2008年03月の記事
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防犯カメラの設置
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日も会社帰りに川崎1棟マンションへ立ち寄った。物件引き渡し後から現在まで4ヵ月弱になるが、いったいどれくらい物件に通った事だろう。なんか、効率的ではないと思うも、マメに現場に行くのも大事だとも思う今日この頃。＃たくさん物件あったら行けないと思うが。。。昨日、エントランスに防犯カメラ(とは言ってもダミーだが)の設置が完了しているハズだったので、早速チェックしに行ってきた。これです↓ちょっと値は張ったが、威嚇するには、これくらいないといけないと思い試しに導入してみた。あとは、そもそも、このカメラが設置されている事に気づかれないといけないので、目立つところに防犯カメラ設置のステッカーを貼ろうと思う。実は、すでに、一枚貼ってあるのだが、ちょっと存在感がないような気がするのでもう一枚追加する。ステッカーは、ホームセンターで調達予定。これで少しはチラシの散乱が減りますよ～に。とは言っても、現状、散乱がひどい訳でもない。物件購入当初はひどかったが、定期的に清掃を入れた事と、清掃業者と相談しながら啓蒙活動を続けてきた結果、大分、マシにはなってきた。こういうのは地道な活動が必要だなぁ、とつくづく思う。------------いつも応援いただきありがとうございます。人気ブログランキングへ
2008.03.31
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収支が少し改善
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへこの春は、川崎1棟マンションの(単年度)収支が少しだけ改善した。DCRの値的には、+0.02 のUP。改善後でDCRが1.28 ようやくである。もう少しで1.3、頑張るぞぉ～。入居者さんの入れ替わり1室 +8000円と、更新が1室 +2000円合計1万円/月のUPまた、購入当初から清掃や消防設備点検の外注委託費のコストをできるだけ抑えるべく、比較的安価な業者も見つけられたので、利回りがそんなに高くない物件ではあったが、それなりにキャッシュフローが取れるようになった。MANBOの目論見としては、まだまだ収支改善できると踏んでいる。一つは、1Fのテナントの賃料が割り安なので、ここはじっくりと時間をかけて+1万円を狙いたい。もう一つは、37平米の部屋2室のうちの1室が、27平米レベルの賃料で入居されてしまっているので、ここは何年先になるか分からないけど、少なくとも、入居者さんが入れ替わった場合は、もう少し賃料UPが見込めそう。それにしても、37平米の部屋を27平米の賃料で募集をかける業者(=売主)も最低である。私が、賃貸借契約書の間違いを見つけて始めて売り主は実際の平米数を誤っていた事に気がついた。売主はデベロッパーで転売目的で購入、MANBOへ売ったのだが、管理状態がずさんであった為、部屋の平米数の違いが把握できていなかったものと推測。そう言えば、今日は、いよいよ、ダミーカメラの設置であったハズ。明日の朝、確認してこようっと。-----------1票いただいている方々、ありがとうございます。感謝です。これからも頑張ります。人気ブログランキングへ
2008.03.30
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能力単位
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、予告通り、消火器ネタです。アパート、マンションには、いったい何本の消火器を設置したら良いか？についてです。共同住宅の場合、延べ床面積が例えば400平米だったとしたら、400平米を100平米で割った値 => 4 がこの建物の「能力単位」となります。消火器は、各階ごとに設けないといけないので、この建物が4階建てだった場合は、 建物の能力単位4 ÷ 4(階数) = 1 つまり、各階に能力単位が1以上の消火器を設置する必要があります。10型の粉末ABC消火器だと、普通火災の能力単位が3なので、各階に1本設置すればＯＫという事になります。別の例も書きます。では、同じ延べ床面積で2階建てだった場合です。 建物の能力単位4 ÷ 2(階数) = 2 この例の場合は、各階に能力単位が2以上の消火器を設置する必要があります。でも結局、10型の粉末ABC消火器だと、普通火災の能力単位が3なので、この場合も各階に1本設置すればＯＫという事になります。大抵、消防設備点検の業者は消火器の交換の見積もりでは、10型の消火器を出してくるようですが、実は、上の例ではいずれも過剰スペックになっています。＃別に過剰だとダメって事ではないですが。上記の例の場合で、4階建ての場合は、能力単位が1の5型の消火器を、2階建ての場合は、能力単位が2の6型の消火器を使っても問題ない、という事です。点検業者の場合、6型、10型といちいち細かくやってられないので、10型に絞っているのだと推測しています。ちなみに、少し余談ですが、一番始めの計算で、100で割るとしましたが、この値は、建物の用途により変わってきます。映画館だと50、大学、図書館だと200です。またさらに軽減できる場合があり、建物の主要構造部を耐火構造にし、内装部分の仕上げを難燃材料とした場合は、50,100,200といった数字を2倍にできます。例えば、一番始めの例では、400平米の共同住宅の場合、耐火構造、難燃仕上げにした場合は、100を200にでき、この場合の建物の能力単位は 400÷200 = 2という事になります。で、4階建てだった場合は、 2÷4(階数) = 0.5となりますが、消火器の最低能力単位は1なので、結局、各フロアに能力単位が1以上の消火器を設置すれば良い、という事になります。分かりにくかったらごめんなさい。---------クマさんに宣伝いただいた効果か、急激に上がってきました。1票入れていただいた方、ありがとうございました。人気ブログランキングへ
2008.03.29
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CFネッツのプラチナ会に参加
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ金曜の夜は、CFネッツのプラチナ会という物件オーナーの集まりに参加。なんか久しぶりだったのと、アットホームな感じの人数で、おまけに場所もみなとみらいの夜景が見渡せる場所と、なかなか良かった。食べ物は飲茶、飲み物も青島ビール、紹興酒と、なかなかおいしかった。今回の収穫は、今まで、面識がなかった人とも直接話ができたこと。賃貸管理クレーム日記のクマさんCFネッツWOMENブログの小山さん、文さんまた、従来よりお付き合いのあるＣＦネッツ横浜営業部オフィシャルブログのK.Nさんとも、不動産の話から教育費の話までいろいろ話ができたり、と有意義な時間が過ごせた。開始から少したって、CFネッツPM担当の怖い存在となっている(?)アルボレートさんも登場。この前あったのが年末で、数か月しか経っていないのに、ずいぶんと会っていないような感覚だった。アルボレートさんは、実は出身大学がMANBOと同じだった事もあり、兄貴的な存在(だと勝手に思っている)、話も面白い。今日はいなかったけどDOMBEさんが加わるともっと面白い。＃ごめんなさい。数時間だったけど、すっごく楽しかったなぁ。会がお開きになって、プラチナメンバーの方がいなくなった後まで小山さんと話し込んでしまい、一人、図々しくも(?)、CFネッツの社員さんにまぎれて食べ物をいただいてました。＃失礼しました。お詫びに、ブログランキングを入れておきました。CFネッツはブログがいっぱいあるので大変です。でも、せっかくCFネッツの全てのブログを1票入れても、結局、クマさんが1番ですね。あと、たまに、ブログランキングへのリンクを入れないで投稿されている方がいらっしゃるので気を付けてくださいよ～。> CFネッツのブログ当番の方。プラチナ会でアルボレートさんとの話の中、消火器の話が出てきたので、明日は、消火器ネタにしようかな。------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.28
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共用部私物の調査に進展
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの植栽、道路に面したところに置かれている植栽の所有者が判明した。解決のきっかけは、空室のリフォームを依頼した業者さんからの報告。なんでも、毎日夕方、私の物件のエントランスで猫に餌をやっている人がいる、との事。これはいかん！ネコ屋敷にされては困ると思い、リフォームの確認がてら現地に向かった。何時に現れるか分からなかったのだが、夕方5時に町内で音楽がなったので、もしや、と思ったら、案の定、おばぁさんを発見、傍らに黒猫もいた。「こんにちは～」とまずはあいさつするも、速攻で目をそらされた。いきなり直球で、「こんなところでネコに餌をやるな！」と言ってもうまくいきそうにないと、とっさに判断し、「あのぉ、この鉢植え、結構前からこんなんでしょうか？」と物件前に置かれている鉢植えの話題から入った。そして、いろいろ話すうちに、出るわ出るわ、情報の宝庫か！っていうくらい、私の物件の初代の所有者の事、1Fのテナントさんの事、入居者さんの事。。。顔は広いようで、彼らとはうまくやっているらしい。本人も言っていたが、私はどうも話しやすいらしい。＃人との対話はあまり上手じゃぁないと思っていたが、＃実は、MANBOの隠れた才能なのか？大分経ってから、おばぁさんの方からネコの話題を振ってきた。お隣の倉庫で寝泊まりしている黒猫のえさやりを私の物件の前でやらせて欲しい、という相談。ネコ１匹だけのえさやりという事、近所でも知れ渡っているネコだという事、かなり警戒心が強いのに、初対面の私には身をすりよせて来たので、後始末をきちんとする事と、入居者さんに迷惑にならないように、ということを条件に許可した。＃どうもネコにも好かれるらしい。後始末の説明に、ゴミが散乱していたらそれも片づけてもらえるように、というのを念押しするのを忘れたので、今後お願いしておこう。で、肝心の植栽、鉢植えの所有者は、1Fのテナントさんだという事が分かった。早速、管理会社経由で、話し合いの許可をもらったので、そのうちに会ってみようと思う。-------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.26
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リフォーム完成
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、リフォーム完成の写真を撮りに、またまた、物件に立ち寄ってきた。リフォーム前と後の写真を公開です。まず、キッチン。シングルレバーの混合水栓もバッチリでした。写真では見れないのだが、シンク下の収納を開けるとステンレスの板が底に引いてあり、カッコいい感じ。リフォーム前リフォーム後お次は、一番の懸案だった「ふすま」。枠は真白だと思っていたら、白木でした。。。リフォーム前リフォーム後洗面台も変えました。見た目は無難な感じですが、シャワー付きになったので利便性は向上です。リフォーム前リフォーム後キッチンの照明も変えました。リフォーム前リフォーム後細かな所を見ると、古い感じが分かる所もあるけど、全体的なイメージはガラッと変わったと思う。一気にフルリフォームをするという方法もあるけど、費用がかなりかかってしまうので、今回は、ギリギリ一杯ライン(賃料の6ヵ月分)までの予算で行ったので、ここまでが限度。また次に空室になったら、次の気になるポイントに挑戦してみたいと思う。お風呂の壁がシミになっているのが取れないのだが、なんとする方法はないのかなぁ。。。今回は、この物件の初リフォームだったので、気になる所は結構やったが、次回、別の部屋をやるときは、お財布と相談しながら何をやるかを取捨選択をして行こうと思う。部屋の写真を撮った後、アメニティグッズとオーナーからのメッセージを設置して全て完了。この部屋、気に行ってくれると良いです。------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.24
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消防設備試験終了
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、朝から、消防設備士の試験を受けに行った。この試験は、マークシート式の筆記試験と、記述式の実技試験の２部構成。筆記試験の方も、いくつかカテゴリがあり、全てのカテゴリそれぞれ40%以上の正答率、実技試験で60%の正答率が必要。さらに全体で、60%以上の正答率で合格となる。この試験は問題数も少ないので、1問落とすと、正答率にかなりダメージになるので、結構つらい。試験の結果は、実技試験が微妙な感じだったので、運が良ければ合格、という感じかな。とにかく、今日からは、試験勉強しなくて良くなり、晴々した気分。これで、大家業に専念できる。とりあえず、さっき、溜まった領収書の記帳を全て済ませておいた。空室のリフォームも済んだし、入居者も決まったし、後は、物件全体のバリューアップの為の活動がいくつか残っているので、それに専念しよう。リフォームの写真は明日の月曜日に撮ってくる予定なので、それ以降、このブログにUPする予定です。-----------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.23
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管理組合の臨時総会
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日、川崎区分マンションの管理組合の臨時総会に参加してきた。議題は、管理費の値下げ。現在の管理費は、約1万円、修繕積立金が約2000円。管理費が高いので、プール金がかなり溜まってきて、今後、管理費の余剰金を修繕積立金の方に移行を検討中。参加者は私を含めて5名。中には、昔から賃貸経営をやられている大ベテランのおじいさんもいて、業者へ支払うコストにはかなりシビアなコメントをする。メンテナンス業者への支払について、各社から見積もりを取って業者の選定をしていけば、もっとコストは下げられるので、努力しようということになった。目標はあと管理費を2000円～3000円下げること。もちろん、将来の積立がきちんとできる事も検証していく。私は、消防設備関係の見積もりを取る事にした。理事会の開催タイミングも半年に一回だったのが、とりあえず、２ヵ月に一回くらいで行うことになった。これがちゃんとできて、さらに管理費が下げられれば、またさらにキャッシュフローが上がるのでMANBOも関わることにした。区分の方は少し放置プレーだったので、少しは手をかけないといけないと思う、今日この頃。----------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.20
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リフォームの進捗を見に行った
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日も、会社帰りにリフォーム中の部屋に立ち寄ってきた。夜だったので、もう業者さんもいないよな、と思いながら部屋の前に行くと。。。いました。丁度、帰り支度をしているところだった。もう殆どの設備の設置が終わっていた。照明、キッチン、混合水栓、シャンプードレッサー、モニターホン。お気に入りの柄のクッションフロアも貼られていた。自分で言うのも変な話だが、結構、いい感じである。2Fの暗い部屋なので、トータルのイメージを明るい感じにしたのが正解だったと思う。今回も写真はバッチリとっておこうと思う。---------------よろしければ1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.18
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入居の申し込みが入った
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日の夕方、管理会社からメールが入った。毎週月曜日は、現在入居者募集中の土日の状況をメールしてもらっているのだが、この週末は特に報告依頼はしてなかったので関心した。内容を良く見ると、「入居の申し込みが入った」と書いてあるではないか！＃ヤッター！既に、管理会社の社長と申込された方との面談も終わっていて、管理会社の審査もＯＫとの事。入られる方も、この春から大手家電メーカーに内定が決まっている、社会人1年生の方。う～ん、いい感じ。こういうのを聞くと、陰ながら応援したくなってくる。資料一式が送られてきたので、確認後、ＯＫの返事をしておいた。気分を良くして、夜に、リフォームの進捗状況も見に行った。窓枠のペンキ塗り、クロス貼、照明設置、キッチン入れ替えが終わっていた。まだ、月曜なのにかなりなハイペース。照明もいい感じで、なかなか良さそうな仕上がりになりそうで、リフォームの方も完成が楽しみである。これで4月からまた満室稼働に。-----------よろしければお祝いに1票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.17
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消防設備士ワンポイント講座
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ消防設備の試験がいよいよあと1週間。今日は、試験勉強の中から、大家業に関係するような内容を取り上げようと思う。とは言っても、基本的な事。まず、消火器の設置義務。アパートやマンションの共同住宅の場合は、床面積が150平米以上は設置義務がある。飲食店、スーパー、倉庫、病院などの店舗物件についても同様。次は、設置の仕方。各フロア毎に消火器まで歩行距離で20m以下になるように設置する。＃大型消火器でない場合床面からの高さは、1.5m以下に設置する。点検については、6ヵ月に1回は、外観や機能などの点検、1年に1回は、総合的な機能の確認消防長などへの報告書の提出については、共同住宅(特定防火対象物ではない物件)は3年に1回倉庫も同じ。飲食店、スーパー、病院などの特定防火対象物の物件については1年に1回報告書を提出しなければならない。次回は、能力単位について書いてみようかと思う。お楽しみに。＃こんなネタ、誰も、楽しみにしてないか。---------いつも応援ありがとうございます。人気ブログランキングへ
2008.03.16
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消防設備士試験の受験票が届く
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日、待ちに待った(?)、消防設備士試験の受験票が届いた。試験を受けるのは久しぶり。というか、大学受験を一生懸命やりすぎて、本当は試験アレルギー。＃違うか。何が、辛いって、集合が朝の９時であること。(起きるの)がんばります。これから試験勉強しますので、今日はこの辺で。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.03.15
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共用部の私物の整理 Part2
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日の深夜、川崎1棟マンションの入居者さん向けにお知らせを作成した。今回の目的は、マンションのエントランス付近に置かれている鉢植えの整理。鉢植えが10数個置かれているのである。いままで、いかに無法地帯と化していたかが、この事実から想像できる。入居者さんの誰かが、置いている事は確かなのだけれども、手入れをしているのか、していないのかが不明。少なくとも、マメには手入れしていない。とりあえず、お知らせには、鉢植えは全てお引き取り願う旨と、植え込みに植えられている植物については、植えた本人を特定する為、必要なのか、不要なのかを連絡してもらう事にして、その後、その入居者さんと話し合いたいと思っている。私としては、マメに手入れをする条件であれば、植え込みの使用は許可しても良いかな、と思っているが、手入れができないのであれば、全て撤去する事も考えている。育っている植物を全て引っこ抜いて処分するのも、心が痛むのであるが。。。見た目的にも、イマイチではあるので、やむを得ないかな、と。期限も設定してあるので、それまで、どういう反応があるか、興味津々である。------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.03.14
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内見の証跡
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今週は、花粉症に負けて一回も物件を見に行っていなかったので、今日は、思いきって、会社の帰りに立ち寄ってきた。まず、エントランスのチェック。清掃が入ったばかりなのか、きれいになっていた。＃よしよし次は、現在、入居者募集中の部屋。この部屋には、今週末から行う、リフォームの概要と大家からのメッセージを書いたお知らせが置いてある。早速、チェックすると、2部なくなっていた。なので、先週末から少なくとも、２件、内見が入ったことが分かった。この手のお知らせを置く場合の注意点が一つ。専任媒介で募集をしている場合は、元付の管理会社の名前、連絡先は一切書かないこと、である。書いた場合は、元付ではない、取次の業者さんにいやがられるのでまず持っていかない。紹介しても、内見者が元付の方に連絡をしてしまい、内見者に逃げられる可能性があるからだ。始めの一週間、MANBOはこの間違いをやってしまい、賃貸業者さんに指摘されたので、現在は改善済みである。いよいよ、一週間後は、待ちに待った、リフォームの完成。あと、エントランスにリアルな監視カメラのダミーを設置する。ダミーカメラが散乱ごみの問題に対し、どの程度効果があったか、またはなかったのか、今後、日記に書いて行こうと思う。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.03.13
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消防設備士
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ実は、今月の23日に、消防設備士 第6類の試験を受ける事にした。先月くらいから参考書、問題集と格闘中。始め、この資格がないと消防設備点検ができないのかと思っていたのだけれども、試験勉強しているうちに、そうでもない事が分かった。マンションなど共同住宅の場合は、消防長、消防署長の指定がなければ有資格者でなくとも良いらしい。つまり、物件の関係者(所有者も含む)で良い。この資格を持ったからと言って、直接役立つ事はないと思うが、それなりに勉強になった事と、点検業者に騙されないようにはなると思うので、とりあえず、試験までは進めてみようと思う。ちょっと最近、試験勉強が中だるみぎみ。そろそろラストスパートかけないと。----------よろしければ１票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.12
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専有面積の不整合を発見
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日、昨年買った、川崎1棟マンションの不動産取得税の申告書を書いている時に、ふと気になった事があった。敷地面積の数値を書いている時。。。この物件は敷地ギリギリ一杯建っているので1Fのテナントさんの貸付面積はどれくらいなんだろうか、という疑問。1Fの建物図面での面積と賃貸借契約書の面積の差を取ると、29平米弱。＃一部屋分もあるやんか。この部分に、受水槽があるのだが、高々６室分をカバーするだけの受水槽で、29平米まるまる占めるようなどでかい受水槽はないハズ。ひょっとすると、オーナーのスペース、ないしは、入居者さん用のなにがしかのスペースが少し確保できるかもしれない！自転車が置ければ一番ラッキー。と思ったので、早速、管理会社宛てにメールを入れておいた。今回から、依頼事項と共に、回答期限を設けて、担当者と、その会社の社長宛てに送っておいた。また、うるさいヤッちゃからメールが来たと思われているかもしれない。気にしない、気にしない。物件の管理向上の為に仕方がない事なので。-----------よろしければ１票お願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.11
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第二回目の定期清掃完了
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は待ちに待った定期清掃の日。今回で、２回目。今回からの新たな試みが、100リットルタンク+高圧洗浄。そもそもMANBOの1棟物件は共用水栓がないので、業者さんが水を持ちこんでの清掃なのである。３日前に清掃業者さんからメールがあり、高圧洗浄機をタンクにつないでも圧力が出ないのでダメでした、との事だった。ガ～～～～～～～ン。でも、タンクが大容量になったので、前回できなかったところも今回やれます、との事だったので、それはそれでいいか、となんとか納得。しかし、本日、作業完了報告書が届き、メールのコメントに高圧洗浄ができた旨が書かれていた。なんでも、電気式ではダメだったので、エンジン式に変え、なおかつ、バルブを調整して水の流量を少し絞ったらうまくいったそうな。今回から壁もきっちり洗浄できたので、この業者さんにして良かったと思う。とっても、オーナー思いである。-----------いつも応援ありがとうございます。人気ブログランキングへ
2008.03.10
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空室の募集状況を振り返って
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、ＣＦネッツ、というか、全国賃貸住宅経営協会主催のセミナーに参加した。セミナーは、空室が出た時にどう対処するかが全体のテーマだったので、丁度今、自分の物件で1室募集中の部屋と照らし合わせながら聞いていた。募集開始から３週間たったのだが、まだ、申込にはつながらない。第一部の水谷さんの話を振り返りながら、自分のケースを考えてみると、内見までは、何件もたどり着いているので、結局、物件の見た目の問題に直面している事に絞りこめた。リフォームが今月21日くらいにならないと完了しないので、リフォーム前の物件をいくら見ても、誰も借りないと思う。浦田さんの本なんかには、リフォーム前の部屋は見せるな、という事まで書いてあるが、ある意味、的を得ているような気がする。また、先日の賃貸業者さんのヒアリングで分かった事は、グリフィンのマンションが賃料割安で募集しているので、まずはそこに流れていくらしい。川崎も新築ラッシュみたい。今回は、どう乗り切るか、リフォーム完成後に勝負をかけたいと思う。完成まであと２週間。----------よろしければ1票をお願いします。人気ブログランキングへ
2008.03.09
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明日はセミナーに参加
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ明日は、MANBOがかれこれ丸４年とちょっとお付き合いしている、CFネッツの無料セミナーに参加する予定。今思えば、昔は、無料セミナーや5000円程度のセミナーでも内容のしっかりしたものがあったが、今は、1万円や2万円のセミナーがざらである。もっと、安価に勉強できる環境がないと、これから始めて物件を購入しようと思う方は、自己資金もなかなか貯められないような気がする。今でも無料セミナーをやってくれるCFネッツはさすがである。実際に物件を購入して運営していくと、また新たな勉強が必要になり、これについては、実際に業者さんなどと関わっていく中で教わる部分が結構あるので、とりあえず、安めの自己資金で採算が合いそうな物件を購入して始めてみるのも手である。投資を考える前に大切な事がある。それは家計の運営である。家計の運営状態が良くない人は、家計を立て直してから投資を考えるべきだと思う。少なくとも、貯金の全てを投資用の自己資金にする事のないように。サラリーマンであれば、自分が死んだり、働けなくなった場合、リストラされた場合、どうやって家族を養っていくのかリスクヘッジの方法を構築しておく必要がある。保険をうまく使っていく、という事である。併せて、一定期間収入がなくなった場合用の資金を確保しておく必要もある。キャッシュがなくなり資金繰りがつかなくなると、家計としても倒産状態なのである。あと、ついでに、自己資金を貯めるのに有効な方法は「節約」だと思っている。節約とはいっても、やさいを買うのに安いスーパーを探す、というレベルのものではなく、高額なものをいかに安く買うかの努力をしたり、住宅ローンを低く抑える努力をしたりする事。また、無駄遣いをいかにコントロールするかも大事、逆に言うと、本当に必要としているものしか買わない、というスタンスをとるのも大事だと思う。生活費は、毎月の給与で全てカバーして、ボーナスは手をつけないで、まるごと貯蓄していけば、結構溜まっていくハズである。MANBOは昨年買った1棟マンション用のローン口座に、引当金なのか、一定額を常にプールしておくように、と銀行さんから言われてしまい、普通預金口座に使えないお金を入れてあるのである。本当は、これらも含め、少しでも利率の高いところに入れておきたいのだが、仕方がない。本当は、手持ちの資金は、まとめて一番金利の高い銀行で複利で回したいのであるが。。。とりとめがなくなってしまいました。今日はこの辺で。-----------いつも１票を投じていただき、ありがとうございます。 人気ブログランキングへ
2008.03.08
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賃貸業者さん訪問
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、会社帰りに賃貸業者さんを４軒訪問した。いずれも、知名度の高くて、駅から目立つところにある業者さん。目的はズバリ、今募集中の空き部屋の賃料設定などのヒアリング。結果としては、今の募集賃料は、前の入居者さんの8000円UPにしているのだが、殆どの業者さんが賃料は安い方だ、との回答。バス、トイレ別の物件で7万円台ならお得物件、との事で私の空き部屋の平米数からすると安い方らしい。また、川崎駅周辺にあるファンドの物件が異常に高い賃料設定をしているので、賃料相場がおかしくなってきている、と言っていた業者さんもいた。いろいろ話すだけでも参考になった。早く決まらないかなぁ。。。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.03.07
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リフォームの必須アイテム
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ大家業を始めるといろいろなモノで部屋が溢れかえってくる。MANBOのコレクション(?)は、・照明のカタログ・クロス、CFのサンプル帳・カッティングシートのサンプル帳あたり。クロスは、量産クロスのサンプル帳ならあまりかさばらないし、リフォームする時もほとんど量産クロスだと思うので、メーカーから取り寄せて持っておくと便利。クッションフロアもあると便利で、これも取り寄せた。サンゲツとリリカラ。いつもはリリカラのCFを使っているので、リリカラだけでも良いかも、と思っている。サンゲツのCFのサンプル帳はどでかいので。カッティングシートは、ダイノック、ベルビアンのを入手したが、まだリフォームで使った事はない。部屋の場所を取る、という意味では、これから領収書のファイルがどんどん増えるし、書籍やセミナーDVDなども少しづつではあるが増えていっている。いよいよ、本棚をもう一つ買わないと納まらなくなってきた。扉なしの本棚は安いけど、ホコリが溜まりやすいので、MANBOは扉付きの本棚がおきにいり。でも、とっても割高になってしまうので、悩み中。いろいろ探してみたが、なかなか見つからない。しばらくは、このままかも。。。----------ランクがどんどん上がってきてビックリです。応援してくれた皆様、ありがとうございます。今後も、頑張ります！ 人気ブログランキングへ
2008.03.06
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がんばる清掃業者
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日、清掃業者さんから一つの提案が届いた。先日以来悩まされている、エントランスのゴミ問題対策である。一つの推測として、ゴミ回収後に誰かがゴミ収集場所にゴミを捨てに来て、そのゴミが散乱したのではないか、と考えたので、ゴミ収集場所(近隣住民と共用のスペース)にマナーアップの為の掲示をしてきます、というものだった。いろいろ考え実行してくれるのが、この業者さんの良いところ。一緒に解決に向けて頑張ろうと思う。私の読みでは、10数m先にある焼肉屋の裏口にあるポリバケツが怪しいと踏んでいる。支えも、フタの固定もないので、誰でもゴミ捨て可能状態になっているのと、強風で倒れたら、ゴミは散乱するので。しかも、そこの従業員は倒れたバケツを起こすだけで、散乱したゴミは放置している、とか。。。＃あまり、人を疑うのは良くないですね。もう少し、事実を集めないといけないです。戦いは続く。。。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.03.05
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定期清掃
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ3月の定期清掃実施日の連絡メールが本日届いた。今月は、新たな試みで、100リットルのタンクを使っての高圧洗浄を実施する、との事。川崎1棟マンションのは、共用の水栓がなく、新設すると、40万円くらいかかってしまう事が見積もりの結果分かったので、清掃業者の方で大容量のタンクをわざわざ購入してくれての対応。容量は、スペックから計算したそうで、実際、足らなかったら御免なさい、とのこと。でも、100リットルって、100kgって事？清掃業者さんも大変です。こんなのを運ぶのだから。定期清掃完了が楽しみです。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.03.04
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Opexが下がるうれしいお知らせ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへすっかりご無沙汰していた、川崎区分の方、少し変化があった。変化と言っても、うれしい方の変化。収支が向上する。昨年の管理組合の総会の時に口頭ベースで話が上がった件がいよいよ議決される時が来たのだ。管理が1000円/戸下がるのである！！！区分は５戸あるので、毎月5000円分のキャッシュが増える。年間だと6万円！＃税引き前特売で１万円のカラーモニタホンが６個買えるのである！＃取り付け費別途かかります。下がるとは言っても、将来の積立金が不足する心配は今のところない事は長期修繕計画で試算済み。管理費の余剰金が溜まりにたまっているので、それを修繕積立金の方に切り替える。同時に、今までの管理費の額では、またさらに溜まってしまうので、値下げをしよう、という事。この値下げで、DCRが1.59に。ちなみに、収支向上後のこの物件の単年度の収支はこんな感じ。* 以下は、5戸まとめての収支物件価格 31,000,000諸経費 2,914,000購入資額 33,914,000GPI（総潜在収入） 4,080,000EGI（実行総収入） 3,876,000* 空室率 5%Opex（運営費） 1,129,829運営比率 28%NOI（営業純利益） 2,746,171ADS（年間負債支払額） 1,730,658CF（キャッシュフロー） 1,015,513表面利回り 13.2%FCR（総収益率） 8.10%CCR（自己資金配当率） 25.95%DCR(債務回収比率) 1.59 K% 5.8 BE(収益分岐率) 70.1%PB（投資回収期間） 3.9 実は、昨年購入した、川崎1棟マンションは、収支的には少し厳しく、DCR 1.3を割りこんでしまう。この物件と合算では、トータルでDCR 1.3 はキープできる状況。＃ナンピン買いか？川崎区分は、試算的には優等生。収益が見込めるうちは大事にホールドしていたいと思う。こんな物件を紹介してくれたCFネッツに感謝です。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.03.03
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花粉症時期の必須アイテム
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、ちょっといつもと毛色の違う話です。メガネで、花粉症の方へ、すごいのを見つけました！MANBOは重度の花粉症でこの時期は一番憂鬱です。マスクをしようにも、メガネが曇ってずぅっとマスクを着けていられませんでした。３月、４月、物件を見に行くのも、花粉で辛いなぁ、と思っていたところ、MANBO嫁からマスクの新商品の話を聞きました。その名も、 次世代マスクガードプロ騙されたと思って、一つ買って試してみました。メガネに、曇り止めも、中性洗剤と塗らなくても、全く曇らないのです！すごいです。でも、難点は一つ。値段です。少々お高いのです。しょうがないですが。でも、ある意味、(メガネ＆花粉症)大家の必須アイテム、かな。これは経費で落ちるんだろうか？＃無理か。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.03.02
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エントランスのゴミ問題
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先ほど、川崎1棟マンションの空き部屋に置きっぱなし状態だった脚立と照明の梱包材を引き取りに行ってきた。夜なので、高速も一般道もサクサクと快適だった。物件前の通りに入るべく右折をしたら、ある事に気がついた。ゴミがポツポツっと落ちていて、私の物件前くらいまで続いている。おぉ、これは貴重な証拠だ、と思い、車を降りて物品を押収(？）してきた。脚立と照明の梱包材も忘れず回収してきた。一体、どこからゴミがやってくるのだろう。。。とゴミが落ちている場所をトレースしても、あるところからは一切ゴミは落ちていない。ゴミが落ちていない辺りを見渡すと、一つ怪しい物体が。焼肉屋の裏口に置いてあるポリパケツ。傍らに、ゴミが入った袋もおかれていた。一つの可能性としては、このポリパケツが強風で倒れてゴミが散乱した可能性もある。もう一つは、３軒どなりのダストボックス。こっちはシッカリとフタもついたダストボックスなので倒れたりして散らかることはないが、誰(ネコ？）かがいたずらする可能性もある。帰宅後、押収物の中から銀行ATMの出金明細とコンビニのレシートが出てきた。ATMの明細は、近くの銀行なので、この付近に住んでいる人の模様。コンビニのレシートは、足立区のファミリーマートのもの。今回、新たな発見は、ゴミの回収日に、回収後にゴミ出しされたものが巡ってきたと思っていたのだが、そうではない、という事。金曜日の夜はゴミがなかったのが、土曜日の夜に散乱を始めていたので、回収日云々の話ではなくなってきた。もうしばらく、捜査(?)を続けよう。あと、そもそも、ゴミが物件前に溜まる要素として、入居者さんが物件前に自転車を置いているので、これらの自転車について、どこか近くに有料でも自転車を置かせてもらえるところはないかダメ元で探してみようと思う。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.03.01
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