2008年05月の記事
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火災保険の加入状況
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ以前の日記でも書いたが、川崎1棟マンションの入居者さんには、火災保険に加入されていない方がおられるようなので、全戸加入へ向けて管理会社をプッシュしている。4月に一度、調査依頼をしてから、進捗はほとんどなく放置状態だったのだが、社長をCCでメールを入れてからは、担当者の処理スピードが格段に上がった。それに、進捗報告も入れてくれるようになった。結局、本当に加入していなかったのは、1室のみで、その他は、管理会社経由で入っている場合と、自分で加入している場合があった。管理会社経由の加入でない場合は、保険証書のコピーをもらうようにした。スムーズにいけば、6月中には全戸加入が達成できそうである。やれやれ。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.31
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自動車税
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ５月の上旬に送られてきた自動車税の納付を、５月の給与が入金されてから早速支払ってきた。納付書が送られてきた早々に払うと、今月は特に(家計の)資金繰りがギリギリだったので、５月の給与の入金を待っていた。MANBOの家計のルール（？）として、給与振込口座から一旦貯蓄用の口座に移したら、(日常の家計費で)手をつけないように決めている。こうすると計画的に資金が溜められる。＃給与所得が減らない場合の話ですが。。。今回、家計の資金繰りがギリギリになったのは、これが、仇になっているのだが、貯金の為なら仕方がない。自動車税の支払いを終えて、ふと気がついた。そういえば、今まで、自動車税は、経費に入れていたっけ。。。車両費として、ガソリン代、修理代、などは経費として記帳していたが、(もちろん、家での使用、事業での使用で按分している)元帳を見返したところ、自動車税はすっかり忘れていた事が判明。次に、自動車税はそのまま租税公課に入れてしまって良いのか、気になったので、一応、知り合いの税理士さんに聞いてみた。結果、やはり、租税公課で良いとの事。じゃぁ、自動車税だけは按分しないといけないので。。。どういう風に設定できるか、ちょっと調べて見ることに。調べるのはまた後日。------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.30
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税金のお勉強
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日申し込んだ、税金関係のDVDセミナーが昨日とどいた。送料込みで1.1万円とちょっと。最近の不動産関連の教材にしては値段がお手頃だったので、試しに買ってみた。まだ、Vol1の青色申告のパートしか見ていないのだが、もう少しマニアックな内容を期待していたのだが、ちょっと期待外れだったかな。。大部分は、既に分かっている内容だったが、少しは知らない事もあったので、まぁ良しとしよう。Vol2の消費税還付については、ちゃんと勉強した事がなかったので、こっちはいろいろ参考になりそうな予感。初回は、オマケDVDもついていたので、2日分は楽しめそう。税務関係を勉強しようと思っても、セミナーとかだと限界があるように思う。それよりかは、知り合いの税理士さんに聞ければ最短、かな。--------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.29
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税務署からの郵便物！？
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、会社帰りにようやく、入居者さんへのお礼用のQuoカードを購入してきた。「横浜ルミネのチケットぴあ」で。こんなところにQuoカードが売っているなんて不思議な感じです。ちなみに、コンビニでも買えるが3000円以上のしか買えなかったのでルミネまで行って購入してきた。家につくと、なにやらお役所らしきところからの郵便が。。。川崎1棟マンションの取得税の振込用紙か？？？「あ、○×税務署からだ！」なんやろぉ～、ドキドキ、わくわく(?)別にやましい事もないのだが、なぜか落ち着かない気分。税務署からのお手紙を読むと、納得。電子申告なので、一定の方を対象に証拠書類を提出をお願いしている、というもの。MANBOの場合は、源泉徴収票にチェックが入っていた。ちなみに、医療控除も受けたのになぜだか、こっちにはチェックが入っていなかった。なので、医療費の領収書は要求されていないので、提出はしないでおこう。これくらいの事であ～良かった。--------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.28
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入居者さんへのお礼
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日の受水槽清掃の時、水質検査用のサンプルの水を在室していた入居者さんからいただいた。そのお礼にクオカードを送ろうと、現在作業中。まず、お礼のお手紙を書いた。あとは、クオカード、封筒、宛名作成。で、今日の会社の帰りにヨドバシ横浜店に宛名ラベルを買ってきた。ついでに、ルミネでクオカードを買う予定が。。。買うの忘れてきてしまった。宛名ラベルに気を取られ過ぎたのか、帰りに有隣堂に立ち寄り、立ち読みにふけっていたので、記憶がクリアされてしまったのか。。。今日に限って、外部記憶装置（手帳）にリストしなかったのが敗因。面倒だが、また、明日行ってみよう。帰宅後、メールをチェックすると、いつもお世話になっているリフォーム屋さんからメールが来ていた。２週間も検査入院だったのだが、何事もなく無事退院できたそうだ。良かった、良かった。健康がなによりである。----------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.27
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配電盤のカギをGET
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、出勤時間をいつもより早め、川崎1棟マンションの配電盤のカギ穴を調べに行った。川崎駅を降りて物件に向かう途中、「そういえば、鍵屋さんが途中にあった」と思いだし、一応、前を通るルートで歩いていった。どーせまだ開いてないやろうなぁ、と思いつつ、鍵屋さんの前を通り、店を確認すると、「営業中」となっていたので、鍵穴も調べずに入ってしまった。店の奥の店員さんを呼ぶも反応なし。。３回目でようやくMANBOの存在を気付いてくれた。まずは、配電盤のカギの説明をする。「鍵穴がこうなっていて、取ってが付いていて、クィッと回すと開くやつ。。。」と、何言っているか意味不明な説明にも関わらず、「こういうやつ？」ってサンプルを出してくれた。「カギの形状はいろいろあるんだよね。。。」って、やりとりしているうちに、徒歩で物件まで来てもらうことに。お店から物件までは２ブロック先。２種類のカギがあったので一つづつ試す。と、一番初めに試したカギがバッチリだった！という訳であっさり終了。お店へ戻る。カギの値段は1800円。実は、知り合いのＭさん情報によると、どこどこのお店では千数百円くらいだったと教えてもらい、相場は把握していたのだが、ここは少しふっかけられたか。。。とは思うも、500円前後の差なのと、他の店を探すのも面倒なので、購入してきた。会計をしながら、川崎の不動産事情の会話になった。一応、鍵屋さんも興味があるらしい。「川崎の不動産は高い」とボヤいていた。「家賃ももう上がる事はないだろう、と知り合いの不動産屋が言ってた」とか、「ラゾーナは10年間の賃貸らしいから10年後はどうだろうね」とか、「でも、立地がいいからＯＫだよ」とか、言われたい放題！？貴重な情報としてありがたく頂戴してきた。また、MANBO所有の川崎1棟マンションで昔、暴力団沙汰になった話も聞いた。イマイチ正確な情報ではないようだったが、1Fにオーナー企業が入っていた時の話。このオーナー所有時に競売にかかったので、平穏ではなかったとは想像するのだが、結構、近隣住民は知っていたりするので、かなり目立っていたのだろうか。。。とにかく、配電盤のカギもGETできたので、ブレーカーが落ちた場合、管理会社の業者が来るまでに異常に時間がかかる場合は、MANBOの会社帰りにササっと対応できようにする。本来は管理会社がササっと対応してもらわないと困るのだが。。。管理会社は物件に近い方が良いです。--------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.26
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火災保険の加入義務
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの入居者さんの火災保険の加入状況の調査を継続中で、今日はこれに関するネタ。加入状況の整理と、加入している火災保険に、借家人賠償責任保険が付いているかを確認の確認をかなり前に依頼したまま、管理会社からレスなし状態だった。こういう放置プレーはいつもの事なのだが、これくらいは管理会社として全うしてもらわないと困るので、担当者をTO、社長にCCを入れて早急に対応していただくようにメールを送った。今日は慌てて(?)対応やったようで、結局、未加入だったのは、1F倉庫と4Fの1室という事が分かった。ただ、他の戸については、借家人賠償責任保険が付加されているかエビデンス(保険契約のコピー)を見せてもらうまでは、安心できない。ただの家財の火災保険だと、大家にとっては全く意味がないので。でも特約で借家人賠償責任がついているケースも多いみたい。この「借家人賠償責任保険」について分からない人は、ここからつまり、借主が火災を起こした場合、延焼して他の住戸に被害が及んだとしても責任と問われないが、自分の住んでいた部屋の原状回復はしなければならい。この場合、設備も含めての原状回復なので、クロスの張り替え程度の修繕費ではなく、かなり高額になるハズ。借主は、原状回復費をカバーできるだけのキャッシュを持っていれば良いが、手持ちがなく泣き寝入りされると大家の事業継続に支障をきたす。なので、保険加入が完了するまでは、ハラハラドキドキなのである。中には、新たな加入を拒否する可能性も。。。この場合は、奥の手(!?)を実行する予定。やれやれ。まぁ、ちょっとは進展があって良かったが。。。--------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.25
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RSSリーダーの引っ越し
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ数日前の夜中、RSSリーダーの引っ越しをした。RSSリーダーとは何か？さすがにブログを読み書きしている方々はご存じとは思うが念のため。↓↓↓解説すご～く簡単に言うと、読んでいないブログを教えてくれて、ブログ名を押すと内容を表示してくれる、というもの。MANBOの場合は、不動産関係のブログで34個のブログをチェックするようにしている。毎日、34個のブログにアクセスするのは大変なので、RSSリーダーで効率良くチェックする、という訳。元々は、ライブドアのリーダーを使っていたが、Googleのを使ってみたくなったので、思い切って引っ越した。比較した印象は。。。操作感はどっちもどっちな気がするが、若干、Googleの方が重い感じがする。後は、好みの問題かも。＃何のこっちゃ。あ、忘れてた。34個とは別に、楽天日記は、お気に入りに入れてチェックしている。って、事は、40個近くか。。。ご苦労さんな話です。-----------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.24
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受水槽清掃の写真
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、昨日に引き続き、受水槽清掃の話。とは言っても、昨日は疲れてて写真をUPできなかったので、今日は写真がメインで。。。まず、朝の９時ごろにこんな車が来ました↓小さな男の子なら喜びそうな(?)車です。一番始めの作業は、受水槽内に溜まっている水の排出。と、その前に。。。受水槽の中はこんなんでした。↓ねずみの死骸とか入ってなくて良かった。清掃と並行して、配管の取り換え。交換前↓こんなのが。。。交換後↓こんなんになりました。で、ここで昨日予告のスッゴイ写真。配管サビサビの写真です！水も普通に流れていたので、まさかここまでヒドイ状態にはなってないだろうと思っていたが、鉄管が20年近くも経っているのでやはりこうなるのであろう。。。でも、今回は全てを換えた訳ではないので、他は時期を見てどうするか考えよう。最後に、清掃が終わった証をつけてもらって、おしまい。と、整理して書くとスンナリ終わったように見えるが、業者さんの作業員さんは汗だくで延々５時間（たばこ休憩付）の作業でした。過酷な労働です。お疲れ様でした！＃って、作業員さんは誰も見てないって。配管工事と清掃費でおおよそ20万円のキャッシュアウトです。水周りは恐ろしいです。この先も。。。----------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.23
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受水槽清掃が無事完了
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、朝から受水槽清掃の立会。清掃と並行して受水槽への給水の配管を一部交換するのでちょっと大がかり？本当は、午前中には清掃も配管工事も完了し、午後から本業に復帰するハズが大幅に遅れての出社するハメになった。作業は、朝の9時から行い、終わったのが午後2時！延々5時間の作業。待つ方も大変だった。あ～、足が疲れた。スッゴイ写真も撮ってきたので、これはまた明日。----------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.22
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マイナスのキャッシュフロー！？
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、天気も良いので、始めて自転車通勤(最寄駅まで)を試みた。いつもは、自宅前のバス停よりバスを利用する(片道210円、往復で420円)のだが、自転車だと、駐輪するのに200円！つまり、いつもより 220円/日 得するのである！！！時間は、バスで行くよりも５分程度多くかかるのはやむを得ない。とりあえず、無事に自転車を止め、会社へ。そして、帰り。まずは、自転車を探す。。。あった、あった。精算をして、ロックを外し、自転車を動かす。。。と。。。何か変。えええええーーーー！！！！パンクしてた。。。大ショック。自転車屋さんも開いている訳でもないので、仕方なく、押して帰った。初日にパンクなんて、、ヘコみます。。。駐輪代200円+パンク修理代(いくらかな？） > いつものバス代(420円)マイナスやんけー！！！あーあ。まぁ、たまにはこういう事もあるのだろう。。。まぁ、今日は、管理会社から入金がなかった、敷金の清算金が振り込まれてきたので、良しよしよう。＃どういうこっちゃ。------------不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ
2008.05.21
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管理会社への催促
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎1棟マンションの管理会社へ2件クレームを入れた。１件目は、今年の２月末に退去した方の敷金精算金がいまだ振り込まれて来ない件。壁やクロスの傷の補修、クリーニング代等で8万数千円の入金があるハズなのだが、5月の入金日にも入っていなかった。そもそも、精算が終わっているのだろうか？と思い、先日確認したが、とっくに終わっているとの事だった。ので、５月の入金に入っているだろうと思ったが入っていなかった。という事で、今週中に振り込んでもらう事になった。＃振込手数料取られてたらクレーム入れようっと。２件目は、５月の入金の明細が送られて来ない件。購入直後なんかは、入金してから半月たってもなかなか送られて来なかったので電話でクレームいれたら速効で送ってきた。それから、数か月は、入金日に到着するように明細を送ってくるようになっていた。＃そこまでしなくとも。。。とは思ったが。今月、担当者が1名、消息不明？状態になったので、イヤな予感がしてたら案の定、作成忘れ。＃でも入金はちゃんとしてくるところはまだ救い。建物の管理はできないで、集金業務メインなのに、それさえもキッチリできない。これでよく物件の管理ができる、って言えるなぁ、と思う。レベル低すぎ。。。------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.20
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今週はいよいよ受水槽清掃
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今週の木曜日、いよいよ川崎1棟マンションの受水槽清掃が実施される。今日時点で、不安要素は全て取り去る事ができ、後は当日を待つばかり。先週の金曜日、ふと、「そういえば、共用の水栓、共用の電源を使ったりするのか」と疑問に思い、清掃業者の社長さんにメールしておいた。結局、共用の水栓をあてにしてたようで、水タンク+高圧洗浄でお願いする事ができた。＃あぶなかった。電源も使うかもしれない、との事だったので、確認しておいて良かった。それまでも、給水バルブの件などいろいろと事前に対応してもらった。最後には「安心しておまかせください」とメールをいただいた。こちらがリクエストしたらきちんと対応してくれる業者さんとは長いお付き合いができそうだ。ちなみに、川崎1棟マンションの方の管理会社とは。。。長くは付き合えそうにないかな。ただ、ローン定数(K%)をもう少し下げないといけないので、繰り上げ返済のペナルティがある５年間はガマン、ガマン。５年後に、今の厳しい融資基準が少しでも緩和されることを祈るばかり。あと、この週末に、共用灯の交換の手配を通販で行った。数千円ホームセンターより高かったのだが、行くのが面倒だったので、通販の方が早いかな？と思い購入依頼した。器具の決済が終わり、ネットショップからのメールに、工事は6/2以降で調整したい旨が書かれていて、ショック！！！6/2って2週間先である。せめて、5月中には終わらせたかったが。。。しょうがない。それまで蛍光灯1本は消灯状態。意外とせっかちなMANBOは、こういうのはとても歯がゆく思う。--------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.19
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物件調査の際のツール
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ不動産コンサルの猪俣さんの出演で始めて存在を知った不動産の番組で紹介されていたツール、名前はふざけているが、なかなか面白いと思い、早速いろいろと試している。あてになるかは疑問だが、自分が見たいエリアの売買の平米単価、賃料相場の価格帯、利回りを見ることができる。また、地域で検索すると過去からの地価の推移が見れる。Google EarthSuper Mapple Digital賃貸検索サイト全国地価マップ取引価格情報検索サイトなど。。。この手のITツールがあるので、家のPCで事前にいろいろ調査ができるので便利な世の中になったと思う。昔ならこうは行かなかったと思うし、MANBOも不動産賃貸経営はやってなかったと思う。管理会社さんや業者さんへの連絡もメールでできるので、たとえ赤ん坊がワーワー泣き叫んでいても、膝の上にのせながらでもメールが書けるので、特にMANNBOなんかは、0才の子供がいるのでITツールがとてもありがたい。赤ん坊が泣いている時に電話があると、用件聞き取るのに精いっぱい、意思疎通とるのに大変です。でも、考える事や判断する事は人間が行わないといけません。ある特定のツールや本の情報をそのまま鵜呑みにしたり信用するのはダメだと思う。そのためにも、いろいろな人の考えやいろいろなツールを使い自分にとって参考になる考えや方法を取捨選択し受け入れて行くのが良いと思う。インターネット、書籍、雑誌、セミナー。。。いろいろな情報が入手できるが、本物の情報もあれば、多少誇張された嘘に近い情報だってあるように思える。最後に信頼できるのは自分だけです。その為には、いろいろな能力を向上させたり、経験を積み重ねるしかないでしょう。これを怠っていると最後には「ダマされた」となるかもしれません。みなさん、頑張りましょう。＃と自分にも言い聞かせる。--------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.18
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ホームセンターが逆転！？
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの共用灯の交換の見積もり合戦、本日、また進展があった。夕方、携帯に着信があり、取り付け工事は、4200円、既存の器具の撤去費は1050円とのこと。う～ん、そんなもんか。。。と思っていたところ、「カード会員になれば、1500円できると思いますよ。私は請負の業者なので詳しいことはお店に聞いてみてください。」との事。思わす、「1500円ですか？」と聞き返してしまった。会社帰りに、立ち寄ってお店の人に確認するとどうも本当らしい。この業者さん、自分の仕事はなくなるのに教えてくれて、なんていい人なんだろう、と思った。ちなみに、器具本体自体が定価の70%とちょっとお高めなので、通販で頼んだ場合と劇的には安くはならないが、１台あたり1000円程は安くなる。どこのカードかと言うと、もちろん最寄りのUnidyのカードです。早速、仮申し込みしてきた。特典の中で魅かれたのは↓これ。「レンタル工具の貸出が1泊2日まで無料」もう加入しない理由はないでしょう。Unidyのカバーエリアに物件を持つ大家さんは必携のカードでしょう。＃回し者ではありません。--------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.16
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川崎1棟マンションの課題管理
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションを購入してから５ヵ月たった。もう随分と経った気がするのだが、まだ半年にも満たない。購入当初から修繕や調査などいろいろ対応すべき項目が一杯あるので、エクセルで課題の管理をしている。今日時点までの課題の状況総項目数 ：３２件-------------------------うち、解決した課題 ：１３件保留にした課題： ３件解決に至っていない課題：１６件課題を設定した段階でOpen、解決したらClosed、保留はPendingと記入しておけば、エクセルのオートフィルタ機能で選別できるので非常にラク。表としては、・番号・内容・ステータス・実施計画・状況、結果くらいあれば十分。項目が沢山になると始めのうちは覚えていてもそのうち忘れるので、エクセルなどで管理しておくと便利。サラリーマン大家さんの場合は、だいたいこういう事は知っているとは思うが念のため。やられていない方はお試しあれ。----------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.15
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共用灯交換の見積もり
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの共用灯の見積もり合戦。1. 家電量販店2. ホームプロで回答のあった(自称安いと言い張る)工務店3. ホームセンター4. ネット通販ホームセンターからの工事見積もりはまだなのだが、2の工務店は全く話にならないくらい高い。今のところ、ネット通販が工事費込みで一番安い。が、本来なら、5. ネット通販で調達+知り合いの業者に取り付け依頼もあるのだが、この技は今回は使えない。。。その業者さん諸事情により、休業中。早く復帰してきてくださいね～。＃ブログ読んでないって。値段的には、やはり、ネット通販で依頼するのが一番安い。ちなみに、5の「ネット通販で調達+知り合いの業者に取り付け依頼」も数千円の差なのでかなり頑張っている。恐るべしネット通販。---------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.05.14
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ネットバンキング被害
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへNIKKEI.NETにこういう記事が出ていた。他人事ではない内容である。不動産賃貸経営という事業を行っている以上、資金が盗難にあう事は避けたい。とりあえずできる事と言えば、・Windows Updateを行う・ウィルス対策ソフトのパターンファイルの更新をマメにする・ネットバンクのログイン時、暗証番号はソフトウェアキーボードを使う・重要なファイルはパスワードをかける テキストファイルではパスワードをかけれないが、 XP以降であれば、ファイルをZIPにして保存すればパスワードはかけれます。・ウィニーはインストールしない・パスワードを定期的に変更する・迷惑メールの不審な添付ファイルは実行しないあたりが、まず想像できる。ネットバンクによっては、自分がアクセスしたサイトが偽物のサイトでないかを確認するツールを配布したり、確認したりする方法を公開していたりする。また、不審なソフトが常駐していないかをチェックするソフトを配布している銀行もある。ワンタイムパスワードの方式でアクセスできる手段をサービスしている銀行もあるが、これは限られている。こういうのはイタチごっこなので、あるウィルスが対策されても、また新種が出てくるので常に気が抜けない。ボットという存在も気になる。みなさん、気をつけましょう。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.13
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漏電の点検、共用灯の見積もりなど
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、急遽本業をお休みにして、川崎1棟マンションの漏電の調査等、業者と会ってばかりの一日だった。朝一で、東電の検査員が来てくれて、漏電の可能性をチェック。。。するまでもなく、「特に漏電とかはなさそうですね」との事。一応、親切にも、3F,4Fの共用部のブレーカーがどれなのかの検証につきあってくれた。とりあえず、購入当初から漏電疑惑があったのが疑惑が晴れてひと安心。でも、ブレーカーが落ちていたのは事実なので、別の原因があるのだが。。。ひとまず様子見。午後は、2つの業者と会い、共用の蛍光灯の交換の工事見積もりを行った。共用部の蛍光灯は、通常のものと、非常時に点灯する非常用照明がある。現状は、なぜか全ての蛍光灯に非常用照明が設置されている状態。ただし、全ては非常用照明でなくても良いハズ。。。と思い、建築基準法、消防法を調査。難しい文言で良く分からないのだが、マンション管理士の試験の解説などを参考にする限りでは、法令的には設置義務はなさそう。。おそらく。とりあえず、全交換するのはもったいないので、全部で10個あるうちの、どうしょうもない3つの照明器具を交換する作戦で行こうと思う。これらは全て通路部分なので非常用ではなく通常のものを設置しようと思う。今日も、川崎界隈を徘徊していたので足がとても疲れた。。。帰宅すると、受水槽の清掃業者から見積もりがFAXされていた。給水側のバルブ、配管関係の取り換え工事。総額17万円弱！ちょっと、頭がクラっときたが、ライフラインの部分はケチるといけないと思い、給水側の限られたブロックであるが、リニューアルする事にした。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.12
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受水槽の事前調査
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日の昼過ぎ、受水槽の清掃業者さんと現場の事前確認を行った。1Fのテナントさんの知り合いの水道屋さんの話では給水側のバルブが壊れているかもしれない、という事だったので、これが壊れていると、給水が遮断できないので、清掃作業ができなくなってしまうと困るので事前に診てもらった。結局、給水側のバルブは壊れてはいなかったが、分岐の弁がかなり古く効きが悪くなっているので、一部のバルブ、配管を取りかえるように見積もりをお願いした。ポンプはやはり数年前に交換されているのと、(受水槽周辺の)配管もまだ大丈夫との事だったので、少し安心した。対応してくれた方、理屈が通らない事がイヤなタイプの方なのか、1Fテナントさん(工務店さん)のあいまいなコメントに対して、内容がハッキリするまで問い詰めていた。。。本日対応してくれた方と言い、清掃の段取りでいろいろ対応してくれた方と言い、インターネットで見つけた割には、いい業者さんを見つけたように思う。＃今のところ。とりあえず、1Fテナントさんの荷物の整理（受水槽清掃時の通路確保）も終わっていたのでホッとした。帰りながら、管理会社に、受水槽清掃の件のお知らせを入居者さんへ配布するようお願いしていたのが、終わっているのかを確認した。が、担当者は、ここのところ体調不良で毎日不在で、対応できていない状況のようだったので、帰宅後、急いで別の担当者へお知らせ文面をFAX。やれやれ。。。それにしても、体調不良って、、MANBOがかなりタスクを突っ込んだせい？ってちょっと思ってしまった。が、どれも必要な事なのでこれくらいやってもらわないと、と思う。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.11
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業者との日程調整もろもろ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日(金曜日)も、本業の合間を縫って業者との調整。再来週実施予定の受水槽清掃の準備。先日の1Fのテナントさん(受水槽が1Fテナントスペースの中にある)への訪問時、バルブが壊れているかもしれないなど、聞いてきた情報を清掃業者さんに伝えた。今回依頼した清掃業者さんの方で、バルブ等の水道工事ができるとの事だったので事前調査をしたいと打診があった。ところが、1Fテナントさんは日曜日以外は仕事に出ているのでNG。一方、清掃業者さんは日曜が休み。そうしたら、清掃業者さんの方が休みにも関わらず対応していただける事に。この物件、竣工以来現在まで受水槽の清掃は行われていないようなので、いろいろ不備が出るかもしれないとアラームを上げたことできちんと対応していただける。しかも費用も安く、見積もりを取った中で最安値。こんな業者さんとは長く付き合っていきたい。それに対し、この物件(川崎1棟マンション)の管理会社。1Fの貸付状態や受水槽などの状況が見れるので誰か見にきませんか？と振っておいたが、来たくない雰囲気がアリアリだった。こういう会社はメンテナンスのあまりかからない新築だけ管理すれば良いのではないか？中古物件の管理は向いてないって、今度社長に会ったら言ってやろう。もう一つ、今回、共用灯のブレーカーが落ちた原因が分からないのであるが、一応、東京電力に漏電の簡易検査をやってもらう事にした。夜は、マンションの共用灯の見積もり依頼をしにビックカメラへ。マンションの共用部分の蛍光灯は通常は取扱範囲外との事だったが、一応、調査と見積もりをしてもらう事に。現地の調査は漏電の検査と同じ日に設定。この用事が終わった後は、物件に立ち寄り、またブレーカーが落ちてたりしないかをチェック。最後に、川崎の地下街のATMで溜まった通帳記入をして帰宅。帰宅したらしたで、昨日、共用灯の件でホームプロに登録したのだが、本日業者から連絡があったので見積もりを依頼。など、今日もドタバタだった、かな。とりあえず、１年間運営を経験すれば、２年目からは経験値が上がっているので初年度よりはスムーズにできるハズ。がんばろう。------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.09
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今日の夜はトラブル対応
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎1棟マンションのとある部屋の網戸交換の日だった。19時半まわった頃、業者さんより連絡が入った。作業は無事に終わったのと、部屋の内部の仕様を見てきてもらうようにお願いしていたので、その報告。これで終わりかと思ったらオマケつき。「マンションの3Fと4Fの廊下の蛍光灯が消えているんですよ」との事。3F、4Fは電源の系統は同じなので、ブレーカーかな？と思い配電盤を見てもらったがブレーカーは落ちていなかった。原因調査の為、電気工事の業者を手配しないといけないかなぁ。。。と思いつつ、そのまま会社を退社し、現地へ。と、その前に、家電量販店で業者の取次ができないかを確認する為、ラゾーナのビックカメラへ立ち寄り、話を聞いてから、ようやくマンションに到着。パッと見、明るかったので、「大丈夫になったのかなぁ」と思い、階段を上り確認していったが、どうやら復旧していた様子。その後、いつもお世話になっている清掃業者の担当者から連絡が入った。昼の巡回時に共用部の蛍光灯の点灯チェックをしたが、3F、4Fはつかなかったとの事。その後、配電盤のカギを取りに帰り、夜にブレーカーを確認したら一つ落ちていたので上げたのだが、しばらく待っても点灯しなかったとの事。原因は良く分からなかったのだが、復旧したのでとりあえずよし、とする。ただ、1つ蛍光灯と器具の接触が悪いのがあって、それが今回点灯していなかったので、いよいよ器具の交換をしてみようと決心。現在までに、清掃業者経由の業者、いつもお世話になっているリフォーム業者さんに見積もりを取っているのだが、加えて、家電量販店、ホームセンター、ホームプロも見積もりを取ろうと思っている。加えて、電源が落ちやすいような気がするので、漏電の検査をしてもらおうと思う。受水槽清掃の件もあるので、今月中はいろいろドタバタしそう。やれやれ。。。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.08
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援助する意味
不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ今日は、ちょっと不動産ではない話で最近思うところを書いてみる。「援助」というと、誰かにモノや金銭を与える印象があるのだが、最近はそれは本質的には援助ではないと思えてきた。例えば、収入が乏しく、家賃を払うのにも苦労するような人が身内にいたとする。そうすると、まずは、その人に対し、親類や親しい知人などは、金銭や物をあげようとするだろう。でもそれは、一時的な援助であって、継続性がないのでまた底をつきたら同じ状況に陥る。本当の「援助」とは、その人が経済的に自立できるように導いてあげる事だと思う。その為には収入を得る為にどういう可能性があるかを一緒に考えることが必要。一緒になって考えている時は、かなり時間を裂き、その課題に集中する事になり負担とはなるが、それが解決して自立できてくるとそこからの負担は劇的に軽くなる(ハズ)。金銭的な一時的な援助より、こういう援助こそ大事だと思う。-------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.07
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GWの最終日
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへGW最後の日の午後、家族と買い物に上大岡の京急デパートにでかけた。かなり遅めの出発だったのだが、行くまでの道路、京急の駐車場、デパート内どこもガラガラだった。連休最終日なので、こういう日は皆、家でゆっくりしているのであろうか。休みが終わり明日からいよいよ会社である。本業と並行して、今月の下旬に川崎1棟マンションの受水槽清掃に向けていろいろ調整中。今日の午後、1Fのテナントさんから携帯に着信があり、頼んであった、水道工事の件、業者さんが清掃込でないと受けないとの事だったのでお断りした。小さな仕事でもキッチリと受けてくれると、今後の展開もあったのに、こういうところで売上を落とすような事をするなんて残念な業者である。という訳で水道工事をやってくれる業者を調査中。まずは、清掃業者に聞いてみようかと思う。なんか、ドタバタしそうな雰囲気である。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.06
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リスクをいかにコントロールするか
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ最近、不動産の運営をやられている諸先輩方と情報交流を行い、リスクへの対処がまだまだ甘いと認識した。不動産投資のリスクは一般の書籍、セミナーなどでも紹介されているがだいたい以下のようなものであろう。・災害(火災、地震、水害)・滞納・空室・賃料下落・金利上昇・建物（給排水管、雨漏り、白アリ）が、あまり目立って情報はないが、非常にインパクトがありそうなもの。それは、風評被害と自殺である。これが起こった場合は、その部屋だけに留まらず、別の部屋まで被害(退去)が及ぶ可能性がある。この被害により、空室がBE(ブレークイーブンポイント）を割り込むと、全く収支が合わなくなってくる。MANBOの場合、物件の拠点は２ヶ所、BEはちょっと高めで76%なので、何かの風評により、片方でも物件の退去が一気にきた場合は、かなり厳しい。リスク許容度を上げる為には、まだまだ物件を買い続けないといけない。不動産投資を始めたら始めたで、リスク許容度を上げるために、また新たなラットレース(?)が始まるのである。最近は、利回りが良さそうな物件があっても、銀行の融資が下りないケースが増えているらしいので、特にMANBOのように年収もそんなに高くないサラリーマン投資家にとって、物件の購入については苦戦を強いられると思う。ただ、今期は、川崎1棟マンションの維持管理をキッチリやりたいので、購入の方は、慌てず、あせらずでやっていこうと思う。物件を分散する以外に、時間も分散する事で減価償却期間への対応ができると思う。でも、気持ち的には、今年も買いたい気持ちがゼロという訳でもない。。。今後は、銀行の融資方針に注目し続けよう。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.04
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GW中の教材
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ明日から、いよいよ、GW後半戦。休みの前が一番嬉しい。この連休中に読もうと、書籍を5冊ほど買い漁って読んでいる。税務まわりの本が多く、今は３冊目に突入。お金がもったいないので、何冊かは BOOK OFFで調達した。本屋で1冊買うお金で2冊くらい買えるので得した気分になる。＃もっと前から使っていれば良かった。始めに読んだ本はこれ↓なぜあのサラリーマンは税金を払っていないのか (大村 大次郎)このおじちゃんの本は、タイトルが過激なのだが、内容はそんな大した事もない。いわゆる節税ネタを書いた本である。読み物としては、面白いんじゃないかと思う。なるほどと思ったのは、税務署は、税額を少なく申告した場合などは、指摘するけど、納め過ぎたものについては、まず、何も言ってこない、という事や、税務署というところは、いかに多くの税金を取るかをノルマとしている事。法のグレーゾーンの部分は、税務署の税務相談には行かないで自分で作成して提出した方がいい、という事など。。。このおじちゃんの言うことが全て真実だとは思わないが、少しは参考になった。明日は、不動産賃貸経営の先輩方と飲み会である。体調万全で望まないと。実は、GW中一番の楽しみだったりする。それ以外は特に予定はないので。。。もっぱら子守。。。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.05.02
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