですし、長岡花火の日は1年前から宿泊先が埋まって泊まるところが無いとも聞きます。それなのにチケットを取ってくれ、宿泊先もレンタルスペースや投資物件の一角を用意してくれ、良かったら来る？と声をかけて頂いて、、、元々尊敬するお2人なのですが、なんとお優しい事か(´;ω;｀)花火は大好きなので、今から行くのがとても楽しみです！雷雨で中止になった花火大会もあるようなので、天気が心配でしたが今のところは大丈夫そうです。天気だけはなんとかもって欲しいところですね！さて、現在進めている新築計画ですが古家の解体が始まってきました！！解体が進む様子を見ていると、「新築しているな～」という気分になります笑写真を見てもわかる通り、ネックは土地の高さが道路より上がっている事でした。駐車場は平坦にして建物部分に擁壁を設けて段を付ける事にしましたが、これだけでも余分に費用はかかります。選定するなら道路と高さの合っている土地にするか、その分の指値交渉をして安く土地をゲットできないと採算が合わなくなってきます。新築はチリも積もればで、小さな出費がどんどん重なると気付くと数百万円の追加費用になることもあります。今回、外構で追加フェンスが必要になりそうなので少しナイーブになっております。少額であってくれーーー進捗が出てきたらまた日記を書いていきます。あと、こちらの新築と同時に別の新築案件が進んできました。たぶんブログには書いてないと思うのですが、ほぼ同時にもう１つ新築をやるかもしれません笑良さそうな土地があったので買付を出して水面下で進めていたのですが、話しがまとまりそうになり、急遽プランニングを進めこれから融資付けを行っていきます。来春の繁忙期完成には今からだとかなりギリギリむしろアウトになるので、来秋完成を目指してひとまず動いていこうかなと思います。妄想段階ですが、利回り９％ちょいの6戸アパートになりそうです。法人の試算表はまずまずの数字になっていたので、肌感覚では融資は問題ないと思います。が、肝心の条件面がどうなるかですね。入念に準備をしていきたいと思います。そして、同時並行でこれとはまた別の土地も仕込んでおりますｗこっちは今年着手ではなく来年の案件になると思いますが、当面はやる事があってちょっと忙しくなりそうです。サラリーマンを辞めて感覚がゆっくりになっていましたが、不動産に全集中できる時間があるとやはり楽しいですね！しかしワイの資金は持つのでしょうかｗまあなるようになる、で突っ走っていこうと思いますｗとりあえず花火見て、人と会って、色々と楽しんでこようと思います！それではまたお会いしましょう！
2024.07.30
コメント(0)
-
融資結果
こんにちは、上州大家なおです！7月に入って金融機関より融資について連絡ありました。結果、、、「 事 前 審 査 Ｏ Ｋ 」との事で、無事に融資が通りました！！今回は会社員という属性が無くなってから初めての融資打診でした。正直どうなるか分からなかったのですが、とりあえずホッとしました。この結果に関しては、既に土地を買っているという事と、これまでの事業実績や取引実績を見て頂いたのかなとポジティブに捉えています^^他にも金融機関さん独自の事情なんかもあるかもしれませんが、総合的に上手く嚙み合った結果かなと思います。前にも書いた気はしますが土地は自己資金で買いました。実勢評価で1000万円くらいの価値が見込める土地ですが、色々なドラマやご縁が重なり200万円程で仕入れることが出来ました。購入当時は既に別の新築を建築中だったのと、完成予定時期が繁忙期に合わなかったため、一旦保有して時期が来たら建てようという事で温めておりました。ようやく実を結んでくれたので非常に嬉しいです。融資条件もネガティブな交渉等は無く、ほとんどこちらの希望条件通りにすんなり進みました。土地を既に保有していることから、さすがに「土地建物フルローン」は厚かましいかなと思い、融資は「建物のみフルローン」でお願いしておりました笑それでも土地を安く仕入れていますので、実質的に恐らく自己資金は1割未満の支払いで済む上、ファミリー向け間取りなのに返済比率50%ほどと健全な数字になるかと思います。が、その分ロット数はあまり大きくありませんので、売上金額のボリュームは高くなりません。この辺りは正直悩ましいところでしたね笑まあ売上金額のカバーは次の企画で狙うことにして、とりあえず建てます笑悩んだところは、学校が近いのでそれを活かしたファミリー向けにしたい思いと、利回りを上げるため部屋数を増やす（＝ファミリー向けにしない）思い、この2つの思いのせめぎ合いでした。ただ今回は安く買った土地なので、ファミリー間取りでもそこそこ利回りが見込めました。それでも単身向けに比べて利回りはつまらないですが、ファミリー向けに有利な住環境や条件もしっかり活かしたいという事で、あえてこちらの間取りにしました。今回、場所は群馬県某市の市役所付近を予定してます。地元民としては立地もそこまでネガティブには感じていません。当市から少し外れた郊外の方の今後は心配でありますが、予定地は学校も近く計画道路もありますので、新築ファミリー向けは刺さるかなと勝手に予想しています。次の新築企画は高崎市のほぼ真ん中で、しかもやや大きめの物件（自分比較）を予定していますので、この辺で保有物件のバランスを取っていこうと思います。今回の新築も次の新築も、私自身で初の試みやチャレンジがいくつかあります。今回はファミリー向け間取りと土地の高低差、次は初の1億円越え（多分）案件。その様子もまたブログに書いていこうと思います。さあどうなるやら。。。それではまたお会いしましょう！
2024.07.07
コメント(0)
-
3号新築の融資付けと4号新築用地の契約、どろんこバレー
こんにちは、上州大家なおです！6月にして初夏の日差しが増えてきましたね。まだ梅雨に入っていない上に今夏は猛暑が予測されるとかで、今年の夏はどうなるのでしょうか。次の新築は黒色の外壁にしようかなと妄想を働かせています。黒は熱を吸収しやすいため外壁を黒にすると室内温度が上がりやすいと聞いたことがあります。部屋が蒸し風呂状態になってしまうかなと心配もしてしまいますが、何色だろうが結果暑いので気にせず好きな色にしてみようと思います笑6月上旬に3号新築の融資打診に行きました。こちらは既に融資取引のある地元の金融機関です。プロパー取引のある金融機関が増えてくると、計画するときの金融機関の組み合わせが瞬時に頭の中で組み上がります。最近、不動産投資は経験が増えれば増えるほと有利になっていく、ということが納得できた気がします。今のところ気になる中古物件等も特にありませんので、今夏の取り組みはこちらの新築1本になるかと思います。まだ3号新築の融資は正式に通っていませんが、売却で資金も潤い、土地も既に所有している土地になります。融資もそこまで難航するものではないかな、と楽観視しています。審査部への事前相談も済んでいるようで、このまま進めば問題なく融資も降りそうです。とりあえず事業計画書通りの希望条件で進めて頂けているようで、正式な回答が出る段階で金利や年数の交渉があると思いますが、金利上昇局面なので良くて据え置き、最悪0.1〜0.2％の上昇は覚悟した方が良いかもですね。どうなるやらです。。。利回り9％overの計画ですので多少のストレスは問題ありませんが、世帯数がそこまで大きくありませんのでボリュームでカバーすることは難しいです。その代わり部屋面積を広くしているので、稼働すれば長く安定して収益を生み出してくれると期待しています。中古物件と同じく、新築物件も「部屋の広さ」と「入退去の頻度」は相関関係にあると思います。1部屋あたりの面積をいじめるほど利回りは上がりますが、どうしても賃貸物件というのは狭い部屋では入退去の入れ替え頻度も多くなる傾向にあります。このバランスをどう取るか、が新築の面白くも難しいところであります。私は性格的にも多少の利回りを犠牲にしてでも広めの部屋の方が入れ替えのストレスがないため、こちらの方が好みです。新築は本当に性格が出るなぁと改めて思いました。まあ拡大期においては収益性を重視する方がよりベターなので、利回りの高い方が正義なんですけどね笑レバレッジを効かせた計画の場合、金利は収益にダイレクトに関わります。大幅な金利上昇は日本経済へのダメージも大きいですが、不動産では価格高騰が激しい東京の一般層がギリギリな計画で組んだ住宅ローンから、真っ先に破綻していく可能性が高いでしょう。そこまでの金利上昇は無いと勝手に思っていますのが、、、「まさか」が無いように現金での備えや余裕のあるプラン作りを心がけたいと思っています。4号新築の土地についても先日契約をしてきました。決済は少し先になりますが、途中でそのままになっている建物プランの詰めを大急ぎでしていきたいと思います。こちらは過去と比較しても結構良い立地です。たぶん過去一ではないでしょうか。価格はというと相場の坪単価の約半分ほどで契約することが出来ました。まだ所有権が移っていないので詳しくは書けませんが、とりあえず契約を終えることが出来て一安心です。解決すべき課題は色々とありますが、上手くいけば新築10％の利回りが狙えそうな土地なので、このまま成就することを祈っています。今年はこの2件でほぼ動きが終わりそうですね。上手くいけば中古アパートが挟めるかどうかといったところでしょうか。とりあえず自分のペースで進めていこうと思います。余談ですが、6月上旬に吉井どろんこ国際バレーボール大会に出場してきました笑田植え前の水を張った田んぼでバレーボールをするという国際大会です。本当に国際大会なのでしょうかｗカオス単純な勝敗で順位を決めるのではなく、仮装賞やハッスル賞というのがありまして、いかに田んぼでバレーを楽しむか、というのが重視されている競技です笑最上位の賞だと軽トラ1台分の野菜やら果物やら米やらが貰えます。実は過去これに入賞したことはあったのですが、、、結果・・・・今回は入賞ならずでしたっ！！田んぼの砂利以外は何も持ち帰れるものがありませんでした(´;ω;｀)しかし炎天下に動いた後の焼肉とビールは格別ですね笑またリベンジしてみたいと思います。最近は社会人バレーも再開したのですが、毎回終わった後の数日間は肩が痛くて大変です。バレー肩ってやつですね。毎週1～2日やっていた頃より体重が5～10kgくらい増えてしまったので、イメージしている動きと実際の動きの乖離がなかなか激しいです。悪い習慣が身に付くと良くないですね笑体重をコントロールをしっかりしながら、楽しんでプレーしていきたいと思います^^それではまたお会いしましょう！
2024.06.14
コメント(0)
-
群馬セミナー2024
こんにちは、上州大家なおです！ここのところ、やる事リストや不動産イベントが盛り沢山で、、、更新が遅れておりましたm(_ _)mなんだかんだ月イチ更新になっちゃうんだよなー(-_-;)↓やってたこと4月下旬 不動産売り4月下旬 新築4号の土地内見と地上げ4月下旬 群馬セミナー 主催・登壇4月下旬 蜜蜂の迎え入れ5月上旬 テラコヤセミナー 登壇5月上旬 新築3号の融資資料作りと融資打診ようやく少し落ち着きまして、平穏な日々が戻って参りました。とりあえず融資の方が上手く行くことを願うばかりです。時間が出来たのＰＣゲームを起動したところ3日くらい熱中しております。とある惑星に不時着した冒険者が基地建設しながら仲間・資材・家畜を集め、サバイバルをしながら防衛・建築・惑星脱出を目指す、というやつです笑ここ数ヶ月の自分を客観的に捉えると、ゲームでも熱中できるものがあるのは良い傾向かなと捉えています。そうすると不動産スイッチだったり、やる事を思いついたりして、急にエンジンがかかりだすんですよね。これが終わらないと気になってゲームに集中できないじゃん！という感じで、やはりある程度のストレスがかからないと人間は（俺は）ダメなんだなと再認識しました。・・・さて、少し活動を振り返ります。〇売却購入から数年経過して元金が減っていた事と、購入金額よりやや金額を乗せて価格がまとまったこともあり、結果としては1000万円ちょっと手元資金が増えました。これにより次の再投資の原資を確保しつつ、物件の若返り＆立地の良いところに寄せていくという計画です。物件自体は築30年でまだまだ稼働できる状態ではありましたが、含み益が大きく出ていた事と、立地やパフォーマンスに満足出来ていなかったため、売却の第1候補として見ておりました。自宅から近く見やすい物件でしたが、今回、良いお話しでまとまってくれたので良かったです。〇新築4号の土地内見と地上げこちらは水面下でご紹介頂いた土地でした。土地自体は悪くないのですが、隣地を地上げしたいと考えており、それによって土地のパフォーマンスが左右されると考えています。しかし抑えるためにはある程度の自己資金は覚悟しないといけないので、上手く行くと良いですが果たしてどうなることやら。。。〇蜜蜂の迎え入れ養蜂とか狩猟とか自然の中での趣味 兼 ビジネス？には、元々興味があって情報を見ていたのですが、ひょんな事がきっかけで知り合いから蜜蜂の１群を分けて頂きました。私の親父も蜜蜂に大変興味があり巣箱も作っていたようなので、追加の巣箱や設備を用意して実家の大自然の中に巣箱を移しました。ニホンミツバチなので西洋ミツバチと比べるとやや難しいですが、自然本来に近い環境にしつつ外敵対策を行いやっていこうと思います。とりあえずスズメバチ対策を行って経過の見守りを親父としています。今のところ巣も働きバチ達も順調に育ってくれているので今後が非常に楽しみです^^経過はこのブログでも今後上げていこうかなと思っています。〇セミナー立て続けに2本ありましたｗｗ群馬セミナーは毎年半沢大家さんと企画しているものでした。参加者の方の満足度も高そうで、終わってみれば大成功だったかなと思います^^テラコヤセミナーは友人の林さんのご依頼＆FIRE記念で登壇させて貰いました。群馬セミナーの持ち時間は1時間でそこまで深く話せませんでしたが、こちらは持ち時間が2時間ありましたので深ぼって話せました。自己資金が少ない状況でどのように月100万円CFを目指してやっていくか、という事に焦点を当てて話させて貰いました。内容も群馬セミナーとモロ被りしないように多少変えつつ資料を作ったのですが、テラコヤの方が知っている面々も多く世代も近い人が多いので非常に話しやすかったです笑都心部の方が多い会でしたが、参考になるものが1つでもあれば嬉しいですね。ここに来て感じるのは、やはりエリアと環境によって投資戦略は大きく変わってくるので、0→1の人は自分に近い環境でやっている人を参考にするのが一番かなと思います。〇新築3号の融資資料作りと融資打診こちらは昨年に取得してそのままシコらせ続けた土地です笑ようやくプランと建築時期がマッチしてきたので計画の始動となりました！ロット自体は4世帯とそこまで大きくなありませんので、新築の必要最低経費のところで割高感は感じますが、なんとか目線に合うような物件が出来たのでＧＯします。こちら、稼働しても月のキャッシュフローは15万円くらいなので、あまり旨味の大きい案件ではないのが気になりますが、土地だけ持ってても仕方ありませんので早く資産に働いて貰いたいものです。。融資がダメだったら土地売りで撤退かなーと思っています。とりあえず、やれることをやって、後は祈ります。またこちらで良い報告をしたいですね。それではまたお会いしましょう！！
2024.05.17
コメント(2)
-
クルーズ旅行に行ってきた！
こんにちは、上州大家なおです！！今回は旅ブログです。3月中旬にサラ卒＆結婚10周年の記念にクルーズ旅行へ行ってきました^^乗船したのはMSCベリッシマ！6泊7日で家族と行きました。（乗船初日はデカすぎて写真に収まり切らなかったので、2日目にかなり遠くから撮りました^^;）外観以下、スケジュール1日目 那覇まで飛行機移動、那覇にて乗船2日目 那覇観光、夕方に那覇出航3日目 台湾へクルーズ4日目 台湾滞在5日目 東京へクルーズ6日目 東京へクルーズ7日目 午前下船結論、めちゃくちゃ楽しかった！！5～7階のメインフロア16階の屋上プールクルーズ船というと最初はピンときてなかったのですが、実際に体験してみると最高でしたｗｗクルーズ船は移動するホテルのようなもので、食事、遊んでいる間、寝ている間に移動してくれるので、気になる旅行疲れが全くありません。また船首、船中、船尾にエレベーターが6機ずつくらいあり、どこに居ても自室まで5分くらいで帰れるのも子連れにはとても良かったです。オムツ交換や着替え、お昼寝を気にしなくていいので、子供が小さいうちは旅行しにくいよね・・・という悩みを解消してくれます。毎晩客室に翌日の船内イベントとタイムスケジュールが配られますので、今日は何しようかと計画も立てられます。船内を散策するだけでも、中はとっっても広いので、今回の日程だけでは全部回れませんでしたｗｗ船内は専門店やレストラン（ブッフェ形式 or コース料理）、無数のバー、ショー（歌、ダンス、アクロバット、マジック）、TVゲーム、ボウリング、バスケットコート、託児所、子供の遊び場、プール、ジャグジー、ウォータースライダー、ジム、ダンスイベント（大人向け＆子供向け）、ビンゴゲーム、カジノ、、、、、途中で船に居ることを忘れる瞬間が何度もありましたし、書ききれないくらい一日中何かしらのイベントやアクティビティーを楽しめました！日用品などで不足があれば船内の専門店で買うことも出来ますし、船の中だけでも旅が完結するくらい充実していました。ディナーにて プリプリのオマール海老6階メイン通りにて、夜のダンスイベント最終日のショーオブジェ？大量のボトル笑一緒に乗り合わせた林さん（神奈川の不動産投資家）とバーで屋上の船尾にて林さんは7～8年前のお互い不動産をやり始めた時からの知り合いで、今回スケジュールを合わせて一緒に家族で乗りました。林さんの他にも船の中には他に不動産投資家の方が2名いらっしゃってて、皆さんと船内で交流を持つことが出来ました^^お1人は健美家コラムニストのトモコさんで、完全に初めまして＆たまたまだったのですが、もう1人は前々から知っている富山のチャケウピーさんで、我々と日程を合わせて台湾旅行の帰りに乗ってくださいました。チャケウピーさんとは船内のキッズルームにて家族3世帯で子供を遊ばせたりと、普段とは違った交流が出来て非常に楽しい時間を過ごせました笑結局は日が経つにつれ、林さん、チャケウピーさんの3人でカジノに入り浸ってしまったのですがｗｗカジノもとても面白く良い経験になりました。日本もカジノ解禁してほしいですね。。ＭＳＣベリッシマは5000人？？くらい乗船できるらしく、寄港地に着けばお出迎えのバスやタクシーが待ち構えており、一気に観光地へ人がなだれ込んで行きます。クルーズ船の寄港地は経済効果もきっと凄いですから、港町は良いなぁと群馬県民としては渇望の眼差しで眺めておりました。寄港地は那覇と台湾でした。那覇は国際通りを家族で散策しましたが、台湾は言語の壁と勝手が分からないこともあり寄港地ツアーも申し込みました。バス移動でガイド付きの台湾観光（九份散策）をしてきました。最初、ツアーは要らないかなーと思ってましたが、出航時間が決まっていた事と、乗り遅れ＝取り残されるという事で、リスクヘッジのため申し込みしました。結果、思ったより山の上にあった事と、バス2台を乗り継いだので、多分自力では辿り着けなかったと思います笑千と千尋でお馴染み湯婆婆屋敷のモデルなったお店夜はライトアップされてキラキラと綺麗らしいのですが、時間の関係で昼間観光でした。残念！総括すると、クルーズ旅行は全ての面で豪華でサービスも良く、それに比較して料金がかなり安い、というのがポイント高かったです。今回はオフシーズンという事もあり大人1名で8万円ほど。ここに食事、宿泊、移動、那覇までの航空チケット代は含まれています。安い！そこに別途、港湾税やら税関費用やらの諸費用がかかります。ただし18歳以下の子供は無料で乗ることが出来る（税金やツアー代はかかります）ので、子供の多い大家族で行けばかなりお得な気がします。私の場合はオプションで寄港地ツアーを入れたのと、クルーズ中は必須の有料ドリンク（アルコール類）がかかりました。まとめると、6泊7日で大人1人あたり総額15～20万円、3人家族で行ったので大人2名分の30～40万円くらいでした。1人1泊あたり2～3万円くらいなので、このクオリティーは大変満足です。普通に飛行機で沖縄＆台湾へ移動して、食事して、宿泊して、遊んで、、、、だともっと高い気がします。。船内スタッフさんも子供を見かけると声を掛けてくれたり笑顔で接してくれるので、ファミリーにとても優しいなと思いました。「ベリッシマ」とは「最上級に美しい女性」というイタリア語だそうです。その名前の通り豪華で美しい内装と素晴らしいサービスでした。妻も子供もクルーズ船が楽しかったようで、また来たいと言っていたので時間を見付けてリピートしてみたいと思います^^今回は完全に旅行ブログでしたね笑それではまたお会いしましょう！
2024.03.25
コメント(2)
-
楽しみとストレス
こんにちは、上州大家なおです！先日は福岡、大分、富山、石川の投資家さんが来訪されました^^うらけんさんやすこさんチャケウピーさんグッチー（子だくさん）さん結良さんハルさんみっきーさん遠いところより本当ありがとうございましたm(_ _)m今回は新築物件見学ツアーという事で、物件は半沢大家さんとワタクシで計10棟弱。ワタクシの新築は2棟なのでほとんど半沢さんの物件でしたが、改めて見ると年齢と新築棟数に物凄い違和感がありますね。。完全に変態です笑前日は前乗り組で熊谷で前夜祭、ツアー当日は群馬県を1日かけてひたすら回り懇親会という流れでした。ツアーでは逆に私の方が皆さんから話しを頂いて勉強になったりと、こちらの方が得られるものが多かったようにも思いました。情報は与えるとより多くなって返ってくる、という言葉がありますが、そういう事なのかもしれませんね。次回の新築やそれ以降の考えもまとまりまして、こちらとしても非常に有意義な時間になりました。前夜祭の様子懇親会の様子全体的に懇親会も新築ツアーも楽しんで頂けたようで何よりでした^^と、いうより九州勢の盛り上がりが凄まじかったです笑ワタクシはというと懇親会は途中で電池切れになってしまいました^^;脱サラしてからお酒が弱くなった気がします・・・というよりストレスが無くなった事でお酒により発散するストレスが無くなりまして、会や集まりは楽しいのですが、お酒そのものが楽しい！最高！という感情が薄れてきたような気がします笑何か自分にストレスをかけて、感情の起伏を作らねばならないなと思いました。あと会社員時代は誰かに頼られたり、感謝されたりという事がありましたが、今は誰かから直接そういった言葉を貰う機会が減ったため、自己肯定感が中々上がらず「俺って何なんだ？」と思う瞬間があります笑自分の中でこういった感情が沸き上がるとは思っていなかったので、そういう意味では面白かったのですが、会社員を辞める弊害というものもあるんだなぁと勉強になりました。脱サラ直後は環境の変化が言いようのないストレスで、なんとなく落ち着かなかったり、やらなきゃいけない現実（主に空室対策）から目を背けるような感じでした。現在はジワジワと幸福感を得られるようになりましたが、それでも脱サラ前のようなエネルギーが無くなった感があります。1日しか自由な時間がなければ、その日の行動計画を最大効率で埋めていくのですが、明日もできる明後日もその次もできる、となると、人間はダメなもので全然行動しなくなってしまうものですね（自分だけ？）。脱サラ前の方が行動力や貪欲さがあったなぁと感じました^^;とはいえまだまだ規模拡大が必要なステージと思っていますし、不動産は相変わらず楽しいので、止まることなく進んでいく所存であります。プラスして、人や自然と関わりのある事業が出来ると良いかなぁと感じました。不動産賃貸業で自分の経済基盤はある程度は作れて来ていますので、田舎を活かしつつ、人や自然と関われるもの、人から頼って貰える、人から感謝を頂けるもの、世の役に立てるもの、今後はそういったものも同時に見付けていく時間に出来ればと思います。それではまたお会いしましょう！！
2024.02.13
コメント(2)
-
健康は最大の資産！
こんにちは！上州大家なおです！5日ほど前から胃腸炎にかかってしまい、家族全員でダウンしておりました笑初日は調子がすこぶる悪くトイレが友達状態です笑出かける用事やアポも入っていたのですが、全てキャンセルして完全療養を余儀なくされました。具合が悪いと何をする気力もなくなってしまい歩くのも億劫で大変で、健康という基礎の上に、遊びや仕事や家族が乗っている事を痛感しました。さて、新築アパートの進捗ですが、外壁を貼り終えて内装工事に入ってきました！照明が付いてないのでやや暗めですね笑今回のアパートはシンプルに白を基調としました。アクセントクロスは収納や水回りで多少使う程度に留め、基本的にドアの色がアクセント代わりになっています。アクセントクロスも好きですが、個人的に新築物件でアクセントクロスが多いと、コンセプトがまとまらず築古感が出てしまうと思っています。なので1棟目は天井含め部屋全体をグレーにしたり濃いベージュにしたりと、アクセントではなく部屋全体で統一感を持たせるような色選びにしました。今回の新築は2棟目なので白を基調にして、シンデレラ城のようなキラキラしたイメージにしました笑3棟目はまた色々遊んでみようと思っています^^新築であることの強みは、外観、匂い、色、手触りから圧倒的な新築感を感じる事だと思います。これは築古ではどうやっても出せない差別化要素であり、白はそれらをより強調する色で、変にワンポイントでアクセントを入れない方が新築を強調できると感じます。これは感じ方に個人差があるので逆に良いという人もいます。主観で書いていますので悪しからず。。。しかし、差別化要素である新築ブランドも経年で薄れていきますので、その時に大切なのは「立地」「利回り」「他の武器」です。立地は土地選びの段階で分かってて買います。利回りは建築会社次第ですが、間取りと建物を設計した後に金額が分かりますので、ある程度プランニングで利回りの高い低いを調節できます。他の武器とは広さ、駐車場台数、日当たり、収納、水回りなど、物件が持つ総合力や他の差別化要素です。もちろん立地が大正義ではあるのですが、利回りが高い＝収益力が高いので余裕を持って経営できますし、多少の値下げでも耐えられる余力幅が大きいです。他の武器は同じ様な条件の物件があったとき、比較検討されて場合に有利になるものです。同じような物件だけど駐車場が多い同じような物件だけど部屋が広い同じような物件だけど収納が広い同じような物件だけど日当たりや眺めが良い同じような物件だけど家事がしやすい同じような物件だけど壁紙の雰囲気が好み同じような物件だけど安いこうなった時に選んでもらえるような物件を作っていきたいですし、比較検討できない唯一の物件になることができれば、競合のいない市場を独占的に動けるのでかなり強いと思います。今後の賃貸市場を考えると、他の物件と比較される段階で訴求力が弱いかもしれません。福岡の野中さんも仰ってましたが、優先するコンセプトを決めてブランド化した建物を作る事ができれば、より金融機関や管理会社さんからの認知度と評判が上がってくるのではないかと思います。その土地が持つポテンシャルを如何に高める事が出来るか、このプランニングこそが新築の面白いところではないでしょうか。自分の物件の中で比較されるようなモノを作っていきたいですね。それではまたお会いしましょう！
2024.01.29
コメント(0)
-
明けました、群馬。
こんにちは、上州大家なおです！2024年が明けました。今年もよろしくお願いしますm(_ _)m元日から能登地震と津波による災害がありました。被害に遭われた方々には心よりお見舞い申し上げます。群馬は震度２～3程度であったため、揺れは体感しましたが自宅や物件等には被害もなく、今のところ従来通り不自由なく日常生活を送れております。地震被害の大きい石川県、富山県、新潟県の一部地域など、日本海側には友達の大家さんも多くいらっしゃいます。1日でも早く、今まで通りの日常に戻れるよう願うばかりです。被災地や被災者の元へ行って何かしてあげたくなる気持ちになりますが、今現地に行っても十分な経験・装備の無い素人では狭い道で渋滞の原因になり、被災者のための食料、水などリソースを消耗するだけで何の役にも立ちません。改めて自衛隊の方々には頭が下がります。どうか負けないで欲しいです。我々にできる事は、邪魔をしない、経済活動を止めない、インフラ体制が整ったら北陸方面へ行ってお金を沢山使う事、だと思います。今回の災害で数千人規模の宿泊キャンセルが相次いだと聞きます。大変な地震被害でしたから仕方ありませんが、宿泊という事は現地までの交通手段、観光、食事なども含まれますから、経済的な打撃は計り知れません。一度災害があると少なからず風評被害や観光先としても敬遠されてしまいがちなので、再建できたとしても、経済的に立ちいかなくなってしまっては元も子もありません。もちろん自治体への納税・募金という選択肢もありますが、希望を届けるという意味でも、直接現地へ行って経済を回す、というのが一般人ができる最大の支援ではないでしょうか。さて、私はというと12月中旬から出社することがなくなりました。1日24時間のうち自分の裁量で自由に時間の使い方を決められるようになりました。年末年始の長期休みも挟まりましたが、サラリーマンをしなくなってから1ヶ月ほど経過し、ようやく生活ペースに慣れてきました。最初は膨大な時間に戸惑いもありましたが、今では朝起きたら気付けば夕方になっており、1日24時間の経過が早いなと感じます笑とりあえず夕飯作り、YouTube、ジムで筋トレ、ヤフオクで趣味の物品チェック、新築アパートの進捗を確認する毎日を送る日々を過ごしております。建築中のアパート新築アパートは外壁が付き始め、内装も電気・住設が付いてきて部屋を仕切る壁も出来てきました。あとは扉やクロスが出来てくるとバシっと印象が変わると思います。小さな事ではありますが、形になってくると「ここはこうすれば良かったな」という点がチラホラ見えてきます笑1棟目もそうでしたが、図面ではイメージ仕切ることが出来ず、実際に建ってみて初めて分かる事が多いです。家は3回建てないと満足しない、という言葉があります。アパートもまさしくそうだと思います。事前に完成後の物件を見られない、内外装や間取りの選択肢が多い、やり直せない、という事が根本にありますが、初期段階からこれらを完璧にこなしていくのはやっぱり無理ゲーですね。多少は不動産をやってきたという自負がありましたが、中古と新築では親和性はあるものの使う脳ミソや筋肉が違うので、1～2棟目から完璧にパキっと仕上げるのは難しいですｗ1棟目の反省を活かして2棟目も計画しましたが、早くも3棟目を建てたくなっております。というか3棟目を建てないと、手元に保有している土地がずっと腐ることになるので、本当に急いで建てないとマズいんですけどねｗｗ3棟目の新築を建てるまでは資産状況的にも少し重たくて動きにくいので、こちらが完成するであろう2024年秋頃までを目途に今の堕落した生活を続けつつ、第2ステップの種まきをしていこうと思います。それではまたお会いしましょう！
2024.01.09
コメント(0)
-
金沢セミナーと新築APの上棟。退職願を出す。
こんにちは、上州大家なおです！久しぶりの更新となってしまいましたw11月は怒涛の1ヶ月でして、体力的に月内に書くことができませんでしたw上旬は結良さん、ウラケンさん、半沢さんの金沢セミナーへ行きました。行きは半沢さんが家族×車で行くとのことで、交代運転手 兼 交通費節約 兼 おしゃべり相手として、半沢家の車に転がり込み乗せてもらいました笑運転を交代しつつ楽しく近況などお喋りしながら移動したので、片道4〜5時間でしたが意外とあっという間に到着しました。金沢セミナーは前夜祭から参加させて頂き、交流を深めつつ金沢の海鮮を堪能させて貰いました。前夜祭のカニ。カワハギの肝も最高に美味しかった。セミナー当日のランチ。金沢で食べる食事はどれも最高に美味しく、群馬との圧倒的な力の差を見せつけられましたw w w w wセミナーではお会いしたかったウラケンさん、結良さんにお会いすることができ大変素敵な時間を過ごさせて貰いました。中旬は4世帯×2棟の新築APが上棟しました。上棟した新築やっぱり上棟するとデカくて迫力ありますねーw土地のままだと図面上のものだけでピンとこないのですが、形になってくると感激を覚えます。あと、これは土地から新築あるあるだと思いますが、新築は進行途中で妥協点が出てきたり、想定外のものがあったりします。土地から新築をやるのは2件目ですが、元々古家があり解体したら今回も「なんか出てきたね☺️」という感じで。。解決へ至るまで多少の出費増でしたが、まあなんとかなるレベルなので良しとしますw w wというか解決にならないけどとりあえず蓋！！という感じですw内外装が仕上がってきたらまた進捗共有していこうと思います。さて、もう1つのイベントとして、、、なんと会社へ退職願を出してしまいましたっ！！！11月は勤め先そのものがやや忙しくなり、プラスして引継（と桃鉄ワールドとサッカー視聴）も忙しくて、これが原因でなかなかブログ更新が出来ませんでしたw最終出勤は12月中旬になる予定です。普段なかなか長期休暇も取れない職場でしたので（あっても3、4連休くらい）、学生以来のゆったりした年末年始を過ごせることに今から感動しています🥹（過ごせる・・・よね？ トラブル起きないよね？）というか無期限の自由時間か∑(ﾟДﾟ)休みでもあり仕事でもあり、これからは境目がなくなるわけですねー。現在34歳という若さもあり、半分は挑戦したい勢い、半分は失敗してもまたやり直せばいいや、という気持ちで退職を決意しましたw実際、勤め先では成長できるような学べる機会がほとんど無く、（元々そういう場所ではないですがw）与えられた日々のタスクとルーティンをこなし、ただただ手取り20万円の給料を貰うこと以外にモチベーションがない現実に、良い加減、何か変化が欲しかったのもありますw2016年、26歳で200万円握りしめて不動産投資を始めた訳で、この日を目標にずっとやってきました。しかし、いざ目の前に差し掛かってくると、実感ががないというか、、、通過点になってしまったというか、、、もちろん脱サラしたらやりたい事や、これからの事業の方向性などもある程度固めているので、楽しみMAXでワクワクではあるのですが、、、環境の変化に対応するため無意識に防衛本能が働いているのだろうかw私は土日休みのサラリーマンをしながら大家活動をしていましたので、なかなか平日に時間を作ることが難しく、緊急度の少ない案件は後回ししてしまいがちだったので、まず脱サラ直後はそういった穴を拾って埋める作業をしていこうと思います。たぶん半年ほどかけて脱サラを実感していくのかもしれませんねw残り少ないサラリーマン人生も終わりがわかると寂しさもあり、10年来の付き合いがあるパートさんや同僚と別れの挨拶をすると、ガチ応援してくれる人が多く気も引き締まりました。最後の勤め人生活（になるであろう）をしっかり噛み締めて、惜しまれながら綺麗に去れるよう振る舞いたいと思います！それではまたお会いしましょう！次の更新は脱サラ後のはず！！新しい上州大家なおをお届けします！！！
2023.12.06
コメント(5)
-
新築の着工金支払いと中古物件の購入決済、脱サラなるか！？
こんにちは、上州大家なおです！10月に入りめっきり朝晩が涼しくなってきました。9月はほぼ夏！という感じでしたが、一気に涼しくなった、というかもはや肌寒いまであります笑今年の夏は30日連続猛暑日とか続いてましたし、秋が来るのが本当に待ち遠しかったです。オシャレ好きなら服装が楽しめる季節ですし、スポーツや旅行、アウトドアにも丁度良いですよね。私はキャンプが好きなので、外でも暑くなく快適に過ごせるこの時期は最高です。10月下旬は大家友達とキャンプを計画しているので、非常に待ち遠しいです笑子供がもう少し大きくなったら子連れでも行ってみたいですね。さて、10月はタイトルの通り、新築の着工金支払いと中古物件の購入がありました。新築の方は前にも書きましたが木造8戸アパートです。9月から一部外構と基礎工事が始まりました。初回の着工金支払いを行うため融資実行をして頂いたのですが、つなぎ融資の利払いだけでワタクシの給料1か月分が飛んでいきましたｗｗｗ辛いｗｗｗこれで正式に融資が走ったので、新築完成まで突き進みたいと思います！間取り、外壁、設備仕様も正式に決定し完成が楽しみです。中古物件の方は詳細を少し書きますと、4戸の貸家でした。値段は土地建物の合計で500万円です笑たぶん結構安い気がします。↓こんなやつ×4棟購入の経緯は、おじいちゃん不動産屋さんからの直接紹介です。元々2023年の夏に違う物件を問い合わせていたのですが、そちらが既に売れてしまっていたようだったので、代わりにどうですか～と紹介を頂きました。その時はまた物件を預かったばかりのようで、物件自体に値段が付いていない状態でした。そもそも概要書もなく口頭説明で、建物がこんな感じ、、、土地がこんな感じ、、、室内はこんな感じ、、、入居状況はこんな感じ、、、売主さんがこんな感じ、、、という流れで急遽その場で購入判断をすることになりました笑こんな事あるんだなぁ…と思いながらも、とりあえず近所だったので内見させて頂き、大体1000万円弱くらいかなぁ、、、とおじいちゃん不動産屋さんの呟きを聞いた後に、いくらなら買う？値段を付けてくれ！と言われましたｗこの時、脳内で瞬時に、①新築アパートを進めるために自己資金をまだ取っておきたい…↓②買うならロットが小さいので買った時に後悔しない利回りじゃないと嫌だな…↓③でも脱サラを前にキャッシュフロー額を積み上げたい↓④最悪現金で買っても良い金額にしよう↓⑤うーん、でもよく考えたらあまり欲しくないかも！↓⑥せっかく若いのだから時間を味方にレバかけたい！↓⑦やっぱ買うならデカいアパートだな！！↓⑧うん！お断り指値をしてこの場は穏便に済まそう！！！という買いたいワイと買いたくないワイのせめぎあいがあり、咄嗟に「500万円なら買います」と答えましたｗｗｗ場所が地元の地元でありましたので、相場家賃もなんとなく分かっており、家賃3～4万円として利回り30％以上を目指すと大体このくらいかな？という流れで反射的に金額を言いましたｗ（実際家賃相場は4～4.5万円くらいだったので、手直しすれば上振れも期待できそうです）私は内見前に買う買わないの判断をして、見に行くのは最終確認という謎のポリシーがあり、時間を作って案内をして貰った手前、値段を提示せず辞退するのが嫌だったのもありますｗ金額を伝えたところ表情が少し曇りましたが、「その額だと厳しいだろうけど聞くだけ聞いてみるよ！」という力強い返答を頂きましたｗｗ（あれ、断られなかった…）「失礼な金額になってしまいましたが、よろしくお願いいたします。」と別れの挨拶をしてその場を後にしました。数日後に、「金額500万円で良いみたいですよ」とお返事を頂きましたｗｗｗ（＿＿＿あれ？ｗ通っちゃたぞｗｗｗ）「金額交渉ありがとうございます。買わせてください。」という事でお断り指値が通り、買うことになりましたｗｗｗブハッｗｗｗ・・・お金どうしよ・・・という事で急遽資金繰りです。。。新築も進めないとだから買うならその後が良いだろう、そもそも決算があるから購入はちょっと先延ばしにしないと、家族名義にしようかと自分名義にしようか、、、という事で7月～9月は調整やらなんやらで結構動いておりました笑そして嬉しいニュースがあることに気付いてしまいました。なんと、月の満室賃収-返済が100万円を超える事がほぼ確定しました…！これは今回の新築2棟目が完成する2024年3月以降の話しにはなりますが、借入額は2億円くらいで、戸建、新築、中古のバランスもある程度取れていると思います。実はもう一筆所有している土地に融資が付いて建物が完成すると、さらに家賃-返済で150万くらいになりそうです。こちらは2024年の秋～冬だと思うので1年後の数字でしょうが、借入も2.5億円くらいに膨らむと思います。こうなると経費と空室損を差し引いても、月100万円以上の手残りが見込めそうではないだろうか。。。計算してみると、無借金戸建ての収入＝20万円/月くらい中古アパート達の収入＝65万円/月くらい（売上120万円-返済55万円）新築アパート達の収入＝70万円/月くらい（妄想売上135万円-返済65万円）単純キャッシュフロー額＝155万円/月 税前キャッシュフロー額＝155万円×0.7（空室10％、経費20％）←テキトーですｗ＝108万円/月んん！！？という事は今からなんとか1年生き残ることが出来れば、仮に脱サラしても1年後は余裕なのでは・・・月の生活費は夫婦で片方10万円ずつ（夫婦で20万円）なので、それプラス自分の小遣いが確保できればなんとかなる・・・（最悪は奥様に土下座して主夫の道もある）そもそもワイの手取り月収なんて20万円なんだから、無借金物件達の家賃と同じ・・・たぶん1年あれば何かしらまた買ってるだろうし、家賃額も積みあがっているはず・・・1年以内の税金の支払いが出来て、ある程度まとまった手元資金があればイケる！？という事で脱サラを決意しましたｗｗｗ今年の年末にサラリーマン業は区切りを付けて、不動産と別事業に専念しようと思います！！！続報を待て！それではまたお会いしましょう！！
2023.10.13
コメント(2)
-
融資結果発表ーー！
こんにちは、上州大家なおです！新築融資を打診した金融機関から事前審査の結果が届きましたっ！！！なんと！『 融 資 承 認 』で す ！！ᐠ( ᐛ )ᐟﾔｯﾀｱｱｱｱｱｱｱｱｱｱｱｱー！これでなんとか着手できそうなのでホッとしましたｗ場所 毎度おなじみ群馬県（県央地域）価格 総体6000万円台半ば（建物、土地、外構、既存建屋解体）融資 5000万円台後半（約1割の自己資金）利回り 9.5%前後 ※固めに計算すると9％超期間 25年金利 2%土地から新築でありながらも、土地が安い事（500万円以下）から借入は建物だけでも9話融資となりました笑予定では50万円～の月家賃に対して、25万円前後の返済になります。返済比率は50％以下になりそうなので、保有期間中のキャッシュフローも安定的に見込めそうです。また元金据置も6か月間で設定させてもらいました。この条件だと返済25万円のうち、当初は元金15万円、金利10万円ほどで進むはずです。仮に引き渡し時点で満室になっていれば、月家賃50万円、半年間は10万円の利払いのみとなりますので、家賃50万円 - 利払い10万円 ＝ 差引40万円 × 6ヶ月 ＝ 240万円を半年間で回収できる計算です。据置期間終了後は元金+金利の支払いになります。家賃50万円 - 元利25万円 ＝ 差引25万円 × 6ヶ月 ＝ 150万円となりまして、上手くいけば1年間で400万円ほど回収できます。表面利回りは9％台ですが、CCR（自己資金利回り）は50％～になります。約1割の自己資金に関しては、物件の売却益を充てつつ元金据置期間に満室に近づける事で、1～2年の早期回収を図りたいと思います。またこのエリアの新築は厳しく見ても7~8%前後で取引されているはずです。仮に完成直後に利回り9％ → 8%で売却することになった場合でも、1000万円ほどの売却益となります。つまり完成時点で含み益を抱えた状態でスタートしますので、持って良し、途中で売っても良し、という精神的にも財務的にもオールOKな投資になります。ただ1点、問題は完成時期になるのですが、9月に承認を貰い、これから請負契約と建築確認を済ませて着工金を支払って…となると春完成がかなりギリギリとなります。果たしてこれが半年後に笑っているのか、どうなっているかが楽しみですね。また進捗があれば経過を共有していきたいと思います。それではまたお会いしましょう！！
2023.09.05
コメント(2)
-
長岡花火、新築融資、中古も買う
こんにちは、上州大家なおです！やるやる言いながら月イチの更新になっております。8月2日、8月3日は新潟の長岡wayさん、渡邊さん幹事のもと、大家の友人達で長岡花火大会に行ってきました！長岡までは半沢さん、すずまるさんと高崎で待ち合わせて、ワタクシの車で向かいました！長岡花火は日本一（世界一？）とも言われる花火大会で大変感動しました。来年もまた見に来ようと思います。wayさん、渡邊さん、ありがとうございます。さて、6月から進めていた新築融資の回答がありました。結果はまさかまさかのゼロ回答w w1、土地取得済み2、既存取引あり3、利回り、評価問題なし4、資産＞負債、5、純資産右肩上がり正直融資は余裕かなと思っていました。先方から口頭で貰っていた融資の条件はクリアしていたので、否決の電話をもらった時はかなり焦りました。。。（兼業大家であることと短期間の規模拡大がネックだったようです）ただし賃貸繁忙期の2〜3月までには完成させたいので、新築は時期的にもそろそろ着工しないといけません。そこで慌てて別の金融機関さんへ融資依頼しました。切り札は取っておきそれを見せるときは奥の手を用意せよ、とはよく言ったモノです。こちらの金融機関さんは直近で別物件の融資承認は降りていましたが、売主都合で案件が流れてしまった経緯があります。既に融資は決まっているが案件がない、という状態なので、こちらの方は固いかなと見ています。また承認となれば時期的にも金融機関さんの半期決算月（9月）に数字が入ります。ノルマ未達であれば数字の積み上げが欲しい時期ですから、案件を差し替えて打診することで、確実性とスピード感を持ちつつ、前回の埋め合わせもできればと思っています。9月上旬くらいには回答があると思いますので、結果が出たらまたシェアしていきます。まあこれで否決になったら春完成が時間的にも厳しいので、暫く大人しくして売上と現金を積み上げるしかありませんw融資は水モノとよく言います。融資への積極性なんかは1年や半年でコロコロ変わりますし、担当者や支店長が変わってもガラッと変わることがあります。当然ワタクシの法人の数字が物足りなかった点は否めませんが、否決された金融機関さんは丁度担当者さんも変わってしまい、潮目の時期だったのかもしれません。本来なら勢いや積極性を感じたら、2〜3年の間にその金融機関へ集中的に案件を持ち込んで、方針が変わる前にどんどん買っていけると理想的ですね。1行だけの融資取引だと、そこが融資へ消極的になってしまうと一緒にお休みとなってしまいます。複数行とプロパー取引することにより、こちらがダメならあちらで、、、と継続して融資を勝ち取っていく体制を整える事ができます。地元ドミナント戦略はいかに繰り返し同じ金融機関から融資を受けるかが肝ですから、緩んでいた気持ちを引き締めて良い決算書を作り上げていきたいと思います。また紹介を貰っていた中古物件も買えそうです。小ロット物件なので買おうかどうか迷いましたが、非常に格安なので新築が走り出したら案件をまとめていく予定です。本当は10世帯以上の大きめな物件が欲しいんですが、地道に一つずつ拾っていきます。果たして年末に脱サラしているのだろうかwwそれではまたお会いしましょう！
2023.08.27
コメント(2)
-
新潟セミナー行ってきましたー
こんにちは、上州大家なおです！ブログの更新が月1回ペースになってきました笑このままではいかんので更新頻度を上げていきたいと思いますｗｗｗ今月は北信越大家の会主催・新潟セミナーへ行ってきました^^主催のぶーやん、たつやさん、いっちーさん、ありがとうございました！きっかけは、熊谷にてイツメン4人とぶーやんを交えて飲んだことでした。半沢さんが新潟で別セミナーを行った際に、半沢さんとぶーやんが知り合いになり、ぶーやんが熊谷に遊びに来た際に紹介して貰いました^^同世代という事と彼の社交性の高さからすぐに仲良くなりまして、その日にぶーやん主催の大家会に登壇が決まりました。最終的には時間の関係で半沢さん単独セミナーに変更して頂いたのですが、結果、それでも時間が足りないという感じでしたｗｗｗ彼が得意なのは融資と新築で、今回のセミナーは融資+新築の2本立てでした。新築に特化した彼のセミナーは恐らく初なのでは・・・？なかなかレアですし、そして内容もよかった！スライドも結構余っていたので次回のセミナーに期待ですね^^彼のセミナーは内容も濃い上に、しっかり知識系のセミナーなので、これからの大家ワナビーの人は特に聞いて欲しいなと改めて思いました。今は融資使わないからいいよ、という方や、新築は予定にないから、という理由で聞かないのであれば、非常ーーに勿体ないなぁと感じます。知識系のセミナーは最初とっつきにくいですが、それでも知っていると今後の戦略の組み方が見えてきますので、初心者の人こそ序盤に頭へ入れておくと凄く良いと思います。聞いていて分からない単語が出てきたらメモっておいて、後で調べて自分の状況と照らし合わせるとよく分かるようになると思います。ブログで宣伝しといたので、今度会うときに宣伝広告費を請求させて頂きます。さてさて、毎月何かしらのイベントがあり、中古物件の修繕があり、金融機関の融資付けがあり、不動産屋さん訪問があり、という事で、もはやサラリーマンをしている時間が勿体ないと強烈に感じてきましたｗ現在は月の満室家賃ｰ返済の税前収支が90万円ほどです。今年から来年にかけては新築2件の着工と、中古2件の購入を予定しております。新築はそれぞれ土地を購入済みでして、上物のプランだけです。中古は決済待ちと融資待ちになります。融資も感触的に問題なさそうではあります。これらを全て購入・仕上げができれば、月の満室家賃ｰ返済の税前収支で150万円ほどが見えてきました。借入はたぶん3億円くらいに膨らみます笑経費や空室損として20%のストレスをかけても、月100万円ほどは純粋なキャッシュフローとして手残りが期待できそうです。この数字は不動産投資を始めた当初、一つ目標にしていた数字です。借入もキャッシュフローも、不動産投資を始めた7年前は全く想像すらしていない金額です。改めて見ると「自分の事なのか？」と少し半信半疑ではあります笑最初に始めたとき、500万円とか1000万円という金額を見て、「こんなの自分には無理だ…」という気持ちを感じつつも、書籍を読んで自分の気持ちを誤魔化し、無謀とわかっていながらも大家会やセミナーへ足を運んでました。地方の一般的なサラリーマンであれば、ほとんど自分事として見る事のない額です。朱に交われば赤くなる門前の小僧習わぬ経を読むふんどし王子さんもよく仰る言葉ですが、これからの方はそういった環境に身を置くことで、自分のメンタルや意識をそっち側に持っていくことができます。大家でいる事が当たり前、不動産投資家じゃない方がマイノリティー、そういう環境に飛び込みましょう。一歩目を踏み出すというのは非常に難しいですが、頭を前に倒せば、勝手に足は前に出ます。人生のどのステージにおいても、いつでも方向性は変える事ができます。変わらないのは自分が変えないという選択をしているに過ぎません。ワタクシもブログの更新頻度を上げて証明してみようと思います笑それではまたお会いしましょう！！
2023.07.14
コメント(2)
-
空室のリフォーム。入居決まるまで積み上げる。
こんにちは、上州大家なおです！5月～6月の閑散期でもポツポツと入居が決まり、空室率がようやく改善してきました。4月以降は 飲み会 勉強会やセミナー開催の方で忙しくさせて貰い、平日も新築融資や中古物件への融資付けや資料作成など、なかなか現場に入ることが出来ませんでした。現場に入るといっても、リフォーム箇所の指示、見積もり依頼をする程度なのですが、家族での遠出やイベントだったり、突発的な子供の体調不良などがあると、中々思うように時間は取れません。子育て世帯の不動産投資は、家族の理解と協力がないと改めて難しいなと感じました。改めて妻に感謝です。。。さて、先日の群馬若手大家の飲み会で、どんな部分にリフォームの力を入れるか？という話しがあったので、それについて少し自分なりの意見を書いてみます。中古の1棟モノは買った直後の状態だと、余程綺麗な状態でない限りそのまま貸し出すのは難しい部分があります。（稀にノーリフォームでフィニッシュ物件もあり得ますが…）私は、①光るものは光らせる、できれば水回りは新品②素手や素足の触れる部分は新しくするを主に意識して取り組むようにしています。①は主にキッチンなど水回り部分になるのですが、金属（ステンレスなど）はピカールなどの研磨剤で鏡面仕上げを行います。雑巾を手に持って擦るのも有りですが、それよりは綿やフェルトなどをインパクトドライバー等の先端に取り付けて、機械を使ってバフ仕上げを行う方が簡単だし早いですね。ただしキッチンはホームセンターに行けば、5万円程度で廉価品が買えてしまいますので、あまりにも設備がボロボロであれば取り換えるのが手っ取り早いかもしれません。キッチンは複雑に付いてると思われがちですが、箱が乗っかっているだけですので、給排水を外せば簡単に取り換えが出来てしまいます。また浴室の混合水栓は2～3万円、洗面台は3～5万円くらいで新品が買えますので、予算に余裕があればこのあたりも新品に交換するようにしてます。②に関しては、主に取っ手、ドアノブ、扉面、壁（部屋・浴室）、床（部屋・浴室）など、使用感があったり、古いものがあれば新品もしくは張り替えをしています。浴室の場合は水を使う場所なので、水回りOKのシートや浴室用の床材を使用します。これらは全てDIYでも出来るものですが、DIYの素人施工だと時間がかかったり仕上がりが悪かったりする場合もありますので、面倒だったり施工箇所によっては外注したりもしています。外注すると1番費用のかかる部分（＝面積の大きい部分）が、壁紙と床ですのでここだけDIYするのも有りだと思います。私は器用ではないのとあまりDIYに時間を掛けられないので、DIYする場合でも、行ったついでに出来る小さな作業だけするようにしています。リフォームを行う場合も一気に行うのではなく、最低限の手直し箇所を最初に行い、あとは少しずつ入居募集の反応を見ながら積み上げ方式で行っています。よくどこまでリフォームすれば良いか分からない、という意見を聞きますが、私も加減は良く分かっていません笑なので入居の決まったところが、丁度良いリフォーム加減以上だと判断するようにしています。ややマイナスイメージあたりから募集を開始して、決まるまで少しづつグレードを上げていきます。もちろん繁忙期や閑散期によってチェック数や内見の分母数が違いますので、時期やタイミングによって決まりやすさ振れ幅は当然あると思います。総工費に関しては家賃の6ヶ月～12ヶ月に収まるようにしていますが、このあたりは資金と戦略によって柔軟にしていますし、利益が出過ぎていたり、その物件自体が売却を見据えていれば、外壁塗装を行ったり大きめな修繕も検討します。とりあえず入居が決まるまでリフォームを積み上げれば、そこが今の適正なリフォームですｗｗｗ何度か同じ物件で入れ替わりがあると、その物件の感覚が掴めてくると思います^^中古物件は買ってから意外とリフォームによる支出が続くので、どこまでやるか、いくらまでやるか、の見極めは大事かもしれませんね。それではまたお会いしましょう！
2023.06.27
コメント(3)
-
群馬セミナー無事終了！ご参加の皆さんありがとうございました！
こんにちは！上州大家なおです！先週末は半沢大家さんと第2弾・群馬セミナーを共催しまして、Ｇメッセにて朝から1日ぶっ通しの不動産セミナーを行いました！！ご参加の皆様、講師のチャケウピーさん、きょうへいさん、運営のさやぴー、林さん、クサカベさん、そして半沢さん、改めてありがとうございます！！！前日の前夜祭は講師陣、ゲスト陣ら15名で宴を行い、セミナーは総勢100名弱の方々にお集まり頂くという大型セミナーでした。セミナー後の懇親会も総勢65名の大所帯となり、文字通りのお祭り状態で高崎の街が大いに盛り上がりました笑昨年の第一回開催は主催側の勝手もよく分からず、不安と緊張とプレッシャーで夜は眠れませんでしたが、今回は緊張や不安はそこまで感じませんでした。また前夜祭では長岡ウェイさん、渡邉さん、ガスタンク少佐さん、ルイルイさんとお近づきになれまして、特に長岡のお二人のエネルギーと気配り力に圧倒されました笑前夜祭が楽しくて当日は二日酔いと睡眠不足で自滅したんですが、こういったご縁を頂けた事に感謝、感謝、感謝です。さて、セミナー本番では午前中に私と半沢さんのミニセミナーで場を温めまして、午後は講師のチャケウピーさん、きょうへいさんのセミナーを行いました。前回よりセミナー中もそこまで緊張せず、多少の余裕も生まれました。ふん様が「数をこなす事が大事だ」と仰っていましたが、なんとなく腑に落ちた気がします。4人ともそれぞれ違う内容でしたが、各々の考え方、視点、共通項など、見ていてとても勉強になりました。中にはそういった視点があったのか、と新たな発見もあり、複数の講師が登壇しそれぞれのストーリーとあらゆる角度から切り込んでいくメリットを感じました。改めてこのスタイルは非常に良いなと思いました。また懇親会で半沢さんは脱サラを公表し、今まで見た事も無い弾ける笑顔でお酒を飲んでいたのが印象的でしたｗｗセミナー（お祭り）開催という楽しさや、普段気軽に会えないメンバーでお酒を飲むというプラス要素もありますが、サラリーマンという呪縛から解放されるとここまで笑顔が輝くのかと、めちゃくちゃ羨ましさも感じましたｗｗｗしかし、同年代でありながら先に脱サラを決断したこと、またそれが出来た事は素直に凄いなと思います。。これからどういった人生を歩んでいくのか、ますます楽しみですね。私も後に続けるように、足元の案件を一つずつクリアしていきたいと思います。また複数名の群馬の若手大家の方々と出会うきっかけも頂きまして、少しづつ縁が広がっているんだなぁとも感じました。もはや自分が持っている器を超えた領域になっているようにも感じますが、自分の上限をストレッチして伸ばしていく良いチャンスだなと捉えるようにします。元々が陰キャ要素の塊みたいなところがありますので、コンフォートゾーンを広げるという意味でも、少し気持ち悪い感じだったり、本当は嫌だなぁというものでも、積極的に動いていきたいと思った次第であります。そしてセミナーを開催する事で新たな発見があったのですが、自分という人間・存在を認知して頂けるようになると、以前よりもっと深く話せるようになったり、相手の方々から自分に関心を持って話を頂く機会が増えたように感じます。以前はお相手の方からも「あなた誰」状態で会話することが多かったのですが、セミナー前段の自己紹介の段階で自分をさらけ出して話していますので、自己紹介をすっ飛ばした本音トークがいきなり出来るのがとても楽だなと思いました。懇親会では自己紹介を知った上で興味を持った人が来てくれますので、初心者の方でも、セミプロ、玄人の方でも、私のステージや段階を知った上で接してくれます。受け身みたいで本当は嫌なんですが、どうにも私は人見知りが発動すると上手く話せず、自分を知ってくれている人だと気兼ねなく話せる事が出来るようです。初対面だと無意識に心のシャッターを閉じてしまう事が多々あるのですが、全部自己開示してから話すことで、人見知りしない（かも）というメリットを発見できたのは収穫でした笑セミナーはこれからも積極的にやっていきたい、という訳でもありませんが、やってよかったと心から思いましたし、自分を成長させてくれるキッカケを頂いた事は本当に有難いです。実際にセミナーがきっかけで、少数の方から良い影響があったというご連絡も頂いており、思わぬフィードバックを頂けるとやって良かったなぁと感じました。思えば、数年前に半沢さんら今回の運営4人で勇気を出して富山へ乗り込み、憧れのふん様、ポールさん、グッチーさんにお会いした事から始まり、何度かキッカケを頂いては足を運んで、ある時に第1回セミナーのゲスト講師をお願いさせて貰いました。それからのご縁で、今回またこうして開催できる事になり、ゲストとして富山から来て頂いたというのがとても嬉しく思います。本当に自分の事なのかと少し不思議な気持ちでもあります。第3回があるかまだ分かりませんが、その時に向けてお話しできるようなネタを探しておかないとですね。焦らず一歩一歩進んでいこうと思います。それではまたお会いしましょう！
2023.05.31
コメント(2)
-
長野の投資家さんと会う！
こんにちは、上州大家なおです^^物件購入も一通り落ち着きまして、新築のプラン練りと既存中古物件のテコ入れでなんやかんや充実して過ごしております。入退去の方は空室が2室埋まりました！中古物件もボチボチな感じでテコ入れの結果が出てきて嬉しい限りです。残るリフォーム内容としては、カレー臭部屋、畳玉砕部屋、設備老朽化部屋など、まだまだお化粧の必要な築古物件達が控えているので順次仕上げていきたいと思います笑融資付けの際は所有物件が高稼働にしている方が金融機関の心象が良いため、テコ入れできる部屋は手を加えて、着実に物件力を上げていきたいですね。さて、先日は半沢大家さんの新居へ遊びに行かせて頂きました。新しい住まいは新築を買われたという事で、費用対効果や出口戦略云々ではなく、単純に快適で良い暮らしがしたいという欲求をストレートに叶えておりました笑不動産投資を行っているとドケチ根性が全身に染みついてしまうので、ついつい贅沢やコスパの悪いものを敬遠してしまいがちです。が、やはり良いものは良い！私も新しい家が欲しくなってしまい、衝動をなんとか抑えておりますｗｗ久しぶりに投資の観点を無視して、新鮮な気持ちで物件を見させて貰いました。また今週末は長野の投資家さん5名が群馬にいらっしゃいました。富山の半沢さんセミナーと懇親会がきっかけで、長野のメガ大家さん・パスカルさんとお知り合いになれたのですが、そのご縁で今回群馬に遊びに来られるという事で半沢さんとアテンドさせて頂きました^^セミナーきっかけで、こういったイベントやご縁に繋がっていくのは非常に面白いですね。次回は我々が長野に遊びに行きたいと思いますｗ翌週はキャンプを計画しており、翌々週は高崎で群馬セミナーです。5月はイベントだらけで目が回りそうです。あと5月といえば税金イベントも目白押しです。これが地味に結構痛いのですよね・・・財布の中身をよく計算して、重要な会議を実施していきたいと思いますｗそれではまたお会いしましょう！
2023.05.13
コメント(4)
-
中古アパートと土地の購入。今年の仕込みは一旦終了、か！？
こんにちは、上州大家なおです！またまた久々の更新ですｗ飲んだり遊んだりと大忙しでブログをサボり気味でしたｗ富山では野中さんのセミナーに参加させて頂きました！他ではあまり聞かない独自の価値観に触れさせて頂き大変刺激になりました。気が付けば富山も5回以上訪問させて頂き、すっかり駅内や周辺地理にも詳しくなっておりました笑しかし何度言ってもご飯が美味しく本当に良いところだなと感じます。さて先月に決済が決まっていた中古アパートですが、月末の31日に無事購入することができました^^利回り17%のフィニッシュです。決済時間は期末という事もあり、かなり長引くのかなと思っていましたが、売主さんが着金確認ではなく振込伝票で済ませてくれたため、かなりの時間短縮になりました。売主さんはその地元では有名な地主さんだったらしく、少しお話しを聞きましたが土地による地代だけでかなり収入があるようでした笑賃借人は大きな小売業の会社で、尚且つ数十年契約のようです。不動産投資で最終的に行き着く先のような話しでした。自分もこういった土地そのものによる収入もゆくゆくは作ってみたいなと思いました。物件の方は購入後に1部屋退去が出てしまったのですが、まだ7部屋/8部屋の高稼働です。2月3月が忙しかった反動で4月は遊びが多かったため（笑）、しっかり空室対策を行って埋めていこうと思います。また4月は土地決済も予定しており、こちらも無事終わりました。サラリーマン業の方も忙しい時期に入ってしまい、平日の有給休暇が取りにくいため今回の土地決済も買主不在で行いました。事前に司法書士の先生に必要書類を渡して、委任状に署名押印すれば買主不在（または売主不在）でも決済は行えます。無理して平日に決済時間を作らずとも、可能であればこのように遠隔で決済を行うのも非常に有効だと思います。もちろん決済日より前に振込手続は取っておく必要はありますし、融資利用して購入するのであれば当事者不在では難しいです。今回の土地は格安だったため現金で抑えていたので、融資は使わずキャッシュで購入しました。土地の方は後からじっくり建築プランと融資付けを行います。ただ不動産として安くても、実際は安くはない金額が預金口座から目減りしています。現在は2つ土地を仕込んで寝かせている状態です。資産に働いてもらうためには、買って寝かせているだけでは意味がありませんね。新築は着工すれば半年ほど（土地仕込みからみれば約1年）で完成します。先の資産状況は予測しやすいですが、今回は土地に現金を突っ込んでいる状態ですので、この間に良い中古物件の情報が入ると少々動きにくいのがネックです。新築で融資が走ってしまうと、そちらをしっかり計画に入れて中古物件の収支を出さないといけないためです。だからこそ新築の融資が走り出す前に、もう一つ、中古購入に向けて動いていきたいですね。ここでもう一つ中古物件が買えると、資産状況的にもかなり固いポートフォリオなります。今年は少しハイペースで購入を繰り返しているので、金融機関的にもひとまず様子見のフェーズに入るかもしれませんが^^;新築の融資付けは土地を所有している状態で入りますので、比較的融資は付きやすい状態だと見ています。中古物件の融資がNGであれば、大人しく新築2本で走っていきます。昨年末は追加費用の400万円で目が死んでいました笑。果たして今年の年末は無事笑顔でいられるのか！？乞うご期待！それではまたお会いしましょう！！
2023.04.20
コメント(0)
-
中古アパートの買決済日が決定！新築の間取りも出来ました！
こんにちは、上州大家なおです！またもや久しぶりの更新となってしまいました。中古物件が増えればリフォームのため現地に入り、土地を買えば間取りを考えたりで、なんやかんや忙しくさせて貰っていました。2023年は購入の快進撃が続き、有難いことに毎月決済です笑1月は8世帯の新築アパート引き渡しに始まり、現在までに土地1件契約、土地１件購入、10世帯の中古アパート1棟購入できました。（取得税が恐ろしくて毎日震えて寝ています）そして購入検討していた中古アパートに正式に融資内諾が下りまして、3月内決済が決まりました。また物件が増えることになります。融資は取引実績のある金融機関さんで、尚且つ期末マジックも重なりまして、ほぼ希望通りの融資条件となりました。物件スペックは2000万円前半の2DK×8世帯アパートで、表面利回りは17～18%です。1割自己資金ですが、満室家賃-返済の単純CCRは100%ほどです。つまり1年ほどで投下資金が回収できるというワケです。2月に買ったアパートは自己資金を少し多めに入れましたので、この物件ほどCCRは良くないです。今回の物件は相場より安めで、尚且つレバレッジもちゃんと効いております。融資期間も長期ではなく15年と普通な感じですので、保有期間とともに元金返済が進み、含み益もどんどん増えていきます。投下資金の回収が早い×元金返済が早い×キャッシュフローが出る、の三拍子が揃うと精神状態が大変安定しますね笑ただこういった物件はそうそう転がっていませんので、今回買える事になったのも色々なタイミングが重なっての縁でした。・地元の人間で賃貸業の実績があった・物元仲介さんとは以前から面識があった・先約の融資が決まらず売主が弱気になった・こちらの融資が固かった・売却により自己資金を多めに持っていた（←ココ重要）これらの要素が重なり、私が主導権を持った状態で価格交渉に臨むことができました。もちろん交渉前は普通のツマラナイ利回りでしたので、価格交渉がまとまらなければ買うつもりはありませんでした。ただし、知っての通り物件を連続購入していたので、通常なら融資が下りる財務状況ではありましたが、本当に下りるのか半信半疑でした。自分自身でも、普通に考えて購入ペースが早いと思っていましたし、それを理由に審査部からシャットアウトされる可能性も十分ありました笑（気のせいか融資担当者の方も苦笑していましたｗ）一応滑り止めとして、ノンバンクだったりガーシー銀行の内諾も下りてはいましたので、最悪の事態を想定した保険は付けていました。（その場合はかなりの自己資金を失うことになりますが笑）結果的には第一希望の金融機関さんで、ちゃんと融資が出てくれたのでホッとしています。これで残りの決済待ち案件は、4月の現金決済の土地となります。そして2023年の目標は40世帯増です（1月引き渡しの新築8世帯除く）。一旦整理すると、中古10世帯中古8世帯土地・2号新築8世帯（妄想）土地・3号新築6世帯（妄想）計32世帯増です。目標達成にはあと8世帯以上の購入が必須なので、新築を建てつつ、8世帯～の中古アパートを購入する必要がありますね笑達成できるか非常に微妙なところです笑まあ目標はこれくらいの「届くかどうか」くらいの方が良いので良しとしましょう！2023年のプランは、①土地を二つ抱えて、②既存＆新規の中古物件の空室にテコ入れしつつ、③新築プランを２つ考えて、④2つの金融機関から新築1案件ずつ融資を付け、⑤1つの金融機関から中古8世帯の融資を付けて購入するという動きになりそうです。そして年末にサラリタです。全ての案件が成就すると、妄想段階で家賃収入3000～3500万円ほど。サラリタの基準にしていた数字にしっかり近づきつつあります。新築AP、無借金戸建、中古高利回りAPと、互いのリスクを互いに相殺し合う「複合型不動産投資」を目指していましたが、一つの型が出来てきたような気がします。また途中でパフォーマンスの悪い物件を入れ替えたりすれば、より基盤が強固になり経営が安定していくでしょう！その後は資産性の高い物件であったり、リスクの高い再生案件など、もう一歩踏み込んだ不動産投資を目指せると良さそうですね。ただし、まずは目先にある案件を確実にしっかりモノにしていく事が大事です。足元がフラつくと思わぬところで転んでしまう可能性もあります。契約や決済など、何回も経験するとあまり緊張感がなくなってきます。しかし決済終わるまで何が起こるか分かりませんので、気を引き締めて3月を乗り切ろうと思います。それではまたお会いしましょう！
2023.03.23
コメント(0)
-
群馬ツアーと土地決済！また新築建てるよ！
こんにちは、上州大家なおです！花粉の辛い時期になってきましたね。私は子供の頃から花粉症とは無縁だったのですが、30歳あたり（2018年頃？）から、4月頃に鼻水、くしゃみ、目の違和感を感じるようになり、昨年は2月後半から違和感を感じる事が多くなりました。これはマズイ！という事で、重症化する前に昨年から薬を服用し始めました^^;酷い症状の人は粘膜が腫れたり、熱も出たりするようでまだ軽症で良かったと思うと同時に、これからどうなるか恐ろしくもあります。花粉の飛散量は年々増えていきますから、今のうちに舌下免疫療法を行い、アレルギー症状の根治を目指そうかとも考えております。さて、2月の最終週は、ポールさん、ふんどし王子さん、グッチーさんが群馬に遊びに来てくれました。今年引渡し＆建築中の私と半沢大家さんの新築物件の見学会という事で、全国を飛び回るスケジュールの合間を縫って駆け付けて頂きました。今回私が建築した新築アパートは長屋ではなく共同住宅になり、アパート内に共用廊下や共用玄関などの共用部が存在します。このスタイルのアパートは富山の投資家さんの方々も多く取り入れて来られ、設備や機能面など、そのノウハウが磨かれて来た歴史があります。（もちろん他の県や地方でも独自の進化があると思います）新築アパートを建築するにあたり、何を参考にしようかというところで、これまで富山で新築を見学させて貰う機会が多くありました。雪国と北関東では賃貸物件に対し求められる設備や仕様に違いはありますが、私自身が考える住みやすさや合理性を考えると、エリアは違えども富山のエッセンスを取り入れても充分通用するのではないか、と考えていました。そこで融雪装置など不要なものは省いて、富山仕様のアパートを建てる事にしたのですが、まさか本人達が来られるという事で非常に恥ずかしかったです(/ω＼)作りの考え方など参考にさせて貰った部分も多くあったのですが、意図せず配置した外壁アクセントやポストやタイルカーペットの模様など、細かい部分もソックリだったらしくこちらもビックリしましたｗ出張やセミナーに行くたびにホテルの内装を見て勉強したり、頭を悩ませてこだわりの独自色を出したつもりだったのですが、既に先にやられていたようで流石でした・・・。しかしこれはプラスに考えると感性が似ているということなので（笑）、富山の方々に負けないようなお洒落な良いアパートを作っていきたいと思います。2日目は伊香保温泉に浸かりまして、イニDの聖地である「伊香保おもちゃと人形自動車博物館」へ行ってまいりました。私も行くのは初めてだったのですが、想像の10倍ほど凄い博物館でしたｗｗ車好き、おもちゃ好き、ノスタルジックな雰囲気が好き、家族連れでも誰が来ても楽しめる博物館だと思います！群馬にこんなにも面白いところがあったなんて、、、と新しい気付きでした。ここはグッチーさんのハートを鷲掴みにしたようで、なんとリピート宣言を頂きました笑今回は弾丸日程の中にも関わらず来て頂き、本当にありがとうございました！（キャバクラも多めに出して頂きご馳走様でしたｗ）また今だからブログにも書けるのですが、実はツアー最終日に購入予定土地の代金支払いがありまして、土地代の現金数百万円と共にツアーを動いておりました笑本来は月曜決済なので月曜日に振込すれば良かったのですが、会社を休める日程ではなかったため、現金を持ち歩くことになってしまったのです。冷静に考えれば日にちを指定して出金伝票と振込伝票を書き、銀行員さんに予め渡しておけば良いだけなのですが、そこまで頭が回っていませんでした笑ホテルに窃盗が入ったらどうしよう、、、車上荒らしにあったらどうしよう、、、突然怪しい人に襲われたらどうしよう、、、と移動中は気が気ではありませんでしたｗまた日曜日に現金を渡しても決済は月曜日なので、その間にトンズラされてしまっては泣き寝入りですｗ（もちろん信頼できる業者さんですよ！）電話やラインでやり取りできてたので良かったですが、これは何度もやってはいけないやつですね！！ｗ無事登記も終了し、土地の謄本が自宅に届いたので良かったですｗこの土地は固定資産税評価額の半額程度で購入できました。完全な売り急ぎ案件で相場無視の金額というやつです。この時点で土地に含み益が生じているため、建物価格が高騰していてもある程度は吸収できます。グレードを少し上げるか、グレードは上げずに利回りを良くする等、主導権を握った状態で進めていく事ができますね。土地は抑えたので融資付けもしやすいですし、後はじっくりプラン作りと融資付けを行っていく予定です。妄想上では1LDK×10世帯が入りそうなので、これからよく設計士さんと打ち合わせていこうと思います！それではまたお会いしましょう！
2023.03.05
コメント(0)
-
新築アパート完工！買決済と買契約で怒涛の2月！
こんにちは！上州大家なおです！！約1か月ぶりの更新となりましたｗｗｗ購入ブーストをかけて忙しくさせて貰っていたのですが、新築AP引き渡し後の最終調整や、土地やアパートの決済準備やらでゴチャゴチャしている中、一家で胃腸炎になってしまいブログ更新できていませんでした笑数日ダウンしてしまいまして、改めて健康の大切さを痛感しました。。。半沢大家さん家にて宅飲み計画もありましたので、その日に回復できていて良かったですｗさて、2月は怒涛の動きがありました。まず1月引き渡しの新築APですが、外構のアスファルト施工に遅れが生じ、予定より4週間ほど遅い完工となりましたｗ引き渡し自体は建物が完成し建築確認が下りれば、晴れて所有権を建築会社さんから移す事が出来ます。募集開始はその後からになりますので、これがもし3月下旬の引き渡しで4週間遅れるとなると、、、かなり致命的な事態になりますね。一般的に2月～3月が賃貸繁忙期になり、3月末引っ越し→4月入居というパターンの方が多いと思います。今回建築が始まる前段階の時点で部材供給が不安定という状況でした。遅れても2月頭には完工になるよう、12月完成→1月引き渡しで計画していたのですが、悪い予想が的中し見事に4週間遅れた訳ですね。ただその予備日数があったおかげで、無駄な空室期間もなく2月頭から募集案内を始めることが出来ました。結果オーライです。そしてなんと！2週間ほどの募集期間で8世帯の内、4世帯の入居が決まりました、、、！！家賃安い疑惑もあるのですが、空室があると融資付けの際にチクチク突かれてしまいますので、次の物件購入のために1日でも早く満室稼働する事を最優先にしました。あとは客付会社さんに祈るのみです。また2月は中古APの買決済、土地の買契約×2件をしてきました。中古APは10世帯のやや大き目な物件でして、新規の金融機関さんにご融資を頂きました^^新規でしたのでやや自己資金は入れましたが、取引開始を重視しての購入になります。利回りは過去の中古物件達に比べるとそこまで、という感じですが仕方ありません。これでトータルすると信用金庫さん2行、信用組合さん1行と取引実績ができました。（地銀さんは物件売却による融資取引消滅が1行、運転資金のみ借入が1行あります）私のエリア内にはもう1行の信用組合さんがありますので、将来的にはその時の融資情勢を見ながら、4行でグルグルと融資を回す事も出来るかもしれません。まあ今の規模感であれば3行でも十分すぎる程ですので、既存の金融機関さんとの関係を大切に深めながら、今後の規模拡大をしていければと考えています。今回買う予定の土地2件も正にその布石のようなもので、各金融機関さんの得意エリアだったり、融資残高のノルマによって、最適なところへ提案できたら良いなと思っています。今回の土地は両方とも固定資産税評価額以下で購入します。ただ片方の土地は全く予定になく急遽友人より紹介され購入が決まりました。計算外の出費となりますが、まあ嬉しい誤算です笑紹介頂いた友人にはこのブログを通しても改めて感謝をお伝えしたいと思います。これらの土地は所有した時点で含み益が出ているとも言えますので、安く仕入れが出来ればその分利回りを出しやすいですね。「不動産の肝は仕入れにアリ」と言いますが、正にその通りだと思います。しかし、土地は両方とも自己資金で買いますので一気に現金が無くなりますｗｗｗ(´;ω;｀)その代わり土地を所有している状態で融資付けが出来ますので、融資のハードルは下がりますし、絶対に案件が流れない（逆に流すことも出来ないですが…）という自信と余裕を持って、建築のプランニングにも臨めます。また更にもう1件中古アパートもグリップできてまして、そちらも購入に向けて動いております、、、！各案件ごとにそれぞれ別の担当者さんがつきますので、同時に複数案件をやると流石に頭が混乱します笑まだまだお金が出ていくのかと考えると、胃が少しキリキリしますね笑一瞬キャッシュリッチにはなっていましたが買いすぎは注意です。次回は1案件に全力集中しようと反省です。初期の頃はこんなにも同時案件をやるなんて想像すらしていませんでした。改めて複利の力の凄さを実感しています。ちなみにすべての案件が成就する妄想をすると、・借入 2.5億円・賃収 3350万円/年・返済 ▲1650万円/年 ※返済比率49％、新築22世帯、中古28世帯・賃収-返済 1750万円/年（145万円/月）という結果となりました。税金、管理費などの経費として賃収×20%を支出に入れて計算すると、月100万円弱が満室時手残りとなりますね。当初目標としていた数字が見えてきました。地方の低属性サラリーマンが34歳にしてこの数字はなかなか良い線なのでは！？と自分を奮い立たせて残り10ヶ月頑張ろうと思います笑「最後の詰めが甘い」というのが自分の悪いところと自覚していますので、最後まで気を抜かずに走り抜けようと思います。走り抜けた先でもまた走るような気がしますけども笑不動産の購入は経験や資金力もありますが、基本的に「ご縁」によるものだと考えています。融資付けの真っ只中であれば紹介があっても他の物件は買えませんし、関係者同士のタイミングとタイミングが合わないと不動産購入は成就しません。ステージによっては購入目線や検討物件の種類も変わってきますので、不動産は本当に奥が深いなと思います。全案件が成就するかやれる準備はしてきましたので、あとはドキドキしながら3月4月を待ちます。それではまたお会いしましょう！！
2023.02.20
コメント(2)
-
新築AP引き渡しと物件見学会
こんにちは、上州大家なおです！早いもので1月がもう終わりますね。1ヶ月経過する＝だいたい1年の8%を消化することですが、お盆や年末年始の長期連休を考慮すると、不動産投資活動に充てられる時間は1年の内の10%くらい消化した事になる気がします。先日掲げた目標に対しての進捗はというと、このままいけば半年後にはおよそ50%くらいは達成できてそうです。今のところ順調に来ている気がしますが、これは昨年やそれ以前に仕込んでいたものがほとんどですから、再び下半期や来年に向けた仕込みが必要になってきます。スピード案件は別ですが、不動産の仕入れは地道で時間のかかるものです。まだ10%しか経ってないから・・・と思わずに、芽が出てきそうな時期から逆算し、しっかり行動に落とし込んでいこうと思います。さて、今週は新築アパートの引き渡しがありました！！無事にここまで走り抜けることが出来て嬉しいです。まだ細かな部分は残っていますが、次は客付け活動に注力していきます。目標は3月中の満室ですので、まだまだ気は抜けません。また引き渡しに合わせて物件見学会を開催しました。見学会のメンバーは、しぶやん（新潟）半沢大家（埼玉+群馬）林さん（神奈川）クサカベさん（茨城）私（群馬）という事で色々なエリアの若手大家で連合軍を組み、初日は懇親会、2日目は群馬を中心に物件視察という事で遊んで情報交換してきました！懇親会はまたもやよく覚えていませんが、とにかく楽しかったことは覚えています笑見学会は私の新築AP含めルート内の所有物件を見ようという事で、全部で10物件以上は見てきました。うち新築が5～6物件くらいあったので、普通に考えるとかなり情報過多な気がします笑私も何回か半沢大家さんの新築物件達を見てきていますが、自分の新築を建てた後に改めて見ると、互いの性格の違いが垣間見れたり参考になる点に気付く事ができたりと、とても面白かったです。私の新築アパートも、今だったらこうするという小さな反省点がいくつかあるので、次に新築を行う際には上手く対処していきたいと思います。という事で非常に有意義な2日間でした。改めて群馬まで着て頂いた皆さんありがとうございました^^それではまたお会いしましょう！
2023.01.28
コメント(1)
-
中古アパートの融資が通る！ 新年会と1月の活動結果
こんにちは、上州大家なおです！早いもので1月の半分が終わろうとしています。皆さんの1月の活動進捗はいかがでしょうか。私はというと、次の新築用の土地購入の話しがまとまった事と、中古アパートの融資を地元金融機関に打診しておりましたが、こちらに融資内諾のご連絡が入りました^^新規金融機関の開拓を行いつつ融資付けを行っていたのですが、上手く新規取引の開拓も出来て大変嬉しいです。取引行の数を分散することで、融資情勢だったり融資に積極的か消極的かによって、金融機関の使い分けもできそうです。融資金額は約4000万円で少しまとまったロットのアパートです。細かな条件確認や資料提出は残っていますが、なんとか希望条件に近いところで着地することが出来そうです。不動産投資の活動は結果が出るまでタイムラグがあります。行動した結果が1か月後や2か月後に出てくる事はザラで、たとえ行動しても結果が出ないというのもよくあります。この1月に前述の結果が出ましたが、土地の方は話が出てからまとまるまで1年はかかっていますし、アパートの方も3ヶ月以上が経過しています。過去に種を撒いた結果が今になって芽が出てきているのであり、撒いた種も全て芽が出ている訳でもありません。芽を出すには決算書という畑を根気よく耕して土壌を作り、くさびを打ちつつ物件や融資という種を撒き続ける根気強さが必要です。まだ初期の方で思うように結果が出ない方は多いと思います。不動産投資はすぐに結果は出ませんので、年単位で焦らずじっくり腰を据えて取り組む必要があります。とはいえ早く結果を出したい気持ちは痛い程わかります。しかし、種を撒き続け、芽が出るのを待つ、馬鹿みたいにこれをひたすら繰り返して結果を待つしかありません。さて、今回は新年会という事で、群馬若手大家のメンバーで物件見学と打ち上げの懇親会を行いました。見学の方はそれぞれ新規取得予定と新規取得した、みやさんの巨艦中古アパート、半沢大家さんの建築中の新築アパートと中古アパート、私の建築中の新築アパート、八木節音頭さん（仮名）の中古ビルを見学しました。移動は私のワンボックスカーでまとめて動きまして、車内では前後隣でずっと喋り倒しておりました笑メンバーそれぞれバックボーンや資産背景、投資手法が異なりますので、懇親会までひたすら喋って情報交換していました。新築物件を始めて見る方もいらっしゃいますし、ビルの見学は私も初めてでしたので、新しい刺激あり、笑いあり、勉強ありで、とても楽しい見学会でした^^企画頂いた八木節音頭さん（仮名）ありがとうございます。懇親会の方もあっという間に時間が過ぎてしまい、何を喋ったか何を聞いたかも朧げな記憶しかありませんが、大変楽しかったことは覚えておりますｗ次回またそれぞれがアップデートしたタイミングになると思いますが、不定期開催して楽しみを作っていこうと思います^^それではまたお会いしましょう！！
2023.01.15
コメント(2)
-
新年の抱負2023
こんにちは、上州大家なおです！新年あけましておめでとうございます！！約1ヶ月ぶりの更新でしょうか笑12月は半沢大家さんファミリーと、天野真吾さんの元に2泊3日でお邪魔させて頂いたりとネタはあったのですが、PCゲームに熱中してしまいブログを書く時間がありませんでしたｗｗｗｗこんな事をしていては駄目とわかってはいるのですが、人間誰しも充電期間は必要という事で・・・三国志や信長の野望などのシミュレーションゲームや村作り系のゲームが好きでして、なんとなく始めてみたら毎日夜の12時を過ぎるような生活になってしまいました。何シリーズがやってようやく飽きて時間が確保出来るようになりまして、今回のブログ更新となりました笑前述の通り、12月中旬には天野真吾さんに福岡へ会いに行かせて頂きました。さしずめ天空闘技場で無理やり念能力を目覚めさせたゴンとキルア状態です。今まで想像すらしていなかった世界や規模を目の当たりにして、自分の小ささと可能性を感じられた3日間でした。天野さんの収入額や事業規模を考えると、3日間も若造2人をアテンドするというのは、全くもってコスパが合わない（むしろマイナス）と思います。それでもジャンケン大会から始まったご縁という事で、今回の旅をご快諾頂いた天野さんに、こちらのブログでも改めて感謝をお伝えしたいと思います（遅い）。さて、Twitterでも2023年の目標について呟きましたが、ブログの方でも目標を宣言しサボれないように自分を律したいと思います。＜目標＞① 保有世帯数を40世帯以上増やす（1月引き渡しの新築除く）【購入予定】 ※ほぼ妄想です2月 10世帯（1月 売買契約予定）3月 8世帯（買付突破、融資&契約待ち）6月 8世帯9月 12世帯12月 8世帯計46世帯 購入② サラリーマン卒業【予定】10月末まで 退職願提出12月末まで 退職済③ 手元現金1000万円以上を維持④ 12月末までに満室稼働⑤ 年間を通じて1棟物のみ購入（最低でも6戸/1棟～）元日にこれらを紙に書き出し、自宅PCの画面上に貼り付けました。私は基本毎日PCを見るので嫌でもこの目標は毎日視界に入ることになります。以前は来客を気にしてトイレのドアに貼ってましたが、今年はなりふり構わず長時間と視界に入る場所にしました。無自覚の潜在意識にこの目標を染み込ませることで、毎日のルーチン作業として日々の活動に落とし込むことが出来ます。また方針や行動にブレが生じそうになっても、この目標を目にすることにより途中で軌道修正が出来るわけです。不思議と目標を紙に書きだして貼っておくと、その年の年末には達成できていました。今年は今までの集大成とも言えるサラ卒と、売却により減ってしまった世帯数以上の買い増しを掲げています。また1年で急拡大を予定していますので、1つの物件に掛けられる時間効率を最重視し、中古戸建は無視＆1棟物のみを購入するという縛りプレイも行います。融資後の充電期間も考慮すると、10世帯以上の物件を3ヶ月おきに買っていきたいですね。非常に大事に1年になると思いますので、無事に達成できるよう何が何でも行動＆行動していこうと思います。1月から新築物件の引き渡し、買いの売買契約、群馬若手大家の物件ツアーを予定しています。年明けからアクセル全開で年末まで走り抜けます！それではまたお会いしましょう！！
2023.01.04
コメント(2)
-
売却終了と融資打診。週末は福岡！！
こんにちは、上州大家なおです！11月末に中古アパート売却が無事終了しました！！ブログの方に皮算用をつらつらと書いておりましたが、ちゃんと現実のものとなり嬉しい限りです^^キャピタルゲインは予定通り1500万円くらいの着地となりました。この物件の家賃年収は540万円ほどでした。返済比率50％、経費掛け目20%とすると、満室時キャッシュフローは160万円くらいとなります（以外に少ないｗ）。キャッシュフローの定義にもよりますが、今回の売却益は満室をずっと継続した前提で、「9.3年で受け取れるキャッシュフローと同額」という事になります。実際は入退去の入れ替わりによる空室ロスや現状回復の出費もありますので、10年以上かけなければ受け取れない金額だと思います。売却によって所有物件は減りましたが、私は脳内で「将来に渡って受け取る予定だった家賃を前取りした」と勝手に変換しています笑つまり頭の中では10年間という時間をショートカットした事になっています。もちろん10年後は借金を完済しているので、その時に売った方が何千万も手残りは増えますｗｗ残された若い時間、残りの寿命、自分の不動産投資のロードマップ、これらを考えたときにどのような選択を取るかなので、人によって判断は分かれると思います。私は今後拡大したい規模感、自己資金、決算書の強化を考え、売却の決断をしました。早速、自己資金が増えたところで、気になっている物件を金融機関へスピード打診しました。取引のない金融機関でしたが、感触はまずまずだったかと思います^^年末・年度末も近づいてますので良い結果が出るよう祈っています。さて今週末は友人の半沢大家さんと、福岡へ2泊3日のお出かけをしてきます。今からとても楽しみです。それではまたお会いしましょう！
2022.12.08
コメント(0)
-
売買契約完了！振り返りと今後に向けて
こんにちは、上州大家なおです！先日ブログにも書きました物件売却ですが、無事に売買契約がまとまり手付金を頂く事ができました！と言っても、銀行振込の持ち回り契約なのであまり実感はありませんでした笑融資特約無しの11月内現金決済（マジでびっくり）なので、買主事情による手付流しがない限りこれで99.9％確定となります。あとは残金が振り込まれる日を待つだけのお仕事です。これによる税引前売買差益は+1500万円ほどになり、弱小大家の部類ですが決算書はかなり強固なものになりそうです。更にこれに手元資金を合わせ、ハイレバレッジを掛けた上で全額再投資に回します。（使い込みたい欲求はまだ我慢します！）売上や規模は小さくまとまってしまいましたが、現金保有額、自己資本比率、債務償還年数の格付けは良くなっています。金融機関から見たら融資したい財務体質になっているでしょうから、ここに仕込んでいる検討物件をガンガン当てていき、地方ドミナントの拡大路線を進みたいと思います！というか、、それ以前から公庫の新築追加資金の融資でもサラッと承認が出ていましたので、かなり良い決算書に仕上がってきたのではないでしょうか！今回のキャピタルゲインを得るためにやった事を振り返ってみました。・運営が悪い売物件を見つける・レバレッジをかけて相場より安く買う・運営を良くして満室経営にする・保有して残債を減らす・相場で売る箇条書きにすると簡単なお仕事ですね笑入口で相場より安く買っていれば、出口は元金返済分に加え、買値と売値の差分が売却益として手元に残ります。もちろん出口を取らない選択もあります。私はただ安いだけではなく、相場より安いか、を重要視しています。基準の利回りや規模感もありますが、ある程度までロットや金額のボリュームが大きくなければ、手間や経費に対する売上額も小さくなってしまいますし、仮に出口を迎えた際のキャピタルゲインも小さくなってしまいます。ここの理由で最近はロットの小さい物件を我慢してスルーするようになりました。当然初期ステージならそういう物件でも選択肢に入ると思います。今回はそれなりの規模の物件をまあまあ安く買えていた事と、5年間の保有による元金返済が大きかったと思います。ただ、今はある程度の自己資金がなければ、レバレッジを効かせることも難しくなっています。私も初めは自己資金がなく、小さい物件から始めています。自己資金が足りないことで逃した物件も両手で数えるほどあります。不動産投資を始めて6〜7年ほど経った今、ようやく自己資金も増えてきましたし、最近になって融資の感触も良くなって来たように感じます。5年前にこの物件が買えたのも運の要素が大きいと思います。初期は、お金がないから融資を使いたいし不動産投資をしたいのに、お金がないから融資が出ない、というジレンマに陥ることがあります。私もそうでしたし、振り返ってもここに裏技や近道はありませんでした。時間をかけて小さい物件を大きい物件に入れ替えていく事が、当時の私には安全かつ確実な方法だったなと思いますし、結果を見てもそれをやるという選択は間違っていなかったと思います。不動産投資のステージは、①突破 ②拡大 ③縮小の繰り返しだと最近思うようになってきました。③の縮小は、決算書の筋肉質化や物件の間引きという意味です。不動産投資は拡大すればするほど決算書が悪くなります。相性の良くない物件や含み益の出ている物件を間引く事で、栄養が届くようになり別の幹に実がなったり新しい木が生えてくる、という訳です。もちろん何もない地面から芽を生やす「突破」にも相当なエネルギーは必要ですし、そこから「拡大」していくにも知識や経験値がモノをいう世界だと思います。今回の一連の売却で初期ステージを1周した感があり、2周目の突破ステージに来た気がします。今までよりロットや規模を一回りほど上げて、第2ステージを突破していきたい訳ですが、これまで築いてきた財務基盤と実績を持って挑む訳ですから、初期の突破より格段に難易度は違っていると思います。サラリタして規模拡大されている先輩大家さん達に共通しているのは、この2周目に思い思いの物件を買い増しして、より豊かになっていった方が多い印象です。不動産投資に再現性はないと思う派ですが、辿った道を歩かせて貰ったり、真似させて頂ける部分は沢山あると思います。売却後を見据えて仕込んでいた物件達がありますので、一気に金融機関へ訪問&打診のラッシュをしようと思います。次回も良いご報告ができるように頑張ります^ ^それではまたお会いしましょう！
2022.11.26
コメント(2)
-
半沢セミナーへ参加、近況と大家の強み
こんにちは、上州大家なおです。先週末は友人の半沢セミナー&保証付き融資セミナーin富山という事で、人生で5回目の富山へ行って参りました(^ ^)金曜日に半沢さん、すずまるさんと前乗りさせて貰いまして、ふんどし王子さん、ポールさん、チャケウピーさんらの物件を見学させて貰ったり、前夜祭で先輩投資家の皆さんと楽しく飲ませて頂きました。富山はいつ行ってもご飯が美味しく、群馬には無い新鮮な海の幸は本当に魅力的です。土曜日のセミナーでは友人の半沢さんがトップバッターとして登壇したのですが、本のアップデートや決算書の作り方、金利についてなど勉強になる部分が多かったです。ちょうど決算の締めが終わったところでしたので、来期に向けての動き方や自分の考え方をおさらいする意味でも非常に良かったと思いました。2番目の山﨑さんの保証付融資セミナーに関しても、脱サラ後や未取引の金融機関と最初の融資取引を開始するにあたり、保証付融資というのは選択肢として持っておきたいと思いました。その後の懇親会でも素敵な出会いがあったり、気になっていた方々とお話しする機会があり非常に有意義な3日間となりました。改めてふんどし王子さん、ポールさん、チャケウピーさん、ありがとうございました！！群馬に帰ってからは新築の進捗を確認しました。外壁も貼られてきて良い感じになってきました。工期も遅延等は無さそうでしたので、年明け1月の引き渡しまで進んでいけそうです。以前のブログでも書いた追加費用の400万円については、なんと資金調達の目処がつきました！自己資金から出すことも覚悟していましたが、政策金融公庫さんで設備融資が決まりました。ひとまず融資がついてホッとしております。多少は返済比率が上がってしまいますが、手出しで400万円も出すよりは資金効率が良くなります。返済が増える分さらに収益物件を増やして、この追加融資分が誤差の範囲になるよう頑張りたいと思いますwwwアパート売却の方も話しがまとまりまして、11月内の売買契約&決済となりそうです。決済は現金らしいのでほぼ流れることはないでしょう。多分w予定通りいけば、残債−売値で約1600万円ほどのキャピタルゲインとなります。手数料や諸費用を差し引いても、およそ1500万円の税引き前利益です。単発であっても地方のサラリーマンだけでは、一生掛けてもこの収入を見ることは出来ないと思います。退職金で貰えたとしてもその頃は立派な高齢者です。不動産投資で億のお金を稼ぐことは難しいかもしれませんが、1000万円くらいであれば時間をかければ実現可能だと思います。この物件は元々買った時の買値に500万円ほどプラスして売値を付けたのですが、そこから更に5年間保有した元金返済が約1000万円進んでいたため、これだけの売却益を作る事ができました（まだ妄想ですが笑）。長期保有と元金返済は大家の強みだと思います。業者は優良物件であれば自社保有も行いつつ、ほとんどの物件は短期融資&転売で利益を上げる事が多いと思います。中々良い物件が出にくい不動産市況ですが、そこそこの物件であってもレバレッジと時間の力によって、このような売却益を作ることができます。無借金物件は毎月の家賃のみでしか資産が増えませんが、レバレッジを効かせることで家賃と元金返済により倍の速度で資産が増えます。元金返済は豚の貯金箱を割るように売却でしか引き出せませんが、数年後に出口を迎えた時にその恩恵を受け取る事ができます。ずっと保有しても良かったのですが、立地が少し微妙だっと事と来年のサラ卒にブーストを掛けるため、手元資金を増やし決算書を強くするという選択を取りました。売却後は保有物件がまた減ってしまいますが、この1年で手元資金がかなり増えました。来年は物件の仕入れと購入にフォーカスしていきたいと思います。それではまたお会いしましょう！
2022.11.15
コメント(2)
-
ショートホールを回ってきました。金持ちがゴルフをする理由
こんにちは、上州大家なおです。先日に続き今回はショートホールを回ってきました。メンバーは同じ群馬エリアで投資をしているサンライズ北村さんとです。既にサラリーマンを早期退職されており、群馬県内で悠々自適に過ごされている先輩大家さんです^^2人ともゴルフ自体は初心者でしたので不安だったのですが、平日の昼下がりという事もあり、ほぼ貸し切り状態で楽しく回れました笑2人して同じ場所でミスをしたり、たまに出るナイスショットに感激したりと、良い年になった大人がはしゃいでしまいましたｗｗゴルフをしていて良いなと思ったのは、1打目を打ったらボールを打った場所まで移動して次のプレーを行うのですが、その道中になんとなく不動産の話しが出来たり、そういえばと何気ない会話が出来る事だと思います。懇親会や飲み会でも不動産の話しはするのですが、他の人の会話でお互いの声がかき消されてしまったり、なかなか集中して話しが出来なかったりという場面もあります。飲み会の席ももちろん大好きなのですが、大自然の中、静かに落ち着いた状態で不動産の話しをするのも良いなぁと思いました。キャンプも好きなので、焚火を眺めながらしっとりと会話を楽しむのも良いですね。群馬県はキャンプ場もゴルフ場も多いので、興味のある方がいればコメント待ってます笑ゴルフは細かなマナーやルールがあり人間性がとても表面化されるスポーツだと思います。コースに出れば昼食を含め6時間以上は一緒に行動しますし、基本的に自分がプレーする以外は他の人のプレーを後ろで見ます。当然ですが、自分が見ているという事は相手も自分を見ているという事です。基本的に1人ではなく複数人でコースを回りますので、気心知れあっている仲間同士だけなく、紹介で知り合った人と混ざってプレーする事もあると思います。そういう時に相手の人間性を見て、「信用できそうな人だな」「一緒に居て楽しい人だな」となれば、良い話に繋がったり、別の人脈が広がっていくかもしれません。また移動中にビジネスも話しも出来ますし、一緒にいる時間が長ければお互いの距離もグッと縮まると思います。金持ちにゴルフ好きが多い理由が、なんとなくですが分かった気がします。まだコース1回とショートコース1回しか回っていませんがｗｗｗ新築の方はあれから窓と室内ドアが新たに取り付けられていました。上棟すると進捗が目に見えてわかるので嬉しいですねｗ順調に建築が進んでおり何よりです。そろそろ管理会社さんを入れて、入居付けの打ち合わせを始めていきたいと思います。それではまたお会いしましょう！
2022.10.27
コメント(2)
-
ゴルフに行く！新築物件の進捗など
こんにちは、上州大家なおです。年を取ってからも出来る趣味を見付ける、ということで、ゴルフを始めるため前々から打ちっぱなしに行っておりました。期が熟したという事で、地元友達4人と今週日曜日に初ラウンドへ行って参りました笑さて、結果はと言いますと、、前半9ホールは57、後半9ホールで70の合計127 でしたwwまあ初めてにしては上出来ではないでしょうかw前半ラフからの脱出時に重度のダフリで左手首を負傷（笑）し、後半は度重なるショット&ダッシュの疲労により見事に崩れましたwwゴルフ難しいです・・・見せ場としては、グリーンの周りにあるカラーからロングパットを沈めた事と、パー3のショートホールでパーを決めた事でした。意外とアプローチとパターに手応えを感じましたので、1打目を安定させるという課題が見つかりました。元々はゴルフはそこまで乗り気ではなかったのですが、やってみるとピクニック要素もあり、大自然の中で大人がワイワイ楽しめるので凄く楽しかったですね。今後も継続して練習に励みたいと思います。さて、新築物件ですが進捗がありました。はい、ドンッ！！という事で無事上棟できたようです^^基礎の状態だとなんだか小さく感じて、「大丈夫かなぁ…」と少し不安な気持ちもありましたが、いざ建ってみるとかなり大きくてビックリしました笑早いものであと2ヶ月もすれば完成です。それまでに今度は入居者募集を開始させねばなりませんから、意外とやることはありますね。新築現場に行ったついでに、次に建築を検討したい土地の視察を行いました。駐車場の問題がクリアできればアリかなぁという感じです。今は中古物件を買っていきたいので、とりあえずはガッつかず保留にしたいと思います。脱線しますが、帰りに玉村の肉の駅で晩ごはんのメンチカツを買ってきました。揚げたてを買って帰れますし、味も美味しいので、群馬の玉村に立ち寄った際はおススメです笑それではまたお会いしましょう！
2022.10.23
コメント(2)
-
いよいよ上棟
こんにちは、上州大家なおです。久しぶりの投稿です。無事です。さて新築アパートの方がいよいよ上棟となりますどんな仕上がりになっているか来週見てくるので、確認できたら写真でもＵＰしようと思います^^妄想が捗り今からワクワクが止まりませんｗプライベートの方はここ2週間ほどずっと風邪気味でして、私が治っては子供が熱を出してそれを貰うというループを繰り返しています。ここぞという時に突発的な有給取得は残しておきたいのですが、発熱しながら出勤するほど気合いの入った勤め人ではありませんので、大人しく有給を使いまくっています。私は通勤用に燃費の良いプリウスに乗っているのですが、子供が1歳半となり手狭になってきたことと、元々車内の空間が広くないことからややストレスを感じるようになってきました。不動産活動で軽作業をするときはそこそこ車に荷物も載せますし、面倒なときは簡易物置として工具や資材を載せたままです。（家に資材やら工具が大量にあると妻が嫌な顔するのもありますｗ）友人を乗せたり家族で出かける事も多いので、ここは思い切って車を買い足そうと画策していました。毎日ポチポチと手頃な価格でミニバンを探していたのですが、ついにそこそこ安かったセレナをヤフオクでポチってしまいましたｗ先週現車が届いたのですが、中がかなり広く状態も非常に良かった事から、久々に不動産以外で良い買い物をしたなぁと感じました笑今はゴルフの練習でゴルフバッグを載せる事もありますので、セレナの車内空間は非常ーに満足です。不動産と同じようにまずは相場を知ることが大切だと思ったので、1年くらいは良いものがあっても買わず、ひたすら相場感を養うことに意識を向けました。どんなものが売れていくのか、こちらが良いと思っても余っていたら売れない原因はなんなのか、この辺りをよく観察していました。今回のセレナは紹介部分に写真がＵＰされておらず、商品ページには文章のみしか記載がありませんでした。個別の問い合わせで写真を頂きまして、そのままポチリ。たぶん写真がＵＰされていたら、すぐに売れていたのではないかと思います。逆にセレナを買ったことでプリウスが余ってしまいそうです。燃費が良いので暫くは通勤用に使いますが、サラリタしたらたぶん乗らなくなる気はします。もし欲しい人がいたら言ってくださいｗｗ不動産活動の方はと言いますと、実はアパート1棟をこっそり売りに出しました笑こちらは5年以上の長期保有になっていたアパートなのですが、この金額で売れたら良いなーという価格で出したら、1週間も経たずに現金買付が入りました。ちょっと安かったかもしれませんｗｗ＼(^o^)／まだ契約がまとまっていないので詳細は伏せますが、売り時だなと感じる市況ですし、これからの人は非常に買いにくい市況だなとも感じます。不動産の売却で富裕層から富の再分配を行いつつ、私は来年の来るべき決戦に備えて資金を蓄えようと思います。これを売ると本格的に保有世帯数が減ってしまうので、急ぎ買い足さないといけませんｗｗしかしキャッシュフローゲームでいうところの、「上がり直前」の雰囲気はヒシヒシと感じます！ただ油断するとポカや凡ミスで足元を掬われかねませんので、こういう時はよくよく注意して物事を判断していきたいと思います。（昔から詰めが甘いという自覚がありますので、、、）それではまたお会いしましょう！
2022.10.18
コメント(2)
-
事件発生！
こんにちは、上州大家なおです！事件です！建築中の新築アパートで追加費用が発生することになりました＼(^o^)／その額なんと400万円ｗｗｗｗワイの税引き前の勤め人年収と同じやぞ！ｗ ファ〇ク！！内容的には部材もグレードも何も変わらないので、ただ単に円安とウッドショックで出ていくお金が増えただけですｗまだ基礎を作っている段階ですが既に吐きそうですｗｗただ、予めこちらから指定していた追加工事（造作、壁紙、追加設備など）で、200万円ほど融資枠は余分に取っていました。建物価格+200万円の融資条件に対し、400万円の追加費用になります。なので実質的な実費負担は200万円になりそうです。不動産で200万円というと小さな額かもしれませんが、貧乏性な私にとってはかなり大きい額です。200万円といえば、それなりの中古車は余裕で買えますし、築古戸建も買えるし、アパートの頭金にもなるし、海外旅行で豪遊も出来てしまう額です。有り金を搔き集めて、やっとこさ1棟目の新築を建てます！というサラリーマン投資家であれば、この地合いだと飛んでしまうかもしれません。私の場合は建築請負契約から現在まで、右肩上がりに部材が高騰していた時期でした。追加費用はありませんよね？ウッドショックの影響はどうですか？と事あるごとにヒアリングしていましたが、もれなく追加費用は現実のものとなりました。しかし、ブログに書くと良いことも悪いこともその通りになりますねｗｗ今度からは良いことしか書きません！！今は初手で新築アパートは出来ない時期かもしれませんね。また不動産への融資は依然厳しいままですから、初手で中古の1棟アパートも難しい時期だと思います。そうなると初期の投資家は戸建市場に集中せざるを得ませんから、そこでも過当競争か発生し、安い戸建が中々見つからない、あっても一瞬で買われてしまう、という事になると予測できます。初期の拡大をどうしたら良いか、というのは初心者にとって永遠の課題だと思います。手は無くはないと思いますが、前より選択肢の幅は狭まってきていると感じます。早く始めることの重要性は、こういう部分にも表れるのだなと思う次第です。地合いが悪いから不動産投資は数年待とう、という意見もありそうですが、私はやるなら今すぐやった方が良いと思っています。今回の新築も、追加費用が出たとしても、数年後の建築価格と比べれば遥かに安いかもしれません。またそれまでの間に残債も減れば、家賃収入もストックされていきます。元金据え置き期間も半年設定していますから、回収もさほど難しくないだろうと見ています（本来その分増えるはずでしたが笑）。また新築在庫を持つことで、残債が減って熟れてきた別の築古物件を売却することも出来ます。このように多少高くなってしまったとしても、長い時間軸で考えると僅かな誤差であるという考え方も出来ます。不動産投資は早く始めれば始めた分だけ有利になります。買付競争の時に現金で殴り勝つ事も出来ますし、経験値から相手に信用して頂ける事もあります。今回の追加費用も良い勉強になったなぁと思うようにして、自分の経験値をどんどん積んで行こうと思います！話しは変わりますが、先日ゴルフの打ちっ放しに行ってきました！6、7年くらい前に数回行っただけのゴルフ初心者ですが、ちょうど不動産投資を始めるかどうかの時期でして、節約のためゴルフを諦めた事を覚えています。今になって、古くからの友人がゴルフにハマってきたから一緒にやろう、という事で私もゴルフを再開することにしました。ゴルフは年を取ってからも出来るスポーツですし、若いうちにやっといた方が早く身に付くと思ったからです。ただ、最初の100球はブンブン空振りもしましたし、頭に当ててボテボテ転がったり、滅茶苦茶な方向に飛んでったりしましたｗそれでも200球を超えてくると真っ直ぐ飛ぶようになりましたし、スウィートスポットに当たって気持ち良く飛ばすことも出来ました。不動産投資もこれと同じですね。最初から上手く出来る人は居ません。正しいやり方で継続する事が大事だと思います。ゴルフの正しいやり方はよく分かっていませんがｗ群馬は良いゴルフ場が多いみたいですし、それなりに打てるようになったら、不動産投資家でゴルフツアーもやってみたいですね。とりあえず寒くなる前にまた何回か打ちっ放しに行ってみたいと思います^^ゴルフ球を打ってる間は追加費用の事も忘れられますからねｗｗそれではまたお会いしましょう！！
2022.09.19
コメント(2)
-
買付通るｗｗｗｗ
こんにちは、上州大家なおです！昨日のブログを書いたばかりですが、出していた買付が本日買付が通りました。いや、通ってしまいましたｗｗｗ今水面下では、①土地を買う ←現金買い②中古アパート買えそう ←現金買い③中古アパートの買付が通った ←NEWという事で2つ動いているのですが、ここに③が加わると1000万円超えの出費になりそうですｗｗぐえーーーーおえーーーー今回の売却で得られる資金1000マン弱を全て注ぎ込むことになりそう＼(^o^)／し か も税金とか考慮しない粗利の状態で1000マン”弱”なので、実際はむしろ売却で増える資金だけでは足りないｗｗ「資金に余裕を持って投資活動したいんだよね、俺」とか言って格好つけてた訳ですが、売却前と全く変わらない水準、むしろジリ貧になりそうです。ただですよ？今回のキャピタルで得る資金を丸々再投資して、どういう結果になるか、という事が大事だと思います。売却物件は月のキャッシュフローで10万円ちょっと出てたわけだったのですが、①の土地で新築を建てたら月のキャッシュフローが+20万円見込み、②の中古アパートで月のキャッシュフローが+10万円ちょっとの見込み③の中古アパートで月のキャッシュフローが+20万円見込みという結果になります（税引き前ですが）。全て買えたら、という前提の話しですけれども、単純に考えて約5倍の投資成果を生むわけなので、むしろこれでいいのでは！とブログを書きながら思えてきました。しかし、来年完成予定の新築アパートで追加資金が必要になった場合、自己資金的にはかなりマズイ状況になりますｗｗｗちょっと暫く金策に走ろうかなｗｗｗ( ；∀；)今回買付の通ったアパートですが、融資自体は第2希望くらいの金融機関から既に事前の内諾は頂いています。なので余程の事がなければ買い逃すことはありませんが、支払う自己資金額が大きいのがネックです。少しでも手出しが抑えられるよう、本命の金融機関にも融資付けを打診しようと思います。不動産 投資するほど お金減り上州大家なおでした。それではまたお会いましょう！
2022.09.09
コメント(4)
-
買付出しました
こんにちは、上州大家なおです！先日久しぶりに買付を出しました。場所はいつも通りの群馬県で今回は東部の某エリアです。とりあえず融資は1行で付いてますので、売主サイドより承諾を頂ければいつでも決済へ走れる状態です。融資が付いた1行は条件面に少し不満がありましたので、近日中にもう1行ほど打診を行って結果を待ちたいと思っています。私の法人は9月決算なので、7～8月はアパートなど大きめな物件の購入活動を控えていました。少し前から、なるべく所有物件を県央付近に寄せて行こうと思っていましたが、買ってもいいかなーと思える物件だったことと、9月に動けば最低でも期が変わる10月以降の購入になるだろうと思い、今回の買付に至りました（玉砕するかもしれませんが）。時期が来れば買いに動こうかなと注視していた物件はありましたが、決算前だったり別物件の買契約や売契約の直前など、丁度動けない時期が重なってしまい手をこまねいていました。後で半沢大家さんが食指を伸ばしていた事もわかり、面白半分でも競合したかったのですが流石にパスせざるを得ませんでしたｗ彼が玉砕したら番手を譲って貰おうと思います笑玉砕して欲しいような、して欲しくないような複雑な気持ちでございます。とはいえ物件は後からいくらでも出てきますし、買えなかったことが逆に良い方向に働くかもしれません。自己資金や自分に合うタイミングというものもそれぞれあります。銀行融資、自己資金、タイミング、運、縁、これらが揃わなければ物件は購入できません。普段から買える準備を整えておくのはとても大事です。私が具体的に「準備」として行っていることは、① 投資エリアに対して融資の目途が付いていること② 常に何かしら融資打診をしていて、いざとなれば物件を差し替えられる状態であること③ 定期的に銀行訪問を行い、担当者がこちらの決算内容や試算表を把握していること④ 狙っている価格帯に対し自己資金を1～3割は投入できる状態であること⑤ 最新の資産一覧表や物件の稼働状況が資料でまとまっていることこれらの事を意識するようにしています。前提として黒字決算であることや、資産超過であることは言うまでもありませんが、これらが出来ているといないとでは初動のスピードが全く違うと思います。あとは物件と巡り合うご縁だったり、買付を通す運やテクニックは多少あるでしょうが、やはり入念な下準備に勝るものは無いでしょう。（これで融資が駄目だったら笑ってやって下さいｗ）ここ最近は狙った物件を8割くらいの勝率で買えるようになってきました。以前は連続で買い負けることもありましたし、番手を取っても物件のグリップ力が弱かったりと悔しい思いも沢山しました。やはり場数を踏んで経験を積むことはとても大事です。自分が買える物件にだけ全力フルスイングできる選球眼も付いたと思います。私の性格からして、買える物件、買える規模・買える資金内で全力で取り組む、という傾向があるような気がします。ここ最近は自己資金が足りないのにも関わらず、買付を通して契約・決済の期日までに金策を行い物件を買う、というような話しを連続で聞きました。（良いか悪いかの議論は別として）もちろん計画性は大事ですし、危ない橋を渡ることを良しとする訳ではありませんが、その話しを聞いて、私も一つ殻を突き破るような行動をしていかなければなぁ、と思う次第です。振り返ればここ1～2年は守りに入った投資をしていましたので、届きそうだけど、ギリギリ半歩1歩届かない、というような目標設定を改めて行いたいと思います。守りに入って小さくまとまる規模感でもありませんし、まだ失敗しても取り返せる若さがありますので、もうちょっと突き抜ける動きをしようかなと感じました。不動産投資をしたことがない人からすれば、「あなた全然守ってないでしょ」と突っ込みたくなると思いますが笑来年の今頃は一皮むけた状態でブログを書いていたいですね。それではまたお会いしましょう！！
2022.09.08
コメント(4)
-
群馬若手大家会を開催する！
こんにちは、上州大家なおです！今週は群馬若手大家の会を開きました！いつも時間が足りず悶々として帰る日が多かったのですが、今回は朝から2部制のイベントになりました。昼間の部は都合の付いた私含めて3人で実施しました。互いの物件パトロールと銭湯の治安維持が主な任務です笑入居者が住みやすい住環境を整えるのも大家の立派な務めであります。銭湯の治安維持ではサウナで自分も整うことができるので一石二鳥ですね。物件パトロールは実際にモノを見ながらアレコレ話ができますので、セミナーや飲み会では話す機会のない内容や、そういえば…という裏話も出てきたりするので、とても面白かったです！群馬で他の投資家さんの物件を見させてもらうのは、私もあまり機会がありませんので、非常に勉強になりました。夜の部はいつもの半沢大家さんを始め、20代～40代の計8人の若手投資家でのイベントとなりました。改めてメンバーを見て思ったのですが、私のような低属性サラリーマンからハイスペの方もおり、FIRE済の方も居れば、投資を始めたばかりの方、また会社経営の方もいらっしゃいます。色々な立場、状況の人達が来ており、中々濃いメンバーに集まって頂けたのだなぁと思いました。本当に群馬セミナーを開いてみて良かったです。そしてそういった面々で情報交換を行いますので、これまた夜の部も非常に濃厚な会となりました。一見すればただの飲み会ですが（実際そうですがｗ）、学びの場でありアウトプットの場でもあるのが、投資家同士の飲み会かなと思います。知識や経験というのはアウトプットする事で自分に定着します。自分が経験の浅いころ、気軽に行ける群馬の若手大家会がありませんでした。（見つけられなかっただけかもしれませんが）気が合いそうな群馬の若手や経験値の低い方に場を提供しよう、と思って始めた会ではありますが、一番勉強させて貰ってるのは自分だなぁとしみじみ思いました。次回のイベントもなんとなく決まったので、早くも次が楽しみです^^さてさて、前回書いた売却物件についてですが、契約・決済日が決まりました！今回の売却で1000万円弱ほど手元資金が厚くなります。が、家賃収入も少なからず減少しますので、早くも皮算用で色々な物件にアプローチしています笑物件を買えば手元資金がなくなり物件を売りたくなり、物件を売ればお金が遊んでいることのストレスで物件を買いたくなる。これが不動産メンヘラですね。実際にはまだ売れていないので充分な注意が必要ですが、これだけでも妄想は捗ります笑普通のサラリーマンなら1000万円も自由なお金があったら夢が広がりますが、基本的に売却益は全て再投資に回してしまうので、私の生活自体は何も変わりません笑しかし自己資金に悩んで物件が買えないストレスは無くなりますし、売った世帯数以上に物件を買うことが出来れば、精神的な豊かさも上がっていきます。いつ物件紹介があっても大丈夫という安心感も得られ、何かトラブルがあっても耐えられる自信にもなります。今年から来年にかけては、少しずつ物件の入れ替えをしていこうと思います。そして所有物件の整理が終わったタイミングで、自己資金と決算書に問題なさそうなら、いよいよ卒サラを実行に移そうと思います。。。いつも勝負の年といっていますが、今年の残り3ヶ月+来年はマジで勝負の年です！なんだかブログ書いてたら燃えてきましたｗ早くブログ書きなさいと背中を押してくださった半沢奥様、ありがとうございます笑それではまたお会いしましょう！！
2022.08.29
コメント(4)
-
購入した戸建の残置物撤去とか
こんにちは、上州大家なおです！皆さま、お盆休みはいかがお過ごしでしたでしょうか？私はほとんど気にしていませんが、7月から8月にかけてコロナの感染者が激増したため、連休でもなかなか遊びに行きにくい状況が続いていますね。お盆休みは実家に子供を連れて行くに留め、後はほとんど家に居るか、妻と子供と近所を散策するかで、あっという間に連休が過ぎ去ってしまいました。もちろん隙間時間に買った戸建の面倒も見なくてはいけません。今回も残置物撤去チームを呼んで家具類や不用品を撤去しました。こちら、不用品撤去でいつもお世話になってまして、今回もトラック一杯に積んで行ってもらいました。費用は載せられませんが、信じられないくらい安くやって頂きました。ただ、衣服や布団類、ゴミ等は引き取りしてもらえないので、こちらは自治体のクリーンセンターに持ち込みして処分します。作業は1人だと泣きそうになるので、こちらは親父に日当を渡して一緒に処分しようと思います笑今回のような事が出来ると、相場に比べてめちゃめちゃ安く抑えられますので、一般的な撤去費用を折り込まずに価格交渉をする事が出来ます。普通に頼むとトラック1台で20～30万円とかかかります。まあまあ残置物がモリモリだとトラック2～3台必要な場合もあるので、物が多い家だと50万円以上は確定です。以外と舐めてはいけないのが残置物です。スポットで安く抑えられる分野があれば、他の平均的なライバルより抜きんでる事が出来ます。人によって安くできる得意分野や人脈は色々あると思いますので、使えるものはフル活用していく事が大事です。全部DIYでは時間がいくらあっても足りませんし、時間的損失と機会損失、また家庭内バランスシートを棄損します。めちゃくちゃ時間のかかるものはプロに任せ、仕上がりの質も時間もプロと変わらないものはDIYでやる、というのが一番効率が良い気がします。（お金に余裕があれば全部外注で良いと思いますが）さてお盆中に撤去を行ったのですが、たぶん故人が結構大事にしてただろうなぁ、、という着物やお酒、装飾品など盛大に処分しました笑そして、その日の夜に車のバッテリーが上がり、コンクリート塀で車のボディを思い切りえぐり、車のドアで左脚を流血し、右脚に後日撒こうとしていた除草剤原液がぶっかかりました。時期柄、元の持ち主が帰って来ていたのだと思います。残置物撤去のための足回りを重点的に攻撃されたので、次に行くときは塩と日本酒を持っていきます。今はワタクシが持ち主なので徹底的に戦います（違）さて話題を変えて、並行して売りに出していた物件に買付を頂きました。契約・決済はまだですが、情報を聞くにまあまあ固いかなと思います。こちらも進みがあれば書いていこうと思います。無事に纏まればまとまった資金を手元に残すことができます。モノポリーで勝つ近道は、戸建を4つ買って、それを1棟物に変え、ドミナント戦略で地域を独占すること。キャッシュフローゲームでファーストラックに乗るためには、序盤に種戦を作り、小さな戸建を買って、売って、その資金を再投資し、より大きい物件に入れ替えていくこと、です。現実世界の不動産投資になると、小さな物件から大きな物件に入れ替えていくのに、早くても数年単位での長い時間が必要です。そこまで長い時間は待てないと思いますが、私も不動産投資を始めてからあっという間に7年ほど経ってしまいました。しかし、一番手堅く経験値も得られ、かつ確実な方法だと思います。飛ばない程度でレバレッジはそれなりにかけておき、目が肥え資金も増えた状態でギアを1段上げ、上昇気流に乗っていく戦略です。私も結構な慎重、というかビビリなタイプなので、同じような慎重派な人はこの戦略が良いかなぁと思います。不動産手法はその人の性格や生き方によって最適なものが決まると思っています。いきなり大きな物件を買える強靭なメンタルと知識があれば別ですが、一発で退場するリスクもあり、一般人にはなかなか難しいと思います。私も最初からは出来ませんでした。（というかそもそも資金がなかった笑）不動産投資で短期間に急拡大していく姿は、それこそ煌びやかで夢のように感じますが、バランスシートが犠牲になってしまったり、常に税金の支払いがあり自己資金がカツカツになってしまう、というリスクも孕んでいます。少し風が吹いただけで軸がポキッと折れてしまうかもしれません。今では大規模な有名大家さんでも、無理をして急拡大したときにあわや黒字倒産しそうになった、という話しもあります。じっくり、ねっとり、粘りながら、地道に決算書を成長させていく時期があっても良いでしょう。なんせ私はビビリなので。翌年のために1年前から土を作り、春に種を撒き、夏に実を育て、秋に収穫し、冬に備える。そんな農家のような不動産投資家に、私は、なりたい。いや、なります。上州大家なおでした。それではまたお会いしましょう！
2022.08.18
コメント(2)
-
戸建買いました２
こんにちは、上州大家なおです。パート２です。今回の戸建は残地撤去と駐車場造成が必要です。そして決済が7月末なので、2週間もすればお盆休みです。お盆休みが終われば8月下旬ですので、あっという間に9月です。つまりお盆前に最低限駐車場を作らないと残地撤去が出来ず、残地撤去が出来ないと内装の全貌が見えず、必要なリフォーム箇所もボヤっとしか見えてきません。以外と残置物をどかしたら気になる箇所も出てきたりしますので、こちらは注意が必要です。今回は戦略的ノーリフォームを取りますのであまり重視してませんが、やはり床や壁は一通り見ておきたいところです。そのため一刻も早く駐車場造成に取り掛かるべく、決済と同日に最速で業者さんを手配したのですが、慣れというのは恐ろしいもので近隣へのご挨拶をすっかり忘れていましたｗｗｗこちらのエリアでは大体10～20世帯ほどで1つの班を形成しており、ゴミ出しだったり固いところでは定期的に会合なんかもやっている「組」という制度があります。賃貸物件であれば最低限ゴミ出し場所は知っていないと、管理会社さんから入居者さんへ説明ができないので、やはり組の区長さんへご挨拶して、ゴミ出し場所やルールは聞いておくと後々がスムーズです。（その他に組費の集金方法や金額確認なんかもありますね）その区長さんへ物件の所有者が変わったご挨拶と、これから宜しく！的な挨拶を戸建を買う度に毎回していたのですが、今回はすっかり抜け落ちておりました笑区長さんも空き家が不正利用されないか監視役をしていたかもしれません。売却中だった戸建にいきなり不審な業者が入って物件をいじりだすので、もう田舎では大ニュースです。工事業者さんが工事前に挨拶回りをしてくれていたのですが、その時に「ワシは聞いておらん！！！」と区長さんが言い出し、なんと工事がストップしました笑仲介した不動産屋さんにも電話が入り、工事業者さんにもここに何をしているんだという騒ぎに発展。。流石に業者さんから電話が入りまして、双方へ事情を説明させて貰いました。どうやら私を別の不動産業者と勘違いしていたようで、仲介業者さんにも工事や何か動きがあれば連絡するようにと話していたそうです。なので、何故業者なのに一報がないんだという感情になっていたようです。しかしこちらの落ち度があったことは間違いなく、改めてご挨拶へ行くことをお伝えして、その場は収めて頂きました。工事業者さんとも相談し、オーナーの挨拶ナシで当日いきなりの工事は近隣住民の心象を悪くしてしまう、また治安維持をしていた区長さんの顔も立たないという事で、見事に工事は延期となりました笑初日は音を出さない作業にのみ留めて頂き、本格的な造成工事は日を改めてとなります。。。物件、特に戸建を買ったら、近隣へ挨拶回りを忘れずにする事をおススメします笑これで1週間ほど遅れてしまいそうです( ；∀；)まあ自分のせいなんだけど・・・ちなみに軽く宝探しはしましたが何も出てきませんでした笑進捗あったら随時更新していこうと思います。それではまたお会いしましょう！
2022.08.02
コメント(2)
-
戸建を買いました
こんにちは、上州大家なおです！7月末に戸建の買決済をしてきました。これで通算12物件目です。売却もいくつかしていますので、所有物件はアパート4棟、戸建4戸、着手中の新築1棟となりました^^更に親族から空き家になっている戸建も譲って貰えそうでして、上手く進めばまた増えそうですｗｗ親族物件は追ってブログに書いていきたいと思います。さて今回購入した戸建ですが、、、実は買う気はほとんどありませんでした。なぜなら1棟物を狙っていたためです。（じゃあ何故買ったのかは突っ込まないであげてｗ）他にも買う気がなかった理由として、素直に購入競争が激しいだろうなと思いました。物件の立地と程度がそれなりに良さそうで、更にノーリフォームでも貸せそうな状態だったからです。今はアパート融資が厳しく、自ずと価格の低い戸建投資に注目が集まってます。私は結構あまのじゃくなので、こういう時は戸建投資に冷めてしまい、逆にアパート購入に挑戦したくなる性分です。「しかし、たぶんこれ安いなー」と思っていたら勝手に問い合わせをしてました。（これはもう病気だと思います）さて、私が問い合わせをした時にはけっこう反響があったようで、中を見た印象も「比較的けっこう楽に貸せそうだな」と思いました。途中で売却する際も、実需売却が狙えそうでした。仲介さんからも、「既に満額で買いたい実需層と投資家の方がいます」という話しを貰いました。この話しを聞いた時点で「まあそうだろうな」「これは買えないかー」と思い、仲介さんと終始雑談する方向に切り替えました笑それから物件の事はあまり話さなかったのですが、群馬の田舎の方では自分のようにそれなりに若く、それなりの投資経験をしている人はあまり居ないようで、仲介さんが私にかなり興味を持ってくれました。1時間以上は話し込んだと思います。SNSやセミナーでは若い方もかなり増えましたが、群馬県や全体を見ると、やはり30代前半の不動産投資家は若く希少なのだと思います。帰り際に、せっかく時間を作ってもらったのに購入意思を示さないのは失礼だな…と思い、金額と条件を提示しライン交換して物件を後にしました。満額購入希望者がいると聞いていたので、断る前提でこちらの買ってもいい条件にしました。それから1週間、物件の事は忘れサラリーマンをしていたのですが、「金額交渉が通りましたー☆」と1本のラインが入ります。購入意思は出しましたが、ほぼ買う気はなかったので衝撃ですｗｗｗ「満額の購入希望者は？」と聞いたところ、・売主様が購入条件と金額に納得してくれたこと・経験があり安心して取引できること・仲介さん側も私に買って欲しいという理由から私を1番に優先してくれたようです。不動産投資をやればやるほど買いやすくなると聞いてましたが、なるほどそういう事なのか、と納得しました。私が思う買いやすい人の特徴ですが、経験知識が豊富で問題解決能力があること、文句を言わない人、資金力がある人、だと思います。恐らく仲介さんとの長い雑談が功を奏し（？）、この辺りを見て頂いたのではないかと思います。私もある程度の賃貸経験はしてきましたし、自己資金はたんまりある訳ではありませんが、売却資金が残っていましたので築古戸建を買う程度のお金はありました。なので、いざとなれば自己資金で買えますよ、と言っていたのが効いたかもしれません。本当のところは神のみぞ知るというところですが、指値が通ってしまっては買うしかありません。次なるアパート用の資金だったのですが、ここで一部放出です。。。不動産投資は計画的に！！またお金を貯めてアパート購入に備えなくてはですね。これではいつまでたってもお金が増えませんｗさて気を取り直して、「決済終わったし、とりあえず戸建をいじくり回すかぁ」と思っていた矢先、早速この戸建で近隣トラブルが発生しますｗｗｗ続きは次回で（泣）それではまたお会いしましょう！！
2022.08.01
コメント(0)
-
北海道旅行に行ってきた！
はじめに、安倍元首相のご冥福を謹んでお祈り申し上げます。こんにちは、上州大家なおです。半沢大家さん出版セミナーのお疲れ様会と銘を打ちまして、7/8（金）～7/10（日）にかけ北海道へ旅行に行ってきました。初日は札幌でお寿司と海鮮を堪能し、二日目は観光メインに富良野のラベンダー畑、美瑛の青い池とセブンスターの木を見てきました。宿は札幌でしたので帰りがけに旭川ラーメンを食べ、再び札幌に戻り海鮮と飲みに勤しみました。気付けば酔いに任せてお金を結構使ってました笑ずっと飲んでいたので肝臓もカチカチです。。。また今日から日常の質素な生活に戻ろうと思います。今、日本でも世界でも様々な出来事が多発しており、時代や歴史の転換点にあると感じます。そんな中ではありますが、明日をより充実させ、自分個人にできる事を精一杯やろうと思う、今日この頃です。毎週のイベントで体力も使い果たした感がありますので、しばらく大人しくしたらまた色々と行動していきたいと思います。それではまたお会いしましょう！
2022.07.11
コメント(0)
-
半沢大家出版セミナー終了！
こんにちは、上州大家なおです！半沢大家さんの出版セミナー＆記念パーティーが無事終わりました！！7月2日（土）はセミナー＆懇親会、7月3日（日）は記念パーティーということで運営側として両方参加してきました。（といってもほとんど何もしてませんでしたが笑）融資攻略の本でしたので、セミナーは初心者の方が多いかなと思っていましたが、蓋を開けてみると各地のベテランの方が非常に多くびっくりしました。やはり不動産投資の肝は融資になりますので、ベテランの方ほど融資にはアンテナを張られているのでしょうし、半沢大家さんの人柄や実績からそのような方々を引き寄せているのだろうなと思いました。セミナー後半には事前質問やトークテーマに対し、半沢大家さん、クサカベさん、私の3人で話す時間があったのですが、ベテランの方々や業者成りしている方の前で、私のような若造が話すのはとても気が引けましたｗｗｗ（温かい目で見て頂きありがとうございましたm(_ _)m）懇親会もそういった人達が集まって話しますから、内容も濃く、レベルも高く、さらに刺激を頂く事ができました。本番のセミナーも非常に面白かったのですが、「懇親会は第二のセミナー」とも呼ばれます。サラリーマンの飲み会とは全く違い、不動産という共通のテーマで話しますので楽しい上に学びも大きいです。ＳＮＳやネットでも情報はある程度集められますが、顔や人間性を見てからでないと話せない、話したくない内容もあります。大体そういった内容の方が面白いですし、パッと出た一言でその後の流れや考えが大きく変わるキッカケになったりもします。人は基本的に教えたい生き物ですので、初心者の人こそ懇親会には積極的に出席される事をおススメしたいです。ただ、中途半端に間違った内容や、その人にとってはズレた助言も「万に一つ」はもしかしたらあるかもしれません。当然ながら当の本人でないとわからない細かな情報だったり、助言した側の経験値によって間違ってしまうことも起きうる話しです。ですので、初心者の方であれば、ある程度の情報の取捨選択だったり、別の投資家へセカンドオピニオンを実施し情報の確度を高めていくことも大事だと思います。また前回の群馬セミナーに来られなかった地元群馬の方も見られ、新たな交友関係も構築できました。同世代の輪が広がり活発な意見交換が出来るようになれば嬉しい限りですね^^2次会や3次会では、富山のふんどし王子さん、チャケウピーさん、群馬の若手大家や各地のベテラン大家さんらと深夜まで飲ませて頂きました。セミナーを口実に（？）こうして各地の投資家さんが集まることが出来ますので、やはりセミナーは良いものだなと思いました笑翌日は出版記念パーティーだったのですが、こちらも大盛り上がりでした。とても楽しかったです！セミナーの日だと仕事だったり、都合が悪く来られなかった人達が集まっていた印象で、中には久しぶりにお会いする方が何名もいらっしゃっいました。基本的に群馬で投資活動をしていますので、神奈川、千葉、埼玉南部、都内の方とは頻繁に会える環境ではありません。久しぶりにお会いして互いの近況報告が出来ると嬉しいものです。それもこのイベントを開いてくれた半沢大家さんに感謝したいと思います。ひとまず大きなイベントはこれで終わりホッとできました。が、なんと次週は出版セミナー＆パーティーの「お疲れ様会」が控えております笑鬼のような日程でイベントがありますので、家庭のバランスシートを棄損しすぎないように気を付けたいと思います。不動産投資では実はこちらのバランスシートの方が大事だったりもします・・・これが終われば暫くは大人しくしたいと思います笑それではまたお会いしましょう！
2022.07.04
コメント(4)
-
週末は半沢セミナー＆記念パーティー
こんにちは、上州大家なおです！今週末は半沢大家さんの出版セミナーと記念パーティーです。半沢大家さん、改めて出版おめでとうございます！ワタクシも運営側として参加しますが、とても楽しみです。銀行員だった大家が教える！ 不動産投資 融資攻略バイブル [ 半沢大家 ]楽天ブックスこの通称：緑本は不動産界隈のSNSで少し話題になりました。私も影ながら応援していたので初版増刷となり嬉しい限りです。書籍出版は彼の夢の一つであり、見事それを叶えたのは本当に素晴らしいことです。ちなみに私も恥ずかしながら寄稿しております。どのようにして最初のプロパー融資を引いたか？に焦点を当てて書きましたので、これから銀行開拓したいという方に少しでも参考になればと思います。ちなみにここだけの話、2017年に最初のプロパー融資を地銀で受けましたが、スルガショック前で大した開拓をしていないので割愛しました。自分なりにイチからしっかり開拓した話をいれております笑私の他にも不動産友達2名を入れた計3名で、同じテーマで寄稿しました。面白いことに、3人とも最初のプロパー融資のとっかかりはバラバラでした。融資は基本的にその人その人のオーダーメイドですので、正直なところ再現性は難しいです。オーダーメイドのスーツが万人に着られないように、プロパー融資もオーダーメイドで作られます。いくつかの事例を見ることで、真似できる部分だったり、自分にハマるやり方を見つけられるかもしれません。是非、お役に立つ事が出来れば嬉しいです。しかし読み返すと加筆・修正したくなる衝動に駆られてしまいますね。もっと見直しすれば良かったなと、やや後悔しております笑さて、せっかくなので書籍の中身を軽く紹介させて頂きます。内容は、時代に左右されない融資の原理原則についてや、銀行側の思考、好まれる決算書の作り方について、どのように融資を付けて買っていったか等々彼の銀行員時代の実体験と不動産投資家としての経験を元に構成されております。融資攻略ということで、初心者の方には取っつきにくい分野かもしれませんが、私は初心者の方にこそ読んで銀行融資の理解を深めて欲しいと思っています。規模拡大には融資攻略をしなければならない日がほぼ必ず訪れますし、書籍の中身では決算書についても触れていますので、不動産投資という事業経営を行う人間であれば知っていたい内容です。不動産は小さな金額ではありません。初心者では分からない難しい言葉があれば、ネットや本で調べ、わかるまで読み込むくらいの気概はあっても良いと思います。不動産投資の場合、保有物件が大きいほど方向転換はゆっくりになり、自己資金が少ない初期なら1つの物件に対するウエイトが大きくなります。今は融資が必要ないから決算書は気にしない！という意見もあるかと思います。しかし、最初の内から将来の目標地点や決算書の作り方を知っていれば、いざ出発した後に、やっぱり違ったから進路・方法を変えます！なんてことも不要です。（不動産投資での方向転換は結構大変です）これを知っていれば最初は違う動きが出来たのに、、、なんてことになるなら時間も労力も非常に勿体無いです。この書籍を熟読すれば銀行開拓の前提知識は十分得られますし、融資担当者の質問の意味や、融資のために求められることが理解できます。私も融資分野は捨て身と手探りで得ていった知識でしたので、プロパー融資を受けるまでかなり遠回りもしました。正直なところ、5年早くこの本を読んでいたかったと思っています笑たった2千円程度の書籍代で、彼の数年間を疑似体験できます。結論、やはり書籍ほど安くて費用対効果の高い投資はないですね。もちろん行動が伴わなくては駄目ですがね。では週末参加される方はよろしくお願いします！それではまたお会いしましょう！
2022.06.30
コメント(1)
-
茨城に来ています
おはようございます、上州大家なおです。昨日から茨城県に来ております。私には、6〜7年前のほぼ同時期に不動産投資を始め、サラリーマンでいうところの同期のような不動産投資友達が3人います。 再生系投資、ドミナント投資、広域レバ投資、 とみんなかなりバラバラです笑（私は居住地である群馬でドミナント投資をしています）前にも日記で書いた気がしますが、初期中の初期の頃、「新しい物件買ったら見せてよ！」と誰かが言って、今でも年に1、2回のペースで物件見学会をしています。全員居住地や手法が微妙にずれているので、エリアが被らなかったり、時期や基準が合わず買えない物件を紹介しあったりもしています。 見学会の時はエリアを１つ決めて、プチ旅行を兼ねた会となります。そこで今回は茨城県がエリアとなり、半年ほど前に計画が決まりました。 移動の車中では不動産トークも盛り上がるので楽しいですね。今日までの間にも売買があり、見学物件が増える事態も発生しています笑初期の頃はアパート1棟を見て終わり、戸建1戸見て終わり、という感じだったので、「いつか1日で回り切らないくらいみんなで物件買えるようになろう」という約束をしていました。6年経った今回は戸建5戸、アパート2棟の見学を行います。FIREした人も4人中2人となりました。最近は1人の投資エリアでも1日で回り切るのは中々難しくなり、当時の約束をみんなで達成できたと思います。初期の頃は、「また物件買ったんだ！スゲー！」「こんなトラブルがあってさー」と感情を揺さぶりながら活発に議論していましたが、最近は物件が増えても、「ふーん、そうなんだ」「お、また増えたね」と少し冷め気味になりました笑トラブルがあっても「へー大変だったねw」と、あらゆる感動が薄れてきております笑おそらくある程度の経験が積まれていくことで、物件を買っているのが普通、トラブルがあって当たり前、という状態になってきているからだと思います。生存者バイアスがかかっているのだと思いますが、誰も脱落することなくここまで出来ているのは、改めて凄いなぁと感じました。みんなそれぞれの手法や信念がありますが、たまに投資の分岐路に立ち、迷ってしまうこともあります。そう言った時に気兼ねなく議論できる相手がいる、というのは大変有難い環境だと思います。いずれはもっと大きな物件だったり、海外なども行けるようになりたいものです笑次回は群馬で見学会となりそうなので、それまでの間に今より物件を増やしたいと思います🙋♂️それではまたお会いしましょう！
2022.06.26
コメント(0)
-
極東船長セミナー船長セミナー参加してきました！
こんにちは、上州大家なおです。初の極東船長リアルセミナーに参加しました！といっても2週間前のことなのですが、、、実はほとんど書いた日記の下書きがまた消えてしまい、再び完全にブルーになっておりました笑今度からはブラウザへ書かず、一旦メモ帳などに書いてから投稿しようと思いますw（前も書いた気がするなコレ・・・） まずセミナーで思ったことは、生の声、つまりリアルの場はやはり違いますね。文字や動画などで見るものと、五感を使って得られる情報は、一見同じ内容を語っているようでも受け手の感じ方は全く別物でした。極東船長さんと自分とを比べてしまえば、数字の桁がかけ離れており笑えてしまうレベルでしたが、それでも根っことなる考え方や、ブレイクスルーまでの足がかりは通じるものがありました。セミナーを通じた擬似体験を与えて頂き本当に感謝です。改めて自分の投資を見つめ直す良い機会にもなり、少し軌道修正を行う必要がありそうだなーとも感じました。これまで戸建と一棟物をメインに購入しており、互いの長所短所を補い合うハイブリット投資を行っていました。今回、船長さんクラスの投資内容と元金返済の威力を目の当たりにし、フルレバ投資にかなりの魅力を感じました。拡大には元金返済の力も非常に重要なのだ、と最近しみじみ思います。1棟物への投資を今後より強めていこうとなったわけですが、現在進めている案件を整理してからとなると、本格的に動けるのは来年かなぁという感じです^^;それまで指を加えて市場を眺めているのは中々ツラいものがありますwサラリーマンは来年の6月頃までと勝手に決めているので、年明けから一気に勝負をかけられるようにしなければ、、、という事で、どのように残り半年を駆け抜けようかわかってきた気がします。とりあえず金策せねば・・・というところですが、今週は茨城の大家友達のクサカベさんらと遊ぶ予定があり、来週は高崎で半沢大家さんの出版記念セミナー&パーティーがあり、その次の週は北海道へ遠征計画があり、マイナスのキャッシュフローが連続で続きますwww吐きそうですwwなんでこんなに支出予定が詰まってるんやwwwでも若いうちの楽しい経験はプライスレスですので！という訳で怒涛の1ヶ月がこれから始まります。ブログのネタも当面ありそうでそれも良かったですwそれではまたお会いしましょう！！
2022.06.24
コメント(0)
全137件 (137件中 1-50件目)
-
-
- 株式投資でお小遣いを増やそう
- 2026 いちろう銘柄 41％利食い達成…
- (2026-09-26 11:57:26)
-
-
-
- お買い物マラソンでほしい！買った！…
- お買い物マラソン半額！【北海道行列…
- (2026-09-23 19:33:19)
-
-
-
- 自分らしい生き方・お仕事
- 心のあり方セミナーにて
- (2026-09-26 08:41:24)
-
