2010年01月の記事
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クレーム対応と利回りのバランス
以前、第１号物件（ＬＵＣＥ）の入居者様から、「雨戸の敷居が下がっていて、雨戸を動かしてる途中に、上部のレールから雨戸が外れて外側へ倒れたんです」と申告がありました。 写真では分かりづらいですが、こんな感じです。 この修繕に管理会社様がリフォーム業者様を手配してくださったのですが、「取替えしないで修繕することは難しい」となっておりました。 そこで、以前リフォームの見積もりをお願いした重さん（仮称）に相談したところ、サーフィン友達ということで無償で暫定対処をしてくださいました。 ここまではこれまでのブログでお伝えしてきた内容です。 入居者様が留守の間に対処してくださいました。するとその晩、入居者様からご連絡が入り、１．雨戸は外れなくなったが、そもそも雨戸の戸自体のフレームが壊れている。２．他にも、以前修理してもらったお風呂の扉は、修理した人から「滑車は純正品ではないので、いつまで持つかは分からない」と言われている。どうしてくれるのか？３．お風呂の電球カバーが割れているとのことでした。２．のお風呂の滑車は、こんな状態から滑車を取り替えて修繕してもらいました。 純正品の滑車がなかったので、似たような滑車を取り付けてもらいました。 １．は重さんに確認したところ、「使えないような状態ではなかった。一応取り替えた場合の見積もりは用意するものの、入居者からのすべての要望に応える必要はないと思う」とのことです。 管理会社の田村氏（仮称）にて対応していただき、１．⇒使用に支障をきたす程ではないので、 そのまま使用して欲しい。２．⇒純正でないから、そのような説明をした ものの、たとえ純正であってもいつまでもつ かは分からないもの。そのまま使用して欲し い。３．⇒１．に同じとご説明していただきました。 入居者様の要望にお応えすることで、満足度を向上させ、長く住んでもらうことが大切です。 一方で、すべての要望にお応えしていると、どんどん利回りが下がってしまいます。 このジレンマをどのように解消していくか、バランスの取り方が重要だと感じます。
January 25, 2010
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金融情報はこう読め！
久しぶりの書評です。正直言って頭の中に？がいっぱいの難しい本でした。藤巻健史の「金融情報」はこう読め!藤巻 健史光文社このアイテムの詳細を見る 私にとっては初めてのジャンルです。＜この本から私が得たこと＞○ポジショントークという存在 アナリストのコメントをそのまま鵜呑みにしてはいけない。マーケットが自分にとって有利に働くようにコメントしている。○国の資金調達 国が何か事業をしようとすると、国債を発行する。そうすると、国債が市場に多く出回るので、国債の値段が下がる。国債の値段が下がると、利率が上がる○マスコミは危機が好き 「アメリカの金融危機は回復していない」等、マスコミは危機を取り上げるのは好きである。一方で、アメリカの金融機関は利益を回復しつつあるのに、そのことは取り上げられない。しがたって、アメリカの金融危機は今後も続くかのように受け取られてしまう。○先物取引 価格が下がるときは売りから入る。反対に、価格が上がるときは、買いから入る。 例えば１００万円で利率６％との債権があるとして、現在の価格が９８万円とする。 ９８万円→９６万円と予想されるときは、９８万円で売りから入り、９６万円で買い戻すと２万円の儲け。 反対に９８万円→１００万円と予想さされときは、９８万円で買いから入り、１００万円で売ると、２万円の儲け 今後もこのジャンルの本を読んでいこうと思います。何度も読んでいくうちに、理解が深まっていくものと思います。 不動産投資を行うにあたって、金融市場に関する知識は必須だと思います。金利の動きを予測するに当たっても、金融市場を先読みできる必要がありますので。
January 22, 2010
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ものすごい利回り！！
HOME'S不動産投資新着お知らせメールにて、ものすごい物件情報が届きました売りアパート 埼玉県山口市（仮称）価格：8,500 万円利回り：95.15 % 一瞬目を疑いました。「小数点の位置が間違ってるのかも」とも思いました。即、メールにて問い合わせを実施。信憑性を確認することにしました。 その後再度、HOME'S不動産投資のサイトにて物件情報を眺めてみました。価格：8,500 万円に対し、満室想定年収： 80,877,500円確かに利回り：95.15 %です。さらに読み進めると、備考：土地面積168.96坪の整形地で、資産価値 高いです。1室空室がございますので、 設備をご確認頂けます 想定利回り9.51％うーん、やはり間違いなんでしょうか・・・ 本当なら、今から即現地へ向かわなければ、すぐに誰かにかっさらわれるでしょう。 今の私には諸経費を賄うだけの現金もありません。 悔しい・・・
January 19, 2010
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不動産投資活動２連休
昨日から本日まで、本業にて大阪へ泊出張でした。 その間不動産投資活動の時間、ほぼ０です。 昨日の夜は、上司、仕事で関連する社内の方と飲みに行ってました。 本日は会社の同期と飲みに行った後、東京へ向かう新幹線へと乗りました。いつもなら新幹線にて、物件検索、路線化調査、地域ごとの持ち家：賃貸住宅比率等を調べたりするところを、本日は泥酔のため、爆睡です・・・ また明日から出直しです。 気を取り直してがんばろうと思います。
January 15, 2010
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感謝！感謝！
本日の「リフォーム業者様を探しています」の日記にて書いた雨戸の修繕について、購入時にリフォームの相談をしたシゲさん（仮称）へ問い合わせてみました。 このシゲさん、私と同じくサーフィンが趣味だそうです。「材料費がかかならければ、無料で修繕しますよ。海友（ウミトモ）は特別です」とご連絡をいただきました。 ”趣味が人をつなぐ”とは、まさにこのことだと思います。とてもありがたいことです。 この雨戸の修繕、洗練された投資家である埼玉swallowsさんへも相談のメールをいただいてました。 つい先ほど電話にて、アドバイスをいただきました。 とてもありがたいことです。「雨戸がない物件も多いので、もし次貸すときは雨戸ごと取り外してもいいんじゃないですか？」 私にとってはかなり逆転の発想でした。 シゲさん、埼玉swallowsさん、本当にありがとうございます。 感謝！感謝！です。
January 11, 2010
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リフォーム業者様募集
記念すべき我が一棟目物件ＬＵＣＥ（貸家）にて、修繕の必要箇所があります。１Ｆリビングの雨戸です。 雨戸の重みで敷居が下がっており、雨戸がそこを通ると、雨戸の上部からレールが外れ雨戸が外側へ倒れてしまいます。 購入前のこの物件を見たときに、雨戸の敷居の下に、レンガがかましてあるので、「何でかな？」と思っていたんです。 先月、テレビのアンテナコンセントを、ねじ止め式からコネクタ式に変更する修繕に訪れた際に、入居者様からの申告を受け、「ああ、こういうことだったのか」と分かった次第です。 さて、管理会社様経由で業者様へ修繕の手配をしていただいたところ、「雨戸ごと交換以外は暫定的な修繕にならざるを得ないため、それでお金をもらうわけにいきません。暫定的な処置であれば大家様、入居者様自身でしていただいた方が費用もかかりません」ということになっていましました。 暫定的な処置であれば、あと数箇所レンガをかますことになるかと思います。 親切な管理会社の田村様（仮称）が、現地へ行ってレンガをかましに行ってくださることになっています。 しかしながら、もうすこし他の修繕方法がないものか探しています。 このような修繕と得意とされる業者様は、ぜひ本ブログへコメントをください。 よろしくお願いします。
January 11, 2010
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地域性と節分
まもなく節分です。 当日になって、恵方巻きや豆を買うために行列に並ぶことのないように、早めに予約でもしておこうと思います。 さて、この恵方巻きを皆さんご存知でしょうか？”恵方（その年毎に縁起がよいとされる方角）を向いて、黙って食べる”ための巻き寿司のことです。 ちなみに今年の恵方は西微南（正確には庚）だそうです。 今でこそ関東でもこの恵方巻きが当り前になっていますが、私が初めて東京勤務になった2002年には、関東で目にすることはあまりありませんでした。 その年の節分の日、会社にて、関東出身である上司に、当時独身で一人暮らしであった私はこう聞きました？「今日は巻き寿司買って早くお家に帰らなくていいんですか？」「は？巻き寿司？何で」「いや、今日は節分なので？」「まます分からん」というやり取りがなされました。 それを聞いてた隣の席の先輩（京都出身）が、「あれはな、関西だけやねん」「えっ、ほんまですか？」毎年恒例のように親父が恵方巻きを買ってきてくれていた私には衝撃でした。町のいたるところの寿司屋で「恵方巻き」を販売しているのが当たり前でした。 そのとき、上司がネットで調べた内容によると「大阪の海苔協会が、海苔の販売を促進するために考案」ということでした。「なんや、バレンタインデーと一緒かいな」と感じたものでした。 このように関西の文化が全国展開されるのは、うれしいことである一方、地域性がだんだんとなくなっていくこの日本に、寂しさを感じるのは私だけでしょうか？ 関西のお土産を買おうと、神戸や京都のお菓子を買おうと思っても、関西でしか買えなかったものが、いまや簡単に関東で購入できます。洋菓子のアンリ・シャルパンティエしかり、抹茶の辻利しかり。 地域性というのもやはり大切にしたいものです。
January 8, 2010
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不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで!
不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで!中村 一晴ぱる出版このアイテムの詳細を見るにて、中村一晴さんは、出口戦略を明確にした不動産投資を薦められています。「儲けたいなら売っている価格はどうでもいい」とおっしゃっています。本来の物件の価値は、売れる価格－必要な利益＝物件の価値と、非常にシンプルに考えていらっしゃいます。 さて、この中村一晴さん、「車の買い方」も非常に勉強になります。ボルボ、ワーゲン、ベンツ、レンジローバと乗り継ぎながら、途中一度もお金を払うことなく購入していっています。それは、ずばり、最初から売ることを考えて購入している車にしろ、不動産にしろ、所有するために購入していては儲からないと解いています。以前、ＣＡＳＨＦＬＯＷさんがおっしゃっていた、「ガソリン価格高騰のときこそ、ぐっとこらえて大排気量の車を購入する。人と同じことをしていては儲からない」とおっしゃっていたのは、このことに繋がるのかもしれません。
January 6, 2010
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新聞３行広告
多くの洗練された不動産投資家の方々が、よい物件の情報元として、新聞の３行広告を挙げておられています。 朝日新聞、読売新聞、地元紙、日経新聞と、お勧めの新聞は、人によって差があります。 私も昨年後半あたりから、朝日新聞にて売り物件情報を探しているのですが、そもそも不動産売買情報が載っている日がほとんどありません。 妻の実家へ行った際は、読売新聞にて不動産売買情報を探しています。これまで、一度だけ不動産売買情報を見ました。 以前に日経新聞で探していたときも、不動産売買情報を見るのはごくまれでした。 うーん・・・探し方が悪いのでしょうか？それとも、そもそも不動産売買情報が載る頻度が低いのでしょうか？ 根気良く、続けてみようと思います。 本日、ＨＯＭＥ’Ｓ不動産投資にて、希望条件を登録し、メール配信設定を実施しました。 物件情報が届くのが楽しみです。
January 5, 2010
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本業 不動産投資 エモーション
さあ、本業も本日からスタートです。今年の目標のひとつである、毎朝５：３０～６：００起床は、初日クリアです。 本日から、不動産投資活動（勉強？）もスタートです。朝は不動産会社へのメールからスタートしました。 先日問い合わせをしていた物件に関して、”既に売れてしまった”というメールをいただいていたので、希望物件の条件を書いて送信。 夜は政府統計を元に、エリア毎の賃貸物件需要を調査しました。http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/eStatTopPortal.doから、市区町村毎の持家／借家の物件数のデータをゲットすることができます。 本日は埼玉県について調査。ざっと見たところ、埼玉県にて借家比率が高いのは、朝霞市和光市川口市蕨市さいたま市北区さいたま市南区さいたま市桜区ざっと見ただけなので、ここに書いた市区町村よりも借家比率が高いところがあればツッコミをお願いします。 これに物件の供給数を当てはめると、賃貸需要の高いエリアが導き出せるのではないでしょうか。 仕事の帰り道には、新宿にて、不動産会社の前に出ている立て看板をチェック。 これを見て思うことは、「これだけの物件数の中から、自分の物件を選んでもらうのは至難の技だ」ということです。・募集広告は自分で作る・自分の作ったものが掲示してもらえない なら、所有物件のＰＲポイントを明確 にし、それをアピールできるような広告 にしてもらう・ターゲット層を明確にし、そのターゲッ トのエモーションを刺激する ＰＲポイントを明確にアピール以上のような工夫をするのはもはや当たり前かもしれません。 やはり大切なのは、内見を案内する営業マンの、案内リストの上位に入っていることではないでしょうか。 はっきり言ってあの大量の物件の募集広告から所有物件を選んでもらうのは、かなり難しいのではないでしょうか？ さらにあの物件数の中から、自分の判断だけで内見する物件を決定できる人はかなり少ないと思います。そうなると、内見を案内する営業マンの影響をかなり受けるはずです。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん、博多の小場様、埼玉Swallowsさん等、洗練された投資家の皆様が、賃貸不動産会社への営業を非常に重要視されているのは、かなり納得です。 「エモーションを刺激する」で思うことは、ムーンバックスコーヒー（仮称）は、かなりエモーションを刺激しているのではないでしょうか？ 確かにコーヒーはうまい、デザートもうまい。しかし、それが割安かというと、そうでもないような気がします。 店舗にもよると思いますが、ゆったり座れるかというとそうでもありません。※ソファ席など、ゆったりできる店ももちろんあります。 しかし、いつも店内は人で溢れています。これは、やはりエモーションに訴えかける何かがあるのではないでしょうか？この感情を分析することで、賃貸不動産経営にも活かせる気がします。 かくいう私も、帰りにムーンバックスコーヒーにて豆を購入しました。
January 4, 2010
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スーツ購入 １００対１０対３対１の法則
昔は服を購入するのが大好きでした。いや、今も大好きなのですが、物件購入の資金を貯めることの方が優先度が高くなっています。 本日、四井プレミアムアプトレット（仮称）にて、スーツ２着を購入しました。合わせて５万円オーバー。痛い出費です。昔は１着７万円ぐらいのスーツを購入していたで、それに比べるとかなり安く押さえた方です。「安くてもいいから小奇麗なスーツを多数用意する」「高いスーツをビシッと着る」等、自己研鑽の本には、身だしなみについて書かれている本も多数あります。 共通しているのは、「相手に不快感を与えない」「清潔感を感じさせる」ということではないでしょうか。 私の場合、あまりに値段だけを気にして購入すると、着るのが嫌になってきます。やはり、自分の気に入ったデザインは確保したいところです。今回の買い物はいい買い物ができたと思います。 次は、不動産でよい買い物をしたいと思います。ニュージーランドの不動産投資家である、ドルフ・デ・ルースの「１００：１０：３：１の法則」とは、有名な言葉です。世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ?自己資金ゼロから始める究極の資産形成術ドルフ・デ ルース東洋経済新報社このアイテムの詳細を見る「１００件の物件を見て、そのうち１０件の物件に買付証明書を入れ、そのうち３件の物件に融資の手配をすれば、最終的には１件を購入できるだろう」という意味です。 これをやるためには忍耐力が要ります。初心者が陥りやすいパターンが書いていました。「最初の土曜日には新聞や不動産情報誌のリストに目を通し、１３件の物件を見に行く。ここまでは上出来だ。 次の週末には順調に１６件の物件を見る。いい感じだ。 だが、次の週末は雨降りで、前日のパーティの疲れも残っているので、見学は翌週に延期する。 ただし、その週末はいとこのシャーリーの結婚式で欠席するわけにはいかない。 次の週はフットボールのシーズン最終戦だが、不参加で友人達をがっかりさせたくない。 その翌週は子供達をハイキングへ連れて行く約束で、あなた自身も楽しみにしているので優先順位は上だ。 そして次の週には、『そもそも１００の物件を見ることなんてできない』という」 こうならないよう、忍耐強く、根性と情熱で物件を探そうと思います。
January 4, 2010
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指値 ホットカーペット エアコン
本日、妻の実家から我が家に帰ってみると、あまりにも寒い。 前々から足元の冷たさは感じていました。ということで、ホットカーペットを買うため、近所の海田電器（仮称）へ行きました。 一番コストパフォーマンスが高い、四洋（仮称）の在庫が切れてました。 近所のコトリ電器へも見に行こうと考えました。しかし、この正月時です。車が混んでいて、行くまでに時間がかかると時間がもったいないと思い、ケータイにて行こうとする小鳥電器の電話番号を検索。 電話してみて、在庫状況と値段を確認することにしました。電話してみると、在庫がないとのことです。 ほっ、行かなくてよかった。 もうひとつ気になってた、阿蘇通（仮称）の、電磁波９９％カットしてくれるというホットカーペットの在庫と値段を聞いてみました。 するとなんと、今いる海田電器より、小鳥電器の方が２，０００円も安いではないですか。 さっそく店員さんと交渉です。「小鳥でんんきは１５，８００円なので、これより安くしてください。同じ値段ならご丁寧に値段を電話で教えてくれた、小鳥電器で買います。と、指値してみました。」 小太郎店員（仮称）は、「では、気持ち程度ですけど、１４，８００円＋ポイント１０％でいかがでしょうか？」 私は、「あれっ、もしかして私が言った１５，８００円を１４，８００円と勘違いしているのでは？」と耳を疑いました。 横で妻も、「えっ、１５，８００円じゃないんですか？」と言ってしまってました。 私は内心「おいおい、余計なこと言うなよ」って、少し思い、「１４，８００円＋ポイント１０％ですよね」と確認したところ、小太郎店員は、「はい、そうです」 おおー、元値より３，０００円安です。この価格から３，０００円引きとはなかなか大きいです。 実は、値段を気にせずに選ぶとすれば、この９９％電磁波カットが欲しかったんです。１歳の娘がいる私達夫婦は、赤ちゃんの顔写真が移っていて「９９％電磁波カット」というポップにかなり影響を受けてたんです。 一番欲しかった商品が３，０００円も安く購入できるなんて、よかったです。 快く値段を教えてくださった小鳥電器の店員さん、次は小鳥電器で買いますから、許してください。 こうして、我が家のリビングは暖かくなりました。 実は、我が家のリビング、他にも暖かくなったことがあるんです。実はホットカーペットの在庫を確認しに行ってもらっている間に、「エアコンのフィルター掃除で、効果ＵＰ、省電力につながります」というポスターが目に止まりました。 そういえば、効きが悪いと思っていた我が家のエアコン、購入から２ヶ月以上フィルター清掃をしていませんでした。 家に帰ってから早速妻がフィルターをはずしてくれ、それを私が掃除機で吸い取りました。 フィルターをエアコンに戻してスイッチＯＮ。 すごい効きです。フィルター清掃の重要さを気づかせてくれました。 こうして我が家は、２０１０年の冬を暖かく過ごせそうです。
January 2, 2010
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陽転思考
最近の失敗談です。これを陽転思考してみました。人生を好転させる「新・陽転思考」和田裕美ポプラ社このアイテムの詳細を見る 携帯を洗濯機にかけてしまいました。部屋着のジャージのポケットに携帯を突っ込んだまんま、洗濯物入れに入れてしまいました。 何を隠そう、私の携帯、ＮＴＴコドモの防水携帯です。 でも、やっぱりダメでした。メインの液晶は無事だったものの、折り畳んだ表面の小さい液晶がやられてました。その横のＬＥＤもやられました。 メールが届いているわけでもないのに、ａｌｗａｙｓ点滅しています。 そのため、即効古い携帯電話へ電話帳を移しました。○バックアップの大切さ○洗濯機前のポケットチェックを学ぶことができ、さらに・不要な電話帳の削除ができたのがよかったです。 先日タイヤとホイールを縁石にぶつけました。タイヤのサイドウォールが少しめくれてしまいました。 いつもは慎重に縁石に寄せるところを、・眠たくて横着したこと・スタッドレスタイヤ用のホイールは すでに傷だらけで気が緩んだことから、縁石にヒットさせてしまいました。○横着してはいけないことを学ぶことが できた。○次は起きないように気をつけることが できる。○タイヤをチェックするいい機会になった。今年も、陽転思考を続けていきます。
January 1, 2010
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２０１０年 目標
あけましておめでとうございます。 昨年の目標の振り返りはひとまず置いておいて、今年の目標を立てます。２０１０年の目標○不動産経営 ・４件／月 以上の物件見学 ・１９８６年以降築で利回り２０％以上の物件取得 ・６月までに家賃収入を１２万円／月以上上乗せ ・貯金１００万円○資格 ・ＴＯＥＩＣ７００点 ・宅建取得 ・簿記２級取得○生活 ・毎朝５：３０～６：００起床（６時間睡眠は確保） ・毎日風呂上りにストレッチ、腹筋、背筋 ・ゆったりした気持ち○スノーボード ・雪山へ１回／月 以上 ・バックロールぴったり着地 ・フロントフリップぴったり着地 ・フロントサイド３６０°びったり着地○サーフィン ・海へ２回／月 以上 ・パドル力５０％向上 ・波に合わせたライディング ・横へライディング ・ドルフィンスルーをマスター○家事・育児 ・２回／月 以上料理 ・１回／週 以上料理の後片付け ・１回／週 以上洗濯物干し ・１回／月 以上の掃除 ・毎朝５分以上 娘と遊ぶ時間確保○読書・ブログ ・１０冊／月 以上読書 ・読むをジャンルを４つ拡大（世界金融、世界経済等） ・ブログ４回／週 以上更新 こんな感じでやっていこうと思います。
January 1, 2010
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